Vilken uppsägningstid gäller vid uthyrning av egen villa och vem ska stå för uppkomna skador under hyrestiden?
Hej! Vi signerade ett hyresavtal av vårt hus med en familj som levde på socialen. I hyresavtalet skrev vi 3 månaders uppsägningstid. En privatperson med fullmakt signerade avtalet med familjen. Kommunen vägrade stå på avtalet, hela tiden har dock samtal muntligen skett med kommunen. Däremot betalade kommunen 1m deposition. Familjen betalade som vanligt men sade upp avtalet 2023 skriftligen i början av en ny månad. Enligt kontraktet skall avtalet sägas upp innan månadsskiftet. Dessutom stod det i hyresavtalet att uppsägningstiden var 3 månader. Familjen lämnade huset utan att betala för uppsägningstiden. Deras jurist fr kommunen hävdade att de muntligen sagt upp avtalet innan månadsskiftet samt att 3m uppsägning ej gäller utan enbart 1m, uppsägning var innan månadsskiftet enl de. MEN vi har skriftligt bevis på uppsägning efter månadsskiftet . Huset lämnades i skadat skick, behövde renoveras. Nu har ärendet hamnat i tingsrätt (Rubrik på mål blev fel. Det blev kontraktsrätt mot hyresgäst istället för hyreskrav mot kommunen). Vårt enda bevis vad gäller kommunens inblandning är depositionen de betalade. Vi har inte fått en enda krona varken för 1m eller för 3m hyra enligt avtalet eller för kostnaderna för skadorna i huset. Vi vill inte riskera ännu mer kostnad fr en eventuell förlust i tingsrätt. Innan vi gör ny stämning mot kommunen. Hur ser ni på sannolikheten för vinst av ärendet i Tingsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Allmänna hållpunkter
Inledningsvis ska sägas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, se 1 § 1 st. privatuthyrningslagen. Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen. Men utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att detta med största sannolikt verkar gälla en bostadslägenhet som utgör en permanentbostad. Notera för övrigt att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Uppsägningen – Vad gäller?
Under förutsättning att hyresvärden (du/ni) uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är, jämte ovanstående, privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. Och så verkar ju som sagt fallet vara här.
Om hyresavtalet skulle vara slutet på bestämd tid är detta mindre viktigt vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen eftersom även ett tidsbestämt avtal får sägas upp till upphörande före den avtalade tidpunkten, se 3 § 1 st. privatuthyrningslagen. Vidare anges i den nyss nämnda bestämmelsens andra stycke att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Och hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.
Olika långa uppsägningstider gäller alltså för parterna vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen. Att det aktuella avtalet stipulerar en tre månader lång uppsägningstid får dessvärre ingen bäring på den nu uppkomna situationen, se 2 § privatuthyrningslagen, vilket är en bestämmelse till förmån för hyresgästen. Däri sägs att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag (dvs. privatuthyrningslagen) är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Kommunen jurist har således rätt. Men notera följande: I lagtexten uttalas att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Det innebär att om hyresgästen exempelvis säger upp avtalet den 5 mars i år kommer hyresförhållandet att upphöra den sista april.
Skadorna - Vad gäller?
Enligt 12 kap. 24 § 1 st. JB gäller att hyresgästen under hyrestiden ska väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.
Med andra ord föreligger under vissa i lagen angivna förutsättningar ett skadeståndsansvar på hyresgästens sida. Och det ska även tilläggas att till den ovannämnda och lagstadgade vårdnadsplikten hör saker som att iaktta regelbunden aktsamt, vilket naturligvist inbegriper sådana självklarheter som regelbunden rengöring. Notera dock att det däremot inte kan bli tal om någon underhållsplikt i form av exempelvis målning, byte av inventarier och annat dylikt.
Som hyresvärd har du/ni initialt bevisbördan för att alla uppkomna skador har uppstått under hyrestiden, se Högsta domstolens (HD)avgörande NJA 1987 s. 668. Hyresvärden bär emellertid inte ensamt hela bevisbördan. Om du/ni som hyresvärd kan göra det sannolikt, eller åtminstone antagligt, att det är hyresgästen som är ansvarig för de uppkomna skadorna ställs vissa krav på adekvat motbevisning, se domen i NJA 1975 s. 657. Andra intressanta, pedagogiska och högst relevanta rättsfall från HD är NJA 1991 s. 476 och NJA 2011 s. 454. Båda två ger en mycket god indikation på hur den här typen av rättsliga bedömningar brukar göras på hyresrättens område.
Utifrån din ärendebeskrivning måste det korta svaret på dina frågor bli att ni sannolikt behöver tänka om beträffande uppsägningstiden, men ersättning för uppkomna skador bör ni å andra sidan vara berättigade till. Den springden punkten i den sistnämnda delen är väl snarare av bevisrättslig karaktär, dvs. vad som de facto är möjligt för er att kunna föra bevisning om.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
