Följer samäganderättsavtal med vid överlåtelse av andel i fastighet?

2019-10-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga tillsammans med min syster. Hon äger 60% av den och jag resterande 40%. Vi har avtalat bort samäganderättslagen dvs vi kan inte köpa ut varandra genom tvångsförsäljning. Vi har ingen klausul som säger att avtalet upphör om det kommer in en ny ägare. Är det då så att avtalet som avtalar bort samäganderättslagen består?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningPrecis som du tar upp i din fråga är samäganderättslagen dispositiv, innebärande att parterna kan avtala bort lagen i dess helhet eller delvis. Vid överlåtelse av andel i den samägda fastigheten gäller som huvudregel att den nya ägaren inte är bunden av samäganderättsavtalet. Anledningen är att enligt svensk avtalsrätt gäller ett avtal mellan de som är parter i avtalet. Parterna kan inte ensidigt binda tredje man (dvs den nya ägaren).Däremot finns det ändå viss möjlighet att binda den nya ägaren till samäganderättsavtalet. Om den nya ägaren övertagit andelen i fastigheten med villkoret att vederbörande också övertar samtliga rättigheter och skyldigheter som den tidigare ägaren hade. I sådana fall är den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Det är en god idé att i ett sådant överlåtelseavtal tydligt klargöra att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet.I samäganderättsavtalet mellan de nuvarande parterna kan även inkluderas ett villkor att en andel får överlåtas till en ny ägare endast med villkoret att denne inträder i samäganderättsavtalet. Om någon av de nuvarande ägarna då säljer sin andel, utan sådant villkor, blir inte den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Däremot kan ägaren som struntat i att inkludera villkoret bli skadeståndsskyldig till övriga samägare.Sammanfattningsvis är utgångspunkten att samäganderättsavtalet inte kommer att binda ny samägare i fastigheten. Detta på grund av att ett avtal som utgångspunkt gäller mellan parterna; parterna kan inte ensidigt binda tredje man. Däremot är det möjligt att i överlåtelsen inkludera ett villkor att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet. I ett sådant skede blir även den nya ägaren bunden av avtalet.Om något är oklart eller du behöver hjälp med samäganderättsavtal och överlåtelse, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Lawlines jurister har god erfarenhet av upprättande av allehanda avtal. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hur fungerar ett formalavtal?

2019-10-15 i Formkrav
FRÅGA |Är alla formalavtal skriftliga eller kan själva formkravet vara något annat än att avtalet ska upprättas skriftligt? När uppstår avtalsbundenhet gällande formalavtal? Är det då det råder samstämmig vilja eller då exempelvis kontraktet är undertecknat?
Caroline Båghammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kännetecknet för formalavtal är att de är tvungna att vara i en viss form för att räknas som giltiga. Oftast är denna formen skriftlig, men kan även vara exempelvis att det måste vara bevittnat. När det finns krav på att avtalet ska ha en viss form så krävs det att denna formen uppfylls för att det ska räknas som giltigt. Är kravet med andra ord att avtalet är skriftligt så måste det vara skriftligt för att avtalsbundenhet ska uppstå. Exempel på ett formalavtal är fastighetsköp där kontraktet ska vara skriftligt för att vara gällande. Hoppas det var svar på din fråga!Mvh,

Formkrav för bodelningsavtal samt registrering

2019-10-14 i Formkrav
FRÅGA |Hej!Jag och min fd. man håller på och skriver ett bodelningsavtal efter vår skilsmässa. Vi bor dock på olika hemorter långt ifrån varandra. Så vi funderar på hur vi ska göra med vittnen som ska skriva på. Kan jag skriva under och ha två vitten från min hemort som bevittnar avtalet i 3 exemplar som sedan skickas till min fd man, som skriver under dessa 3 exemplar och som då blir bevittnade av två vittnen på hans hemort och att han sedan behåller 1 exemplar och skickar tillbaka 1 exemplar till mej och 1 exemplar till Tingsrätten eller Skatteverket?
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar vad det finns för formkrav på bodelningsvatal vid skilsmässa samt vart ni ska skicka in den för registrering. Tillämplig lag För att besvara din fråga kommer vi se till vad som står i Äktenskapsbalken (ÄktB) då den är tillämplig i frågor som rör samlevnad i äktenskap (1 kap. 1 § ÄktB). Vittnen - inte ett formkravKraven för att upprätta ett bodelningsavtal är att avtalet underskrivs av båda parter (9 kap. 5 § ÄktB). Tidigare har det funnits ett krav på vittnen, men detta finns inte längre kvar. Inte heller finns det något krav på att ni behöver skriva under avtalet samtidigt eller ens i egen person. Ni kan med andra ord till och med använda ett ombud för att skriva under avtalet för er räkning vid olika tidpunkter.Detta innebär i ditt fall att du kan skriva under avtalet och skicka till din före detta man som i sin tur skickar in handlingen till skatteverket. Bodelningsavtal till skatteverket – inte ett kravNi båda eller en av er får skicka in bodelningsavtalet skatteverket då ni signerat det (13 kap. 6 § ÄktB). Detta innebär att det inte finns något krav på att skicka in ett bodelningsavtal till skatteverket för registrering, det är giltigt ändå.Däremot är det såklart bra att skicka in avtalet. Det är framför allt bra för att vara säker på att avtalet bevaras på ett bra sätt och därmed kan efterföljas vid en framtida konflikt. Det är såklart också av relevans att avtalet inte kan förstöras, komma bort eller liknande om den registreras hos skatteverket. SammanfattningSammanfattningsvis kan konstateras att avtalet endast behöver ha era namnunderskrifter för att vara giltiga. Några krav på vittnen eller samtidig närvaro finns alltså inte. Om ni vill registrera erat bodelningsavtal finns den möjligheten hos skatteverket, vilket tjänar en bra poäng ur bevissynpunkt. Registreringen är också ett bra sätt att säkert förvara avtalet för att säkra att det följs i framtiden.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Ge bort fastighet som gåva utan att det räknas som förskott på arv

2019-10-14 i Gåva
FRÅGA |Hej, min pappa vill ge sitt hus till mig, han har ärvt det av sina föräldrar. Han vill ej att det skall räknas som ett förskott på arvet. Vad för papper bör man ha, vart får jag tag på dom och vart skall dom skickas in? Vad annat kan vara bra att veta?Med vänlig hälsning,
Kajsa Moss Bjerling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du undrar hur man går tillväga när man ger bort ett hus, och hur ni ska göra för att det inte ska räknas som ett förskott på arv. I mitt svar kommer jag utgå från att huset har en tillhörande tomt som din pappa också äger, det räknas då som en fastighet som han vill ge bort. Vad man behöver tänka på när man ger bort en fastighet regleras i jordabalken (JB). Jag kommer också hänvisa till ärvdabalken (ÄB) och äktenskapsbalken (ÄktB).Det ni behöver göra är egentligen bara två saker, att skriva ett gåvobrev samt ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det finns vissa krav på hur gåvobrevet ska se ut och lite regler att tänka på när ni gör er ansökan, jag ska gå igenom dem här nedan!För att byta ägare till huset krävs en ansökan om lagfartAnsök hos Lantmäteriet. Om ni har e-legitimation går det att göra ansökan digitalt på Lantmäteriets hemsida. Tillsammans med ansökan ska ni också skicka in er gåvohandling. Tänk på att lagfarten måste sökas inom tre månader efter att ni skrivit gåvobrevet (20 kap. 2 § JB)! Lantmäteriet har också en handledning som kan vara bra att läsa, du hittar den under information på den här sidan ("ändring av ägarförhållande vid gåva").För att gåvobrevet ska vara giltigt måste- den fullständiga fastighetsbeteckningen stå med- det framgå tydligt att din pappa överlåter fastigheten till dig i form av gåva- det ska vara undertecknat av både dig och din pappa (4 kap. 1 § JB bredvid 4 kap. 29 § JB).För att få lagfarten godkänd krävs också att gåvobrevet är bevittnat av två personer (20 kap. 7 § JB).Förskott på arvEnligt huvudregeln ska gåvor från din pappa till dig räknas som ett förskott på arv och sedan avräknas vid arvsfördelningen, om inte annat har föreskrivits. För att undvika det måste ni alltså skriva detta tydligt i gåvobrevet, att fastigheten avser en gåva och att gåvan inte skall räknas som ett förskott på arv (6 kap. 1 § ÄB första stycket).Enskild egendomNågot jag skulle ville rekommendera är att din pappa också skriver i gåvobrevet att gåvan ska vara din enskilda egendom. Det innebär att husets värde inte kan bli föremål för någon bodelning ifall du är/blir gift och någon gång skiljer dig. Vid en bodelning ska nämligen allt giftorättsgods räknas med (10 kap. 1 § ÄktB), och allting som inte är enskild egendom räknas då som giftorättsgods (7 kap. 1 § ÄktB). Även om det inte är något som är aktuellt nu så kan det kännas tryggt att säkra för framtiden.Jag hoppas du har fått svar på din fråga! Om du får några följdfrågor eller om mitt antagande om att det tillhörde tomt till huset var fel så får du gärna höra av dig! Det går bra att kommentera här nedan, så återkommer jag så fort som möjligt.Med vänliga hälsningar,

Vad är 36 § avtalslagen för rättsregel?

2019-10-16 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Vilken typ av rättsregel är 36§ AvtL?
Lisa Olsson | Hej, tack för att du vänder dig till Lawline! 36 § avtalslagen är en generalklausul och syftar till att täcka de fall som inte är uttryckligen reglerade i avtalslagen. Det är en allmän jämkningsregel och skiljer sig från 33 § som även den är en jämkningsregel och kallas för lilla generalklausulen. 33 § kan tillämpas för att ogiltigförklara ett avtal. Det krävs att motparten är i ond tro, alltså är medveten, om omständigheter vid avtalets tillkomst och att det skulle anses strida mot tro och heder att försöka fullgöra avtalet. 36 § ger en möjlighet att ogiltigförklara/jämka avtal och andra rättshandlingar som kan anses oskäliga av olika anledningar. En skälighetsbedömning ska ske och man tar då hänsyn till samtliga omständigheter i det aktuella fallet, exempelvis om någon part har en underlägsen ställning i ett avtal som en konsument gentemot ett företag. Det är inte endast omständigheter vid avtalets tillkomst som kan grunda en ogiltigförklaring eller jämkning utan om en oskälig effekt skulle inträda på grund av avtalet spelar också roll. Denna bestämmelse används restriktivt och det finns inga fullt klara riktlinjer för vad som kan anses som oskäligt. Det finns dock praxis, alltså rättsfall, där högsta domstolen har tillämpat bestämmelsen. Exempelvis NJA 1982 s. 800 då en skiljeklausul i ett avtal lämnades utan avseende mellan ett mindre företag och en konsument. Med vänlig hälsning

Ingår man ett avtal om man väljer att inte svara?

2019-10-14 i Anbud och accept
FRÅGA |Om en person riktar sig till 31 personer och säger till de, att om ni inte vill vara med och åka studentflak så måste ni säga nej till mig senast kl 23:59 ikväll. Om man aldrig någonsin i denna process har sagt att man vill åka studentflak eller liknande och inte heller har accepterat det jag förmodar är ett anbud ovan?, har man ändå ingått ett avtal? För 3 dagar efter sa jag att jag inte vill åka studentflak och därav inte tänker betala de pengar denne person vill ha. Har vi ingått ett avtal? Eller har jag rätt att göra så?
Ebba Alkehag |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar att din fråga gäller om du är skyldig att betala priset för att åka med på studentflaket då du inte meddelade personen innan den avsagda tiden att du inte ville detta. För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av Avtalslagen och hur man i allmänhet ser på avtalsbildning. För att ett avtal som huvudregel ska anses vara giltigt krävs det att någon ger ett anbud om någonting som en annan part sedan accepterar (1 § Avtalslagen). Detta kallas anbud-acceptmodellen. Som exempel för att enklare förstå denna modell är att man ger anbud om man att man vill betala 100 kr för en bil som ligger ute till försäljning och säljaren sedan accepterar detta anbud genom att säga att man säljer bilen för det priset. Då har ett avtal mellan säljaren och köparen ingåtts. I ditt fall ser jag det som att personen du berättar om har gett en typ av anbud men att du sedan väljer att förhålla dig passiv genom att inte svara personen. Passivitet (att inte svara någonting alls) anses i vissa fall inom avtalsrätten ses som något som kan binda en part vid avtalet i alla fall. Dessa undantag handlar dock om situationer där det exempel har lämnats ett anbud, där personen som accepterar anbudet lägger till någon litet (så kallad oren accept). Om den första anbudsgivaren då väljer att förhålla sig passiv blir denna bunden av avtalet.I ditt fall har du inte avlagt något motanbud till personen som du pratar om. Hen har bara uttryckt en form av "önskan" – denne vill att personer som inte ska åka med på flaket ska säga detta. Någon plikt hos dig att svara på detta föreligger alltså inte. Att du väljer att meddela 3 dagar senare att du inte vill åka med är ingenting som påverkar slutsatsen i detta utan ska enbart ses som att du gjorde ett val att meddela detta och alltså ingenting du hade behövt göra.Slutsatsen blir kortfattat att nej, du har inte ingått något avtal och kommer inte att behöva betala priset för studentflaket utan du har agerat på ett sätt som är helt okej.Hoppas att detta gjorde det lite klarare för dig! Hoppas du får en kul framtida student.Ha det så bra! Mvh

Fråga om utbetalning av försäkring vid skada på hyrbil

2019-10-14 i Avtal
FRÅGA |JAG HAR BETALAT EN HYRBIL I KROATIEN MED KREDITKORT. I KORTET INGÅR EN SJÄLVRISKELIMINERING. BILEN BLEV SKADAD, JAG FICK BETALA EN SUMMA CA 7000 KR TILL HYRESFIRMAN MOT KVITTO. SUMMAN DROGS FRÅN EN DEPOSITION PÅ MITT KREDITKORT. FÖRSÄKRINGSBOLAGET EUROPEISKA ERV.SOM HANTERAR BANKENS FÖRSÄKRINGSÅTAGANDE VÄGRAR BETALA SUMMAN PÅSTÅENDE ATT JAG HAR BETALAT EN SKADA PÅ BILEN.I HYRBILSFÖRETAGETS VILLKORSSIDOR STÅR ATT DEPOSITIONEN/PANTSUMMAN BESTÅR AV VÄRDET AV EN BRÄNNSLETANK PLUS SJÄLVRISKSUMMA VID SKADA. JAG HAR REDOVISAT HYRESKONTRAKT OCH KVITTON.FÖRSÄKRINGSBOLAGET KRÄVER MIG PÅ ORIGINALKVITTON VAD REPARATIONEN AV BILEN KOSTAR.ÄR DET RIMLIGT. TACKSAM FÖR SVAR
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du undrar vad ett försäkringsbolag rimligen kan kräva av dig för att utbetala dina pengar.Det försäkringsbolaget vill veta är vad skadorna avser och om skadan överstiger självrisken. Det du får göra i ett sådant här fall är att läsa villkoren i ditt kreditkortsavtal. Eftersom att jag inte vet vilket kreditkort du använder dig utav kan jag inte ge dig ett direkt svar. Det du ska kolla efter är om det står att man behöver uppvisa originalfaktura eller endast specifikation, det är troligt att det står originalfaktura eftersom det är vad försäkringsbolaget vill ha. Du kan alltid höra av dig till företaget du hyrde bilen utav och be om originalkvitton, likväl kan du höra av dig till ERV för att få en förklaring gällande vad de behöver.Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se. Om du vill ha hjälp utav en av våra jurister att tolka avtal kan du maila mig på ovanstående mailadress så hjälper jag dig att komma i kontakt med en av dem.Vänligen,

Är jag bunden av avtalet med telefonförsäljaren?

2019-10-12 i Distansavtal (Internet, telefon m.m.)
FRÅGA |Jag gick med på att få Omega 3 kapslar hemsänt till mig, jag fick information av telefonförsäljaren från X att jag kunde avbryta abonnemanget när jag ville.När jag ringde till dem och ville avbryta sa de att jag måste ta emot 11 leveranser enligt de avtal de påstår jag godkänt. Den informationen gav telefonförsäljaren mig inte. Då skulle jag sagt nej om hon berättade det. När jag ringde för att säga upp abonnemanget svarade de att jag skulle ha sagt upp avtalet inom 14 dagar enligt regler för telefonförsäljning.Det är förskräckligt hur de ringer upp och lurar människor.Har jag någon rättslig möjlighet att avbryta abonnemanget?
Johanna Persson |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Jag beklagar att du känner dig lurad av företaget som har sålt Omega 3-kapslarna till dig. Förhoppningsvis kommer mitt svar att vara dig till hjälp. Om jag har förstått dig rätt så undrar du om du kan avbryta abonnemanget i fråga, som bygger på ett avtal som du ingick med X när du var i kontakt med företaget via telefon. Jag tolkar det du har skrivit som att du blev uppringd av X och att du inte fick möjlighet att bekräfta ert avtal skriftligt – vare sig i pappersform eller på elektronisk väg. Jag utgår även från att ni ingick avtalet efter den 1 september 2018.Jag kommer att hänvisa till distansavtalslagen (DAL) i mitt svar. Den gäller i ditt fall eftersom du ingick avtalet med X över telefon, vilket gör ert avtal till ett distansavtal (1 kap. 1-2 § DAL).Avtalet är inte giltigtSedan den 1 september 2018 kan du som konsument inte bli bunden av ett avtal över telefon, om du inte har bekräftat i skrift att du vill ingå avtalet. En förutsättning för avtalets ogiltighet är att det var du som blev uppringd av försäljaren, vilket jag som nämnt ovan utgår från att du blev. Ditt avtal med X är alltså ogiltigt, eftersom X ringde dig och du inte bekräftade avtalet skriftligen efter ert telefonsamtal (2 kap. 3 a § första och tredje stycket DAL). Därmed är du inte är skyldig att betala för de kapslar som X har skickat till dig (2 kap. 3 a § tredje stycket, andra meningen DAL). Du är inte heller rättsligt bunden till abonnemanget på kapslarna. Om du redan har betalat något till X har du rätt att få tillbaka pengarna. Du kan anmäla företaget till KonsumentverketFöretaget X:s invändningar om att du inte har någon ångerrätt saknar betydelse, eftersom ert avtal är ogiltigt. Dock var X skyldigt att informera dig om ångerrätten redan innan ni ingick det ogiltiga avtalet (2 kap. 2 § första stycket, nionde punkten DAL), vilket företaget inte verkar ha gjort enligt vad du har skrivit. X följde alltså inte lagen i kontakten med dig som konsument. På grund av den uteblivna informationen kan du anmäla X till Konsumentverket, som på så sätt kan uppmärksammas på att X inte följer lagen. Det kan potentiellt förebygga att andra råkar ut för samma sak som du. Du kan läsa mer om hur du gör en sådan anmälan på Konsumentverkets hemsida.Sammanfattning och rådDu är inte rättsligt bunden till abonnemanget på Omega 3-kapslarna, eftersom avtalet är ogiltigt till följd av att du inte bekräftade det skriftligen. Därför är du inte skyldig att betala någonting till X. Företaget har också brustit i sin skyldighet att ge dig fullständig information om avtalet, vilket gör att du kan anmäla X till Konsumentverket. Jag vill råda dig att ta kontakt med en konsumentvägledningstjänst för att få stöd i hur du kan agera till följd av att avtalet med X är ogiltigt. Till exempel kan du vända dig till Hallå Konsument, som går att kontakta på flera olika sätt. Du kan också vända dig till konsumentvägledningen i din kommun, om kommunen har en sådan. På Hallå Konsuments hemsida kan du kolla om det finns konsumentvägledning där du bor.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Du är alltid välkommen att kontakta oss på Lawline om du behöver mer rådgivning – du kan skicka in en ny fråga, ringa till vår telefonrådgivning eller boka en tid hos våra duktiga jurister via hemsidan.Lycka till!Med vänliga hälsningar,