Fullmakt vid kontraktskrivning av fastighet

2019-11-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar vem som har rätt att skriva under köpekontrakt vid försäljning av fastighet? Måste jag som säljare göra det eller kan jag ge mäklaren en fullmakt att skriva under i mitt namn?
Kathleen Ramos |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan ge en fullmakt till mäklaren för att skriva under ditt namn vid försäljning av din bostad. AllmäntNär man köper eller säljer en bostad så krävs det en skriftlig underskrift på kontraktet. Om man inte kan närvara för att skriva under alla papper så kan man lämna en fullmakt till någon som man litar på. Fullmakten ska vara skriftlig vid en bostadsaffär oavsett om det gäller en bostadsrätt eller en fastighet. Dock kräver en fullmakt i en fastighetsaffär två stycken vittnen som skriver under fullmakten. Man kan välja vilka två vittnen man vill och det spelar ingen roll vilka det är så länge de är över 15 år och inte lider av en psykisk störning.Fullmakt vid kontraktsskrivning och tillträde Om du inte kan närvara vid en kontraktsskrivning kan du lämna en fullmakt till vem du vill förutom mäklaren som är ansvarig för affären. En mäklare får aldrig agera som ombud i en kontraktsskrivning i en affär där han/hon är ansvarig mäklare. Däremot om du inte kan närvara vid tillträdet kan du lämna fullmakt till mäklaren. Nedan följer några exempel på personer som du kan lämna fullmakt till:- Förälder- Syskon - Kompis - PartnerMäklaren har ofta färdiga mallar för fullmakterOm du behöver en fullmakt och kanske inte vet hur den ska se ut så kan du be mäklaren att skicka en fullmakt till dig. Mäklarna har ofta färdiga mallar för fullmakter som innehåller allt som ska stå med för att fullmakten ska vara juridiskt bindande. Fullmakten ska sedan skrivas under av personen som inte kan närvara vid kontraktsskrivningen eller tillträdet. Den som ska skriva i den onärvarande personens ställe kan sedan ta med fullmakten till mötet eller så kan man scanna in och maila den till mäklaren i förväg om det handlar om en bostadsrättsaffär. Om affären gäller en fastighet så krävs det att fullmakten är i originalformat och tas med på mötet. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad kan hyresgästen begära av hyresvärden när det finns skadedjur i bostaden?

2019-11-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min man och jag har fått problem med möss i vårat hus som vi hyr. Vi har satt upp fällor och har lyckats fånga en hel del möss, men nu så har mössen tagit sig in i köket; bakom köksskåpen över diskbänken och lämnat både spån och musbajs efter sig på bänken. Och senast igår hittade även vi musbajs i våra besticklådor. Vi har ingen mat tillgänglig i lådorna. Hyresvärden har sagt att vi bara ska fortsätta med fällor, men vad har han för skyldigheter när det kommer till detta? Mvh
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser som reglerar din fråga hittar vi i 12 kap. Jordabalken (JB). I vilket skick ska bostaden vara?Som utgångspunkt så har du och din man som hyresgäster rätt att begära att er bostad är i ett sådant skick att det sett till den allmänna uppfattningen är i ett fullt brukbart skick (12 kap. 9 § och 15 § JB). Detta innebär att ni ska kunna begära att huset ska vara fritt från eventuell ohyra då detta anses utgöra en brist i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra innefattar enligt Hyresgästföreningen och Anticimex också skadedjur såsom råttor och möss. Vad kan ni begära att hyresvärden gör för att åtgärda problemet?Eftersom den bostad som du och din man hyr inte lever upp till det skick som ni ska kunna förvänta er så kan ni, i det fallet att er hyresvärd underlåter att avhjälpa skadedjuren, själva välja att avhjälpa bristen genom att exempelvis anlita skadedjursbekämpare vilket eran hyresvärd sedan får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Har ni rätt till nedsättning av hyran?Du och din man har rätt till nedsättning av hyran räknat från det att ni har påtalat bristen till eran hyresvärd och fram till det att felet avhjälps (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Ni har rätt till en skälig nedsättning vilket inte finns exakt preciserat utan Hyresgästföreningen menar att man sett till problemets omfattning behöver göra en bedömning i det enskilda fallet om vilken nedsättning som får anses skälig. En tabell för detta kan ni hitta här. SammanfattningAtt en bostad har problem med skadedjur och ohyra ses som en brist vilken måste åtgärdas av hyresvärden. Om hyresvärden inte avhjälper bristen kan du och din man själva anlita skadedjursbekämpning som er hyresvärd senare får bekosta. Ni har vidare rätt till nedsättning av hyran och denna får beräknas utifrån vad som sett till omfattningen av skadedjuren får anses vara skäligt. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fundering och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Ingår garderober i lägenhetsköp?

2019-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej! jag sålde min lägenhet nyligen men den som köpte den hävdar att mina garderob i sovrummet ska ingå i köpet fast jag har aldrig sa det. den garderob är en ikea pax som går att av monteras och flyttas utan att skada lägenhet eller något väg. det är inte fast i vägen. kan ni hjälpa tack!
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till vad som ingår i ett husköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. För att ett föremål ska ingå i ett fastighetsförvärv krävs att det utgör endera ett fastighets- eller byggnadstillbehör, 2 kap. 1-2§§ JB.ByggnadstillbehörFrågan är huruvida garderober utgör byggnadstillbehör eller inte. För att en inredningsdetalj ska anses som fast, och därmed ett byggnadstillbehör, kräver lagen att "det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden". Vad som sedan anses vara för stadigvarande bruk är inte vidare definierat i lagrummet annat än genom en uppräkningskatalog som inte ger allt för mycket vägledning.Svaret på frågan vad som således utgör "stadigvarande bruk" får sökas något djupare i rättskällorna. Att ett föremål tillförts en fastighet för stadigvarande bruk ska först ske genom en objektiv bedömning. Det är således inte uppfattningen hos den som försett byggnaden med föremålet som först och främst ska råda.Löst eller fast inmonteradeEn första gränsdragning som bör göras är om garderoberna varit löst stående eller fast inmonterade. I juridisk doktrin diskuteras att det inte får avse ett genomgripande ombyggnadsarbete att avskilja ett tillbehör för att det ska utgöra lös egendom och således inte byggnadstillbehör. En annan gränsdragning är att föremålet ska kunna anses ha en generell nytta, alla som brukar fastigheten ska kunna tänkas ha nytta utav föremålet.Sammanfattningsvis kan konstateras att de eventuella garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Åtminstone om inget annat påtalats senast vid visningen och att de inte kunnat avskiljas utan genomgripande ombyggnadsarbete. Garderober som inte är fast inmonterade bör härvid utgöra dubbletter och således utgöra lös egendom istället, dvs. inte byggnadstillbehör. "Lösa" garderober ska alltså inte ingå i ett husköp.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Ha det bra!Vänligen,

Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja

2019-10-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |1. BakgrundVi är 22 andelsägare till en oskiftad näringsfastighet i södra Lappland. Dödsbolagfart kommer snart att erhållas. Våren 2020 planerar vi att försöka sälja fastigheten. Det råder en oenighet bland andelsägargruppens företrädare.2. Frågan lyder :Kan e n minoritetsägare blockera en försäljning ?
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Er fråga regleras av samäganderättsagen.Huvudregeln är att varje åtgärd med fastigheten kräver samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Var och en av er delägare kan dock – förutsatt att ni inte avtalat bort denna möjlighet – vända er till tingsrätten på den ort där fastigheten är belägen, och begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. I detta fall är det endast om någon delägare visar synnerliga skäl för anstånd, som rätten kan neka sådan försäljning. Ett exempel på sådant synnerligt skäl är om det råder lågkonjunktur och marknadspriserna för fastigheter därför är oskäligt låga (6 § samäganderättslagen).Om ansökan om försäljning på offentlig auktion lämnas in till rätten kommer den att förordna en god man som håller i auktionen och därefter fördelar köpeskillingen och utfärdar ett köpebrev. Det är möjligt för varje delägare att i rätten yrka på att ett lägsta accepterat försäljningspris, varpå rätten ska förordna om ett sådant lägsta pris. Rätten är dock inte tvungen att sätta just det lägsta pris som yrkas av delägaren, utan kan exempelvis sätta det lägre om den anser att det yrkade priset är oskäligt högt (8–9 § samäganderättslagen).Värt att betona är att försäljning på offentlig auktion inte nödvändigtvis ger samma försäljningspris som om fastigheten säljs på annat sätt, exemplevis med hjälp av mäklarfirma. För sådan försäljning måste dock samtliga delägare vara överens.Avslutningsvis kan jag nämna att ansökningsavgiften i tingsrätten är 900 kr (förordningen om avgifter vid de allmänna domstolarna, Bilaga, Kategori A). Ni är också tvungna att betala de omkostnader som uppstår för försäljning på offentlig auktion (15 § samäganderättslagen).Vänligen

Överlåtelse av fastighet mellan bolag samt stämpelskatt

2019-11-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag har ett Holdingbolag som äger 1 fastighetsbolag samt ett bolag som bedriver reparation av bilar.nu ska jag avyttra fastighetsbolaget som äger 2 st industrifastigheter samt 1 villa som är upplåten som personalbostad, villan ska ej ingå i försäljningen av fastighetsbolaget, utan jag vill överlåta den till Holdingbolaget innan försäljningen av fastighetsbolaget. då vi fortfarande har behov av personalbostad.hur går jag tillväga och måste jag betala stämpelskatten?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB) och lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (LSI).Utredning Jag tolkar din fråga som att villan ifråga inte står på ofri grund utan även avser marken som byggnaden står på. Överlåtelser av fastigheter måste uppfylla vissa formkrav. Enligt 4 kap. 1 § JB ska köpehandlingen vara skriftlig, undertecknas av säljare och köparen samt innehålla uppgifter om köpeskillingen och att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Om formkraven inte följs är avtalet ogiltigt och om något annat avtalas utanför avtalet är de villkoren ogiltiga. Säljarens namnteckning bör även bevittnas för att möjliggöra beviljande av lagfart enligt 20 kap. 7 § JB. Enligt 20 kap. 1-2 §§ JB ska den som förvärvat en fastighet ansöka om lagfart inom tre månader efter att köpehandlingen upprättats. När det formenliga köpeavtalet undertecknats och lagfart beviljats är överlåtelsen slutförd. Enligt 1 & 4 §§ LSI ska stämpelskatt betalas bland annat vid köp av fastigheter. För aktiebolag är stämpelskatten 4,25 % och beräknas på hela tusentals kronor, något som följer av 8 § LSI. Skatten beräknas på det högre beloppet av köpeskillingen och det taxeringsvärde som registrerats året närmast före beviljandet av lagfart enligt 9 § LSI.Tillämpat på ditt nu aktuella fall kan vi konstatera att du kan överlåta villan från ditt ena företag till det andra i enlighet med de formkrav som styr överlåtelsen och att bolaget som köper fastigheten kommer få betala stämpelskatt om 4,25 %.HandlingsplanDet är svårt för mig att ge en konkret rekommendation i ditt fall eftersom jag inte har tillgång till relevanta uppgifter, förhoppningsvis hjälper uppgifterna ovan dig att fatta ett välgrundat beslut.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Vad har hyresgästen för rättigheter om det förekommer ohyra i lägenheten?

2019-11-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag bor tillsammans med min sambo i en lägenhet som vi hyr av privatperson. Vi har nu möss i lägenheten och har haft det den senaste månaden. Har vi rätt till hyresnedsättning? Även om fastigheten ägs av privatpersoner och inte en förening? Tack för svar!
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom du och din sambo hyr en lägenhet av en privatperson så blir privatuthyrningslagen i vissa fall tillämplig. Detta är i bl.a i frågor som rör uppsägningstid och liknande men eftersom denna lag inte reglerar bestämmelser om nedsättning av hyra kommer jordabalkens (JB) bestämmelser att bli aktuella (1 § andra stycket privatuthyrningslagen). Har ni rätt till nedsättning av hyran? Hyresvärden är ansvarig för att den bostad som ni bor i är i ett sådant skick att den är fullt brukbar för ändamålet sett till den allmänna uppfattningen (12 kap. 9 § och 15 § JB). För den period som bostaden är i ett s.k bristfälligt skick så har du och din sambo rätt till nedsättning av hyran (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande men innefattar även enligt Hyresgästföreningen och Anticimex även skadedjur som råttor och möss. Om du och din sambo har möss i bostaden så anses den alltså vara i bristfälligt skick och ni har då rätt till en nedsättning av hyran. Hur mycket kan ni begära att hyran ska sättas ned?Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att möss i lägenheten motsvarar en nedsättning på 25% per dygn men enligt de nya bestämmelserna behöver man göra en bedömning sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. En länk till denna tabell hittar du här. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps. Kan ni begära att hyresvärden avhjälper skadedjuren?Utöver nedsättning av hyra har ni även rätt att begära att eran hyresvärd avhjälper skadedjursproblemet. Om hyresvärden underlåter att avhjälpa problemet efter att ni har påtalat det har ni rätt att anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Det är dock vanligare att man i det fall hyresvärden underlåter att avhjälpa felet skickar in en ansökan till hyresnämnden som i sin tur ålägger hyresvärden att avhjälpa felet (12 kap. 11 § femte punkten JB). SammanfattningDu och din sambo har rätt till nedsättning av hyran för den period som er bostad har varit i bristfälligt skick på grund av skadedjur. Om er hyresvärd underlåter att avhjälpa felet kan ni ansöka hos hyresnämnden att ålägga er hyresvärd att avhjälpa det eller själva anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd sedan får bekosta. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Muntligt avtal vid fastighetsköp

2019-10-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är 4 syskon, jag vart lovad att köpa mitt föräldrahem men sen ändrade min syster sig för hennes dotter var intresserad av huset helt plötsligt, gäller inte hennes ord som muntligt avtal? Och kan hon bryta det som hon vill?
Alexander Hedblom |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I jordabalkens fjärde kapitel finns reglerna som gäller för fastighetsköp. Det finns fyra grundkrav för handlingen (så kallad köpehandling) vid köp av fastigheter. Det ska ange en specifik fastighet (exempelvis genom adress eller fastighetsbeteckning), köparen och säljaren ska skriva under handlingen, den ska innehålla priset för fastigheten och att säljaren överlåter egendomen på köparen. På grund av att dessa krav finns och att de måste vara uppfyllda för att ett köp ska vara giltigt blir inte ett muntligt löfte eller ett förköpsavtal bindande när det gäller just fastigheter/hus.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Köp och deklaration av jordbruksfastighet

2019-10-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hur går ett utköp av en delägare till en skogsfastighet till?Av specifikt intresse är:Skrivs köpebrev på sedvanligt sätt?Hur får man lagfart på den utköpta delen?Vilka skatter blir tillämpliga för respektive part?Hur deklareras utköpet för respektive part?
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!Jag kommer i det följande att besvara dina fyra frågor i den turordning du ställt dem.Varje fråga kommer att utgöra en rubrik där svar på respektive fråga lämnas under varje rubrik.Skrivs köpebrev på sedvanligt sätt?Det korta svaret är: Ja.Regler för fastighetsköp finns i jordabalken (JB). De lagregler som gäller för köp av fastighet gäller även vid köp av en fastighetsandel och även när fastigheten ifråga är en jordbruksfastighet.Vid fastighetsköp gäller vissa formkrav. Avtalet ska vara skriftligt, skrivas under av säljaren och köparen för hand, innehålla en uppgift om köpeskilling (pris) och överlåtelseförklaring, se 4 kap. 1 § JB.I jordabalken skiljer man på termen "köpehandling" och "köpebrev". Det är vanligt vid fastighetsköp att man upprättar två kontrakt. Först en köpehandling och sedan ett köpebrev när köparen betalar säljaren för fastigheten. I köpehandlingen anges alla villkor för köpet. Har man i köpehandlingen intagit en bestämmelse om att köpebrev ska upprättas, anses köpet villkorat av att köparen betalar köpeskillingen. Köpebrevet ska innehålla samma uppgifter som köpehandlingen för att ha rättsverkan som ett köpekontrakt.Hur får man lagfart på den utköpta delen?Man ansöker om Lagfart hos Lantmäteriet. Vem som ska stå för kostnaden av lagfartsansökan brukar regleras i köpehandlingen. Har köparen tagit lån av banken för att finansiera köpet brukar banken kunna ta på sig att ordna med lagfartsansökan. Till ansökan hos Lantmäteriet ska bifogas nödvändiga handlingar som styrker förvärvet. Står det i köpehandlingen att även ett köpebrev ska upprättas ska både köpehandlingen och köpebrevet skickas in. Är ni flera som ska ansöka om lagfart ska ansökan innehålla uppgift om hur stor andel i fastigheten som respektive person ansöker om lagfart, se 20 kap. 5 § JB. Vilka skatter blir tillämpliga för respektive part? Säljaren: Vinstskatt. Det finns särskilda regler vid delavyttring (försäljning av en fastighetsandel) och vid försäljning av en lantbruksenhet som omfattar både en näringsfastighet och en privatbostadsfastighet. Utförlig information om detta finns i Skatteverkets tillhandahållna broschyr: https://www.skatteverket.se/download/18.41f1c61d16193087d7f51d9/1561379940220/forsaljning-av-naringsfastighet-skv313-utgava18.pdfKöparen: Stämpelskatt. I samband med ansökan om lagfart jämför Lantmäteriet köpeskillingen mot taxeringsvärdet för föregående år. Stämpelskatten beräknas på det högre av beloppen. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent av köpeskillingen. För juridiska personen (aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar) är stämpelskatten 4,25 procent av köpeskillingen avrundad nedåt på hela tusentals kronor. Hur deklareras utköpet för respektive part?Säljaren: Säljaren ska redovisa resultatet av försäljningen på Skatteverkets blankett K7. En försäljning av en jordbruksfastighet kan innebära att säljaren måste göra vissa skattemässiga justeringar i den löpande redovisningen av den näringsverksamhet där fastigheten ingår. Den löpande verksamheten ska deklareras på Skatteverkets blankett NE. Om det på jordbruksfastigheten finns ett hus eller en villa som sålts och som inte ingår i näringsverksamheten, ska denna försäljning deklareras på Skatteverkets blankett K5. Köparen: Vid förvärv av en bebyggd näringsfastighet genom köp, ska utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag, se 19 kap. 4 § och 9 § 1 st. IL. Till en byggnads anskaffningsvärde inkluderas stämpelskatten. Detta förutsätter att fastigheten ingår i inkomstslaget näringsverksamhet. Värdeminskningsavdraget som ska göras och deklareras årligen beräknas enligt avskrivningsplan efter viss procentstats per år på byggnadens anskaffningsvärde, se 19 kap. 5 § IL. Lycka till!