Uppsägning från hyresrätt

Question

Bor i en stiftelse sedan drygt 3 år tillbaka,
har alltid betalat hyran i god tid och skött
mig klanderfritt.
Har blivit uppsagd från mitt boende
på grund av en konflikt med förvaltaren,
när jag klagat på en störande granne.
Denne granne har uppträtt störande på dygnets alla tider utan åtgärd från förvaltaren. Stället drivs som något sektliknande där den ansvarige omger sig
med ja sägare. Undertecknad rättar inte in
sig i ledet! Behöver rådgivning med hur jag går vidare med detta och kvalificerar
mig för rättshjälp.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag tolkar det som att du har bott i en hyresrätt på obestämd tid. Jag kommer att använda mig av Jordabalken (JB) och Rättshjälpslagen för att besvara din fråga. Det framgår inte på vilket sätt din hyresrätt blivit uppsagd; sedvanlig uppsägning enligt 12 kap. 4 § JB eller förverkande av hyresrätten enligt 12 kap. 42 § JB. Jag kommer därför att beskriva de generella utgångspunkterna för båda formerna.

Uppsägning av hyreskontrakt och förlängning

Uppsägningstiden för ett bostadshyreskontrakt kan alltid sägas upp av både hyresvärden och hyresgästen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § 1st 1p. JB). Om hyresrätten inte är förverkad enligt 12 kap. 42 § JB (detta kommer jag att beröra mer strax) så kan hyresgästen ha rätt till förlängning av hyreskontraktet trots uppsägningen (12 kap. 45 § JB).

Enligt 12 kap. 46 § JB, om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång (12 kap. 49 § JB).

Om det är en sedvanlig uppsägning kan du alltså ha rätt till förlängning av kontraktet, såvida inte uppsägningen är sammankopplad med någon av punkterna i 46 § eller är baserad i förverkande av hyresrätten. Om du motsätter dig uppsägningen SKA hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden, annars är uppsägningen utan verkan. Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har du rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord (12 kap. 50 § JB).

Förverkande av hyrserätt

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen begår ett avtalsbrott enligt någon eller några av punkterna i 12 kap. 42 § JB. Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden har rätt att säga upp kontraktet utan någon uppsägningstid, och ges en uppsägningstid så är det upp till hyresvärden att bestämma den. Följande punkter för ett förverkande är uttömmande:

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte-sjunde styckena,
2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt,
4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den,
6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,
7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter uppmaning gör rättelse utan dröjsmål,
8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, gör sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet eller inte håller den tillsyn som krävs enligt 25 b § och rättelse inte görs utan dröjsmål efter uppmaning,
10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,
11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller
12. om lägenheten eller utrymme som hör till den används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning.

Det finns fler regleringar kring dessa punkter, men utan att veta mer i detalj vad hyresvärden baserar uppsägningen på, och om det ens handlar om förverkande, så är det meningslöst att precisera alla här. Istället föreslår jag att du kontaktar mig (via min mejl som är infogad nedan) med en kort specificering av grunden för uppsägningen/förverkandet.

Rättshjälp

Reglerna för rättshjälp finns i rättshjälpslagen. Kraven för att rättshjälp ska beviljas är att

1. den enskilde (fysisk person eller, om synnerliga skäl föreligger, ett dödsbo) inte har en årsinkomst över ett visst belopp (6 §), vilket 2025 är 260 000 kr, om
2. den sökande har behov av juridiskt biträde (7 §) och
3. att det med hänsyn till tvistens art, tvisteföremålets värde och omständigheterna i övrigt är rimligt att staten ska bidra till rättegångskostnaderna (8 §).

En ytterligare förutsättning är att den sökande inte har (eller borde ha haft) en rättsskyddsförsäkring som täcker rättegångskostnaderna. Om personen kan få juridiskt biträde genom exempelvis sin fackförening eller hyresgästförening kan man vanligtvis inte få rättshjälp. Beslut om rättshjälp tas av domstolen, om det rör hjälp i ett ärende som redan pågår vid domstolen, eller av Rättshjälpsmyndigheten.

Sammanfattning

Om hyresvärden sagt upp ditt hyreskontrakt har du tre månaders uppsägningstid. Du kan dock i väldigt många fall ha rätt till förlängning, något som hyresnämnden avgör. Din hyresvärd ska hänskjuta tvisten om hyreskontraktet (om du motsätter dig uppsägningen) till hyresnämnden inom en särskild tidsfrist, annars är uppsägningen utan verkan. Du får lov att bo kvar tills frågan är avgjord. Är hyresrätten förverkad har du inte rätt till någon förlängning och hyresvärden kan avsluta hyreskontraktet utan uppsägningstid. Vare sig du kan ha rätt till rättshjälp eller inte är svårt för mig att säga utifrån informationen jag har, men det är inte omöjligt.

Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du väldigt välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,