Hävning vid köp av fast egendom
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Regler om köp av fast egendom finns i jordabalken (JB). Det är denna lag jag kommer använda för att svara på din fråga.
Utgångspunkten är att ett köp av fast egendom, d.v.s. en fastighet, är bindande. Detta förutsätter att avtalet lever upp till de krav som ställs i 4 kap. 1 § JB. Kraven är bl.a. att både köparen och säljaren måste ha skrivit under avtalet, att priset måste framgå av avtalet och avtalet måste innehålla en förklaring av säljaren att fastigheten ska övergå till köparen. Lever avtalet upp till kraven har ett bindande avtal uppkommit och då kan hävning av köpet göras enligt vissa regler i 4 kap. JB. Eftersom det finns många olika situationer där hävning kan bli aktuellt kommer jag i mitt svar endast redogöra för några av dessa.
Köparen kan häva köpet om:
- fastigheten har skadats eller försämrats av en olyckshändelse och det sker medan säljaren har fastigheten i sin besittning (4 kap. 11 § JB). Säljaren ska anses ha fastigheten i sin besittning fram till den avtalade tillträdesdagen eller, om det sker innan tillträdesdagen, när köparen faktiskt tillträder fastigheten. Här krävs också att skadan på fastigheten måste vara av "väsentlig betydelse". Det innebär att det måste röra sig om en omfattande skada, t.ex. att en villa blivit kraftigt brandskadad.
- fastigheten har skadats eller försämrats genom att säljaren har misskött den eller varit vårdslös (4 kap. 12 § JB). Även i detta fall måste skadan på fastigheten vara av "väsentlig betydelse". Precis som när fastigheten skadas genom en olyckshändelse kan det här röra sig om en kraftigt brandskadad villa. Skillnaden är att säljaren i detta fall kan anses orsakat skadan genom sin vårdslöshet.
- säljaren inte avträder fastigheten i rätt tid och inte har godtagbara skäl för det (4 kap. 13 § JB). Godtagbara skäl kan vara t.ex. att köparen inte betalat. Det krävs även att säljarens dröjsmål att avträda fastigheten är av väsentlig betydelse för köparen. Vad som menas med väsentlig betydelse är inte helt klart, men det kan nog tänkas att det krävs att dröjsmålet varar en längre tid eller att det medför stor besvärlighet för köparen.
- fastigheten belastas av s.k. rättsliga fel (4 kap. 15 –17 § JB, 4 kap. 21 § och 4 kap. 24 § JB). Ett rättsligt fel kan t.ex. vara att fastigheten belastas av en panträtt eller ett servitut som inte varit känt vid köpet.
- ett myndighetsbeslut medför att köparen inte kan använda fastigheten som förväntat (4 kap. 18 § JB). Det kan t.ex. vara en byggnadsnämnds beslut att en byggnad ska rivas för att bygglov saknas.
- fastigheten inte stämmer överens med vad som angivits i avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (4 kap. 19 § JB). Köparen har rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med de uppgifter som säljaren lämnat antingen i själva avtalet eller i samband med köpet, t.ex. i en annons. För att avgöra om fastigheten avviker från "vad köparen med fog kunnat förutsätta" måste man undersöka vad en köpare normalt skulle kunna förvänta sig av köpet. Bedömningen varierar beroende på fastighetens ålder, typ av fastighet m.m. Domstolen har t.ex. bedömt att en fastighet med hög radonhalt måste anses avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Men även störningar p.g.a. vägbyggnad nära fastigheten har ansetts avvikande. Viktigt att poängtera är dock att köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att säljaren bara ansvarar för s.k. dolda fel. Dolda fel är sådana fel som en vanlig person som saknar expertkunskap normalt hade missat vid en ytlig besiktning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt har preciserats i domstolsavgöranden (t.ex. NJA 1980 s. 555).
Säljaren kan häva köpet om:
- ett villkor om att köpet får hävas har tagits med i köpeavtalet (4 kap. 3 § första punkten JB). Avtalet kan t.ex. innehålla ett villkor om att köpet är beroende av att köparen betalar det överenskomna priset för fastigheten. I ett sådant fall kan säljaren häva köpet om köparen inte betalar eller det kan antas att köparen inte kommer att betala, t.ex. eftersom hen hamnat i konkurs (4 kap. 25 § JB och 4 kap. 26 § JB). I det senare fallet kan köparen ställa en säkerhet för betalningen för att undandra säljaren möjligheten att häva.
Slutsats
Eftersom huvudregeln är att bindande avtal ska hållas finns begränsade möjligheter att häva avtalet. Enligt min bedömning krävs det generellt att något uppkommer som gör att köparen eller säljarens inställning till köpet förändras mycket drastiskt.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har fler funderingar eller kanske följdfrågor gällande någon specifik hävningsgrund är du välkommen att höra av dig på nytt.
Med vänliga hälsningar,
