FrågaFASTIGHETSRÄTTKöpavtal16/05/2022

Vad händer om köparen ångrar sig vid husköp?

Mitt hus ska säljas, köpare skrivit på o handpenning. Jag får tillfälligt lån (övergångs lån) köper det nya huset. Sen när slutbetalning för mitt hus skall ske så ångra dom som sig som skulle betala för mitt hus.. Då står jag med nytt hus o inga pengar.. hur går det då. ...svar från er så vill jag även få förslag på hur man ska göra för att ev råka ut för det.. 

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag tolkar din fråga som att du undrar vad som sker när en köpare som betalt handpenning och skrivit på kontrakt för ett köp av fast egendom väljer att frånträda köpet. Eftersom du säger att det gäller ditt hus utgår jag från att det rör sig om s.k. fast egendom. Utifrån din korta fråga kommer jag behöva göra en del antaganden. Dessutom kommer jag inte att kunna besvara din sista fråga eftersom jag inte kan klargöra exakt vad det är du frågar efter. Du får gärna återkoppla till mig på mejl ang. detta. 

Jag är inte helt säker på vad det är som har skrivits på. När det kommer till köp av fast egendom finns det dels köpebrev, dels köpekontrakt. Ett köpebrev är ett bevis på att ett affären är avslutad och att betalning har skett, samt att fastigheten har fått en ny ägare. Köpekontraktet är det som ställer upp villkor och liknande, samt det som binder parterna vid köpet. Jag antar att det är köpekontraktet som har skrivits på. 

Utifrån din fråga tolkar jag dessutom situationen som att köparen valt att inte slutföra köpet, och att du nu står med två hus och utan pengar för att betala det nya huset.  

Din fråga regleras i jordabalk (1970:994) (hädanefter JB). 

Köp och försäljning av fast egendom

Enligt 1 kap. 1 § JB, är fastigheter jord som delas in i fastigheter. I 2 kap. 1 § JB stadgas att vissa saker är s.k. tillbehör till fastigheten. Ett hus som står på en fastighet är ett fastighetstillbehör och tillhör fastigheten. Detta innebär att man vid köp av ett hus med tillhörande tomt har köpt fast egendom, se 2 kap. 1 § JB. Detta gör JB tillämplig i ditt fall. 

Vid köp av fast egendom krävs det att själva köpet följer vissa s.k. formkrav. Enligt 4 kap. 1 § JB krävs det att köpehandlingen upprättas skriftligen, att den undertecknas av båda parter, att köpeskillingen är med i handlingen, och att handlingen ger uttryck för en överlåtelseförklaring från säljaren. Det sista kravet innebär någon form av förklaring som klargör att en ägarövergång sker från säljare till köpare, till exempel genom orden ”köp”, ”gåva” eller liknande. Hela kontraktet i sin helhet kan även uppfylla detta krav om det framgår tillräckligt tydligt, se NJA 1984 s. 482

Om något av dessa krav inte är uppfyllt är köpet ogiltigt, se 4 kap. 1 § 3 st. JB. Detta innebär att man kan avtala bäst man vill muntligt eller på annat sätt, men att man först är bunden vid köpet när formkraven är uppfyllda. Löfte om att köpa en fastighet är inte bindande, se NJA 2002 s. 467. Inte heller att enbart betala handpenningen är bindande för att köp ska anses avtalat.

Eftersom du säger att köparen har skrivit på något bör du snarast kontrollera om formkraven är uppfyllda. Om de inte är det har köparen rätt att ”ångra sig” eftersom köpet inte är giltigt. Att du säger att köparen har skrivit på talar starkt för att den inte har rätt att frånträda avtalet ensidigt. 

Om det är så att du har sålt ett hus som inte anses utgöra fast egendom (det är ovanligt men det händer) finns inte samma formkrav för att avtalet ska bli giltigt, utan avtalet ska hedras om man kan visa att ni kommit överens. Detta lär inte bli svårt i ditt fall. 

Villkorade köp

Man kan göra köp av fast egendom beroende av olika villkor, se 4 kap. 4 § JB. Detta kan till exempel vara att man själv ska få sin bostad såld för att köpet ska bli bindande, eller att huset som avtalet gäller måste genomgå en godkänd besiktning innan köpet blir bindande. Dessa är giltiga och kan ge köpare rätt att ångra sig. Villkoren får dock inte sträcka sig längre fram i tiden än 2 år. Om kontraktet innehåller villkor som sträcker sig längre än 2 år fram i tiden är hela köpet ogiltigt. 

Utifrån din frågeställning kan jag inte avgöra om köparen har rätt att ångra sig som den gjort, men mycket talar för att så inte är fallet. 

Dina valmöjligheter

Om det är så att ni har ett giltigt köpekontrakt som uppfyller formkraven, och det inte föreligger något villkor som ger köparen rätt att häva kontraktet har du två alternativ. Dels kan du kräva att köparen står sitt ord och att affären genomförs. Dels kan du häva köpet och sälja huset till någon annan. 

Om du väljer det senare alternativet kan du kräva köparen på ersättning för den ekonomiska skada du har lidit på grund av det inträffade. Utan att veta vad avtalet säger om handpenningen är det svårt att uttala sig närmare om den. Spontant vill jag säga att handpenningen utgör en form av säkerhet som du vid kontraktsbrott bör ha rätt att behålla. Dock bör de närmare förutsättningarna för detta framgå av kontraktet ni har upprättat. Din ersättning är inte begränsad till enbart detta. Det kan vara så att det inträffade innebär att du måste göra en ny försäljning, med nya mäklararvoden och liknande som utgifter som överstiger handpenningen. Detta kan du kräva ersättning för i ditt eventuella skadeståndsanspråk mot den ursprungliga köparen. 

Mitt svar har utifrån din frågeställning blivit ganska allmänt hållet. Sammanfattningsvis kan man säga att det verkar som att du och köparen har träffat ett bindande avtal och att du har rätt att kräva att detta hedras. Om det inte görs har du rätt att häva köpet och sälja till någon annan, och då har du även rätt att kräva ersättning för den ekonomiska skada du har lidit. 

Om du har några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se 

Hoppas att du fick svar på din fråga! 

Daniel HögmanRådgivare