Köparens undersökningsplikt och dolt fel i fastighet

2020-11-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag hade fullmakt för att sälja min exmakes sommarstuga som han tagit över efter sina föräldrar. Jag har inte varit i stugan på 20 och han har låtit den förfalla. Nu såldes den i somras och köparen ville inte besikta den och köpte i befintligt skick. Nu har de upptäckt att den gamla avloppstanken ca 40 år gamnal gått sönder och vill ha betalt för byte. Är säljare tvungen till detta då det är ett dolt fel ?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som gäller i fråga om fel i fastighet vid fastighetsköp regleras i jordabalken (JB).Friskrivningar Det är möjligt för parterna att ta med en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Däremot måste friskrivningen vara preciserad. Att endast skriva att fastigheten säljes i "befintligt skick" anses inte vara en tillräckligt snäv utformning.Köparens undersökningspliktKöparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Säljaren ansvarar därför endast för så kallade "dolda fel", det vill säga fel som inte är möjliga att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Köparen måste med andra ord vidta en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren kan därför inte bli ansvarig för den felaktiga avloppstanken om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Det har i ett vägledande avgörande från Högsta domstolen (NJA 1980 s. 555) konstaterats att även svårtillgängliga utrymmen såsom ett kryputrymme under byggnaden omfattas av köparens undersökningsplikt. Om köparen hade undersökt fastigheten skulle de troligen upptäckt (eller åtminstone borde ha upptäckt) att avloppstanken var trasig. Det är då inte fråga om ett dolt fel. Säljaren kan då inte bli ansvarig eftersom köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Har inneboende rätt till 3 månaders uppsägningstid?

2020-11-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är inneboende hos ett äldre par som från ingenstans bestämt sig att flytta. Jag har då på egen hand fixat ett nytt boende eftersom jag mer eller mindre blivit utslängd. Hur blir det då med uppsägningstiden? Gäller 3 månader eller bryts kontraktet direkt?
Matilda Hamner |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om jag förstår dig rätt vill du veta om du som inneboende har rätt till tre månaders uppsägningstid eller om du måste flytta direkt.Uppsägningstid för en inneboendeAv din fråga framstår det som om att ni inte har avtalat om någon hyrestid. Därav kommer jag förklara vad som gäller när hyresavtal träffas på obestämd tid och gäller tillsvidare för en inneboende.Ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, 12 kapitlet 4 § p. 1 Jordabalken (1970:994) (JB). För att förtydliga så innebär det att om du säger upp hyresavtalet den 9 november 2020 kommer hyresavtalet upphöra att gälla den 28 februari 2021. Dessa regler är minimiregler och det går inte att avtala om sämre villkor för hyresgästen.Det innebär att du som inneboende har rätt till minst tre månaders uppsägningstid. Under uppsägningstiden har du rätt att bo kvar i bostaden, 12 kapitlet 4 § p. 1 JB. Om det är så att du vill flytta direkt eftersom du fixat ett nytt boende har din hyresvärd däremot också rätt till minst tre månaders uppsägningstid från ditt håll, 12 kapitlet 5 § 1 st JB. Det innebär att om du vill säga upp hyresavtalet har hyresvärden i alla fall rätt till tre månadshyror från det att du sagt upp avtalet även om du vill flytta.Värt att nämna är även att enligt 12 kapitlet 45 § JB har inte du som är inneboende något besittningsskydd. Du kan alltså inte kräva förlängning av hyresavtalet utan det är enbart minst tre månader uppsägning som gäller i ditt fall.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Måste min hyresvärd ordna ersättningsbostad till mig?

2020-11-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vems skyldighet är det att ordna nytt boende vid vattenskada när det gäller hyresrätt.Reparationen beräknas tii 2 mån.
Victor Nilsson |Hej! Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga.Regler om hyra av bostad finns i 12 kap. jordabalken (JB).Det finns inget i lagen som innebär att din hyresvärd skulle ha en skyldighet att ordna med en ersättningsbostad. Du har dock en rätt att få din hyra nedsatt under tiden hyresrätten är skadad (12 kap. 16 § och 12 kap. 11 § första stycket tredje punkten JB). Om hyresvärden inte reparerar skadan efter att du meddelat hen om det har du dessutom rätt att reparera skadan själv och kräva ersättning för dina kostnader från hyresvärden (12 kap. 11 § första stycket första punkten JB).Om vattenskadan förstört lägenheten så mycket att den inte kan användas kan du dessutom ha rätt till ersättning, ifall hyresvärden är den som orsakat skadan (12 kap. 10 § JB).Även om din hyresvärd inte är skyldig att ordna med ersättningsboende finns det förstås inget som hindrar att du och din hyresvärd kommer överens om att hen ska ordna det. Hen har dock ingen skyldighet enligt lag att göra det.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Följer garageplatsen med vid försäljning av bostadsrättslägenhet?

2020-11-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Vi har precise köpt en lägenhet där en garageplats ska tillkomma med lägenheten enligt avtal som skrivits 30 november 2005 och är giltigt till och med 30 november 2030. "Detta avtal ska utan särskild åtgärd överföras till part, som därmed inträder fullt som ny hyresgäst". Avtalet är skrivet mellan säljaren och bostadsföreningens styrelse. Den nuvarande styrelsen motsätter sig avtalet och menar att det är orättvist för de andra boende och att garageplatserna ska tilldelas enligt kösystem. Men det finns ett avtal upprättat som tydligt säger att garageplatsen övertas av ny köpare. För att komma vidare i ärendet skulle vi vilja få lite juridisk rådgivning och assistans.Tacksam för råd, Vänliga hälsningar
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Garageplats kan ingå i bostadsrätten eller överlåtas genom separat avtal:Om det finns ett separat avtal för parkeringsplatsen kan den vara att ses som ett sådant nyttjanderättsavtal som betraktas som ett lägenhetsarrende enligt reglerna i 7-8 kap. jordabalken (JB). Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende (8 kap. 1 § JB). Huvudregeln är att det är inte möjligt att upplåta lägenhetsarrende utan jordägarens samtycke enligt 8 kap. 19 § JB. Om garageplatsen överlåts genom separat avtal räknas alltså detta som ett lägenhetsarrende. Vid överlåtelse av bostadsrätten överlåts i sådana fall inte garageplatsen automatiskt. Detta eftersom garageplatsen då är ett hyresavtal, ett så kallat "sidoavtal", som inte följer med nyttjandet av bostadsrätten. Bilplatsen återlämnas därmed till bostadsrättsföreningen vid avflyttning från föreningen.En parkeringsplats kan däremot även vara upplåten med bostadsrätten. Vid upplåtelse med bostadsrätt ska det ske skriftligen och upplåtelsehandlingen måste bland annat innehålla uppgift om den lägenheten upplåtelsen avser. Om garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och hör till lägenheten utgör den en del av bostadsrätten och följer med lägenheten vid en försäljning.Det har i praxis prövats vilka möjligheter det finns att ta bort parkeringsplatser som är upplåtna till bostadsrätt. Enligt en dom i Svea Hovrätt (RH 2014:13) är ett beslut av stämman att parkeringsplatser inte längre ska upplåtas med bostadsrätt inte en sådan förändring som kan åstadkommas med ett beslut av två tredjedelar av majoriteten (jfr 9 kap. 16 § p2 bostadsrättslagen). En förändring att ta bort en med bostadsrätten upplåten parkering kan alltså inte ske på annat sätt än genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren.Vad gäller i ert fall?Vad som gäller i ert fall beror alltså delvis på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet (avtalet mellan bostadsrättsföreningen och första ägaren). Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt. Som huvudregel krävs nämligen att jordägarens samtycke krävs för överlåtelse av arrende.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis kan upplåtelse av garageplats ske på två sätt. Antingen genom ett sidoavtal, ett så kallat lägenhetsarrende, eller genom upplåtelse med bostadsrätten. Vilken av dessa som gäller i ditt fall beror på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet. Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Om ni inte kan komma överens med bostadsrättsföreningen och behöver vidare hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.seHoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Återkalla hyra efter uppsägning av lägenhet

2020-11-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyrde ut lgh fr 17/10-20. Den sades uppAv hyresgästen efter en dags användande.Hittade ny hyresgäst från o m 1/11-20.Nu vill första hyresgäst ha tillbaka 2 veckors hyra. Är det ok?
Ranya Eliassi |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att svara exakt på din fråga behövs det mer information om avtalet men jag ska svara så gott det går utifrån det du skrivit.Hyresavtalet upphör att gälla den dag då uppsägningstiden har gått ut. Det vill säga hyresgästen måste betala hyra under uppsägningstiden men som jag nämnde innan krävs det mer info för man måste veta hur långt avtalet är. Om det nu är 2 veckor är uppsägningstiden en dag i förväg. Även om hyresgästen flyttar ut kan man kräva den på pengar under uppsägningen. De här gäller om HV och HG inte har avtalat om något annat i sitt avtal. (12:4 2st punkt 1 jordabalken.)Sammanfattningsvis måste man betala oavsett om hen väljer att bo kvar under uppsägningstiden eller inte.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att höra av dig igen om du har ytterligare frågor eller om du vill ha något i svaret förtydligat.Hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal på obestämd tid

2020-11-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag hyr ut en del av två i mitt parhus kontraktet skrevs för ca 4 månader sedan. Våran situation har ändrats och vi ska bo särbo ett tag har vi tänkt och att dela detta hus och bo var för sig blir bäst för barnet känner vi. Är det möjligt att säga upp hyresgästen? De har bott här i ca 3 månader.
Matilda Hamner |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om jag förstår dig rätt vill du veta om du kan säga upp ett hyresavtal på grund av att du själv har behov av bostaden. Uppsägning av hyresavtal på obestämd tidHyresavtal kan gälla på bestämd eller obestämd tid. Av din fråga framstår det som om att ni inte har avtalat om någon hyrestid. Därav kommer jag förklara vad som gäller när hyresavtal träffas på obestämd tid och gäller tillsvidare.Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kapitlet 3 § 1 stycket Jordabalken (1970:994) (JB). Ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, 12 kapitlet 4 § p. 1 JB. För att förtydliga så innebär det om du säger upp hyresavtalet den 9 november 2020 kommer hyresavtalet upphöra att gälla den 28 februari 2021. Dessa regler är minimiregler och det går inte att avtal om sämre villkor till nackdel för hyresgästen.Uppsägning ska vara skriftligEnligt 12 kapitlet 8 § 1–3 stycket JB ska en uppsägning från hyresvärden (du) vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader i följd vid den tidpunkten uppsägningen sker. I den skriftliga uppsägningen bör du även ange orsaken till att avtalet ska upphöra att gälla. Det bästa sättet är om du personligen ser till så hyresgästen får handlingen direkt i handen.Hyresgästens besittningsskyddEn hyresgäst har som utgångspunkt ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt att kräva förlängning av avtalet. Det som skulle kunna bli aktuellt här är om din hyresgäst är att räknas som en inneboende. Enligt 12 kapitlet 45 § JB har någon som räknas som en inneboende inte något besittningsskydd. Det framgår för lite information i frågan för att kunna avgöra om din hyresgäst är att ses som en inneboende eller inte.Om hyresgästen inte är att räkna som en inneboende blir det aktuellt att kontrollera om det föreligger någon besittningsbrytande grund enligt 12 kapitlet. 46 § JB. Utifrån den informationen jag fått är punkt 6 i paragrafen möjligen tillämplig på ditt fall. Där framgår att om avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt att upplåtaren (du) har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta så föreligger en besittningsbrytande grund. Att ni ska testa vara särbos bör vara ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att din hyresgäst skäligen bör flytta. En besittningsbrytande grund verkar föreligga utifrån den information jag fått vilket innebär att din hyresgäst inte har rätt att kräva förlängning av avtalet utan hyresavtalet ska upphöra att gälla när uppsägningstiden löpt ut.Mitt råd till digDu bör snarast upprätta en skriftlig uppsägning med orsaken till uppsägningen och ge den personligen till din hyresgäst. Om din hyresgäst inte bestrider uppsägningen har hyresgästen i alla fall rätt att bo kvar till 28 februari 2021 om du hinner delge den skriftliga uppsägningen innan 30 november 2020.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

När kan du begära skadestånd för fel i fastighet?

2020-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte 2016 ett fritidshus. Nu har vi fått reda på, att 70% av en friggebod, en grusad, anlagd biluppställningsplats, staket samt odlingar befinner sig utanför angiven tomtgräns. Säljaren visade var tomtgränsen gick och vi hade ingen anledning att misstänka att han sålde något han inte ägde till oss. Affären sköttes i ö av en mäklare. Staketet gränsar mot mark som ägs av samfällighet, en remsa som sluttar ner mot ett dike sen är det en liten väg. Ville ha ett råd om hur vi ska gå vidare med detta, kan vi begära skadestånd av säljaren, detta är ju ett allvarligt fel.
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Vid ett fastighetsköp ska det följa av avtalet och i övrigt stämma överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fastigheten skulle avvika från detta i något hänseende, är det att betrakta som ett fel (4 kap. 19 § JB). Köparens möjlighet att åberopa fel i fastighet begränsas genom köparens undersökningsplikt; köparen måste med andra ord företa den undersökning som bör anses påkallad med hänsyn till fastigheten i fråga och omständigheter att hänföra till den, som skick, ålder etc (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningen ska företas okulärt, och felet ska då kunna upptäckas med hjälp av känsel, hörsel, doft, eller om det rent av går att se med blotta ögat. Undersökningsplikten kan både utvidgas och begränsas, beroende på om säljaren gjort utfästelser eller garantier angående fastigheten vid besiktning/köptillfället, alternativt om köparen upptäcker symtom på fel eller bort fatta misstankar om att fel möjligtvis kan föreligga.Som jag förstår det har säljaren vid köptillfället uttryckligen visat var tomtgränsen gick och då inkluderat dessa delar som ni nu i efterhand fått reda på inte tillhör er fastighet. Om så är fallet, bör detta anses utgöra en del av avtalet i form av muntliga preciserade uppgifter, och om fastigheten då avviker från dessa utgör de ett konkret fel och en avvikelse från avtalet. Om det skulle vara fråga om någon nyttjanderätt som belastar fastigheten, som ex. ett servitut, anses även dessa utgöra fel (4 kap. 17 § & 4 kap. 19 § JB). 4 kap. 20 § JB ålägger även säljaren en skyldighet att delge köparen kartor och andra handlingar över fastigheten som kan ha inverkan eller betydelse för köpet.Vad gäller undersökningsplikten, bör någon vidare undersökning från er sida inte företas avseende just den här punkten då säljaren redan lämnat enuntiationer om just tomtgränsen, samt att det inte bör krävas av en köpare att undersöka tomtgränsen på något annat sätt än den grundläggande, okulära undersökningsplikten påkallar. Som du nämner hade ni inte heller någon anledning att misstro säljaren om just detta.Om ett konkret fel i fastigheten föreligger har ni rätt att åberopa dessa - och därigenom rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet (4 kap. 12 § JB). Tillämpligt i det här fallet skulle förslagsvis vara skadestånd då en viss tid löpt sedan ni tillträtt fastigheten och ni har ev. redan erlagt hela köpeskillingen. Skadeståndsansvaret för säljaren skulle då grundas i försummelse från säljarens sida, i form av utelämnande av uppgifter som kan antas haft inverkan på köpet alternativt utelämnande av felaktiga uppgifter. Hoppas mitt svar var till hjälp för er, och om inte är ni varmt välkomna att höra av er igen!Med vänlig hälsning,

Behöver hyresgäster tåla att grannen röker i ett flerfamiljshus?

2020-11-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi bor i en hyresrätt och tvingas leva i tobaksrök från grannen. Vi har stängda dörrar och fönster men röken letar sig in obehindrat. Kontaktat hyresvärd i flera månader ang problemet utan någon effekt. Lägenheterna är ganska nybyggda så borde ej vara otäta fönster. Har vi inga rättigheter alls i denna situation?Hela vår familj lider av detta och det är minst 3 andra hushåll med samma problem.
Line Skaugrud Landevik |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att kunna besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalkens (nedan förkortad JB) bestämmelser, närmare bestämt 12 kap. JB som även kallas för "hyreslagen". Rättigheter och skyldigheter för en hyresgästDet som inledningsvis kan sägas är att när en hyresgäst använder en lägenhet ska denne se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar. Störningarna får inte vara i sådan grad att de kan utgöra skada för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § stycke 1 JB). Den nyss nämnda regeln gäller för kringboende, antingen i samma hus eller i ett hus intill.Vid bedömningen om vilka störningar som måste accepteras ska stöd sökas i den allmänna uppfattningen om vilka störningar personer i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Enligt lagens förarbeten utgör inte alla former av störningar sådana som kan ha en negativ inverkan på människors hälsa. Bedömning ska som sagt göras i vad som är ett normalt inslag i ett flerfamiljshus där vissa lindriga störningar kan förväntas och även accepteras. Hänsyn ska däremot inte tas till människor som är känsligare än normalt.Det har i praxis på området framhållits att just rökande grannar ska tålas när man bor i ett flerfamiljshus, trots att det delvis kan ha en negativ hälsoinverkan. Observera däremot att den som bor i ett flerfamiljshus enbart måste tåla att tobaksrök från grannen kan komma in i hemmet när fönster eller dörrar står öppna.Du nämner däremot att röken tränger sig in hos er, trots att era fönster och dörrar är stängda varför en sådan situation skiljer sig åt från vad som nyss sagts. En sådan störning skulle kunna utgöra en sådan som nämns i 12 kap. 25 § JB. Du nämner även att lägenheterna är relativt nybyggda vilket kan fungera som ytterligare ett argument till varför ni inte bör behöva tåla grannens tobaksrök.Åtgärder vid störningar i boendetOm det förekommer störningar i boendet ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör (12 kap. 25 § stycke 2 JB).Du nämner att du varit i kontakt med er hyresvärd under flera månader utan resultat. Det beror sannolikt på att denne vet med sig att tobaksrök ska kunna tålas av personer som bor i ett flerfamiljshus. Men eftersom tobaksröken i ert fall tar sig in i lägenheten trots att era fönster och dörrar är stängda borde situationen se annorlunda ut. Då verkar det snarare som att det är fel i bygget av lägenhetshuset, som bör ses över.För att få hjälp med ert ärende skulle jag i första hand råda er att fortsatt försöka övertala er hyresvärd att se över ventilationerna eller tätheten på lägenhetens fönster. Jag skulle även råda er att ta kontakt med grannen som orsakar tobaksröken för att i samförstånd med denne komma fram till en lösning. Därefter skulle jag råda er att antingen ta kontakt med miljönämnden i er kommun för att eventuellt få dem att inspektera lägenheten, alternativt ta kontakt med en jurist som kan hjälpa er att driva ärendet vidare.Jag hoppas det gav svar på din fundering. Lycka till!Vänligen,