Vad händer med handpenningen vid avtalsbrott?

2019-07-02 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Vi har i veckan skrivit köpeavtal för ett hus. Handpenningen om 10 % ska betalas genom insättning till mäklarens klientmedelskonto senast 7 dagar efter avtalsdagen. Nu strular banken med utbetalning av handpenninglånet för oss och det ser ut som att vi inte hinner betala in handpenningen inom avtalad tid. Banken har beviljat oss lånet, men problemet är att de inte vill godta undertecknandet av de ny lånehandlingarna. Min man som ska underteckna lånehandlingarna tillsammans med mig är bortrest i tjänsten, och vi har därför upprättat en fulltäckande generalfullmakt som ger mig rätt att teckna avtal i hans frånvaro. Banken ogillar alltså detta. Vidare innebär det att vi kan betala handpenningen till mäklarens klientmedelskonto först 11 dagar efter avtalsdatum. Vad får detta för konsekvenser för oss?
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Vad är problemet? Frågan är huruvida banken har agerat korrekt i frågan om utbetalningen av handpenningslånet och vad som händer med handpenningen.Har banken agerat rätt? Banker i Sverige har generellt sett strikta krav på formkraven vid upprättandet av avtal. Banken har ingen juridisk skyldighet att godta fullmakten. Banken har således inte agerat på ett felaktigt sätt. För vidare frågor rörande fullmakten är det bäst att ni tar kontakt med er bank. Vad händer med handpenningen? Utgångspunkten i svensk avtalsrätt är pacta sunt serevand. Detta innebär att avtal ska hållas. Ni har ingått ett avtal om köp av fastighet där en handpenning ska erläggas. Huvudregeln är att handpenningen ska ses som en förskottsbetalning och att den ska återgå till köparen om köpet inte fullföljs. I praxis har det framgått att det i praktiken innebär att en del av handpenningen utgör skadeståndet som säljaren har rätt till med anledning av avtalsbrottet. Skadeståndet omfattar de kostnader som säljaren haft för exempelvis avtalets ingående. Vad kan ni göra härnäst? Jag förstår att ni har hamnat i en något knepig sits. Det ni kan göra är att kontakta säljaren för att se om möjligheten finns att skjuta upp erläggandet av handpenningen. Ett annat alternativ är att kontakta er bank för att se om ni kan nå en överenskommelse angående utbetalningen. Hoppas att det löser sig! Ni är naturligtvis välkomna att kontakta Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Marköverträdelse

2019-06-30 i Skadestånd
FRÅGA |Kommunen har gjort en marköverträdelse på ekologisk odlad mark. De har grävt en ledningsstation utan avtal med markägaren. Hur går vi vidare med ersättning? Kan vi kräva skadestånd?
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du väder dig till Lawline med din fråga!En ledningsstation/ledningsrätt innebär ett intrång i markägarens äganderätt (alltså intrång i din äganderätt till din fastighet). Markägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Är markägaren och kommunen inte överens om ersättningsbeloppets storlek, värderas intrånget på Lantmäteriet och sedan tas beslut om ersättningens storlek. Då inget avtal kommit till stånd mellan markägaren och kommunen är kommunen inte behörig att gräva på gården. Detta kan klassificeras som sakskada, vilket markägaren har rätt att få ersättning för. Om kommunen har gjort grävningen utan markägarens tillåtelse kan detta blir föremål för en polisutredning där markägaren har möjlighet att begära skadestånd.Jag hoppas du har fått svar på din fråga och återkom gärna om du har fler frågor! Med vänlig hälsning

Ersättning för uteblivna hyresinkomster under renovering av skada

2019-03-22 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Om jag hyr ut en hyresrätt i andra hand och hyresgästen röker så mycket att lägenheten blir rökskadad, har jag rätt att ta ut kostnader för tomhyra under renoveringen? Hyresgästen har blivit vräkt.
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Om din hyresgäst orsakar rökskada i lägenheten är denne skyldig att ersätta all skada som uppstår på grund av detta, jordabalken 12:24. Eftersom skadan bland annat innebär uteblivna hyresinkomster har du rätt att begära detta i ersättning av din före detta hyresgäst. Hoppas du fått svar på din fråga!

uthyrning andrahand - bostadsrätt

2019-01-31 i Skadestånd
FRÅGA |Hej Lawline!Hoppas på era råd och vägvisning i mitt ärende.Jag har hyrt ut min lägenhet (bostadsrätt) i andra hand då jag studerar på annan ort. Jag har fått OK från förening osv.Jag har upptäckt fel på lägenheten som visat sig precis efter att han flyttat ut. Den stora delen är märken på väggar som gör att jag måste måla om men framförallt en skada på badrumsdörren där det var som en buckla längre ner. Gästen har då försökt laga det och målat den delen av dörren i en annan vit färg. Jag missade detta då lampan i hallen vid dörren ej fungerade (notera att han skruvat ur lampan för att den inte skulle lysa, lampan var alltså fungerande men bara lite urskruvad) jag meddelade honom detta direkt cirka 20 minuter efter att han lämnat lägenheten, tyvärr hann jag betala tillbaka depositionen. Han har även bekräftat att han har orsakat skadan. Jag skulle behöva veta vilken juridisk instans jag ska vända mig till för att få hjälp samt vilket lagrum jag kan använda mig av. Det är inte en fråga om pengar snarare en principsak att man kan vara så fruktansvärt respektlös mot någon annan.Stort tack för er hjälp!
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!PrivatuthyrningslagenNär man hyr ut sin bostadslägenhet (bostadsrätt) för annat än fritidsändamål är det lagen om uthyrning av egen bostad som gäller (privatuthyrningslagen). Av 1 § privatuthyrningslagen framgår det att 12 kap jordabalken gäller om inget annat framkommer i privatuthyrningslagen. 12 kap jordabalken (även kallad för hyreslagen) reglerar hyresförhållanden och behandlar en rad olika situationer som kan förekomma. Vårdnadsplikt I 12 kap 24 § jordabalken framkommer det att hyresgästen ska vårda lägenheten med vad därtill hör. Denna paragraf beskriver nämligen en vårdnadsplikt för hyresgästen. Hyresgästen ska ersätta skada som uppkommit i lägenheten genom vårdslöshet, försummelse eller vållande. Skador som är att anse som normalt bruk eller vanligt slitage omfattas inte. Därmed är hyresgästen endast skyldig för sådana skador som inte är inom detta. Det så kallade culpaansvaret är långtgående för hyresgästen, som ansvarar för sig själv men även för de gäster som kommer in i lägenheten och som vållar skada på lägenheten. Hyresgästen är dock inte ansvarig för rena olyckshändelser. Hyresvärden är den som har bevisbördan. Det betyder att hyresvärden ska bevisa att skadan uppkommit under hyrestiden. Normalt slitage?De märkena på väggarna som du beskriver skulle jag säga är normalt slitage och inte är skadeståndsgrundande. Exempel på normalt slitage är hål i väggar efter tavlor, eller repor i golvet efter möbler osv. Så här från du nog tyvärr stå för målningen själv.När det gäller badrumsdörren är detta högst oklart. Detta skulle hyresgästen kunna bli ersättningsskyldig för, men det gäller att skadan inte skett genom en olyckshändelse. I största sannolikhet rör det sig om en sådan. Om det inte är så, ska personen ersätta en ny dörr åt dig. Bostadsrättslagen - bostadsrättshavarenDet ska även nämnas att bostadsrättshavaren har det största ansvar för sin lägenhet. Detta framkommer av 7 kap 12 § bostadsrättslagen. Där står det att bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Därmed får bostadsrättshavaren själv bekosta skador och slitage som uppkommer på grunda av uthyrning i andra hand. DomstolFör din sista fråga, vart man ska vända sig till för juridisk instans och det är tingsrätten. Där krävs det att du lämnar in en stämningsansökan med mera. SammanfattningSom jag nämnt ovan så lär skadorna på väggarna anses vara normalt slitage, när det gäller dörren är det lite oklart vad som gäller eftersom jag inte riktigt vet vad som hänt. Om jag vore du skulle jag kontakta hyresgästen och bara snacka med honom och försöka lösa problemet tillsammans. Det är alltid bästa sättet att lösa konflikter. Jag förstår och har full respekt för att du känner dig illa behandlad över att han betett sig respektlöst. Men som sagt ta kontakten och diskutera, det är alltid det bästa sättet att diskutera oavsett hur arg och besviken man blir. Att gå till domstol tar lång tid och kostar mycket pengar. Det kan bli väldigt dyrt om det visar sig att du dessutom förlorar. I tvistemål blir man nämligen tvungen att betala motpartens rättegångskostnader om man förlorar processen. Därför är mitt tips till dig eftersom det är rätt omständligt att gå till domstol är att kontakta hyresgästen och kom överens. Om det nu är så att du vill gå till domstol i alla fall skulle jag tipsa dig om att kontakta en jurist, för att kunna få bästa möjlighet till att få en bra process i domstol. Jag hoppas att mitt svar har hjälpt dig en bit på vägen och det är bara att höra av dig om du har fler funderingar!Om du vill ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist så har vi väldigt duktiga jurister här på Lawline. Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist. Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. Vänligen,

Vad gäller om grannar bedriver störande verksamhet? (ljud)

2019-07-01 i Skadestånd
FRÅGA |En villa på vår gata har nyligen installerat något slags system som avger återkommande högfrekventa ljud med jämna intervall (troligtvis för att bli kvitt skadedjur). Ljudet stör mig när jag sitter utomhus på min tomt. Finns det någonting jag kan göra?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga. Störande verksamhet på en fastighet som drabbar omgivningen kan medföra skadeståndsskyldighet enligt miljöbalken (MB) (32 kap. 1 § första stycket MB). Buller eller liknande är sådan störande verksamhet som omfattas av miljöbalken (32 kap. 3 § första stycket 6, 8 punkten MB). Huvudregeln är att fastighetsägaren eller tomträttshavaren ska ersätta skadan (32 kap. 6 § MB). För att kunna erhålla skadestånd krävs att du lidit en person-, sak- eller förmögenhetsskada. För förmögenhetsskador gäller att beloppet du kan begära överstiger självrisken på en vanlig hemförsäkring; ca 1500 Kr (32 kap. 1 § andra stycket MB). I detta fallet skulle en personskada vara troligast då störande ljud kan orsaka psykiskt lidande alternativt andra typer av fysiska symptom som exempelvis huvudvärk. Vidare krävs att den störningen med övervägande sannolikhet orsakat din personskada vilket är ett relativt lågt ställt beviskrav (32 kap. 3 § tredje stycket). För att det ska råda s.k strikt ansvar krävs att verksamheten på fastigheten inte skäligen bör tålas utefter förhållandena på orten/närområdet eller dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden (32 kap. 1 § tredje stycket MB). Strikt ansvar i dessa sammanhangen underlättar vid en eventuell process då du inte behöver påvisa att verksamheten är vårdslös. Däremot är det utifrån det du skriver i frågan svårt att svara på hur dina förutsättningar ser ut i detta avseendet. Vilka åtgärder kan du vidta?De rättsliga åtgärder du kan vidta mot din granne är att rikta ett skadeståndsanspråk. Andra metoder till buds är att kontakta fastighetsägaren och försöka nå en lösning den vägen. Om det är en hyresrätt eller bostadsrätt och fler störs av ljudet kan tillräckligt många klagomål från grannar medföra att fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen är tvungna att vidta åtgärder gentemot hyres- eller bostadsrättsinnehavaren. Om du vill utreda dina möjligheter för skadestånd eller ha hjälp med andra rättsliga frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka en tid med en jurist Här. MVH,

Hur gör vi för att få betalt för sådant lokalhyresgäst förstört eller tagit med sig?

2019-06-12 i Skadestånd
FRÅGA |Mitt bolag sa i September -18 upp ett hyreskontrakt gällande en dans-restaurang p.g.a. ej betald hyra. Vid hyrestillfället var det en igångvarande rörelse med kök, flera barer, möjlighet att servera ca 800 gäster ur egna inventarier.. Tiden från uppsägningen till nu 20/6 har dom bedrivit verksamhet som vanligt, dom har inte betalat varken hyra eller driftskostnader. Fastigheten har samma elnät, vatten etc. finns andra hyresgäster. I Januari -19 fick jag veta att dom hyr ut köket dagtid till några kockar. Kockarna har erlagt ca 180 – 200 000 i totalt. Allt har dom behållit själva. 30-40 flyttkartonger har dom burit ut fulla med glas etc. Möbler i massor. Jag vet att dom får ta med sig egna tillhörigheter, men dom steg in i en fullt fungerande lokal. En stor företagslogga på taket är nedmonterad. " den förra blåste sönder " 2 stora kylar har stulits säger de. Värmepumpar, brandlarm, 2 byggda barer, en scen, kamerasystem, 2 tavlor har dom tagit med sig. Allt enligt övriga hyresgäster, mig har dom hotat om jag beträder lokalen. Finns ett hyreskontrakt och bilaga till detta som reglerar avflyttning. Tillit, ärlighet m.m. vet dom inget om. Frågan är hur jag skall agera nu. Kommer ju vara en besiktning dan innan dom flyttar, då ovan och mer kommer att uppdagas. Ska jag stämma dom om skadestånd denna dag, eller ? Finns vittnen till allt. Ska jag ha med mig någon, kanske nån objektiv kunnig person ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningJag kommer i den följande framställningen för att besvara din fråga dels redogöra för den straffrättsliga aspekten, dels för den civilrättsliga. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du/ni kan göra.Den straffrättsliga aspektenAtt olovligen ta det som till hör någon annan med uppsåt att tillägna sig det kan utgöra brottet stöld (8 kap. 1 § Brottsbalken, BrB). I ditt fall har hyresgästerna inte olovligen tagit egendomen i sin besittning (de har haft lov att bruka egendomen genom hyresavtalet), varför ett tillgreppsbrott inte är för handen. Om man lovligen har något i sin besittning som man inte har äganderätten och sedan säljer egendomen är det frågan om olovligt förfogande (10 kap. 4 § BrB). Straffet för olovligt förfogande är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.Av din fråga framgår även att du hotats när du tillträtt lokalen. Beroende av hur hotet uttalats, kan det utgöra brottet olaga hot (4 kap. 5 § BrB). Olaga hot innefattar dels att hota någon med vapen, dels att hota att utföra ett brott mot någon, om hotet är allvarligt menat. Att hota någon med brottslig gärning innebär t.ex. om du blivit hotad och tillsagd att du ska bli slagen om du går in i lokalen. Straffet för olaga hot i normalfallet är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.I straffrättsliga ärenden inleds en förundersökning och det är åklagaren som eventuellt väcker talan. Det är då åklagaren som har bevisbördan för att brottet faktiskt utförts. Beviskravet i straffrättsliga mål är högre än i civilrättsliga sådana.Den civilrättsliga aspektenDå ditt bolag har ingått ett avtal med hyresgästen är ni båda bundna av avtalet. Bundenheten innebär att båda parterna ska uppfylla sina förpliktelser; för er del innebär det bland annat att upplåta lokalen till hyresgästen. Hyresgästen har dels ett ansvar att betala hyran, men även en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska visa den aktsamhet och ordentlighet som skäligen kan krävas av den i lokalen bedrivna verksamheten. Vårdplikten omfattar exempelvis inte normal förslitning.I normal förslitning ingår givetvis inte att saker ska försvinna eller gå sönder (annat än om det t.ex. är rena olyckor). Min rekommendation är att du/ni vid slutbesiktningen nedtecknar allt som saknas och är sönder. Det kan även vara en god idé att fotografera hur det ser ut vid besiktningen och vad som saknas och/eller är sönder. Om ni har besiktningsprotokoll sedan hyresgästen tog över lokalen och ev. fotografier kan det vara till er fördel för bevisning. För det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet är huvudregeln att den som påstår något är den som också har bevisbördan för det. Om ni som hyresvärd begär betalt för något som är trasigt eller saknas, är det ni som ska visa att det skett under tiden hyresgästen hade lokalen.Som hyresvärd har ni rätt till ersättning för det som är skadat och/eller saknat, men även för den uteblivna hyran. Min rekommendation är att ni fakturerar hyresgästen för det saknade och/eller skadade. Om hyresgästen inte betalar fakturan kan ni ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrider hyresgästen betalningsföreläggandet kommer ni att få en förfrågan från Kronofogden om ni vill att ärendet lämnas över till domstol. Om så sker är min rekommendation att ni i det skedet anlitar en jurist som företräder er. Ett alternativ till att ansöka om betalningsföreläggande är att ni stämmer hyresgästen för att få beslutat av domstol att det föreligger en skuld som sedermera kan drivas in med hjälp av Kronofogden. Även i det fallet är min rekommendation att ni anlitar en jurist som företräder er.Om ärendet går till domstol, antingen för att ni stämmer hyresgästen eller för prövning av ett betalningsföreläggande är det ni som har bevisbördan. Därav är det en god idé att ni sparar så mycket bevis ni kan, besiktningsprotokoll, fotografier m.m. Det kan, precis som du själv föreslår, vara en god idé att ha med dig en objektivt kunnig person. Vid en prövning i domstol går det som bevisning även att kalla vittnen.Om du/ni behöver hjälp av en jurist på Lawlines juristbyrå för hjälp med något av ovanstående är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.Med vänliga hälsningar,

Vem är ansvarig när byggandet av ett nytt hus på en grannfastighet har resulterat i sprickor i vårt hus?

2019-02-27 i Skadestånd
FRÅGA |En granne, på andra sidan en cykelväg, har låtit uppföra nytt hus. I samband med dessa arbeten har vi märkt ganska påtagliga vibrationer i vårt hus. Nu har det uppstått sprickor i fogar mellan innerväggar och tak. Jag har foton av hur det såg ut för ett år sedan (då vårt hus inspekterades just efter sprickbildningar innan och efter annan granne uppfört hus) och det fanns inga sprickor då. Till vem ska jag vända mig för att få reparerat skadorna?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Under vilka förutsättningar har ni rätt till skadestånd?När byggprojekt som utförs på en fastighet orsakar skada på sin omgivning ska skadestånd utbetalas (32 kap. 1 § miljöbalken). Skadan måste ha uppkommit genom exempelvis skakning eller liknande störning, vilket i det här fallet är uppfyllt (32 kap. 3 § miljöbalken). Beviskravet för att ett orsakssamband ska anses föreligga mellan skadan och störningen är "övervägande sannolikhet". Denna bedömning tar hänsyn till störningens och skadeverkningarnas art, andra möjliga skadeorsaker samt omständigheterna i övrigt (32 kap. 3 § tredje stycket miljöbalken).Om skadan inte har orsakats av uppsåt eller vårdslöshet krävs det följande förutsättningar för att skadestånd ska kunna utgå: 1. störningen anses vanligt förekommande på platsen eller liknande platser i landet,2. störningen bör rimligtvis tålas (32 kap. 1 § tredje stycket). Rör det sig om en varaktig eller alldaglig störning krävs det desto mer för att störningen inte ska behöva tålas.Vem ska ni vända er till? Ni ska vända er till grannen, dvs fastighetsägaren, för att begära skadestånd (32 kap. 6 § miljöbalken). Skulle hen inte gå med på det måste ni väcka talan i domstol. Vänligen

Kan jag begära skadestånd för dolt fel trots friskrivning?

2019-01-27 i Skadestånd
FRÅGA |Vi köpte ett gammalt nyrenoverat hus för drygt ett år sedan. I kontraktet skrevs det in "köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten".I julas började det brinna under den eldstad som tidigare ägaren lät bygga. Som tur var klarade vi oss, men det blev en hel del skadat.Det har nu visat sig att ägaren inte hade anmält byggnationen till kommunen och därför varken fått starttillstånd, slutbesked eller lämnat in någon kontrollplan till kommunen. Det enda de gjort var en provtryckning av sotare.Kan säljaren klara sig undan ett skadeståndsanspråk?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDe rättsregler som reglerar kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom utgörs framförallt av lagregler i 4 kap. jordabalken (JB) och därtill anslutande rättspraxis. I fråga om fel i fastighet är vägledande domar från överrätt väldigt omfattande och betydelsefull. Vid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får du som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar (jfr 4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig.Friskrivningar av fastigheter förkommer i två olika former. Det finns dels egenskapsfriskrivningar, dels påföljdsfriskrivningar. En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för fastighetens skick i något avseende, till exempel förklarar sig icke ansvarig för fastighetens dränering. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti då den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten. En påföljdsfriskrivning (vilket friskrivningen i ditt kontrakt är) syftar till att utesluta en eller flera tillgängliga påföljder vid fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för. Med en påföljdsfriskrivning kan säljaren försäkra sig om att köparen saknar möjlighet att t.ex. häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel i den sålda fastigheten. HD har godtagit påföljdsfriskrivningar i bland annat rättsfallen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. Av rättsfallen kan utläsas att en påföljdsfriskrivning är giltig, även om den avser alla påföljder, under förutsättning att själva friskrivningsklausulen är tillräckligt tydligt formulerad. I NJA 1975 s. 545 godkändes en friskrivningsklausul som tillräckligt tydligt formulerad när den var skriven som den i ert kontrakt. Utgångspunkten är därmed att friskrivningen i ert kontrakt är tillräckligt tydligt formulerad och giltig.En friskrivning innebär däremot inte per automatik att en säljare är fri från allt ansvar. Vid totala påföljdsfriskrivningar finns det en viss upplysningsplikt från säljaren. Allmänt innebär upplysningsplikten att en säljare som inte upplyser om ett för säljaren känt förhållande riskerar att bli ansvarig för det just på grund av sin kännedom om förhållandet. Under förutsättning att säljaren upplyst dig om samtliga dolda fel som denne kände till vid försäljningen äger friskrivningen giltighet som absolut huvudregel. I den mån säljaren underlåter att upplysa dig om ett dolt fel, som denne ägde kännedom om vid försäljningstillfället, saknar friskrivningen verkan avseende just detta fel och du kan göra gällande påföljder med anledning härav. Grundregeln kan därför sägas vara att en total påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel, som denne saknar vetskap om. Säljarens upplysningsplikt kan således i vissa fall innebära ansvar för ett dolt fel trots friskrivning, om vederbörande visste om felet. De påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet är hävning, prisavdrag och skadestånd. För hävning krävs att felet är väsentligt samt att talan om hävning väcks inom ett år från tillträdet, vilket ej förefaller aktuellt i ditt fall. Vid prisavdrag ska avdraget motsvara skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten. Skadestånd kan i vissa fall aktualiseras; det krävs i sådana fall att säljaren i omedelbar anslutning till avtalsslutet varit försumlig alternativt att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Följdskador som kan ha uppstått till följd av felet omfattas inte av säljarens felansvar. För följdskador kan köparen endast få kompensation om säljaren är skadeståndsskyldig (se ovan). Mot säljarens upplysningsplikt ska vägas att köparen har en långtgående undersökningsplikt (se den inledande framställningen ovan). Även om det kan argumenteras för att man inte alltid har en undersökningsplikt avseende bygglov och att säljaren skulle haft en upplysningsplikt om vederbörande var medveten om att sådant saknades, bör en friskrivningsklausul tala än mer för köparens undersökningsplikt. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel friskrivningen inte gäller för, behöver det inte innebära att avsaknaden är vad som orsakade branden. Oavsett om bygganmälan för kaminen gjorts eller ej ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen, skorstenen m.m. Därför är det enligt min bedömning svårt att argumentera för en skadeståndsskyldighet för försumlighet innebärande att det är svårt att få skadestånd för kaminen och de följdskador som uppkommit.Sammanfattning och rådSom köpare av en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt. Alla fel som kunde ha upptäckts ansvarar du som köpare för. Säljaren ansvarar för fel som inte kunde ha upptäckts, s.k. dolda fel. Det finns däremot möjlighet att friskriva sig från påföljder som säljare. För att en friskrivning ska vara giltig krävs att den är tillräckligt tydligt formulerad. Mot bakgrund av praxis är friskrivningsklausulen i ert kontrakt giltig. Trots en friskrivningsklausul har säljaren en viss upplysningsplikt, innebärande att säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel som vederbörande visste om men inte informerat om. I ditt fall kan det argumenteras för att säljaren visste om att en bygganmälan inte gjorts men inte informerat om det. I ett sådant fall kan det argumenteras för ett prisavdrag för skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för ditt tillträde av fastigheten. Däremot är det sannolikt inte tillräckligt för att säljaren ska bli skadeståndsskyldig. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel, ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen och skorstenen. Just friskrivningsklausulen er emellan kan i sig tala än mer för en undersökningsplikt.Min rekommendation, utifrån det du informerat om i din fråga, är att du inte ska gå vidare med en stämning om skadestånd. Framförallt för att utsikterna till framgång är små och att det kan bli kostsamt att förlora en process. Vi kan däremot prata vidare om det då jag kommer att följa upp svaret per telefon till dig. Jag kommer att ringa dig imorgon, måndagen den 28 januari, kl 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om tiden inte skulle fungera är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.Med vänliga hälsningar,