Kan hyresavtal ingås muntligen?

2020-01-17 i Muntliga avtal
FRÅGA |hyr ett stall efter muntligt avtal med ägaren..nu kommer ägarens dotter och säger att om en vecka ska ni vara ute ur stallet..får man göra så?
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om avtal finns i avtalslagen (AvtL). Regler om hyra av fast egendom finns i 12 kap. jordabalken (JB).Vad krävs för att ett avtal ska vara bindande?För att ett avtal ska få rättsligt bindande verkan krävs att det finns ett anbud och en accept (1 kap. 1 § första stycket AvtL). Ett anbud är till exempel ett erbjudande eller förslag. En accept är ett samtyckande svar på ett anbud.Både anbud och accept kan ges skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Konkludent handlande innebär att man agerar på ett sådant sätt som ger motparten god anledning att anta att man ger ett anbud eller en accept.Kan man ingå muntliga hyresavtal?I vissa fall krävs att ett avtal är skriftligt för att det ska bli bindande, exempelvis vid köp av fastighet (4 kap. 1 § första stycket JB). Ett hyresavtal ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § första stycket JB). Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Ett muntligt hyresavtal har samma rättsliga verkan som ett skriftligt hyresavtal. Både hyresgästen och hyresvärden kan under hyrestiden begära att ett skriftligt hyresavtal ska upprättas.Vem har bevisbördan för att ett rättsligt bindande avtal finns?Ett muntligt avtal är som utgångspunkt rättsligt bindande på samma sätt som ett skriftligt avtal. Problemet med muntliga avtal är det kan vara svårt att bevisa att ett muntligt avtal faktiskt finns. Det är den som påstår att ett muntligt avtal finns som har bevisbördan för att ett avtal över huvud taget finns. Detta kan vara svårt att bevisa om motparten förnekar avtalets existens. Om du däremot kan bevisa att ett muntligt avtal finns, flyttas bevisbördan över på motparten, som då måste bevisa att något avtal inte existerar.Hur länge gäller ett hyresavtal?Ett hyresavtal gäller som utgångspunkt på obestämd tid (12 kap. 3 § första stycket JB), om det inte har avtalats om att hyresavtalet ska gälla på bestämd tid (12 kap 3 § andra stycket JB). Det framgår inte av din fråga om hyresavtalet gäller på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal som gäller på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid slutar gälla vid hyrestidens utgång, inte hyresavtalet säger något annat (12 kap 3 § andra stycket JB).Vad gäller i ditt fall?Det muntliga hyresavtalet är bindande, under förutsättning att det finns ett anbud och en accept mellan dig och ägaren. Problemet är att du måste kunna bevisa att avtalet existerar, vilket kan bli svårt.I ditt fall var det ägarens dotter som sa upp hyresavtalet. Ägarens dotter är inte part i hyresavtalet. Detta kräver att dottern haft en fullmakt från ägaren för att uppsägningen ska vara giltig. En fullmakt är en rätt att föra någon annans talan (2 kap. 10 § första stycket AvtL). Under förutsättning att dottern inte hade någon fullmakt när hon sa upp avtalet, gäller avtalet fortfarande. En uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd (12 kap. 8 § första stycket JB). Av din fråga tolkar jag det som att dottern sa upp avtalet muntligen. Om du hyrt stallet i mer än 3 månader i följd, krävs alltså en skriftlig uppsägning. Mitt råd till dig är att du bokar tid hos en jurist för ytterligare rådgivning, då det finns skäl att anta att uppsägningen av hyresavtalet inte har gått rätt till. Du kan boka tid hos en jurist på Lawline här.Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Samägare kan ansöka om tvångsförsäljning av egendom hos tingsrätt

2020-01-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |En väninna till mig äger ett sommarhus med sina två syskon. Hon är i stort behov av pengar men syskonen vill inte lösa ut henne. Kan man på rättslig väg tvinga dem att sälja huset och dela upp vinsten alt. köpa ut henne?
Josefin Tegnvallius Boklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ifall man samäger egendom med någon annan är det såklart i första hand alltid bra om man kan komma överens om en eventuellt försäljning. Någon möjlighet att rättsligt tvinga en samägare att lösa ut en finns inte, men man kan tvinga fram en försäljning. Ifall endast en utav ägarna till en egendom vill sälja kan man vända sig till tingsrätt och där ansöka om en försäljning genom offentlig auktion (6 § lag om samäganderätt). Denna rätt kan dock avtalas bort. Har samägarna till egendomen avtalat om att denna lag inte ska tillämpas faller denna rättighet bort. Ifall din väninna inte har slutit ett sådant avtal finns det inte något hinder för henne utan hon kan hos tingsrätten ansöka om en försäljning av sommarhuset. En bra idé kan såklart vara att först försöka komma överens med hennes syskon igen, se om de är villiga att lösa ut henne ifall alternativet är en tvångsförsäljning. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Kan en bilhandlare ändra priset?

2020-01-11 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej!Idag var jag hos bilhandlare och köpte en bil och gav min som del av betalning, signerade en kontrakt och fick en kontrakt signerad av bilhandlare. Sedan efter en 1 timme kanske smsar försäljaren att han beräknade fel och priset skulle stigar ca ca 100000 och frågade mig om det va ok för mig?Vad ska jag göra? jag vill få bilen som jag köpte och skulle hämta nästa vecka. Men han vill öka priset nu får att han säger att han beräknade fel.Tacksam för svaret!Mvh,Astrid.
Karl Montalvo |Hej, Astrid. Tack för att du vänder dig till oss på Lawline för hjälp. Jag hoppas att jag kan hjälpa dig. Din fråga verkar vara om du kan kräva att få köpa bilen för de först överenskomna priset istället för det "nya" priset. Regler om köpeavtal finns flera lagar, bl.a köplagen (KöpL), konsumentköplagen (KKL) och avtalslagen(AvtL). Eftersom du har köpt bilen av av en bilhandlare så gäller konsumentköplagen på ditt köp, 1 § KKL. Denna lag har dock inga regler som gäller för din frågan. istället blir de avtalslagen som blir viktigt för din fråga. Därför ska vi pröva om Avtalslagen ger dig någon rätt att kräva att få bilen till det lägre priset. Gäller avtalslagen i detta specifika fallet? Avtalslagen gäller på alla avtal, men den är vad som kallas en subsidiär lag, 1 § AvtL. Detta innebär att om handelsbruk, sedvänja eller avtalet säger något annat än lagen så går det före, 1 § AvtL. De framgår att du har skrivit på ett kontrakt. De kan mycket väl vara så att de där står att bilhandlaren har förbehållit sig rätten ändra priset ifall de har blivit en felräkning. Du verkar inte blivit informerad om detta vilket ibland kan innebära att en sådan klausul inte skulle gälla. Sedvänja inom bilbranschen får dock anses vara att man förväntas läsa igenom kontraktet så en domstol kommer nog anse att en sådan klausul hade varit en giltig del av avtalet. Vidare kan det vara så att bilbranschen har en sådan etablerad sedvänja att sådana klausuler anses underförstådda i varje avtal. Detta ser jag dock som mindre troligt att en domstol hade accepterat eftersom du är en konsument och därmed inte kan förväntas veta om sedvänjan inom bilbranschen. Svar: Avtalslagen gäller men inte om annat framgår av de kontrakt du har skrivit på. Alla rimliga klausuler i avtalet får anses vara en del av avtalet. Detta eftersom det vid ett köp av den vikt som bilköp är får ses som sedvänja att man läser igenom kontraktet. Står de däremot inget så gäller det avtalade priset. Har ni ingått ett avtal? Du har inte fått bilen ännu, du har inte heller betalat hela bilen. Detta innebär dock inte, att ni inte har ett avtal. När bilhandlaren gav dig kontraktet så gav han dig nämligen ett anbud. När du sedan skrev på så gav du en accept, 1 § AvtL. I denna stund ingick ni ett avtal som är bindande som huvudregel. I det avtalet ingick det första priset, det priset är därmed det avtalade priset och som huvudregel bindande. Svar: Ja, ni har ingått ett bindande avtal med det lägre priset. Kan avtalet ogiltigförklaras? De första vi kan konstatera är att du aldrig kan bli tvingad att betala de dyrare priset. Du har inte ingått ett avtal med det priset, 1 § AvtL. Frågan blir därmed om bilhandlaren kan häva avtalet. Eftersom du inte har gjort något fel eller på något sätt försökt lura honom så är den möjlighet som finns 36 § Avtalslagen. Regeln betyder att oskäliga avtal ska jämkas (ändras) eller gå tillbaka om de är oskäliga. Vad som är oskäligt är en bedömning i varje fall. Man ska i avvägningen bl.a väga in priset, om det är ett konsumentköp samt omständigheterna vid köpet. I ditt fall så beror det på mycket hur stor del 100 000 är av det totala priset. Är det en bil som normalt kostar 150 000 och du fick den för 50 000 så är det troligt att det är oskäligt. Är det däremot en bil för 900 000 så är det mindre chans att så är fallet. Det som talar för dig är följande. För det första är du konsumenten i relationen vilket alltid påverkar en sådan bedömning, 36 § andra stycket AvtL. För det andra att de är bilhandlaren som haft bäst möjlighet att kontrollera priset. I motsatt riktning kan tala en sådan omständighet som ifall de vid köpet var tydligt att de fanns möjlighet att priset var fel. Men även det faktum att 100 000 är en stor summa. Svar: De finns möjlighet att på grund av den stora summa 100 000 är att de är ett oskäligt avtal och att de därmed ska jämkas eller återgå. Det som talar emot detta är att du är en konsument i situationen. Avslutning Jag kan inte bedöma helt vad som gäller i din situation men nu har du iallafall fått den juridiska grunden. Jag hoppas att jag hjälp dig besvara din frågan Med vänliga hälsningar

Avtals giltighet

2020-01-09 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |vad gäller om man har ett avtal som skrevs när vi flyttade i sär det gäller vad som gäller vid försäljning av huset där står det att den som bor kvar får 1 milj resten av försäljnings summan ska gå till våra gemensamma barn avtalet skrevs år 2000 den som bor kvar och ska sälja säger att avtalet inte gäller längre, stämmer det?
Emma Liberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om avtalet ni skrev om fördelning av vinst vid försäljning av fastighet fortfarande gäller eller om avtalet blivit ogiltigt.Det föreligger inga formkrav för ett sådant avtal vilket innebär att till och med ett muntligt avtal hade varit giltigt. Du skriver i din fråga att ni har ett skriftligt avtal vilket är positivt eftersom att då blir det oftast inga oklarheter kring frågan om ett avtal har ingåtts eller inte.Huvudregeln i svensk rätt är att avtal ska hållas. Ert avtal har inte slutat gälla bara för att de gått 20 år sen ni skrev det. Det som krävs för att huvudregeln ska brytas och avtalet blir ogiltigt är exempelvis att någon av er blivit lurad att ingå avtalet eller hotad att ingå avtalet.I ert fall har ni ingått ett skriftligt avtal, huvudregeln säger att ert avtalet är giltigt och det blir inte ogiltigt bara för att det gått 20 år utan det krävs att något av undantagen till huvudregeln föreligger (exempelvis att någon blivit lurad att ingå avtalet).Hoppas du fått svar på din fråga!

Sålt samma skoter till två personer, vad gäller?

2020-01-14 i Avtal
FRÅGA |Min son sålde skotern åt mig på blocket, hade en som bjöd mer för den,än den som vart lovad i första hand. Nu tänker den första skicka in en stämning på det, har bett om ursäkt och vill att vi ska lösa det, då säger han att det finns bara en lösning är att köpet genomförs, men det går ju inte. Priset som han bjöd var 8000 kr. Vet inte vad jag ska göra. Hoppas att ni kan hjälpa mig.
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar informationen i din fråga som att du sålt samma skoter till två personer via en annons på blocket. Jag förstår det som att den första personen vars bud du accepterade erbjöd 8000 kr och att en annan person sedan inkom med ett högre bud, varpå du sålde skotern igen till denna andra person. Jag utgår i mitt svar från att du var införstådd och med på det din son gjorde. Vad säger lagen? I svensk rätt sluts avtal genom att en part lämnar ett anbud, varpå motparten svarar med en accept. Detta framgår av 1 § Avtalslagen (AvtL). En stark huvudregel när man håller på med avtal är att ett ingått avtal ska hållas. Den situation du beskriver är ett exempel på så kallad tvesala, dvs när samma egendom överlåtits till flera personer. Denna situation regleras i den mycket gamla lagen handelsbalken (HB). Enligt 1:5 HB har den som först köpte varan bli den som bäst rätt till densamma. Har något sålts till mer än en person ska alltså första köparen få varan, det är först till kvarn som gäller helt enkelt. Har varan som köpts inte lämnats ut från säljaren till någon av köparna är detta relativt okomplicerat. Det första köparen får då varan, varpå den andra köparen om han inte kände till att varan redan sålts, får rätt till ersättning för skada som han kan ha lidit på grund av det dubbla köpet. Man kan till exempel tänka sig en situation där den andre köparen har lagt ner pengar på till exempel att förvara varan som han eller hon tror att hon ska få, den investeringen blir värdelös om varan inte levererats och den skadan ska ersättas av säljaren. Huvudregeln om att den personen som först köpte är den som har bäst rätt till varan har ett undantag. Detta undantag finns i godtrosförvärvslagen (GFL) och innebär att den som förvärvat lösöre (i detta fall en skoter) från någon som inte hade rätt att sälja lösöret ändå kan få äganderätt till det om han fått egendomen i sin besittning och var i god tro. Det här betyder att den andra köparen blir ägare till varan om han tagit emot den och inte känner till att säljaren inte har rätt att sälja varan (säljaren har ju redan sålt varan till någon annan egentligen). Detta följer av 2 § GFL. I denna situation är det istället den första köparen som har rätt till ersättning för den summa han lagt ner som blir bortkastad om han inte får varan levererad. Bedömningen i ditt fall Det framgår inte av din fråga om du redan levererat skotern till den andra köparen eller inte, men med tanke på att du skriver att det inte är möjligt att fullfölja köpet med den första köparen så antar jag att så är fallet. Om den andra köparen inte kände till att din son inte hade rätt sälja skotern (dvs var i god tro) så är det han som numera äger skotern. Den första köparen har då rätt till ersättning för de kostnader han haft för att det utlovade köpet inte blir av. Jag rekommenderar därför att du förlikas med den första köparen och ersätter den summan han eventuellt lagt ner på grund av det tänkta köpet. Du bör dock se till att han inte kräver dig på mer pengar än den skada han faktiskt lidit. Om han inte lagt ner några pengar alls med anledning av köpet har han ju inte lidit någon skada och har i så fall antagligen inte rätt till någon ersättning. Om han går vidare med stämningen rekommenderar jag att du tar kontakt med en yrkesverksam jurist för fortsatt vägledning. Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga, om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa. Med vänlig hälsning,

Har jag rätt till skadestånd för stillestånd gällande lastbilsreparation?

2020-01-11 i Avtal
FRÅGA |En skada på mitt lastbilsskåp orsakad av personalen på företaget där jag lämnade in lastbilen.Arbetet var på min bakgavellyft .Företaget lagade skadan men betalar inte för stillestånd i 3 dagar och eller ersättning för hyrbil.Ersättning 4.500 per/dag plus moms. Fakturan föll för betalning i juni förra året.Jag har väl skadeståndsrätt ?
Binh Tran |Hejsan!Vi ber om ursäkt för att vi inte har haft möjlighet att svara på din fråga tills nu. Vi hoppas att du har haft en trevlig jul och nyår och jag ska försöka hjälpa dig så gott jag kan. Jag förutsätter att du är en näringsidkare eftersom du har skickat fakturan till dem, och att stillaståendet på tre dagar har gjort så att du har förlorat 4500kr/dag plus moms eftersom de skadade lastbilsskåpet. Du har sedan skickat fakturan på detta belopp men de har inte betalat den. Tillämplig lag?Primärt är det vad ni har avtalat om som gäller. Har ni avtalat om att de ska stå för en hyrbil så ska de betala hyrbilen. Om ni har avtalat om att de ska ersätta dig för dröjsmål om de inte lämnar bilen eller har den redo för upphämtning under avtalat tid så gäller detta och du har rätt till skadestånd. Om ingenting har avtalats eller om det omöjligen går att utreda vad som har avtalats finns det anledning att ta stöd av Köplagen och även om den reglerar köp av lös egendom så används den i allmänhet för att reglera avtal mellan parter. Vidare så styrs det även av avtalsrättsliga principer. Vad säger köplagen?9§ köplagen reglerar tidpunkten när varan ska avlämnas och bestämmer om säljaren är i dröjsmål med att lämna varan eller inte och om du har rätt till skadestånd. Tiden för avlämnandet kan framgå direkt i form av en exakt tidpunkt, tidrymd eller liknande (enligt avtal). Den kan också vara angiven på ett mera obestämt sätt, varvid den får bestämmas genom tolkning. Eftersom leveransen dröjde tre dagar extra på grund av att de skadade lastbilsskåpet så är de i dröjsmål med deras tjänst att laga bakgavellyften. Vad händer då när säljaren är i dröjsmål? Enligt 22§ så kan du kräva skadestånd, skadeståndet omfattning regleras i 67§ och omfattar indirekta och direkta skador, utebliven vinst, utgifter, bortfall av omsättning med mera och därmed har du rätt till ditt skadestånd på 4500kr/dag. Sammanfattning och rådEnligt köplagen, om inget har avtalats, så har du rätt till skadestånd. Men du behöver se över om ni har ett avtal sinsemellan först och om avtalet reglerar tiden för avlämnandet och skadeståndet omfattning. Om det inte reglerar detta så kan du ta rygg på köplagen och det jag har redogjort för ovan. Du har även rätt till ränta eftersom fakturan har fallit för betalning. Se till att påminna dem om att de inte har betalat fakturan och ta även kontakt med kronofogden för en betalningsföreläggande (klicka här). Om du har flera funderingar eller om du tycker att jag inte har svarat på din fråga så kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se.

Kan man ha ett juridiskt avtal om vad som helst, så att man kan stämma den andra parten om den inte följer det?

2020-01-10 i Avtal
FRÅGA |Kan man ha ett juridiskt avtal om vad som helst, så att man kan stämma den andra parten om den inte följer det?
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Ja i princip kan du ha ett avtal om vad som helst och ett bindande avtal kan vara skriftligt eller muntligt.Det framgår inte vad det är för avtal du tänkt dig, men vissa avtal har viss formkrav för att det ska vara giltigt t.ex. ett avtal om köp av fastighet. Sedan så ska avtalet vara skäligt, d.v.s har man ett avtal om som säger att uppsägningstiden är 10 år, så kan det anses vara oskäligt eftersom en uppsägningstid oftast är mellan 1 mån- 6 mån. Ett oskäligt avtal kan anses vara ogiltigt. Du kan läsa om de andra ogiltighetsgrunderna för ett avtal i Avtalslagen 28 § - 38 § där exempelvis tvång och svek nämns.Om avtalet accepterats av båda parter och avtalet är giltigt enligt avtalslagen, så kan man stämma den andra parten om den inte följer det. Dock är ett tips att försöka lösa det själva i första hand, eftersom en domstolsprocess kan sluta väldigt dyrt!Med vänlig hälsning,

Vilka formkrav gäller vid bevittnande av fullmakt?

2020-01-09 i Formkrav
FRÅGA |Kan jag bevittna min farbrors namnteckning på en fullmakt?
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Finns det formkrav för fullmakter? För fullmakter så finns det inga generella krav på att de ska bevittnas för att vara giltiga. En fullmakt kan upprättas muntligt men också skriftligt. Avtalslagen är dispositiv vilket innebär att krav på utformningen får bestämmas mellan parterna. I vissa fall kan den som fullmakten ska användas mot efterfråga att fullmakten upprättas med specifika formkrav. Vilka formkrav gäller vid bevittnande av fullmakt?Från bevissynpunkt så kan det rekommenderas att en skriftlig fullmakt upprättas. Denna kan också bevittnas genom att den eller de som bevittnar fullmakten också undertecknar detta på dokumentet. Det finns inga bestämmelser som föreskriver att den som bevittnar en fullmakt inte får vara släkt med fullmaktsgivaren. Du kan bevittna att din farbror upprättar en fullmakt men min rekommendation är att du också undertecknar med ditt namn samt datum så även detta finns dokumenterat ur bevissynpunkt. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,