Uppsägning av hyresavtal enligt privatuthyrningslagen

2020-10-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min svärmor äger två hus varav ett hon själv bor i och det andra hyr hon ut.Hon vill nu hyra ut det andra huset till sin son då han är i behov av bostad. Hur kan hon gå tillväga, kan hon säga upp hyresgästen på grund av att hon vill hyra ut till sin familj.Gäller alltså inte en bostadsrätt.
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Privatuthyrningslagen Lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) blir tillämplig när någon hyr ut sin egen bostad. Lagen gäller när en privatperson hyr ut till exempel sin villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt. Hyresavtalet måste ha ingåtts efter den 1 februari 2013 för att lagen ska gälla. Lagen är inte tillämplig vid uthyrning i andra hand eller om det sker i en näringsverksamhet. Lagen gäller inte heller om syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål (1 § första stycket privatuthyrningslagen). Lagen är därför tillämplig om din svärmor till exempel hyr ut en villa som används för boende till en hyresgäst (förutsatt att hyresförhållandet ingicks efter den 1 februari 2013).Har hyresgästen ett besittningsskydd?När privatuthyrningslagen är tillämplig har inte hyresgästen något besittningsskydd. Hyresgästen kan därför inte förlänga hyresavtalet mot hyresvärdens vilja, såvida inget annat har avtalats (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen).Vilken uppsägningstid gäller?Bestämd uppsägningstidEtt avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Obestämd uppsägningstidHyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, såvida inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad ingår vid köp av fast egendom?

2020-10-04 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har en Hälsingebock på fasaden till vårt hus som vi bott i i 1,5 år. Nu hör förra ägaren av sig och frågar om han kan komma och hämta den. Har han rätt att hämta den? Vi vill gärna ha kvar den där och trodde att den tillhörde huset.
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att ni har en typ av fasaddekor (Hälsingeboken) på utsidan av huset. Jag utgår från att det rör sig om köp av fast egendom, dvs att det inte är en bostadsrätt eller hyresrätt. Jag bifogar en bild här så ni förstår var jag utgår från att det är för något, tryck på den blåa texten för att se bilden: Hälsingabock. För att besvara er fråga ska jag redogöra översiktligt för vad som ingår när man köper ett hus och slutligen besvara om Hälsingabocken anses ha ingått i ert köp. Er fråga regleras i Jordabalken (JB). Vad ingår vid ett köp av fast egendom?Utgångspunkten för vad som ingår i köpet framkommer av objektbeskrivningen i avtalet (köpekontraktet). I ert fall är det troligt att hälsingebocken inte framkommit specifikt i avtalet, således måste vi utreda om det kan vara ett byggnadstillbehör som ska anses tillhöra den fasta egendomen. Vad är byggnadstillbehör?Byggnadstillbehör är alla anordningar i huset som man något förenklat kan utgår från har ett tekniskt samband med huset eller dess funktion samt är inrättat för stadigvarande bruk, dessa delas in i 2 kategorier: allmänna fastighetstillbehör och (2 kapitlet. 1 § JB).byggnadstillbehör (2 kapitlet. 2 § JB). TIll den första kategorin hör annan byggnad som tillhör fastigheten, el-ledningar och träd på stående rot. Man kan sammanfattningsvis säga att det rör sig om föremål som har ett yttre mekaniskt samband med fastigheten. Nästa kategori, byggnadstillbehör, räknas fast inredning eller andra föremål som anbringas fastigheten om det är avsett för stadigvarande bruk. Med andra ord så krävs det att inredningen på något sätt har bultats fast eller på annat sätt monterats till själva huset och att inredning är avsedd för att tillhöra fastigheten över en lång tid. Utifrån min utgångspunkt så har hälsingebocken monterats till fastigheten genom spik, skruv eller på annat sätt som gör att den inte lätteligen kan tas bort vilket vidare talar för att den är avsedd för stadigvarande bruk. Den utgör därmed ett byggnadstillbehör enligt 2 kapitlet 2 § JB. Det går självklart från säljarens sida att argumentera för att hälsingbocken inte är "avsedd för stadigvarande bruk" eller har monterats på ett sådant sätt att den ska anses utgöra byggnadstillbehör. Men så länge vi utgår från att den har blivit ordentligt monterad till fasaden så lär en sådan argumentationslinje bli svår att vinna framgång med. Kan säljaren kräva att få tillbaka hälsingebocken?I och med att vi nu konstaterat att det är ett byggnadstillbehör så innebär det att bocken ska anses tillhöra byggnaden och ingick därmed i köpet. Om inte säljaren i ert köpeavtal har förbehållit sig äganderätten till bocken har denne inte rätt att återfå bocken, den tillhör fastigheten och har därmed "ingått" i köpet. SlutsatsI sådana här situationer är det alltid lämpligt att försöka samråda med säljaren och komma fram till en lösning sinsemellan. Faktum kvarstår däremot att ni är inte skyldiga att ge bort bocken, den tillhör fastigheten och är därmed er egendom. Om ni önskar få ytterligare hjälp i ert ärende är ni välkomna att kontakta oss här: Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Spelar köparens yrke någon roll i bedömningen av utförd undersökningsplikt vid fastighetsköp?

2020-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vid bostadsaffär, kan en köpares yrke (tex mäklare själv, rörmockare) påverka en domstols bedömning huruvida köparen bör anses vara aktsam köpare/lekman i fråga gällande undersökningsplikt?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningUndersökningsplikten vid fastighetsköp framkommer av 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken (JB). Av lagrummet framkommer att det som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten samt omständigheterna vid köpet. Köparens undersökningsplikt innebär i praktiken en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som hen inte känt till men borde upptäckt vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Avgörande för de krav som ställs på köparen är vad en normalt bevandrad och erfaren köpare ska kunna upptäcka eller inse. Uttrycket om att det ska räcka med vad en "normalt erfaren och på området bevandrad köpare" kan upptäcka vid en undersökning framkommer såväl av praxis som av förarbeten till bestämmelsen. Av förarbetena uttalas att vad som är normalt torde variera beroende på köpeobjektet. Det synes t.ex. naturligt att utgå från att den som förvärvar en industrifastighet normalt har större kunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det finns symtom på fel (t.ex. fuktfläckar) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. I sådana fall kan köparen tvingas att anlita en sakkunnig (besiktningsman el dyl) för att fullgöra undersökningsplikten (prop. 1989/90:77 s. 41).Som synes utgås det inte från vad köparen själv kan upptäcka utifrån vederbörandes yrke, bakgrund m.m. Istället görs det en bedömning från om felet var upptäckbart av en fiktiv person, den normalt erfarne och på området bevandrade köpare. Exakt vart den gränsen går kan ibland vara svår att fastställa. Lagrummet har därför varit aktuellt för en gedigen praxis om vad som ingår och inte ingår i köparens undersökningsplikt. Det är även anledning till att många köpare väljer att ta in en besiktningsman inför köpet.Som svar på din fråga innebär det att domstolen inte utgår från köparens yrke eller bakgrund utan från vad en fiktiv person borde upptäckt.Om något är oklart eller du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

vad krävs för att ett fastighetsköp ska vara giltigt?

2020-09-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Är ett köp giltigt om det i köpekontraktet står att det område som säljs är en del av fastigheten X, antingen område A eller område B. Hälsningar
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar när ett köp av en fastighet är bindande. Samt om de uppgifter du nämner är korrekta uppgifter i en köpehandling. Om jag har uppfattat dig fel så rekommenderar jag dig att ställa en ny gratisfråga.Regler om köp av fastighet finner du i jordabalken (JB).När det gäller köp av fastigheter så finns det formaliakrav på köpehandlingen för att köpet ska vara bindande (4 kap. 1§ JB). Köpehandlingen ska skrivas under av båda parter och sedan ska den innehålla följande:-priset för köpet av fastigheten samt uppgift om vilken fastighet det gäller, lämpligen en fastighetsbeteckning-en förklaring av säljaren att den avser att sälja fastigheten till köparenDet finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas inom ramen för 4 kap. 1§ Jordabalken, däremot så krävs det att säljarens underskrift bevittnas för att ni sedan ska kunna få lagfart (20 kap. 7§). Även en make eller sambo kan behöva lämna skriftligt samtycke i vissa fall (7 kap. 5§ Äktenskapsbalken och 23§ sambolagen). Tänk även på att om ni har så kallade svävarvillkor, vilket kan vara till exempel att om köparen inte får sin gamla bostad såld så ska affären inte gå igenom. Det är helt enkelt villkor som gör att affären "svävar", den är beroende av de villkoren. Då ska dessa skrivas in i både köpebrev och har ni ett köpebrev också så måste de tas med där, annars är de inte juridisk bindande (4 kap. 3§ 1p JB). Därmed är det viktiga att allt detta finns med i din köpehandling. Det som verkar vara frågan här är huruvida rätt fastighetsbeteckning är med i ditt fall. Då är det jätte viktigt att du kollar upp att de skriver in den fastighetsbeteckning som faktiskt gäller för din fastighet eller en annan tydlig beskrivning av vilken fastighet det är.I din fråga så låter det också som att köpehandlingen är utformad som att du ska köpa en del av en fastighet, vilket inte är tillåtet enligt huvudregeln (1 kap 1§ 2st JB). Ska man köpa del av fastighet så måste en fastighetsbildning ske enligt fastighetsbildningslagen. Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

lagfartsansökan har blivit nekad och min före detta make har inte godkänt köpet, vad kan jag göra?

2020-10-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag sålde mitt hus under provtiden då jag skillde från min exmake. Huset var mitt men min exmake fortfarande var registrerad på min adress fast utflyttad då kontraktet skrevs på. Lantmäteriet kräver en medgivande från min exmake för att kunna överlåta lagfarten till nya husägaren. Min exmake vägrar att skriva på. Vad har jag för möjligheter? Hur kan jag lösa detta? Vad händer om nya husägaren får avslag? Kan jag ta tillbaka huset och sälja igen till honom med nytt datum som är efter skillsmässan?
Binh Tran |Hejhej! Bodelning måste först görasVid en skilsmässa ska makarnas egendom delas, det kallas en bodelning. Vanligtvis så ska huset delas mellan dig och din make. Anledningen till varför de har nekat lagfartsansökningen är för att de inte har några bevis på att det endast är du som äger huset och inte din make - därmed behöver de din makes medgivande att huset säljs. Det kommer därför inte hjälpa att endast ändra på datumet på köpeavtalet. Om du inte kan få ett medgivande från din make så behöver du bevisa på ett annat sätt att det är endast du som äger huset. Detta görs genom att du skickar in en BODELNINGSHANDLINGEN där det står vem som har fått vad av er gemensamma egendom. Om det står att det är du som har fått huset i handlingen så ska det inte vara några problem att få det godkänt när bodelningshandlingen har skickats in. Handlingen ska ni ha fått om en bodelning har gjorts, annars kan handlingen möjligtvis finnas hos skatteverket.Har ni ännu inte gjort en bodelning så måste en bodelning göras innan du kan sälja fastigheten (om inte han samtycker till försäljningen). Detta är för att ni både äger fastigheten innan en bodelning har gjorts. Enskild egendom Om din fastighet är enskild egendom (t.ex om du har ärvt det eller fått det i gåva och det står i handlingarna att huset ska vara enskild egendom) så behöver du inte hans godkännande utan behöver endast bevisa att huset är enskild egendom och att han inte längre bor där. Läs mer här på sid 10-11. Vad händer om nya husägaren får avslag?Får den nya husägaren avslag så kommer att köpet vara ogiltigt och pengarna som du har fått kommer att gå tillbaka till köparen. Du kan komma att behöva betala skadestånd om t.ex den nya husägaren har sålt sin förra bostad och redan har flyttat in i huset. Jag rekommenderar därför att du så snabbt som möjligt berättar problemet till köparen om du inte kan få lagfartsansökan godkänd enligt vad jag har skrivit ovan. Jag hoppas jag har kunnat hjälpa till, har du några följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Formkrav vid köp av fastighet

2020-10-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag och min pappa köpte tillsammans en hyresfastighet för något år sedan och nu ska jag och min man köpa ut honom. Måste vi skriva ett köpekontrakt eller räcker det med endast köpebrev på den sk "tillträdesdagen"? Om svaret är ja, måste vi betala någon form av handpenning eller är det även giltigt utan handpenning? Eftersom jag från start redan äger 1/2 fastigheten sedan innan bör väl rätt ifyllt vara att jag och min man ska ha 1/4 var om tanken är att jag ska äga 75% och han 25%? (Vi har köpt köpebrev/köpekontrakt på Akademibokhandeln).Mvh Hanne
Linn Engdahl |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1§ Jordabalken (JB) och uppställer vissa formkrav för att köpet ska bli giltigt. En skriftlig köpehandling ska upprättas innehållande uppgift om fastigheten, köpeskilling, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt (4 kap. 1 § 3 st. JB). Vanligtvis använder man dubbla köpehandlingar, köpekontrakt och köpebrev vid fastighetsköp, vilket innebär att man har gjort förvärvets fullbordan beroende av att köpeskillingen erläggs och köpbrev därmed utfärdas (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar därigenom som ett kvitto på betalningen. Det finns inget legalt krav på att använda dubbla köpehandlingar, utan det räcker med köpekontraktet om parterna har kommit överens om det. Köpekontraktet är således den obligatoriska handlingen. Du har helt rätt i att eftersom du redan står som ägare till 50% och din pappa 50% så ska det av köpekontraktet framgå att du köper 25% och din man 25% av fastigheten. Andelarna redovisas sedan också i samband med att ni söker lagfart hos Inskrivningsmyndigheten, enligt vilken du ska äga 75% och din man 25%. Tveka inte att höra av dig om det är något ytterligare du undrar över!Med vänliga hälsningar,

Hur går jag tillväga för att köpa mig in i pojkvännens lägenhet?

2020-09-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Hur går man tillväga för att köpa in sig i pojkvännens lägenhet som är köpt nyligen? Räcker det att skapa ett kontrakt tillsammans?
Maya Hempel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att du ska kunna köpa dig in i din pojkväns lägenhet behöver den del du ska överta överlåtas. En överlåtelse kan ske antingen genom gåva eller genom köp.Det första ni behöver bestämma är hur stor andel du ska äga. Därefter ska en överlåtelsehandling skrivas. Antingen kan ni upprätta den själva eller så kan ni ta hjälp av en jurist. Om du ska köpa en del av lägenheten ska ni även upprätta ett köpeavtal. Detta avtal bevisar att försäljningen är genomförd. Avtalet behöver innehålla uppgift om vem som är köpare, vem som är säljare, vilken lägenhet som avses, hur stor andelen är och vad priset varit. Dessutom ska ni båda skriva under. Ni kan skriva avtalet i tre exemplar eftersom det är bra om ni har varsitt avtal och eftersom bostadsrättsföreningen ska ha en kopia. (6 kap 4 § bostadsrättslagen).Sedan kommer bostadsrättsföreningen behöva godkänna dig som medlem i föreningen och de noterar i sitt register att du är delägare i lägenheten och till vilken andel. Om ni kommit överens om att äga lägenheten med någon annan fördelning än hälften var kan det vara bra att även upprätta ett samboavtal. Ett sådant reglerar vad som ska hända med er gemensamma egendom (gemensam bostad och gemensamt bohag) om ert samboförhållande upphör. Sammanfattningsvis behöver ni en överlåtelsehandling (köpeavtal eller gåvobrev), ett godkännande av bostadsrättsföreningen och eventuellt ett samboavtal. Om ni vill ha hjälp med att upprätta köpeavtal, gåvobrev eller samboavtal kan ni boka tid med en av Lawlines duktiga jurister här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga.Vänligen,

Hur lång uppsägningsstid har man när man hyr lokal på obestömd tid?

2020-09-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om en ideell förening har ett hyresavtal på obestämd tid, hur många månader i förväg måste hyresvärden säga upp detta?Om man inte kommer överens om ett nytt avtal, hur många månader ha hyresgästen då på sig att flytta ut?Hälsningar
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Reglerna kring hyra regleras i 12 kapitlet jordabalken (JB) även kallad hyreslagen. I mitt svar så utgår jag ifrån att ni hyr en lokal.och inte en bostadslägenhet. För att det ska vara en bostadslägenhet måste den användas för att bo i.Det som gäller när ni hyr en lokal på obestämd tid är att uppsägningstiden ser ut som följande:-vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (12 kap. 4§ JB)Det innebär att om ni blir uppsagda till exempel den 17 juni så innebär det att eran uppsägningstid löper ut vid månadsskiftet i mars.Däremot så kan ni ha avtalat om en längre uppsägningstid med hyresvärden, då är det den som gäller.Jag hoppas att ni känner att ni har fått svar på eran fråga, annars är ni varmt välkommen att ställa en ny fråga eller att ringa våran gratis telefonrådgivning!med vänlig hälsning