Ändring av ersättning för utfartsrätt

2021-05-07 i Föreningar
FRÅGA |Vår samfällighetsförening bildades genom LM-förrättning för 6-7 år sedan och har som främsta syfte förvaltning av vårt interna vägnät. Vägnätet har inte direkt anslutning till det allmänna vägnätet utan infart från och utfart till detta sker via del av en annan vägförenings vägnät, ingen annan in-/utfart finns. Bägge vägnäten är gamla och avtal om kostnadsersättning/-fördelning för detta nyttjande har innan bildandet av vår Samfällighet reglerats i avtal direkt mellan de tidigare parterna.I samband med förrättningen fastslogs vårt nyttjande som en "utfartsrätt" och ett årligt indexreglerat belopp fastställdes som ersättning för denna.Överenskommelsen accepterades av bägge parter och inget besvär över fastställt belopp framfördes.Nu, många år senare, framför den andra förening besvär till oss och menar att ersättningsnivån är för låg och vill att vi, utöver det i förskott betalda årliga beloppet, ska vara med och bekosta diverse åtgärder.Vi själva, med mångårig egen dokumenterad erfarenhet av vad vi menar är rimliga kostnader för att "underhålla" väg av aktuell standard, hävdar att det belopp som betalas är rimligt och bör täcka kostnader för det slitage som vi genom vår "utfartsrätt" åsamkar vägen. Övriga förutsättningar och villkor är oförändrade.Parterna har svårt att enas om det finns grund för "omprövning" av villkor, och - hur en sådan i så fall formellt skulle begäras/gå till ? - vem som bekostar? - vad en sådan ytterst kan leda till? Tacksam för svar!
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Frågor om gemensamhetsanläggningar regleras i anläggningslagen (AL). Utfartsrätter Jag tolkar frågan som att er samfällighetsförening har getts rätt att nyttja den andra samfällighetens väg (50 a § AL). För en sådan upplåtelse ska ersättning betalas, antingen som en klumpsumma direkt eller genom årliga betalningar i förskott (50 a § andra stycket AL). Ersättningen ska vara skälig med hänsyn främst till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom att vägen används (50 a § andra stycket AL). Den ersättning som ska betalas för rättighetsupplåtelsen liksom hur ersättningen ska betalas, på en gång eller årligen i förskott, bestäms vid förrättningen. Vid större ändringar kan ersättningen för upplåtelsen behöva omprövas enligt 35 § (prop. 1996/97:92 s. 70). Ersättning i form av ett årligt förskott bör kunna indexuppräknas, vilket i så fall måste framgå av beslutet. Om parterna är överens om ersättningen kan denna överenskommelse läggas till grund för ersättningsbeslutet. Samfällighetsföreningen svarar för betalningen av ersättningen till den upplåtande samfälligheten. Ersättningen blir därmed en kostnad bland andra kostnader för föreningen och fördelas mellan medlemmarna i förhållande till andelstalen för driften (prop. 1996/97:92 s. 70).Ändra ersättningen Av olika anledningar kan ersättningen som utgår för nyttjandet av en väg efter hand behöva ändras, till exempel om trafiken väsentligt har ökat på vägen (och därmed ökat slitage). Sådana ändringar kan, som ovan har påpekats, åstadkommas genom en ny förrättning. Det går dock även att åstadkomma ändringar genom ett förenklat förfarande, nämligen genom att nå en överenskommelse om saken som sedan godkänns av Lantmäterimyndigheten. En sådan överenskommelse ska endast godkännas av Lantmäterimyndigheten om det är uppenbart att det inte strider mot anläggningslagen (54 a § AL). Detta innebär att den nya avgiften som bestäms måste vara skälig med hänsyn till slitaget. Fördelen med ett sådant förenklat förfarande är att man undkommer de kostnader som uppstår vid förrättning hos Lantmäterimyndigheten. En sådan kostnad fördelas på samtliga berörda parter. Sammanfattning och råd Det går att åstadkomma en ändring av villkoren, däribland den ersättning som ska utgå för utfartsrätten. Sådana ändringar kan antingen åstadkommas genom en ny förrättning, eller förenklat genom en överenskommelse som sedan Lantmäterimyndigheten ska godkänna. Vad en förrättning eller en överenskommelse ytterst landar i är att ersättningen bestäms till en skälig nivå utefter omständigheterna. Fördelen med ett förenklat förfarande är att det besparar er både tid och pengar. Huruvida det faktiskt finns en grund för omprövning och om en ny ersättning kommer att bestämmas vid en eventuell förrättning är svårt för mig att avgöra utifrån de givna förutsättningarna. Mitt råd till dig/er är därför att försöka nå en överenskommelse om vad ersättningen ska vara. Skulle detta inte leda till något kan ni ta det vidare till en ny förrättning. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Styrelsen i min bostadsrättsförening nekar mig installation av markiser - Vad gäller?

2021-05-03 i Föreningar
FRÅGA |Hej !Jag har köpt en bostadsrättslägenhet med uteplats. Vid köpet fick jag av mäklareh ordningsregler där det bland annat i punt 11 sägs "Markiser, balkongskydd och dylikt sk följa färganvisning från föreningen. Föreningen har en hög ambition för fsader och en del av detta är en enhetlig färgsättning," Det framgår ingen stans att markisser inte får sättas upp. När jag nu frågar styrelsen om faärgsättningen får jag till svar att jag inte får sätta upp markiser för att detta kan skada fasaden. Skall inte detta framgå i ordningsreglerna? Jag kan också nämna att utredning pågår om inglasning av balkonger, Detta torde väl vara lika farligt för fasaden som uppsättning av markiser. Min fråga är kan bostadsrättsföreningen förbjuda mig att sätta upp markiser för att det kan skada fasaden trots attvdet inte framgår av ordningsreglerna ?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Mot bakgrund av ovanstående undrar du om styrelsen verkligen får (kan) neka dig tillstånd att sätta upp markiser samt huruvida den åberopade grunden, det vill säga risken för skada på fasaden, är godtagbar. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.Bostadsrättslagen (BRL).Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).Kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen, vad gäller?Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande bestämmelse finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare (medlemmar). Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. Enligt min mening bör därför inte den installation av markiser som du har för avsikt att genomföra omfattas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut inte är behövligt i det här fallet. Annorlunda uttryckt är min bedömning att styrelsen har kompetens (rätt) att besluta om tillstånd ska ges.Om frågan hänskjutas till föreningsstämman, vad gäller?Gränsdragningsfrågor avseende styrelsens behörighet aktualiseras inte sällan i föreningsrättsliga sammanhang. Många gånger finns det tyvärr inga givna svar varför meningsskiljaktigheter och annat missnöje behöver överlämnas för avgörande till årsstämman. Vad era stadgar föreskriver utöver de ovan nämnda ordningsreglerna är för mig ovisst, men min uppfattning är att du behöver hänskjuta frågan till föreningsstämman. Om årets stämma redan har hållits kan du alltid, istället för att vänta ytterligare ett år, försöka kalla till en extra föreningsstämma och där kräva en votering. Men det förutsätter att du får ihop minst 10 % av rösterna i bostadsrättsföreningen. I bostadsrättslagen hänvisas för övrigt till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sägs att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL). En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en årsstämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det återigen kan vara en god idé att mycket noggrant studera stadgarna. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § 1 st. EFL). Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis kan konstateras att den springande punkten är huruvida installation av markiser är att betrakta som en väsentlig förändring. Men bedömning är dessvärre att så inte är fallet varför styrelsen tillsvidare ensamt kan besluta om detta. Att ordningsreglerna stipulerar att "markiser, balkongskydd och dylikt ska följa färganvisning från föreningen" förändrar inte den bedömningen. Formuleringen kan enligt min mening inte jämställas med att installation av markiser automatiskt skulle behöva godkännas i varje enskilt fall. Det handlar snarare om en anvisning från föreningens sida och vad som gäller för det fall styrelsen lämnar tillstånd till en viss åtgärd hänförlig till fasaden. Styrelsens kompetens och alla situationer som denna potentiellt kan tänkas omfatta har inte detaljreglerats i lag. Av förklarliga skäl torde inte heller en uttömmande uppräkning vara möjlig att författa genom interna föreskrifter. Det är återigen begreppet väsentliga förändringar som fäller avgörandet. Förslagsvis hänskjuter du spörsmålet till föreningsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vem kan vara revisor i en Brf-styrelse?

2021-04-30 i Föreningar
FRÅGA |I en bostadsrättsförening som består av 5 lägenheter blir det en liten styrelse. Kan ordförande och revisorn som är gifta med varann sitta i denna styrelse?
Fredrik Anstrin |Det finns ingen särskild reglering av jävet i bostadsrättsföreningar, så ledning får hämtas i lagen om ekonomiska föreningar. När det gäller revisorn får denne inte sitta i styrelsen enligt 8 kap. 19 § lag om ekonomiska föreningar. Enligt samma bestämmelse får revisorn inte heller vara gift eller sambo med en styrelseledamot. Revisorn i ert fall måste således inte sätta sig i styrelsen och dessutom få sin make att inte sätta sig i styrelsen. Det bästa vore kanske i sådana fall att leta efter en annan revisor eftersom ni förlorar två personer till styrelsen (och styrelsen måste bestå av minst tre personer enligt 7 kap. 1 § lag om ekonomiska föreningar). Hoppas att du fick svar på din fråga!

Kan man ogiltigförklara ett gammalt styrelsebeslut?

2021-04-29 i Föreningar
FRÅGA |Hej!På årsstämman 2015 togs det i våran samfällighet beslut medelst röstning att vi skulle få ta ner ett träd på baksidan av vårat hus på samfällighetens mark. Fanns en liten osäkerhet om att trädet ev kanske står på vägföreningens mark och beslutet skrevs såhär; "Mötet godkände fällande av träd, under förutsättning att man kollar med vägföreningen först." Vi har nu själva tagit reda på att trädet står på samfällighetens mark. Vi meddelade styrelsen för ca 2 veckor sedan att vi därför nu tänker ta ner trädet, men det är ny styrelse och de säger nu nej, fast beslut är taget, med motivering:- Det är ej juridiskt korrekt att ta upp ett förslag till beslut när man har oklara ägarförhållanden.- Om styrelsen får inkomna motioner som kräver vidare utredning (tex vid fällande av träd) inför årsmöte, bör dessa utredas innan beslut tas.- Beslut av engångshändelse måste ha en tydlig giltighetstid. Då det i detta fall har gått 6 år från beslut så har det enligt praxis gått för lång tid för att beslut fortfarande ska kunna anses giltigt.Jag kan ju tillägga att någon tidsbegränsning för fällning inte nämns i beslutsprotokoll.Är dessa punkter juridiskt giltiga för styrelsen att använda som motivering att ogiltigförklara beslutet? Och hur går en ogiltigförklaring till? Räcker det att styrelsen säger att det är ogiltigt eller sker det skriftligt på något sätt? Hur bör vi agera för att bestrida styrelsens försök att ogiltigförklara beslutet? Mvh
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att er samfällighet fattat ett beslut för ett antal år sedan som ska verkställas men att någon nu menar att beslutet inte är juridiskt giltigt. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man fattar juridiskt bindande beslut inom en samfällighet samt hur man kan överklaga beslut som fattas av samfälligheten. Din fråga regleras i lag om förvaltning av samfällighet (samfl) och föreningslagen (Föl). Vad är ett "juridiskt bindande beslut"? Inledningsvis kan sägas att hur föreningen fattar bindande beslut kan framgå av stadgarna (jfr 28 § fjärde punkten samfl) däremot är huvudregeln att det är majoritetsbeslut som gäller (38 § samfl). Om ett beslut fattas genom majoritet gäller beslutet tills vidare - dvs tills ett nytt stämmobeslut fattas. Det finns inga formkrav för hur ett beslut ska se ut eller formuleras. Det innebär även att ni inte behöver behäfta era beslut med några tidsfrister för att de ska vara gällande. Hur kan man överklaga ett beslut? Ett beslut som fattas av stämman ska överklagas till mark- och miljödomstolen inom 4 veckor från det att beslutet fattades (53 § samfl). Det saknas alltså möjlighet att överklaga beslutet idag. Hur bör ni agera? Jag kan inte utefter det du tar upp i frågan svara på om ni har fattat ett giltigt beslut enligt samfällighetensstadga. Om så är fallet är beslutet inte överklagningsbart och den nya styrelsen kan inte "ogiltigförklara" beslutet. Om den nya styrelsen vägrar inrätta sig efter beslutet riskerar de att drabbas av skadeståndsskyldighet och kan bli avsatta. SlutsatsMin bedömning är att den nya styrelsen invändningar inte kan göras gällande då ert beslut som tidigare fattats inte längre är överklagningsbart och ska gälla tills ett nytt beslut fattas av stämman. Du har beställt tjänsten med telefonuppföljning och jag kommer således ringa dig imorgon, fredag, (30/04 - 2021) klockan 12:30. Om inte den tiden fungerar får du gärna kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se så bestämmer vi en ny tid. hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Tolkning av 48 a § anläggningslagen

2021-05-06 i Föreningar
FRÅGA |Vår vägförening har beslutat om en avgift vid byggnation: Där hänvisar man till 48a § AL, som innehåller detta:----48 a § Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning som avser väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna, är fastighetens ägare skyldig att till samfälligheten utge skälig ersättning för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen.[S2]Vid tvist angående fråga som avses i första stycket skall talan väckas hos mark- och miljödomstolen. Lag (2010:998).-----Man vi tycker man har tolkat detta fel: 1. Man tar ut en schablon kostnad på 5.000sek Vid all nybyggnation eller markarbeten som kräver bygglov. Oavsett om detta ökar användandet av vägarna eller inte.2. Man kräver en deposition på 10.000sek som inte har någon bärighet i 48a§3. Man tar ingen hänsyn till andelstal när man kräver in avgiften.Vi har sökt och fått byggnadslov för tillbyggnad av garage. Och har därmed fått en faktura på 15.000:-Vi använder totalt 80m av föreningens vägnät.Lönar det sig att ta detta till domstol ?Vem är det isåfall som måste stämma/stämmas?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Den tillämpliga lagen är, precis som du har identifierat, anläggningslagen (AL). För att besvara din fråga behöver därtill lagens förarbeten studeras, närmare bestämt prop. 1996/97:92 s. 64–65 och 99–100. Merkostnader Om en fastighet som deltar i en gemensamhetsanläggning för väg tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för drift, är fastighetens ägare enligt 48 a § första stycket AL skyldig att betala en skälig ersättning till samfälligheten för de ökade kostnader som har uppkommit.Ersättning för sådana merkostnader är en fråga mellan samfälligheten och fastighetsägaren och är således inte någonting som hanteras vid en förrättning. Det handlar endast om merkostnader som uppstår till följd av att fastigheten använder väganläggningen i väsentligt större omfattning än som förutsattes vid bestämmandet av fastighetens andelstal för drift (jfr 15 § andra stycket AL). Det handlar alltså om kostnader som uppstår när en fastighet tillfälligt ändrar användningen på ett sätt som ger ett onormalt större slitage eller skador på vägen. Merkostnaderna ska bestämmas efter en skälighetsbedömning. Exempel på när bestämmelsen kan bli aktuell är under pågående byggnadsarbeten på fastigheten, ett vägbygge som medför behov av tunga transporter, en större skogsavverkning etc. Det sistnämnda kan till exempel bli aktuellt om en stor del av fastighetens skog måste avverkas på en gång p.g.a. stormskador. En "vanlig" slutavverkning torde dock normalt sett vara inräknad i fastighetens driftsandelstal. Det är i praktiken inte helt enkelt att avgöra när en väg används i väsentligt större omfattning än som svarar mot fastighetens andelstal för driftskostnaderna. Av lagens förarbeten förstås att man ska bestämma omfattningen efter en skälighetsbedömning i varje enskilt fall. Vid ett onormalt stort slitage kan en riktlinje vara den avvikelse från den genomsnittliga väghållningskostnaden som uppstår. Att schablonmässigt i förväg ta ut en avgift för att täcka kostnader som kan uppkomma vid en tillfällig förändrad användning av vägen torde inte vara möjligt. Lagstiftarens mening torde ha varit att det endast är faktiskt uppkomna merkostnader som fastighetens ägare är skyldig att utge till samfälligheten. Jag kan dock inte hitta några fall då detta har prövats i domstol. Sammanfattningsvis kan alltså följande konstateras: Att kräva ersättning för merkostnader på grund av pågående byggnadsarbeten är således befogat, dock inte om det sker i förväg utifrån en schablonmässig bedömning. Vem kan du stämma? Talan ska väckas hos mark- och miljödomstolen (48 a § AL). När jag kollade på den länk som du bifogade såg jag att gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening. En samfällighetsförening är en egen juridisk person, och du ska således väcka talan mot den. Sammanfattning Det är befogat att ta ut en avgift vid slitage som uppkommer om fastighetsägaren tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än som får anses svara mot fastighetens andelstal för driftkostnaderna. Detta ska dock avgöras från fall till fall och inte genom en schablonmässig avgift som verkar vara fallet i er vägförening. Min tolkning blir därför precis som din att bestämmelsen är feltolkad. Du kan stämma samfällighetsföreningen direkt eftersom det är en juridisk person. Det kan dock vara värt att ha i åtanke att det ofta är både tidskrävande och kostsamt att processa i domstol, och mitt råd till dig är därför att framföra detta till föreningen för att försöka nå en frivillig överenskommelse innan du eventuellt tar det vidare. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Har styrelsesuppelanter samma rättigheter som styrelseledamöter?

2021-04-30 i Bolag
FRÅGA |HejMin son har ett aktiebolag som jag är styrelsesuppleant.Vårt bolag anlitar en bokföringsfirma att sköta bokföringen de utför även bokslutet.När jag ställde frågor om senaste bokslutet via email till bokföringsfirman fick jagsvar från dem att de lämnar inte ut uppgifter till mig eftersom jag "bara" ärstyrelsesuppleant.Är detta förenligt med lagen?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag tolkar frågan så vill du veta om en styrelsesuppleant har samma rättigheter som en ordinarie styrelseledamot och om du har rätt att få uppgifterna. Svaret på detta hittar vi i aktiebolagslagen (ABL). Styrelsesuppleanters ställningI ett bolag med färre än tre styrelseledamöter ska det finnas minst en styrelsesuppleant (8 kap. 3 § 1 stycket ABL). Styrelsesuppleanter har som syfte att ersätta styrelseledamöter då de inte kan utföra sina uppdrag på grund av t,ex. sjukdom eller utlandsvistelse, dödsfall och förlust av behörighet. När en styrelsesuppleant ersätter en styrelseledamot får denna som huvudregel samma rättigheter och skyldigheter som styrelseledamoten hade (8 kap. 3 § 2 stycket ABL). Innan en styrelsesuppleant ersätter en styrelseledamot har denna alltså inte samma rättigheter. ArbetsordningStyrelsen i att publikt aktiebolag ska varje år fastställa en arbetsordning där det står hur arbetet ska fördelas mellan styrelseledamöter och i vilken utsträckning styrelsesuppleanter ska delta i styrelsens arbete (8 kap. 46a § ABL). Detta är inte ett krav för privata aktiebolag men kan göras frivilligt. Beroende på om bolaget har en arbetsordning där det anges i vilken utsträckning en styrelsesuppleant ska delta i styrelsens arbete kan du ha rätt att begära ut uppgifterna. Aktieägares insynsrättI ett aktiebolag med högst tio aktieägare har aktieägarna insynsrätt. Detta innebär att aktieägare har rätt att få handlingar om bolagets verksamhet i den omfattning det behövs för att aktieägare skall kunna bedöma bolagets ställning och resultat (7 kap. 36 § 1 stycket ABL). Om det kan ske utan oskälig kostnad och besvär ska styrelsen dessutom ge dig den hjälp som behövs för att du ska få uppgifterna (7 kap. 36 § 2 stycket ABL). Ovanstående gäller inte om det skulle medföra en påtaglig risk för allvarlig skada för bolaget att aktieägaren får del av uppgifter om bolagets verksamhet (7 kap. 36 § 3 stycket ABL). Detta innebär att om du dessutom är aktieägare i bolaget och det finns färre än tio aktieägare har du insynsrätt enligt ovan i den mån du behöver det och det inte medför någon påtaglig risk för bolaget. SammanfattningHuvudregeln är att styrelsesuppleanter får samma rättigheter som styrelseledamöter först då de ersätter dessa. Det kan dock skrivas in i en arbetsordning i vilken utsträckning styrelsesuppleanter ska delta i styrelsens arbete. Om du dessutom är aktieägare i bolaget och bolaget har högst tio aktieägare har du insynsrätt och kan ha rätt att ta del av uppgifterna. Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning

Vad kan jag göra om min samfällighetsförening använder uttaxering trots att pengar finns i samfällighetens kassa?

2021-04-30 i Föreningar
FRÅGA |Hej! Min fastighet ingår i en vägsamfällighet med två grenar. I årets budgetförslag för gren ett fanns en uttaxering fastän medel fanns i kassan som täckte årets budgeterade utgifter och med ett överskott kvar till nästa års budget. Gren två hade inga budgeterade utgifter, men uttaxering. Pengar finns i kassan. (Ingen fondavsättning). Jag skrev till kassören och ordförande att uttaxeringen stred mot §40 Lag (1973:1150). På stämman lades budgeten fram utan att någon ändring gjorts och godkändes. Räkningar på taxeringen skickades ut.Kan man bestrida räkningen med förklaring varför betalning inte sker eller finns någon annan lösning? Många medlemmar känner inte till lagen om förvaltning och betalar räkningen.
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Relevant lag för frågeställningen:Lagen om förvaltning av samfälligheter (LFS).40 § Lagen om förvaltning av samfälligheter:I 40 § LSF står det att "om samfällighetsföreningens medelsbehov ej täckes på annat sätt, skall bidrag i pengar uttaxeras av medlemmarna." Detta ger uttryck för att en uttaxering är en sista utväg, om utgifterna för samfälligheten inte kan täckas på annat sätt. Det innebär alltså att om samfälligheten har pengar i kassan eller kan få pengar till kassan på annat sätt för att täcka sina utgifter, då får dem inte uttaxera sina medlemmar. Om det stämmer att din samfällighet har medel tillgängliga så bedömer även jag, precis som du, att det inte är förenligt med lagen om förvaltning av samfälligheter att ni uttaxeras, det står i strid med 40 §.Vad kan du göra när en uttaxering strider mot lagen om förvaltning av samfälligheter?Om du som medlem i samfälligheten anser att uttaxeringen strider mot LSF, t.ex. 40 §, som du anser i detta fallet. Då kan du väcka talan mot föreningen om rättelse, vilket du gör hos mark- och miljödomstolen. Du har enbart fyra veckor på dig att väcka talan från och med den dagen då debiteringslängden lades fram på föreningsstämman (46 § LSF). Därav är det av största vikt att agera snabbt om du anser att uttaxeringen är lagstridig, så att tidsfristen för att väcka talan inte hinner löpa ut.Givetvis kan du testa att först föra en dialog med styrelsen och förklara att uttaxeringen är i strid med lagen och då tydligt förklara på vilket sätt som den strider mot lagen. Om du har tur förstår då styrelsen och går då kanske självmant med på att ändra beslutet, varav du slipper driva frågan till domstol. Tänk bara på att du inte kan låta "förhandlingarna" med styrelsen dra ut på tiden om du vill kunna ta frågan vidare till domstol, då du då riskerar att missa tidsfristen för att väcka talan. Men så länge du har koll på tidsfristen ser jag det inte som några problem att försöka lösa det utanför domstolen först.Vad kan samfälligheten göra om du inte betalar uttaxeringen?Om du vägrar att betala uttaxeringen medans du tar frågan till domstol och du inte har ett beslut gällande att du får vänta med betalningen, då kan samfälligheten få hjälp av kronofogden att verkställa betalningen. Detta gäller dock bara om domstolen beslutat att du ska betala uttaxeringen trots att det pågår ett mål om saken i domstolen, om domstolen beslutar att du får avvakta med betalningen kan dem inte få hjälp av kronofogden att utkräva betalningenOm du inte tar frågan till domstol, utan bara vägrar att betala så kan samfälligheten ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogden så fort uttaxeringen är förfallen till betalning.Det du riskerar är helt enkelt att samfälligheten kan ta hjälp av kronofogden för att driva in betalningen, vid det fall du vägrar betala utan ett giltigt beslut från domstolen om att du får avvakta med betalningen tills frågan är avgjord.Mina råd till dig:-Försök att föra en dialog med styrelsen om det finns tidsutrymme för det med hänsyn till tidsfristen för att föra frågan vidare till domstol. Förklara då tydligt för styrelsen varför du anser att uttaxeringen är lagstridig.-Om styrelsen inte lyssnar på dig kan du testa att försöka visa mitt svar t.ex., för att se om de lyssnar när det kommer ifrån en "utomstående" juridiskt kunnig person.-Om du inte lyckas få styrelsen att ändra beslutet genom dialog så rekommenderar jag dig att föra frågan vidare till mark- och miljödomstolen för att få den rättsligt avgjord.-Tänk på att om styrelsen går med på att ändra beslutet, så måste ändringen ske på ett formellt korrekt sätt, om det inte går att ordna innan tidsfristen för domstolen löper ut så kan det ändå vara smart att väcka talan vid domstolen. För om dem gått med på att ändra, men sedan ändrar dem sig igen så kan du inte längre angripa beslutet via domstolen om tidsfristen då har löpt ut. Så i mångt och mycke är det bra att få frågan rättsligt avgjord av domstolen.-Om du behöver fortsatt hjälp i ärendet på något vis så kan jag sätta dig i kontakt med en av mina duktiga kollegor som arbetar på juristbyrån, så kan hen hjälpa dig vidare på det sätt du önskar. Om du finner detta intressant så är det bara att mejla mig så sätter jag dig i kontakt med en av juristerna som kan ge dig en offert för vad det skulle kunna kosta dig.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, om du har några följdfrågor eller om du vill få kontakt med en av våra jurister för fortsatt hjälp i ditt ärende så är du varmt välkommen att höra av dig på elin.englund@lawline.se för ändamålet.Stort lycka till, jag hoppas att det löser sig smidigt!Med vänlig hälsning,

Hur fungerar en hembudsklausul?

2021-04-28 i Bolag
FRÅGA |Jag och en annan delägare vill sälja våra 10 respektive 25 procent av ett aktiebolag med totalt fyra delägare. Vårt aktieägaravtal säger att hembud gäller innan vi får sälja till tredje man. I avtalet finns värderingsregler som gäller om vi inte kommer överens om priset vid hembud, men de reglerna ger ett lågt pris. Kan vi erbjuda de övriga delägarna att köpa våra aktier utan att det räknas som hembud och riskerar att utlösa värderingsreglerna om vi inte kommer överens om priset? Och om det skulle räknas som hembud, har vi då rätt att dra tillbaka erbjudandet om vi inte kommer överens om priset.
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du och din affärspartner vill sälja era andelar i det bolag ni tillsammans med två delägare till äger. Utöver det förstår jag det som att ni vill undvika att behöva använda värderingsreglerna i den hembudsklausul som finns reglerad i er bolagsordning och undrar hur ni då kan gå tillväga. Om jag har missförstått något så kan du klargöra det under det uppföljande samtalet som du har bokat in.Tillämplig lagstiftning för frågan:Aktiebolagslagen (ABL).Svar:En hembudsklausul aktualiseras först efter att aktierna har bytt ägare, därav kan ni förhandla direkt med de övriga ägarna utan att riskera att värderingsreglerna i hembudsklausulen aktualiseras för ett eventuellt köp direkt mellan er.RättsutredningVad innebär en hembudsklausul som regleras i 4:27-36 §§ Aktiebolagslagen?En hembudsklausul hindrar dig aldrig från att sälja dina aktier till valfri person, utan klausulens innebär att om du säljer aktierna till tredjeman (någon annan än de personer som har rätt till "hembudet") så har de personerna rätt att lösa aktierna av den personen du sålt aktierna till. Det är viktigt att veta att en hembudsklausul måste vara intagen i er bolagsordning för att den skall vara giltig, finns den inte intagen i bolagsordningen gäller den således inte (4:27 ABL).Hädanefter i mitt svar kommer jag att kalla de som har rätt att återköpa aktierna efter att en försäljning till tredje man har skett för de lösningsberättigade.För att göra det tydligare så kan vi säga att det i eran hembudsklausul står att ni som äger bolaget är de som är lösningsberättigade. Då innebär det att om du och din affärspartner säljer era aktier till andra personer än de övriga ägarna så har de övriga ägarna rätt att återköpa aktierna av de personerna ni sålt dem till, de kan dock välja att avstå denna rätt. På så vis är ni inte hindrade att sälja aktierna, utan hembudsklausulen ställer enbart krav på att den som köper aktierna anmäler detta till eran styrelse och erbjuder de övriga ägarna (enligt mitt exempel) att återköpa aktierna av dem (4:30 ABL).I mitt exempel ovan har jag utgått ifrån att det är de övriga ägarna som är de lösningsberättigade, men ni kan ha reglerat det annorlunda. Därav är det viktigt att läsa hembudsklausulen noga för att se vilka personer det faktiskt är som är lösningsberättigade, då det alltså skall framgå av hembudsklausulen vilka som innehar den rättigheten (4:28 ABL).Hembudsklausul eller förköpsförbehåll?Hembusklausulen skall inte förväxlas med ett förköpsförbehåll då det är två olika saker. Ett förköpsförbehåll innebär istället att ni inte får sälja aktierna till vem ni vill, utan då måste ni först erbjuda den som har förköpsrätt att köpa aktierna, sedan får ni erbjuda vem ni vill att köpa dem. Detta regleras istället i 4:18-26 ABL.Därav är det viktigt att vara säker på om det är en hembudsklausul eller ett förköpsförbehåll ni har, då det fungerar på två helt olika sätt. Om du är osäker så titta på formuleringen och försök se om det står att ni redan innan försäljningen skall erbjuda en eller flera bestämda personer att köpa aktierna, eller om det är formulerat som att en eller flera bestämda personer har rätt att återköpa aktier som har köpts av tredje man. Värderingsreglerna i hembudsklausulenI en hembudsklausul skall det framgå vad villkoren skall vara för att återköpa aktierna (4:28 1 st p.4), klausulen behöver dock inte innehålla uppgifter om priset för aktierna (4:28 2 st), i ert fall har ni dock valt att införa värderingsregler för aktierna vid det fall tredjeman och den/de lösningsberättigade inte kommer överens om återköpspriset.Det viktiga att förstå i detta är att dessa värderingsregler aktualiseras först när den lösningsberättigade vill utnyttja sin lösningsrätt gentemot den eller de personer som köpt aktierna av dig/er. Däremot kan det självklart påverka vad tredjeman är villig att betala för aktierna till er, eftersom köparen riskerar att behöva sälja tillbaka aktierna till de lösningsberättigade enligt de värderingsreglerna om de inte lyckas komma överens om ett annat pris. Men dessa värderingsregler gäller alltså enbart återköpssituationen.Jämkningsregeln för hembud i 4:34 ABLOm man har reglerat värderingen av aktierna i hembudsklausulen och denna värdering avviker stort från marknadsvärdet på aktierna så kan det finnas möjlighet att jämka. Bestämmelsen handlar i stort om att ifall någon får en otillbörlig fördel eller nackdel av regleringen i hembudsklausulens värderingsregler så kan regleringen jämkas.Så om en situation uppstår där aktierna skall återköpas och tredjeman och de/den lösningsberättigade inte kommer överens om priset så kan de/den lösningsberättigade väcka talan vid domstol (4:33 ABL) och där kan båda parter yrka på jämkning om de vill (4:34 ABL).Kan ni erbjuda de övriga delägarna att köpa aktierna utan att riskera att behöva sälja enligt värderingsreglerna i hembudsklausulen?Som jag beskrivit tidigare i mitt svar så aktualiseras hembudsklausulen först om ni har sålt aktierna till tredjeman och de lösningsberättigade vill återköpa aktierna av tredjeman. Om ni vill sälja till de övriga delägarna kan ni erbjuda dem att köpa aktierna utan att hembudsklausulen aktualiseras. För om det är så (vilket jag förstår det som på din fråga) att det är delägarna som innehar lösningsrätten enligt hembudsklausulen, så aktualiseras den bara ifall ni först säljer aktierna till någon annan.Om dem köper aktierna direkt av er så är det inget återköp och inget hembud, varav värderingsreglerna i hembudsklausulen inte kan aktualiseras i ett köp direkt mellan er. Därav kan ni förhandla med de övriga delägarna utan att riskera att tvingas tillämpa värderingsreglerna i hembudsklausulen, eftersom att ett hembud gäller först efter att aktierna har bytt ägare!Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, om det återstår några frågetecken så går vi igenom dem under ditt uppföljande telefonsamtal som du har bokat. Jag kommer att ringa dig på måndagen den 3 maj klockan 15:00, ifall tiden inte fungerar för dig eller om du undrar över något annat kan du nå mig på elin.englund@lawline.se!Med vänliga hälsningar,