Hyresnedsättning och ersättning för brister i lokal

Question

Jag behöver juridisk hjälp gällande min hyrda lokal. Redan några dagar efter inflyttning (ca 8 år sedan) har ventilationen inte fungerat som den skulle och har därefter haft återkommande problem med fukt, elfel och kortslutningar. Hyresvärden har under hela perioden varit fullt medveten om situationen. Grundorsaken är ett läckande tak som pågått i över tio år men som åtgärdades först för cirka ett år sedan – alldeles för sent för att förhindra de skador som nu uppstått p.ga vattnet i aggregatet som tryckts in i lokalen.

Ventilationsproblemen har lett till elavbrott, driftstörningar och skadat fuktkänsliga produkter. Systemet har varit helt ur funktion sedan februari 2024, vilket påverkar både arbetsmiljö och verksamhetens omsättning. Jag har försökt samarbeta med hyresvärden och erbjöd mig till och med att montera ett nytt aggregat själv, under förutsättning att de stod för kostnaden för utrustningen. Mitt pris låg under 100 000 kr, men förslaget avslogs med hänvisning till brist på medel.

När hyresvärden därefter menade på att jag skulle vara med och betala för reparationen – trots att problemen beror på deras eget eftersatta underhåll – upplevde jag att gränsen passerades. Även om de senare har släppt det kravet, var det denna händelse som fick mig att söka juridisk hjälp och undersöka möjligheten till hyresnedsättning och eventuell ersättning.

Jag vill nu att du hjälper mig bedöma hyresvärdens ansvar, har jag rätt till hyresnedsättning eller annan typ av ersättning?

Answer 1

Inledande bedömning

Utifrån din beskrivning framstår det som att hyresvärden under en längre tid kan ha brustit i sitt underhållsansvar. Hyresvärden är skyldig att tillhandahålla lokalen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Under hyrestiden ska hyresvärden fortsatt hålla lokalen i brukbart skick om inte något annat särskilt avtalat (12 kap. 9 § och 15 § jordabalken). Om ändamålet varit att bedriva restaurangverksamhet så ska lokalen alltså vara fullt användbar för sådan verksamhet (det förutsätter att hyresvärden också varit medveten om att sådan verksamhet ska bedrivas).

Det är dock viktigt att undersöka om något i hyresavtalet begränsar hyresvärdens underhållsansvar. I vissa lokalhyresavtal regleras ansvaret mer snävt än vad som följer av lag. Om avtalet innehåller sådana ansvarsbegränsningar behöver bedömningen nyanseras.

När en lokal inte hålls i det skick som avtalats, eller som kan anses brukbart, har hyresgästen enligt rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid bristen består (12 kap. 11 § jordabalken). Av uppgifterna framgår att ventilationen varit bristfällig sedan tillträde, att takläckage förekommit under flera år och att detta lett till fuktskador, elfel och avbrott i verksamheten. Sådana brister utgör normalt en brist i den hyrda lokalen på grund av bristande underhållsansvar. Att hyresvärden hänvisar till brist på medel talar för att denne inte förnekar bristerna, men saknar vilja eller möjlighet att uppfylla sina lagstadgade skyldigheter. Följden är att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lokalen varit bristfällig.

Utöver hyresnedsättning kan du även ha rätt till ersättning för den skada/förlust som uppstått, exempelvis på grund av driftstörningar, elavbrott och skadade produkter (12 kap. 11 § jordabalken). Rätten till ersättning för skada/förlust förutsätter dock att hyresvärden varit vårdslös eller försumlig. Den bedömningen görs bland annat utifrån om hyresvärden agerat tillräckligt snabbt och effektivt för att avhjälpa kända brister. Omständigheter som talar för vårdslöshet är att problemen varit kända i många år och att grundorsaken (takläckan) åtgärdades först efter mycket lång tid. Skada/förlust kan exempelvis vara skador på egendom (varor/utrustning), driftstopp eller produktionsbortfall, extra kostnader till följd av elfel.

För att överhuvudtaget nå framgång med hyresnedsättning och/eller ersättning behöver du kunna bevisa följande saker:

• att de påtalade bristerna faktiskt har förelegat i lokalen
• under vilken period bristerna har förelegat
• att bristerna haft faktiskt negativ påverkan på verksamheten
• att hyresvärden känt till bristerna
• ett tydligt samband mellan bristerna och eventuella ekonomiska skador (kravet är högt ställt på samband och du ska kunna visa att du försökt begränsa skadorna)

Kommunikation med hyresvärden, foton, tekniska utlåtanden, besiktningsprotokoll, mätprotokoll, bokföringsunderlag är exempel på saker som kan vara till hjälp i bevisningen.

En annan aspekt som bör beaktas är att krav på hyresnedsättning eller ersättning för äldre perioder kan i praktiken vara svårare att driva, särskilt om lång tid passerat och ingen reklamation skett. Du har inte förlorat rätten att göra anspråk på nedsättning/ersättning 8 år tillbaka, men i praktiken är det svårare att bevisa omständigheter så långt bak i tiden. Däremot är det enklare att kräva nedsättning och ersättning för pågående och aktuella brister (exempelvis från februari 2024).

Notera även att du kan ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om bristerna inte åtgärdas.Rätten att säga upp avtalet i förtid inträder först sedan hyresvärden fått skälig tid att åtgärda bristen efter tillsägelse. Är du förhindrad från att driva verksamheten så är det av väsentlig betydelse (12 kap. 11 § jordabalken).

Det framgår inte av frågan om lokalen används för verksamhet som kräver särskilda miljökrav (exempelvis livsmedel eller elektronik), vilket kan förstärka ditt argument att bristerna påverkar nyttjandet av lokalen i särskilt hög grad. Detta bör i så fall dokumenteras.

Rekommendationer

1. Titta på ert hyresavtal om det är så att hyresvärden har begränsat sitt ansvar på ett sätt som påverkar bedömningen i detta svar.
2. Säkerställ dokumentation: Samla all skriftlig kommunikation med hyresvärden, eventuella besiktningsprotokoll, foton, utlåtanden, samt eventuella vittnesuppgifter (exempelvis från entreprenörer eller tekniker).
3. Reklamera skriftligen: Skicka ett formellt kravbrev (brev/e-post) till hyresvärden där du kräver hyresnedsättning och eventuell ersättning med hänvisning till 12 kap. 11 § jordabalken. Ange tydligt tidsperioderna bristerna gäller och hur de påverkat din verksamhet.
4. Beräkna hyresnedsättningen: Bedöm hur mycket nyttjandet av lokalen försämrats. Vid helt obrukbar ventilation kan nedsättningen vara betydande (ibland upp till 50–100 % av hyran under den tid felet bestått). Nedsättningen bedöms i förhållande till lokalens brukbarhet under den aktuella perioden. Om lokalen varit delvis användbar bör nedsättningen proportioneras därefter. Det verkar som att ni kan bedriva verksamhet eftersom ni gjort det under så lång tid, även efter februari 2024, så 100% bör inte vara rimligt.
5. Överväg rättslig prövning: Om hyresvärden motsätter sig ditt krav kan du driva ärendet vidare genom hyresnämnden eller tingsrätten. Om det rör sig om omfattande belopp bör du överväga att anlita ett ombud.
6. Överväg även förhandling om framtiden: Om hyresförhållandet ska fortsätta kan du begära att ett nytt avtal upprättas med lägre hyra eller med tydligare ansvarsfördelning för underhåll. Om du hellre vill säga upp avtalet så överväger du uppsägning.