Kan säljaren ändra sig och sälja fastigheten till någon annan efter att säljaren har ingått handpenningsavtal med köparen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din fråga enligt följande. Du undrar om en säljare kan dra sig ur ett köp av fast egendom (ett hus) och sälja fastigheten till någon annan, om säljaren och tidigare köpare har kommit överens och handpenning har lagts men inget tillträde har skett än.
Den reglering som aktualiseras är Jordabalken (JB). Oftast skriver köparen och säljaren ett handpenningsavtal, och hanpenningen erläggs, och sedan vid tillträdet skriver köparen och säljaren ett köpeavtal.
Köpeavtalets formkrav
Avtal om köp av fastighet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Dessa formkrav anges i JB 4 kap 1 § 1 stycket. En köpehandling upprättas och underskrivas av säljaren som köparen. Vidare, måste köpehandlingen innehålla uppgift om köpeskillingen, den fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, där säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt, enligt JB 4 kap 1 § 3 st.
Det förekommer att säljare och köpare träffar ett handpenningavtal. Ett handpenningsavtal innebär att säljare och köpare träffar avtal om att ingå ett fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet.
Säljarens möjligheter att dra sig ur ett handpenningsavtal
Säljaren kan välja att sälja fastigheten till någon annan och undkomma skadeståndsansvar. Alltså, om säljaren drar sig ur efter att ha skrivit ett handpenningavtal med köparen är säljaren inte skyldig att ersätta köparens eventuella skada. Givetvis måste säljaren betala tillbaka hela handpenningen till köparen.
På grund av detta väljer många att särskilt skriva in i handpenningavtal att säljaren ska vara skyldig att ersätta köparens skador om säljaren väljer att bryta mot löftet. Således hänvisar jag dig till det handpenningsavtal som säljaren och köparen har skrivit i samband med att handpenningen erlades.
Sammanfattningsvis
Om ett köpeavtal har skrivits är det bindande och säljaren är skyldig att sälja huset till köparen, men om köparen och säljaren endast har träffat ett handpenningavtal kan säljaren ångra sig och undgå skadeståndsansvar, såvida säljarens ansvar inte har reglerats uttryckligen i handpenningavtalet. Säljaren är dock skyldig att betala tillbaka handpenningen.
Om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till oss!
Med vänliga hälsningar
