Hur gör jag för att min särbo ska kunna köpa in sig i min fastighet?

2021-02-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag ska låta min särbo få köpa in sig med en mindre del i mitt fritidshus, typ 10%. Jag äger 100% idag. Hur går man tillväga? Vilken dokumentation behövs?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningFör att sälja hela eller delar av en fastighet gäller bestämmelserna i 4 kap. jordabalken (JB). Fastighetsförsäljning är en avtalstyp med formkrav. Formkrav betyder att det finns föreskrivet i lag om viss form för hur köpet ska gå till. Uppfylls inte formkravet är avtalet inte giltigt.För att sälja en del av fastigheten måste ni upprätta ett köpekontrakt som skrivs under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning, köpeskilling (priset), förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen samt hur stor andel som överlåts (4 kap. 1 § JB). I ert fall blir andelen 1/10. En överlåtelseförklaring är en förklaring att säljaren överlåter (andelen av) fastigheten på köparen. Som kvitto på att betalning erlagts är det vanligt att därefter upprätta ett köpebrev. Köpebrevet är ofta mycket kortare än köpekontraktet och behöver endast innehålla minimikraven enligt ovan samt en kvittens av köpeskillingen. För att en senare lagfartsansökan ska beviljas krävs det även att undertecknandet av den handling som ska användas för ansökan är bevittnad av två personer.Så snart köpet är genomfört ska din särbo ansöka om lagfart för förvärvet (20 kap. 1 § JB). Lagfart innebär att din särbo blir registrerad ägare till fastigheten till den andel hen köpt. Ansökan görs hos lantmäteriet. Den handling som i regel används är köpebrevet.Sammanfattningsvis behöver ni åtminstone en köpehandling (kontrakt). I vissa fall kompletterar man den med ett köpebrev och kvitterar betalningen. Både köpekontraktet och köpebrevet måste uppfylla formkraven som beskrivs ovan.En av våra jurister på Lawline juristbyrå är gärna behjälpliga med att upprätta köpekontrakt och köpebrev till er. Om så är intressant är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av fastighet till sambo

2021-02-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag betalar en del pengar som investeras i min sambos hus och vi ska göra så jag blir delägare i huset. Hur gör vi det på bästa sätt? Vi är sambo med vuxna barn på varsitt håll. Finns det olika alternativ?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar din fråga som att du i dagsläget delvis finansierar investeringar i din sambos fastighet som ni bor på tillsammans och att ni därför vill äga huset tillsammans. Den mest relevanta frågan blir således hur din sambo på lämpligaste sätt överlåter en andel av sin fastighet till dig. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB). Utredning Enligt 4 kap. 29 § JB gäller samma formkrav vid en överlåtelse av en fastighet vare sig överlåtelsen sker genom köp eller gåva. Formkraven anges i 4 kap. 1 § JB och innebär att överlåtelsen måste ske genom upprättande av en skriftlig handling som undertecknas av båda parter och där eventuell köpeskilling anges och säljaren/givare förklarar att fastigheten överlåts till köparen/mottagaren. Efter en delvis överlåtelse innehas fastigheten med så kallad samäganderätt enligt 4 kap. 8 § JB. Efter att en överlåtelsehandling upprättats måste köparen/mottagaren ansöka om lagfart inom tre månaders tid, något som följer av 20 kap. 1-2 §§ JB. I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera att din sambo lämpligen bör överlåta sin fastighet till dig genom köp eller gåva, beroende på hur ni ser på era inbördes ekonomiska förhållanden. Jag har svårt att uttala mig om vilken lösning som vore lämpligast i ert fall utifrån den begränsade information jag har tillgång till, särskilt eftersom detta i huvudsak bör avgöras utifrån er inbördes relation och er rättsuppfattning. Ska en gåva genomföras måste dock en verklig gåvoavsikt finnas, det vill säga att ingen ersättning får utges från dig till din sambo som kompensation för fastighetsandelen. Det kan även vara värt att notera att ett köp får andra skattemässiga konsekvenser än en gåva eftersom ägaren, din sambo, vid ett köp antagligen gör en kapitalvinst vid försäljning till marknadspris och då blir skattskyldig därefter. En gåva aktualiserar ingen sådan beskattning, men ger förstås inte heller upphov till någon inkomst för ägaren och innebär att mottagaren saknar anskaffningsvärde vilket i sin tur innebär att vederbörande inte kan göra avdrag för anskaffningsvärdet vid en framtida försäljning. Vill du läsa mer om detta rekommenderar jag att du följer denna länk.HandlingsplanJag har svårt att ge dig en konkret rekommendation eftersom jag har tillgång till begränsad information om ditt fall och ert agerande i hög grad bör styras av era personliga perspektiv avseende denna fråga. Jag hoppas att mitt svar var ändå var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se. Med vänlig hälsning

Köp återgå om man inte får bygglov?

2021-01-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi vill köpa en tomt där det idag finns ett positivt förhandsbesked för byggnation av enfamiljshus. Vi önskar föra in ett villkor i avtalet att köpet går tillbaka om vi inte får bygglov. Vi vill ju inte stå med en dyr tomt som vi inte kan bebygga. Säljarna är tveksamma till detta. Vad är rimligt? Rättsligt? Klokt?
Marina Alsayegh |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förstår att det uppkommer en viss osäkerhet i situationen och det är naturligtvis förklarligt om ni därför vill ha med villkor. Jag kan enbart ge information men i slutändan är det upp till er att avtala något som båda parterna känner sig bekväma med. Först kan det nämnas att byggnadsnämnden under de två åren som det positiva förhandsbeskedet är bindande inte kan avslå en bygglovsansökan för den åtgärd som förhandsbeskedet gäller. Detta förutsätter dock att ansökan om bygglov helt stämmer med förhandsbeskedet. Det du syftar på i din fråga är en svävarklausul, dvs ett villkor som innebär att köpet går åter om inte villkoret uppfylls. Enligt 4 kap. 3 § punkt 1 jordabalken (JB) är ett sådant villkor giltigt men måste tas med skriftligt i köpehandlingen. Det ska inte gälla i mer än 2 år annars blir hela avtalet ogiltigt (4 kap. 4 § JB). Detta är således ett bra alternativet för er som köpare, dock är det naturligtvis förståeligt om säljarna är tveksamma eftersom de förmodligen bara vill få köpet genomfört. Jag rekommenderar att ni ser över situationerna, som sagt finns det inget facit men vill ni vara på den säkra sidan och inte känner att ni vill ta risken är det bättre att ni står på er angående införande av villkoret. Ovan har du lite information att beakta innan du tar något beslut, kom ihåg att detta är generellt och att jag inte kan säga vad som blir bäst utan ni får överväga om det är värt eller inte. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Fråga om köpa av svartkontrakt

2020-12-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om man har köpt svart ett hyreskontrakt 2013 blir man straffat för det nu 2020? Vad är preskriptionstiden för svart handel? Tack
Robin Forslöv |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Genom lagstiftning som trädde i kraft i oktober 2019 gjordes omfattande ändringar i syfte att motverka svarthandel med hyreskontrakt och annat missbruk av hyresrätter. Kriminaliseringen av s.k. svarthandel med hyresrätter utvidgades till att omfatta även köp av ett hyreskontrakt. Svarthandel oavsett slag medför vidare att hyresrätten går förlorad med omedelbar verkan. Enligt den nya bestämmelsen gäller att den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar (12 kap. 65 b § första stycket jordabalken). Enligt (12 kap. 65 b § andra stycket jordabalken) är straffet för grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Kvalifikationsgrunderna för vad som är att anse som grovt brott har samma innebörd som motsvarande grunder i 65 §. Det är enligt lagkommentarer brottsligt att lämna särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet. Begreppen särskild ersättning och bostadslägenhet har samma innebörd som i 65 §. Straffet är böter eller fängelse i högst två år. Om ett brott är att anse som ringa, ska inte dömas till ansvar. En situation som kan bedömas som ringa är om köparen betalat en mindre ersättning, inte motsvarande mer än ett par månadshyror. Köp av andrahands- och inneboendekontrakt kan i allmänhet antas ge köparen så begränsade fördelar att det kan anses som ringa brott. Att lämna ersättning omfattar såväl ersättningar som lämnas kontant som kompensationer som lämnas i annan form. Brottet är fullbordat när ersättning lämnas. Att endast erbjuda särskild ersättning för en hyresrätt är inte straffbelagt. Att hyra en bostadslägenhet omfattar förhyrning i såväl första som andra hand. Med att förvärva en hyresrätt avses förvärv genom överlåtelse av hyresrätten. Det kan ske i samband med ett byte av bostad mellan två hyresgäster. Straffansvar förutsätter att handlingen begås med uppsåt (1 kap. 2 § brottsbalken). Enligt retroaktivitetsprincipen i (2 kap. 10 § första stycket regeringsformen) gäller att ingen får dömas till straff eller annan brottspåföljd för en gärning som inte var belagd med brottspåföljd när den begicks. Inte heller får någon dömas till svårare brottspåföljd för gärningen än den som var föreskriven då. Vad som föreskrivs här om brottspåföljd gäller även förverkande och annan särskild rättsverkan av brott. Det innebär att den som köpt ett svartkontrakt innan den nya lagen trädde i kraft inte kan straffas enligt bestämmelsen. Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan man ångra en fastighetsförsäljning?

2021-02-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har ångrat villaförsäljninngen fått handpenning av köparen skrivit under köpekontrakt 25/9-20 vad gör jag? Köparna har tillträde 26/2-3.
Natalin Kabro |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan du ställt rör sig om försäljning av fastighet och regleras i Jordabalken (JB). Vid köp av fastighet, vilket är en fast egendom, föreligger formkrav (1 kap. 1 § JB). Köp av fast egendom sluts genom ett upprättande av en köpehandling, som skrivs under av både säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts till köparen (4 kap. § 1 JB).Om man inte lever upp till dessa formkrav är parterna inte bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt (4 kap. § 1 st. 3 JB).Vad som gäller för digI din fråga framgår det att du skrivit under köpekontraktet, samt fått en handpenning som talar för en vilja i att bli bunden av avtalet. Det framgår inte i din fråga, men jag presumerar att även köparen skrivit under köpekontraktet. Om köpekontraktet dessutom innehåller uppgift om köpeskilling, och en tydlig överlåtelseförklaring är du bunden av avtalet eftersom det uppfyller formkraven i jordabalken. Men om köpeavtalet inte uppfyller ovannämnda formkrav, ska du åberopa detta fel till köparen för att köpet ska bli ogiltigt. Därmed blir du obunden.En annan väg är om du kommer fram med köparen att riva köpekontraktet, förutsatt att det är frivilligt från köparens sida. En sådan annullering av handlingen är möjligt om det inte finns en tredje man med i bilden. D.v.s en utomstående part, bortsett från köparen och säljaren. (Jfr § 34 Avtalslagen).Vänligen,

Ofullständig fråga

2021-02-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Köpa huset för företaget
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tyvärr kan jag inte utläsa av din fråga vad du önskar få hjälp med. Vänligen försök att ställa din fråga på nytt på ett så kortfattat men tydligt sätt som möjligt så att vi snarast kan återkomma med ett svar.Jag beklagar olägenheten.Vänligen,

Hur tjänar man på att ta in en egen besiktningsman?

2020-12-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hur tjänar man rent juridiskt, på att ta in en egen beskningsman om säljaren redan besiktiat huset?
Natalin Kabro |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Idag kostar det mycket att köpa en bostad, och det ses oftast som människans största investering. Ibland finns det riskkonstruktioner som döljer sig vilket kan leda till väldigt dyra samt oväntade kostnader i efterhand. Det finns inget krav på att ta in en egen besiktningsman om säljaren redan besiktad huset. Men jag skulle ändå rekommendera både en förhandsbesiktning, där säljaren anlitar en besiktningsman samt en överlåtelsebesiktning, där köparen anlitar en besiktningsman. Bägge besiktningar har samma procedur i grunden, men hjälper att identifiera alla eventuella fel i fastigheten.Som köpare är en överlåtelsebesiktning fördelaktigt, eftersom man kan hitta ytterligare fel som förhandsbesiktaren inte lyckats hitta. Detta gör även att du eventuellt kan pruta ner på husets pris samt undvika eventuella juridiska tvister som kan kosta dig mycket.Sammanfattningsvis har en ytterligare besiktning fördelar i form av en tryggare affär helt enkelt, både för dig som köpare samt för säljaren. Vad som gäller digJag råder dig att kontakta din mäklare om du har en sådan, för att få rådgivning för vad som gäller just din fastighet. Detta kan vara viktigt om du köpt en äldre fastighet exempelvis, då risken för fel är betydligt högre.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Finns sms om köp av fastighet, nu vill säljaren dra sig ur. Vad gäller?

2020-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om jag har ett sms där det framgår att jag ska köpa en lokal och muntligt avtal, räcker detta som bevis? Haft en verksamhet där jag blev lovad detta men nu säger hon upp för hon har ångrat sig men menar på jag har brytit kontraktet.
Madelen Henriksson |Hej! Tack för att du valde att vända dig till oss på Lawline med din fråga. För att kunna svara på din fråga kommer vi behöva titta i jordabalken. När det kommer till köp av fast egendom så ställs det upp vissa formkrav. För att denna typ av formalavtal ska vara giltigt så krävs det att dessa kraven beaktas. Det ska röra sig om en skriftlig handling. Denna ska vara undertecknad av er båda, det ska finnas med en uppgift om köpeskilling, vilken fastighet man avser samt en överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § jordabalken). Om inte samtliga formkrav skulle vara uppfyllda så är avtalet ogiltigt vilket innebär att det varken binder dig eller personen du skulle köpa av (4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken) Det muntliga avtalet som du nämner finns mellan er uppfyller inte formkraven och är därför inte bindande. Jag tolkar det som att avtalet ni har över sms handlar om ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av lokalen. Högsta domstolen har i ett fall som handlar om löfte om att i framtiden överlåta egendom konstaterat att det inte är bindande för parterna (NJA 2002 s. 467). Det är därför möjligt för säljaren att välja att inte genomföra försäljningen av lokalen. Det föreligger formkrav vid denna typ av avtal. Utifrån den informationen du har gett så är dessa enligt min bedömning inte uppfyllda. Jag har därför svårt att ser hur du skulle kunna ha brutit mot avtalet vid detta skede. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Är det något mer du undrar över så är du alltid välkommen att skicka in en ny fråga. Vänliga hälsningar,