Gäller andra regler vid försäljning av hus till en näringsidkare?

2018-12-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vid försäljning av hus till en näringsidkare gäller då andra regler.Tacksam för svar.Margit
Malcolm Hamilton |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Reglerna för försäljning av fastigheter finner du i jordabalken (1970:994). Det är samma regler för privatpersoner som för näringsidkare när det kommer till försäljning av fastigheter. Det som kan skilja sig åt är undersökningsplikten. En näringsidkare, t.ex. ett fastighetsbolag bör undersöka huset mer noga för att fullfölja sin undersökningsplikt eftersom de anses besitta större kunskap i fråga om fastigheter och dess skick.Jag hoppas du fått svar på din fråga.vänligen,

Uppsägningstid för hyresavtal på obestämd tid

2018-12-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Min sambo och jag har ingått ett hyresavtal den 1 september 2018, där han står på kontraktet. Avtalet är ett tillsvidarekontrakt i första hand. Vi har nu fått en ny lägenhet med tillträde 1 januari som vi sökt av anledning att gå ned i hyra då vi båda ska börja studera. Min fråga är nu: vad gäller för uppsägningstid? Vi vill helst undvika att stå med dubbla hyror i två månader, men det verkar som att detta blir oundvikligt då vi har ett tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägningstid. Min sambo sade officiellt upp lägenheten via en uppsägningsblankett den 29 november 2018, alltså innan vi hade bott i lägenheten i tre hela månader. Jag har hittat information om att vissa bestämmelser kan gälla om hyrestiden varit kortare än 3 månader vilket den i vårat fall varit, och att man då kan ha kortare uppsägningstid. I vårt kontrakt står det 3 månader, men om det enligt hyreslagen förefaller att vi bör ha kortare uppsägningstid är det väl det som gäller då ett kontrakt som avviker från hyreslagen blir till hyresgästens fördel? Uppsägningen skedde via mail med uppsägningsblankett och de har bekräftat att uppsägningen har mottagits och behandlas.
Veronica Borg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om ni har rätt till kortare uppsägningstid än tre månader. Som du korrekt anger är hyreslagen (också kallad 12 kap. jordabalken) tillämplig i er situation. Vissa bestämmelser i jordabalken är tvingande till hyresgästens fördel, om inte annat anges i den relevanta paragrafen (12 kap. 1 § 5 st jordabalken). Detta innebär att, som du anger, vissa av hyreslagens bestämmelser inte kan avtalas bort. Vilka dessa bestämmelser är framgår av varje enskild bestämmelse. Om det står något som liknar 'om inte annat har avtalats' så kan hyresgästen och hyresvärden avtala om annat än vad den bestämmelsen anger. Eftersom ni har lägenheten tillsvidare räknas det som ett hyresavtal på obestämd tid. Hyresavtal på obestämd tid ska sägas upp för att upphöra (12 kap. 3 § jordabalken). Detta har ni gjort. Uppsägningstiden för hyresavtal på obestämd tid är tre månader (12 kap. 4 § jordabalken). Av bestämmelsen framgår att annan uppsägningstid kan avtalas, men eftersom ni har avtalat om samma uppsägningstid som lagen säger är det inte relevant i er situation. När det gäller hyresavtal på bestämd tid har hyreslagen olika uppsägningstider beroende på hur länge man har hyrt bostaden, det är möjligt att det är dessa bestämmelser du har hittat. Men eftersom ni har ett hyresavtal på obestämd tid är de tyvärr inte tillämpliga i ert fall.Jag hoppas du fick svar på din fråga och att allt löser sig, annars får du gärna vända dig till någon av våra andra tjänster!Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr,klicka här ( lägg in https://www.lawline.se/ask_a_question)- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr,klicka här ( lägg in https://www.lawline.se/ask_a_question)- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 ochvälj knappval 1.Med vänliga hälsningar,

Vem ansvarar att utreda bygglov vid försäljning av fastighet?

2018-11-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejÄr det köparens ansvar att veta om ett hus har bygglov eller ej ?
Emma Rönnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid försäljning av en fastighet är säljaren skyldig att informera om vissa uppgifter om fastigheten. Om en offentlig myndighets beslut att köparen inte förväntat den rådighet över fastigheten som denne vid köpet hade skäl att förutsätta äger 4 kap. 12 § Jordabalken (JB) motsvarande tillämpning, 4 kap. 18 § JB. Då föreligger ett s.k. rådighetsfel. Säljaren presumeras känna till samtliga myndighetsbeslut och har därmed upplysningsplikt att berätta för köparen vad som gäller. Omvänt har köparen ingen undersökningsplikt och förväntas kunna lita på säljaren. Köparen måste dock vara i god tro, dvs. om denne visste om rådighetsfelet kan denne inte kräva något av säljaren. Köparen måste reklamera felet enligt 4 kap. 19 a § JB. Köparen ska således kunna förlita sig på att det finns bygglov för sådant som är bygglovspliktigt, vilket exempelvis diskuteras i ett mål som avgjordes i Hovrätten för Övre Norrland (RH 2014:33).Förhoppningsvis fick du svar på din fråga!Vänligen,

Köp/försäljning av fastighet eller ideell andel av den. Ogiltighet på grund av att viss del av fastigheten kommit i särskild ägares hand

2018-11-14 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |2006 sålde jag min del i en familjegård till min bror.I kontraktet som är undertecknad av mig o honom samt bevittnat av en bankkamrer o en annan bankanställd står det:En åker som ligger vid sjön ska ägas av mig.Vi styckade aldrig av den för att inte oroa min gamla mor som bodde på gården.Jag ville vänta tills min mor gick bort.När min mor gick bort för ett o ett halvt år sedan så förhandlade jag med min bror om han ville köpa åkern (sjötomten)Det ville han.Nu har han ändrat sig o säger att den är hans.Detta grundar han sig på att avstyckning måste ske inom sex månader till lantmäteriet.Min fråga är som följer: Jag inser att avstyckning inte kan ske med det ursprungliga köpekontraktet hos lantmäteriet.Men jag har ett köpekontrakt på den landbiten och jag måste väl äga den även idag (trots att lantmäteriet kräver färska papper för en avstyckning)Vad lantmäteriet kräver för en avstyckning måste väl skilja sig från vem som juridiskt äger marken enligt köpekontraktet
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du undrar huruvida du juridiskt sett fortfarande är ägare till en viss åker. Frågan är i viss mån, ur juridisk synvinkel, felställd. Jag vill därför börja med att klargöra ett par saker innan jag går vidare med att besvara din fråga.Det finns två sätt att äga fastigheter på. Antingen så äger man så att säga en hel fastighet, eller så äger man en del av en fastighet. Att man äger en del av en fastighet innebär att man äger en andel (kallas för "ideell andel") av fastigheten, t.ex. 10 %. Det är inte möjligt att äga ett fysiskt område av en viss fastighet. Antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel av denna, t.ex. 10 %. Det framgår inte hur ägarförhållandena såg ut år 2006 då det aktuella köpeavtalet ingicks mellan dig och din bror. Det framgår således inte om du ägde en hel fastighet, på vilken den aktuella åkern fanns, eller huruvida du ägde en andel av den fastighet på vilken den aktuella åkern finns. Om du ägde hela fastigheten så kan man tala om att du, år 2006 innan köpeavtalet slöts, "ägde" åkern, även om detta inte är helt terminologiskt korrekt (det korrekta att säga vore att du ägde en fastighet på vilken åkern fanns). Om du däremot ägde en andel i fastigheten, kan man inte tala om att du då ägde åkern, eftersom det inte är möjligt att äga en viss fysisk del av en fastighet. Du ägde i så fall en andel av fastigheten på vilken åkern fanns. Av denna anledning är det därför inte riktigt korrekt att fråga sig om du idag äger åkern eller inte. Med detta sagt, går jag vidare och besvarar din fråga. Eftersom det inte framgår huruvida du innan år 2006 då avtalet slöts ägde en hel fastighet eller endast en ideell andel av en fastighet framgår det inte heller huruvida det din bror köpte var en hel fastighet eller endast din ideella andel av fastigheten. Detta spelar dock ingen roll eftersom reglerna i jordabalken (hädanefter förkortad JB) gäller såväl köp av hela fastigheter som ideella andelar i en fastighet. Genom avtalet överlät du antingen en fastighet eller en andel av denna till din bror. I avtalet angavs dock att du skulle vara ägare till ett visst område av fastigheten (åkern). Detta innebär att din brors köp kom att omfatta - eller snarare inte omfatta - en viss fysisk del (ett avgränsat område) av en fastighet. Köp av en fysisk del av en fastighet är i princip ogiltigt, vilket hör samman med att man inte kan äga fysiska delar (vissa områden) av en fastighet utan antingen äger man hela fastigheten eller en ideell andel, t.ex. 10 %, av den. Det avtal enligt vilket din bror köpte fastigheten eller din andel i denna är således som utgångspunkt ogiltigt. Det finns dock möjligt att köpa en fysisk del av en fastighet under vissa villkor. Dessa villkor anges i 4 kap. 7-9 §§ JB. Enligt 4 kap. 7 § JB är köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast 6 månader efter köpet. Du beskriver att det inte har skett någon avstyckning av fastigheten så att åkern avstyckades och skildes från den övriga fastigheten. Fastighetsbildning i enlighet med köpet har alltså inte skett. Din brors köp är således ogiltigt. Att ett avtal är ogiltigt innebär att prestationerna ska återgå. Att köpet är ogiltigt innebär således att du fortfarande är ägare till hela fastigheten eller till den andel du ägde år 2006. Detta innebär vidare att du är skyldig att återbetala de pengar din bror gav till dig med anledning av köpet. Jag har ovan framfört att det inte terminologiskt korrekt att säga att man äger åkern (om det inte är så såklart att åkern i sig utgör en fastighet). Det ovan sagda innebär att du antingen fortfarande äger den fastighet du sålde (om det var så att du år 2006 ägde en hel fastighet). Man kan då visserligen tala om att du fortfarande "äger" åkern (även om det inte är terminologiskt korrekt). Var det däremot så att du år 2006 endast ägde en ideell andel av den fastighet varpå åkern fanns, äger du idag denna andel, eftersom köpet är ogiltigt. Det ska dock framhållas att din bror inte äger åkern, eftersom det köp genom vilket han köpte fastigheten eller den ideella andelen av den, är ogiltigt. Din brors motsatta påstående är således felaktigt. Jag kan förstå att detta är svårbegripligt. Att köpet är ogiltigt medför såklart obekväma följder för er båda; d.v.s. att du fortfarande äger fastigheten eller andelen och är skyldig att återbära köpeskillingen. Jag vill därför rekommendera att du och din bror diskuterar detta. En möjlig lösning är att man upprättar ett nytt avtal som man ser till blir utformat på rätt sätt. Genom ett korrekt avtal kan man då se till att du säljer fastigheten eller andelen av denna till din bror på ett korrekt sätt. I ett sådant avtal kan man också reglera hur det gamla ogiltiga avtalet ska behandlas, t.ex. hur avräkning för de pengar du egentligen är skyldig att betala tillbaka ska ske. Lawlines juristbyrå hjälper dig gärna med att upprätta ett sådant avtal. Om du är intresserad av sådan hjälp eller har kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se. Vänligen,

Hur får jag tillträdde till stugan jag har köpt när säljaren inte går att nå?

2018-12-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har köpt en sommarstuga men säljarna lämnar inte ifrån sig nycklarna. I köpehandlingarna står det klart och tydligt att de ska lämna nycklarna direkt vid köpet och att de sedan har en månad på sig att ta bort personliga saker, vilket jag förmodar att de har gjort. Nu har den tiden passerats med råge och jag har ej fått några nycklar, dvs tillträde till fastigheten. Får jag tex borra upp/byta låsen för att komma in. Säljarna går inte att nå. Vad råder ni mig att göra?
Lovisa Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du köpt den mark som sommarstugan står på, vad som i lag kallas fast egendom, och att det inte finns några oklarheter kring köpet utan endast kring tillträdet.Vart du kan vända dig för att få hjälp Om du har svårt att komma i kontakt med säljaren och inte vet om denne har flyttat från fastigheten än kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och ansöka om vanlig handräckning. Förfarandet regleras i lagen om betalningsföreläggande och handräckning (LBH).I 3 § LBH anges att en ansökan om vanlig handräckning får avse åläggande för en tidigare ägare att flytta från fast egendom. Blankett för ansökan finns på Kronofogdemyndighetens hemsida (viktigt att du fyller i den enligt anvisningarna), det kostar 300 kronor att ansöka och denna kostnad kan du begära ersättning för i din ansökan. Vad som händer när du ansökt om handräckning Kronofogdemyndigheten prövar inte ärendet själv utan delger säljaren om ditt krav (29 § LBH) varpå denne får viss tid (oftast max 2 veckor) att antingen kan medge, bestrida eller inte ge något svar alls på kravet (25-26 § LBH). Om kravet bestrids får du som ansökt om handräckningen välja om du vill ta ärendet vidare för prövning i tingsrätten (33 § LBH). I de andra fallen meddelar Kronofogdemyndigheten utslag (beslut) som säger att säljaren är skyldig att göra det du begärt, alltså ge dig tillträde till sommarstugan (42 § LBH). Efter det kan Kronofogden också, om det skulle behövas och mot en kostnad om 600 kronor, även verkställa (genomföra) utslaget (i enlighet med reglerna i utsökningsbalken) för att säkerställa att du får tillträdet som du har rätt till. Denna kostnad kommer i första hand att krävas av säljaren men fakturan kan komma att skickas till dig om Kronofogdemyndigheten inte kan få betalt av säljaren.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.Vänligen,

Måste köparen underteckna köpebrevet?

2018-12-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Köpebrevet utgör ju ett kvitto på erlagd köpeskilling. Därför ska naturligtvis säljaren underteckna handlingen och underskriften ska bevittnas av två personer. Detta för att köparen ska få lagfart.Köpebrevet ska ju också innehålla köparens namn, men ska verkligen köparen också underteckna köpebrevet?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För fastighetsköp finns det ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att köpehandlingen ska vara giltig. Det är inte ovanligt att man använder sig av dubbla köpehandlingar, dels ett köpeavtal och dels ett köpebrev; båda är dock att räkna som köpehandlingar.Formkrav för fastighetsköpDe formkrav som finns för fastighetsköp är att köpehandlingen ska vara skriftlig, innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt den ska vara undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). Om man vill ha villkor som stadgar att köpet är beroende av villkor måste även de villkoren tas med i såväl köpeavtal som köpebrev. Sådana villkor kallas svävarvillkor (4 kap. 3 § JB). Precis som du själv anger finns det i formkravet inget krav om bevittning, däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om bevittning saknas (20 kap. 7 § p1 JB). Därför är min rekommendation att bevittning sker redan när köpehandlingarna skrivs.Som svar på din fråga krävs det för giltighet att köpebrevet undertecknas även av köparen. Såväl köpeavtal som köpebrev är att se som en köpehandling och formkravet är detsamma för båda handlingarna.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad har det för betydelse om köpare inte ansöker om lagfart?

2018-11-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Sålde en fastighet 2018-07-01. Köparen har betalt,men inte sökt lagfart. Vad händer? Hur drabbar det mig?
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bestämmelser om lagfart och köp av fastighet regleras i Jordabalken (JB). Lagfart ska sökas av den som förvärvar fastigheten (köparen) senast tre månader efter att köpet har genomförts enligt 20 kap 1-2§§ JB. Lagfart fungerar som ett bevis på äganderätten och spelar främst roll då köparen vill förfoga över fastigheten t. ex. genom att belåna fastigheten med panträtt. Samtidigt kommer även fastighetsförvärvet (sk. Stämpelskatt ) att bli föremål för beskattning i samband med att lagfartsansökan godkänts, vilket eventuellt skulle kunna vara orsaken till att köparen dröjer med sin ansökan. Själva köpets genomförande och giltighet är inte beroende av att lagfart har sökts, förutsatt att förvärvet i övrigt är gjort enligt gällande regler för fastighetsköp. Om lagfart inte har sökts tre månader efter köpet kan inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet är inskrivningsmyndighet) med vite förelägga köparen att fullgöra sin ansökan om lagfart, enligt 20 kap 3 § JB. Lantmäteriet bedriver ingen direkt övervakning av att ansökningar görs i rätt tid, utan det är främst efter uppmärksammande som vitesföreläggande blir aktuellt. I enlighet med det som konstaterats ovan är det köparen som drabbas negativt av att inte söka lagfart. Eftersom det har gått mer än tre månader sedan din fastighet såldes, kan du uppmärksamma lantmäteriet om att köparen inte gjort lagfartsansökan, ifall du skulle vilja säkerställa att köparen fullgör sin skyldighet. Vänligen,

Vilken lag är tillämplig när en myndighet köper en fastighet?

2018-11-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej,jag undrar om Trafikverket beslutar att köpa en fastighet, vilken lag blir tillämplig? Är det förvaltningslagen/förvaltningsprocesslagen? el är det en annan lag. Försökt hitta info, men lite svårt att navigera sig igenom alla dessa tråkiga lagar. tack
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vid köp av fast egendom blir jordabalkens regler tillämpliga oavsett om det är en myndighet, näringsidkare eller privatperson som är köpare. Kapitel 4 i jordabalken reglerar bl.a. köp av fast egendom.Förvaltningslagen tillämpas när det är fråga om handläggning av ärenden hos förvaltningsmyndigheterna samt handläggning av förvaltningsärenden hos domstolarna (1§ förvaltningslag). Förvaltningsprocesslagen tillämpas när det är fråga om rättegångsförfarandet i förvaltningsdomstolarna (1§ förvaltningsprocesslag).Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,