Hur kan jag säga upp hyresgästen till min privata villa?

2019-08-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, har hyrt ut min privata villa sedan 2007, hur kan jag säga upp hyresgästen?
Lovisa Sjöstedt |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom hyresförhållandet har pågått sedan 2007 regleras det i den s.k. hyreslagen (12 kap. JB). Det kan vara värt att veta att det finns en ny lag om uthyrning av egen bostad som dock endast tillämpas på hyresförhållanden som påbörjats tidigast 2013 (Övergångsbestämmelse i lagen om uthyrning av egen bostad).Eftersom hyresförhållandet har pågått sedan 2007 tolkar jag det som att avtalet är på obestämd tid. Du kan då säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid från det närmast kommande månadsskiftet (12 kap. 4 § första punkten JB). Uppsägningstiden blir därmed tre månader + de dagar som är kvar av månaden den månad som uppsägningen sker. Skulle du säga upp hyresavtalet idag den 28 augusti upphör hyresavtalet alltså den 30 november, vilket ger en uppsägningstid på tre månader och tre dagar.Jag tillämpar bestämmelsen om uppsägningstiden ovan eftersom jag förutsätter att villan har använts främst som en vanlig bostad (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Det sägs i bestämmelsen att den avser bostadslägenheter. Även en villa omfattas trots det av regeln, förutsatt att det inte bedrivs jordbruk på tomten, vilket jag utgår från att det inte gör (12 kap. 1 § andra stycket JB). Jag vill även påpeka att hyreslagen är tvingande – vilket innebär att eventuella överenskommelser som du och hyresgästen har träffat, om till exempel uppsägning, som är mindre förmånliga för hyresgästen är ogiltiga (12 kap. 1 § femte stycket JB). Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Formkrav för köp av fast egendom

2019-08-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om dn undersköterska blir erbjuden att köpa ett hus av en patient för halva priset är detta då ok enligt lagen
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga gäller köp av fast egendom, blir Jordabalken (JB) tillämplig för att utreda din fråga. För att ett köp av fast egendom ska bli giltigt krävs det att formkraven för fastighetsköp i 4 kap. 1 § JB är uppfyllda, vilka är:- Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga.- Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.- I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår.- Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare.Köp av fast egendom som inte uppfyller dessa formkrav är ogiltiga, vilket också innebär att löfte om framtida affärer av fast egendom är ogiltiga, enligt 1 § 3 st Avtalslagen (AvtL). Anledningen till att ovan nämnda formkrav ska vara uppfyllda för ett godkänt fastighetsköp beror på att lagen vill skydda parterna, det vill säga köpare och säljare. Detta eftersom fastighetsköp vanligtvis rör sig om mycket pengar, men också för att tydliggöra vem som äger fastigheten med tillhörande information i register. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Har jag några rättigheter när jag hyr svart?

2019-07-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag bor svart och har gjort i två år. Jag undrar om jag har någon rättighet till bostaden då jag bott där så pass länge?
Matilda Bergström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning utan hyresvärdens samtycke är förbjudet (12 kap. 39 § jordabalken). När ett sådant otillåtet hyrande pågått i mer än två år får andrahandshyrestagaren besittningsrätt till lägenheten (12 kap. 45 § jordabalken + 12 kap. 46 § jordabalken). Det innebär att du har rätt att bo kvar i lägenheten även om ditt hyreskontrakt blir uppsagd. Rättigheten gäller dock endast mot personen du hyr lägenheten av och inte mot dennes hyresvärd. Blir personen du hyr av uppsagd har du inte längre någon rätt till lägenheten.Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänligen,

Uppsägningstid och beräkning av denna

2019-07-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut ett rum i min hyresrätt i nuläget. Gällande uppsägningstid har vi skrivit avtal om att 1 kalendermånad gäller som uppsägning. Min inneboende har bott hos mig i drygt 3 år och i söndags (30/06) på eftermiddagen meddelade han mig muntligt att han skulle vilja flytta ut 1:a augusti. Nu är min fråga om han var ute i god tid eller för sent? Hur ska 1 kalendermånad tolkas? Gäller sista vardagen månaden innan eller sista kalenderdagen även om den innefaller på en söndag? Undrar alltså om han inte var ute allt för sent och att istället 1:a september borde gälla som uppsägningsdatum? Med vänliga hälsningar, Robby
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras av 12 kap jordabalken (JB), ett kapitel som ofta vardagligt benämns hyreslagen. Anledningen till att frågan inte regleras av lagen om uthyrning av egen bostad är att den lagen inte är tillämplig på andrahandsuthyrning av hyresrätter (se 1 § nämnda lag).Uppsägningstiden för tidsmässigt obestämda bostadshyresavtal är faktiskt tre månader, räknat från kommande månadsskifte (12 kap 4 § 1 st 1 p JB). Ett hyresavtal som sägs upp 30/6 löper således ut efter 30/9, medan ett avtal som sägs upp 1/7 löper ut efter 31/10. Jordabalken tillåter att parterna avtalar om en längre uppsägningstid, men inte en kortare (för hyresgäster av bostadslägenheter finns dock också i 12 kap 5 § JB ett maxtak som innebär att hyresgästen alltid har rätt att säga upp avtalet med verkan senast månadsskiftet tre månader senare, så uppsägningstiden kan sägas vara helt bestämd för hyresgäster i dessa fall).Om ni båda vill kan ni givetvis komma överens om att din hyresgäst ska få flytta tidigare, men vid icke ömsesidiga uppsägningar gäller alltså tre månader efter första månadsskiftet efter uppsägningen.Vänligen

Hur häver vid fastighetsförsäljningen och hur mycket ränta kan vi kräva?

2019-08-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har ett Köpeavtal 1918-11-26 med två, nu av köparen betalade, handpenningsbelopp och ränteklausul på resterande belopp fram till Tillträde 1/9-19. Nu vill köparen flytta Tillträdet ett halvår vilket vi inte vill.Köparen skyller på att kommunen inte skött sig så att köparens bygge på annan fastighet fördröjts och att de därmed inte har pengar att betala oss med i dagsläget.Vi har två andra intressenter på fastigheten som är villiga att köpa fastigheten.Jag har fått höra att jag först formellt måste kalla till ett möte för Tillträde.Om de då inte betalar så skall jag kalla till ett nytt möte för Tillträde efter 10 dagar.Har de heller inte då möjlighet att betala skall jag vänta ytterligare 10 dagar och sedan kalla till möte för Hävningsförklaring.Är detta rätt och tillräckligt eller skall annan "tågorning/process" göras för att kunna häva köpet.?Hur ser den i så fall ut?Deras köpeskilling behövs erhållas för annat ändamål nu.Om vi i stället går med på att flytta Tillträdet, hur mycket ränta i % är då maximalt skäligt att lägga på kvarvarande del av köpeskillingen fram till Tillträdet?
Vega Schortz |Hej, kul att ni har valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på era frågor!För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara era frågor utifrån den uppfattningen.Hur jag uppfattat era frågor och er situationJag uppfattar det som att ni ska sälja er fastighet. Köparna har redan betalat en del av köpeskillingen (handpenningen: vanligtvis 10 % av totalbeloppet fastigheten säljs för), resterande belopp ska köparna betala på tillträdesdagen den 1 september 2019. Köparna har berättat för er att de vill skjuta fram tillträdet ett halvår då de saknar pengar i nuläget, Köparna skyller situationen på kommunen. Era frågor gäller följande: Hur ska ni gå tillväga för att häva köpet? Hur mycket ränta har ni rätt att kräva avseende resterande köpeskilling från den 1 september 2019, tills dess full betalning sker, om ni väljer att komma överens med köparna om en senare tillträdestidpunkt? Disposition Jag kommer att besvara era två frågor i nummerordning. Varje fråga utgör en rubrik där svaret ges i efterföljande brödtext.1) Hur ska ni gå tillväga för att häva köpet? Regler om fastighetsköp finns i 4 kap. jordabalken (JB). Det finns ingen särskild bestämmelse som sätter upp några procedurregler för hur själva hävningen ska gå till. Däremot finns regler och rättspraxis som anger att för att ni ska ha rätt att häva, måste köparna ha begått ett väsentligt avtalsbrott. Regelverket kring vad som är ett "väsentligt avtalsbrott" föranleder att ni inte alltid omedelbart kan häva köpet när köparna har meddelat att de inte kan betala på tillträdesdagen. Om ni har rätt att häva beror också på hur ni har villkorat köpet i köpekontraktet. Det är endast villkor som har tagits in i själva köpekontraktet som anses vara så viktiga att ifall de bryts av ena parten, har den andra parten rätt att häva, se 4 kap. 3 § 1 p. JB. Har ni i köpekontraktet en klausul om att köpebrev ska upprättas, anses köpet vara villkorat av att köparna betalar hela köpeskillingen, se 4 kap. 5 § JB. Har ni redan upprättat ett köpebrev, trots att köparna inte har betalat, måste förbehållet om att köpet är villkorat av att köparna betalar hela köpeskillingen stå med även i köpebrevet för att vara giltigt, se 4 kap. 6 § JB. I ert fall har köparna i god tid uppmärksammat er på att de inte kan betala köpeskillingen på den avtalade tillträdesdagen d.v.s. den 1 september 2019. Har ni i köpekontraktet föreskrivit att tillträdet och betalningen av köpeskillingen ska ske den 1 september 2019, är köpet villkorat av att betalning och tillträde sker just det datumet. I mitt svar utgår jag ifrån att ni har upprättat en köpehandling med villkor om köpebrev och där tillträdestidpunkten samt dag för betalning är föreskriven 1 september 2019. Köparna har ju inte brutit mot kontraktet än, endast berättat för er att de inte kommer att kunna fullfölja kontraktet enligt de villkor som ni nu har avtalat om. I 4 kap. 26 § JB finns en regel som ger säljaren rätt att häva vid köparnas obestånd. Ni har som säljare rätt att häva köpet om köparna är på obestånd (inte kan betala sina förfallna skulder och oförmågan att betala inte endast är tillfällig). Innan ni har rätt att häva ska ni ge köparna möjlighet att ställa säkerhet för sin betalning. Sammanfattningsvis betyder det att ni kan inte häva köpet innan den 1 september 2019. Den 1 september 2019 förfaller er fordran mot köparna. Ni ska då ge köparna en skälig tidsfrist att betala eller ställa säkerhet för sin betalning. Kan köparna inte fullgöra sin skyldighet inom denna tid har ni rätt att häva. "Tågordningen" ni nämner, att 10 dagar efter tillträdesdagen kalla till nytt tillträdesmöte och sedan 10 dagar senare kalla till ett möte för hävning om betalning inte skett inom fristen, är en ordning som inte framkommer av lagtext. Det är möjligt att det finns rättspraxis eller en praxis inom mäklarkåren att agera på det sätt ni beskriver. Lagtexten anger bara att säljaren har rätt att häva köpet "om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen."Ger ni köparna en chans att betala, eller ställa säkerhet för sin betalning, utifrån ett skäligt rådrum efter den 1 september 2019, och kan köparna då inte fullborda köpet eller ställa säkerhet för sin betalning - kan ni häva köpet. Hävningsförklaringen bör ni meddela skriftligen. Ni bör även be köparna skriva under ett kvitto på att de har mottagit hävningsförklaringen, detta i bevissyfte. När ni häver köpet har ni rätt att kräva köparna på skadestånd för den skada ni lidit t.ex. ersättning för mäklararvode. Det är vanligt att skadeståndet regleras ur handpenningen ni erhållit. Ni har rätt att behålla så mycket ur handpenningen som svarar mot er faktiska ekonomiska skada. 2) Hur mycket ränta har ni rätt att kräva avseende resterande köpeskilling från den 1 september 2019, tills dess full betalning sker, om ni väljer att komma överens med köparna om en senare tillträdestidpunkt?Ni har rätt att kräva ränta enligt 6 § räntelagen, se 4 kap. 25 § 1 st. JB. Lycka till med er fastighetsförsäljning!Ni har även begärt 30 minuters telefonuppföljning där vi kan diskutera de svar jag har gett er. Vänligen maila mig på vega.schortz@lawline.se så bokar vi in ett telefonmöte. Med vänlig hälsning,

Kan vi ge tillbaka en del av en fastighet?

2019-08-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är en bror och syster som för många år sedan fick vårt sommarhus i gåva av vår mor.Nu vill vi ge vår mor tillbaka 2% äganderätt av fastigheten. Är det möjligt?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det är helt klart möjligt att skänka en del av fastigheten till er mor. Förfarandet är detsamma som när er mor skänkte fastigheten till er. För fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig.De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). För det fall att man skänker bort en fastighet genom ett gåvobrev är reglerna desamma som vid köp (4 kap. 29 § JB). Det innebär att det är tillräckligt med ett gåvobrev för att skänka bort fastigheten, så länge det uppfyller formkraven för en köpehandling (varvid köpeskillingen torde bli 0 kronor eller likvärdigt formulerat).Mottagaren av gåvan ska inom tre månader söka lagfart för fastigheten (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB). Det är således en god idé att redan vid utfärdande av gåvobrevet se till att det även bevittnas.Mitt råd till dig är att ni skriver ett gåvobrev som uppfyller jordabalkens regler för formkrav samt ser till att det bevittnas. Det viktigaste dokumentet för överlåtelsen är ett korrekt utformat gåvobrev. Självklart är lagfarten av vikt för mottagaren, dock kan sådan ansökas om först när gåvobrevet utfärdats.Jag rekommenderar att ni tittar på Lawlines avtalstjänst. I tjänsten kan ni till ett konkurrenskraftigt pris skapa ett gåvobrev som uppfyller formkraven och är korrekt utformat. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kontaktuppgifter till oss på Lawline

2019-07-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut till ett företag mitt hus och nu ska vi avsluta detta. De har flyttat ut, men inte flyttstädat, fixat till skador med mera.Har ni någon hjälp om vi skulle behöva det?Tack,
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att ni vänder er till oss på Lawline!Om det skulle uppstå problem kan ni boka en tid med en av våra jurister på info@lawline.se. Ni kan också ringa vår telefonrådgivning, som har öppet måndag–onsdag kl 10:00–16:00. Numret dit är 08-533 300 04.Jag kan också rekommendera er att dokumentera eventuella skador och dålig städning noggrant, så fort som möjligt efter att företaget flyttat ut och lämnat åter huset till er.Mer information om hur man når oss på lawline finns på https://lawline.se/contact.Vänligen,

Hyra ut förälders hus

2019-07-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag tänkte hyra ut min fars hus och ta intäkten själv och skatta för detta!Jag har två bröder!Kan man göra så?Min far bor hos mig nu.Häls
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rätten att sälja, hyra ut eller i övrigt disponera någonting är direkt kopplad till äganderätten. Du har således inte rätt att bestämma över huruvida din fars hus ska hyras ut eller inte. Däremot är det tillåtet för dig att göra så om din far såsom ägare tillåter det.För upplysnings skull kan jag avslutningsvis nämna att de intäkter du får i hyra från en uthyrning som din far tillåtit kan komma att ses som ett förskott på arv, så att det du en dag ärver efter din far räknas ner motsvarande det belopp du nu får i hyra (6 kap 1 § ärvdabalken). Om tanken är att uthyrningen ska vara en ersättning för att din far får bo hos dig, kan det vara bra att skriva ett skriftligt avtal där detta framgår, så att inkomsterna inte en dag räknas av från ditt arv.Vänligen