Restaurangs hänvisande av gäster till annan hyresgästs toalett

2019-05-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |En resturang/café med uteplats och vin/ölrättigheter hänvisar gästerna att gå på en toalett, till en lokal, som hyrs av en annan hyresgästen som betalar hyra för sin verksamhet. Är det ok?
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns framförallt två frågor som blir aktuella i situationen du beskriver här, nämligen tillåtligheten i att hänvisa gäster till annans toalett, och förenligheten med alkoholtillståndet att gå till en annan lokal.Det följer redan av hyra som koncept att det är hyresgästen som disponerar över hur den hyrda egendomen används (12 kap 1 § jordabalken). Hyresgästen bestämmer således vilka som ska få nyttja lokalens toalett och inte (det kan förvisso uppstå vissa frågor mellan hyresgästen och dennes hyresvärd rörande användandet av lokalen — se t ex 12 kap 23 § 2 st jordabalken — men sådana frågor ligger utanför din frågeställning och är högst sannolikt inte heller aktuella för hyresgästen i ditt fall), och andra företag och besökare får inte använda toaletten utan lov.Även om lov finns att använda toaletten, måste det finnas serveringstillstånd på platsen för att få ta med alkohol dit. Serveringstillstånd meddelas för ett visst avgränsat utrymme, och kan endast avse utrymmen som disponeras av tillståndshavaren. Tillstånd kan således inte meddelas för de ytor där toaletterna ligger (8 kap 14 § alkohollagen). Även om gästerna tillåts använda grannhyresgästens toaletter får alltså alkoholen inte tas utanför det område som omfattas av serveringstillståndet.Vänligen,

Krav på medborgarskap vid fastighetsköp

2019-04-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan rysk medborgare som bor i Ryssland köpa fritidshus i Sverige?
Narin Banaee |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Krav på medborgarskap vid köp av fritidshus i Sverige?Det finns inget krav på att man måste vara svensk medborgare eller ha ett svenskt personnummer för att man ska kunna köpa bostad eller fritidshus i Sverige. Du kan alltså köpa dig ett fritidshus i Sverige, trots ditt ryska medborgarskap. Observera däremot att Lantmäteriet inte har tillgång till personuppgifter för utländska medborgare. Detta innebär att när du ska ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att bli registrerad som ägare på fastigheten behöver du kunna styrka bland annat din ålder. Förslagsvis kan du skicka in en kopia på ditt pass eller ett personbevis utfärdat i Ryssland. Jag hoppas att du har fått hjälp med din fråga och du är välkommen att återkomma om du har fler funderingar!Vänliga hälsningar,

Hjälp med att kontrollera avtal

2019-04-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan ni hjälpa till med att se om ett avtal kring samägande vid husköp ser bra ut eller om det finns eventuella fallgropar?
Emmy Rosendahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du vill ha hjälp med att titta på ett specifikt avtal eller få mer kvalificerad juridisk rådgivning kan du boka tid med en jurist på vår hemsida (här.) Om du fyller i dina kontaktuppgifter och berättar kort vad det gäller, precis som du gjort här, kommer en av våra jurister kontakta dig så snart som möjligt. Du kan även ringa oss på 08-533 300 04 mellan 10 och 14 måndag till fredag. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga och att vi kan hjälpa dig vidare! Vänligen,

Meningsskiljaktighet om samägd fastighet

2019-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har ärvt en sommarstuga tillsammans med min bror. Jag vill sälja men det vill inte han. Snarare vill han köpa ut mig men då säkert inte till högsta marknadspris.Om vi inte kommer överens undrar jag vad jag göra rent legalt för att komma vidare?
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras huvudsakligen av samäganderättslagen, och i någon mån av fastighetsbildningslagen (FBL).Som huvudregel gäller att varje åtgärd som vidtas med fastigheten kräver att ni är överens (2 § samäganderättslagen). När samägare inte är överens kan de dock i vissa fall vända sig till tingsrätten. Du kan bland annat vända dig till rätten, och ansöka om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Rätten ålägger då en god man att ombesörja auktionen (8 § samäganderättslagen). Genom denna lösning kan det möjligen vara lättare för dig att erhålla ett marknadspris.Ett annat alternativ för samägare som inte kommer överens är att ansöka om att rätten ska förordna en god man att förvalta fastigheten under viss tid. Den goda mannen ska då inom ramarna för förordnandet agera för er delägares bästa. Delägarna kan givetvis under förordnandet komma överens om att återta förvaltningen, och genom anmälan till tingsrätten se till att den goda mannens förordnande upphör (3–5 § samäganderättslagen).Möjligen kan klyvning av fastigheten vara aktuellt. Då delas fastigheten upp i mindre fastigheter, varav delägarna tar varsin. Hur lämpligt det är beror dock i viss mån på hur fastigheten ser ut. Det lär säkert därtill vara mer i ditt intresse att sälja fastigheten än att klyva den. Det är inte heller säkert att din bror vill att fastigheten klyvs (11 kap 1 § FBL. Se även 7 § samäganderättslagen).Det är ofta lättare för alla parter att lösa en meningsskiljaktighet i sämja. Om så inte visar sig möjligt i ert fall har jag förhoppningsvis nu kunnat ge dig en bra bild av vilka åtgärder du i det fallet kan vidta.Vänligen,

Kan en person från ett annat land få bolån på en bank i Sverige för en fastighet i Sverige?

2019-04-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan en person från ett annat land få bolån på en bank i Sverige för en fastighet i Sverige? (Jag är svensk. Bosatt i UK men snart i Sverige. Min man är brittisk och bosatt i UK (och kommer så vara den närmsta tiden) utan svenskt personnummer. Vi vill köpa ett hus i Sverige med bolån i Sverige, men bankerna säger nej eftersom min man inte har ett svenskt personnummer.)Hänvisa gärna till vilken/vilka paragraf(er) svaret finns. Tack på förhand
Malcolm Hamilton |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Bolån regleras genom avtal. Det finns inga lagar i Sverige som hindrar utlänningar från att teckna bolån i Sverige. Avtalsfrihet gäller och banker får teckna avtal med vem som helst, med undantag för vissa, t.ex. minderåriga. Det finns alltså ingen rättsligt som hindrar dig och din man från att teckna bolån, utan det är förmodligen bankens interna policy. Vanligtvis brukar banker inte vilja låna ut till utländska medborgare som inte är bosatta i Sverige, då dessa vanligtvis saknar tillgångar i Sverige som kan användas som säkerhet. Jag hoppas du fick svar på din fråga och att allt löser sig för er.Vänligen,

Kombinerat hyres- och köpeavtal

2019-04-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Är det möjligt att kombinera ett hyres- o köpeavtal för ett hus som ännu ej är avstyckat från omkringliggande åkermark? Eller går det att köpa ett hus som änne ej är avstyckat?
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Då din fråga handlar om avstyckning, hyresavtal och förvärv blir jordabalken (JB) samt fastighetsbildningslagen (FBL) tillämpliga. Hus eller fastighetTill en början kommer jag att skilja på hus och fastighet då äganderätten till ett hus utan tillhörande mark inte räknas som en fastighet enligt 1 kap 1 § JB. Enligt bestämmelserna i 10 kap 1 § JB är det fullt möjligt att äga ett hus på en tomt som man arrenderar för bostadsändamål, så kallat bostadsarrende. Huset kommer då att klassas som lös- och inte fast egendom. För att äga fast egendom måste rekvisitet i 1 kap 1 § JB om att fast egendom är jord som är indelad i fastigheter uppfyllas. Förtydligat är ett hus som även står på mark som du äger att ses som fast egendom. Hyres- och köpeavtalDå din fråga till viss del gäller avstyckning kommer jag i fortsättningen att utgå ifrån att du vill förvärva hela fastigheten vilket gör att bestämmelserna i JB blir tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att ett godkänt fastighetsförvärv ska anses ha ägt rum. Parterna måste upprätta köpekontrakt enligt bestämmelserna i 4 kap 1 § JB som bland annat ska innehålla uppgifter om köpeskilling och överlåtelseförklaring. För att besvara din fråga om huruvida man kan kombinera ett hyres- och köpeavtal har Högsta Domstolen i praxis uttalat sig om att sådana kombinerade avtal inte är giltiga om köpet blir beroende av att hyresavtalet under en längre tid ska bestå. Detta har att göra med bestämmelsen i 4 kap 4 § JB som gör villkorade avtal som överstiger en tid om två (2) år ogiltiga. Har du ett villkorat köp på mindre än två år är det enligt lag giltigt så länge formkraven är uppfyllda. Avstyckning är enligt 2 kap 1 § FBL en typ av fastighetsbildning. I ditt fall då du vill köpa en fastighet med bostadshus på som ännu inte är avstyckad blir bestämmelsen i 4 kap 4 § 2 st. JB tillämplig, om vissa undantag vid villkorligt köp. Med detta menas att ett köp kan komma till stånd innan fastighetsbildning har ägt rum om ansökan om fastighetsbildning sker inom viss tid efter förvärvet. Att beslutet därefter tar längre tid än två år gör inte köpekontraktet ogiltigt. SlutsatsSom svar på dina frågor gå det att kombinera ett hyres- och köpeavtal så länge formkraven i 4 kap 1 § JB är uppfyllda samt att fastighetsförvärvet inte är beroende på ett hyresförhållande som överstiger två år. Det är även möjligt att förvärvarna en fastighet trots att fastighetsbildning inte redan har ägt rum så länge ansökan om fastighetsbildning sker inom viss tid efter fastighetsförvärvet. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur uppkommer äganderätt till en fastighet?

2019-03-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min fru äger ett hus där vi bor tillsammans. Nu har vi beslutat att bli särbo fast vi fortfarande är gifta. Jag tänkte hyra en lägenhet i stan och skriva mig där. Min fru bor kvar i huset. Har jag förlorat något av mitt ägande av huset om jag flyttar från huset och skriver mig på en annan ort? Är vi s.a.s. fortfarande likvärdiga ägare?
Elin Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag utgår från att huset är tillbehör till en fastighet enligt 2 kap 1 § jordabalken. Därför kommer jag använda benämningen fastighet när jag talar om huset. Det korta svaret på din fråga är: Nej, du förlorar inte din äganderätt i fastigheten genom att flytta ifrån den. Äganderätten till en fastighet uppkommer genom att en giltig fångeshandling upprättas. Det kan t.ex vara fråga om ett köpebrev eller gåvobrev (4 kap 1 § och 4 kap 29 § JB). Huruvida du flyttar ifrån fastigheten och skriver dig någon annanstans har ingen rättslig påverkan när det gäller vem som faktiskt är ägare. Fastighetsöverlåtelser är speciella på det sättet att det finns uppställt strikta regler för hur överlåtelser måste gå till. En skriftlig handling ska upprättas. Den ska innehålla uppgift om vad fastigheten kostar, en förklaring att fastigheten överlåts från säljaren till köparen och undertecknande av säljaren och köparen (4 kap 1 § JB första stycket). Anledningen till att dessa krav är uppställda är att fastighetsköp ofta innebär stora investeringar som involverar mycket pengar. Därför är det bra med extra strikta regler rörande hur fastigheter kan överlåtas från en ägare till en annan. Eftersom ni äger fastigheten tillsammans utgår jag från att ni båda står på lagfarten. Lagfart ska nämligen sökas av den som förvärvat äganderätt till fastigheten, d.v.s. du och din fru tillsammans (20 kap 1 § första stycket JB). Den som senast sökt lagfart är fastighetens ägare (22 kap 1 § JB). Regeln ger uttryck för att du och din fru är ägare. För att ägandeförhållandena ska förändras krävs att en fångeshandling upprättas mellan dig och din fru så som jag beskrivit ovan. Hoppas du har fått svar på din frågaMed vänliga hälsningar

Kan en hyresvärd hålla visning av en hus utan att hyresgästen vill det?

2019-03-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Tjena! Det är som så att min hyresvärd ska sälja sitt hus vi hyr. Hyresvärden vill ordna visningar i huset jag hyr utan min tillåtelse är detta tillåtet? hur ser lagen ut på detta? Får hyresvärden göra så fast jag inte vill ha några visningar medans jag håller på att flytta själv? Jag känner mig överkörd och stressad av detta
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller hyresgästs skyldighet att visa ett hus. Hyresgästers skyldigheter regleras främst i 12 kap. jordabalken (JB). Mitt svar kommer således utgå från det lagrummet. Upplysningsvis benämns hus som hyrs ut i sin helhet eller delvis för lägenhet i 12 kap. JB.En hyresgäst är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när den är ledig till uthyrning. Detta innebär att hyresgästen är skyldig att låta hyresvärden visa lägenheten för en potentiell ny hyresgäst. Däremot är hyresgästen inte skyldig att själv visa lägenheten (12 kap. 26 § JB).Du uppger dock i din fråga att huset nu ska säljas. Då har hyresgästen inte en skyldighet att låta visa lägenheten. Utan då får hyresvärden försöka komma överens med hyresgästen om tillträde för visning.Sammanfattningsvis kan hyresvärden inte visa huset utan din tillåtelse. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,