Hur tar man del av uppgifter om bostadsrätter?

2021-10-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag vill veta vem som är registrerad ägare till bostadsrätten i Stockholm med adress abc 123 X tr lgh Y och sedan när, vänliga hälsningar X
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår din fråga som att du vill veta vem som äger en viss bostadsrätt. Regler om medlemsförteckningar i bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen (1991:614). Jag kommer därför att utgå från denna i mitt svar.Bostadsrättsföreningar är skyldiga att föra en förteckning över sina medlemmar, en så kallad medlemsförteckning (9 kap. 8 § bostadsrättslagen). Medlemsförteckningen ska innehålla uppgifter om medlemmarnas namn och postadress, tidpunkten för deras inträde i föreningen, och den bostadsrätt som medlemmen har (9 kap. 9 § andra stycket bostadsrättslagen). Denna medlemsförteckning ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den (9 kap. 9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Detta innebär alltså att vem som helst, på begäran, kan ta del av den. Observera dock att en förening inte behöver skicka ut en fysisk, eller ens elektronisk, kopia på förteckningen till den som önskar. Föreningen kan istället hänvisa intresserade att ta del av uppgifterna genom att besöka föreningen.För att ta reda på vem som bor i den aktuella bostadsrätten bör du således vända dig till den berörda bostadsrättsföreningen.Jag hoppas att du har fått ett någorlunda hjälpsamt svar på din fråga. I den mån jag har missförstått din fråga, något är oklart eller om du bara har några ytterligare funderingar så får du gärna återkomma.Vänligen,

Är hyresgäst skyldig att underrätta hyresvärden om mögelskada?

2021-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har en hyresgäst som har kontaktat kommunen om mögel i lägenheten. Vi har aldrig fått klagomål på detta. Vi har dock aldrig kollat om där var fukt. Är det vi som ska kontrollera detta eller ska hyresgästen anmäla detta till oss?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det är hyresgästens skyldighet att meddela hyresvärden om en skada uppstår i bostaden under hyrestiden (12 kap. 24 § 2 st. jordabalken). Om det är fråga om skador av mer brådskande art, dvs. skador som kan leda till mer allvarliga följder, måste hyresgästen genast underrätta hyresvärden. Ifall hyresgästen inte gör detta kan han eller hon bli ansvarig för den skada som uppstår till följd av underlåtelsen. När hyresgästen påtalar bristen i bostaden är det sedan hyresvärdens skyldighet att åtgärda skadan. Om hyresvärden inte vidtar åtgärder för att avhjälpa bristen kan hyresgästen vända sig till exempelvis kommunen för att få hjälp. Sammanfattningsvis ska hyresgästen i första hand vända sig till er som hyresvärdar för att få hjälp med mögelskadan. Hyresgästen har en anmälningsskyldighet enligt lagen och det är alltså inte ni som behöver säkerställa bostadens skick under hyrestiden. Hyresgästen kan sedan söka hjälp på annat håll om skadan inte åtgärdas efter anmälan. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Vad har hyresvärden för skyldigheter gällande reparationer?

2021-10-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag undrar vad hyresvärdar har för skyldigheter gällande renoveringar i hyresrätter, då det finns regler för golvytan, tapetsering ,målning vissa år. Jag undrar hur det är med köksluckor/kökslådor som inte gjorts vid sedan det byggdes 1968.Som börjar hänga lite här och där.Mvh
Hanna Haavisto |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga gäller hyra av bostad varför Jordabalken (JB) är tillämplig. I 12 kap. JB regleras frågor kring hyresrätter. Jag tolkar din fråga så att din hyresrätt är en bostadslägenhet utan något avtal om förhandsklausul. I det fall lägenheten används för fritidsändamål, som lokal, är ett enfamiljshus eller en hyresrätt inom en ägarlägenhetsfastighet finns det andra undantag än vad jag kommer redogöra för.Vilka skyldigheter har hyresvärden?Hyresvärden ska erbjuda lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 §). Detta innebär också att hyresvärden med rimliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 §). Vilka skyldigheter har du som hyresgäst?Du som hyresgäst har en vårdplikt som innebär att du löpande ska hantera skötsel av lägenheten, som att hålla den ren och städad. Du är även skyldig att ersätta all skada som uppkommer i lägenheten genom att du eller en gäst agerar oförsiktigt (12 kap. 24 §).SammanfattningSammanfattningsvis är hyresvärden skyldig att stå för sedvanliga reparationer och ska åtgärda fel eller brister i lägenheten så länge de inte har orsakats av dig eller en gäst genom oförsiktigt agerande. I din fråga framgår att köksluckorna inte blivit reparerade eller utbytta sedan 1968, det låter därför som att de har blivit dåliga på grund av slitage genom åren varför hyresvärden bör stå för reparationen. Hoppas att detta var tydligt! Vid ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig på nytt. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av lokalhyra - Vad gäller?

2021-10-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag hyr ett rum/lokal i en frisör salong och har hyrt där i ca 3 år av ägarna av salongen (de hyr lokalen av sin hyresvärd) De har två rum som de hyr ut varav ett av rummet hyrs ut till mig. Nu har de muntligt sagt upp mig för att de vill göra något annat (ej beskrivit vad) i rummet som jag hyr och de har sagt att jag har en månad på mig att flytta ut. Vi har inget skriftligt avtal mellan oss och inget specifikt uttalat muntligt om tex uppsägningstid osv. När jag hyrde rummet så bestämde de bara kostnad för hyra och jag har betalat hyran varje månad i tid och aldrig har några konflikter med dem. Har jag som hyresgäst inga rättigheter? Kan de bara slänga ut mig sådär på en månad? Vad är viktigt för mig att tänka på i denna processen? Visst behöver de lämna en skriftlig uppsägning för att den ska vara giltig? Vad behöver den innehålla? Går det bra via mail eller sms? Även kikat på att man har en viss rätt till besittningsrätt om man hyrt en lokal under en längre period, gäller detta mig också? Vilka lagar gäller här för mig som hyresgäst? Vill veta om de har rätt att göra såhär mot mig eller om jag kan kräva längre uppsägningstid. Med vänlig hälsning,
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB).I 12 kap. 2 § 1 st. JB sägs att hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresgästen eller hyresvärden begär det. Det innebär att det i grunden inte föreligger några formkrav för den här typen av avtal varför er muntliga överenskommelse är giltig, dvs. utgör ett rättsligt bindande hyresavtal. Såvitt jag kan bedöma är det också fråga om ett avtal på obestämd tid, alltså ett tillsvidareavtal, och sådana avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Din hyresvärd kan således säga upp dig, men du är berättigad till en betydligt längre uppsägningstid än en månad. I 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB anges att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal, vilket är fallet här.När det sedan gäller formerna för uppsägningen och vad den ska innehålla kan följande anföras. En uppsägning ska vidare vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker, 12 kap. 8 § 1 st. JB. Uppsägning per e-post har i hovrättspraxis ansetts uppfylla kravet på skriftlighet. Brukligt är dock att uppsägningsbeslutet överlämnas fysiskt till den som är behörig att motta handlingar för hyresgästens räkning. När hyresvärden vill säga upp avtalet ska denne därutöver i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, 12 kap. 58 § 1 st. JB.Gällande besittningsrätten kan sägas att till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör. Det förutsätter dock att inte någon av grunderna i 12 kap. 57 § JB kan åberopas av hyresvärden och i det här fallet kan möjligen fjärde punkten bli aktuell. Där uttalas att du som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 58 b § om inte hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Det finns inget generellt svar på vad som anses utgöra "befogad anledning" utan här görs istället en intresseavvägning mellan parterna och en bedömning i varje enskilt fall. Faktorer som kan påverka är dina möjligheter att hitta ny lokal, hur länge du har använt den nuvarande lokalen och om dess läge är avgörande för din näringsverksamhet. Exempel från rättspraxis när här bestämmelsen har tillämpats är Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2011 s. 27 och NJA 2013 s. 1112.Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Men sammanfattningsvis och utifrån din ärendebeskrivning kan det konstateras att det finns krav på formen för och innehållet i uppsägningen. Huruvida du är berättigad till ersättning låter jag däremot vara osagt. Oaktat en eventuell ersättning har du under alla omständigheter ändå rätt till en nio månader lång uppsägningstid, vilken naturligtvis syftar till att ge dig skäligt rådrum för att kunna hitta en ny lokal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

När är en varning om vräkning giltig?

2021-10-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har inga pengar så jag måste ställa min fråga här, så det blir problem om det blir följdfrågor. Jag har fått ett brev från min privata hyresvärd "Varning om vräkning" under titeln är försummelse. Mitt problem är att jag tycker att det ska vara signerat med namnteckning det är det inte här utan bara hennes namn skrivet på datorn. Jag vill mena att detta dokument inte är gilltligt när det inte är signerat. Vad gäller här egentligen?
Felicia Ek |Hej, tack för att vänder dig till Lawline med din fråga! I hyreslagen (12 kap Jordabalken, JB) står inget om formkrav för varningar om vräkning. Vräkning innebär att hyresvärden säger upp ert hyresavtal. Och en sådan uppsägning måste vara skriftlig om hyresavtalet har varat i mer än 3 månader.(12 kap 8 § JB) Det står ingenting om att det måste finnas med en signatur. Själva uppsägningen måste alltså uppfylla krav på skriftlighet. Men varningen i sig är bara en tillsägelse till dig som hyresgäst och den är giltig som den är nu. Men vill du försäkra dig om att varningen är äkta så kan du säkert be din hyresvärd om en ny varning med en signatur. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Ingår garderober vid fastighetsköp?

2021-10-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej jag har precis sålt mitt hus. När jag köpte huset ingick några inbyggda garderober. Därefter har jag renoverat och då satt in inbyggda garderober i en klädkammare som jag självklart förstår ska lämnas till nästa ägare. Men jag har också införskaffat lösa garderober som inte suttit fast, som stått i hall och sovrum. Räknas dessa garderober som fast egendom, även om det inte påverkar huset vid nedmontering?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I köpet ingår vanligtvis fast egendom och inte lös egendom, om inte ni har avtalat något annat. Den fasta egendomen ska därmed lämnas kvar vid flytt medan den lösa egendomen kan tas med. Tillbehör till fastigheten anses ingå i den fasta egendomen, till fastigheten hör fastighetstillbehör och byggnadstillbehör (2 kap. 1-2 §§ jordabalken). Fastighetstillbehör är föremål som har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk som byggnader, ledningar, stängsel m.m. som är avsedda att vara permanenta. Byggnadstillbehör innebär fast inredning som byggnaden är försedd med och som också är ägnat för stadigvarande bruk, det kan vara exempelvis garderober, kylskåp eller tvättmaskin. Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår i köpet om inget annat avtalats. Möjligtvis utgör garderoberna byggnadstillbehör och ska ingå i köpet, om de är ägnade för stadigvarande bruk dvs. att de är avsedda att brukas mer permanent. Det rör sig dock om en gränsdragningsfråga då garderoberna står lösa. Frågan är därmed om garderoberna är försedda byggnaden för stadigvarande bruk. Det andra alternativet är att de betraktas som vanlig lös egendom som kan flyttas med. Min bedömning är att fasta garderober borde betraktas som byggnadstillbehör medan lösa garderober borde anses vara lös egendom. Jag skulle dock rekommendera att du kontaktar mäklaren för att klargöra vad köpet omfattar för att undvika eventuella missförstånd med köparen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.

Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?

2021-10-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Har köpt en villa som enl beskrivning uppgift från säljare hade boyta 60kvm men nu visar sig vara 45kvm. I objektbeskrivningen står det;60kvm enl säljareSäljaren har byggt ut husetDen taxerade Boytan enl lantmäteriet är dock 45 kvmHar förstått att vi kan kräva ett prisavdrag, håller ni med om det? Tänker oss den del som huset gick upp i budgivning Hur bör vi skriva till säljaren och gå till väga?
Tim Bjärtros |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår det som att du har köpt en villa som enligt säljarens uppgifter skulle ha en boyta på 60 kvm, som senare visade sig vara 45 kvm.Regler om köp av fast egendom finns i Jordabalken (JB).Du har rätt till prisavdragOm fastigheten inte stämmer överens med avtalet, eller annars avviker från vad du med fog har kunnat förutsätta vid köpet, anses fastigheten som felaktig (4 kap. 19 § första stycket JB).Det framkommer inte av frågan exakt vad som stod i avtalet avseende storleken på villan. Men med anledning av säljarens uppgifter samt uppgifterna i objektbeskrivningen var du i berättigad tillit till att villan skulle vara 60 kvm. Det framkommer inga omständigheter som talar för att du skulle ha haft anledning att ifrågasätta säljarens uppgifter. Du hade därför fog att förutsätta att villan skulle vara 60 kvm, och inte 45 kvm.Du får inte åberopa avvikelsen i storlek på villan som fel om du borde ha upptäckt avvikelsen vid en undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Denna undersökningsplikt faller dock bort om säljaren har gjort en tämligen preciserad utfästelse, vilket verkar vara fallet här.Fastigheten är därför att anses som felaktig och du har rätt till prisavdrag (4 kap. 19 § JB).Storleken på prisavdragetStorleken på prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet i felaktigt skick (45 kvm) och i avtalsenligt skick (60 kvm) på tillträdesdagen. Du räknar alltså ut detta genom att dividera marknadsvärdet i felaktigt skick med marknadsvärdet i avtalsenligt skick. Utgå från värdet vid tillträdet (4 kap. 19 c § JB).Om värdet på fastigheten i felaktigt skick exempelvis är 90 % av värdet i avtalsenligt skick, ska prisavdraget alltså vara 10 %.Kontakta säljarenFör att få åberopa felet och kräva prisavdrag måste du reklamera fastigheten till säljaren (4 kap. 19 a § JB). Det finns inga formkrav på en reklamation, du behöver bara meddela säljaren om avvikelsen i storlek och kräva prisavdrag.Min rekommendation till dig är därför att så snart som möjligt kontakta säljaren och påpeka felet samt framhäva ditt krav på prisavdrag. Ur bevissynpunkt bör du helst göra detta skriftligen. Datera även reklamationen. Du kan använda samma argument och hänvisningar till lagen som ovan.Behöver du ytterligare vägledning är du varmt välkommen att boka en tid med en av våra erfarna jurister. Du kan boka en tid här, eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt är: 08-533 300 04Öppettider: Måndag-Fredag kl. 10.00-16.00Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Dolt fel i fastighet och reklamationstid

2021-10-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har sålt ett hus som köparen nu hävdar dolt fel i. Jag har själv bara bott i huset i 2 år men dom som jag köpte av och som renoverade huset och därmed "gjorde" det dolda felet var en firma som har gått i konkurs. hur ska jag kunna hävda felet vidare?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga behandlar fel i fastighet och där tillhörande grunder för åtgärder från säljaren. Detta aktualiserar jordabalken (JB).I och med att detta är en situation där fel ska hävdas i två led så gäller samma sak för dig gentemot din säljare av huset som för de nya köparna gentemot dig.I första hand ska sägas att bevisbördan ligger hos köparen att visa på att det föreligger ett dolt fel, som denne inte kunnat upptäcka under visningar eller liknande. För att bevisa detta kan det vara värdefullt med ett utlåtande från en sakkunnig eller en besiktningsman som styrker påståendet att det förelegat ett dolt fel. Visar sig felet vara något som orsakats av säljarens försummelse, så kan man få rätt till ersättning i form av prisavdrag.Du måste också meddela säljaren om felet inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet för att kunna åberopa att fastigheten är felaktig (JB 4 kap. 19 a § första stycket). I och med att jag inte vet vad felet rör sig om så kan jag inte säga vad som utgör skälig tid eller inte. Alltså kan faktumet att du bott i fastigheten i två år innebära antingen att det är rimligt att du inte lagt märke till felet och att tidsfristen därmed inte gått ut, eller så innebär det att du borde ha lagt märke till felet och att du därmed förlorat rätten att göra gällande felet.Om det är så att bristerna utgör ett dolt fel som innebär att du har rätt till prisavdrag och reklamationstiden ej löpt ut, så har du en fordran på säljaren. Du ska alltså vända dig till säljaren, inte företaget som genomfört renoveringen. Det är säljaren som svarar för fastighetens skick (JB 4 kap. 11 § första stycket). Det blir då upp till säljaren som sålde huset till dig om hen ska ta upp det med företaget som hen anlitade.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!