Ett köp av hus på ofri grund visar sig vara ogiltigt. Vad ska köparen nu göra när hen vill ha tillbaka sina pengar då köpet ska återgå?

2019-03-14 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Min mamma sålde en stuga till mig 2004 för 150000kr på ofri grund. I samband med klyvning av fastigheten nu säger skatteverket att köpet är ogiltigt då stugan inte var på ofri grund. Hur kan jag få tillbaka mina pengar från min mamma? Kan jag stämma henne eller hur går jag tillväga?
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar flera olika juridiska delfrågor som jag kommer att behandla var för sig under egna rubriker.Vad innebär det att köpet är ogiltigt?Det som verkar ha hänt är att det visat sig att stugan tillhör fastigheten. Om den inte hade gjort det hade den utgjort så kallad lös egendom och då kunnat säljas till vem som helst utan några formkrav. Då stugan däremot tillhör fastigheten krävs det att vissa formkrav är uppfyllda för att stugan ska kunna säljas med fastigheten eller alternativt för att den ska kunna omvandlas till lös egendom.Eftersom kraven inte verkar ha varit uppfyllda i detta fall, på grund av missförståndet om huruvida stugan stod på ofri grund eller inte, har ert köp varit ogiltigt.Detta innebär att köpet, enligt huvudregeln, ska återgå. Ur en juridisk synvinkel blir det som att avtalet aldrig varit bindande och att era innehav av stugan respektive pengarna saknar rättslig grund. Därför ska prestationerna återgå. Nästa fråga är vad du då kan göra för att köpet faktiskt ska återgå.Hur kan köpet återgå?Eftersom att detta är en dispositiv tvist kan ni komma överens om att ni, på grund av att köpet är ogiltigt, återlämnar era prestationer. Detta innebär helt enkelt att du får tillbaka dina pengar, och din mor sin stuga.Om ni inte kan komma överens om att självmant lämna tillbaka respektive prestation (pengarna respektive stugan) kan du tvinga igenom detta vid en domstol. Du måste då gå till domstol med yrkande om att avtalet ska förklaras ogiltigt och att hon därför ska betala tillbaka pengarna. Du bör då ha rätt till pengarna så fort du lämnat tillbaka stugan. Att avtalet ogiltighetsförklarats räcker dock generellt inte för att du med hjälp av staten ska kunna få tillbaka pengarna. Det krävs nämligen att du har en så kallad exekutionstitel. Detta innebär att om din mor inte betalar dig trots domen om ogiltighet kan du återigen gå till domstol, med ogiltighetsförklaringen som grund, med yrkande att hon ska betala tillbaka pengarna (se 13 kap 1-2 §§ rättegångsbalken (RB)).I detta fall ska en sådan talan vid domstol väckas vid tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen. Detta framgår av 10 kap 10 § RB och lagkommentaren därtill.Om du funderar på att inleda en rättsprocess rekommenderar jag att du tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Detta kan vara bra för att du ska kunna lägga upp din talan på bästa möjliga sätt och eftersom det generellt kan vara juridiskt invecklat med en domstolsprocess. Om du är intresserad av det kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Jag hoppas att situationen nu ur ett juridiskt perspektiv har blivit klarare för dig. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på nyssnämnd e-postadress.Med vänliga hälsningar,

Avtalsbundenhet och ogiltighet

2019-03-02 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej! Skilde mig för 3 år sen. En bodelning gjordes. Vi hade ett hus som han äger o har lån på. Vi har två minderåriga barn. Vid skilsmässan hotade han mig att ta barnen på heltid om han skulle köpa ut mig. Jag har barnen mer än deltid. Han lurade skiten ur mig o lyckades få mig att skriva på nåt avtal där jag avsäger mig rätten att bli utköpt. Jag blev rädd o skrev på. Jag fick behålla bilen. De var de enda. Gäller ett sånt avtal verkligen..? Har jag rätt att bli utköpt..? Finns något jag kan göra efter alla dessa år...? Han lurade mig.
Amanda Alwall |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Dessa frågor regleras i avtalslagen (AvtL), som du hittar HÄR. Jag tänkte berätta lite allmänt om avtal och vad som gäller för att man ska kunna ogiltigförklara ett avtal. Frågan om när och hur bundenhet uppstår har alltid varit ett juridiskt problem. Det brukar sägas att bundenheten grundas på tre moment:- Den rättshandlandes vilja.- Själva viljeförklaringen, sättet viljan kommuniceras till motparten.- Motpartens tillit, hur motparten uppfattar viljeförklaringen.Utgångspunkten är att en part blir förpliktad därför att parten vill bli förpliktad. Detta genom ett anbud (själva förfrågningen, avtalet) och sen en accept (säger ja till att ingå avtalet). Det brukar därför pratas om att viljan har en "rättsskapande kraft". Dock måste viljan att bli bunden och till vad en part vill binda sig på något sätt komma till uttryck. Det är viljeförklaringen som medför att parten blir förpliktad. Men viljeförklaringen är dock inte tillräcklig för att förpliktelsen ska uppkomma. Förklaringen måste även uppfattas av motparten.För att ett avtal ska bli ogiltigt måste någon av ogiltighetsgrunderna i avtalslagen vara uppfyllda. Dessa frågor är alltid mycket svåra att bevisa. Men den grund jag möjligtvis tror skulle kunna vara aktuell i det här fallet är antingen 29 § AvtL (tvång) eller 30 § AvtL (svek). 29 § AvtL handlar egentligen om att någon har "tvingat" dig att ingå ett avtal som du egentligen inte velat, och har gjort detta genom tvång. Om den som hotat sedan visar upp avtalet mot tredje man (utomstående) och tredje man är i god tro om att avtalet uppkommit genom tvång så kan den hotade i vissa fall ändå bli bunden. Det är därför viktigt att den hotade snabbt försöker stoppa eventuella effekter som avtalet kan få så att inga andra avtal hinner ingås efter det att avtalet upprättats. 30 § AvtL handlar om ett svek. Om A svikligt förleder B att ingå ett avtal, kan det medföra att B inte blir bunden av avtalet. Det handlar ofta om att A svikligen undanhåller vissa relevanta omständigheter som gör att B väljer att ingå avtalet. Det finns dock egentligen inga säkra svar på vad som är svek eller inte, utan bedömningen måste göras från fall till fall i domstol.En sista utväg skulle kunna vara att åberopa 36 § AvtL (generalklausulen) som är om ett avtal, eller ett avtalsvillkor är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden eller omständigheterna i övrigt. Då kan avtalet jämkas eller lämnas helt utan avseende. Det vill säga, det här är en generell klausul som går att åberopa om det egentligen inte finns någon annan utväg. Dock brukar det vara mycket svårt i och med att den är såpass generell. Som sagt brukar dessa frågor leda till bevissvårigheter, och det är därför bra att ta professionell hjälp för att få ordentlig hjälp att angripa problemet. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Vad får man inte avtala om?

2019-02-28 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Kan man skriva ett avtal mellan två parter om att inte ingå äktenskapsskillnad (skilsmässa)? Om nej, vilka avtal kan man inte ingå mellan två parter?
Alexander Ekegård Ballin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett avtal om att en make inte får skilja sig är inte giltigt eftersom en make enligt tvingande lagstiftning alltid har rätt till äktenskapsskillnad efter viss betänketid (5 kap. 2 § Äktenskapsbalken). Tvingande lagstiftning innebär att lagregeln gäller oavsett vad som avtalats. Syftet med tvingande lagar är just att inskränka avtalsfriheten eftersom lagstiftaren ansett att vissa rättigheter är för viktiga för att kunna avtalas bort. Ibland är lagregler dispositiva vilket innebär att man kan avtala om annat, detta framgår oftast i slutet av lagregeln. Vidare kan avtalsfriheten inskränkas i efterhand genom 36 § avtalslagen. Paragrafen tillämpas när en domstol anser att en del eller hela avtalet är oskäligt. Hoppas att du fick svar på din fråga och om du har ett annat avtal som du undrar ifall det är giltigt eller inte får du gärna ställa en ny fråga!Vänligen,

Ogiltigförklara köp av fast egendom genom ocker

2019-02-26 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |En yngre släkting har köpt fastighet till underpris av dement äldre släkting, kan avtalet hävas?
Marcus Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I de flesta fall reglerar jordabalken regler kring köp av fast egendom. Det scenario du beskriver regleras dock inte där utan då får man istället söka hjälp i andra avtalsrättsliga lagar/principer. Det du beskriver kan liknas vid ocker vilket stadgas i 31 § avtalslagen. Ocker kan innebära att man begagnat sig av annans oförstånd för att taga eller betinga sig förmåner, dvs. att man utnyttjar en dement person för att själv köpa något till underpris. Prestationerna (vad de båda parterna ska göra) måste dock stå i uppenbart missförhållande. Det räcker alltså inte att man köper en fastighet med ett marknadsvärde på 3 mkr för 2,5 mkr. Uppenbart missförhållande är ett högt krav och det krävs i princip att priset är väldigt orimligt för att ocker ska göra avtalet ogiltigt. Dessutom krävs att motparten inte förstått att det är ett kraftigt underpris. Det kan även finnas en möjlighet att höja priset enligt 36 § avtalslagen om exempelvis priset är oskäligt. Det kan även vara svårt att använda denna bestämmelse men det kan vara en sista utväg om man vill gå vidare med detta rättsligt. Nu vet jag inte exakt vilket underpris som fastigheten sålts för och om det är fråga om ocker men det är den möjlighet som finns att ogiltigförklara avtalet utifrån den information du gett. Att ändra priset kan vara möjligt men också svårt. Väljer du att gå vidare med detta finns möjligheter att använda sig av båda bestämmelserna som nämnts men det kan vara svårt att få vinna i en domstol så länge det inte är uppenbart att priset är väldigt lågt och släktingen tydligt utnyttjat det faktum att säljaren är dement. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Gåvobrevs giltighet vid demens

2019-03-10 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej, jag har en fråga som jag önskar att någon kunde ge ett svar på. Om en person ger bort sin halva av huset under de år hon var dement, kan det ogillas? Det finns ett gemensamt barn och två särkullebarn, så nu står ju särkullbarnen utan möjlighet att ärva delen från huset som de gemensamt ägt sen 1972, men som nu då är bortgivet till maken. Gåvobrevet upprättades 2017-09-25 och hon gick bort 2019. Vi vet inte när exakt hon blev dement, men OM det är möjligt att riva gåvobrevet pga hennes demens måste man ju kunna få fram när hon blev dement.
Anneli Nilsson |Hej och välkommen till Lawline!Ett gåvobrev är en form av avtal. Var och en har rätt att förfoga över sin egen egendom och utgångspunkten är att avtal ska hållas, men avtal kan fortfarande på grund av olika omständigheter förklaras ogiltig. I avtalslagen finns flera ogiltighetsregler, bland annat 31§ som är en regel mot ocker, det vill säga utnyttjandet av annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att ingå fördelaktiga avtal. En omständighet som ocker kan innefatta är om personen som undertecknat gåvobrevet led av en psykisk störning (oförstånd) och genom det inte förstod vad hon skrev under och vad det innebar. Det krävs ett uppenbart missförhållande. Om gåvomottagaren inte visste, eller inte borde ha vetat att givaren inte förstod vad hon skrev under blir dock gåvobrevet som regel giltigt. Ett avtal kan även jämkas (lämnas utan hänseende) om villkoret anses vara oskäligt i enlighet med 36§ avtalslagen. Med hennes demens kan man då påstå att det är osannolikt att hon skulle ha förstått vad det innebar att skriva under gåvobrevet. Bevisbördan för ett påstående om att gåvobrevet ska anses vara ogiltigt vilar på den som påstår det.Gåvohandlingen kan även anses vara ogiltig enligt lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning. Lagen stadgar att "Ett avtal som någon har ingått under påverkan av en psykisk störning är ogiltigt. Var och en skall då lämna tillbaka vad han har tagit emot eller, om det inte kan ske, (…)"Sammanfattningsvis kan avtalet ogiltighetsförklaras om det faller in under avtalslagens olika ogiltighetsregler eller enligt "lag om verkan av avtal som slutits under påverkan av en psykisk störning". Problemet, så som du skriver, kan dock bli att bevisa att hon faktiskt led av demens vid gåvotillfället. Bevisbördan gällande påståendet om avtalets ogiltighet ligger hos den som påstår det.Jag hoppas detta har besvarat din fråga! Med vänliga hälsningar

Ogiltighetsförklara avtal vid alzheimers

2019-03-01 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej! Min exman har alzheimers. Vid besök i staden blev han lurad att skriva på ett telefonabonnemang som utlovades bli "mycket billigare än det han har idag". Fakturor har droppat in - förutom för telefon också för 90Gb bredband - detta trots att han inte äger en dator och pga sin sjukdom inte har kunskap att "surfa"! På de räkningar jag tagit del av står det följaktligen "0"!Vid samtal med telefonföretaget säger de att de kan återbetala telefonabonnemang från det datum de har läkarintyg - vilket nyligen gjorts. Vad säger lagen? Kan man påföra någon en kostnad då ett avtal saknar påskrift av - i detta fall min exmake (75 år)! Vilka juridiska möjligheter har jag att återkräva felaktigt inbetald ers.ättning för bredband?Allt detta har orsakat mina barns far onödig oro som försämrar hans tillstånd. Hans son ägnade stor del av sin semesterledighet i julas för att försöka nå ett avslut utan att lyckas. Nu har jag tillbringat mycket tid för att försöka hjälpa - har fullmakt så jag kan agera i hans ställe.
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett avtal kan ogiltighetsförklaras om en person befunnit sig i oförstånd och inte haft förmåga att förstå en rättshandlings innebörd, 31 § Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, AvtL. Det är emellertid ni som måste bevisa att din exman i förevarande fall inte haft förmåga att förstå vad det innefattade att ingå ett avtal, vilket kan styrkas genom exempelvis läkarintyg. Det verkar som om telefonbolaget har gått med på att återbetala abonnemanget från det datum läkarintyg finns, men inte dessförinnan. Jag uppfattar därför att din fråga är om du har möjlighet att få tillbaka pengar även för abonemangskostnaderna innan läkarintyget bekräftar hans sjukdom. Det finns möjlighet att åberopa att han ingått avtalet under oförstånd och att han därför har rätt att ogiltighetsförklara avtalet redan från dess ingående. Det är emellertid en domstol som måste ta ställning till om ett sådant förhållande föreligger, varför ni isåfall måste lämna in en stämningsansökan i domstolen.Hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!

Avtal om stallplats

2019-02-27 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej. Vi har hyrt stallplats men inte haft möte med ägaren om något kontrakt fastän vi påpekat detta åtskilliga gånger. Nu kräver dem oss på pengar enligt ett kontrakt vi inte godkänt eller ens skrivit under. Vi har såklart flyttat därifrån.
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Ett avtal om uppstallning regleras enligt "vanliga" avtalsrättsliga regler, också i det fall ägaren skulle vara ett företag (juridisk person). Detta eftersom konsumenttjänstlagen inte är direkt tillämplig på förvaring av levande djur enligt 1 § 3 p. konsumenttjänstlagen (1985:716) (här kallad KtjL), även om det i motiven till lagen sägs att den skulle kunna vara sk. analogt tillämplig på skötsel och behandling av levande djur.Vad som återstår att tillämpa på ert avtal är då sk. avtalsrättsliga principer och de utfyllande bestämmelserna som återfinns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (här benämnd avtalslagen eller AvtL). Muntliga avtal är som huvudregel lika bindande som skriftliga avtal, även om det blir svårt för den part som påstår att ett avtalsvillkor föreligger att bevisa avtalets innehåll, om det bara yttrats muntligen (det är den påstående parten som har bevisbördan). Ni verkar inte ha kommit överens om de villkor som följer enligt det avtal han ville att du skulle skriva på, vilket gör att du inte heller bör bli bunden av dessa. Detta till trots tolkar jag det som att ni ändå har haft hästen uppstallad hos ägaren under en period, vilket det från er sida bör utgå ersättning för. Om han vill att du ska betala ett oskäligt högt pris för att ha haft hästen uppstallad hos honom kan detta ses som oskäligt, vilket skulle kunna jämkas eller lämnas utan avseende med stöd av 36 § AvtL.Återkom gärna om du har fler funderingar!Med vänlig hälsning,

Kan utnyttjande av person i underläge leda till att avtal ogiltigförklaras?

2019-02-25 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Vad kallas det när man utnyttjar dement person och köper fastighet till kraftigt underpris
Carl Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att någon fått en person som är dement att köpa fastighet till underpris och om detta avtal då är giltigt. Detta skulle kunna röra sig om ocker. Ocker innebär att säljaren vinner oproportionerligt mycket på att avtala med någon som är i trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning. Det är svårt att säga om en person med demens kan klassas in i någon av dessa begreppen, det beror på graden av demens skulle jag säga. Har den här personen demens som innebär att omdömesförmågan är nedsatt eller att personen kanske är i beroendeställning till den som vill sälja på hen fastigheten, då skulle det kunna röra sig om ocker. Ett avtal som är skapat under ocker är ogiltigt (31 § Avtalslagen).Hoppas du fick svar på din fråga!