Kan styrelsen i min bostadsrättsförening godtyckligt justera hyresvillkoren för min garageplats?

2021-09-09 i Föreningar
FRÅGA |Hej, Jag har en undran om en avtalsfråga. Jag har sedan tre år tillbaka en garageplats i min BRF- garage. I avtalet står det att "hyran höjs årligen med 2 procent från den 1:a januari" och "Uppsägning av detta avtal ska ske senast 3 månader före avtalstidens utgång". Kontraktet gäller tillsvidare. Nu har styrelsen beslutat om att skicka ut ett nytt avtal med en 15 procentig avgiftshöjning dvs.årsavgiften är 15 procent högre än den jag har idag, och i övrigt är det som i nuvarande avtal att avgiften höjs med 2 procent per år. Vad är vitsen med avtalet om styrelsen godtyckligt kan ändra års-avgiften utifrån egna idéer? Är detta korrekt? Jag har ju redan ett avtal med 2 procents höjning per år, och i avtalet står inget om att man bara kan höja utifrån andra premisser. Styrelsen påstår att höjningen är för att få en marknadsmässig hyra, vilken styrelsen själva godtyckligt sätter, de har inte kunnat visa hur de har kommit fram till höjningen. Samtliga styrelsemedlemmar står som nästa i turordning i kön till garageplats, så jag ser det enbart som ett sätt för styrelsen i vanlig ordningar att skaffa sig egna privata fördelar. Här försöker man genom att pressa medlemmar som har garageplats ekonomiskt för att lämna garageplats till styrelsemedlemmar, föreningen har god ekonomi och avgifterna för bostäder har nyligen sänkts. Vad säger lagen om styrelsens befogenheter och om man redan har ett avtal? Intressant att veta. Tack för er tid!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beakta vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).Några allmänna hållpunkterOm ingenting uttryckligen har reglerats i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana förhållanden gäller också den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen, vilken i mångt och mycket innebär att samtliga andelsägare (medlemmar) ska behandlas lika i det här avseendet. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk mening blir att betrakta som lägenhetsarrenden om parkeringsplatserna är belägna utomhus, 8 kap. 1 § JB, och lokalhyror när det rör sig om garageplatser, 12 kap. JB, varför begreppet "lokal" kommer att användas nedan.Kan styrelsen justera hyresavtalet eller säga upp det?Enligt 12 kap. 3 § 1 st. JB gäller hyresavtal för obestämd tid (tillsvidareavtal), om inte annat har bestämts, och jag utgår ifrån att det rör sig om ett tillsvidareavtal i det här fallet. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska, föga förvånande, sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Men till skillnad från bostadshyresgäster har den som hyr en lokal endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen om/när hyresförhållandet upphör. I 12 kap. 57 § 1 st. 5 p. JB anges nämligen att om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning förutom om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängningen är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.Och i 12 kap. 57 a § 1 st. JB uttalas att vid tillämpningen av den ovannämnda lagparagrafen ska en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten och endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit. I grunden kan styrelsen, med iakttagande av uppsägningstiden om nio månader, säga upp ditt garageavtal för villkorsändring. Men de nya hyresvillkoren måste som sagt vara skäliga och överensstämma med god sed i hyresförhållanden. Jag kan av förklarliga skäl inte avgöra om så är fallet, men spontant låter naturligtvis en höjning av hyran med 15 % som ganska mycket. Det kan dock inte uteslutas att den nya hyresnivån ändå är skälig och att du i själva verket hittills har betalat en alldeles för låg hyra. Men för att kunna besvara den frågan krävs ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter samt god lokal kännedom (se nedan).Hur ska då jämförelsen göras?I första hand bör den aktuella jämförelsen göras med hyror för sådana lokaler som i grova drag är jämförbara avseende lokaltyp, läge, storlek och standard. I lagtexten sägs "vid hyrestidens utgång" varför äldre avtal som inte nyligen har förlängts bör tillmätas mindre betydelse vid värderingen avseende marknadshyran. Vid avsaknad av jämförbara lokaler på orten kan istället hyror för andra lokaler i andra kommuner nyttjas eller så kan hyresnivån bestämmas genom en mer fri (allmän) värdering, se prop. 2001/02:41 s. 53 f. Kraven på likvärdighet ska dock inte sättas alltför högt. Prövningen ska göras utifrån de lokaler på orten som kan ge vägledning i fråga om den tvistiga marknadshyran, se prop. 2001/02:41 s. 76. Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningMin uppfattning är att frågan angående hyresnivån slutligen kommer att behöva hänskjutas till hyresnämnden för det fall du och styrelsen absolut inte kan göra upp på frivillig väg.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Kan man driva AB utan vinstsyfte?

2021-09-05 i Bolag
FRÅGA |Är det tillåtet att driva ett aktiebolag när avsikten inte är att gå med vinst?
Maia Sadek |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! För att besvara din fråga kommer jag använda mig utav Inkomstskattelagen (IL) och dess bestämmelser. För att en verksamhet ska vara en näringsverksamhet (AB) krävs det att bolaget uppfyller de så kallade rörelsekriteriumen: yrkesmässighet (verksamheten ska bedrivas regelbundet och inte tillfälligt), vinstsyfte (verksamhet bedrivs med syfte att ge ett ekonomiskt utbyte) och självständighet (en näringsidkare bedriver sin verksamhet självständigt gentemot sina uppdragsgivare). (jfr. 13 kap. 1 § IL). Detta innebär att om ett bolag drivs utan vinstsyfte så anses bolaget inte vara en näringsverksamhet, utan kan istället klassas som exempelvis hobbyverksamhet (jfr. RÅ 1965 Fi 785). Något att tänka på däremot är att kravet handlar om att verksamhet ska ha vinstsyfte och det krävs därmed inte att man faktiskt får en vinst. Tänk på att det inte spelar roll om näringsidkaren själv anser sig ha ett vinstsyfte utan man avgör detta genom att bedöma verksamheten. Något som talar emot ett vinstsyfte skulle exempelvis vara om en person fortsätter att bedriva en förlustgivande verksamhet trots att möjlighet till vinst är liten. Med vänliga hälsningar,

Avsluta en suppleants uppdrag i förtid?

2021-08-30 i Bolag
FRÅGA |Hej,Jag är firmatecknare och 100% aktieägare av min firma.Vi har skrivit på bolagsverket att min sambo oxå är delägare och suppleant.Nu har vi gått isär, kan jag bara "sparka" henne och lägga till en nya suppleantMvh
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I aktiebolagslagen gäller det som regleras för styrelseledamöter även för suppleanter (8 kap. 3 § andra stycket aktiebolagslagen).En suppleant kan utses antingen genom bolagsstämman eller av en eller flera styrelseledamöter men enbart om detta framgår av bolagsordningen (8 kap. 8 § aktiebolagslagen).En suppleants uppdrag gäller till slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs (8 kap. 13 § aktiebolagslagen).Om en suppleants uppdrag ska upphöra i förtid så kan det enbart ske på två sätt, antingen1. genom att suppleanten själv anmäler sin tidiga avgång till styrelsen/till den som har utsett denneeller2. genom att den som utsåg suppleanten anmäler dennes tidiga avgång till styrelsen (8 kap. 14 § aktiebolagslagen).I ditt fallDetta innebär att du inte kan sparka din sambo som suppleant om inte vissa förutsättningar är uppfyllda. Din sambo kan avsluta sitt uppdrag i förtid genom att din sambo självmant anmäler sin tidiga avgång till styrelsen, men om det däremot är du som har utsett din sambo till suppleant så kan du avsluta din sambos uppdrag i förtid genom att du själv anmäler den tidiga avgången till styrelsen.Vänliga hälsningar,

Förflytta ansvar från vägsamfällighet till fastighetsägare?

2021-08-28 i Föreningar
FRÅGA |Hej Kan en vägsamfällighet flytta ansvaret för snöröjning eller vinterväghållning till enskilda fastighetsägare? I samfällighetens stadgar står det om styrelsens förvaltning att : "Styrelsen ska förvalta samfälligheten(erna) och föreningens tillgångar. "I anläggningsbeslutet för vägen står att "Vägen ska hållas farbar för trafik med motorfordon under barmarksperioden och underhållas på sådant sätt att nödvändiga transporter kan genomföras rationellt och trafiksäkerheten inte äventyras. Dessutom ska vinterväghållning ske i den omfattning som delägarna i anläggningssamfälligheten beslutar om."Samtliga har plogats under vintertid under tidigare år, men vissa vägdelar är branta och har då spciella behov av vinterunderhåll. Kan dessa speciella förhållanden (t.ex om tillfrågad entreprenör vägrar att utföra vinterväghållning) göra det möjligt för samfälligheten att flytta ansvaret, för vinterväghållning, till de enskilda fastighetsägare som är boende på änden av vägen efter de branta backarna?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lagDen lag som styr förvaltningen av samfälligheter är lagen om samfälligheter (vilken jag härefter kallar SamfL). Förflytta ansvar En samfällighetsförenings ansvarsområden styrs av föreningens stadgar och det tillhörande anläggningsbeslutet. Så som stadgarna är formulerade i dagsläget innefattar detta samtliga tillgångar som tillhör samfälligheten. Anläggningsbeslutet lämnar dock öppet för delägarna att fatta beslut som avviker från det kollektiva ansvaret vad gäller vinterunderhåll. Av din fråga drar jag slutsatsen att vägsamfälligheten styrs genom en förening. Eftersom föreningens stadgar anger att samtliga delar av vägen ska underhållas av föreningen krävs det att stadgarna justeras så att de exkluderar ansvar över de specifika delarna. Vid omröstning i en fråga om ändring av föreningens stadgar har varje röstberättigad medlem, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. Ett beslut om ändring av stadgarna är giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har röstat för det, om inte annat har bestämts i stadgarna (52 § SamfL). Sammanfattning Det är möjligt att förflytta ansvar för underhåll av specifika delar av vägen till enskilda fastighetsägare. Eftersom stadgarna i dagsläget ger föreningen ett heltäckande ansvar över vägen krävs det dock att stadgarna justeras. Detta kan åstadkommas genom att minst två tredjedelar av de röstande röstar för det. Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig söndag (29/8) klockan 11.00. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så bestämmer vi en annan tid. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Hur ändrar vi antalet styrelseledamöter i vår samfällighetsförening?

2021-09-07 i Föreningar
FRÅGA |Hej.Vi är en liten Samfällighet, nu har vi bytt ut den "gamla" styrelsen på vår stämma, vi vill utöka vår styrelse till 5/st Ledamöter + 2/st Suppleanter, idag är vi 3/st Ledamöter + 2/st Suppleanter, hur går vi till väga ??Kan vi ändra denna utformning på ett styrelsemöte och lämna in en ansökan till Länsstyrelsen, för denna specifika ändring, eller måste vi ta upp denna ändring på en Årsstämma ??
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen, SFL). De två samverkansformer som finns för samfälligheter är delägarförvaltning och samfällighetsförening. Utifrån din ärendebeskrivning och eftersom du nämner årsstämma (och inte årsmöte) utgår jag dock ifrån att det rör sig om en samfällighetsförening, jfr 4 § SFL.Detta är inte helt oviktigt eftersom beslutsfattandet skiljer sig åt beroende på vilken samverkansform som har valts för förvaltningen. Vid en delägarförvaltning beslutar nämligen delägarna gemensamt, vilket innebär att samtliga fastighetsägare måste överens om de åtgärder som föreslås och vid andra typer av beslut, 6 § SFL. I praktiken besitter med andra ord varje delägare en slags vetorätt.En samfällighetsförening är enligt 17 § SFL en bildad sammanslutning som kan förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter och vars medlemmar utgörs av delägarna i samfällighet. Föreningen ska vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa och varje medlems enskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning, 19 § SFL. Medlemmarnas rätt att deltaga i handhavandet av föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämman och varje medlem har, oavsett om denne äger en eller flera fastigheter, en röst, 47 och 49 §§ SFL. Som stämmans beslut gäller sedan den mening för vilken de flesta rösterna avgivits och vid lika röstetal fäller ordföranden avgörandet, förutom vid val, då gäller lottning, 49 § 2 st. SFL.I 28 § 1 st. 4 p. SFL anges att en samfällighetsförenings stadgar ska innehålla uppgifter om hur styrelsen ska vara sammansatt och hur den ska utses samt grunderna för dess beslutsförhet. Vid omröstning i en fråga om ändring av föreningens stadgar har varje röstberättigad medlem en röst, men ett beslut om ändring av stadgarna är endast giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har röstat för förslaget, om inte annat har bestämts i stadgarna, 52 § 1 st. SFL. Det korta svaret på din fråga lyder därför spörsmålet måste hänskjutas till föreningsstämman för votering. Styrelsen har inte kompetens själv att fatta beslut i den här typen av ärenden. Styrelsen ska sedan se till att beslutet genast anmäls för registrering. Till anmälan ska bestyrkta kopior av protokollet över beslutet och av de nya stadgarna bifogas och beslutet får inte tillämpas innan det har registrerats. Registreringsmyndighet är den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, vilket är den myndighet som för det s.k. samfällighetsregistret, 25 § SFL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Är en kontrollbalansräkning offentlig handling?

2021-09-05 i Bolag
FRÅGA |Hej, Behöver en kontrollbalansräkning skickas in till myndighet/registreras så att det blir en offentlig handling?
Alejandra Vasquez |Hej, tack för din fråga. En kontrollbalansräkning är en särskild balansräkning som genast ska upprättas när det finns skäl att anta att det finns kapitalbrist i ett aktiebolag. Den ska visa bolagets ekonomiska ställning per den dag den upprättas.Kontrollbalansräkningen upprättas enligt bolagets ordinarie redovisningsprinciper, men värdet på tillgångar, avsättningar och skulder får justeras enligt 25 kap. 14 § aktiebolagslagen.BFN har inte några särskilda regler om kontrollbalansräkning. FAR har gett ut rekommendationen RedR 2 Kontrollbalansräkning som kan ge vägledning. FAR:s rekommendationer finns i FAR:s samlingsvolym och på webbtjänsten FAR Online.Kontrollbalansräkningen ska skrivas under av styrelsen (minst hälften av ledamöterna). Har någon eller några styrelseledamöter anmält en avvikande mening som antecknats i styrelseprotokollet ska den avvikande meningen bifogas balansräkningenKontrollbalansräkningen ska granskas av aktiebolagets revisor om bolaget ska ha en revisor enligt bolagsordningen. Om ett aktiebolag som inte har krav på revisor ändå har utsett en revisor ska kontrollbalansräkningen granskas av honom eller henne. Revisorn ska alltid lämna ett yttrande över Kontrollbalansräkningen. Kontrollbalansräkningen ska inte skickas till Bolagsverket. En kontrollbalansräkning till skillnad från en årsredovisning inte är en offentlig handling utan endast utgör ett underlag för bolaget och kontrollstämman.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återigen vända dig till oss. Vänligen

Har styreledamöter i ideell förening tystnadsplikt?

2021-08-28 i Föreningar
FRÅGA |Har leda öter i ideell styrelse tystnadsplikt
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Styrelseledamöter har i ideella föreningar som utgångspunkt inte någon tystnadsplikt. Undantag föreligger om t.ex annat framgår av stadgan eller att det ingåtts sekretessavtal med styrelseledamot om att i händelse av agerande i strid mot sekretessavtalet blir vederbörande styrelseledamot t.ex skadeståndsansvarig. Med vänlig hälsning

Får en aktieägare låna ut pengar till sitt aktiebolag?

2021-08-27 i Bolag
FRÅGA |HejKan en aktieägare låna ut pengar till sin aktiebolag?
Hilma Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Aktuella regler vad gäller aktiebolag, finns i aktiebolagslagen (ABL).Kan en aktieägare låna ut pengar till sitt eget aktiebolag?Ett aktiebolag får inte låna ut pengar till sina aktieägare, styrelseledamöter i bolaget, en verkställande direktör samt fysiska eller juridiska personer som står dessa personer nära (21 kap. 1 § ABL). Detta är det så kallade generella låneförbudet inom ett aktiebolag, och personerna som nämns ovan kallas för den förbjudna kretsen. Detta innebär att bolaget inte får låna ut pengar till ett visst antal personer. Undantag till detta förbud är om en aktieägares eller en närstående person till aktieägaren aktieinnehav inte överstiger 1 %, så kan ett sådant lån vara tillåtet. Skulle dock samma aktieägare även vara styrelseledamot, eller verkställande direktör, så är inte detta undantag aktuellt. Utan det får endast vara tal om en aktieägare eller närstående till denna, för att undantaget ska vara tillåtet.Det är inte heller tillåtet för ett aktiebolag att låna ut pengar till ett annat aktiebolag, om det andra aktiebolaget styrs av någon inom den förbjudna kretsen som jag beskrivit ovan (21 kap. 1 § ABL). Exempelvis, får inte två aktiebolag som ägs av samma person låna ut pengar bolagen emellan.Din fråga gäller i stället en aktieägare som vill låna pengar till sitt bolag. Detta är fullt tillåtet, en aktieägare får låna ut pengar till sitt eget aktiebolag. Men eftersom detta kan vara riskfyllt, bör man tänka igenom det noggrant innan man genomför lånet till sitt aktiebolag. Det är också viktigt att skriva ett tydligt så kallat skuldebrev eller liknande avtal, med hur stort lånet är, hur lånet ska gå till, framtida transaktioner och liknande.SammanfattningDet är fullt tillåtet för en aktieägare att låna ut pengar till sitt eget aktiebolag, men detta bör göras med försiktighet. Det är dock inte tillåtet för ett aktiebolag att låna ut pengar till aktieägare, och andra personer som tillhör den så kallade förbjudna kretsen.Jag hoppas att jag kunnat besvara din fråga. Om du har fler funderingar, tveka inte på att höra av dig igen till oss här, på Lawline!Jag önskar dig en trevlig helg!Vänligen,