Vem är ansvarig när byggandet av ett nytt hus på en grannfastighet har resulterat i sprickor i vårt hus?

2019-02-27 i Skadestånd
FRÅGA |En granne, på andra sidan en cykelväg, har låtit uppföra nytt hus. I samband med dessa arbeten har vi märkt ganska påtagliga vibrationer i vårt hus. Nu har det uppstått sprickor i fogar mellan innerväggar och tak. Jag har foton av hur det såg ut för ett år sedan (då vårt hus inspekterades just efter sprickbildningar innan och efter annan granne uppfört hus) och det fanns inga sprickor då. Till vem ska jag vända mig för att få reparerat skadorna?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Under vilka förutsättningar har ni rätt till skadestånd?När byggprojekt som utförs på en fastighet orsakar skada på sin omgivning ska skadestånd utbetalas (32 kap. 1 § miljöbalken). Skadan måste ha uppkommit genom exempelvis skakning eller liknande störning, vilket i det här fallet är uppfyllt (32 kap. 3 § miljöbalken). Beviskravet för att ett orsakssamband ska anses föreligga mellan skadan och störningen är "övervägande sannolikhet". Denna bedömning tar hänsyn till störningens och skadeverkningarnas art, andra möjliga skadeorsaker samt omständigheterna i övrigt (32 kap. 3 § tredje stycket miljöbalken).Om skadan inte har orsakats av uppsåt eller vårdslöshet krävs det följande förutsättningar för att skadestånd ska kunna utgå: 1. störningen anses vanligt förekommande på platsen eller liknande platser i landet,2. störningen bör rimligtvis tålas (32 kap. 1 § tredje stycket). Rör det sig om en varaktig eller alldaglig störning krävs det desto mer för att störningen inte ska behöva tålas.Vem ska ni vända er till? Ni ska vända er till grannen, dvs fastighetsägaren, för att begära skadestånd (32 kap. 6 § miljöbalken). Skulle hen inte gå med på det måste ni väcka talan i domstol. Vänligen

Kan jag begära skadestånd för dolt fel trots friskrivning?

2019-01-27 i Skadestånd
FRÅGA |Vi köpte ett gammalt nyrenoverat hus för drygt ett år sedan. I kontraktet skrevs det in "köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten".I julas började det brinna under den eldstad som tidigare ägaren lät bygga. Som tur var klarade vi oss, men det blev en hel del skadat.Det har nu visat sig att ägaren inte hade anmält byggnationen till kommunen och därför varken fått starttillstånd, slutbesked eller lämnat in någon kontrollplan till kommunen. Det enda de gjort var en provtryckning av sotare.Kan säljaren klara sig undan ett skadeståndsanspråk?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDe rättsregler som reglerar kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom utgörs framförallt av lagregler i 4 kap. jordabalken (JB) och därtill anslutande rättspraxis. I fråga om fel i fastighet är vägledande domar från överrätt väldigt omfattande och betydelsefull. Vid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får du som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar (jfr 4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig.Friskrivningar av fastigheter förkommer i två olika former. Det finns dels egenskapsfriskrivningar, dels påföljdsfriskrivningar. En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för fastighetens skick i något avseende, till exempel förklarar sig icke ansvarig för fastighetens dränering. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti då den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten. En påföljdsfriskrivning (vilket friskrivningen i ditt kontrakt är) syftar till att utesluta en eller flera tillgängliga påföljder vid fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för. Med en påföljdsfriskrivning kan säljaren försäkra sig om att köparen saknar möjlighet att t.ex. häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel i den sålda fastigheten. HD har godtagit påföljdsfriskrivningar i bland annat rättsfallen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. Av rättsfallen kan utläsas att en påföljdsfriskrivning är giltig, även om den avser alla påföljder, under förutsättning att själva friskrivningsklausulen är tillräckligt tydligt formulerad. I NJA 1975 s. 545 godkändes en friskrivningsklausul som tillräckligt tydligt formulerad när den var skriven som den i ert kontrakt. Utgångspunkten är därmed att friskrivningen i ert kontrakt är tillräckligt tydligt formulerad och giltig.En friskrivning innebär däremot inte per automatik att en säljare är fri från allt ansvar. Vid totala påföljdsfriskrivningar finns det en viss upplysningsplikt från säljaren. Allmänt innebär upplysningsplikten att en säljare som inte upplyser om ett för säljaren känt förhållande riskerar att bli ansvarig för det just på grund av sin kännedom om förhållandet. Under förutsättning att säljaren upplyst dig om samtliga dolda fel som denne kände till vid försäljningen äger friskrivningen giltighet som absolut huvudregel. I den mån säljaren underlåter att upplysa dig om ett dolt fel, som denne ägde kännedom om vid försäljningstillfället, saknar friskrivningen verkan avseende just detta fel och du kan göra gällande påföljder med anledning härav. Grundregeln kan därför sägas vara att en total påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel, som denne saknar vetskap om. Säljarens upplysningsplikt kan således i vissa fall innebära ansvar för ett dolt fel trots friskrivning, om vederbörande visste om felet. De påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet är hävning, prisavdrag och skadestånd. För hävning krävs att felet är väsentligt samt att talan om hävning väcks inom ett år från tillträdet, vilket ej förefaller aktuellt i ditt fall. Vid prisavdrag ska avdraget motsvara skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten. Skadestånd kan i vissa fall aktualiseras; det krävs i sådana fall att säljaren i omedelbar anslutning till avtalsslutet varit försumlig alternativt att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Följdskador som kan ha uppstått till följd av felet omfattas inte av säljarens felansvar. För följdskador kan köparen endast få kompensation om säljaren är skadeståndsskyldig (se ovan). Mot säljarens upplysningsplikt ska vägas att köparen har en långtgående undersökningsplikt (se den inledande framställningen ovan). Även om det kan argumenteras för att man inte alltid har en undersökningsplikt avseende bygglov och att säljaren skulle haft en upplysningsplikt om vederbörande var medveten om att sådant saknades, bör en friskrivningsklausul tala än mer för köparens undersökningsplikt. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel friskrivningen inte gäller för, behöver det inte innebära att avsaknaden är vad som orsakade branden. Oavsett om bygganmälan för kaminen gjorts eller ej ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen, skorstenen m.m. Därför är det enligt min bedömning svårt att argumentera för en skadeståndsskyldighet för försumlighet innebärande att det är svårt att få skadestånd för kaminen och de följdskador som uppkommit.Sammanfattning och rådSom köpare av en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt. Alla fel som kunde ha upptäckts ansvarar du som köpare för. Säljaren ansvarar för fel som inte kunde ha upptäckts, s.k. dolda fel. Det finns däremot möjlighet att friskriva sig från påföljder som säljare. För att en friskrivning ska vara giltig krävs att den är tillräckligt tydligt formulerad. Mot bakgrund av praxis är friskrivningsklausulen i ert kontrakt giltig. Trots en friskrivningsklausul har säljaren en viss upplysningsplikt, innebärande att säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel som vederbörande visste om men inte informerat om. I ditt fall kan det argumenteras för att säljaren visste om att en bygganmälan inte gjorts men inte informerat om det. I ett sådant fall kan det argumenteras för ett prisavdrag för skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för ditt tillträde av fastigheten. Däremot är det sannolikt inte tillräckligt för att säljaren ska bli skadeståndsskyldig. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel, ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen och skorstenen. Just friskrivningsklausulen er emellan kan i sig tala än mer för en undersökningsplikt.Min rekommendation, utifrån det du informerat om i din fråga, är att du inte ska gå vidare med en stämning om skadestånd. Framförallt för att utsikterna till framgång är små och att det kan bli kostsamt att förlora en process. Vi kan däremot prata vidare om det då jag kommer att följa upp svaret per telefon till dig. Jag kommer att ringa dig imorgon, måndagen den 28 januari, kl 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om tiden inte skulle fungera är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.Med vänliga hälsningar,

Hyresgästs ersättningsskyldighet

2019-01-05 i Skadestånd
FRÅGA |Hej1. Har hyrt ut mitt radhus och senaste hyresgästen bodde där ca 1år, flyttade ut 31/12-18. I kontraktet som det båda skrev under ingick det att betala avgiften till föreningen (samfällighetsavgiften). Hyresgästerna har tidigare betalat två gånger som det skulle, men vid besiktning av bostaden hittade jag avgiften för sista halvåret 2018 och den är alltså inte betald. Dom har heller inte meddelat att dom inte tänkt betala och dom fick avin månadsskifte okt/nov. Dom menar nu på när jag konfronterar dom att jag inte kunnat kräva dom på dessa pengar och tänker därför inte betala för sig? Vad gäller. Dom har ju tidigare gått med på det hela och via ett kontrakt godkänt det hela?2. Vad kan jag som hyresvärd göra om jag anser att dom förstört delar av golvet tex, Rödvin upp på flera väggar etc.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDå du hyrt ut en bostadsrätt som du äger är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig, i kombination med 12 kap. Jordabalken (JB). Om det inte finns någon bestämmelse i lagen om uthyrning av egen bostad gäller Jordabalkens regler. Lagen om uthyrning av egen bostad reglerar främst själva hyresavtalet och hyran, varför det är Jordabalkens ansvarsregler som avgör vilka skyldigheter hyresgästen har mot dig som uthyrare.Skadorna på radhusetHyresgästen har under hyrestiden en vårdplikt. Vårdplikten innebär att vederbörande dels ska vårda lägenheten, dels är ersättningsskyldig för all skada som uppkommer. Skador som är ersättningspliktiga är sådana som sker genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Ersättningsskyldigheten innefattar skador hänförliga till hyresgästen men även för skador som orsakats av någon i hyresgästens hushåll eller av gäster till hyresgästen (12 kap. 24 § första stycket JB). Vid bedömningen av om hyresgästen ska ansvara för skadan, får man se till huruvida det finns tillräckliga skäl att kräva att hyresgästen vid användningen av lägenheten borde agerat annorlunda. Om hyresgästen förstört delar av golvet är vederbörande ersättningsskyldig om det skett uppsåtligen, av vårdslöshet eller försummelse. Exempel på sådant som kan anses vara försumligt är om hyresgästen t.ex. placerat en krukväxt på golvet, utan underliggande skydd varför det läckt igenom och skadat golvet. Likaledes torde det räknas som vårdslöst att stänka rödvin upp över väggarna. Hyresgästen är ersättningsskyldig för de skador den åsamkat dig; det kan avse utbyte eller reparation av golvet samt städning av väggar eller omtapetsering om städning inte är tillräckligt.Betalningen av samfällighetsavgiftenOm du och hyresgästen avtalat om att vederbörande ska betala samfällighetsavgiften ska så ske. Huvudregeln är att avtal ska hållas varför hyresgästen redan är i dröjsmål med betalningen.Hur du begär betaltFör att kräva hyresgästen på betalning för skadorna bör du skicka en faktura till vederbörande med de kostnader som uppkommer för att återställa lägenheten. Om hyresgästen vägrar att betala fakturan kan du när den förfallit ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden (se 2 § Lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Ansöker du om ett betalningsföreläggande kommer hyresgästen att informeras av Kronofogden och få möjlighet att bestrida skulden. Bestrids inte skulden kommer Kronofogden att fastställa den och påbörja indrivning, vilket kan innefatta t.ex. utmätning av vederbörandes tillgångar. Bestrids skulden kommer du att informeras om det och tillfrågas om du vill ta ärendet vidare till domstol. Skulle hyresgästen däremot bestrida fakturan innan den förfallit kan du inte ansöka om ett betalningsföreläggande då fakturan ses som tvistig. I ett sådant fall måste du lämna in en stämningsansökan till domstol för att få fastställt att/om hyresgästen är betalningsskyldig. Betalningen av samfällighetsavgiften är hyresgästen däremot redan i dröjsmål med varför du för den skulden kan ansöka om ett betalningsföreläggande redan nu. Hur du i praktiken ansöker om ett betalningsföreläggande kan du läsa om på Kronofogdens hemsida.För det fall att hyresgästen bestrider fakturan och/eller betalningsföreläggandet och ni hamnar i domstol är det du som har bevisbördan för det du påstår. I fråga om samfällighetsavgiften torde bevisläget vara bra; ni har dels ett skriftligt avtal om avgiften, dels har hyresgästen vid två tidigare tillfällen betalt avgiften. När det gäller skadorna på lägenheten måste du kunna bevisa att skadorna faktiskt uppkommit när hyresgästen hade en vårdplikt för den. En invändning från hyresgästen skulle t.ex. kunna vara att golvet redan var skadat när hen flyttade in och att fläckarna på väggen redan fanns där. Därför är det bra om du kan bevisa genom t.ex. besiktningsprotokoll vid in- respektive utflytt att skadorna inte fanns tidigare. Även fotografier och eventuella vittnen kan vara bra att ha till hands som bevisning.Kostnader om ni går till domstolOm du behöver gå till domstol för att få betalt, antingen för att hyresgästen bestrider fakturan eller för att hen bestrider ansökan om betalningsföreläggande, kommer det att behandlas som ett tvistemål. Tvistemålen delas upp i ordinära tvistemål och förenklade tvistemål. Mål som rör tvister som uppenbart understiger ett halvt prisbasbelopp (f.n. 23.250 kr) handläggs som förenklade tvistemål. Huvudregeln i ordinära tvistemål är att förlorande part står motpartens rättegångskostnader. I förenklade tvistemål är rätten till ersättning för rättegångskostnader begränsad. Syftet med de förenklade tvistemålen är att förenkla processen och göra processen mindre kostsam för parterna då det omtvistade beloppet är lågt. Om målet behandlas som ett förenklat tvistemål och din motpart förlorar blir vederbörande bara betalningsskyldig för sina egna rättegångskostnader, din ansökningsavgift samt ersättning till dig för en timmes rättslig rådgivning om du nyttjat sådan.RådJag rekommenderar att du fakturerar hyresgästen för de skador som vederbörande orsakat när lägenheten var under vederbörandes vårdplikt (dvs. hyrestiden). Betalar hyresgästen inte fakturan kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrids ansökan, alternativt om fakturan bestrids, måste du ta ställning till om du har tillräckliga bevis för att driva ärendet till domstol. Det finns en distinktion mellan att ha rätt och få rätt.Om fakturan är under ett halvt prisbasbelopp (23.250kr) kommer målet att hanteras som ett förenklat tvistemål varvid det inte är ekonomiskt försvarbart för dig att anlita en jurist som företräder dig. Om du anlitar en jurist vid ett förenklat tvistemål får du ändå stå merparten av ombudskostnaderna själv, vilka i slutändan kan bli högre än det tvistiga beloppet.Om fakturan däremot överstiger ett halvt prisbasbelopp är min rekommendation att du anlitar någon av våra professionella jurister på Lawlines juristbyrå som företräder dig. Det går även bra att anlita en av våra jurister för en timmes rådgivning inför ett förenklat tvistemål, om du vill ha råd om bevisning och hur du ska skriva stämningsansökan om du företräder dig själv. Är du intresserad av att få kontakt med en av våra jurister kan du kontakta mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.För den obetalda samfällighetsavgiften kan du redan nu ansöka om ett betalningsföreläggande. Hur du ansöker om betalningsföreläggande, vad som ska bifogas ansökan och vilka kostnader som tillkommer rekommenderar jag dig att läsa på Kronofogdens hemsida.Med vänliga hälsningar,

Skadestånd vid omförsäljning av fastighet

2018-10-23 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!Vi har sålt vår villa, fått handpenning (minus mäklararvodet som är draget). Två veckor innan inflytt får vi besked från mäklaren att köparen "ångrar" affären. Mäklaren säger att vi ska skriva på ett återgångsavtal vilket vi gör. Där står att vi kan kräva skadestånd så snart omförsäljning är klar, men nu ser det ut som att det är svårt att sälja. Kan vi kräva köparna på mäklararvodet i det här läget, eller kan vi inte göra något innan omförsäljning skett? Vad gör vi om handpenningen inte räcker till dubbelt boende innan omförsäljning sker?Mäklaren är oberoende har vi fått besked om så har egentligen mäklaren något alls att göra med den här affären längre? Mvh
Greta Apelman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör skadestånd vid utebliven försäljning av fastighet.SkadeståndSkadeståndet som ni till säljare har rätt till omfattar vanligtvis eventuell förlust vid omförsäljningen, extra kostnader ni kan ha haft pga. innehavet (räntor på lån, eventuella avgifter mm) samt även mäklararvodet. Om handpenningen inte täcker era dubbla kostnader för boende kan ni kräva köparen för de kostnaderna också. I det fall att ni går med vinst vid omförsäljningen kan ni inte kräva köparen på ersättning i det avseendet. Säljaren har en allmän skyldighet att begränsa sin skada. Det innebär att vid omförsäljningen ska man göra en sedvanlig marknadsföring och visningar men om man inte får ett lika bra bud som tidigare så har säljaren ändå gjort vad den kunde. En lägre köpeskilling kan även vara motiverat för de dubbla kostnaderna som uppstår under omförsäljningen. MäklarenI ert avtal med mäklaren ska det vara angivet om mäklaren har ensamrätt på försäljningen av bostaden eller inte. Om denne har det gäller det som mest i tre månader i taget. Men då ska denne fortsätta att hjälpa er med försäljningen. Och har rätt till arvode om ni hittar en annan köpare själva.Om mäklaren inte lyckas sälja bostaden under avtalstiden får mäklaren endast begära ersättning för de kostnader som står angivna i avtalet. Givetvis kan mäklaren inte få provision på en bostad som inte blivit såld. Vad exakt som sker vid utebliven försäljning ska vara angivet i avtalet.AvtaletÅtergång av avtal sker när en av parterna åberopar en rätt enligt ett villkor i avtalet att frånträda köpet. Det verkar inte vara fallet i er fråga och är mycket konstigt att mäklaren bad er skriva på ett sådant avtal. Vid en återgång ska prestationerna gå åter vilket betyder att säljaren ska betala tillbaka handpenningen utan någon skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Mäklaren rätt till någon provision vid en återgång. Det låter snarare som att köparna har hävt avtalet men utifrån din information verkar det inte finnas någon grund för det heller och då har ni rätt till skadestånd, rätt att behålla köpeskillingen. SammanfattningNi kan kräva köparen på skadeståndsanspråk efter omförsäljningen då ni vet vad det totala anspråket blir. Om ni vill får ersättning nu kan ni gå miste om en större summa. Om handpenningen inte räcker ska ni kräva ersättning för extra kostnader som uppkommer. Kräv ersättning för alla extra utgifter ni får pga. att köparen inte fullföljde avtalet. Det är oklart vad mäklaren har för fortsatt skyldighet för försäljningen då jag inte vet vad avtalet säger. Men det ska framgå av avtalet.RekommendationDetta är ett mer komplicerat fall än det verkar och jag rekommenderar att ni tar hjälp av en jurist som ser över era avtal med köparen och mäklaren. En jurist kan även hjälpa er med att framställa skadeståndsanspråk mot köparen. På Lawline har vi jurister som hjälper till i fall som dessa. De har ett timarvode på 1699 kr. Boka gärna en tid via hemsidan så blir ni kontaktade av en jurist. Om ni skulle ha några korta uppföljande frågor når ni mig på greta.apelman@lawline.se.Med vänlig hälsning

uthyrning andrahand - bostadsrätt

2019-01-31 i Skadestånd
FRÅGA |Hej Lawline!Hoppas på era råd och vägvisning i mitt ärende.Jag har hyrt ut min lägenhet (bostadsrätt) i andra hand då jag studerar på annan ort. Jag har fått OK från förening osv.Jag har upptäckt fel på lägenheten som visat sig precis efter att han flyttat ut. Den stora delen är märken på väggar som gör att jag måste måla om men framförallt en skada på badrumsdörren där det var som en buckla längre ner. Gästen har då försökt laga det och målat den delen av dörren i en annan vit färg. Jag missade detta då lampan i hallen vid dörren ej fungerade (notera att han skruvat ur lampan för att den inte skulle lysa, lampan var alltså fungerande men bara lite urskruvad) jag meddelade honom detta direkt cirka 20 minuter efter att han lämnat lägenheten, tyvärr hann jag betala tillbaka depositionen. Han har även bekräftat att han har orsakat skadan. Jag skulle behöva veta vilken juridisk instans jag ska vända mig till för att få hjälp samt vilket lagrum jag kan använda mig av. Det är inte en fråga om pengar snarare en principsak att man kan vara så fruktansvärt respektlös mot någon annan.Stort tack för er hjälp!
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!PrivatuthyrningslagenNär man hyr ut sin bostadslägenhet (bostadsrätt) för annat än fritidsändamål är det lagen om uthyrning av egen bostad som gäller (privatuthyrningslagen). Av 1 § privatuthyrningslagen framgår det att 12 kap jordabalken gäller om inget annat framkommer i privatuthyrningslagen. 12 kap jordabalken (även kallad för hyreslagen) reglerar hyresförhållanden och behandlar en rad olika situationer som kan förekomma. Vårdnadsplikt I 12 kap 24 § jordabalken framkommer det att hyresgästen ska vårda lägenheten med vad därtill hör. Denna paragraf beskriver nämligen en vårdnadsplikt för hyresgästen. Hyresgästen ska ersätta skada som uppkommit i lägenheten genom vårdslöshet, försummelse eller vållande. Skador som är att anse som normalt bruk eller vanligt slitage omfattas inte. Därmed är hyresgästen endast skyldig för sådana skador som inte är inom detta. Det så kallade culpaansvaret är långtgående för hyresgästen, som ansvarar för sig själv men även för de gäster som kommer in i lägenheten och som vållar skada på lägenheten. Hyresgästen är dock inte ansvarig för rena olyckshändelser. Hyresvärden är den som har bevisbördan. Det betyder att hyresvärden ska bevisa att skadan uppkommit under hyrestiden. Normalt slitage?De märkena på väggarna som du beskriver skulle jag säga är normalt slitage och inte är skadeståndsgrundande. Exempel på normalt slitage är hål i väggar efter tavlor, eller repor i golvet efter möbler osv. Så här från du nog tyvärr stå för målningen själv.När det gäller badrumsdörren är detta högst oklart. Detta skulle hyresgästen kunna bli ersättningsskyldig för, men det gäller att skadan inte skett genom en olyckshändelse. I största sannolikhet rör det sig om en sådan. Om det inte är så, ska personen ersätta en ny dörr åt dig. Bostadsrättslagen - bostadsrättshavarenDet ska även nämnas att bostadsrättshavaren har det största ansvar för sin lägenhet. Detta framkommer av 7 kap 12 § bostadsrättslagen. Där står det att bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Därmed får bostadsrättshavaren själv bekosta skador och slitage som uppkommer på grunda av uthyrning i andra hand. DomstolFör din sista fråga, vart man ska vända sig till för juridisk instans och det är tingsrätten. Där krävs det att du lämnar in en stämningsansökan med mera. SammanfattningSom jag nämnt ovan så lär skadorna på väggarna anses vara normalt slitage, när det gäller dörren är det lite oklart vad som gäller eftersom jag inte riktigt vet vad som hänt. Om jag vore du skulle jag kontakta hyresgästen och bara snacka med honom och försöka lösa problemet tillsammans. Det är alltid bästa sättet att lösa konflikter. Jag förstår och har full respekt för att du känner dig illa behandlad över att han betett sig respektlöst. Men som sagt ta kontakten och diskutera, det är alltid det bästa sättet att diskutera oavsett hur arg och besviken man blir. Att gå till domstol tar lång tid och kostar mycket pengar. Det kan bli väldigt dyrt om det visar sig att du dessutom förlorar. I tvistemål blir man nämligen tvungen att betala motpartens rättegångskostnader om man förlorar processen. Därför är mitt tips till dig eftersom det är rätt omständligt att gå till domstol är att kontakta hyresgästen och kom överens. Om det nu är så att du vill gå till domstol i alla fall skulle jag tipsa dig om att kontakta en jurist, för att kunna få bästa möjlighet till att få en bra process i domstol. Jag hoppas att mitt svar har hjälpt dig en bit på vägen och det är bara att höra av dig om du har fler funderingar!Om du vill ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist så har vi väldigt duktiga jurister här på Lawline. Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist. Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. Vänligen,

Hyresgäst vägrar flytta sitt bohag efter att hyrestiden löpt ut

2019-01-26 i Skadestånd
FRÅGA |Hej ! I mitt hyreshus finns en lägenhet som är uppsagd men hyresgästen plockar inte ur den och säger att hennes son ska ha det som finns i den. Ingen städar ur eller hämtar bohaget och två månader har gått utan hyra betald. Har jag rätt att köra iväg sakerna och städa ur själv eller vad gör jag ? Tacksam för svar !
Emilia Hallberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Om jag har förstått din fråga rätt så undrar du vad som händer när hyresgästen vägrar att flytta ut sina tillhörigheter från lägenheten som personen har hyrt, dessutom har personen i fråga inte heller betalat hyra för den tiden som sakerna har funnits kvar i lägenheten. Vad gäller?Vad som är viktigt att tänka på i denna situationen är att det är viktigt att du som hyresvärd inte ger efter och låter hyresgästen bo kvar efter hyreskontraktet har löpt ut. I 12 kap. 27 § jordabalken står det följande:"Om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han avhysts eller i ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen."Uppmaningen till hyresgästen att hämta egendomen kan vara både muntlig eller skriftlig. Dock är det du som hyresvärd som ska bevisa att en sådan uppmaning har skett, och det är i sådana fall att föredra att den är skriftlig för att lättare kunna visa på att det skett. Efter det måste du vänta i tre månader innan du på egen hand kan bestämma vad du vill göra med egendomen. Om hyresgästen inte har hämtat egendomen efter tre månader har hyresvärden rätt att behålla egendomen. I väntan på hyresgästen kan du såklart flytta egendomen till ett annat utrymme, men om detta görs har man en större skyldighet att skydda egendomen från stöld och skada.Skydd för egendomDu som hyresvärd har rätt till ersättning för kostnader som uppkommit genom att vårda egendomen.Egendomen behöver därmed inte överlämnas innan du fått ersättning för detta. Om kvarlämnade av egendom orsakar dig som hyresvärd ekonomisk skada, t.ex. genom förlorad hyresintäkt, bör hyresgästen ersätta den uppkomna skadan. Det finns därmed möjlighet till ersättning för vård av den kvarlämnade egendomen.SammanfattningsvisOm tre månader har passerat efter att anmaningen till att hämta egendomen har passerat, så har hyresvärden rätt att göra vad du vill med egendomen. Annars kan du även ha rätt till ersättning för vård av egendomen, samt ersättning för den eventuella ekonomiska skada som vårdandet av egendomen inneburit.Behöver du mer information eller hjälp så kan du kontakta oss på Lawline via telefon för vidare information om hur du går vidare i den aktuella situationen. Du når oss på 08 - 533 300 04, måndag till fredag mellan 10.00-16.00.Hoppas att svaret var till er hjälp!Med vänlig hälsning,

Kompensation vid fasadrenovering

2018-10-31 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Vi driver en restaurang och nu har hyresvärden informerat oss om att fasaden på hela huset skall renoveras. Det kommer vara täckta byggnadsställningar kring hela huset i 8 veckor. Med andra ord kommer restaurangen vara täckt. Vår fråga är vad vi kan kräva? Vad har vi rätt till? T.ex. sänkt hyra under perioden med tanke på att det är ganska troligt att vi kommer förlora intäkter under den här perioden...
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor som handlar om hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken (1970:994), som även kallas för hyreslagen.Enligt hyreslagen har du som hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i din nyttjanderätt. Det kan till exempel handla om störningar på grund av arbete som din hyresvärd utför på fastigheten. Eller till exempel buller, damm och liknande. Även försämrad tillgänglighet till restaurangen kan innebära att nyttjandet inskränks. Du kan även ha rätt till nedsättning av hyran fastän du inte lider någon ekonomisk skada. Det är lite svårt för mig att bedöma om du har rätt nedsättning av hyran eller inte, då jag saknar utförlig information om era hinder och men. Sedan beror det också på vad som står i ditt hyresavtal. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel, men när det handlar om rätten till nedsättning av hyran så är det möjligt inskränka den rätten. Oftast brukar man göra sådana inskränkningar i hyresavtalet, vad gäller sedvanligt underhåll. En fasadrenovering räknas många gånger som ett sedvanligt underhåll. Det är därför möjligt att rätten till nedsättning av hyran har avtalats bort även i ditt fall. Därför skulle jag först och främst råda dig att titta på ditt hyresavtal och se vad som står där, vad gäller nedsättning av hyran.Skulle det uppstå en skada på grund av hyresvärdens fasadrenovering så är hyresvärden skadeståndsskyldig. Kan hyresvärden dock visa att skadan inte beror på hans försummelse, så är hyresvärden inte skadeståndskyldig. Vänligen,

Grannen har klippt sönder vår buske, vad gör vi?

2018-08-31 i Skadestånd
FRÅGA |Vår granne har en garagevägg i tomtgräns mot oss som han ska måla. Han kom över och bad oss att klippa ner några grenar på en vinbärsbuske för att inte grenarna skulle nöta bort färgen. Vi klippte bort så att det blev helt rent ca 15 cm från väggen. Två dagar senare när vi kommer hem så har grannen varit över hos oss klippt bort ytterligare 45-50 cm. Busken ser nu bedrövlig ut då en fjärdedel på en sida är bortklippt. Vad kan/ska vi göra?
Lovisa Lundqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grunden till svaret på din fråga återfinns i dels Jordabalken (JB), dels Skadeståndslagen (SkL) och dels Brottsbalken (BrB). Rätt att ta bort växtlighet från grannes tomtJordabalken reglerar bland annat växtlighet på ens tomt och i 3 kap. 2§ JB framgår det att om rot eller gren tränger in på en grannes tomt och innebär en olägenhet för grannen får denne själv ta bort roten/grenen. Dock ska tomtägaren, vars rot/gren tränger in hos grannen, först få möjlighet att själv ta bort den. Har grannen rätt att ta bort något så är det den del som tränger in på dennes tomt, detta ska dock även ske med försiktighet så inte växten skadas. Du beskriver att ni haft ett samtal med grannen och därefter tagit bort den del av busken som var närmare än 15 cm från väggen, därför kan jag inte se någon anledning till att grannen skulle haft rätt att klippa i busken.Konsekvenser av att ta bort växtlighet olovligtEr grannes handlande kan falla in under brottet egenmäktigt förfarande, 8 kap. 8§ BrB, respektive skadegörelse, 12 kap. 1§ BrB vilka kan resultera i skadestånd, böter eller fängelse. Egenmäktigt förfarande och skadegörelse är brott som polisanmäls, utreds och sedan eventuellt resulterar i böter eller fängelse. Skadestånd regleras i 2 kap. 1§ SkL där det går att utläsa att den person som med uppsåt (t.ex. med avsikt/insikt/likgiltighet till resultatet av handlingen) eller vårdslöshet orsakar en sakskada ska ersätta skadan. Jag rekommenderar att ni kontaktar grannen och försöker föra en dialog om vad som hänt och om ersättning för den skada han orsakat. Skulle ni inte komma överens kan ni polisanmäla honom för egenmäktigt förfarande respektive skadegörelse.Vänliga hälsningar,