Köp/försäljning av fastighet eller ideell andel av den. Ogiltighet på grund av att viss del av fastigheten kommit i särskild ägares hand

2018-11-14 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |2006 sålde jag min del i en familjegård till min bror.I kontraktet som är undertecknad av mig o honom samt bevittnat av en bankkamrer o en annan bankanställd står det:En åker som ligger vid sjön ska ägas av mig.Vi styckade aldrig av den för att inte oroa min gamla mor som bodde på gården.Jag ville vänta tills min mor gick bort.När min mor gick bort för ett o ett halvt år sedan så förhandlade jag med min bror om han ville köpa åkern (sjötomten)Det ville han.Nu har han ändrat sig o säger att den är hans.Detta grundar han sig på att avstyckning måste ske inom sex månader till lantmäteriet.Min fråga är som följer: Jag inser att avstyckning inte kan ske med det ursprungliga köpekontraktet hos lantmäteriet.Men jag har ett köpekontrakt på den landbiten och jag måste väl äga den även idag (trots att lantmäteriet kräver färska papper för en avstyckning)Vad lantmäteriet kräver för en avstyckning måste väl skilja sig från vem som juridiskt äger marken enligt köpekontraktet
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du undrar huruvida du juridiskt sett fortfarande är ägare till en viss åker. Frågan är i viss mån, ur juridisk synvinkel, felställd. Jag vill därför börja med att klargöra ett par saker innan jag går vidare med att besvara din fråga.Det finns två sätt att äga fastigheter på. Antingen så äger man så att säga en hel fastighet, eller så äger man en del av en fastighet. Att man äger en del av en fastighet innebär att man äger en andel (kallas för "ideell andel") av fastigheten, t.ex. 10 %. Det är inte möjligt att äga ett fysiskt område av en viss fastighet. Antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel av denna, t.ex. 10 %. Det framgår inte hur ägarförhållandena såg ut år 2006 då det aktuella köpeavtalet ingicks mellan dig och din bror. Det framgår således inte om du ägde en hel fastighet, på vilken den aktuella åkern fanns, eller huruvida du ägde en andel av den fastighet på vilken den aktuella åkern finns. Om du ägde hela fastigheten så kan man tala om att du, år 2006 innan köpeavtalet slöts, "ägde" åkern, även om detta inte är helt terminologiskt korrekt (det korrekta att säga vore att du ägde en fastighet på vilken åkern fanns). Om du däremot ägde en andel i fastigheten, kan man inte tala om att du då ägde åkern, eftersom det inte är möjligt att äga en viss fysisk del av en fastighet. Du ägde i så fall en andel av fastigheten på vilken åkern fanns. Av denna anledning är det därför inte riktigt korrekt att fråga sig om du idag äger åkern eller inte. Med detta sagt, går jag vidare och besvarar din fråga. Eftersom det inte framgår huruvida du innan år 2006 då avtalet slöts ägde en hel fastighet eller endast en ideell andel av en fastighet framgår det inte heller huruvida det din bror köpte var en hel fastighet eller endast din ideella andel av fastigheten. Detta spelar dock ingen roll eftersom reglerna i jordabalken (hädanefter förkortad JB) gäller såväl köp av hela fastigheter som ideella andelar i en fastighet. Genom avtalet överlät du antingen en fastighet eller en andel av denna till din bror. I avtalet angavs dock att du skulle vara ägare till ett visst område av fastigheten (åkern). Detta innebär att din brors köp kom att omfatta - eller snarare inte omfatta - en viss fysisk del (ett avgränsat område) av en fastighet. Köp av en fysisk del av en fastighet är i princip ogiltigt, vilket hör samman med att man inte kan äga fysiska delar (vissa områden) av en fastighet utan antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel, t.ex. 10 %, av den. Det avtal enligt vilket din bror köpte fastigheten eller din andel i denna är således som utgångspunkt ogiltigt. Det finns dock möjligt att köpa en fysisk del av en fastighet under vissa villkor. Dessa villkor anges i 4 kap. 7-9 §§ JB. Enligt 4 kap. 7 § JB är köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast 6 månader efter köpet. Du beskriver att det inte har skett någon avstyckning av fastigheten så att åkern avstyckades och skildes från den övriga fastigheten. Fastighetsbildning i enlighet med köpet har alltså inte skett. Din brors köp är således ogiltigt. Att ett avtal är ogiltigt innebär att prestationerna ska återgå. Att köpet är ogiltigt innebär således att du fortfarande är ägare till hela fastigheten eller till den andel du ägde år 2006. Detta innebär vidare att du är skyldig att återbetala de pengar din bror gav till dig med anledning av köpet. Jag har ovan framfört att det inte terminologiskt korrekt att säga att man äger åkern (om det inte är så såklart att åkern i sig utgör en fastighet). Det ovan sagda innebär att du antingen fortfarande äger den fastighet du sålde (om det var så att du år 2006 ägde en hel fastighet). Man kan då visserligen tala om att du fortfarande "äger" åkern (även om det inte är terminologiskt korrekt). Var det däremot så att du år 2006 endast ägde en ideell andel av den fastighet varpå åkern fanns, äger du idag denna andel, eftersom köpet är ogiltigt. Det ska dock framhållas att din bror inte äger åkern, eftersom det köp genom vilket han köpte fastigheten eller den ideella andelen av den, är ogiltigt. Din brors motsatta påstående är således felaktigt. Jag kan förstå att detta är svårbegripligt. Att köpet är ogiltigt medför såklart obekväma följder för er båda; d.v.s. att du fortfarande äger fastigheten eller andelen och är skyldig att återbära köpeskillingen. Jag vill därför rekommendera att du och din bror diskuterar detta. En möjlig lösning är att man upprättar ett nytt avtal som man ser till blir utformat på rätt sätt. Genom ett korrekt avtal kan man då se till att du säljer fastigheten eller andelen av denna till din bror på ett korrekt sätt. I ett sådant avtal kan man också reglera hur det gamla ogiltiga avtalet ska behandlas, t.ex. hur avräkning för de pengar du egentligen är skyldig att betala tillbaka ska ske. Lawlines juristbyrå hjälper dig gärna med att upprätta ett sådant avtal. Om du är intresserad av sådan hjälp eller har kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se. Vänligen,

Ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelse vid psykisk sjukdom

2018-11-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag har en pappa som äger en skogsfastighet, år 2000 fick han en anoxisk hjärnskada och klarar sig inte utan assistenter, han har inget närminne, dåligt kognitiva förmågor osv dvs kan ej ta hand om sig själv och jag är hans kontakt person för hans assistans bolag.Min Mamma är dement och måste få hjälp med att ta mediciner men kan fortfarande bo själv.I och med min mammas och pappas handikapp går mycket kraft att se till att de har det bra. Vilket jag och min brors fru gör mesta delen av.Nu har min bror tagit hälp av en advokat som bor granne och sett till att mamma och pappa skrivit över fastigheten på sig själv och hans fru. Detta skedde för ett år sedan utan att diskutera med mig.Han säger att han gjorde detta för att han var rädd att jag, när föräldrarna gått bort, kommer att kräva försäljning till högst bjudande.. vilket jag aldrig sagt, plus diskutera arv så har tidigt inte känns bra..Min bror säger att han gjort en värdering och skall skriva in att han är skyldig x kr till mammas o pappas dödsbo antar jag När jag fick reda på detta trodde jag inte att det var sant, jag argare än jag någonsin kommer ihåg att jag varit, skällde ut min bror och hans fru. Jag har krävt att få värderings papper, skuldsedel mm..Vad säger lagen om detta, känns som bedrägeri eller är jag helt rättlös..? Advokaten som hjälpt dem med detta har han inget ansvar eller kan han hävda godtro? Vilket är märkligt då han är granne med mamma känner mycket väl till deras situation.
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer inledningsvis redogöra för de allmänna kraven för överlåtelse av fast egendom och därefter utreda möjligheterna att få denna ogitigförklarad. Din fråga aktualiserar jordabalken, lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av psykisk störning, lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) samt brottsbalken. Jordabalken- ogiltighet på grund av formkravenFastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på:• Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare• Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser• En överlåtelseförklaringOm ett av dessa kriterier inte uppfylls är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3 st JB.Utifrån omständigheterna i frågan tycks inget tyda på att överlåtelsen är ogiltigt på grund av formkraven. Möjligen kan denna angripas om inte något vederlag utgår för fastigheten, men detta torde inte vara aktuellt då du beskriver att de avser upprätta ett skuldebrev. Avtalslagen- OckerAv 31 § AvtL framgår att "har någon begagnat sig av (…) oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå, vare rättshandling, som sålunda tillkommit, icke gällande mot den förfördelade". Bestämmelsen tar sikte på fall där det är ett uppenbart missförhållande mellan förmånen för motparten och det vederlag som utbetalats eller utlovats. Vid det fall att dina föräldrar inte erhåller något skuldebrev eller annat vederlag för fastigheten eller om denna är betydligt lägre marknadsvärdet för denna, kan det med hänsyn till dina föräldrars situation vara fråga om ocker. Ogiltighet på grund av påverkan av en psykisk störning1924 års lag är tillämplig när någon med permanent eller temporär medicinskt påvisbar sjukdom slutit avtal. Följden är att avtalet blir ogiltigt och som utgångspunkt ska köpet återgå. Här ska emellertid nämnas att bevisbördan åligger dem, vilket med fördel bör kunna påvisas genom exempelvis intyg från en läkare. De måste även visa att störningen hade avgörande inverkan på handlandet vid avtalsslutet. Brottsbalken- BedrägeriBedrägeri stadgas i 9 kap. 1 § Brottsbalken och fordrar att gärningsmannen vilseleder sitt offer till en disposition vilken innebär en omedelbar förmögenhetsöverföring. Det skall därutöver föreligga adekvat kausalitet mellan vilseledandet och dispositionen. Om det kan påvisas att din bror och hans fru uppsåtligen vilselett dina föräldrar genom felaktigt preciserade uppgifter kan de polisanmälas och åtalas för bedrägeri. Observera dock att brottet är förenat med fängelse upp till två år. Slutsats och rekommendation Jag förstår din frustration och att det kan vara väldigt känsligt just eftersom de är din familj. Såsom jag emellertid redogjort för ovan finns flera alternativ för att försöka få överlåtelsen ogiltigförklarad som inte inbegriper en polisanmälan. I första hand föreslår jag att du tar kontakt med dem och diskuterar överlåtelsen mot bakgrund av ovanstående punkter. Skulle en sådan diskussion inte utmynna i någon lösning ska lämpligen en stämningsansökan göras till tingsrätten. Jag råder isåfall att vända dig till en jurist- eller advokatbyrå för praktisk rådgivning. Annars finner du information om hur en stämningsansökan görs här. Vänligen,

Går går det att med bindande verkan ingå avtal om förköpsrätt vid köp av fast egendom?

2018-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HyresköpavtalDå detta avtalet är ett hyresköpavtal skall ett slutköp av fastigheten ske den första vardagen innan hyreskontraktet slut. Avtalet skall skrivas på 1 år.Det jag undrar över är bör man inte skriva ett särskilt köpekontrakt också, även om det är 1 år före köpet.
Elin Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till lawline!Din fråga handlar om avtal om förköpsrätt vid försäljning av fast egendom. Fastigheten som du hyr är fast egendom (1 kap 1 § JB). Fastighetsköp regleras i jordabalken (JB). Ett avtal om att i framtiden köpa fast egendom är inte bindande. Alltså blir ett kontrakt ogiltigt om det innebär att du ska köpa fastigheten om ett år. Anledning till detta är att fastighetsköp är strikt reglerat med formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet ska bli giltigt. I 4 kap 1 § JB står att en skriftlig köpehandling ska upprättas. Den ska skrivas under av både köpare och säljare. Köpehandlingen ska vidare innehålla hur mycket som ska betalas för fastigheten, en beskrivning av fastigheten och till sist en överlåtelseförklaring. Det är överlåtelseförklaringen som orsakar problem vid avtal om framtida köp. Det är ju inte möjligt för säljaren att förklara att hen överlåter egendomen till köparen medan säljaren i realiteten har kvar fastigheten, kanske i flera år framåt. Alltså har domstolen i fastslagit att avtal om förköpsrätt vid köp av fast egendom inte är giltiga (se NJA 1984 s. 673). Däremot kan du och hyresvärden vara helt överens om att du om ett år ska köpa egendomen. Det finns dock ingenting som hindrar er från att ta tillbaka löftet. Detta beror ju på att avtalet inte får någon rättsverkan. Det sagda betyder alltså att ni får vänta med att upprätta köpekontraktet tills den dagen det är dags att köpa fastigheten! Hoppas det var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Krävs samtycke av fru vid köp av fastighet då endast mannen står på lagfarten?

2018-10-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Har tänkt att köpa mitt föräldrahem till underpris och undrar vad som gäller:Min far är omgift efter min mors bortgång ( har ej fått mors arv i fastigheten ) men han står ensam som lagfartsinnehavare, behövs då hans nya frus underskrift alt godkännande?
Jesper Kröger |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga berör äktenskap är äktenskapsbalken (ÄktB) tillämplig lag. Regler kring samtycke vid överlåtelse av fastighet finns i sjunde kapitlet och svaret på din fråga beror på omständigheterna, vilket kommer förklaras nedan.Jag inte vet om din far och hans nya fru bor i huset och har den som deras gemensamma bostad, vilket definieras i 7 kap. 4 § ÄktB. Om det stämmer, krävs samtycke från din fars nya fru för att kunna sälja bostaden till dig enligt 7 kap. 5 § 1 p. ÄktB. Samtycket lämnas på köpekontraktet i samband med köpet. Bostaden ses i detta scenario som giftorättsgods.Om din far har skrivit ett äktenskapsförord med hans nya fru där han har gjort ditt föräldrahem till enskild egendom blir situationen annorlunda. Det krävs inget samtycke för din far att sälja huset till dig, 7 kap. 5 § andra stycket ÄktB. Om det inte är att anses som deras gemensamma bostad men bostaden utgör giftorättsgods kan inte din far sälja bostaden till dig utan den nya fruns samtycke, enligt 7 kap. 5 § tredje stycket ÄktB.Vet du att överlåtelser till underpris kan få skatterättsliga konsekvenser? Överlåtelsen kan då även betraktas som en gåva vilket i sin tur får påverkan på arvet (förskott på arv). Klargör detta för att du ska slippa framtida problem. Då du inte frågat om detta lägger jag inget mer fokus på denna bit. Sammanfattningsvis kan man alltså säga att det avgörande är om bostaden är enskild egendom eller giftorättsgods samt om den är gemensam bostad eller inte. För att svara på din fråga får du inte köpa huset om inte samtycke finns om det är deras gemensamma bostad eller giftorättsgods. Är det inte deras gemensamma bostad eller giftorättsgods utan din fars enskilda egendom krävs inget samtycke för försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga.

Vilken lag är tillämplig när en myndighet köper en fastighet?

2018-11-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej,jag undrar om Trafikverket beslutar att köpa en fastighet, vilken lag blir tillämplig? Är det förvaltningslagen/förvaltningsprocesslagen? el är det en annan lag. Försökt hitta info, men lite svårt att navigera sig igenom alla dessa tråkiga lagar. tack
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vid köp av fast egendom blir jordabalkens regler tillämpliga oavsett om det är en myndighet, näringsidkare eller privatperson som är köpare. Kapitel 4 i jordabalken reglerar bl.a. köp av fast egendom.Förvaltningslagen tillämpas när det är fråga om handläggning av ärenden hos förvaltningsmyndigheterna samt handläggning av förvaltningsärenden hos domstolarna (1§ förvaltningslag). Förvaltningsprocesslagen tillämpas när det är fråga om rättegångsförfarandet i förvaltningsdomstolarna (1§ förvaltningsprocesslag).Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Kan säljaren ändra sig efter att vi ingått avtal om köp av fastighet?

2018-11-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har köpt en villa för 1200000kr och enligt kontrakt har jag lagt 120000kr handpenning. Nu har säljaren ångrat sig och vill inte sälja sitt hus efter tre dagar som kontraktet var skrivet på. Jag har redan sagt upp min lägenheten.. vad ska jag göra nu så det blir rätt? Ska jag kräva skadestånd precis lika mycket som min handpenning så det blir rättvist eftersom i detta fall om jag skulle ångrat mig istället för säljaren hade jag förlorat min handpenning.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avtal om köp av fastighet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Dessa formkrav anges i 4 kap. 1 § 1 st jordabalken (JB). För det första måste en köpehandling upprättas som underskrivs av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, vari säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt (4 kap. 1 § 3 st JB). Det förekommer att säljare och köpare träffar ett s.k. handpenningavtal. Ett sådant avtal innebär att säljare och köpare träffar avtal om att ingå ett fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Om sedan säljare och köpare träffar ett giltigt avtal om försäljning av fastigheten avräknas det överlämnade beloppet från handpenningen. HD har genom sin praxis tolkat handpenningavtal som ett åtagande från köparens sida att ersätta säljarens skada om köparen inte fullföljer sitt löfte om att köpa fastigheten. Det spelar ingen roll om något sådant skadeståndsåtagande framgår uttryckligen av handpenningavtalet eller ej. Om det däremot är säljaren som bryter överenskommelsen är han eller hon skyldig att ersätta köparens förlust endast om ett sådant skadeståndsåtagande uttryckligen framgår av avtalet. Det innebär att säljaren, trots att handpenningavtal har träffats, kan välja att sälja fastigheten till någon annan än den tilltänkte köpare och samtidigt undgå skadeståndsansvar förutsatt att säljaren inte har åtagit sig ett sådant skadeståndsansvar enligt handpenningavtalet. Om säljaren inte fullföljer sitt löfte måste denne dock betala tillbaka handpenningen. Sammanfattningsvis är den avgörande frågan huruvida ni har träffat ett bindande avtal om fastighetsköp eller inte. Bindande avtal träffas genom uppfyllande av formkraven i 4 kap. 1 § JB. Har ni träffat ett bindande avtal är säljaren skyldig att sälja huset. Om ni endast har träffat ett handpenningavtal kan säljaren ångra sig och undgå skadeståndsansvar såvida säljarens ansvar inte har reglerats uttryckligen i handpenningavtalet. Säljaren är dock skyldig att betala tillbaka handpenningen. Med hänsyn till att jag inte känner till alla omständigheter kan jag inte ta ställning till huruvida ett bindande avtal om fastighetsköp föreligger. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Villkorade köp av fastighet

2018-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vår son och hans fru har köpt vår fastighet för 85 % av tax.värdet. Hon äger 20 % och Han äger 20 %. 60 % är förskott på arv. Villkoret för köpet och förskott på arvet var att det skrevs ett äktenskapsförord dem emellan. Köpet gjordes den 3 juli och trots påstötning om överenskommelsen har inget äktenskapsförord skrivits. Kan vi häva köpet?
Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om villkorade fastighetsköp finns i jordabalken. Genom en motsatsvis läsning av lagen kan det konstaterats att villkor för att fastighetsköpet ska bestå får uppställas, och att sådana får göras gällande i två år efter den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 4 §). Ett villkor om äktenskapsförord som infördes i juli är alltså gällande, och ni bör således kunna häva köpet om er son och hans fru inte skriver ett sådant inom den avtalade tiden.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Fullmakt vid fastighetsförsäljning

2018-09-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Får jag som mäklare vid en försäljning av en fastighet genom en fullmakt skriva under Köpebrevet och Likvidavräkningen?
Aksinja Rönnlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga återfinns i fastighetsmäklarlagen. Enligt 15 § råder ett förbud för mäklare att vara ombud åt säljaren gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Du som mäklare får såldes inte agera som ombud även om du har en giltig fullmakt. Om detta sker kan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen komma ifråga. Jag hoppas att du fick svar på din fråga.