Hyresgästens vårdnadsplikt i bevishänseende

2018-04-13 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, jag hade besiktning på lägenheten jag ska flytta ut ifrån och vid besiktningen hittade vi att en liten plastbit saknades i frysen och jag har aldrig sett denna "skadan " så jag kan inte säga om detta var jag som tog sönder det. Men nu kräver hyresvärden att jag blir skyldig att ersätta hela frysen och kylskåpet då det sitter ihop och den fungera utmärkt fast det bara saknas en liten plastbit i frysen, har de rätt i att kräva skadestånd?
Yekta Keskin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jag kommer att dela upp din fråga i tre delar; allmänt om din fråga, vad som gäller i din situation och slutligen en sammanfattning.AllmäntDin fråga handlar om hyresgästens vårdnadsplikt, som framgår av 12:24 JB, och vad som gäller i bevishänseende om det visar sig att det föreligger skada i lägenheten. Av 12:24 JB framgår en viktig skyldighet för hyresgästen att väl vårda lägenheten. I vårdnadsplikten ingår också en skyldighet att underrätta värden om skada eller brist i lägenheten. Ju större olägenheter som hotar, desto snabbare måste värden underrättas, se närmare 12:24 2 st. JB. Huvudregeln är att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får göra förändringar i lägenheten eller vidta särskilda anordningar som inte kan återställas när hyresgästen flyttar (detta gäller även förbättringar). Här bör anmärkas att skadeståndet ofta bortfaller i dessa situationer, detta eftersom hyresvärden inte har fullgjort sin underhållsskyldighet enligt 12:15 2 st. JB. Om lägenheten ändå ska fräschas upp bör hyresvärden inte kunna övervältra kostnaderna på hyresgästen. Vad som i övrigt närmare åligger hyresgästen beror på förhållandena i det enskilda fallet, bland annat vad avtalet innehåller. Ofta innehåller kontraktet närmare föreskrifter om hur lägenheten ska vårdas.Om hyresgästen försummar sin skyldighet att vårda lägenheten kan följden bli skadestånd. Skadeståndsansvaret framgår av 12:24 1 st. JB. För övrigt kan det vara svårt för en hyresvärd att konstatera vem som är den egentlige skadevållaren och kräva denne. Ansvaret begränsas till att gälla vissa typiska och beräkneliga skador.Din situationAtt den hyrda egendomen tillfogas vissa skador genom bruket behöver inte alltid innebära att hyresgästen brustit i sin vårdnadsplikt. Ibland kan skadorna framstå som en nära oundviklig följd med hänsyn till det ändamål som lägenheten upplåtits för. Detta gäller inte bara för slitage, utan även andra skador. SammanfattningHyresavtalet medför åtskilliga förpliktelser för hyresgäster. Viktigast är att hyresgästen ska betala hyran, vårda lägenheten väl samt iaktta ordning och skick i lägenheten. Vid väsentligt kontraktsbrott kan hyresgästen bli skadeståndsskyldig på grund av kontraktsbrott. Hyresgästen kan också bli skadeståndsskyldig, om hen försummar att underrätta hyresvärden om skada eller brist 12:24 2 st. JB. Hoppas att detta besvarar din fråga! Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? - Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här.- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Bästa hälsningar,

Hyresgäst ersättningsskyldighet

2018-03-17 i Skadestånd
FRÅGA |HejVi hyr ut vår villa fastighet men hyresavtalet löper ut i sommar. Vid besök noterar vi väldigt mycket skador pga husdjur där i hyresavtal tydligt de står ansvariga för sådana skador. De motsätter sig inte skadorna och säger sig villiga betala men att de inte har pengar och vill lägga upp en betalningsplan.Vilken instans vänder jag mig till för att begära indrivning? Hur rekommenderar ni att jag går vidare med detta?
Emilia Hallberg |Hejsan!Tack för att du vänder dig till Lawline! Har jag förstått din fråga rätt så har din hyresgäst orsakat skada i den villafastighet ni hyr ut. Enligt 12 kap. 24 § 1 st. jordabalken ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda bostad med vad därtill hör. Hen är skyldig att ersätta all skada som uppkommit genom dennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i bostaden eller som där utför arbete för hens räkning. Vidare enligt 12 kap. 25 § 2 m. JB ska hyresgästen vid sin användning av bostaden iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om du som hyresvärd kräver ersättning för skadan är det också hyresvärden som har bevisbördan för att skadan har uppstått under hyrestiden. När hyresvärden kräver ersättning för skada som uppstått under hyrestiden har hyresvärden ej hela bevisbördan för att bevisa att hyresgästen orsakat skadan. Kan man vid avflyttningsbesiktning konstatera en skada som inte fanns vid hyresgästens inflyttning kan skadan kan antas ha uppkommit genom vållande av hyresgästen eller av någon som hyresgästen ansvarar för. Kan hyresgästen i sin tur göra troligt eller sannolikt att skadan vållats av någon han ej ansvarar för ställer det högre krav på hyresvärdens bevisbörda. Att bostaden ska lämnas i godtagbart skick innebär att en bostadshyresgäst före avflyttningen ska ha rengjort lägenheten och reparerat eventuella skador som inte utgör normal förslitning. Om hyresgästen inte gjort detta, är denne skyldig att ersätta hyresvärden för de kostnader som denne drabbats av för att rätta till bristerna.Vad du kan göra är att kontakta Kronofogden för mer information hur du går vidare när du ej får betalt av din hyresgäst för de skador som uppstått. Hos Kronofogden kan du också ansöka om betalningsföreläggande, som i sin tur ligger på en kostnad av 300 kronor. Den summan kan man dock i sin tur ansöka om att få betalt för i anslutning till ansökan om betalningsföreläggande. https://www.kronofogden.se/Villfabetalt.htmlHoppas att svaret var till din hjälp! Med vänlig hälsning,

Rättsförhållandet mellan grannar, nedkapad gren

2017-10-25 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar bor i radhus och har ett träd som står på baksidan av deras tomt, där en av grenarna stack ut mot grannens tomt (och då handlar det om kanske några dm, för att det finns en häck emellan).Vi är precis hemkomna från semester och ser att grannen har sågat av denna gren helt och hållet även från föräldrarnas "sida" utan att ens samråda om detta!? Grannen har även lämnat grenen på föräldrarnas tomt som någon form av provokation. Jag vet att det finns en lag som säger att man får såga ner en gren om den ställer till problem, men denna handling kan ej vara acceptabelt?
Daniel Shin |Hej och tack för att du vänder dig till oss!Jag tolkar dig som att både dina föräldrar och grannen är fastighetsägare till var sitt område, och inte enbart har en nyttjanderätt av något slag över den.Regler om rättsförhållandet mellan grannar finner du i jordabalkens 3 kap. här. Det står mycket riktigt i 2 § lagen en regel om att en granne under vissa omständigheter får ta bort en gren. Omständigheterna är dels att grenen faktiskt tränger in på grannens fastighet, dels att grenen medför olägenhet för fastighetens ägare. Områdets ägare, dvs. dina föräldrar (om de är fastighetsägarna), ska dock ges ett tillfälle att själv utföra åtgärden, om åtgärden kan befaras medföra betydande skada för ägaren.I ditt fall låter det som att någon "olägenhet" inte föreligger, eftersom häcken gör att grenen inte "sticker ut så mycket", om jag uppfattat dig rätt. Rent bagatellartade olägenheter får grannen stå ut med. Det kan också påpekas att grannen inte kontaktade dina föräldrar innan han eller hon kapade av grenen, vilket strider mot 2 §.Du har alltså två grunder att gå på. Om avkapningen av grenen medfört skada, dvs. om skadan verkligen går att ekonomiskt värdera (exempelvis om det handlar om ett större träd eller en omfattande del av grenen) har ni rätt till skadestånd. Vad skadeståndet kan uppgå till är svårt för mig att avgöra i denna stund.Eftersom åtgärden inte är tillåten enligt jordabalkens regler kan det även innebära att ett brott har begåtts, se särskilt 12 kap. 2 § brottsbalken om s.k. åverkan, som är en ringa variant av skadegörelse. För det brottet döms den som förstör eller skadar egendom, men för annans rätt (dvs. egendomen tillhör någon annan), samt som med hänsyn till skadans obetydelse är att ses som ringa. Ni har alltså möjlighet att polisanmäla grannen, men jag skulle rekommendera att ni enbart löser situationen genom ett eventuellt skadeståndskrav mot grannen, med tanke på hur liten skadan lär vara.Om dock avkapningen medfört en såpass obetydlig skada att värdeminskningen av trädet inte går att värdera kan jag tyvärr inte se någon framgång med något skadeståndskrav eller polisanmälan.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Hyresgäst som förstört lokal – hur kräver jag som hyresvärd ersättning?

2017-08-13 i Skadestånd
FRÅGA |Har haft en hyresgäst i 8 år som bedrivit reparationsverkstad för tunga fordon. Efter hyrestidens slut lämnade han (på dagen) lokalen i ett bedrövligt skick.Vi återställde lokalen och skickade faktura på kostnaderna med viss avdrag för normalt slitage. Vilket han bestred p.g.a att han inte beställt arbetet. Vi skickade då en skadeståndsfaktura för att lokalen var i ett SÅ bedrövligt skick.Hur går vi vidare?
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Kontakta en juristbyråEn lämplig start i det här fallet är att kontakta en juristbyrå. Detta eftersom att det kan vara bra att klargöra hur juridiken på området ser ut och hur reglerna påverkar omständigheterna i ditt fall. Dessutom måste man beakta hur hyresavtal mellan er sett ut och hur detta påverkar fallet. Eftersom att det rör sig om annan lokal än bostad, är det dessutom möjligt att ert avtal ger bättre skydd för dig än vad hyreslagen föreskriver. 12 kap. 24 § femte stycket. jordabalkenVilket slitage man måste acceptera beror på omständigheternaGenerellt kan sägas – vilket du säkert är medveten om som hyresvärd – att det är normalt med visst slitage. I en verkstad för reparation av tunga fordon kan jag dessutom tänka mig att man som hyresvärd får acceptera relativt mycket slitage på anläggningen sett över en period om 8 år. Däremot inte sagt att man måste acceptera hur dåligt skick som helst på lokalen. Ett problem kan dock vara att du som hyresvärd har bevisbördan för att visa att skadan uppstått under hyrestiden. Dessutom ansvarar du för rena olyckshändelser. 12 kap. 24 § jordabalkenDen fortsatta processenJuristbyrån kan vidare hjälpa dig med att sortera ut relevant bevisning. Byrån kan även avgöra hur kravet på ersättning ska utformas och med vilka belopp skadeståndsanspråket bör ligga på. Inte sällan kan det också vara en fördel att mottagaren av kravet ser att det är en juristbyrå som har formulerat kravet. Detta tenderar att öka betalningsviljan. Hjälper inte detta, så kan ett normalt förförande se ut enligt följande:– Kravet överlämnas till inkasso– Kronofogdemyndigheten försöker driva in betalningen– Stämning i tingsrättHur ditt fall slutar blir beroende på hur din motpart agerar. Om du önskar hjälp med ovanstående förfarande går det bra att vända sig till info@lawline.se så hjälper vi dig med det praktiska i det här fallet. Hoppas du fått svar på din fråga. Ha en fortsatt trevlig sommar. Med vänlig hälsning

Hur gör jag för att anmäla eller stämma min hyresvärd?

2018-04-08 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Jag undrar vad man har för möjlighet att anmäla eller stämma en hyresvärd? De följer inte hyreslagen alls. Det är en lång lista med sånt de inte sköter. De skötte inte plogning o sandning vilket gjorde att jag skada mig illa. Jag känner oro över att det känns otryggt att bo här pga sånt.
Nina Erlandsson |Hej och tack för din fråga!Jag förstår din oro och det följer av 12 kap 9 och 15 §§ jordabalken att hyresvärden ska hålla lägenheten i ett sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta innebär mer specifikt att hyresvärden enligt 12 kap 18a § 6st ska upprätthålla: 1. Kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,3. avlopp för spillvatten toalett och tvättställ samt badkar eller dusch4. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,5. anordningar för matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Dessutom krävs det att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.Här finns det även möjlighet att argumentera för att hyresvärden ska ansvara för plogning och sandning, om annat inte har avtalats. Vad kan du göra?Om bostaden inte uppfyller kraven för lägsta godtagbara standard kan du som hyresgäst ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska vidta de åtgärder som behövs för att uppnå lägsta godtagbara standard. Hyresnämnden kan då förelägga hyresvärden med ett upprustningsföreläggande, vilket innebär ett krav om att hyresvärden ska vidta vissa åtgärder. Det finns även möjlighet att stämma hyresvärden i tingsrätten med ett skadeståndsanspråk för att ha orsakat din skada. En sådan process kan dock vara jobbig och dyr att genomföra, men det kan då vara bra att kontakta en jurist som kan hjälpa dig genom själva processen. Hur en stämningsansökan ska utformas finner du genom att klicka här. Hoppas svaret varit till din hjälp och lycka till!Mvh,

Har jag rätt till skadestånd och hyresnedsättning på grund av vägglöss?

2017-10-30 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har haft problem med vägglöss sen jag flyttade in i min nya lägenhet. Stället är nybyggt och hade ingen annan hyresgäst innan mig. Anticimex har varit här och sanerat stället men då det är vägglöss så lider jag ofantligt mycket utav alla bett jag får, just nu dagligen. Jag har läst på olika ställen att jag ska få någon form av skadestånd eller sänkt hyra på grund av detta, men min hyresvärd har tydligen aldrig hört talas om något liknande. Har jag rätt till skadestånd eller sänkt hyra? Om ja, vem är det jag ska pressa angående det?Aldrig haft detta problem sen tidigare, så det har inte följt med min ifrån min förra lägenhet eller något innan det.
Sandra Söderberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyresavtal regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Av 12 kap. 1 § femte stycket JB framgår att villkor i t.ex. ett hyresavtal som strider mot en bestämmelse i 12 kap. JB är utan verkan mot hyresgästen, om inget annat anges. Kapitlet är alltså som huvudregel tvingande, det vill säga, bestämmelserna går inte att avtala bort.I 12 kap. 17 § JB anges att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten också gäller om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Vägglöss anses utgöra ohyra i lagens mening. De påföljder som kan bli aktuella enligt 12 kap. 11 § JB när t.ex. ohyra finns i lägenheten är följande: 1. Hyresnedsättning 2. Avhjälpande på hyresvärldens bekostnad 3. Uppsägning till omedelbart upphörande 4. Skadestånd. Observera att uppsägning inte kan ske när hyresvärden redan avhjälpt bristen, vilket verkar ha skett i detta fall. Jag utgår dock från att du ändå inte vill säga upp lägenheten, utan att du vill ha ersättning för den skada du lidit, och jag kommer därför fortsätta med att endast redogöra för vilka möjligheter till skadestånd och hyresnedsättning du har. Rätt till skadestånd? Enligt 12 kap. 11 § punkt 4 JB har hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse. Det är ett antal förutsättningar som måste uppfyllas för att en hyresgäst ska ha rätt till ersättning i dessa fall: 1. Hyresgästen ska visa att en brist föreligger. Vidare måste hyresgästen också visa på att en skada har uppkommit genom bristen. Du måste alltså visa på att dina skador (dvs. bett på kroppen) uppkommit av vägglössen. Vägglössen får vidare inte vara ett resultat av dig, utan av hyresvärden. 2. Skadan i fråga måste ha uppstått genom hyresvärdens försummelse. Med detta menas att hyresvärden ska ha varit vårdslös. Om en lägenheten är bristfällig, exempelvis genom att den är skadeangripen av vägglöss, och hyresvärden känner till det så så ska hyresvärden i god tid vidta åtgärder för att avhjälpa felet. Försummas detta anses hyresvärden normalt sett vara vårdslös. Avgörande är alltså vad hyresvärden har vidtagit för åtgärder i ditt fall. Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både förmögenhetsskador (alltså skador där man förlorat pengar) och person- och sakskador. I ditt fall är det främst fråga om en personskada, eftersom du fått bett av vägglössen. Rätt till nedsättning av hyran? I 12 kap. 11 § punkt 3 JB anges att för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Detta gäller oavsett om du också utnyttjar de övriga rättigheter som gäller vid brister, t.ex. att du utkräver skadestånd. Denna rätt gäller oavsett om hyresvärden har orsakat bristen eller ej, det är alltså fråga om ett strikt ansvar för hyresvärden. Observera dock att hyresgästen som huvudregel inte har rätt till nedsättning av hyran för den tid under vilken hyresgästen betalat utan protest samt utan att ha påtalat bristen. Viktigt är alltså att du tydligt har förklarat bristen för din hyresvärd och motsatt dig kraven på inbetalning av hyra. Vad ska du göra i detta fall? Jag tycker du ska förklara för din hyresvärd att yrkar skadestånd enligt ovan nämnda bestämmelser för de skador du lidit på grund av vägglössen. Ett tips är att gå med i Hyresgästföreningen, som kan bistå med ytterligare juridisk hjälp om du skulle behöva. Ett annat alternativ är att du vänder dig till någon av våra kunniga jurister, som kan hjälpa dig med att formulera ett skadeståndskrav gentemot din hyresvärd. Här är de olika tjänster som du kan välja mellan: - Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Lycka till! Om det är något ytterligare du undrar över, kan du kommentera nedanför frågan så svarar jag så fort som möjligt. Vänligen,

Min granne inkräktar på min tomt – hur får jag honom att upphöra?

2017-08-14 i Skadestånd
FRÅGA |HejMin granne har byggt ett betongfundament han leder sitt yt och dagvatten till och sen har han lett in det på min tomt i ett betongrör som ligger en halvmeter in på min tomt. Enligt jordbalken får man inte leda in vatten på annans tomt och förorsaka skada. Vilket har hänt nu, hela min uppfart är förstörd eftersom det kom ca 170mm vatten under en dag förra veckan. Jag undrar vart jag ska vända mig så jag får honom att följa reglerna och ta bort röret på min tomt. så vattnet försvinner från min tomt. Tacksam för svar.
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. RekommendationFörst och främst skulle jag vilja rekommendera dig att diskutera saken med din granne. I lugn och saklig ton bör du påpeka att hans agerande förstör din tomt och därför måste han ta bort sitt rör och upphöra med sitt beteende. Min erfarenhet är att diskutera saken vänligt är det absolut bästa i de flesta situationerna och det underlättar även er framtida relation. Om detta av någon anledning inte går eller om du redan har prövat detta; rekommenderar jag dig att ta kontakt med en juristbyrå så snart som möjligt. De kan hjälpa dig med att dels säkra bevisning, dels även att initialt skicka ett kravbrev till din granne där ni kräver att grannen plockar bort sitt rör från din tomt. Dessutom kan de hjälpa dig att kräva ersättning för de eventuella skador som drabbat dig. Om din granne vägrar att betala kommer juristbyrån att hjälpa dig med att skicka kravet vidare till både inkasso och kronofogdemyndigheten. Som ett sista alternativ kan de även hjälpa till att föra din talan i domstol. Jag kan varmt rekommendera Lawlines egna juristbyrå, som regelbundet för människors talan i diverse olika processer. De nås enklast på info@lawline.seYtterligare tipsDet framgår inte av din fråga, men det verkar som att din granne skulle kunna vara en lantbrukare. Då kan jag även tipsa dig om att kika lite i 32 kap. miljöbalken. Bedriver han någon typ av verksamhet på sin fastighet och skadar din fastighet så ska han som huvudregel ersätta denna skada. Hans ansvar blir då rent strikt, vilket är en fördel för dig i den fortsatta processen. Hoppas du fått svar på din fråga. Ha en fortsatt trevlig sommar!Med vänlig hälsning

Mäklare och upplysningsplikt

2017-07-30 i Skadestånd
FRÅGA |För ett tag sedan köpte jag ett radhus i en bostadsrättsförening.På ett tidigt stadium i köpprocessen frågade jag mäklaren viamail om varmvatten ingår inavgiften till BRF och fick somsvar via mail att varmvatten ingår i avgiften. I huset finnstvättmaskin och diskmaskin. Huset värms upp med direkt-verkande el. Efter ha bott här ett par månader tyckte jagatt elräkningen var ovanligt hög. Av en händelse kom jagatt prata med en granne om varmvatten och fick då redapå att varmvatten INTE ingår i avgiftenTill saken hör också att mäklare och säljare är sammanboendeefter avslutet på mitt köp. Därmed borde hon ännu lättarekänna till sådana uppgifterMäklarens felaktiga uppgift ger mig en årlig boendekostnadsom är betydligt högreVad gör jag, i synnerhet som jag är gammal pensionär
Patrik Martinson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Fastighetsmäklare och deras ansvar och uppgifter regleras i fastighetsmäklarlagen (FML).Till en början får en fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet från sin sambo enligt 12 § FML. Det är en mycket allvarlig överträdelse som du omgående ska anmäla till fastighetsmäklarinspektionen! Angående varmvattnet ingående i avgiften, får man se till vad som står i objektsbeskrivningen och den information som säljare och mäklare lämnat. Vid köp av en bostadsrätt gäller en upplysningsplikt för köparen. Det innebär att du ska kontrollera exempelvis årsredovisning där sådan information kan framgå, men det ska även framgå av driftskostnaderna i objektsbeskrivningen. Bara informationen via mail från mäklaren är inte tillräcklig, eftersom denna kommer att hänvisa till att informationen kommer från säljaren. En varmvattenberedare i radhuset gör t.ex. att upplysningsplikten anses uppfylld. Uppvärmning med direktverkande el brukar tyda på att fastigheten inte är uppkopplad mot kommunens varmvattensystem. Finns det däremot inte något sätt att ta reda på att varmvatten inte ingår i avgiften, utan detta framkommer först långt senare när elräkningen kommer, kan en samlad bedömning avgöra ifall du anses uppfyllt din undersökningsplikt. I så fall kan skadestånd utgå från säljaren. Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänliga hälsningar