Vem ansvarar för dolda fel vid köp av bostadsrättslokal?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att den rör köp av nyttjanderätt av lokal i bostadsrätt. Lokalen har tidigare använts för verkstadsverksamhet samt utbildnings- och försäljningsverksamhet. Ni har nu tänkt använda lokalen som kontor/butik. Ni har dock stött på problem i form av fel.
Samtliga fel har uppdagats:
- Fukt från dålig dränering som orsakat mögelskador på regelväggar av trä.
- Ingen och/eller dålig ventilation.
- Del av yttervägg saknar värmeisolering.
- Befintlig avloppsledning har rostat sönder.
Du undrar nu vem som ansvarar för de uppdagade skadorna.
Jag utgår från att du har köpt nyttjanderätten till bostadsrätten och inte hyr den, vilket medför att tillämplig lag är Bostadsrättslagen (BrL) samt föreningens stadgar. Eftersom föreningen kan anta egna stadgar så gäller dessa parallellt med lagstiftningen.
När det gäller ansvar för bostadsrätt så är det delat, vilket jag kommer att redogöra för nedan.
Bostadsrättshavarens ansvar
Bostadsrättshavaren har ansvar för underhåll och tillsyn i lägenheten. Det framgår av 7 kap 9 och 12 §§.
Kort sagt kan man säga att bostadsrättshavaren ansvarar och betalar för underhåll och reparationer angående ytskikt, synliga rör, icke-bärande väggar, inredning, fönster och dörrar (dvs. allt som ”syns” i bostadsrätten).
Bostadsrättsföreningens ansvar
Bostadsrättsföreningen ansvarar för stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med, för reparationer efter brand- och vattenledningsskador. Det framgår av 7 kap 12 § BrL.
Köp av bostadsrätt
Det är också viktigt att komma ihåg att man vid köp av bostadsrätt inte köper själva lägenheten, utan man köper en andel i föreningen. Det medför att en bostadsrätt betraktas som lös egendom vilket innebär att Köplagen (KöpL) blir tillämplig.
Enligt 20 § KöpL har köparen en ganska långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen inte får åberopa fel som han måste ha antas känt till vid köpet.
Dolda fel
Det första man bör fråga sig är således om felet är dolt, eller om det hade kunnat undersökas av köparen innan köpet. Oftast är ex. fukt, mögel, elfel att betrakta som sådana dolda fel. Felet ska dock inte vara förväntat utifrån bostadsrättens skick och ålder. Det beror således på hur skicket var vid köpet – var ex. fuktskadorna relaterade till bostadsrättens ålder och skick så är det inte att betrakta som dolt.
Din situation
Vem som är ansvarig för de uppkomna felen beror således på felet som sådant. Gällande fuktskadan så beror den (enligt informationen i din fråga) på dålig dränering som i sin tur orsakat mögelskador. Om dräneringen är hänförlig till den befintliga konstruktionen så är alltså bostadsrättsföreningen ansvarig för felet. Om felet istället beror på något som den tidigare ägaren orsakat, så kan det vara denne som är ansvarig (förutsatt att ni som köpare har uppfyllt er undersökningsplikt).
Utifrån det du har angett i din fråga tyder dock felen på att det är något som bostadsrättsföreningen ska stå för enligt 7 kap 12 § BrL – men jag har för lite information i din fråga för att kunna göra en konkret bedömning på rak arm.
Jag hoppas att det gav dig tillräckligt med svar på din fråga!
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på tilda.hansson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare.
Du är även välkommen att höra av dig på nytt genom våra betaltjänster eller ordinarie byråverksamhet.
Med vänlig hälsning,
