Är en muntlig överenskommelse bindande vid köp av fast egendom?

2019-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag pratade med säljare av en villa och vi kom överens om att jag skulle köpa villan. Nu vill han inte sälja längre. Får det gå till så?
Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag antar att det inte rör sig om villa på ofrigrund utan att du tänker på fast egendom. Det leder till att jordabalkens (JB) bestämmelser är tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns det vissa formkrav som behöver vara uppfyllda för att ett giltigt avtal ska ha ingåtts, de formkraven finns i 4 kap 1 § JB. Av lagrummet följer ett krav på skriftlighet, en överlåtelseförklaring, en bestämd köpeskilling samt underskrift från dig och säljaren. Tyvärr låter det inte som att formkraven är uppfyllda och således är överenskommelse inte giltig, 4 kap. 1 § 3 st. Hoppas att detta besvarade din fråga! Med vänlig hälsning,

Krävs offentligt köpevittne vid försäljning av fastighet?

2019-11-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Avser sälja mitt gamla torp i Sverige. Det framgick klart att köpebrevet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parterna samt köpeskillingen nämnd. Men behölvs det inte finnas någon offentlig köpevittne, notarius publicus, då det gäller fastighet? I Finland behövs detta.
Matilda Bergström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att vissa formkrav är uppfyllda (4 kap. 1 § jordabalken). En köpehandling måste upprättas och ska innehålla:- Uppgift om köpeskilling- En förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen - Underskrift av säljaren och köparenDet krävs alltså inte något offentligt köpevittne vid försäljning av fast egendom. Vänligen,

Överlåtelse av fastighet mellan bolag samt stämpelskatt

2019-11-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag har ett Holdingbolag som äger 1 fastighetsbolag samt ett bolag som bedriver reparation av bilar.nu ska jag avyttra fastighetsbolaget som äger 2 st industrifastigheter samt 1 villa som är upplåten som personalbostad, villan ska ej ingå i försäljningen av fastighetsbolaget, utan jag vill överlåta den till Holdingbolaget innan försäljningen av fastighetsbolaget. då vi fortfarande har behov av personalbostad.hur går jag tillväga och måste jag betala stämpelskatten?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB) och lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (LSI).Utredning Jag tolkar din fråga som att villan ifråga inte står på ofri grund utan även avser marken som byggnaden står på. Överlåtelser av fastigheter måste uppfylla vissa formkrav. Enligt 4 kap. 1 § JB ska köpehandlingen vara skriftlig, undertecknas av säljare och köparen samt innehålla uppgifter om köpeskillingen och att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Om formkraven inte följs är avtalet ogiltigt och om något annat avtalas utanför avtalet är de villkoren ogiltiga. Säljarens namnteckning bör även bevittnas för att möjliggöra beviljande av lagfart enligt 20 kap. 7 § JB. Enligt 20 kap. 1-2 §§ JB ska den som förvärvat en fastighet ansöka om lagfart inom tre månader efter att köpehandlingen upprättats. När det formenliga köpeavtalet undertecknats och lagfart beviljats är överlåtelsen slutförd. Enligt 1 & 4 §§ LSI ska stämpelskatt betalas bland annat vid köp av fastigheter. För aktiebolag är stämpelskatten 4,25 % och beräknas på hela tusentals kronor, något som följer av 8 § LSI. Skatten beräknas på det högre beloppet av köpeskillingen och det taxeringsvärde som registrerats året närmast före beviljandet av lagfart enligt 9 § LSI.Tillämpat på ditt nu aktuella fall kan vi konstatera att du kan överlåta villan från ditt ena företag till det andra i enlighet med de formkrav som styr överlåtelsen och att bolaget som köper fastigheten kommer få betala stämpelskatt om 4,25 %.HandlingsplanDet är svårt för mig att ge en konkret rekommendation i ditt fall eftersom jag inte har tillgång till relevanta uppgifter, förhoppningsvis hjälper uppgifterna ovan dig att fatta ett välgrundat beslut.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Vad har hyresgästen för rättigheter om det förekommer ohyra i lägenheten?

2019-11-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag bor tillsammans med min sambo i en lägenhet som vi hyr av privatperson. Vi har nu möss i lägenheten och har haft det den senaste månaden. Har vi rätt till hyresnedsättning? Även om fastigheten ägs av privatpersoner och inte en förening? Tack för svar!
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom du och din sambo hyr en lägenhet av en privatperson så blir privatuthyrningslagen i vissa fall tillämplig. Detta är i bl.a i frågor som rör uppsägningstid och liknande men eftersom denna lag inte reglerar bestämmelser om nedsättning av hyra kommer jordabalkens (JB) bestämmelser att bli aktuella (1 § andra stycket privatuthyrningslagen). Har ni rätt till nedsättning av hyran? Hyresvärden är ansvarig för att den bostad som ni bor i är i ett sådant skick att den är fullt brukbar för ändamålet sett till den allmänna uppfattningen (12 kap. 9 § och 15 § JB). För den period som bostaden är i ett s.k bristfälligt skick så har du och din sambo rätt till nedsättning av hyran (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande men innefattar även enligt Hyresgästföreningen och Anticimex även skadedjur som råttor och möss. Om du och din sambo har möss i bostaden så anses den alltså vara i bristfälligt skick och ni har då rätt till en nedsättning av hyran. Hur mycket kan ni begära att hyran ska sättas ned?Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att möss i lägenheten motsvarar en nedsättning på 25% per dygn men enligt de nya bestämmelserna behöver man göra en bedömning sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. En länk till denna tabell hittar du här. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps. Kan ni begära att hyresvärden avhjälper skadedjuren?Utöver nedsättning av hyra har ni även rätt att begära att eran hyresvärd avhjälper skadedjursproblemet. Om hyresvärden underlåter att avhjälpa problemet efter att ni har påtalat det har ni rätt att anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Det är dock vanligare att man i det fall hyresvärden underlåter att avhjälpa felet skickar in en ansökan till hyresnämnden som i sin tur ålägger hyresvärden att avhjälpa felet (12 kap. 11 § femte punkten JB). SammanfattningDu och din sambo har rätt till nedsättning av hyran för den period som er bostad har varit i bristfälligt skick på grund av skadedjur. Om er hyresvärd underlåter att avhjälpa felet kan ni ansöka hos hyresnämnden att ålägga er hyresvärd att avhjälpa det eller själva anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd sedan får bekosta. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Fuktskador i lägenheten

2019-11-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. min flickvän hade ett problem med fukt för ca 7 månader sen i sin lägenhet. Efter att hon upptäckt detta så nämnde hon det för hyresvärden som kom och titta på problemet. Hyresvärden sa att de fick hyra in någon att fixa problemet och det kom någon snabbt och löste problemet. Nu 7 månader senare ringer hyresvärden och säger . *Minns du att vi sa att vi skulle dela på kostnaden för denna tjänst?* Min flickvän har inget minne för att detta har nämnts samt om det hade kommit på fråga hade hon inte velat ha tjänsten utan velat lösa problemet på mer ekonomiskt sätt. hur ska hon gå till väga genom ett så kallat muntligt avtal som förmodligen inte har hänt?
Jakob Westling |Hej och tack för att du valde Lawline med din fråga!Enligt 12:15 JB ska hyresvärden hålla lägenheten i ett sådant skick att den är brukbar för det avsedda ändamålet. Vidare enligt 12:16 gäller bestämmelserna i 12:11 JB i det fall att skada uppstått och det inte är vållat av hyresgästen.Fuktskador är absolut någon som ligger på hyresvärdens bord, som hen måste åtgärda, så länge skadorna inte skedde p.g.a hyresgästen. Gällande det muntliga avtalet spelar det ingen roll då lagen är tvingande och skulle ha företräde över avtalet.

Fullmakt vid kontraktskrivning av fastighet

2019-11-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar vem som har rätt att skriva under köpekontrakt vid försäljning av fastighet? Måste jag som säljare göra det eller kan jag ge mäklaren en fullmakt att skriva under i mitt namn?
Kathleen Ramos |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan ge en fullmakt till mäklaren för att skriva under ditt namn vid försäljning av din bostad. AllmäntNär man köper eller säljer en bostad så krävs det en skriftlig underskrift på kontraktet. Om man inte kan närvara för att skriva under alla papper så kan man lämna en fullmakt till någon som man litar på. Fullmakten ska vara skriftlig vid en bostadsaffär oavsett om det gäller en bostadsrätt eller en fastighet. Dock kräver en fullmakt i en fastighetsaffär två stycken vittnen som skriver under fullmakten. Man kan välja vilka två vittnen man vill och det spelar ingen roll vilka det är så länge de är över 15 år och inte lider av en psykisk störning.Fullmakt vid kontraktsskrivning och tillträde Om du inte kan närvara vid en kontraktsskrivning kan du lämna en fullmakt till vem du vill förutom mäklaren som är ansvarig för affären. En mäklare får aldrig agera som ombud i en kontraktsskrivning i en affär där han/hon är ansvarig mäklare. Däremot om du inte kan närvara vid tillträdet kan du lämna fullmakt till mäklaren. Nedan följer några exempel på personer som du kan lämna fullmakt till:- Förälder- Syskon - Kompis - PartnerMäklaren har ofta färdiga mallar för fullmakterOm du behöver en fullmakt och kanske inte vet hur den ska se ut så kan du be mäklaren att skicka en fullmakt till dig. Mäklarna har ofta färdiga mallar för fullmakter som innehåller allt som ska stå med för att fullmakten ska vara juridiskt bindande. Fullmakten ska sedan skrivas under av personen som inte kan närvara vid kontraktsskrivningen eller tillträdet. Den som ska skriva i den onärvarande personens ställe kan sedan ta med fullmakten till mötet eller så kan man scanna in och maila den till mäklaren i förväg om det handlar om en bostadsrättsaffär. Om affären gäller en fastighet så krävs det att fullmakten är i originalformat och tas med på mötet. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad kan hyresgästen begära av hyresvärden när det finns skadedjur i bostaden?

2019-11-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min man och jag har fått problem med möss i vårat hus som vi hyr. Vi har satt upp fällor och har lyckats fånga en hel del möss, men nu så har mössen tagit sig in i köket; bakom köksskåpen över diskbänken och lämnat både spån och musbajs efter sig på bänken. Och senast igår hittade även vi musbajs i våra besticklådor. Vi har ingen mat tillgänglig i lådorna. Hyresvärden har sagt att vi bara ska fortsätta med fällor, men vad har han för skyldigheter när det kommer till detta? Mvh
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser som reglerar din fråga hittar vi i 12 kap. Jordabalken (JB). I vilket skick ska bostaden vara?Som utgångspunkt så har du och din man som hyresgäster rätt att begära att er bostad är i ett sådant skick att det sett till den allmänna uppfattningen är i ett fullt brukbart skick (12 kap. 9 § och 15 § JB). Detta innebär att ni ska kunna begära att huset ska vara fritt från eventuell ohyra då detta anses utgöra en brist i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra innefattar enligt Hyresgästföreningen och Anticimex också skadedjur såsom råttor och möss. Vad kan ni begära att hyresvärden gör för att åtgärda problemet?Eftersom den bostad som du och din man hyr inte lever upp till det skick som ni ska kunna förvänta er så kan ni, i det fallet att er hyresvärd underlåter att avhjälpa skadedjuren, själva välja att avhjälpa bristen genom att exempelvis anlita skadedjursbekämpare vilket eran hyresvärd sedan får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Har ni rätt till nedsättning av hyran?Du och din man har rätt till nedsättning av hyran räknat från det att ni har påtalat bristen till eran hyresvärd och fram till det att felet avhjälps (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Ni har rätt till en skälig nedsättning vilket inte finns exakt preciserat utan Hyresgästföreningen menar att man sett till problemets omfattning behöver göra en bedömning i det enskilda fallet om vilken nedsättning som får anses skälig. En tabell för detta kan ni hitta här. SammanfattningAtt en bostad har problem med skadedjur och ohyra ses som en brist vilken måste åtgärdas av hyresvärden. Om hyresvärden inte avhjälper bristen kan du och din man själva anlita skadedjursbekämpning som er hyresvärd senare får bekosta. Ni har vidare rätt till nedsättning av hyran och denna får beräknas utifrån vad som sett till omfattningen av skadedjuren får anses vara skäligt. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fundering och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Ingår garderober i lägenhetsköp?

2019-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej! jag sålde min lägenhet nyligen men den som köpte den hävdar att mina garderob i sovrummet ska ingå i köpet fast jag har aldrig sa det. den garderob är en ikea pax som går att av monteras och flyttas utan att skada lägenhet eller något väg. det är inte fast i vägen. kan ni hjälpa tack!
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till vad som ingår i ett husköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. För att ett föremål ska ingå i ett fastighetsförvärv krävs att det utgör endera ett fastighets- eller byggnadstillbehör, 2 kap. 1-2§§ JB.ByggnadstillbehörFrågan är huruvida garderober utgör byggnadstillbehör eller inte. För att en inredningsdetalj ska anses som fast, och därmed ett byggnadstillbehör, kräver lagen att "det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden". Vad som sedan anses vara för stadigvarande bruk är inte vidare definierat i lagrummet annat än genom en uppräkningskatalog som inte ger allt för mycket vägledning.Svaret på frågan vad som således utgör "stadigvarande bruk" får sökas något djupare i rättskällorna. Att ett föremål tillförts en fastighet för stadigvarande bruk ska först ske genom en objektiv bedömning. Det är således inte uppfattningen hos den som försett byggnaden med föremålet som först och främst ska råda.Löst eller fast inmonteradeEn första gränsdragning som bör göras är om garderoberna varit löst stående eller fast inmonterade. I juridisk doktrin diskuteras att det inte får avse ett genomgripande ombyggnadsarbete att avskilja ett tillbehör för att det ska utgöra lös egendom och således inte byggnadstillbehör. En annan gränsdragning är att föremålet ska kunna anses ha en generell nytta, alla som brukar fastigheten ska kunna tänkas ha nytta utav föremålet.Sammanfattningsvis kan konstateras att de eventuella garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Åtminstone om inget annat påtalats senast vid visningen och att de inte kunnat avskiljas utan genomgripande ombyggnadsarbete. Garderober som inte är fast inmonterade bör härvid utgöra dubbletter och således utgöra lös egendom istället, dvs. inte byggnadstillbehör. "Lösa" garderober ska alltså inte ingå i ett husköp.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Ha det bra!Vänligen,