Är muntliga avtal bindande vid köp av fastighet?
Hej!
Vi har fått ett muntligt anbud av styrelsen i en samfällighet på att få köpa tomten vi arrenderat sen lång tid tillbaka. Vi har tackat ja till anbudet, även det muntligt. Nu kommer plötsligt en rejäl höjning på det avtalade priset. Gäller vårt första muntliga ja till det första anbudet eller ej?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Tillämplig lag
När vi har att göra med avtal så är det Avtalslagen som på ett allmänt plan reglerar vad som gäller. Det framgår av frågan att ni vill köpa en tomt och sådana köp regleras i Jordabalken på grund av att det är fast egendom (1 kap 1§ Jordabalken).
Huvudregeln
När man ingår avtal i Sverige kan dessa som huvudregel ske både skriftligen och muntligen. Det innebär alltså att avtal kan ingås formlöst. Det finns dessvärre undantag till denna huvudregel som säger att detta inte gäller om det finns formkrav i en annan lag (1 kap 1§ st 3 Avtalslagen). Sådana formkrav kan inte avtalas bort, vilket medför att ett muntligt avtal i så fall inte skulle vara giltigt.
Köp av fastighet
För just köp av fastighet finns specifika formkrav. Det innebär att avtalet måste vara utformat på ett visst sätt för att vara giltigt. För att ett sådant här avtal ska vara giltigt krävs att det upprättats en köpehandling som båda parterna undertecknat (4 kap 1§ Jordabalken). I köpehandlingen ska det dessutom framgå fastigheten som köpet avser, själva summan för fastigheten samt en förklaring om att egendomen ska överlåtas till köparen.
Vad innebär detta för er?
Detta medför att ert muntliga avtal om priset på fastigheten inte är giltigt. Det är tyvärr inte det svaret ni önskar, men ni har alltså inte möjlighet att hävda er rätt mot säljaren.
Framtida råd
Bra att veta är att det är möjligt att skriva ett avtal för ett framtida fastighetsköp, så länge man följer formkraven. Om säljaren då inte skulle hålla avtalet kan man ha rätt till skadestånd, man kan dock inte utkräva att försäljningen ska genomföras.
Avtal kan vara kluriga att upprätta på egen hand. Det är något som vi på Lawline kan hjälpa er med.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Mvh,
