Kompensation vid fasadrenovering

2018-10-31 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Vi driver en restaurang och nu har hyresvärden informerat oss om att fasaden på hela huset skall renoveras. Det kommer vara täckta byggnadsställningar kring hela huset i 8 veckor. Med andra ord kommer restaurangen vara täckt. Vår fråga är vad vi kan kräva? Vad har vi rätt till? T.ex. sänkt hyra under perioden med tanke på att det är ganska troligt att vi kommer förlora intäkter under den här perioden...
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor som handlar om hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken (1970:994), som även kallas för hyreslagen.Enligt hyreslagen har du som hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i din nyttjanderätt. Det kan till exempel handla om störningar på grund av arbete som din hyresvärd utför på fastigheten. Eller till exempel buller, damm och liknande. Även försämrad tillgänglighet till restaurangen kan innebära att nyttjandet inskränks. Du kan även ha rätt till nedsättning av hyran fastän du inte lider någon ekonomisk skada. Det är lite svårt för mig att bedöma om du har rätt nedsättning av hyran eller inte, då jag saknar utförlig information om era hinder och men. Sedan beror det också på vad som står i ditt hyresavtal. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel, men när det handlar om rätten till nedsättning av hyran så är det möjligt inskränka den rätten. Oftast brukar man göra sådana inskränkningar i hyresavtalet, vad gäller sedvanligt underhåll. En fasadrenovering räknas många gånger som ett sedvanligt underhåll. Det är därför möjligt att rätten till nedsättning av hyran har avtalats bort även i ditt fall. Därför skulle jag först och främst råda dig att titta på ditt hyresavtal och se vad som står där, vad gäller nedsättning av hyran.Skulle det uppstå en skada på grund av hyresvärdens fasadrenovering så är hyresvärden skadeståndsskyldig. Kan hyresvärden dock visa att skadan inte beror på hans försummelse, så är hyresvärden inte skadeståndskyldig. Vänligen,

Grannen har klippt sönder vår buske, vad gör vi?

2018-08-31 i Skadestånd
FRÅGA |Vår granne har en garagevägg i tomtgräns mot oss som han ska måla. Han kom över och bad oss att klippa ner några grenar på en vinbärsbuske för att inte grenarna skulle nöta bort färgen. Vi klippte bort så att det blev helt rent ca 15 cm från väggen. Två dagar senare när vi kommer hem så har grannen varit över hos oss klippt bort ytterligare 45-50 cm. Busken ser nu bedrövlig ut då en fjärdedel på en sida är bortklippt. Vad kan/ska vi göra?
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grunden till svaret på din fråga återfinns i dels Jordabalken (JB), dels Skadeståndslagen (SkL) och dels Brottsbalken (BrB). Rätt att ta bort växtlighet från grannes tomtJordabalken reglerar bland annat växtlighet på ens tomt och i 3 kap. 2§ JB framgår det att om rot eller gren tränger in på en grannes tomt och innebär en olägenhet för grannen får denne själv ta bort roten/grenen. Dock ska tomtägaren, vars rot/gren tränger in hos grannen, först få möjlighet att själv ta bort den. Har grannen rätt att ta bort något så är det den del som tränger in på dennes tomt, detta ska dock även ske med försiktighet så inte växten skadas. Du beskriver att ni haft ett samtal med grannen och därefter tagit bort den del av busken som var närmare än 15 cm från väggen, därför kan jag inte se någon anledning till att grannen skulle haft rätt att klippa i busken.Konsekvenser av att ta bort växtlighet olovligtEr grannes handlande kan falla in under brottet egenmäktigt förfarande, 8 kap. 8§ BrB, respektive skadegörelse, 12 kap. 1§ BrB vilka kan resultera i skadestånd, böter eller fängelse. Egenmäktigt förfarande och skadegörelse är brott som polisanmäls, utreds och sedan eventuellt resulterar i böter eller fängelse. Skadestånd regleras i 2 kap. 1§ SkL där det går att utläsa att den person som med uppsåt (t.ex. med avsikt/insikt/likgiltighet till resultatet av handlingen) eller vårdslöshet orsakar en sakskada ska ersätta skadan. Jag rekommenderar att ni kontaktar grannen och försöker föra en dialog om vad som hänt och om ersättning för den skada han orsakat. Skulle ni inte komma överens kan ni polisanmäla honom för egenmäktigt förfarande respektive skadegörelse.Vänliga hälsningar,

Hyersvärd kräver pengar pga hävdar skada på golv och soffa

2018-08-03 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Jag behöver lite råd / förslag på situationen jag har.Jag kom till Stockholm i mars och hyrde en 2 rums lägenhet nära Solna centrum.Eftersom ägaren inte var här den dagen blev nycklar överlämnade av sin vän och jag flyttade ut från den platsen i maj 31 genom att lämna nycklarna med sin vän och jag hade också berättat att han kan ta förskott som hyra för maj.Nu har han kommit tillbaka och säger att det finns lite matfläck på golvet och några repor på soffan.Och för soffan säger han att det kostar mer än 20000kr för läder och som det används för en tid måste jag betala honom hälften av sitt pris verkar det (dvs 10000kr).Det har varit mer än 2 månader och han klagar nu.Vänligen låt mig veta hur man går vidare
Emil Duberg |Hej och tack för din fråga till Lawline!Hur jag tolkar fråganInledningsvis vill jag precisera hur jag har förstått din fråga så det inte uppstår något missförstånd. Jag tolkar det du skrivit som att hyresvärden vill ha ersättning för repor på soffan (om denne vill ha ersättning för matfläckar på golvet framgår inte tydligt, hursomhelst har denne inte rätt till någon ersättning för detta, vilket jag kommer förklara nedan). Vidare tolkar jag frågan som att du inte har någon innestående deposition just nu.Kan du krävas på ersättning för reporna på soffan (och matfläckarna)?Till att börja med kan sägas att du som hyresgäst ska vårda lägenheten väl och ersätta de skador som uppkommit (12 kap. 24 § jordabalken). Det är dock fastlagt både genom praxis och doktrin att hyresgästen inte svarar för rena olyckshändelser och för det som kallas "normalt slitage", som uppkommer genom normalt användande av lägenheten. Det senare får hyresvärden acceptera. Normalt slitage av lägenheten är du som hyresgäst alltså inte skyldig att ersätta hyresvärden för.Normalt slitage innefattar b. la märken som uppstår efter spikande och borrande i väggen, fettfläckar, repor på möbler, färgförändringar på köksbänkar etc. (Speciell avtalsrätt II : Kontraktsrätt - Häfte 1 s. 182). Av detta följer att reporna på soffan samt matfläckarna på golvet faller in under antingen "normalt slitage" eller som en olyckshändelse. För att vara tydlig: Du ska därför inte betala någonting för att ersätta skadan för reporna/fläckarna.Spelar det någon roll vad som står i ert hyresavtal?Nej, inte vad gäller detta. Lagen tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att oavsett vad som står i avtalet, t. ex att man ska ersätta ALLA skador, så är dessa villkor ogiltiga (12 kap. 1 § femte stycket jordabalken). Hyresvärden kan alltså inte utöka vårdplikten till att också omfatta "normalt slitage", även om det skulle stå i ett avtal.Vad du kan göra Om jag tolkat frågan rätt har du ingen innestående deposition hos hyresvärden (hade du haft detta hade du kunnat t.ex ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden). Hyresvärden måste alltså få dig att "aktivt" överföra pengar för att få den ersättning denne vill ha. Emellertid har denne inte rätt till detta. Du kan hänvisa hyresvärden till detta svar och säga att du har lagen på din sida. Din hyresvärd skulle inte vinna något på att påbörja en rättslig tvist mot dig.

Hur får jag ersättning för skada i min uthyrda lägenhet?

2018-07-02 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!Jag hyrde ut min HSB lägenhet i 2 månader (kontrakt skrivet och godkänt) till en kompis kompis för att vara snäll i en nödsituation. Det var mycket som var förstört när jag fick tillbaka den Hade tyvärr inte tagit ut någon deposition. Vart vänder jag mig för att få ersättning för skadegörelse när hon vägrar betala.
Alicia Abreu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns framförallt två olika vis som du kan gå till väga på, vilka jag kommer lista nedan.Alternativ 1, KronofogdenFörst skulle du kunna vända dig till Kronofogdemyndigheten för att begära hjälp med betalningsföreläggande, vilket kostar 300 kr. Om personen som är skyldig dig pengar inte bestrider ditt krav kommer kronofogden kunna utmäta pengar från personen till förmån för din skuld. Om personen däremot bestrider ditt krav har du fyra veckor på dig att begära att målet överlämnas till tingsrätt, för att din skuld inte ska förfalla. Om du inte begär att målet överlämnas till tingsrätt inom den tidsfristen kommer du inte kunna kräva de pengarna igen, se 34 och 37 §§ lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Här finner du mer information om hur du ansöker om betalningsföreläggande.Alternativ 2, tingsrättenDet andra alternativet är att stämma personen direkt i tingsrätten. Ansökan om stämning kostar 900 kr för ett mål som rör krav under 22 750 kr och 2 800 kr för krav som är över det beloppet. Om du väljer det här alternativet rekommenderar jag att du först anlitar en jurist som hjälper dig att driva processen. Här kan du boka tid med en jurist. Vänliga hälsningar

Skadestånd vid omförsäljning av fastighet

2018-10-23 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!Vi har sålt vår villa, fått handpenning (minus mäklararvodet som är draget). Två veckor innan inflytt får vi besked från mäklaren att köparen "ångrar" affären. Mäklaren säger att vi ska skriva på ett återgångsavtal vilket vi gör. Där står att vi kan kräva skadestånd så snart omförsäljning är klar, men nu ser det ut som att det är svårt att sälja. Kan vi kräva köparna på mäklararvodet i det här läget, eller kan vi inte göra något innan omförsäljning skett? Vad gör vi om handpenningen inte räcker till dubbelt boende innan omförsäljning sker?Mäklaren är oberoende har vi fått besked om så har egentligen mäklaren något alls att göra med den här affären längre? Mvh
Greta Apelman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör skadestånd vid utebliven försäljning av fastighet.SkadeståndSkadeståndet som ni till säljare har rätt till omfattar vanligtvis eventuell förlust vid omförsäljningen, extra kostnader ni kan ha haft pga. innehavet (räntor på lån, eventuella avgifter mm) samt även mäklararvodet. Om handpenningen inte täcker era dubbla kostnader för boende kan ni kräva köparen för de kostnaderna också. I det fall att ni går med vinst vid omförsäljningen kan ni inte kräva köparen på ersättning i det avseendet. Säljaren har en allmän skyldighet att begränsa sin skada. Det innebär att vid omförsäljningen ska man göra en sedvanlig marknadsföring och visningar men om man inte får ett lika bra bud som tidigare så har säljaren ändå gjort vad den kunde. En lägre köpeskilling kan även vara motiverat för de dubbla kostnaderna som uppstår under omförsäljningen. MäklarenI ert avtal med mäklaren ska det vara angivet om mäklaren har ensamrätt på försäljningen av bostaden eller inte. Om denne har det gäller det som mest i tre månader i taget. Men då ska denne fortsätta att hjälpa er med försäljningen. Och har rätt till arvode om ni hittar en annan köpare själva.Om mäklaren inte lyckas sälja bostaden under avtalstiden får mäklaren endast begära ersättning för de kostnader som står angivna i avtalet. Givetvis kan mäklaren inte få provision på en bostad som inte blivit såld. Vad exakt som sker vid utebliven försäljning ska vara angivet i avtalet.AvtaletÅtergång av avtal sker när en av parterna åberopar en rätt enligt ett villkor i avtalet att frånträda köpet. Det verkar inte vara fallet i er fråga och är mycket konstigt att mäklaren bad er skriva på ett sådant avtal. Vid en återgång ska prestationerna gå åter vilket betyder att säljaren ska betala tillbaka handpenningen utan någon skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Mäklaren rätt till någon provision vid en återgång. Det låter snarare som att köparna har hävt avtalet men utifrån din information verkar det inte finnas någon grund för det heller och då har ni rätt till skadestånd, rätt att behålla köpeskillingen. SammanfattningNi kan kräva köparen på skadeståndsanspråk efter omförsäljningen då ni vet vad det totala anspråket blir. Om ni vill får ersättning nu kan ni gå miste om en större summa. Om handpenningen inte räcker ska ni kräva ersättning för extra kostnader som uppkommer. Kräv ersättning för alla extra utgifter ni får pga. att köparen inte fullföljde avtalet. Det är oklart vad mäklaren har för fortsatt skyldighet för försäljningen då jag inte vet vad avtalet säger. Men det ska framgå av avtalet.RekommendationDetta är ett mer komplicerat fall än det verkar och jag rekommenderar att ni tar hjälp av en jurist som ser över era avtal med köparen och mäklaren. En jurist kan även hjälpa er med att framställa skadeståndsanspråk mot köparen. På Lawline har vi jurister som hjälper till i fall som dessa. De har ett timarvode på 1699 kr. Boka gärna en tid via hemsidan så blir ni kontaktade av en jurist. Om ni skulle ha några korta uppföljande frågor når ni mig på greta.apelman@lawline.se.Med vänlig hälsning

Fastighetsägares ansvar för gäster som stör omgivningen

2018-08-03 i Skadestånd
FRÅGA |Vi har en granne som har en son i äldre tonåren som gärna har många hemma fester. Detta har vi inget problem med om det inte vård så att varje gång de har haft fest så slänger de in tomma spritflasor, ölburkar, plastglas och fimpar på vår tomt. Vår tomt är inhägnad med ett staket och det går en väg mellan våra hus. Vi brukar ha dörren öppen under dagarna så att våra hundar kan springa in och ut som de själva vill. Problemet är att de hittar allt skräp och fimpar som vi får i slängda och börjar tugga på det. Vi har talat om detta för vår granne och att det är ett allvarligt problem som hon får ta tag i men hon hänvisar att det inte är hennes problem vad deras gäster gör. Men vad ska vi göra? Hon vill inte ta något ansvar och tala om för deras gäster vad som gäller..
Isabella Arsov |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I jordabalkens tredje kapitel regleras rättsförhållandet mellan grannar. Som huvudregel gäller att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap 1 § jordabalken). Som fastighetsägare har man inte bara ett ansvar för sig själv och dem man bor med, men även ett övergripande ansvar för sina gäster även om de själva kan bli skadeståndsskyldiga för sina handlingar. I första hand ska man naturligtvis tala om problemet för fastighetsägaren och försöka föra en diskussion vilket ni redan har gjort men utan någon förbättring. Vad som återstår att göra är att väcka talan i en mark- och miljödomstol med stöd av bestämmelserna i 32 kap miljöbalken som avser skadestånd för vissa miljöskador och andra enskilda anspråk. Skadestånd enligt miljöbalkens regler utgår för personskada, sakskada och förmögenhetsskada (32 kap miljöbalken 1 § första stycket). Hundar betraktas som lös egendom och därför blir sakskada relevant för er (1 kap 1 § jordabalken). Det finns även en del förutsättningar för skadestånd och i ert fall är det markförorening som är aktuellt och eventuellt buller (32 kap 3 § femte och sjätte punkten miljöbalken). Som jag nämnde tidigare har fastighetsägaren ett övergripande ansvar över sina gäster men i detta fall är det mest sannolikt att dennes gäster blir skadeståndsskyldiga eftersom handlingarna ändå får anses ha utförts med uppsåt och genom vårdslöshet ( 32 kap 6 § miljöbalken). SammanfattningDå samtal med fastighetsägaren om problemet inte har lett till någon förbättring kan ni väcka talan i en mark- och miljödomstol med stöd av bestämmelserna i 32 kap miljöbalken. Utav vad som framkommit verkar det finnas grund för skadestånd på grund av markförorening, oavsett om fastighetsägaren anser att gästernas agerande inte är dennes ansvar.Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du undrar över något!Vänligen

Fastighetsägares ansvar för ohyra

2018-07-28 i Skadestånd
FRÅGA |Är fastighetsägaren skyldig att ersätta skadan av skadedjur i fastigheten?
Victor Eizyk |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår frågan som att du vill veta om en fastighetsägare kan bli ersättningsskyldig gentemot en hyresgäst på grund av ohyra. Regler angående hyra av fast egendom återfinns i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen). Om en lägenhet blir skadad så har hyresgästen rätt till ersättning för skadan om denne själv inte anses vara ansvarig, 12 kap. 16 § p. 1 JB. Med skada avses även ohyra och skadedjur om hyresgästen lider men till följd av dettag, 12 kap. 17 § 1 st JB. Genom lagkommenterar exemplifieras ohyra som t.ex vägglöss, kackerlackor, myror, mjölbaggar med mera. Om inte hyresvärden avhjälper bristerna på egen hand efter tillsägelse har man som hyresgäst rätt till ersättning för att avhjälpa bristen, t.ex om man är tvungen att anlita ett företag för att utrota skadedjuren. Om avhjälpande inte sker inom rimlig tid eller om hyresvärden underlåter att hjälpa till får hyresgästen säga upp avtalet. Dessutom kan hyresgästen ha rätt till skälig nedsättning av hyran under tiden som lokalen/fastigheten är i bristfälligt skick. Ovanstående stadgas i 12 kap 11 § p. 1-3 JB. Som svar på din fråga kan fastighetsägaren bli skyldighet att ersätta skada orsakad av skadedjur. Detta förutsätter att hyresgästen har lidit men och att skadedjuren inte tillkommit genom hyresgästens egna försummelse. Jag hoppas att du fått tillräckligt svar genom min kortfattade redogörelse och om du skulle ha några fler frågor är det bara att höra av sig till oss igen. Mvh,

Fråga om hyresgäst kan bli ansvarig för skador orsakade av annan

2018-06-26 i Skadestånd
FRÅGA |Min dotter gjorde slut med sin pojkvän för någon dag sedan.På kvällen slår han sönder ett fönster till hennes lägenhet.Inatt har han satt fyr på något så trapphuset blev rökfyllt o röklukt i lägenheterna.Polis o brandkår blev tillkallade o det är polisanmält.Kan hon råka ut för något från hyresvärden?
Frida Gustafsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresgästen har, enligt 12 kap. 24 § jordabalken, en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen får ersätta skador som uppkommer i hyresgästens lägenhet. Det gäller skador som hyresgästen själv har varit vållande eller vårdslös till, samt skador som orsakas av någon som gästas i lägenheten. Detta innebär att skador som exempelvis uppkommer på väggar eller fönster och som orsakats av att hyresgästen eller någon gäst till denne varit slarvig eller inte iakttagit tillräcklig försiktighet, får ersättas av hyresgästen. Om det är så att ex-pojkvännen slagit sönder fönstret inifrån din dotters lägenhet så kommer hyresvärden kunna kräva din dotter på ersättning för det. Om det däremot är så att ex-pojkvännen slagit sönder fönstret utifrån så ska inte din dotter behöva ersätta den skadan, utan hyresvärden får på egen hand rikta skadeståndsanspråk mot ex-pojkvännen. Ex-pojkvännen har då orsakat skada på hyresvärdens egendom, utan att ha varit en gäst i din dotters lägenhet.Detsamma gäller rörande röken i trapphuset då ex-pojkvännen orsakat skada utanför din dotters lägenhet, förutsatt att han vid tillfället inte var en gäst i hennes lägenhet.Sammanfattningsvis så kan hyresvärden inte hålla en hyresgäst ansvarig för sådana här skador på hyresvärdens egendom om skadan inte uppkommit inifrån hyresgästens lägenhet samt om skadan orsakats av någon som inte var gäst i lägenheten vid tillfället.Hoppas du fick svar på din fråga!