Om hyresvärden vill ändra hyran från annonsen?

2020-05-31 i Anbud och accept
FRÅGA |Ansökte om en lägenhet med viss hyra. Jag fick lägenheten och skrev under med mobilt bank ID att jag tog den. När jag sedan fick hyresavtalet(fick det som bekräftelse på att jag skrivit under så hade inte sett allt det innan) så stod det en 500kr högre hyra. För mig är det väldigt mycket. Jag skrev och ifrågasatte det och de bad om ursäkt och sa att de hade blivit fel i systemet och att den högre hyran va den som gällde... Kan de göra såhär? Det är en seriös hyresvärd och inget privat.
Jessica Sarhede |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Erbjudandet om att hyra lägenheten för den hyra som skrevs i annonsen är bindande för hyresvärden eftersom du skrivit på avtalet i tid, 1 § 1 st jämte 2 § 1 st avtalslagen. Annonsen om lägenheten ligger ute för allmänheten eller de som har tillgång till bostadssidan, vilket inte är en bestämd adressat utan flera. Därför kallas erbjudandet om lägenheten, ett utbud, som köpare, vilket blir bindande om inte säljaren meddelar att denne inte önskar ingå avtalet med dig som köpare, 9 § AvtL. Eftersom att hyresvärden inte återkommer med att denne inte vill ingå ett avtal med dig som hyresgäst för den summa som står i annonsen, så ses det som att hyresvärden accepterat anbudet på den hyran som stod i annonsen. I avtalslagen, som reglerar alla grundläggande regler kring avtal;finns det vissa punkter som kan göra ett avtal ogiltigt. Den första punkten att undersöka som kan ogiltighetsförklara den hyra som skrevs ut i annonsen är om att du borde ha insett att hyran i annonsen var en felskrivning från hyresvärdens sida. Eftersom den hyran som hyresvärden menar att det egentligen skulle stå, inte är uppenbart högre så borde du inte förstått att det var en felskrivning och att de hade tänkt ta mer i hyra. Det hade varit skillnad om hyran i annonsen hade varit 500 kr/månad och hyresvärden hade gjort en felskrivning på en 0 och det var tänkt att det skulle stå 5000/månad. Eftersom i princip ingen hyra oavsett vilket stad och lägenhetsstorlek, har en hyra på 500kr så borde du i det fallet ha insett att det var en felskrivning men inte nu när det var 500 kronors skillnad, 32 § 1 st AvtL. Det avtal som du skrivit på via mobilt bank id skulle anses strida mot tro och heder för hyresvärden att åberopa det då hyran ändrats vid det digitala avtalet som skickas senare och hyresvärden bekräftar genom sitt svar att de/den har vetskap om att det stod något annat i annonsen, 33 § AvtL. Jag skulle se erbjudandet om att hyra lägenheten för 500 kr mindre som bindande för hyresvärden, dock kan det bli svårt att driva igenom det i praktiken om hyresvärden motsätter sig. Jag skulle rekommendera dig att om du inte redan har gjort det, att ta en skärmdump eller skriva ut annonsen som du ansökte om och hänvisa till den när du pratar med hyresvärden. Är det en seriös hyresvärd så är säkerligen mån om att ha ett gott rykte och går med på att felskrivningen är bindande.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan man tvingas bli utköpt ur ett hus som ägs gemensamt?

2020-05-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag har ärvt ett fritidshus tillsammans med 2 syskon. 2 av oss vill sälja. Den tredje föreslår att han ska köpa ut oss. Min fråga är, kan vi 2 neka att bli utköpta? Vi har påbörjat försäljning via en mäklare. Alla 3 har skrivit under ett försäljningsuppdrag.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns möjlighet att vägra bli utköpt ur samägd egendom, då det inte finns något i samäganderättslagen som ger en delägare rätt att tvinga övriga att bli utköpta. Vad en delägare däremot kan göra är ansöka hos tingsrätt att egendomen säljs på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Detta kan därmed fungera som incitament till att få övriga delägare att möjligtvis bli mer samarbetsvilliga i frågan, då en försäljning på auktion ofta genererar ett pris som understiger marknadsvärdet, men detta är allt som syskonet kan göra för att "tvinga" er att gå med på kravet. Vänligen,

Vad gäller om en samägd egendom säljs utan alla delägares godkännande?

2020-05-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om en samägd husbil säljs och en av ägarna säljer husbilen för en summa som den andra inte godkänt. Vad gäller?
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga rör lös egendom som samägs vilket aktualiserar samäganderättslagen. Med tanke på att husbilen har sålts blir godtrosförvärvslagen också aktuell. Jag kommer i mitt svar att utgå från att något samägandeavtal inte föreligger.Vad gäller vid samägande?I 1 § samäganderättslagen anges att om det finns två eller flera samägare till en lös sak, tillkommer varje ägare en lott. Enligt 2 § samäganderättslagen förutsätter varje förfogande över det samägda godset enighet mellan delägarna. Ni ska alltså vara eniga kring om husbilen i sin helhet ska säljas. Kan ni inte enas kring det kan ni hos tingsrätten ansöka om en god man som omhändertar husbilen fram till att ni kommer fram till en överenskommelse (3 § samäganderättslagen).Vad händer om egendomen sålts?I ditt fall verkar alltså husbilen redan ha sålts utan den andres godkännande. Därför blir 2 § 1 st. godtrosförvärvslagen aktuell. Den föreskriver att om någon förvärvat lösöre genom överlåtelse från någon annan som hade egendomen i sin besittning men varken var ägare till den eller behörig att förfoga över den på det sätt som skett, får förvärvaren äganderätt till egendomen, om han har fått den i sin besittning och var i god tro.Den delägaren som sålde den samägda husbilen var alltså inte behörig att förfoga över den på det sätt som skett. Frågan blir således om personen som köpt husbilen gjort det i god tro samt fått den i sin besittning. Köparen är enligt 2 § 2 st. godtrosförvärvslagen i god tro om egendomens beskaffenhet, de förhållanden under vilka den utbjöds och omständigheterna i övrigt var sådana att han/hon inte borde ha misstänkt att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen. Av din fråga är det svårt att svara på om köparen var i god tro. Mycket tyder dock på att köparen är i god tro om försäljningen exempelvis gjordes till ett rimligt pris och till en främmande köpare.Vidare ska köparen som sagt ha fått husbilen i sin besittning. Även här är det av din fråga svårt att besvara om köparen fått husbilen i sin besittning. Om köparen har fått nycklarna och allt annat förknippat med husbilen samt har husbilen exempelvis parkerad på sin fastighet har han/hon husbilen i sin besittning.Vad bör ni göra nu?Äganderätten har alltså tillfallit köparen genom godtrosförvärv. Ni har möjlighet att återfå husbilen mot lösen enligt 5 § godtrosförvärvslagen. Den andra delägaren (den som inte sålde husbilen) har rimligen en rätt att rikta ett skadeståndsanspråk mot den säljande delägaren i den mån skada förelegat.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Får en person med demenssjukdom ingå rättshandlingar?

2020-05-30 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Jag har läst frågor till er ang. om avtal ska anses vara ogiltigt om det ingåtts av en person med demens. Vad jag förstår av ert svar så kan sådana avtal troligtvis hävas då demens anses vara allvarlig psykisk störning. Min fråga är om inte ändå en person med demens kan ingå avtal, skriva fullmakter etc. när man befinner sig i ett tidigt skede i sin demenssjukdom. Att få en demenssjukdom, eller annan allvarlig progredierande sjukdom, kan ju göra att man blir varse om att man vill se över sina ekonomiska angelägenheter och skriva t ex fullmakter och testamente. Är det fel att råda personer som nyss fått demensdiagnos att ta ställning till om de vill skriva fullmakter etc. i ett skede när man förstår vad saken gäller?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De lagrum du syftar på finns i avtalslagens (AvtL) samt lagen om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning. Där finns bestämmelser som är till för att skydda personer som inte är "vid sina sinnens fulla bruk". Jag kommer nedan att gå igenom vad detta innebär.Avtalsrättslig lagstiftning:I AvtL 31 § regleras ocker, som innebär att att ett avtal kan bli ogiltigt om någon utnyttjats någons trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att få denne att teckna ett avtal. AvtL 36 § ger möjlighet till jämkning av avtalsvillkor om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst eller omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen kan även ogiltighetsförklara hela avtalet om det är oskäligt.Lagen om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning stadgar att om ett avtal ingås då en part är påverkad av en psykisk störning är avtalet ogiltigt, och prestationerna ska återgå.Bevisbörda och rättshandlingsförmåga:Den person som hävdar att det förelegat en psykisk störning vid ingående av ett avtal har bevisbördan för detta. Det krävs att det finns ett orsakssamband mellan störningen (i ditt fall demenssjukdomen) och påskriften. Även en person som är dement har rättshandlingsförmåga och får skriva avtal. Om personen som tecknar avtalet för stunden är "i sina sinnens fulla bruk" så bör avtalet vara giltigt.Godmanskap och förvaltarskap:Om en person inte kan bevaka sin rätt på grund av sjukdom, psykisk störning eller försvagat hälsotillstånd kan denne få en god man i syfte att sörja för dessa ändamål, FB 11 kap. 4 §. En förvaltare har precis som en god man till uppgift att bevaka den enskildes rättigheter, FB 11 kap. 7 §. Det som skiljer sig mellan dessa är att godmanskap är en frivillig åtgärd som ska inrättas i första hand. Ett förvaltarskap är mer ingripande för den enskilde, och innebär att förvaltaren har ensam rådighet över den enskildes egendom samt företräder denne i alla angelägenheter som omfattas av uppdraget, FB 11 kap. 9 §.Sammanfattning:En person med demens får alltså teckna ett avtal om hon/han vid avtalets ingående är vid sina sinnens fulla bruk. Som du dock ser i mitt svar så finns det flera bestämmelser för att skydda personer som inte kan sörja för sig själva, och ett avtal som tecknats av en person med demens kan därmed jämkas eller ogiltighetsförklaras. Du skulle kunna råda personer som nyss fått en demenssjukdom/annan progredierande sjukdom att anordna en god man (eventuellt förvaltare) som kan hjälpa den sjuke med upprättande av avtal. Enligt föräldrabalken 11 kap. 15 § kan make, sambo, den enskilde själv och de närmsta släktingarna ansöka om godmanskap eller förvaltarskap. Ansökan sker till den tingsrätt där den enskilde är folkbokförd, FB 11 kap. 25 §. Ofta tillhandahåller kommunernas överförmyndare ansökningsblanketter digitalt.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Föreligger bundenhet vid förfrågan om hyreskontrakt?

2020-05-31 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej!Jag fick ett erbjudande av en hyreslägenhet förstahandskontrakt, dom skickade hyreskontraktet till mig 2st som den andra skulle skickas till baka till hyresvärden, men jag har inte skrivit under och jag har båda kontraktet själv, hyres tiden skulle börja gälla den 2020-07-01 nu undrar jag om jag ska betala in 3 månads uppsägning fast kontrktet inte har börjat gälla ens?. Jag skulle vilja ångra att börja hyra lägenheten.Hoppas på svar.HälsningarB.
Edessa Barmousa Altun |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida det föreligger ett giltigt kontrakt mellan dig och hyresvärden och vad som gäller kring uppsägning Är du bunden av en förfrågan om ny hyreslägenhet? Enligt 12 kap. 2 § Jordabalk (hädanefter JB) ska ett skriftligt avtal upprättas mellan hyresvärden och hyresgästen om en av parterna kräver det. Detta kan ske formlöst, vilket innebär att ingen speciell formalia måste uppnås för att hyreskontraktet ska anses som giltigt. Genom att hyresvärden har skickat hyreskontrakt till dig, där det framgår att du har blivit lovad lägenheten skriftlig kan det anses som ett anbud till avtal enligt 1 § i Avtalslagen. Beroende på hur du svarar så är det att anse som accept eller oren accept (nekande). Eftersom du har valt att inte skriva under avtalet vill jag anse det som att du har nekat förfrågan om hyreslägenhet och därmed inte bundit upp dig på varken något hyreskontrakt eller ny hyreslägenhet. Det innebär således att du inte är bunden av att ta över hyreslägenheten. Eftersom du inte har skrivit under något hyreskontrakt så har du ingen hyreslägenhet att säga upp och således har du ingen uppsägningstid, vilket framgår av 12 kap. 4 § JB då det krävs att du har ett hyresavtal med hyreslägenhet att säga upp för att en uppsägningstid ska börja gälla.Har du däremot utfäst tidigare att du är intresserad av att hyra lägenheten (anbud) och hyresvärden skickar kontrakten efter din utfästelse(accept), så kan det däremot anses som ett giltigt bindande avtal. Det kan innebära att du kan bli skyldig till att betala hyra om inte du kan komma överens med hyresvärden om annat. Detta har du dock inte gjort gällande i din fråga men jag vill ändå informera dig om vad som gäller. Sammanfattning Då du inte skrivit under något hyreskontrakt vill jag anse att du inte är bunden av att hyresvärden har skickat en förfrågan om ny hyreslägenhet till dig. Du är inte heller bunden till att betala någon hyra för denna lägenhet. Detta gäller förutsatt att du inte har uttryckt tidigare anbud för lägenheten. Det jag rekommenderar dig att göra är att höra av dig till hyresvärden och informera denne att du inte tänker skriva under det nya hyreskontraktet och att du inte längre är intresserad av att hyra lägenheten.

Har min anhöriga rätt att välja mig som sin behandlande läkare?

2020-05-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag är läkare och arbetar inom allmänmedicin på en privat mottagning.Jag har en anhörig som bor på ett äldreboende. Min anhöriga vill att jag skall bli hennes behandlande läkare om hon skulle bli svårt sjuk. Hon vill då att jag ska komma till boendet och vårda henne där.Har min anhöriga rätt att välja mig som sin behandlande läkare på det sätt jag ovan har beskrivit, även om hon bor på ett äldreboende?Om jag, vårdtagaren och äldreboendet kommer överens om detta, vad rekommenderas ingå i avtalet för att skydda alla parter?Jag har självklart en ansvarsförsäkring.Skulle lawline kunna hjälpa mig att skriva ett sådant avtal alternativt hänvisa mig till någon som kan?
Viktoria Tomsson |Hej och tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga,Utifrån vad jag funnit efter en genomsökning av rättsläget kring vård av sina egna anhöriga, finns det ingen så kallad "juridisk spärr" mot detta. I patientsäkerhetslagens 6 kap, 1 § om hälso- och sjukvårdspersonals skyldigheter stadgas att: hälso- och sjukvårdspersonalen ska utföra sitt arbete i överensstämmelse med vetenskap och beprövad erfarenhet. Vidare står däri att en patient ska ges sakkunnig och omsorgsfull hälso- och sjukvård som uppfyller dessa krav. Dessutom ska vården så långt som möjligt utformas och genomföras i samråd med patienten. Patienten ska visas omtanke och respekt.Såtillvida det finns en gemensam partsvilja av vården emellan dig och din anhöriga i detta fall, bör det alltså inte föreligga något hinder för denna typ av vårdrelation. Däremot bör du se till att du följer de riktlinjer som står på den mottagning du jobbar på och bör även ha den etiska aspekten i åtanke vid ett sådant beslut. Vad gäller upprättandet av ett avtal, kan Ni självfallet få hjälp att upprätta ett sådant avtal tillsammans med en av våra jurister, om ni finner att det är nödvändigt. Kontakta i sådant fall mig på Viktoriatomsson@gmail.com för att få mer information via en offert. /Vänligen,

Löfte om jobb, bindande?

2020-05-31 i Anställningsavtal
FRÅGA |Min dotter har mer eller mindre blivit lovad ett sommarjobb i sommar, lastbilschaufför. Hon jobbade där förra sommaren och klarade jobbet med bravur och har sen i februari haft kontakt med företaget då de skickar ut semesterlistorna för tillsättning av sommarvikarier. Personen hon har haft kontakt med har sagt att hon skulle börja åka med som nu på måndag, två veckors introduktion skulle räcka. Idag får hon veta att hon inte får något sommarjobb för de har tänkt anställa en annan chaufför. Nu har då min dotter tackat nej till andra jobb då hon räknat med detta och kommer förlora sin inkomst vilket blir katastrof. Vad kan hon göra? I all konversation har det framgått att hon skulle få jobba men hon har det inte skriftligt, förutom något enstaka mail eller sms. Blir ekonomisk kris för hela familjen på grund av detta.
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Du vill veta om din dotter kan vidta några åtgärder mot ett företag som lovat att hon skulle få jobba för dem och sedan anställt någon annan. Vad säger lagen? Vägledning i den här frågan kan man söka i avtalslagen (AvtL). Enligt 1 § AvtL ingås ett avtal när en part avger ett anbud och motparten svarar med en accept. Den här regeln kan appliceras även på erbjudande om anställning eftersom det inte finns några särskilda formkrav som måste uppfyllas för att ett anställningsavtal ska anses ingånget. Det krävs alltså inte att anställningsavtalet är skriftligt för att det ska vara giltigt. Om företaget erbjudit din dotter att arbeta under sommaren kan det antagligen ses som ett anbud, om din dotter svarat att hon gärna jobbar de tider som företaget föreslagit är det en accept och ett giltigt avtal har ingåtts. Huvudregeln när ett avtal ingåtts är att avtalet ska hållas. Om en part bryter mot avtalet kan den parten bli skadeståndsskyldig. Eftersom det skriftliga underlaget verkar ganska tunt kan det dock bli svårt att bevisa att något avtal ingåtts, att få framgång med en skadeståndstalan kan därför bli svårt. Utan att veta vad som står i mail och sms-konversationerna mellan din dotter och företaget kan jag inte heller med säkerhet uttala mig om hur stark bevisning de utgör, men ju mer ni har som är skriftligt som på något sätt visar att företaget lovar din dotter en anställning, desto bättre är möjligheterna att vinna framgång med en sådan talan. Det lär dock tyvärr vara ganska svårt. Sammanfattning Sammanfattningsvis kan sägas att det är mycket möjligt att företaget gjort sig skyldig till avtalsbrott i förhållande till din dotter och rent teoretiskt kan vara skadeståndsskyldigt. Det lär dock bli i praktiken vara svårt att vinna framgång med en sådan process och när man tar rättegångskostnader i beaktande är det antagligen inte värt att driva frågan vidare. Om ni ändå vill göra det rekommenderar jag att ni samlar så mycket skriftliga bevis i form av mail och sms-konversationer som möjligt och vänder er till en yrkesverksam jurist. Jag hoppas att du härmed fått svar på din fråga! Om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa. Med vänlig hälsning,

Hur avslår man ett konkludent anbud?

2020-05-30 i Anbud och accept
FRÅGA |Jag var intresserad att köpa en cykel och har en granne till mig som jag känner lite grann han ska nämligen sälja sin cykel. Jag kollade då på hans cykel och hans pris var 4.500kronor vilket var dyrt för mig och det fall inte i min smak jag sa därför att den inte var värt priset. Han sa då att han skall tänka på saken och återkomma med svar. Dagen efter när jag skall till jobbet har han lagt cykeln utanför dörren med nycklarna. Vad bör jag göra och vad händer ifall jag inte kontaktar han så snabbt som möjligt då jag inte vill ha den. Och ifall att jag använder den varje dag fram och tillbaka vad händer då?Tacksam för svar:)
Caroline Halfvarson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga handlar om huruvida du och grannen har ingått ett köpeavtal om cykeln eller ej. Den svenska avtalsrätten går delvis att hitta i avtalslagen (AvtL), men bygger i mångt och mycket på principer.Ni har inte ingått ett avtalFör att ett avtal ska komma till stånd behövs ett giltigt anbud och en accept (1 § första stycket AvtL). Anbud och accept kan nås skriftligt, muntligt eller konkludent – i Sverige råder det avtalsfrihet för de allra flesta avtal, till exempel ett köpeavtal för en cykel.Du var intresserad av cykeln men sa att den inte var värd priset. Alltså gav du inget anbud på cykeln. Det fanns alltså inget anbud för grannen att svara på i samma stund. Det gick inte för grannen att svara på det senare eftersom muntliga anbud måste antas direkt (3 § andra stycket AvtL).Grannen försöker att sälja cykeln till digNär grannen slängde cykeln framför ditt hus kanske han menade att han har tänkt på saken och vill sälja cykeln billigare till dig. Då ska det ses som ett konkludent anbud eftersom grannen uttrycker sin vilja att ingå avtal. Ett typexempel på konkludent handlande är att lösa en parkeringsbiljett – det har inte förekommit något anbud eller någon accept, men parterna (bilföraren och parkeringsautomaten) handlar såsom att det fanns ett avtal.Frågan är dock vilket pris som gäller. Om grannen inte har specificerat något genom ett sms eller en prislapp får du utgå från att det gamla priset om 4500 kronor fortfarande gäller. Prisuppgiften är en så pass viktig del av ett köpeavtal att den måste vara med för att det ska kunna röra sig om ett avtal över huvud taget.Svara nej på anbudetDu skriver att du inte vill ha cykeln. Eftersom grannen har lämnat ett anbud till ett avtal måste du i så fall svara nej på anbudet. Det gör du enklast genom att lämna tillbaka cykeln oanvänd med tillhörande nycklar. Då slutar grannens anbud att vara giltigt (5 § AvtL). Här är det alltså viktigt för dig att kunna visa att ni inte har ingått avtal.Lämna tillbaka cykeln samma dagJu fler köp som du och grannen har ingått, desto snabbare och tydligare bör du svara huruvida du vill köpa cykeln. Med tanke på att grannen har ett aktivt intresse för att sälja sin cykel bör du svara snabbt. Jag skulle i alla fall samma dag skicka iväg ett meddelande till honom och ställa cykeln hos honom för att neka till anbudet.Om du inte svarar blir du betalningsskyldigOm du inte kontaktar grannen i tid måste han tro att du vill ha cykeln efter att han har lämnat den hos dig. Då blir du betalningsskyldig.Om du använder cykeln blir du betalningsskyldigDu frågar också vad som händer om du använder cykeln varje dag. I så fall antar du grannens erbjudande genom konkludent handlande eftersom du handlar såsom att det vore ett avtal mellan er. Då är du också betalningsskyldig eftersom det rör sig om ett köpeavtal. Med hänvisning till det jag skrev tidigare bör du i så fall betala 4500 kronor.SammanfattningDu och grannen nådde inget avtal när ni talades vid. När grannen lämnade cykeln med nycklar utanför din dörr lämnade han ett anbud genom konkludent handlande. Som jag uppfattar det vill du inte ha cykeln: I så fall bör du så snabbt som möjligt kontakta din granne om att du inte vill ha den och lämna tillbaka den till honom. Om du inte gör det, eller använder cykeln, blir du betalningsskyldig. Eftersom grannen inte har specificerat ett nytt pris får det gamla gälla, alltså 4500 kronor.Hoppas att det löser sig för dig! Om det är något mer du undrar får du gärna ställa en ny fråga till oss på Lawline.Vänligen