Hur säljer jag min fastighet till mitt barn?

2021-11-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Försäljning av hus till sina barn?
Daniel Broman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vad som är bra att tänka på om du ska sälja en fastighet till ditt barn. Formkrav vid fastighetsöverlåtelserVid fastighetsöverlåtelser behöver vissa formkrav iakttas. Kraven är skriftligt avtal, underskrift av köparen (barnet) och säljaren (du), en förklaring av säljaren att fastigheten överlåts på köparen, uppgift om vilken fastighet som avses (t.ex. fastighetsbeteckning) samt en uppgift om priset (4 kap. 1 § första stycket jordabalken). Överlåtelser som inte uppfyller nämnda formkrav är ogiltiga (4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). För att skynda på ditt barns lagfartsprocess bör även avtalet bevittnas av två vittnen som undertecknar avtalet. Annars kommer ditt barns lagfartsansökan att bli vilande under viss tid (20 kap. 8 § jordabalken).StämpelskattStämpelskatt beräknas på det högsta beloppet av fastighetens taxeringsvärde från föregående år och köpeskillingen (priset) som betalades för fastigheten. Som utgångspunkt ska alltså en köpare, dvs. ditt barn, betala 1,5 % av detta belopp i stämpelskatt samt en expeditionsavgift på 825 kr. Du kan räkna ut stämpelskatten på Lantmäteriets hemsida här.Med det sagt finns det även en möjlighet att undvika stämpelskatt genom att ditt barn får köpa din fastighet för under 85 % av föregående års taxeringsvärde (se lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter och t.ex. RH 2003:38 för att läsa mer ingående om detta).Försäljning till ett barn för underpris presumeras vara ett förskott på arvVad som ges i gåva till en bröstarvinge presumeras vara ett förskott på arv och gåvans värde ska därför avräknas från gåvotagarens arv. En mellanskillnad mellan fastighetens värde vid överlåtelsen och vad som faktiskt betalades av ditt barn kan därför anses vara en gåva och kan därmed utgöra ett förskott på arv (6 kap. 1 § och 3 § ärvdabalken). Om du inte vill att det ska utgöra ett förskott på arv behöver du särskilt föreskriva det i t.ex. överlåtelseavtalet eller på annat sätt göra det tydligt. Detta är såklart inte ett bekymmer om du har tänkt att överlåta fastigheten till ett marknadspris.Din fråga saknade en hel del information, vilket gjorde det svårt för mig att veta vad du ville veta. Men jag hoppas att du är nöjd med denna lilla sammanfattning. Med vänliga hälsningar,

Ingår en paviljong i en fastighetsförsäljning?

2021-11-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Ingår paviljong i husförsäljningen eller räknas det som lösöre? Det sitter fastskruvat i trallen för att det inte ska blåsa iväg. Det känns väldigt oklart vad som räknas som fast eller lös egendom.
Felicia Ek |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline! Allmänt om begreppen fast och lös egendomFast egendom är jord som sedan är indelad i fastigheter. (1 kap 1 § Jordabalk, JB) Lös egendom är allt annat som inte är fast egendom. Paviljongen som fastighetstillbehörVid en fastighetsförsäljning kan det finnas lösa saker (lös egendom) som ska räknas med i fastigheten, s.k. tillbehör till fastigheten. Tillbehör är byggnader och andra anläggningar som har tillförts fastigheten och ägnat till stadigvarande bruk. (2 kap 1 § JB) En paviljong är en lös sak, och den kan lätt avlägsnas från fastigheten. Den kan dock falla in under begreppet fastighetstillbehör och då räknas den med i fastigheten vid försäljning. Det som avgör om den ska räknas som tillbehör eller inte om ägaren har avsett stadigvarande bruk av den och även hur länge den har stått där tills nu. Att den är fastskruvad i trallen kan tyda på att den har varit avsedd för stadigvarande bruk. Men det är tyvärr svårt att göra en exakt bedömning för mig med den informationen jag fått i frågan. Om paviljongen inte ska ingå i köpet av fastigheten kan säljare och köpare dock avtala om att den inte ska det. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Vad händer med befintlig hyresrätt när man säljer en fastighet?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger en fastighet som jag hyr ut, nu har hyresgästen sagt upp sig från 15 september, tre månaders uppsägningstid. Ägaren till grannfastigheten är intresserad av att köpa mitt hus, vad gäller angående hyran fram till 15 december? Kan den ev köparen överta kontraktet eller kan hyresgästen slippa betalning?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår att du äger en fastighet som t.o.m. den 15 december är belastad med en hyresrätt eftersom den befintliga hyresgästen har sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid f.o.m. den 15 september. Nu undrar du vad som händer med hyresrätten om du säljer fastigheten innan hyresperioden är över. För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för en hyresrätts bestånd vid ägarbyte av en fastighet, för att sedan göra en bedömning av din situation. Din fråga är fastighetsrättslig och behandlas i Jordabalken (JB). Förutsättningarna för att en hyresrätt ska bestå vid ägarbyte av en fastighet Som utgångspunkt gäller enligt 7 kap. 14 § JB att en hyresrätt som är inskriven i fastighetsregistret ska gälla gentemot den som förvärvar fastigheten. Då tar förvärvaren över hyreskontraktet och hyresgästen ska då betala hyran till denne istället. Om en hyresrätt inte är inskriven i fastighetsregistret, gäller hyresrätten ändå mot en nya ägaren om överlåtaren enligt 7 kap. 11 § vid överlåtelsen gör förbehåll om att en icke-inskriven hyresrätt belastar fastigheten. Ett sådant förbehåll är överlåtaren pliktig att göra. Även om överlåtaren inte gör förbehåll om hyresrätten, gäller hyresrätten enligt 7 kap. 13 § JB ändå gentemot förvärvaren om hyresrätten finns genom skriftligt avtal och hyresgästen hade tillträde till fastigheten innan fastighetsöverlåtelsen gick igenom. Som sista utväg gäller också att en icke-inskriven hyresrätten enligt 7 kap. 14 § JB gäller mot förvärvaren om denne vid överlåtelsen av vilken anledning som helst visste om eller borde ha vetat om att en hyresrätt belastade fastigheten. Bedömning av din situation: Grannen borde åtminstone veta om att hyresrätten finns I ditt fall beskriver du att det är ägaren till grannfastigheten som är intresserad av att köpa din fastighet. Som jag ovan har redogjorts för, skulle hyresrätten, för det fallet att grannen köper fastigheten, gälla mot grannen om hyresrätten är inskriven. Även om hyresrätten inte är inskriven eller om du inte gör förbehåll om hyresrättens existens vid försäljningen, är min bedömning att hyresgästens nog ändå har rätt att fortsätta hyra fastigheten till och med hyresperiodens slut. Detta eftersom, för det fallet att det finns ett skriftligt hyresavtal mellan dig och hyresgästen, hyresgästen redan bor i fastigheten och en fastighetsöverlåtelse inte har skett än. Även om skriftligt hyresavtal saknas, bedömer jag att grannen åtminstone borde ha haft vetskap om att det finns en hyresrätt som belastar fastigheten, eftersom grannen i sin vardag genom observationer eller interaktioner kan antas ha haft anledningar att tro att någon annan än du eller tillhörande familj stadigvarande vistas på fastigheten. Om grannen borde ha haft vetskap om hyresrätten eller till och med känner till den eftersom du eller någon annan har berättat det, består hyresrätten även av den anledningen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Går det att kräva hyra retroaktivt när avtalet inte anger någon hyra?

2021-08-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar sålde barndomshemmet till min syster till underpris och ett nyttjanderättsavtal skrevs där det står att dom har rätt att bo kvar så länge möjlighet finns och står för driften och hemförsäkring och ingen hyressättning finns angivet i köpekontraktet heller mina föräldrar och vi anhöriga har levt i tron att dom inte skulle betala hyra pga att dom sålde till underpris! nu strax innan pappas död har min syster krav på retroaktiv hyra för de år som föräldrarna bodde kvar men inga skriftliga handlingar finns att mor o far har gått med på detta ändå har systern sålt pappas fonder ca 400000 kr och fört över på sitt konto "skälig hyra för tiden dom bodde kvar" anger hon som anledning till transaktionen ! Mamma 92 år minns INTE nån muntlig överenskommelse och vill att jag ska undersöka detta bedrägliga handlande av systern! i Vita arkivet har systern handskrivit att det var Pappas önskan och det är undertecknat av Mamma i båda föräldrarnas namn men inte av Pappa och vi har inte fått kännedom om att det fanns ett Va upprättat heller! Visst är allt märkligt och konstigt handlande av systern strax före Pappas död dessutom,jag har bett om datum när Va upprättades men inte fått nåt svar! kan man begära retroaktiv hyra trots att det inte finns nåt avtal om hyra i köpekontraktet?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Nyttjanderättsavtalet, vad gäller?I 12 kap. 19 § 1 st. JB anges att hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om så inte har skett sägs i lagparagrafens femte stycke att hyran ska utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Det ska för övrigt noteras att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. När hyresbeloppet inte är bestämt i avtalet ska alltså hyran utgå med ett belopp som är skäligt och fastställandet av beloppet ska göras med hänsyn till den gemensamma partsviljan, dvs. till vad dina föräldrar och din syster hade för avsikter vid tidpunkten för avtalets ingående. Den delen kan dock vara svårutredd och avtalet behöver därför tolkas.Avtalstolkning generellt, vad gäller?Det finns ingen lagstadgad metod för avtalstolkning. Allmänna avtalsrättsliga principer liksom olika metoder för tolkning av avtalstext har istället utvecklats i praxis och då genom Högsta domstolens (HD) försorg.Vid uppkomna tvister brukar utgångspunkten vara att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Det är dock inte sällan lättare sagt än gjort, men avtalet och avtalssituationen kan stundtals vara av sådant slag att det inte heller är nödvändigt att försöka fastställa den gemensamma partsavsikten. I synnerhet inte om det är ett avtal med många parter. När individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent språklig tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser, avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformat.Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare avtalet vilken samtliga kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr HD:s avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den så kallad oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. På det konsumentköprättsliga området är oklarhetsregeln till och med lagstadgad, se 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen). Slutligen förtjänas det att säga att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på det sättet blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.Det ska också tilläggas att handelsbruk/branschpraxis ofta brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch, vilket då sker genom att domstolen (eller parterna) inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har uttalat att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande avtalsinnehåll i branschen kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har (kan) förvänta sig, jfr NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen, se även NJA 2001 s. 750 i vilket HD anförde att traditioner och gängse praxis ofta måste beaktas när ett avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Hur ska det aktuella nyttjanderättsavtalet tolkas?I grunden är det avtalet som styr den rättsliga bedömningen. Inom avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta löftesprincipen ur spel. Men mer än så går egentligen att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol (en tingsrätt som första instans), är hänvisad till de olika tolkningsmetoderna.Eftersom avtalet saknar ett bestämt hyresbelopp går det naturligtvis att argumentera för att upplåtelsen av huset skedde utan krav på ersättning för nyttjandet i enlighet med löftesprincipen. Dessutom fastställdes aldrig ett skäligt belopp med stöd av 12 kap. 19 § 5 st. JB. Vidare och såvitt jag förstår bodde dina föräldrar minst ett antal år i huset efter att det hade överlåtits till din syster och under hela den här tiden framställdes inga krav på hyra. Det torde därför inte bli särskilt svårt att hävda hon gav era föräldrar befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållandet förelåg, dvs. att nyttjanderätten till huset inte var förenad med någon hyra. Även om din syster i efterhand menar att era föräldrar felaktigt hade uppfattat avtalets innebörd i den här delen insåg hon sannolikt att så var fallet (subjektiv bedömning). Om det mot all förmodan skulle vara så att hon faktiskt inte insåg att era föräldrar räknade med en kostnadsfri nyttjanderätt trots avtalstexten borde hon i vart fall ha gjort det givet omständigheterna och den tid som har förflutit sedan försäljningen av huset ägde rum (objektiv bedömning). Enligt min mening blir din syster därför bunden av motpartens uppfattning, alltså era föräldrars uppfattning, eller numera er mammas uppfattning.Ovan nämndes också att inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Det innebär att även om en hyra faktiskt hade varit avtalad kan dina föräldrar och din syster anses ha handlat utifrån och följt en ny underförstådd (tyst) överenskommelse beträffande just hyran. Det bör då kunna jämställas med en justering av en tidigare avtalad hyra vilken samtliga kommer att ha samtyckt till. En eventuell muntlig överenskommelse om hyra får därför, återigen mot bakgrund av den tid som har förflutit, anses ha satts ur spel med tanke på parternas och framförallt din systers tidigare agerande genom att inte ha krävt någon hyra vid ett enda tillfälle innan er pappas frånfälle.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtöver ovanstående väcker din systers försäljning av fondandelarna vissa arvsrättsliga betänkligheter. Hennes handlande kan dessutom vara brottsligt. Den här delen faller dock utanför din frågeställning, men den kan behandlas under vårt kommande telefonsamtal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon måndag den 16/8 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Har man rätt till ersättning för annat boende vid ohyra i bostad?

2021-11-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag och min man hyr en bostad som det nu har fått in möss,vi kan inte bo där tills det är fritt från möss. Kan man få utav sitt försäkringsbolag tillfälligt boende på tex ett hotell?Mvh .monika qvist
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du och din mar har ohyra i er bostad som ni hyr och du undrar ifall ni kan få ersättning för tillfälligt boende under den tid åtgärder vidtas för att få bort ohyran.Som utgångspunkt så har du och din man som hyresgäster rätt att begära att er bostad är i ett sådant skick att det sett till den allmänna uppfattningen är i ett fullt brukbart skick (12 kap. 9 § och 15 § JB). Detta innebär att ni ska kunna begära att bostad ska vara fritt från eventuell ohyra då detta anses utgöra en brist i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra innefattar enligt Hyresgästföreningen och Anticimex också skadedjur såsom råttor och möss.Det finns inget i lagen som innebär att din hyresvärd skulle ha en skyldighet att ordna med en ersättningsbostad. Du och din man har dock rätt till nedsättning av hyran räknat från det att ni har påtalat bristen till eran hyresvärd och fram till det att felet avhjälps (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Ni har rätt till en skälig nedsättning vilket inte finns exakt preciserat utan Hyresgästföreningen menar att man sett till problemets omfattning behöver göra en bedömning i det enskilda fallet om vilken nedsättning som får anses skälig. En tabell för detta kan ni hitta här.Hoppas du fick svar på din fråga!

Ingår garderober vid fastighetsköp?

2021-10-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag har precis sålt mitt hus. När jag köpte huset ingick några inbyggda garderober. Därefter har jag renoverat och då satt in inbyggda garderober i en klädkammare som jag självklart förstår ska lämnas till nästa ägare. Men jag har också införskaffat lösa garderober som inte suttit fast, som stått i hall och sovrum. Räknas dessa garderober som fast egendom, även om det inte påverkar huset vid nedmontering?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I köpet ingår vanligtvis fast egendom och inte lös egendom, om inte ni har avtalat något annat. Den fasta egendomen ska därmed lämnas kvar vid flytt medan den lösa egendomen kan tas med. Tillbehör till fastigheten anses ingå i den fasta egendomen, till fastigheten hör fastighetstillbehör och byggnadstillbehör (2 kap. 1-2 §§ jordabalken). Fastighetstillbehör är föremål som har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk som byggnader, ledningar, stängsel m.m. som är avsedda att vara permanenta. Byggnadstillbehör innebär fast inredning som byggnaden är försedd med och som också är ägnat för stadigvarande bruk, det kan vara exempelvis garderober, kylskåp eller tvättmaskin. Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår i köpet om inget annat avtalats. Möjligtvis utgör garderoberna byggnadstillbehör och ska ingå i köpet, om de är ägnade för stadigvarande bruk dvs. att de är avsedda att brukas mer permanent. Det rör sig dock om en gränsdragningsfråga då garderoberna står lösa. Frågan är därmed om garderoberna är försedda byggnaden för stadigvarande bruk. Det andra alternativet är att de betraktas som vanlig lös egendom som kan flyttas med. Min bedömning är att fasta garderober borde betraktas som byggnadstillbehör medan lösa garderober borde anses vara lös egendom. Jag skulle dock rekommendera att du kontaktar mäklaren för att klargöra vad köpet omfattar för att undvika eventuella missförstånd med köparen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Vad är skälig hyra?

2021-10-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min kille äger en villa och möjligheterna för mig att investera är obefintliga och jag kommer få flytta in som hyresgäst. Vad och hur bör jag betala för min del i boendet utan att bli lurad och för att det ska vara rättvist mellan båda parter?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du kommer att flytta in hos din pojkvän och att du kommer att betala hyra för detta. Min uppfattning är att du nu undrar om hur pass hög ersättning du bör erlägga i hyra. 12 kap. Jordabalken Regelverket som reglerar hyra återfinns i 12 kap. jordabalken. Där återfinns regler som lyfter just hyra av bostad och lokaler. Först och främst är det mellan parterna, dvs. dig och din pojkvän, att avtala om vilken hyresersättning som ska erläggas. Är det så att hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens om vilken hyra som är lämpligt, så blir skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) aktuell. Vad ska då anses som skälig hyra?Skälig hyra enligt (12 kap. 55 § jordabalken) är bruksvärdet, det får även inte vara påtagligt högre än bruksvärdet. Grundtanken är att bruksvärdet är att man ska betala det man får ut av fastigheten och av att nyttja den. Det kan vara svårt att kunna avgöra hur mycket det man nyttjar är värt, det innebär att det ofta kan uppstå problematiska bedömningar när man ska avgöra vad som är bruksvärdet och skälig hyra. Men det finns dock några riktlinjer som är avgörande i bedömningen som kommer att redogöras för här nedan: Lägenhetens bruksvärde skall bedömas med hänsyn till beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Detta innebär att en jämförelse kan göras, där man beaktar vad andra hyresgäster på orten betalar för hyra av liknande fastigheter.Avgörande för hyrans storlek är också hur pass stor fastigheten är. Andra relevanta omständigheter är modernitetsgrad, planlösning, förmåner knutna till lägenheten, exempelvis tvättstuga, fastighetsservice, garage, lekplats m.m. Vidare beaktar man var huset har sin geografiska placering, är det bra avstånd till kommunikationer och dylikt. Slutligen ska man göra en objektiv bedömning av huset i fråga, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det är som ovan angivet även viktigt att man beaktar vad hyresgäster i närområdet betalar för hyresgäster, i den mån fastigheterna är snarlika i dessa riktlinjer som togs upp ovan i texten. Sammanfattning och bedömningen i din frågaSvaret på vad du som hyresgäst bör betala är alltså att det beror på. För att avgöra detta krävs något mer detaljerad information om fastigheten i fråga. Exempelvis är det som ovan nämnt, av betydelse hur pass stor huset är, modernitetsgrad, om det finns parkeringsplats och garage som du kan utnyttja. Det går således inte att ge ett tydligt svar på din frågeställning utan att ha mer djupgående information. Vänligen återkom gärna med mer information så ska jag försöka att ge dig en mer konkret siffra. Har du fler funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline!Vänliga hälsningar

Hur gör jag för att köpa 50 % av min hustrus fastighet?

2021-08-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Fråga, jag ska köpa 50 % av min frus fastighet.Hur gör jag?MvhGöran
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).Steg 1 - Överlåtelse av fast egendomFör att köpet av fastigheten ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas. Men adress, fastighetsbeteckning och andelens storlek bör naturligtvis också finnas med. Härutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Vidare anges i 4 kap. 8 § 1 st. JB att den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen ska utbrytas genom fastighetsbildning (exempelvis genom en avstyckning) innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna. Så när överlåtelsen är fullbordad kommer du och din hustru att bli samägare till fastigheten enligt lagen om samäganderätt (samäganderättslagen).Steg 2 - LagfartsansökanI 20 kap. 1 § JB anges att den som med äganderätt förvärvat fast egendom, dvs. en fastighet, ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling menas den skriftliga handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen. Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, Lantmäteriet, förelägga förvärvaren (du) att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det föreligger som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som förvärvare.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis behöver köpet av andelen i din hustrus fastighet alltså manifesteras i skrift, vilket görs i enligt med bestämmelsen i 4 kap. 1 § JB. Därefter ska lagfart sökas, vilket görs för att du formellt ska kunna inträda som delägare av fastigheten.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Vi kan exempelvis vara er behjälpliga vid upprättandet av köpehandlingarna och/eller annan välbehövlig dokumentation.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,