Fastighetsreglering

2018-06-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har köpt en tomt som ligger ensligt i skogen.Markägaren intill o jag skulle vilja bytaen del av tomten med varandra ca 700 kvm då han skulle få mer skogsmark o jag en bättre plats att bygga ett enklare fritidshus på utan el o vatten.Finns det möjlighet attgöra ett byte på något enkelt sätt eller krävs det en dyr fastighetsreglering?MVH
Isabella Arsov |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår att din granne ska köpa en del av din fastighet och en sådan marköverföring kan endast ske genom en fastighetsreglering. En sådan fastighetsreglering ska vara i överensstämmelse med köpet genom ansökan till lantmäterimyndigheten senast sex månader efter dagen då köpehandlingen upprättades (4 kap 7 § jordabalken). Vidare ska fastighetsregleringen ske enligt reglerna om fastighetsbildning i fastighetsbildningslagen.Eftersom marken är avsedd för skogsbruk får dock fastighetsbildning inte ske om möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse eller innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet, (3 kap 7 § fastighetsbildningslagen). Ansökan om fastighetsregleringAnsökan om fastighetsreglering ska vara skriftlig med undantag för att det kan ske muntligen vid ett förrättningssammanträde, dock endast om frågan lämpligen kan prövas vid samma förrättning. I ansökan ska den åtgärd som du önskar genomföra anges och även vilken fastighet du för talan för. Du kan också behöva ange din grannes fastighet eftersom saken även angår honom, samt din grannes namn. Ansökan ska innehålla det normala, dvs ditt personnummer, telefonnummer, adress, postadress och e-post. Vidare krävs att ansökan undertecknas av dig eller ditt ombud, samt att handlingar som är av betydelse för saken bifogas till lantmäterimyndigheten (4 kap 8 § fastighetsbildningslagen). Andra alternativOm du verkligen vill undgå att genomgå en dyr fastighetsreglering kan du upplåta den delen av fastigheten som du vill överföra till din granne med nyttjanderätt eller arrende (7 kap jordabalken). Genom nyttjanderätt får din granne rätt att nyttja marken som du vill överföra medan han genom arrende får rätt att nyttja marken mot ersättning (8 kap 1 § jordabalken). Både nyttjanderätt och arrende ska upplåtas genom avtal och helst skriftligen. Det är dock viktigt att komma ihåg att detta inte är någon överföring av marken, du är fortfarande fastighetsägare till den men din granne har rätt att nyttja den. Det är en stor skillnad jämfört med en fastighetsreglering vilket i sådana fall skulle innebära att din granne blir fastighetsägare till de 700 kvm som ni diskuterat.SammanfattningFör att du ska kunna överföra en del av din fastighet till din granne krävs alltså en fastighetsreglering som sker genom ansökan till lantmäterimyndigheten. Du kan däremot upplåta marken till din granne med nyttjanderätt eller arrende om du vill undgå en dyr fastighetsreglering. Det är dock en stor skillnad mellan fastighetsreglering och det senare alternativet. För att göra en marköverföring så att din granne blir fastighetsägare av de 700 kvm måste alltså en fastighetsreglering ske. Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du undrar över något mer!Vänligen

Vart vänder vi oss för att få hjälp med att skriva över pappas hus till mej och min syster?

2018-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min papa vill skriva över huset på mej och in syster. Vi vände oss till hans bank för att se om de kunde hjälpa oss med detta men fick till svar att de inte gör sådant längre. Vart vänder vi oss för hjälp?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Det finns lite regler om hur man gör när man ska skriva över eller överlåta ett hus och du hittar dem i jordabalken (JB). Exakt vad som gäller beror också på om ni ska få huset som en gåva eller om ni ska köpa huset. Jag utgår från att huset finns på en fastighet som din pappa äger och att du och din syster ska ta över hela fastigheten. Jag kommer först berätta vad ni måste göra enligt lag för att skriva över huset och men jag ger även lite tips på hur ni kan få hjälp med det. Ni kan också göra en hel del av det själva om ni vill.Köp av ett hus kräver ett skriftligt avtalSka ni köpa huset av er pappa måste ni göra ett skriftligt köpeavtal (JB 4 kap. 1 §). Avtalet sa innehålla information om följande- Fastighetsförteckning- Priset - Er pappa, angiven som säljare med namn och kontaktuppgifter- Dig och din syster, angivna som köpare med namn och kontaktuppgifter- Din och din systers andel i huset (t. ex. 50 % var)- Datum för köpeavtalet- Andra villkor som ni vill ska gälla för köpet- Er pappas och era signaturer- Signaturer från två vittnen Att ge en fastighet som gåva kräver också en skriftlig handlingSka du och din syster få fastigheten i gåva måste din pappa upprätta ett skriftligt gåvobrev (JB 4 kap. 29 §). Gåvobrevet ska innehålla information om följande- Fastighetsförteckningen - Formulering som tydligt visar att det är en gåva- Er pappa, angiven som gåvogivare med namn och kontaktuppgifter- Dig och din syster, angivna som gåvotagare med namn och kontaktuppgifter- Din och din systers andel i huset (t. ex. 50 % var)- Datum för gåvan - Andra villkor som ska gälla för gåvan - Om ni ger någon mindre kompensation i form av pengar, tar över lån eller liknande- Er pappas och era signaturer- Signaturer från två vittnen Du och din syster behöver skicka in köpeavtalet/gåvobrevet för ansökan om lagfartFör att du och din syster ska kunna registreras som ägare av huset måste ni söka lagfart inom tre månader efter att ni fått eller köpt huset. För att söka lagfart ska ny fylla i Lantmäteriets blankett för ansökan om lagfart. Den ska ni skicka tillsammans med gåvobrevet eller köpeavtalet i original till ett av Lantmäteriets kontor. Ni kan söka efter rätt adress här. Ni kan också använda Lantmäteriets onlinetjänst för lagfartsansökan.Det ni ska göra är alltså att…Upprätta ett skriftligt köpeavtal eller ett gåvobrev som innehåller all information i listorna här ovanför. Det går utmärkt att ordna med det här själva, så länge dokumentet är tydligt och innehåller all information. Vill ni ha professionell hjälp kan ni använda Lawlines avtalstjänst online för att få ett gåvobrev, eller ringa in till våra jurister för att få hjälp med ett köpeavtal. När ni har ordnat ett avtal eller ett gåvobrev ska ni skicka in en ansökan om lagfart till Lantmäteriet. Det går lätt att ordna själva och om ni undrar något om hur just lagfartsansökan funkar kan ni alltid höra av er till Lantmäteriet, så berättar de mer.Jag hoppas att detta har varit till er hjälp och att ni får ordning på överlåtelsen av huset. Lycka till!

Vem ansvarar för felaktiga uppgifter som lämnats i samband med köp av fastighet?

2018-06-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, vi har köpt en helt ny fastighet. Vi har nu fått meddelande av Skv att tomtarean är 15% mindre än vad vi fick information om vid köpet av mäklaren. Enl Skv´s fastighetsregister hämtar de sina uppgifter från Lantmäteriet. Min fråga är... Är det säljarens ansvar att ge korrekta uppgifter ang tomtarea eller är det vi som köpare som är skyldiga att kontrollera att tomtarean stämmer? Tacksam för svar. Med vänlig hälsning!
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan besvaras med regler som finns i jordabalken (JB). Vem ansvarar för felaktiga uppgifter som lämnats i samband med köpet? Enligt 4 kap. 19 § JB svarar säljaren för två typer av fysiska fel i fastigheten: 1. Fel som inte var möjliga upptäcka vid köparens besiktning av fastigheten. Eftersom köparen är skyldig att undersöka fastigheten före köpet så får köparen stå för fel som var möjliga att upptäcka vid besiktningen. 2. Fel som består i att fastigheten avviker från uppgifter om fastighetens egenskaper som lämnats i köpekontraktet eller i samband med köpeförhandlingarna. Det rör sig alltså om ett ansvar för felaktiga uppgifter. Om säljaren har lämnat en tydlig uppgift om fastighetens egenskaper så är inte köparen skyldig att närmare undersöka uppgiften. En tydlig uppgift om fastigheten kan på så sätt liknas vid en garanti som gör att köparen får åberopa en avvikelse från uppgiften som fel även om avvikelsen var möjlig att upptäcka vid köparens besiktning av fastigheten. Detta gäller dock inte för uppenbart felaktiga uppgifter. I ditt fall är alltså frågan om säljaren ansvarar för mäklarens felaktiga uppgift om tomtytans storlek. I tidigare rättsfall har högsta domstolen ansett att säljaren ansvarar för uppgifter om tomtytan som lämnas av mäklare i annonser, fastighetsbeskrivningar och prospekt. I ett av fallen hade uppgifterna dessutom bekräftats muntligen av säljaren. Inte i något fall ansågs köparen skyldig att kontrollera uppgifternas riktighet. Om säljaren ansvarar även i ditt fall beror på hur tydliga uppgifter som har lämnats av mäklaren. Sannolikt ansvarar säljaren för uppgifter som har lämnats i sådana prospekt och fastighetsbeskrivningar som legat till grund för köpet. Om uppgifterna dessutom bekräftats muntligen av säljaren så är det inget tvivel om att säljaren ansvarar. Sammanfattningsvis gäller alltså att ju fler och tydligare uppgifter som har lämnats desto sannolikare är det att säljaren kan hållas ansvarig för fel i fastigheten. Vilka krav kan du framställa mot säljaren? Om en felaktig uppgift har lämnats har du rätt att kräva prisavdrag. Detta innebär i praktiken att säljaren blir skyldiga återbetala en del av betalningen. Prisavdraget bestäms genom en jämförelse mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick vid tidpunkten för tillträdet. Frågan är m.a.o., vad fastigheten hade varit värd om uppgiften om tomtytan hade varit sann jämfört med fastighetens värde pga. att uppgiften är felaktig. Exempel på hur prisavdrag beräknas: Om fastigheten vid tillträdet var värd 1 000 000 kr i avtalsenligt skick och 900 000 kr i felaktigt skick så ska priset sättas ned till 9/10 av priset. Detta innebär at 1/10 av priset ska återbetalas av säljaren. Om den felaktiga uppgiften har gett upphov till utgifter för dig så kan du dessutom kräva ersättning för dessa av säljaren.Dessa regler finns i 4 kap. 19 § JB.Glöm inte att reklamera! Enligt 4 kap. 19 a § JB måste du påtala felen för säljaren inom skälig tid. Du bör därför påtala felen så för säljaren så snart du har bestämt dig för vilket/vilka krav du vill framställa. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Säljaren vill häva köpet eftersom denne menar att köpeskillingen angivits i SEK och NOK, men att den svenska valutakursen var felaktig, får säljaren göra det?

2018-05-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Kan en säljare av en fastighet som skrivit under köpebrevet, i efterhand hävda att hen inte fått hela beloppet betalt, häva köpet och hävda kontraktsbrott? Dra in kronofogden?Köpekontraktet skrev hos mäklare (sk. skrivningsuppdrag) och föregicks av sms konversation där köpesumma i NOK framfördes men köparen vill avvakta besök av mäklare för "värdering".Efter denna står i ett sms ett erbjudande från säljaren med beloppet i "X kr".Säljaren uppgav sen vid kontraktsskrivning att hen ville ha köpesumman angiven i Norska kronor. Detta accepterades av mig om jag också fick köpesumma i "kr" angiven. Så både svenska "kr" och norska "NOK" förekommer i texten. Det högre beloppet i SEK angavs av säljaren vid sittande bord, efter fråga. Hen vill nu inte kännas vid det beloppet (skrivet för hand) i köpekontraktet. Säljaren hävdar att "kursen" är fel. Köparen antog att summa var korrekt och motsvarade det som säljaren begärde. SEK beloppet såg rimligt ut så tyvärr gjordes ingen extra valutakurs-kontroll av köparen. Ny 1:a sida i kontraktet togs fram i efterhand med bara "kr", även denna signerad av säljare/köpare.Någon officiell valuta kurs från bank finns inte kontraktet.Köpebrev, slutlikvid etc. (påskrivna/bevittnade) innehåller bara den "nya" summan i svenska kronor.Säljaren hävdat nu också att "tillträdesdatum" ska gälla som kursdatum för SEK till NOK. Korrekt? Står inget om detta i köpekontraktet. Ny lagfart har beviljats.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret till frågeställningarna kan delas upp i fyra delar. I de följande kommer de fyra kärnfrågorna besvaras. Därefter följer en slutsats och en rekommendation.Har ett giltigt avtal ingåtts?För att köp av hus ska bli giltigt krävs att köpare och säljare ingår ett avtal med varandra. Ett sådant avtal är ett så kallat formalavtal, vilket innebär att avtalet måste ha en viss form för att det ska bli giltigt och för att köpet av huset därmed ska bli gällande. Enligt 4 kap. 1 § första stycket (1970:994) jordabalk är de krav som ställs upp för att avtal ska bli giltigt vid köp av fast egendom följande: - Avtalet ska upprättas i skriftlig köpehandling - Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen - Handlingen ska innehålla uppgift om köpeobjektet samt köpeskillingen - Det ska finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen,Ett bindande avtal uppstår alltså först då båda parter har undertecknat köpehandlingen, under förutsättning att även övriga ovanstående moment är uppfyllda. Om något av dessa fyra moment inte är uppfyllt, har säljare och köpare inte ingått ett giltigt avtal om köp av fastighet (4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). Av din fråga framgår det att köpehandlingen är skriftlig, den har undertecknats av er båda, det framgår uppgift om pris, samt bör (eftersom handlingen upprättats av mäklare) uppgift om köpeobjektet framgå och köpehandlingen bör innehålla en överlåtelseförklaring.Ni har sålunda ingått ett giltigt avtal.Kan säljaren häva köpet?Säljare av fastighet kan häva överlåtelsen i det fall köparen är i dröjsmål med köpeskillingen. Huruvida du är i dröjsmål är svårt att säga. Antingen får man anföra att du är i dröjsmål för att du inte erlagt betalningen (om så är fallet), eller så får man anföra att du inte är i dröjsmål eftersom köpeskillingen är tvistig. Jag stannar för det senare, du är alltså inte i dröjsmål. Dessutom krävs det att säljaren gjort förbehåll i köpehandlingen om rätten att häva köpet. I detta fall måste det framgå av båda köpehandlingarna att sådant förbehåll finns, eftersom ni nyttjat två köpehandlingar. Vilket pris ska gälla?Förvisso framgår det av frågan att pris har angivits i köpehandlingen. Det framgår emellertid även att ni nyttjat två köpehandlingar, nämligen dels köpekontrakt och dels köpebrev. Av fråga framgår att det anges två olika valutor (två olika köpeskillingar) i köpekontraktet. Emellertid anges enbart en köpeskilling i köpebrevet. Man skulle sålunda kunna anföra att det är fråga om motstridiga köpehandlingar. Detta föranleder avtalstolkning. Av rättsfallet NJA 2016 s. 689 framgår, att köpekontraktet utgör den grundläggande köpehandlingen. Det är redan genom kontraktet som parterna träffar ett bindande överlåtelseavtal, och kontraktet får normalt ses som ett uttryck för parternas gemensamma avsikt. Det gäller särskilt i de på grund av formkraven obligatoriska delarna. Vanligen innehåller köpekontraktet också alla de väsentliga avtalsvillkoren, medan köpebrevet har som huvudsaklig funktion att utgöra ett avslut på köpet.Detta innebär att köpekontraktet som regel bör läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet. Det kan dock av omständigheterna framgå att parterna har avsett att ändra eller precisera avtalet genom köpebrevet (jfr NJA 1982 s. 691). Detta skulle i förevarande fall föranleda att uppgifterna i köpebrevet ska ligga till grund för bestämmande av köpeskillingen. Det blir i sådana fall en ren avvägning av parternas vilja som får avgöra köpeskillingen. Av uppgifterna i frågan är min inställning, att summan som angivits i SEK är den korrekta. Detta eftersom säljaren angivit denna. Dessutom får bevisbördan (den som ska bevisa något) ligga på säljaren i detta fall avseende att summan i NOK är korrekt, eftersom denne påstår det.Alternativt kan man anföra, att det inte anges motstridiga uppgifter i köpehandlingarna, eftersom SEK anges i båda köpehandlingarna, men NOK enbart i köpekontraktet. Även i sådana fall bör summan i SEK vara korrekt.Ska datumet för tillträde avgöra valutakursen?Detta får vara en efterhandskonstruktion av säljaren. Eftersom det inte framgår av köpehandlingarna får det sålunda vara kursen vid det tillfälle köpekontraktet undertecknades. Eftersom summan i SEK bör vara den korrekta, är detta emellertid inte relevant.SlutsatsNi har upprättat ett giltigt avtal för köp av fastighet. Säljaren kan inte häva köpet, eftersom du inte kan anses vara i dröjsmål med betalningen. Oavsett om man ser det som att köpehandlingarna innehåller motstridiga uppgifter bör summan i SEK vara den korrekta.RekommendationJag rekommenderar att du kontaktar säljaren för att informera denne om dessa uppgifter. Skulle säljaren fortsättningsvis inte vara inställsam till att du ska erlägga köpeskillingen i SEK, bör du kontakta en jurist. Lawlines jurister kan bistå dig vid eventuell framtida tvist.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

4 syskon äger ett hus och det ena syskonet vill bli utköpt - vilket värde utgår man från?

2018-06-16 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |4 syskon äger ett hus. Det ena syskonet har bott i huset i över 4 år. Nu vill det ena syskonet bli utköp. Är det taxeringsvärdet som gällde då eller är det så att en mäklare måste komma, uppskatta värdet som är nu och bli utköp för det nya taxeringsvärdet?Syskonet som bott i huset har skött allt, betalat skatter och renoverat en del. Borde inte de räknas bort från värdet?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Det finns inga särskilda regler som reglerar hur mycket syskonet ska köpas ut för. De tre syskonen som är kvar kommer få det fjärde syskonets andel av huset genom ett avtal som de upprättar. De exakta villkoren för avtalet kommer de överens om själva. Det gäller även för priset. Däremot finns det lite saker som syskonen ska tänka på när de kommer överens om detta. Taxeringsvärdet ligger under marknadsvärdet och används oftast inte som utgångspunktFör det första är taxeringsvärdet inte detsamma som marknadsvärdet och det är inte alltid bästa grunden för att bestämma priset för en hel eller en del av ett hus. Taxeringsvärdet ska ungefär motsvara 75 % av det sannolika marknadsvärdet för hus i samma område två år innan taxeringsvärdet fastställdes. Detta kan du läsa mer om hos Skatteverket. Vill syskonen utgå från taxeringsvärdet är det självklart möjligt att göra det, men de måste vara medvetna om att taxeringsvärdet sannolikt ligger en bit under vad de skulle få för huset om de säljer det. Marknadsvärdet är vanligare och kan fastställas genom en professionell värderingDet kan därför vara lämpligare att utgå från marknadsvärdet. Det är alltså ungefär vad syskonen skulle kunna få ut om de istället säljer huset idag. För att ta reda på marknadsvärdet kan det vara lämpligt att syskonen anlitar en mäklare som gör en värdering av huset. Skulle de ha svårt att komma överens kan syskonen anlita två mäklare som är oberoende av varandra som får göra var sin värdering. Syskonen kan då utgå från ett medelvärde av de två värdena. Det går att ta hänsyn till mer än marknadsvärdet för att det sa kännas rättvistNär syskonen kommit överens om hur de ska värdera huset ska de också komma överens om hur stor andel av värdet som syskonen som vill bli utköpt äger. Äger syskonen lika stor andel, alltså 25 % var? Då kanske en lämplig summa är 25 % av marknadsvärdet. Det kan ändå vara lämpligt att ta hänsyn till andra saker när syskonen kommer överens om summan. Som du beskriver det har ett av syskonen tagit ett mycket större ekonomiskt ansvar för huset de senaste åren och till exempel bekostat olika renoveringar. Renoveringarna kanske i sin tur har gjort att marknadsvärdet har ökat under åren. I så fall kan det kanske kännas mer rättvist för syskonen om de tar med det i beräkningen. Detta är dock något som syskonen måste komma överens om sinsemellan och det finns inga lagar som bestämmer hur mycket eller lite syskonet ska bli utköpt för.Sammanfattningsvis kan jag alltså inte ge något exakt svar på frågan. Taxeringsvärdet är som regel lägre än det faktiska marknadsvärdet och vanligtvis utgår man från marknadsvärdet. Det an därför vara bra att anlita en eller två mäklare som får värdera huset. Äger syskonen lika stor andel var kan det vara lämpligt att köpa ut syskonet för en fjärdedel av marknadsvärdet. Dock kan syskonen uppleva att det är rättvisare om de också tar hänsyn till att en av dem har tagit ett större ekonomiskt ansvar för huset än de andra. Det finns inga regler som bestämmer vad de kan eller ska komma överens om, utan syskonen måste försöka diskutera och komma fram till villkor som de alla känner sig nöjda med. Jag hoppas att du känner att du har fått lite mer klarhet i vad som gäller. Kommer du på några fler frågor är det bara att skriva till oss igen. Behöver du eller någon du känner mer hjälp med en överlåtelse av ett hus? Då är du välkommen att kontakta våra jurister.Vänliga hälsningar,

​Blir en uthyrning av villa på en jordbruksfastighet en uthyrning av en privatbostad?

2018-06-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi avser att hyra villa på jordbruksfastighet. På denna gård bor ägarna i ett hus och det andra ska hyras ut till utomstående (vi).Har jag förstått det hela rätt blir detta klassat som näringsfastighet eftersom ingen anhörig ska bo i villan då det annars skule vara privatbostad.Gäller olika regler om hyresgästens rättigheter mellan näringsfastighet-privatbostad?
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!Uthyrning av privatbostadI Jordabalken (JB) 12 kap 1 § anges vilka typer av hyresavtal som ska gälla privatbostäder. Jordabalkens 12 kapitel (även kallad Hyreslagen) reglerar inte arrendeavtal på jordbruksfastigheter. För att det ska ses som något annat än en privatbostad krävs att ändamålet med jorden runtomkring är att den ska nyttjas som jordbruk. Det gäller olika regler vid hyra av privatbostad och av näringsfastighet. Men om ni i detta fallet ska hyra villan utan syfte eller avsikt att bruka jorden runtomkring kommer hyresavtalet anses gälla en privatbostad. Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Lokalhyresavtal uppsagt pga. ombyggnation

2018-06-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Bedriver en butik i en galleria sen 2014 har löpande avtal med 3 månaders uppsägningstid.för ett tag sedan flaggade hyresvärden att gallerian ska byggas om till ett enda stor butik och att jag kommer behöva flytta min verksamhet, både jag och hyresvärden har letat efter lämpliga lokaler utan att hitta nåt som passar.Gallerian gapar tom i övrigt så jag är i princip den enda som drabbas. (finns lite andra verksamheter i fastigheten men de är bara drabbade av ombyggnaden och behöver inte lämna sina lokaler)jag behöver lämna då min butiksyta är mitt i gallerian.Verksamheten är mitt enda inkomst källa i dagsläget och omsättningen har legat på ca 1,2 milijoner 2014, 1,7 2015 och 1,5 2016 jag plockar ut en lön om ca 350000 / årHyresvärden behöver min lokal tom den 1/7 och jag har för tillfället ingen annan stans att bedriva verksamheten (möjligtvis kan jag bedriva en del av verksamheten hemifrån) web handel och vissa företagskunder men en stor del av omsättningen kommer att försvinna. Jag kommer inte klara företagets ekonomi enbart på web och vissa företagskunder som jag kan då ombesörja hemifrånVad är rimligt skadeståndskrav jag kan sätta mot hyresvärden ( nu har de erbjudit sig att betala 9 månadshyror som i runda slängar är 55000kr ex moms) detta motsvarar ca 2 månaders intäkter som vi har från butiken.Behöver så utförlig och bra formulerat som möjligt så att jag kan vidarebefordra detta till hyresvärdenGärna också vilka alternativ jag har
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Indirekt besittningsskydd och ersättningsskyldighetI egenskap av lokalhyresgäst har du ett indirekt besittningsskydd eftersom du innehaft lokalen i mer än 9 månader. Att du har indirekt besittningsskydd innebär att du har rätt till ersättning om hyresvärden sagt upp avtalet och inte vill förlänga det eller om du inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. (12 kap. 57 § 1 st. JB) Undantag från det indirekta besittningsskyddet föreligger dock om huset ska genomgå en sådan större ombyggnation att du uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen, du som hyresgäst har då inte rätt till ersättning. För att hyresvärden inte ska bli ersättningsskyldig krävs dock att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig som hyresgäst alternativt att hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra pga. ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom 5 år från villkorets tillkomst. (12 kap. 57 § 3 st JB) Det sistnämnda innebär att en ombyggnadsklausul kan tas in i hyreskontraktet men att den endast skyddar hyresvärden mot ersättningsskyldighet under 5 år.Huvudregeln vid ombyggnation är alltså att det indirekta besittningsskyddet inte gäller och att du som hyresgäst således inte har rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att hyresvärden anvisar dig till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om så däremot inte är fallet gäller det indirekta besittningsskyddet och du har rätt till ersättning.Den lokal som hyresvärden anvisar dig till behöver dock inte vara exakt likvärdig med den tidigare lokalen men den måste vara godtagbar på så sätt att du ska kunna bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyran kan således vara annan än för den tidigare lokalen. Avgörande för om en ersättningslokal är godtagbar är att ersättningslokalen ska ha likartade förutsättningar för hyresgästen att bedriva sin verksamhet som i nuvarande lokal utifrån läge, storlek och utformning. (Göta HovR 150309, T 11-14 resp Svea HovR 140520, T 10009-12) För att kunna avgöra om ersättningslokalen är godtagbar kan man ta hjälp av Hyresnämnden och få ett yttrande.Vad är ett rimligt ersättningskrav?Förutsatt att det indirekta besittningsskyddet gäller enligt ovan (dvs. hyresvärden har inte anvisat dig till en godtagbar ersättningslokal och det finns ingen ombyggnadsklausul i avtalet) har du som hyresgäst enligt lag rätt till ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. (12 kap. 58b § JB) Vad du kan framställa för ersättningskrav beror alltså av vilken hyra du har haft enligt avtalet, inte vad du har haft för intäkter. Att hyresvärden går med på att betala 9 månadshyror är alltså för lågt. Du har enligt lag rätt till ersättning för 12 månadshyror. Det krävs inte att du behöver visa att du lidit någon skada för att du ska ha rätt till denna ersättning.Vidare av bestämmelsen följer att om hyresgästen genom uppsägningen orsakats en förlust som inte täcks av ersättningen enligt ovan så ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Här krävs det alltså att du kan visa att du lidit skada som är större än en årshyra. Ersättningen kan då ökas till att exempelvis även omfatta skada pga. hinder i den verksamhet som du har bedrivit i lokalen. Ersättningen beror även på om du kan fortsätta verksamheten i annan lokal eller om du tvingas lägga ned verksamheten. Här har du två alternativ:1. Du flyttar din verksamhet någon annanstans – då beräknar man skadeståndet efter vad det kostar att flytta (t.ex. flyttkostnader, värdeminskning, du fått stänga ned verksamheten under viss tid, du behöver annonsera att ni nu finns någon annanstans, nya visitkort osv.) 2. Du hittar ingenstans att flytta och tvingas lägga ned verksamheten – då beräknar man skadeståndet efter en marknadsvärdering och ser då alltså till vad verksamheten är värd.Hyresvärden har dock rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som blir billigast om båda alternativ är möjliga. Om verksamheten exempelvis går väldigt dåligt så kan inte hyresgästen välja att flytta och dra på sig höga flyttkostnader för att därigenom kunna kräva högt skadestånd. Hyresvärden kan då säga att det hade varit bättre om hyresgästen la ner verksamheten eftersom den ändå ger så lite vinst. Och tvärt om: om hyresgästen haft möjlighet att flytta vilket hade kostat exempelvis 100.000 och verksamheten är värd 10 miljoner och hyresvärden väljer att lägga ner verksamheten så kan inte hyresgästen kräva skadestånd för verksamhetens värde. SammanfattningNär en lokalhyresgäst tvingas till avflyttning pga. ombyggnation gäller som huvudregel inte det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har därmed inte rätt till ersättning. För att så ska vara fallet krävs dock att hyresvärden kan anvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om hyresvärden inte kan anvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal och det inte finns någon ombyggnadsklausul i avtalet gäller det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har då rätt till ersättning. Minimiersättningen utgörs av en årshyra vilket hyresgästen har rätt till oavsett vad, hyresgästen behöver inte visa att denne har lidit skada. Om hyresgästen kan visa att denne har lidit skada som inte täcks av ersättningen för en årshyra är hyresvärden skyldig att ersätta skadan i skälig omfattning. Hur stort skadeståndet kan bli varierar alltså från fall till fall beroende på vad det antingen kostar att flytta verksamheten eller vad verksamheten är värd om en nedläggning av verksamheten blir aktuell.Hoppas detta besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om du är intresserad av efterföljande telefonrådgivning är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.seså bokar vi in en tid. Om något är otydligt får du också gärna höra av dig på min mail.Med vänlig hälsning,

Köparens dröjsmål med betalning och säljarens rätt att häva fastighetsköpet

2018-05-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vid fastighetsköp. Hur lång tid anses det vara för att dröjsmål med betalning av slutlikvid för fastigheten ska vara väsentligt? Och att säljaren därmed har rätt att häva köpet och innehålla hela handpenningen som skadestånd?
Christoffer Thorell |Hej!Tack för att du hör av dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar hur lång tid som ska ha passerat innan köparen anses vara i sådant dröjsmål med betalningen att säljaren har rätt att häva fastighetsköpet samt ta handpenningen som skadestånd på grund av köparens avtalsbrott.Regler kring fastighetsköp finns i Jordabalken (JB). Säljarens möjlighet till hävningOm köparen hamnar i dröjsmål med betalningen kan säljaren ha rätt att häva köpet. En viktig förutsättning för detta är dock att det har gjorts ett så kallat hävningsförbehåll i köpehandlingen. Om det står i köpehandlingen att ett köpebrev ska upprättas så är det tillräckligt för att anse som ett hävningsförbehåll, (4 kap. 5 § JB). Har ett köpebrev redan upprättats så ska det finnas ett hävningsförbehåll i köpebrevet också, annars försvinner hävningsrätten i och med upprättandet av köpebrevet (4 kap. 6 § JB). Kravet på väsentlighetDu undrar också i din fråga vad som kan anses vara väsentligt dröjsmål med betalningen. Jag tolkar detta som att du tänker på kravet på väsentligt avtalsbrott som föreligger vid köp av bostadsrätter. Utöver hävningsförbehållet kan det tala till säljarens fördel om köparen var i sådant dröjsmål med betalningen att det utgör ett väsentligt avtalsbrott, (54 § köplagen). Detta är något som vanligtvis är ett krav när det gäller köp av bostadsrätter, och det finns ingen motsvarande bestämmelse i Jordabalken när det gäller fastigheter. Huruvida ett dröjsmål är ett väsentligt avtalsbrott eller inte bedöms ur ett objektivt perspektiv från fall till fall. Normalt sett utgör bristande betalning på tillträdesdagen ett väsentligt avtalsbrott. Men det är viktigt att påpeka att ett väsentligt avtalsbrott i sig självt inte räcker när det gäller fastigheter, utan där är det avgörande om det finns ett hävningsförbehåll i köpehandlingarna. Däremot är tillträdesdagen ett bra riktmärke för när säljaren är i sin fulla rätt att häva köpet.SkadeståndetOm säljaren kan häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen så har säljaren rätt till ersättning för den skada som uppkommit i samband med köparens avtalsbrott, (4 kap. 25 § andra stycket JB). Det är vanligt med en klausul i köpehandlingarna som innebär att säljaren får behålla handpenningen vid hävning och att detta utgör "skadeståndet". Skadeståndets storlek bestäms dock av storleken på den ekonomiska skada som säljaren drabbats av genom köparens avtalsbrott. Detta kan exempelvis vara förlusten vid en eventuell ny försäljning och ytterligare mäklararvoden. Det är viktigt att tänka på att säljaren måste ha gjort en tydlig hävningsförklaring till köparen för att ha rätt att kräva skadestånd.Utöver att häva köpet och kräva skadestånd kan säljaren kräva att köparen utan dröjsmål fullgör köpet jämte eventuell ränta, (4 kap. 25 § första stycket JB).Avslutande rådSäljaren ska börja med att kontrollera att det finns ett hävningsförbehåll i köpehandlingen, vilket det vanligtvis finns. Om en sådan klausul finns och köparen har begått ett avtalsbrott genom att dröja med betalningen så kan säljaren häva köpet och kräva skadestånd.Säljaren är i sin fulla rätt att häva köpet om hävningsförbehåll finns och betalning inte har skett vid tillträdesdagen. Säljaren borde alltså vänta in denna dag innan denne häver köpet. Säljaren kan inte begära något skadestånd innan hävningen av köpet. Vanligtvis kan handpenningen behållas som skadestånd, framför allt om det är avtalat i köpehandlingarna. Skadeståndets storlek är beroende av hur stor skada säljaren har lidit av köparens avtalsbrott.Säljaren borde undvika att upprätta ett köpebrev innan betalningen har kommit denne tillhanda. Om ett köpebrev redan finns så får man kontrollera om det finns något hävningsförbehåll i köpebrevet. Om det inte finns något hävningsförbehåll i köpehandlingen eller i köpebrevet, så har säljaren inte rätt att häva köpet oavsett hur lång tid som gått. I ett sådant fall får säljaren istället kräva full betalning jämte ränta motsvarande tiden för dröjsmålet. Hoppas att du fick svar på din fråga, och välkommen åter till Lawline.Ytterligare frågor?Om du undrar något annat är du välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha hjälp med att tyda köpehandlingar eller driva frågan så är du välkommen att höra av dig till mina kollegor här på Lawline via telefon.Med vänlig hälsning