Har en förstahandshyresrätt rätt att kräva skadestånd av en andrahandshyresgäst på grund av brott mot vårdplikten?

Question

Hej!

Jag och min sambo hyrde ut vår lägenhet i andra till ett par i ett halvår. Vi har haft ett standard avtal med underskrifter och betald deposition. I kontraktet står ingenting om husdjur, och hyresgästerna nämnde inte heller någonting om djur. Det visar sig i efterhand nu att dom har haft katter utan att ha frågat eller meddelat oss. När dom flyttade ut och jag och sambon flyttade hem igen så har det visat sig att dom har haft katter, lämnat utan slutstädning, och allmän dålig vård om lägenheten. Vi har foto på kattsand, smuts, brännmärken på golv, klösade möbler, och mögel.

Nu har vi gett bort vår soffa i väntan på en ny och har upptäckt 3!! Urinfläckar under soffan. Dessa har jag försökt rengöra utan att få bort dom.

Det kan vara värt att nämna att vi har hund, men att han inte kan ha fått plats in under där soffan står, och jag är dessutom allergisk mot katter.

Jag har inte betalat tillbaka depositionen och dom är medvetna om felen (utom urinfläckarna) och försökt åtgärda dom flesta, men nu när jag har hittat urinfläckar vet jag inte hur ska jag gå tillväga?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du och din sambo bor i en hyresrätt för att du inte nämner att ni har en bostadsrätt. Vidare tolkar jag dels att hyresvärden inte har särskilda föreskrifter som förbjuder husdjur i lägenheterna, dels att ert standardavtal inte heller reglerar frågan om husdjur. 

Vilken lag är tillämplig?

Det är jordabalken (JB) som reglerar frågor om skyldigheter och rättigheter och skadeståndsansvar för andrahandshyresgästen och för förstahandshyresgästen. 

Hur fungerar vårdplikten? 

En hyresgäst har mot sin hyresvärd en vårdplikt för lägenheten, det vill säga att hyresgästen är skyldig att betala för all skada som uppstår genom hyresgästens eget vållande eller vårdslöshet (12:24 1 st. JB). Förstahandshyresgästen, det vill säga du och din sambo, har dessutom det fullständiga ansvaret för skador som en andrahandshyresgäst orsakar, trots samtycke till andrahandsuthyrning av er hyresvärd (NJA 2014 s. 465). Med andra ord får er hyresvärd rikta skadeståndsanspråk mot er för de skador som era hyresgäster vållar. 

Emellertid är även ni hyresvärdar gentemot era andrahandshyresgäster och då gäller att ni därför också får rikta skadeståndsanspråk mot dem (12:24 1 st. JB). I så fall måste ni visa att alla skador har orsakats av paret. Observera dock att du som hyresvärd inte kan få ersättning för normalt slitage (prop. 1968:61 Bih. A s. 210 f.). I ert fall borde skadorna inte anses vara normalt slitage.   

Hur påverkar ordningsföreskrifter och avtal vårdplikten? 

Även om husdjur förbjuds i hyresvärdens ordningsföreskrifter utgör överträdelser av ordningsföreskrifterna inte nödvändigtvis ett skadeståndsgrundande brott mot vårdnadsplikten, därför att man fortfarande ska väga risk för skada mot hyresgästens möjlighet att inse risken och förebygga skadan (NJA 2011 s. 454). Det betyder att ni ändå måste visa att era hyresgäster agerade vårdslöst genom att ha en katt i lägenheten. Om ni däremot skulle ha haft ett avtal där det framgick att hyresgästerna inte fick ha husdjur i lägenheten, så skulle det vara lättare att visa att hyresgästerna agerade vårdslöst på grund av avtalsbrottet. 

Avslutande ord och min rekommendation 

Inledningsvis ansvarar ni för de skador som era hyresgäster har orsakat gentemot er hyresvärd. På samma vis kan ni dock kräva skadestånd av era hyresgäster och därigenom få era pengar tillbaks. Observera att det är svårt att dels beräkna fram rätt skadebelopp, dels bevisa att hyresgästernas handlingar ledde till skadorna och att hyresgästerna agerade vårdslöst. Att det finns ordningsföreskrifter som förbjuder husdjur borde dock inte hjälpa er i någon större mån. 

Eftersom ni har rätt att kräva skadestånd av hyresgästerna rekommenderar jag inledningsvis att ni försöker kommer överens med era hyresgäster om ett skadebelopp som de är villiga att betala och som ni kan leva med. Detta är nämligen ett bra alternativ till en långdragen process i domstol. I andra hand skulle jag råda er att kontakta en jurist som kan hjälpa er med skaderegleringen. Om ni skickar ett kravbrev till era hyresgäster och ansöker om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten eller skickar en stämningsansökan direkt till tingsrätten, så rekommenderar jag att ni får hjälp av en jurist.   

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp med ditt ärende. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen