Utgör avsaknad av bygglov för vissa på fastigheten vidtagna åtgärder ett fel i jordabalkens mening?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Och generellt kan följande anföras. Bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB är helt central och av första stycket följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. I andra stycket sägs att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av första stycke framgår att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dessa. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning (”som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad”). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren lämnade är mycket precisa. Av andra stycket följer ju att köparen har en undersökningsplikt och att denna är mycket långgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper. Det kan därför konstateras att köparen inte bara har rätt att vidta en ordentlig besiktning i samband med ett fastighetsköp, utan snarare att denne faktiskt är skyldig att genomföra en sådan.
Men av hovrättsfallet RH 2014:33 framgår, trots det ovan sagda, att utgångspunkten är att en köpare har rätt att förvänta sig att bygglov finns för vidtagna bygglovspliktiga åtgärder. Vidare anför hovrätten i domen att det inte kan komma i fråga att ålägga en köpare någon allmän undersökningsplikt av att bygglov finns för om- eller tillbyggnader. Med andra ord utgör avsaknaden av bygglov ett fel i den aktuella fastigheten för vilket du i grunden svarar för. I 4 kap. 19 a § 1 st. JB sägs dock att köparen inte får åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparen måste alltså reklamera inom skälig tid och frågan blir då om en reklamation efter två år kan anses ha skett inom skälig tid. Högsta domstolen (HD) uttalar i avgörandet NJA 2008 s. 1158 att regeln att meddelande ska lämnas inom skälig tid avser att medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. HD anför vidare att vilket mått av sakkunskap som köparen har också är en omständighet som bör beaktas och att en köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. I det aktuella rättsfallet ansåg HD att den reklamation som skett efter 4,5 månader var framställd inom skälig tid.
Min uppfattning är att två är för lång tid. Det torde inte ha krävts några nämnvärda sakkunskaper för att fastställa (upptäcka) att erforderligt bygglov saknades. Vidare ska framhållas att det, såvitt jag kan bedöma, fortfarande är de nya fastighetsägarna som ska ansöka om bygglov. För det fall extrakostnader tillkommer och/eller om bygglovsansökan skulle avslås och rendera i ytterligare kostnader för återställandet ska dessa, i enlighet med hovrättsfallet ovan, däremot bäras av dig, men endast under förutsättning att köparen reklamerar i tid, vilket jag som sagt menar att denne inte har gjort i det här fallet. Slutsatsen blir därför att det föreligger ett fastighetsrättsligt fel, men ett fel som här inte kan åberopas av köparen.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
