Köparens undersökningsplikt av fast egendom

2019-12-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag köpte ett hus nyligen och hade tillträde för ca. 10 dagar sedan och redan vid tillträdesdagen kände vi en avvikande lukt i huset, vilket fick oss att misstänka mögel/fuktskada. Jag ringde till mitt försäkringsbolag redan två dagar efter tillträdet som sa att jag behöver kontakta säljarens försäkringsbolag för att de ska titta på skadan. Säljaren säger att deras försäkringsbolag menar att jag måste kontakta mitt försäkringsbolag eller anlita någon kunnig person som ska konstatera en skada, och att jag därefter kan kontakta säljarens försäkringsbolag. Nu har jag ringt runt men får ingen hjälp. Kan ni hjälpa mig med hur jag skall gå tillväga? Jag har tittat under trägolvet och ser tydligt att det finns mögel (har fotat detta). Dessutom upptäckte vi felet redan vid tillträdesdagen och kan därför konstatera att det är ett fel som funnits redan innan vi köpte huset. Samt att det är under golvet, vilket jag anser är ett dolt fel. Ingenting som vi kunde upptäcka vid visningen. Värt att nämna är att vi anlitade en besiktningsman innan vi skrev på köpekontrakt som även tog fuktmätning men konstaterade inga fel. Enligt 19§ JB uppfattar jag det som att jag har rätt till ersättning från säljaren. Vad tycker/tror ni om detta? Vem ska jag vända mig till för att konstatera att det är ett dolt fel och hur kan jag gå tillväga för att få bort möglet och få ersättning för skadan? Mitt försäkringsbolag säger att jag måste få detta konstaterat inom 30 dagar för att få ersättning.
Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Mycket riktigt är jordabalken (JB) 4 kap. 19 § som regler vilka fel säljaren respektive köparen ansvarar för. Det första du behöver kunna visa på är att möglet i golvet utgör ett fel enligt JB:s mening. Vidare behöver du också kunna styrka att felet inte hade kunnat upptäckas vid en tillräckligt noggrann undersökning för att påföljder ska kunna göras gällande. Frågan kommer att besvaras såsom att du och säljaren inte har något avtal beträffande golvets skick. Föreligger det ett fel enligt 4 kap. 19 § JB? Eftersom att jag inte känner till om ni har avtalat om något fel, krävs att felet utgör ett abstrakt fel. Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig av fastighetens standard. Det behöver då göras en övergripande undersökning av fastighetens standard. Om skicket på fastigheten varit bra och det i övrigt inte fanns några symptom på att fuktskador skulle föreligga (t.ex. fuktfläktar i golvet) så utgör det ett fel. Har ni uppfyllt er undersökningsplikt? Vid husköp har ni som köpare en omfattande undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allt som en "kunnig lekman" kan förväntas upptäcka. Detta innebär i praktiken att det ställs höga krav på att ni som köpare noggrant undersöker alla utrymmen som ni kan komma åt i huset (även svårtillgängliga sådana). Frågan här är alltså om ni som säljare efter en mycket noggrann undersökning av huset hade kunnat förväntats upptäcka att golvet i huset skulle vara behäftat med fuktskador. Hur noggrant ni förväntas undersöka det kan beror på olika faktorer som exempelvis hur gammalt och i vilket skick huset är i, d.v.s. ju nyare och bättre skick fastigheten är i desto mer minskar er undersökningsplikt. Påföljder? Eftersom att ni tillsynes har god kontakt med säljaren av huset rekommenderar jag er att i första hand göra det som krävs för att nyttja säljarens försäkring. För att konstatera felet kan det vara bra att ni tar hjälp av en sakkunnig, t.ex. en byggnadsingenjör. Om det skulle visa sig att ni inte får ersättning genom försäkringen har ni rätt att kräva prisavdrag av köpeskillingen (om ovan nämnda förutsättningar är uppfyllda), 4 kap. 12 § JB. Prisavdraget beräknas utifrån vad fastigheten är värd med respektive utan felet, alltså inte vad det kostar att faktiskt åtgärda det. Hoppas att detta besvarade din fråga! Med vänlig hälsning,

Köpa ut syskon ur fastighet - hur går man tillväga?

2019-12-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi är fyra (4) delägare (syskon) till ett boningshus som är min mormor och morfars hus. Vi är även delägare i ett fritidshus från mormor och morfar.Nu är vi två (2) delägare som vill säja vår del i husen. Vad vi kan förstå måste det värderas - båda husen - innan de två andra delägarna köper ut våra delar i husen. Hur ska vi gå till väga?Vi har inte tagit upp detta önskemål ännu med de två andra delägarna utan vi vill veta hur det ska gå till, framför allt att det bli rätt från början.Med vänliga hälsningar
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.Värdera fastigheten Det första som måste göras är att värdera fastigheten. För att värdera en fastighet är det lättast att kontakta en mäklare. Ni kan även ta kontakt med flera mäklare och bestämma priset på fastigheten till ett medelvärde av mäklarnas värderingar. Formella krav för köpet av fastighetenVid försäljning måste avtal upprättas. Köp av fast egendom regleras i Jordabalken (JB). Det uppställs vissa formkrav för att köpet av en fastighet ska vara giltigt ska vara giltigt (4 kap. 1 § JB):1. En skriftlig köpehandling ska upprättas som innehåller uppgifter om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring samt både köparens och säljarens underskrift (4 kap. 1 § JB). Vidare ställs krav på att parternas underskrifter måste vara bevittnade av två personer för att lagfart ska kunna erhållas (20 kap. 7 § 1 p JB).2. Därutöver ska ett köpebrev upprättas, det vill säga en dubbel köpehandling (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar som ett kvitto för köpet, men det finns dock inte ett krav på att det ska upprättas om inget annat föreskrivits. Därefter kan köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska göras senast tre månader efter att köpet fullbordats (20 kap. 1-2 §§ JB).Tvångförsäljning Om du har önskan om att sälja din andel i fritidshuset och ni internt inte kan komma överens om en försäljning, har du möjlighet att ansöka om tvångsförsäljning. Möjligheten att tvinga fram en försäljning av gemensam bostad, så kallad tvångsförsäljning, regleras i Samäganderättslagen. En delägare kan ansöka hos tingsrätten om tvångsförsäljning när den eller de andra ägarna motsätter sig en ordinär försäljning (6 § Samäganderättslagen). Det är därmed tingsrätten som du ska vända dig till för att ansöka om tvångsförsäljning i det fall ni inte kan lösa problemet på annat sätt.Hoppas att du har fått svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawlines juristbyrå för kvalificerad juridisk rådgivning.Med vänlig hälsning,

Måste fastighetsbeteckningen framgå av köpeavtalet för att vara giltigt?

2019-12-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har skrivit avtal om köp av del av fastighet inget fastighetsnummer är angivet kan vi krypa ur avtalet av den anledningen MVH
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss här på Lawline med er fråga.Tillämpliga lagrumBestämmelser om är tillämpliga på er fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter.Formkrav för köp av fastighetFör att ett köp av fastighet ska vara giltigt krävs det att vissa formkrav är uppfyllda. Bland annat ska det tydligt framgå vilken fastighet som köpet avser. Det finns inget nödvändigt krav på att fastighetsbeteckningen står med i avtalet, om det på annat sätt tydligt framgår vilken fastighet som köpet avser genom exempelvis en adress, 4 kap. 1 § JB.RådMed tanke på att jag inte vet vad som står skrivet i ert avtal kan jag inte uttala mig om ni har rätt att säga att det är ogiltigt eller inte. Det jag däremot kan konstatera är att om det trots avsaknaden på fastighetsbeteckning är tydligt vilken fastighet som köpet avser så har ni tyvärr ingen rätt att dra er ur avtalet. Om ni fortfarande är osäkra efter detta svar är ni välkomna att höra av er till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Vad har jag för rättigheter vid försenat tillträde?

2019-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har skrivit på ett kontrakt som börjar gälla den 1/1. Denna lägenhet är långt ifrån klar och kommer med säkerhet inte vara inflyttningsklar den 1/1 -2020. Men vi har skrivit ett kontrakt som säger att vi kan flytta in detta datumet. Kan man bryta kontrakt då om hyresvärden ej håller det den lovar.Eller vad har jag för rättigheter då.För jag har inget boende då. Då jag själv ska vara utflyttad från den lägenhet jag har i dagsläget.Mvh
David Naud Björklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår dig gäller det en hyresrätt som ni inte kommer flytta in enligt avtalad tid. Anledningen till att ni inte kan flytta in är eftersom den inte färdigställts. Jag antar att det därför rör sig om en ny lägenhet som håller på att byggas. Skälig nedsättning av hyran eller omedelbar uppsägningVid dröjsmål så blir 12 kap. 13 § jordabalken tillämplig. Lagrummet ger er rätt till skälig nedsättning av hyran eller rätt att säga upp avtalet. En skälig nedsättning av hyran innebär i ditt fall att hela hyran sätts ned. Du betalar ingenting. För att säga upp avtalet behöver det vara av väsentlig betydelse för hyresgästen, dvs. dig (12 kap. 11 § jordabalken). En sådan uppsägning får omedelbar verkan vilket innebär att någon ytterligare hyra inte behöver betalas (12 kap. 6 § jordabalken).I ditt fall behöver det alltså utredas huruvida bristen, dvs. dröjsmålet, är av väsentlig betydelse för dig. Ju längre dröjsmål kan förväntas bli desto allvarligare blir förstås konsekvenserna för dig. Ett längre dröjsmål talar därför för väsentlig betydelse. Att du inte alls kan bruka lägenheten och därmed saknar bostad tycker jag också talar för väsentlig betydelse. Eftersom tillträdesdagen ännu ej ägt rum har inget dröjsmål skett. Om det dock är uppenbart att lägenheten inte kommer vara färdigställd på tillträdesdagen blir lagrummet också tillämpligt (12 kap. 13 § jordabalken). Du säger att ni med säkerhet inte kommer kunna flytta in det datumet. Här behöver göras en bedömning om det är detsamma som "uppenbart". Troligen är det så men jag kan inte göra den bedömningen då jag inte har någon information om det. Är det inte uppenbart idag kan ni alltid säga upp det närmare tillträdesdagen om det blir uppenbart först då. Jag har utgått från att lägenheten är under uppbyggnad. Är det så att den bara håller på att renoveras leder det fram till samma slutsats som ovan men med hänvisning till 12 kap. 11 § jordabalken istället. SkadeståndEtt dröjsmål kan också ge dig rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att hyresvärden varit vårdslös. Har hyresvärden i god tid planerat och vidtagit de åtgärder som krävs för att färdigställa lägenheten har värden inte varit vårdslös. Det rör sig då istället om ett oförutsägbart hinder.I den juridiska litteraturen diskuteras att hyresvärden har en skyldighet att meddela hyresgästen att lägenheten inte kommer bli färdigställd i tid. Det ska hyresvärden göra direkt när hen bedömer att så är fallet. Görs inte det eller görs det för sent inträder skadeståndsskyldighet. Som sagt är det hämtat från litteraturen och inget som säkert bekräftats av någon domstol.Är dröjsmålet på grund av att hyresvärden varit vårdslös (eller försumlig) har du rätt till skadestånd. Annars kan även skadeståndsskyldighet inträda om hyresvärden inte meddelar er om att ni inte kommer kunna flytta in i tid. Skadeståndet kan täcka de förmögenhetsskador du lider genom t.ex. flyttkostnader eller för dubbla hyror. Får du ökade pendlingskostnader kan de också eventuellt täckas. Sammanfattningsvis kan sägas att du har ett antal alternativ. Du kan begära nedsättning av hyran. Skälig nedsättning är till 0 kr då du inte kan använda lägenheten alls. Du kan också säga upp avtalet med omedelbar verkan. Ingen hyra betalas då heller. Om skadeståndsskyldighet inträder kan du begära skadestånd för dubbla hyror. Det är ett sätt att i praktiken få en nedsättning av hyran. Mitt råd till dig är beroende på hur länge ni behöver vänta och om ni fortfarande kommer vilja flytta in i lägenheten då. Vill ni inte flytta råder jag dig att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Ingen hyra betalas då. Har ni haft några utgifter kan de eventuellt fås tillbaka genom att kräva skadestånd. Vill ni flytta in råder jag dig att begära nedsättning av hyran till 0 kr. Du behöver då ha ett annat boende fram till inflyttning. Medför det en mycket högre kostnad, högre pendlingskostnader eller liknande kan du eventuellt få skadestånd för mellanskillnaden. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen med en ny!Vänligen,

Gäller förköpsrätt av fast egendom före arvsrätten?

2019-12-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |I ett köpeavtal för ett sommarhus står att min bror har förköpsrätt till huset. Vad händer om jag dör? Ärver mina barn huset då eller måste min bror erbjudas förköpsrätt? Dvs går förköpsrätt i ett köpeavtal före arvsrätten?
Hanna Stenberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar om förköpsrätt av fast egendom (vilket jag utgår från att stugan är) går före arvsrätten. Din fråga finns inte specifikt reglerat i lag, men HD har tagit upp frågan i NJA 1994 s. 69. HD menade att ett avtal om förköpsrätt inte är giltigt eftersom det inte är bindande för parterna. Anledningen till att det inte är bindande är för att en klausul om förköp inte uppfyller formkraven för köp av fastighet. HD har dock sagt i NJA 1981 s. 897 att förköpsrätt kan vara giltig vid gåva. Dock godtas en förköpsklausul vid gåva endast då förköpsrätten gäller mellan gåvotagarna. Eftersom en förköpsklausul i de allra flesta fallen inte är bindande kan ett sådant villkor inte heller gå före arvsrätten eftersom den inte har någon rättslig verkan. Din bror bör alltså inte erbjudas förköpsrätt. Vänliga hälsningar

Vad bör man tänka på rent juridiskt vid köp av fastighet?

2019-12-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om ni skulle kunna skriva lite om husköp och hur man går tillväga? Vilka lagar är relevanta och vilka rättigheter och skyldigheter har man? Finns det några speciella fallgropar eller något övrigt ni tycker att man tänka på? Mycket tacksam för svar!/Nervös husköpare:)
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Dispostion Jag kommer börja med att gå igenom vad som krävs för ett giltigt fastighetsköp. Därefter kommer jag gå vidare med att förklara fel och dolt fel i fastighet samt vilka rättigheter och skyldigheter som är kopplade till det. Därefter kommer jag att avsluta med lite allmänna råd kring fastighetsköp.Formella krav för köpet av fastighetenKöp av fast egendom regleras i Jordabalken (JB). Det uppställs vissa formkrav för att köpet av en fastighet ska vara giltigt ska vara giltigt (4 kap. 1 § JB):1. En skriftlig köpehandling ska upprättas som innehåller uppgifter om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring samt både köparens och säljarens underskrift (4 kap. 1 § JB). Vidare ställs krav på att parternas underskrifter måste vara bevittnade av två personer för att lagfart ska kunna erhållas (20 kap. 7 § 1 p JB).2. Därutöver ska ett köpebrev upprättas, det vill säga en dubbel köpehandling (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar som ett kvitto för köpet, men det finns dock inte ett krav på att det ska upprättas om inget annat föreskrivits. Därefter kan köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska göras senast tre månader efter att köpet fullbordats (20 kap. 1-2 §§ JB).Vad säger lagen om fel i fastighet?Dessvärre är det vanligt att fastigheter är behäftade med diverse fel. Då uppkommer frågan om vem som ska ansvara för dessa fel, köparen eller säljaren? Dessa typer av frågor regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. I jordabalken framgår det att köparen har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Undersökningsplikten är tämligen långtgående och ställer höga krav på köparens undersökning av objektet i samband med köpet.Vad säger lagen om dolt fel i fastighet?Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om köparen kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel, ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa att det aktuella felet är ett dolt fel har köparens rätt att åberopa ersättning inte gått förlorad.Allmän vägledning Ett köp av fastighet är en stor sak! För det första är det väldigt viktigt att de formella kraven för dokumenten uppfylls samt att ansökan om lagfart görs i tid. Därutöver är det viktigt att ni som köpare gör en mycket noggrann undersökning av den fastighet ni önskar att köpa. Som privatperson är det oftast väldigt svårt att hitta fel i en fastighet då det krävs att man har omfattande kunskap. Mitt största tips till er är därför att om ni känner att ni inte har tillräcklig kunskap om fastigheter är det klokast att anlita en besiktningsman. Stort lycka till med husjakten! Med vänlig hälsning,

Hur går jag tillväga för att överta en fastighet?

2019-12-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag ock mina föräldrar äger en fastighet tillsammans. 33.3% var.Nu är det så att jag tänker ta över fastigheten. I samband med att jag tar över fastigheten så kommer jag även ta över deras lån som dem har på den.Så min fråga är hur ska jag gå till väga?MVH
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Formella krav för köpet av fastigheten I och med att lån ska övertas tolkar jag det som att det rör sig om ett köp av fastighet och inte gåva. Köp av fast egendom regleras i Jordabalken (JB). Det uppställs vissa formkrav för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1 § JB): 1. En skriftlig köpehandling ska upprättas som innehåller uppgifter om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring samt både köparens och säljarens underskrift (4 kap. 1 § JB). Vidare ställs krav på att parternas underskrifter måste vara bevittnade av två personer för att lagfart ska kunna erhållas (20 kap. 7 § 1 p JB).2. Därutöver ska ett köpebrev upprättas, det vill säga en dubbel köpehandling (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar som ett kvitto för köpet, men det finns dock inte ett krav på att det ska upprättas om inget annat föreskrivits. Därefter kan du ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska göras senast tre månader efter att köpet fullbordats (20 kap. 1-2 §§ JB). Övertagande av lån Angående övertagandet av lånet är det en fråga som är av ekonomisk karaktär, snarare än juridisk karaktär. Du behöver göra en ansökan om lån hos banken. Var dock uppmärksam på att banken inte har någon juridisk skyldighet att bevilja dig ett lån. För vidare frågor bör du vända dig till din bank. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,

Är en muntlig överenskommelse bindande vid köp av fast egendom?

2019-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag pratade med säljare av en villa och vi kom överens om att jag skulle köpa villan. Nu vill han inte sälja längre. Får det gå till så?
Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag antar att det inte rör sig om villa på ofrigrund utan att du tänker på fast egendom. Det leder till att jordabalkens (JB) bestämmelser är tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns det vissa formkrav som behöver vara uppfyllda för att ett giltigt avtal ska ha ingåtts, de formkraven finns i 4 kap 1 § JB. Av lagrummet följer ett krav på skriftlighet, en överlåtelseförklaring, en bestämd köpeskilling samt underskrift från dig och säljaren. Tyvärr låter det inte som att formkraven är uppfyllda och således är överenskommelse inte giltig, 4 kap. 1 § 3 st. Hoppas att detta besvarade din fråga! Med vänlig hälsning,