Kan säljaren hållas ansvarig för förändringen av abonnemanget efter försäljningen av bostadsrätt?

Question

Hej, jag har sålt min bostadsrätt, en av tre i en liten förening i Visby via mäklare till en privatperson. Jag har varit medlem i styrelsen Köpehandling skrevs 241123 och tillträde 250130. Köparen har enligt mäklaren ringt ordföranden i föreningen för att kolla upp allt före köpet.
objektsbeskrivningen säger att tv och bredband sker via fiber via Telia och ingår i månadsavgiften. Vilket var fallet när lgh las ut i september 24. Den 250220 får jag veta att ordföranden i föreningen utan min vetskap avslutat gemensamma abbonemanget i november 24 och nu meddelat köparen att hen får betala själv. Köparen skriver att han blir väldigt ledsen!! Så ledsen att han skriver en reklamation om att han blivit lurad och skickar mig krav på 32 800 kronor för fem års abbonemang som ska betalas senast 250320.
Jag kontaktar ordföranden som inte vill ta till sig att han har brutit mot stadgarna genom ta beslut utan att informera mig.
Jag är ofrivilligt drabbad från två håll; föreningens felaktiga agerande och köparens reklamation och orimliga krav på ersättning som jag inte kan gå med på.
Jag har föreslagit ordföranden att han återställer grupp abonnemanget tills föreningen beslutat annat och köparen blir nöjd. Men utan framgång.
Hur kan jag gå tillväga för undvika betala ett orimligt krav eller bli stämd.
Mäklaren frånsäger sig ansvar och säger att jag får sköta processen själv. Han har uppmanat köparen att reklamera. Vilket ansvar har en mäklare?
// Birgitta

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår att du har hamnat i en situation där köparen av din bostadsrätt har framfört ett krav om ersättning efter att det gemensamma abonnemanget för TV och bredband avslutades av föreningens ordförande utan att du informeras. Nedan följer en genomgång av de relevanta juridiska frågorna.

Säljarens ansvar för ordförandens agerande och föreningens beslut
Ordförandens beslut att avsluta abonnemanget utan att informera dig eller andra medlemmar kan vara ett brott mot föreningens stadgar, om dessa stadgar kräver att sådana beslut ska fattas gemensamt av styrelsen och att medlemmarna ska informeras om beslutet i förväg. Om inga sådana regler finns i stadgarna, är det fortfarande styrelsen som ansvarar för den löpande förvaltningen (se 7 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar). Jag tolkar det som att fatta beslut om att avsluta det gemensamma abonnemanget ingår i den löpande förvaltningen.

I din situation verkar det som att ordföranden fattade ett beslut utan att involvera dig eller informera köparen om förändringen, vilket har lett till att avtalet anger att ett abonnemang ingår, trots att det i realiteten inte gör det. Jag vill här tydliggöra att jag upplever det som oklart i din fråga huruvida styrelsen sade upp abonnemanget innan du och köparen ingick avtalet om försäljningen, eller om det skedde efteråt. Om uppsägningen inträffade innan avtalet signerades, skulle det strikt juridiskt kunna ses som ett avtalsbrott, eftersom avtalet anger att abonnemanget ska ingå, trots att det i praktiken inte längre gör det.

Om det skulle vara fråga om ett avtalsbrott anser jag att flera faktorer bör beaktas i detta fall, som talar till din fördel. Du verkar ha varit i god tro om att abonnemanget fortfarande ingick. Det är även relevant att undersöka om det fanns någon projektbeskrivning eller liknande dokument där ordföranden hade infört förändringen. Om sådan dokumentation existerade, skulle köparen ha haft en skyldighet att se igenom den innan köpet. Dessutom bör det noteras att även om abonnemanget var en del av avtalet vid tidpunkten för avtalsskrivandet, men sades upp straxt efter, tolkar jag det som att styrelsen enkelt hade kunnat avsluta abonnemanget i efterhand, då beslutet förmodligen ingår i den löpande förvaltningen.

Mäklarens ansvar
Mäklaren har en omsorgsplikt enligt Fastighetsmäklarlagen (2021:516) och ska agera i både säljarens och köparens intresse. Mäklaren har dock inget ansvar för beslut som tas av föreningen efter köpet. Eftersom mäklaren hänvisade köparen till föreningens ordförande för att kontrollera om allt var i ordning, kan inte mäklaren hållas ansvarig för att abonnemanget avslutades utan ditt vetskap.

Köparens reklamation och krav på ersättning

Frågan rör huruvida du kan hållas ansvarig för den förändring som ordföranden i föreningen genomförde, där abonnemanget för TV och bredband avslutades utan att du informerades. Detta har resulterat i att avtalet anger att abonnemanget ingår, trots att det i praktiken inte längre gör det. Juridiskt sett kan detta eventuellt utgöra ett avtalsbrott, beroende på när abonnemanget avslutades, men flera faktorer måste beaktas. Du har uppgett att du var i god tro om att abonnemanget fortfarande ingick. Det är också relevant att undersöka om det fanns någon annan dokumentation än kontraktet som kunde ha informerat köparen om förändringen, och om köparen därmed hade en skyldighet att ta del av denna information. Mäklaren, menar jag på, inte kan hållas ansvarig för föreningens beslut, då mäklaren inte har haft någon kontroll över förändringar efter försäljningen.

Köparens krav på ersättning om 32 800 kronor, baserat på abonnemanget, verkar orimligt och svårt att motivera. Det är troligt att köparens krav är överdrivet och inte har stöd i de faktiska omständigheterna. För att gå vidare rekommenderar jag att du i första hand fortsätter dialogen med både köparen och föreningens ordförande för att reda ut situationen. Eftersom köparens krav på ersättning om 32 800 kronor verkar orimligt och saknar tillräckligt stöd i de faktiska omständigheterna, är det viktigt att framföra din ståndpunkt och förklara varför du anser att kravet är överdrivet.

Om du känner att det behövs ytterligare stöd, eller om situationen inte löser sig genom samtal, kan jag vara behjälplig i dialogen med köparen och även hjälpa dig att formulera ett mer formellt svar. Jag finns även tillgänglig för fortsatt juridisk rådgivning. Du når mig på [e-mail].