ASV
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
Enligt huvudregeln i 12 kap. 32 § 1 st. JB krävs att hyresvärdens godkännande om hyresgästen vill överlåta hyresavtalet på någon annan. Däri sägs nämligen att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av 34--37 §§ i samma kapitel. Vidare anges dock, i den förstnämnda bestämmelsens andra stycke, att om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden ej lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Relevant undantagsbestämmelse i ditt fall återfinns i 12 kap. 34 § 1 st. JB vari uttalas att en hyresgäst som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Vidare uttalas att sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen och att tillståndet därutöver kan förenas med villkor. I det följande kommer rekvisiten (villkoren) i den nyssnämnda bestämmelsen att förklaras närmare och då med diverse hänvisningar till såväl praxis som förarbeten (lagmotiv).
Formuleringen ”Som ej avser att använda sin bostadslägenhet” - Vad gäller?
Med uttrycket ”som ej avser att använda sin bostadslägenhet” betyder, föga förvånande, att den hyresgäst som vill överlåta hyresavtalet på någon annan men som ändå tänker fortsätta att använda lägenheten inte uppfyller lagens krav. Däremot ska hyresgästens skäl att lämna lägenheten inte prövas, vilket också markeras direkt i lagtexten genom att det däri enbart sägs ”som ej avser att använda sin bostadslägenhet”, se även prop. 1973:23 s. 165 f. I den här delen kan det med andra ord ganska enkelt konstateras att du uppfyller kravet eftersom du, i vart fall såvitt jag förstår, ska flytta. Det är för övrigt hyresgästen som också formellt ska ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Hur ska närståendebegreppet tolkas i det här avseendet?
I det här sammanhanget innefattar närstående inte bara föräldrar, barn, syskon och andra nära släktingar. Även samboende under äktenskapsliknande förhållanden, dvs. ett samboförhållande, liksom samboende som på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära träffas av närståendebegreppet, se prop. 1968:91 Bih. A s. 220. Närståendebegreppet är alltså inte ett helt fixerat begrepp utan innebörden är situationsberoende. Från praxis kan det nutida hovrättsfallet RH 2018:40 nämnas i vilket kusiner ansågs vara närstående i jordabalkens mening. Det innebär naturligtvis, vilket även antyddes inledningsvis (och motsatsvis) i det här stycket, att din dotter i egenskap av barn träffas av närståendebegreppet.
Kravet på varaktigt sammanboende med hyresgästen - Vad gäller?
Efterträdaren ska i allt väsentligt ha haft ett gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten tillsammans med honom eller henne. Lagstiftarens ambition har varit att upprätthålla en tydlig gräns mellan inneboendeupplägg och verklig boendegemenskap med hyresgästen, se återigen prop. 1968:91 Bih. A s. 220. Detta har även kommit till uttryck i praxis, se t.ex. hovrättsfallet RH 2003:62. Ovanstående innebär att den rättsliga bedömningen tar sikte på hur hemmet har varit organiserat och hur lägenheten de facto har använts. Faktorer av betydelse är om utrymmen i lägenheten har använts gemensamt eller var för sig, exempelvis vid måltider, och huruvida det förelegat delat ansvar gällande hushållssysslor och kostnader kopplat till boendet. Folkbokföringsadress samt längden på denna kan också få bäring på den rättsliga bedömningen.
Noterbart är dock att det av praxis framgår att stor åldersskillnad mellan hyresgästen och den som vill överta hyresavtalet kan få negativ påverkan. Det har i förarbetena uttalats att det torde vara ovanligt att sådana personer bor tillsammans på det sätt som avses i den aktuella lagregeln. I RH 2003:9 framhöll hovrätten att höga krav får ställas i sådana situationer för att det ska anses visat att sammanboendet varit av sådant kvalificerat slag. Samtidigt ska det fortfarande vägas mot de tidigare och ovannämnda konkreta förhållandena som gäller beträffande hemmets organisering. Och när det gäller kravet på varaktighet kan kort sägas att minst tre år alltid bör godtas som varaktigt utan stöd av andra omständigheter. Men återigen, här rör det sig inte om någon prövning av exempelvis ett påstått samboförhållande utan om din dotter, vilken som sagt är en närstående person på det sätt som avses i lagtexten.
En förändring som hyresvärden ”skäligen kan nöja sig med” - Vad gäller?
Den här bedömningen tar i princip endast avstamp i de personliga kvalifikationerna i egenskap av hyresgäst. Någon egentlig intresseavvägning som annars kan bli aktuell av bostadssociala hänsyn görs inte i det här fallet. Istället står förmågan att kunna betala hyran ensam i förgrunden. Och även den sistnämnda delen utgör såvitt jag förstår inga problem i det här fallet varför det torde föreligga ett tämligen gott utgångsläget i hyresnämnden för er del.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
