Andrahandsuthyrning och nytt förstahandskontrakt okej?

2021-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har ett förstahandskontrakt i stockholm och har fått godkänt för andrahandsuthyrning där nu när jag studerar i Uppsala. Det är nu en bekant som hyr min lägenhet i stockholm.Jag bor nu i studentrum på ett korttidskontrakt, och undrar om det finns nån risk med att teckna ett förstahandskontrakt på en lägenhet här i Uppsala? Eller är det bättre om jag försöker få en studentlägenhet istället?
Nora Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kontraktet avgörDet finns ingen lag som säger att det är olagligt att inneha två förstahandskontrakt. Dock kan det ge upphov till problem beroende på vad som står i ditt hyreskontrakt samt kontraktet för godkännandet av andrahandsuthyrning. En hyresvärd kan nämligen säga upp kontraktet om du inte använder lägenheten som ni kommit överens om. Ett vanligt villkor vid andrahandsuthyrning är att du bara får hyra ut i andra hand om du gör det du ansökt om, exempelvis att testa att bo hos en partner som sambo en tid eller att flytta till en annan stad för att plugga men att du inte permanent får bosätta dig någon annan stans. Om detta villkor finns, och hyresvärden inte tror att du kommer använda lägenheten igen utan bara hyra ut den tillsvidare kan kontraktet sägas upp. Det avgörande är alltså vad som står i ditt kontrakt med hyresvärden som har godkänt uthyrningen, samt vad din eventuellt nya hyresvärd har för villkor i sitt kontrakt. Min rekommendation är att läsa avtalen noggrant för att se vad som gäller i ditt fall med andrahandsuthyrning och ytterligare ett förstahandskontrakt, alternativt att ta kontakt med din hyresvärd för att få klarhet i vilka regler de har.SammanfattningDet finns alltså inget olagligt med att inneha två förstahandskontrakt men hyresvärdarna kan motsätta sig detta om det står i deras villkor vilket kan leda till att du blir av med lägenheten.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Besiktning vid avflytt

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! När man ska flytta från en hyreslägenhet och en besiktning ska göras (OBS, ej städbesiktning utan en innan för att se så att allt är helt och i bra skick), finns det en viss tidsram som denna måste ske inom, utöver de tre månaderna som är ens uppsägningstid?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler kring uthyrning av hus och delar av hus regleras i 12 kap. JB även kallad hyreslagen. Det finns inget angivet i 12 kap. JB om besiktning av lägenheten men enligt 12 kap. 9 § JB ska hyresrätten, på tillträdesdagen, vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Dessutom finns det en preskriptionsregel som anger att hyresvärden eller hyresgästen måste väcka talan inom två år från att hyresgästen avflyttat för att få göra gällande fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, 12 kap. 61 § JB. Från hyresvärdens perspektiv finns därför ett intresse att besikta lägenheten innan en ny person tillträder och som maximalt efter två år från avflytt men det finns inga tidsramar inom vilken hyresvärden rent lagligt måste utföra besiktningen.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Samägande av fastighet?

2021-09-29 i Fastighet
FRÅGA |Vi samäger en fastighet med min frus släkt. En annan delägare har börjat trakassera min fru via sms. Om vi vill sälja våra delar pga detta beteende, kan de andra delägarna hindra det? Alltså, påverkar denna omständighet våra möjligheter att sälja utan de övrigas samtycke?
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Samägande fastighetBestämmelser om samäganderätt finns i lag om samäganderätt. Här stadgas att lagen tillämpas på situationer där flera tillsammans äger en fastighet.I 2 § Lag om samäganderätt framgår att vid förfogande över det samfällda godset i dess helhet krävs alla ägares samtycke om det inte är en åtgärd som inte tål försening och alla ägare inte kan närvara. Detta innebär att man inte kan vidta åtgärder som påverkar hela fastigheten. En samägare kan alltså inte sälja, hyra ut eller pantförsätta hela fastigheten utan samtycke från de andra samägarna. En samägare kan däremot sälja sin andel utan att behöva inhämta de andra samägarnas samtycke. Detta framgår av 2 § som enbart hindrar överlåtelser av hela fastigheten.Utöver detta har en samägare enligt 6 § rätt att ansöka om att rätten ska sälja hela fastigheten på offentlig auktion. Försäljningen ombesörjs av rätten.Slutsats och rekommendationEn samägd fastighet kan ofta resultera i oenigheter, därför har man skapat en lag som hindrar att en samägare kan sälja hela fastigheten men ändå har möjlighet att sälja sin andel. Om en samägare säljer sin andel kan de andra samägarna inte hindra försäljning. Utöver detta kan en samägare ansöka hos domstolen för att få igenom en försäljning, fastigheten säljs då på offentlig auktion där rätten bestämmer ett lägsta pris.Hoppas du fick någorlunda svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Förverkande vid uthyrning av egen bostad

2021-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en bostadsrätt i andrahand. Vi har ett avtal där 1 månads uppsägningstid är angiven. Nu har hyresgästen inte betalat hyran på 3 månader och vi har ansökt om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Min fråga är om vi säger upp avtalet och ber hyresgästen flytta - måste vi ändå ge henne 1 månad att flytta trots att hon vid flertalet tillfällen själv brutit mot kontraktet?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid uthyrning av egen bostad som ni hyr ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål så gäller lag om uthyrning av egen bostad, även kallat privatuthyrningslagen, 1 § privatuthyrningslagen. Om ni hyr ut fler lägenheter så gäller lagen enbart på den första upplåtelsen. Reglerna i 12 kap. JB, så kallade hyreslagen gäller när inget särskilt är föreskrivet i privatuthyrningslagen, 1 § 2 st privatuthyrningslagen.Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp att för att upphöra, 3 § 1 st privatuthyrningslagen. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra med en månad. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, 3 § 2 st privatuthyrningslagen. Denna bestämmelse är tvingande och det går inte att avtala om en kortare uppsägningstid.Som anges ovan gäller detta inte när hyresrätten är förverkad. Det finns inga särskilda förverkanderegler i privatuthyrningslagen och då gäller 12 kap. JB. Enligt 12 kap. 42 § p. 1 JB är dröjsmål med hyran med mer än en vecka en förverkandegrund. Föreligger en förverkandegrund kan du som hyresvärd säga upp avtalet med omedelbar verkan.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Hyresvärdens och hyresgästens rättigheter vid renovering enligt hyreslagen

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har sagt upp lägenhet och hyresvärden vill renovera lägenhet under uppsägningstiden och vill inte vänta tills vi flyttar ut ?
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.InledningAv din fråga framgår inte huruvida det gäller hyra av hyresrätt eller bostadsrätt. I mitt svar utgår jag från att det är fråga om en hyresrätt, vilket innebär att tillämplig lag är hyreslagen. Nedan redogörs för regleringen kring hyresvärdens och hyresgästens rättigheter vid renovering. Det finns nämligen ingen specifik reglering i hyreslagen om vad som gäller under uppsägningstiden.UtredningSom hyresgäst har du rätt att nyttja lägenheten under hela hyrestiden, inklusive uppsägningstiden. I regel gäller att hyresvärden har rätt att utföra mindre brådskande förbättringsarbeten, som inte innebär ett väsentligt hinder eller men i din nyttjanderätt, förutsatt att hen meddelat detta minst en månad på förhand. Detta gäller emellertid inte under sista månaden av hyresförhållandet, om hyresvärden inte får hyresgästens medgivande.Om renoveringen gäller annat än det som nu nämnts (inte brådskande eller sådant som innebär hinder eller men i nyttjanderätten), har du rätt att, inom en vecka från det att du fått meddelandet om renoveringen, säga upp hyresavtalet till upphörande. Sådant arbete får härmed inte, utan medgivande från hyresgästen, påbörjas innan hyresavtalet upphört.Det nämnda framgår av 26 § hyreslagen.Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Flyttstädning

2021-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyr av en privat person ett radhus, som denna äger. Jag har sagt upp lägenheten och nu vill hyresvärden att jag ska städa ordning, ute och inne så bilder kan tas av mäklare och visning av lägenheten . Är det någonting jag måste ställa upp på som hyresgäst ?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid uthyrning av egen bostad som hyrs ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål så gäller lag om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, 1 § privatuthyrningslagen. Reglerna i 12 kap. JB, så kallade hyreslagen gäller när inget särskilt är föreskrivet i privatuthyrningslagen, 1 § 2 st privatuthyrningslagen.Flyttstädning är inte någonting som är reglerat i varken privatuthyrningslagen eller 12 kap. JB. Det kan vara så att din hyresvärd har tagit med att städning ska ske vid utflytt i hyresavtalet eller att ni kommit överens om det tidigare och då har du en avtalsrättslig skyldighet att hålla avtalet. Du som hyresgäst har dock vårdplikt av lägenheten enligt 12 kap. 24 § JB. Detta innebär att du måste vårda lägenheten tills dess att du flyttar men det är hyresvärden har bevisbördan vid ersättningskrav brister i lägenheten. Eftersom det inte är reglerat i lag finns det inte ett entydigt svar på frågan utan det beror på vad ni kommit överens om och lägenheten får inte vara så bristfällig att det är i strid med din vårdplikt.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Kan hyresvärd få ersättning om hyresgästen tapetserat bostaden på ett sätt som inte är fackmannamässigt?

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Min sambo hyr ut sitt gamla hus till en hyresgäst. Nu har hyresgästen efter ett halvår sagt upp sitt kontrakt och vi avser att sälja huset.Men hyresgästen har under perioden tapetserat själv i 2 av rummen, med vår tillåtelse förutsatt att det blev fackmannemässigt gjort. Idag vid besök vid huset inser vi att det är väldigt dåligt tapetserat och redan lösa tapeter efter bara 3 månader. Vad har vi för rättigheter här när huset ska säljas? Och har vi rätt att kräva av henne att ha visningar av huset?
Saga Sthen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du dels undrar om ni kan göra något åt den bristfälliga tapetseringen och att du dels undrar om ni har rätt att ha visningar av huset när hyresgästen fortfarande bor där. Eftersom din sambo hyr ut en egen bostad blir privatuthyrningslagen tillämplig. Situationerna du beskriver i din fråga omfattas dock inte av privatuthyrningslagen, och därför blir 12 kap Jordabalken (JB) tillämplig istället (se 1 § privatuthyrningslagen). 12 kap. JB reglerar hyra av bostad, och brukar kallas "hyreslagen". Har ni rätt att få ersättning för det bristfälliga tapetseringsarbetet?Om bostadens bruksvärde minskar efter att hyresgästen exempelvis tapetserat om i bostaden, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan enligt 12 kap. 24 a § JB. Bruksvärdet kan minska t ex genom att arbetet inte har utförts fackmannamässigt. Beräkningen av hur stor ersättningen ska vara utgår ofta från vad det skulle kosta att återställa lägenheten i normalt skick igen. Enligt 12 kap. 24 a § tredje stycket är det hyresnämnden som ska pröva frågan om hyresgästen är skyldig att betala ersättning. Hyresnämnden är en domstolsliknande nämnd som medlar i hyrestvister och prövar viss andra tvister mellan hyresgäst och hyresvärd. Om din sambo som hyresvärd påstår att hyresgästen vållat skada genom den icke fackmannamässiga tapetseringen så är det också upp till din sambo att bevisa det. Alltså ska din sambo bevisa att tapetseringen har inneburit att bostadens bruksvärde minskat. Har ni rätt att ha visning i bostaden när hyresgästen fortfarande bor där? Enligt 12 kap. 26 § JB är hyresgästen skyldig att låta bostaden visas på lämplig tid, när bostaden är ledig till uthyrning. Bostaden är ledig till uthyrning exempelvis som i ert fall, när hyresgästen sagt upp hyresavtalet. Hyresgästen kan alltså inte neka hyresvärden att ha visningar, men hyresvärden får inte gå in i bostaden utan tillstånd från hyresgästen. Hyresvärden ska också beakta hyresgästens intressen och se till att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Själva visningen ska ske på en tid som är lämplig för ändamålet. Skulle hyresvärden föreslå en tid som inte är läglig för hyresgästen så får hyresgästen begära att visning ska ske på en annan lämplig tidpunkt. SammanfattningSå länge ni kan visa att tapetseringen inte utförts fackmässigt och att bruksvärdet på bostaden således minskat så har ni rätt att kräva ersättning från hyresgästen. Ersättningens storlek är vanligtvis den kostnad som behövs för att kunna återställa bostaden till normalt skick. Vad gäller visning så har ni rätt att kräva att ha visning av bostaden på en tid som är lämplig för ändamålet. Ni kan kontakta hyresgästen och komma överens om en lämplig tid.Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga. Har du någon annan fundering är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!

Andrahandsuthyrning

2021-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag hyr en hyresrätt sedan 15år tillbaka, jag har inneboende och har i princip haft det hela tiden, nu vill hyresvärden vräka mig och påstår att jag har hyrt ut lägenheten i andra hand, jag är själv inte skriven på adressen och är mycket borta pga min sjukdom, jag vistas mycket utomlands för olika behandlingar och står nu skriven hos min ex så hon kan kolla posten och betala mina räkningar. Jag har alltid varit skötsam och inte varit sen men hyrorna under alla dessa år så gjorde mina inneboende en fest en gång när jag var bortrest och då kom någon som bad dem dämpa sig vilket de gjorde. Nu till min viktigaste fråga.Kan hyresvärden vräka mig lagligt för att jag inte står skriven på den adressen och för att de hävdar att jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand, vilket jag aldrig har gjort?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som hyresgäst så har du rätt att ha inneboende men andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd, 12 kap. 39-40 §§ JB. Din hyresvärd verkar vara av uppfattningen att du inte inte bor i lägenheten i tillräcklig utsträckning och att personen i din lägenhet förfogar över lägenheten för eget bruk. Om du inte är boende på adressen i tillräcklig utsträckning betraktas det som en olovlig andrahandsuthyrning vilket utgör en grund för uppsägning enligt 12 kap. 46 § JB eller 12 kap. 42 p. 3 § JB.Hyresvärden måste ta vidare uppsägningen till hyresnämnden om uppsägningen skett enligt 12 kap. 46 § JB. Detta måste ske en månad efter uppsägningstidens utgång för att få verkan, 12 kap. 49 § JB. Har lägenheten sagts upp med omedelbar verkan enligt 12 kap. 42 § JB gäller andra förfaranderegler och tvisten handläggs då av tingsrätten.Du måste inte vara folkbokförd på adressen men folkbokföringen spelar roll som bevisning. Utan att veta mer kan jag inte ge dig ett mer precist svar men det du kan göra är främst att ta fram sådan bevisning, om det finns, som styrker att du bor i lägenheten i beaktansvärd utsträckning.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,