Hyresgästens ersättningsskyldighet vid skada i lägenhet

2019-10-12 i Skadestånd
FRÅGA |Hej ! Vid avflyttning fann vi ett flertal fönsterrutor sönderslagna. Hyresgäst vägrar nu att betala rep. av dessa. Vi anser att detta är onormalt slitage och att hyresgäst har ansvar för detta.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresförhållanden finns i 12 kapitlet Jordabalken (JB).Normalt slitageEn hyresgäst är skyldig att under hyrestiden vårda lägenheten (12 kap 24 § JB). Hyresgästen har rätt till normalt slitage, det vill säga vad som är normalt för att kunna leva, exempelvis märken på golvet, fettfläckar etc. Men jag anser att sönderslagna fönsterrutor inte är normalt slitage.Hyresgästens ersättningsskyldighetHyresgästen är ersättningsskyldig för skada som uppkommer genom oaktsamhet, det vill säga vårdslöshet. Viktigt att påpeka är att hyresgästen även ansvarar för skada som annan har orsakat, till exempel en kompis. En skada som uppstår genom en olyckshändelse är hyresgästen däremot inte skyldig att ersätta.Frågan blir då om de sönderslagna rutorna har skett genom vårdslöshet eller olyckshändelse. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att de sönderslagna rutorna har gått sönder under tiden din hyresgäst bott i lägenheten. Däremot kan inte hyresgästen komma undan med att endast säga att det var en olyckshändelse. För mig är detta svårt att svara på, men det som kan tala för att hyresgästen agerat vårdslöst ärpå hur fönsterrutorna ser ut, om det ser värre ut än en olyckshändelse.Jag vill även tillägga att hyresgästen har ansvar för att underrätta dig om skada som har uppkommit. Sker inte detta blir hyresgästen skyldig att ersätta den ska som uppkommit därefter (12 kap 24 § 2 st JB)Svaret på din fråga är alltså att de sönderslagna fönsterrutorna inte anses vara normalt slitage, och om det går att bevisa att skadan skett på grund av hyresgästens vårdslöshet kommer hyresgästen att bli ersättningsskyldig.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad händer med handpenningen vid avtalsbrott?

2019-07-02 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Vi har i veckan skrivit köpeavtal för ett hus. Handpenningen om 10 % ska betalas genom insättning till mäklarens klientmedelskonto senast 7 dagar efter avtalsdagen. Nu strular banken med utbetalning av handpenninglånet för oss och det ser ut som att vi inte hinner betala in handpenningen inom avtalad tid. Banken har beviljat oss lånet, men problemet är att de inte vill godta undertecknandet av de ny lånehandlingarna. Min man som ska underteckna lånehandlingarna tillsammans med mig är bortrest i tjänsten, och vi har därför upprättat en fulltäckande generalfullmakt som ger mig rätt att teckna avtal i hans frånvaro. Banken ogillar alltså detta. Vidare innebär det att vi kan betala handpenningen till mäklarens klientmedelskonto först 11 dagar efter avtalsdatum. Vad får detta för konsekvenser för oss?
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Vad är problemet? Frågan är huruvida banken har agerat korrekt i frågan om utbetalningen av handpenningslånet och vad som händer med handpenningen.Har banken agerat rätt? Banker i Sverige har generellt sett strikta krav på formkraven vid upprättandet av avtal. Banken har ingen juridisk skyldighet att godta fullmakten. Banken har således inte agerat på ett felaktigt sätt. För vidare frågor rörande fullmakten är det bäst att ni tar kontakt med er bank. Vad händer med handpenningen? Utgångspunkten i svensk avtalsrätt är pacta sunt serevand. Detta innebär att avtal ska hållas. Ni har ingått ett avtal om köp av fastighet där en handpenning ska erläggas. Huvudregeln är att handpenningen ska ses som en förskottsbetalning och att den ska återgå till köparen om köpet inte fullföljs. I praxis har det framgått att det i praktiken innebär att en del av handpenningen utgör skadeståndet som säljaren har rätt till med anledning av avtalsbrottet. Skadeståndet omfattar de kostnader som säljaren haft för exempelvis avtalets ingående. Vad kan ni göra härnäst? Jag förstår att ni har hamnat i en något knepig sits. Det ni kan göra är att kontakta säljaren för att se om möjligheten finns att skjuta upp erläggandet av handpenningen. Ett annat alternativ är att kontakta er bank för att se om ni kan nå en överenskommelse angående utbetalningen. Hoppas att det löser sig! Ni är naturligtvis välkomna att kontakta Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Marköverträdelse

2019-06-30 i Skadestånd
FRÅGA |Kommunen har gjort en marköverträdelse på ekologisk odlad mark. De har grävt en ledningsstation utan avtal med markägaren. Hur går vi vidare med ersättning? Kan vi kräva skadestånd?
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du väder dig till Lawline med din fråga!En ledningsstation/ledningsrätt innebär ett intrång i markägarens äganderätt (alltså intrång i din äganderätt till din fastighet). Markägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Är markägaren och kommunen inte överens om ersättningsbeloppets storlek, värderas intrånget på Lantmäteriet och sedan tas beslut om ersättningens storlek. Då inget avtal kommit till stånd mellan markägaren och kommunen är kommunen inte behörig att gräva på gården. Detta kan klassificeras som sakskada, vilket markägaren har rätt att få ersättning för. Om kommunen har gjort grävningen utan markägarens tillåtelse kan detta blir föremål för en polisutredning där markägaren har möjlighet att begära skadestånd.Jag hoppas du har fått svar på din fråga och återkom gärna om du har fler frågor! Med vänlig hälsning

Ersättning för uteblivna hyresinkomster under renovering av skada

2019-03-22 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Om jag hyr ut en hyresrätt i andra hand och hyresgästen röker så mycket att lägenheten blir rökskadad, har jag rätt att ta ut kostnader för tomhyra under renoveringen? Hyresgästen har blivit vräkt.
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Om din hyresgäst orsakar rökskada i lägenheten är denne skyldig att ersätta all skada som uppstår på grund av detta, jordabalken 12:24. Eftersom skadan bland annat innebär uteblivna hyresinkomster har du rätt att begära detta i ersättning av din före detta hyresgäst. Hoppas du fått svar på din fråga!

Skador orsakade av hyresgäst

2019-07-27 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Jag har haft en inneboende i fem månader. Hon har misskött all städning och hennes rum har varit en katastrof. Tillslut sa jag upp henne och för en vecka sedan flyttade hon. Hennes hund har kissat på parketten i vardagsrummet och fastighetsskötaren har varit här och tittat. Golvet kommer behöva bytas ut... När min inneboende flyttade så städade hon inte ens ur rummet efter sig. Hon har bara tagit sina saker och gått. Det är äckligt på golv, väggar o dörrar. Och där hennes säng stått är det stora mörka fläckar. Detta känns väldigt trist då jag målade om dagen innan hon flyttade in. Jag har behållt depositionen jag tog. Men vad har jag för chans att kräva henne på mer pengar om golvet blir dyrare än så att byta ut? Plus att jag får måla om hennes rum igen samt sanera..... Tacksam för svar! Med vänlig hälsning,
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad tråkigt att höra om den uppkomna situationen. Som hyresgäst har hon en plikt att vårda det hyrda utrymmet väl, och är skyldig att ersätta skador som hon orsakar uppsåtligen eller genom vårdslöshet, och som inte får anses vara normalt slitage (12 kap 24 § jordabalken). Vilka chanser du har att med lätthet få ersättning för skadorna kan jag inte svara på, utan det beror helt på hur mycket hon trilskas. I en rättsprocess skulle jag uppskatta dina chanser att få ersättning till goda. Ett bra tips är att dokumentera, förslagsvis genom fotografering och helst så snart som möjligt efter att hon flyttat ut, alla skador med mera som du tycker att din hyresgäst kan klandras för.Ovanstående gäller oavsett om ert hyresförhållande regleras av 12 kap jordabalken (ofta vardagligt kallad Hyreslagen) eller lagen om uthyrning av egen bostad (se 1 § nämnda lag).Vänligen

Vad gäller om grannar bedriver störande verksamhet? (ljud)

2019-07-01 i Skadestånd
FRÅGA |En villa på vår gata har nyligen installerat något slags system som avger återkommande högfrekventa ljud med jämna intervall (troligtvis för att bli kvitt skadedjur). Ljudet stör mig när jag sitter utomhus på min tomt. Finns det någonting jag kan göra?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga. Störande verksamhet på en fastighet som drabbar omgivningen kan medföra skadeståndsskyldighet enligt miljöbalken (MB) (32 kap. 1 § första stycket MB). Buller eller liknande är sådan störande verksamhet som omfattas av miljöbalken (32 kap. 3 § första stycket 6, 8 punkten MB). Huvudregeln är att fastighetsägaren eller tomträttshavaren ska ersätta skadan (32 kap. 6 § MB). För att kunna erhålla skadestånd krävs att du lidit en person-, sak- eller förmögenhetsskada. För förmögenhetsskador gäller att beloppet du kan begära överstiger självrisken på en vanlig hemförsäkring; ca 1500 Kr (32 kap. 1 § andra stycket MB). I detta fallet skulle en personskada vara troligast då störande ljud kan orsaka psykiskt lidande alternativt andra typer av fysiska symptom som exempelvis huvudvärk. Vidare krävs att den störningen med övervägande sannolikhet orsakat din personskada vilket är ett relativt lågt ställt beviskrav (32 kap. 3 § tredje stycket). För att det ska råda s.k strikt ansvar krävs att verksamheten på fastigheten inte skäligen bör tålas utefter förhållandena på orten/närområdet eller dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden (32 kap. 1 § tredje stycket MB). Strikt ansvar i dessa sammanhangen underlättar vid en eventuell process då du inte behöver påvisa att verksamheten är vårdslös. Däremot är det utifrån det du skriver i frågan svårt att svara på hur dina förutsättningar ser ut i detta avseendet. Vilka åtgärder kan du vidta?De rättsliga åtgärder du kan vidta mot din granne är att rikta ett skadeståndsanspråk. Andra metoder till buds är att kontakta fastighetsägaren och försöka nå en lösning den vägen. Om det är en hyresrätt eller bostadsrätt och fler störs av ljudet kan tillräckligt många klagomål från grannar medföra att fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen är tvungna att vidta åtgärder gentemot hyres- eller bostadsrättsinnehavaren. Om du vill utreda dina möjligheter för skadestånd eller ha hjälp med andra rättsliga frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka en tid med en jurist Här. MVH,

Hur gör vi för att få betalt för sådant lokalhyresgäst förstört eller tagit med sig?

2019-06-12 i Skadestånd
FRÅGA |Mitt bolag sa i September -18 upp ett hyreskontrakt gällande en dans-restaurang p.g.a. ej betald hyra. Vid hyrestillfället var det en igångvarande rörelse med kök, flera barer, möjlighet att servera ca 800 gäster ur egna inventarier.. Tiden från uppsägningen till nu 20/6 har dom bedrivit verksamhet som vanligt, dom har inte betalat varken hyra eller driftskostnader. Fastigheten har samma elnät, vatten etc. finns andra hyresgäster. I Januari -19 fick jag veta att dom hyr ut köket dagtid till några kockar. Kockarna har erlagt ca 180 – 200 000 i totalt. Allt har dom behållit själva. 30-40 flyttkartonger har dom burit ut fulla med glas etc. Möbler i massor. Jag vet att dom får ta med sig egna tillhörigheter, men dom steg in i en fullt fungerande lokal. En stor företagslogga på taket är nedmonterad. " den förra blåste sönder " 2 stora kylar har stulits säger de. Värmepumpar, brandlarm, 2 byggda barer, en scen, kamerasystem, 2 tavlor har dom tagit med sig. Allt enligt övriga hyresgäster, mig har dom hotat om jag beträder lokalen. Finns ett hyreskontrakt och bilaga till detta som reglerar avflyttning. Tillit, ärlighet m.m. vet dom inget om. Frågan är hur jag skall agera nu. Kommer ju vara en besiktning dan innan dom flyttar, då ovan och mer kommer att uppdagas. Ska jag stämma dom om skadestånd denna dag, eller ? Finns vittnen till allt. Ska jag ha med mig någon, kanske nån objektiv kunnig person ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningJag kommer i den följande framställningen för att besvara din fråga dels redogöra för den straffrättsliga aspekten, dels för den civilrättsliga. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du/ni kan göra.Den straffrättsliga aspektenAtt olovligen ta det som till hör någon annan med uppsåt att tillägna sig det kan utgöra brottet stöld (8 kap. 1 § Brottsbalken, BrB). I ditt fall har hyresgästerna inte olovligen tagit egendomen i sin besittning (de har haft lov att bruka egendomen genom hyresavtalet), varför ett tillgreppsbrott inte är för handen. Om man lovligen har något i sin besittning som man inte har äganderätten och sedan säljer egendomen är det frågan om olovligt förfogande (10 kap. 4 § BrB). Straffet för olovligt förfogande är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.Av din fråga framgår även att du hotats när du tillträtt lokalen. Beroende av hur hotet uttalats, kan det utgöra brottet olaga hot (4 kap. 5 § BrB). Olaga hot innefattar dels att hota någon med vapen, dels att hota att utföra ett brott mot någon, om hotet är allvarligt menat. Att hota någon med brottslig gärning innebär t.ex. om du blivit hotad och tillsagd att du ska bli slagen om du går in i lokalen. Straffet för olaga hot i normalfallet är böter eller fängelse i högst ett år. Om gärningsmannen döms kan vederbörande även bli skadeståndsskyldig.I straffrättsliga ärenden inleds en förundersökning och det är åklagaren som eventuellt väcker talan. Det är då åklagaren som har bevisbördan för att brottet faktiskt utförts. Beviskravet i straffrättsliga mål är högre än i civilrättsliga sådana.Den civilrättsliga aspektenDå ditt bolag har ingått ett avtal med hyresgästen är ni båda bundna av avtalet. Bundenheten innebär att båda parterna ska uppfylla sina förpliktelser; för er del innebär det bland annat att upplåta lokalen till hyresgästen. Hyresgästen har dels ett ansvar att betala hyran, men även en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska visa den aktsamhet och ordentlighet som skäligen kan krävas av den i lokalen bedrivna verksamheten. Vårdplikten omfattar exempelvis inte normal förslitning.I normal förslitning ingår givetvis inte att saker ska försvinna eller gå sönder (annat än om det t.ex. är rena olyckor). Min rekommendation är att du/ni vid slutbesiktningen nedtecknar allt som saknas och är sönder. Det kan även vara en god idé att fotografera hur det ser ut vid besiktningen och vad som saknas och/eller är sönder. Om ni har besiktningsprotokoll sedan hyresgästen tog över lokalen och ev. fotografier kan det vara till er fördel för bevisning. För det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet är huvudregeln att den som påstår något är den som också har bevisbördan för det. Om ni som hyresvärd begär betalt för något som är trasigt eller saknas, är det ni som ska visa att det skett under tiden hyresgästen hade lokalen.Som hyresvärd har ni rätt till ersättning för det som är skadat och/eller saknat, men även för den uteblivna hyran. Min rekommendation är att ni fakturerar hyresgästen för det saknade och/eller skadade. Om hyresgästen inte betalar fakturan kan ni ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrider hyresgästen betalningsföreläggandet kommer ni att få en förfrågan från Kronofogden om ni vill att ärendet lämnas över till domstol. Om så sker är min rekommendation att ni i det skedet anlitar en jurist som företräder er. Ett alternativ till att ansöka om betalningsföreläggande är att ni stämmer hyresgästen för att få beslutat av domstol att det föreligger en skuld som sedermera kan drivas in med hjälp av Kronofogden. Även i det fallet är min rekommendation att ni anlitar en jurist som företräder er.Om ärendet går till domstol, antingen för att ni stämmer hyresgästen eller för prövning av ett betalningsföreläggande är det ni som har bevisbördan. Därav är det en god idé att ni sparar så mycket bevis ni kan, besiktningsprotokoll, fotografier m.m. Det kan, precis som du själv föreslår, vara en god idé att ha med dig en objektivt kunnig person. Vid en prövning i domstol går det som bevisning även att kalla vittnen.Om du/ni behöver hjälp av en jurist på Lawlines juristbyrå för hjälp med något av ovanstående är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.Med vänliga hälsningar,

Vem är ansvarig när byggandet av ett nytt hus på en grannfastighet har resulterat i sprickor i vårt hus?

2019-02-27 i Skadestånd
FRÅGA |En granne, på andra sidan en cykelväg, har låtit uppföra nytt hus. I samband med dessa arbeten har vi märkt ganska påtagliga vibrationer i vårt hus. Nu har det uppstått sprickor i fogar mellan innerväggar och tak. Jag har foton av hur det såg ut för ett år sedan (då vårt hus inspekterades just efter sprickbildningar innan och efter annan granne uppfört hus) och det fanns inga sprickor då. Till vem ska jag vända mig för att få reparerat skadorna?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Under vilka förutsättningar har ni rätt till skadestånd?När byggprojekt som utförs på en fastighet orsakar skada på sin omgivning ska skadestånd utbetalas (32 kap. 1 § miljöbalken). Skadan måste ha uppkommit genom exempelvis skakning eller liknande störning, vilket i det här fallet är uppfyllt (32 kap. 3 § miljöbalken). Beviskravet för att ett orsakssamband ska anses föreligga mellan skadan och störningen är "övervägande sannolikhet". Denna bedömning tar hänsyn till störningens och skadeverkningarnas art, andra möjliga skadeorsaker samt omständigheterna i övrigt (32 kap. 3 § tredje stycket miljöbalken).Om skadan inte har orsakats av uppsåt eller vårdslöshet krävs det följande förutsättningar för att skadestånd ska kunna utgå: 1. störningen anses vanligt förekommande på platsen eller liknande platser i landet,2. störningen bör rimligtvis tålas (32 kap. 1 § tredje stycket). Rör det sig om en varaktig eller alldaglig störning krävs det desto mer för att störningen inte ska behöva tålas.Vem ska ni vända er till? Ni ska vända er till grannen, dvs fastighetsägaren, för att begära skadestånd (32 kap. 6 § miljöbalken). Skulle hen inte gå med på det måste ni väcka talan i domstol. Vänligen