Fastighetsgåva i strid mot tro och heder

Question

Jag och min son har skrivit vars et gåvobrev där vi ger bort våra fastigheter till varandra alltså bytat bostad med varandra. Det är nu 4,5 år sedan men jag har fortfarande inte fått tillgång till bostaden som numera är min. Han vägrar att lämna den så han har alltså båda fastigheterna. Kan jag ogilltigförklra våra gåvobrev och få tillbaka min gamla bostad .Hur ska jag göra?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer först att prata om olika sätt för att ogiltigförklara en rättshandling (exempelvis gåva) och sedan gå in på andra metoder du kan använda för att få tillgång till fastigheten.

Ogiltigförklaring av fastighetsgåva

En fastighetsgåva har formkrav som återfinns i jordabalken 4 kap 1 § & 29 §. Om en handling upprättats och underskrivits av båda parterna är gåvan att anse som fullbordad och kan därmed inte återkallas. Ifall du i handlingen infört en återgångsklausul hade det varit möjligt att återkalla gåvan. Om det finns villkor kopplade till gåvan som inte uppfyllts kan gåvan återkallas på det viset.

I övrigt är en fastighetsgåva en rättshandling. För alla rättshandlingar kan 3 kap. Avtalslagen (AvtL) tillämpas, som behandlar rättshandlingars ogiltighet.

Oskälighet på grund av förhållanden vid avtalets ingående

Avtal är bindande men får jämkas eller lämnas utan avseende om avtalet är oskäligt med hänsyn till förhållandena vid avtalets tillkomst. Vid denna oskälighetsbedömning kan det beaktas om det vid avtalsförhandlingarna förekommit rättsstridigt hot, svek, ocker, medvetet utnyttjande av motpartens misstag eller annat klandervärt beteende (se 28-33, 36 och 39 §§ AvtL). Jämkning ska ske så att det oskäliga avtalet blir skäligt. Jämkning kan ske av ett enskilt avtalsvillkor eller av flera avtalsvillkor. Oskäligheten kan alternativt innebära att hela avtalet lämnas utan avseende med framåtverkande och/eller retroaktiv verkan.

I ditt fall har din sons agerande stridit mot tro och heder eller även utgjort svek genom att han förteg om sina avsikter, vilket kan utgöra grund för att ogiltigförklara din gåva (30 & 33 §§ AvtL). På så vis får du tillbaka din fastighet som du gav din son i gåva.

Oskälighet på grund av ändrade förhållanden
36 § i Avtalslagen, den s.k generalklausulen, gör det möjligt att jämka oskäliga avtalsvillkor. Villkoret behöver inte ha varit oskäligt vid avtalets ingående, utan kan vara en effekt av ändrade förhållanden.

För tillämpning krävs att det rör sig om

1. Ett eller flera oskäliga avtalsvillkor
2. Villkoren ska vara oskäliga antingen vid avtalets tillkomst eller senare

Man kan både jämka avtalsvillkor och avtalet som helhet. En jämkning kan även få samma effekt som att avtalet ogiltigförklaras om det "jämkas till noll".Vid tillämpningen tar man hänsyn till partsställning. Bestämmelsen används restriktivt, men är ändå omdebatterad. Det finns inga riktlinjer för vad som kan betecknas som oskäligt förutom domstolspraxis vilket kan göra det svårt att förutse effekterna av ett avtal. Villkoret ska vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Att ni ger varandras fastigheter till varandra i gåva under insikten eller förutsättningen att ni ska byta fastigheter, dvs flytta in i de mottagna fastigheterna, men att din son sedan inte flyttar från fastigheten, kan utgöra grund för tillämpning av generalklausulen.

Brott och avhysning
Din son har gett sin fastighet till dig i gåva. Fastigheten är nu din. Om din son vägrar att ge dig tillgång till den kan hans agerande utgöra brott, såsom hemfridsbrott eller egenmäktigt förfarande. Du kan kontakta polisen för att avlägsna honom. Om du inte vill göra det, eller polisen inte vill göra vad du vill, kan du även kontakta kronofogden för en avhysning. Du kan läsa mer om avhysning här.

I ditt fall

Jag tolkar det som att du gav din fastighet till din son i gåva under förutsättningen att din son skulle göra samma sak. Fastigheten du fick av din son är nu din. Om din son inte flyttar därifrån trots din uppmaning kan hans agerande vara brottsligt. Du kan nyttja dig av polisen såväl som kronofogden för att avlägsna honom därifrån.

Om du inte vill göra något sådant kan du troligtvis ogiltigförklara din fastighetsgåva till honom. Jag tolkar det som att du gav din fastighet i gåva till din son under förutsättningen att ni skulle byta fastigheter och därmed även boplatser. En väldigt central del av detta är att du faktiskt får tillgång till din nya fastighet. Om din son inte ger dig denna tillgång kan det hävdas att han agerat i strid mot tro och heder eller att hans agerande utgjort svek. Om denna avsikten hos din son fanns vid erat gåvotillfälle bör du kunna använda 30 eller 33 §§ AvtL för att ogiltigförklara gåvan. I det fallet återgår din fastighet till dig, men troligtvis återgår även din sons fastighet till honom.

Om det inte anses att din son hade denna svekliga avsikt vid rättshandlingarnas ingående så kan det hävdas att det är en omständighet som uppkom senare som ger dig rätt att häva fastighetsgåvan enligt 36 § AvtL.

Vad bör du göra?
Om du vill behålla fastigheten du fick i gåva av din son, och endast vill få tillgång till den, bör du kontakta din son. Du bör berätta för honom att du kan begära en avhysning från kronofogden eller kontakta polisen om han inte lämnar fastigheten och ger dig tillträde till den. Om han inte förflyttar sig kan du gå vidare med åtgärderna.

Om du endast vill att era fastighetsgåvor ska återgå till er kan du berätta för din son att du vill göra så. Du kan berätta att om han inte går med på att göra så, så kommer du att väcka en talan i domstol för att ogiltigförklara rättshandlingarna. Utifrån vad du berättat för mig så hade du troligtvis haft framgång med en sådan talan.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,