Kan man avtala om ett framtida fastighetsköp?
Hej,
Vi har fått ett muntligt svar att vi kan få köpa en fastighet. Ägaren av fastigheten har ärvt fastigheten, och dom är mitt uppe i ett dödsbo och bodelning.
Finns det nått avtal vi kan skriva med fastighetsinnehavaren nu som säkrar att vi är dom som får köpa fastigheten när alt av dödsbo och bodelning är klart?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du muntligt har fått veta att du kan få köpa en fastighet av någon som har ärvt den. Jag tolkar det, utifrån din beskrivning att "dom är mitt inne i ett dödsbo..", som att fastigheten ingår bland egendomen som tillhör ett dödsbo och att ett arvskifte inte har skett än. I vilket fall vill du veta om du kan träffa ett avtal som försäkrar att du för köpa fastigheten när den har skiftats till arvtagaren. Din fråga handlar om fastighetsköp och regleras i 4 kap. Jordabalken (JB). För att besvara frågan redogör jag först för kraven som ställs för att få till ett bindande fastighetsköp och vilken verkan förköpsavtal och andra löften har. Sedan gör jag en bedömning av din situation.
Tydligt formkrav för ett bindande fastighetsköp
Huvudregeln vid civilrättsliga avtal är formfrihet, dvs. att parterna kan ingå avtal i princip på vilket sätt som helst - muntligt, skriftligt, passivt etc. Vid fastighetsköp uppställs däremot i 4 kap. 1 § JB strikta formkrav, nämligen att ett bindande, giltigt fastighetsköp kräver en skriftlig handling i vilken bl.a. köpeskilling, underskrifter och överlåtelseförklaring återfinns. Brister avtalet i formkravet har inget giltigt fastighetsköp ägt rum och överenskommelsen är utan verkan för parterna.
Formkravet vid fastighetsköp innebär att muntliga avtal och löften om att vid ett senare tillfälle genomföra en fastighetsöverlåtelse inte är bindande. Vad som däremot kan ha bindande verkan är s.k. föravtal, vilket innebär att parterna vid tillfället för överenskommelsen eller löftet avtalar om att skadestånd ska utgå ifall fastighetsköpet inte genomförs och löftet således inte infrias. Ett sådant föravtal kan aldrig tvinga fram att ett fastighetsköp faktiskt genomförs, utan endast ekonomisk kompensation till parten som ville köpa. Ett föravtal är med andra ord ingen försäkran om att ett köp kommer till stånd - endast ett formenligt köpeavtal är det. Ett föravtal ska uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § JB.
Ett föravtal kan vara effektivt för den som gärna vill köpa en fastighet, eftersom risken om att behöva utge skadestånd sätter press på fastighetsägaren att se till att ett köp faktiskt kommer till stånd.
Bedömning av din situation
Det muntliga svaret du fick är, i enlighet med det jag har redogjort för ovan, utan betydelse och innebär ingen bundenhet mellan dig och personen du fick svaret av. Samtidigt vill jag varna för att det inte är säkert att personen du fick svaret av är i någon position att rättshandla med fastigheten, eftersom det verkar som att den fortfarande tillhör dödsboet och inte har skiftat ut till arvtagaren än. Under sådana förutsättningar skulle personen vid det tidigaste kunna ingå ett köpeavtal om fastigheten med dig när denne har blivit ägaren av fastigheten.
Bortsett från dessa eventualiteter, kan du aldrig, förutom genom ett formenligt köpeavtal för en fastigheten enligt kraven i 4 kap. 1 § JB, få till ett giltigt fastighetsköp. Inte ens genom ett föravtal kan du försäkra dig om att ett fastighetsköp kommer till stånd, utan bara höja sannolikheten genom att ägaren annars riskerar att bli skadeståndsskyldig enligt den summan ni har kommit överens om.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
