Vad har jag för rättigheter vid uppsägning av hyreslokal för rivning?
Hej
Min hyresvärd har sålt lokalen som jag hyr av de, där jag bedriver min verksamhet till Kommunen. Kommunen vill riva lokalen och göra en parkering där istället.
Vad gäller för min del, mina rättigheter?
De vill hitta en annan lokal till mig, men dessa ligger långt ifrån centrum. Om jag inte går med på deras villkor, har jag rätt till ersättning från Kommunensom ska ta över lokalen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (förkortas JB).
Indirekt besittningsskydd – en möjlighet till ersättning
Då fastigheten kommer rivas kommer även hyresförhållandet upphöra. Det blir därför aktuellt att tala om det s.k. indirekta besittningsskyddet som finns för hyra av lokal.
Det indirekta besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att du som hyresgäst har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.
I ditt fall då fastigheten ska rivas får du rätt till ersättning om inte hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig. För att du ska ha rätt till ersättning får det inte heller finnas ett villkor i ert hyresavtal om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning. Det får inte heller vara längre än fem år till dess att rivningen påbörjas (12 kap. 57 § andra punkten JB). Min bedömning är att det relevanta för dig avseende ersättningsfrågan är om hyresvärden kan anvisa en annan godtagbar lokal eller inte. Det en bedömning som jag inte kan göra men då du själv skriver att de lokaler som hittills presenterats ligger långt från centrum kan det bli aktuellt med en ersättning.
Ersättningen beräknas i så fall till ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Därutöver är det möjligt att få en skälig ersättning för en förlust som inte täcks av beloppet från årshyran (12 kap. 58 b § JB).
För att ha en möjlighet till ersättning måste du som hyresgäst ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Når ni ingen uppgörelse i hyresnämnden kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.
Sammanfattning
Man kan uttrycka det som att du som hyresgäst i din situation har rätt att få en annan godtagbar lokal anvisad till dig. Om det inte är möjligt har du istället rätt till en ersättning om ett belopp på minst ett års hyra enligt hyresavtalet. Du måste dock vidta aktiva åtgärder för att ha en möjlighet att ta del av ersättningen, dvs. vända dig till hyresnämnden inom två månader.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
