Överlåtelse av fastighet utan beskattning och förtäckt köp
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att gå igenom det lagtekniska och olika alternativ för er. Om du vill ha en koncis version av era alternativ kan du hoppa till min sammanfattning i slutet.
Gåva eller köp?
För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att ett förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Är ersättningen däremot lika med taxeringsvärdet eller högre så behandlas hela överlåtelsen som ett köp. För att huvudsaklighetsprincipen ska kunna bli tillämplig krävs det däremot att det även rör sig om en gåva, i rättslig mening.
Observera att när gåvor sker mot betalning utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8–9 §§ i samma lag).
Formkrav för fastighetsgåva
Gåvor har normalt inte formkrav för att vara giltiga. Undantaget är fastighetsgåvor. Enligt 4 kap. 29 § Jordabalken (JB) ska bestämmelserna i 4 kap. 1-3, 7-9 §§ JB tillämpas.
Gåvobrevet måste vara skriftlig, gåvobrevet ska undertecknas av både givaren av gåvan och mottagaren av gåvan. Vidare ska det framkomma att det rör sig om en gåva och gåvobrevet ska även innehålla en överlåtelseförklaring. Även vilken fastighet det rör sig om ska framkomma i gåvobrevet (4 kap. 1 § JB). Uppfyller gåvobrevet inte dessa krav är gåvan ogiltig. I denna paragraf finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas, men för att få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas enligt 20 kap. 7 §. Om gåvans fullgörelse är beroende av villkor måste detta stå med i gåvobrevet (4 kap. 3 § JB).
Testamente och förskott på arv
Det finns en huvudregeln, en presumtion, i 6 kap 1 § Äktenskapsbalken (ÄB) som säger att alla gåvor som föräldrar ger till sina barn ska räknas som förskott på arv, om det inte finns ett gåvobrev eller testamente som uttryckligen säger att gåvan inte ska räknas som förskott. Om något sådant inte finns så räknas förskottet av från gåvotagarens arvslott.
Vid värdering av gåvor i fall som detta utgår man från vad värdet var för fastigheten var när gåvan gavs, 6 kap. 3 § ÄB. När arvet sedan fördelas räknas värdet på gåvan in i den totala kvarlåtenskapen och subtraheras sedan från vad gåvomottagaren ska få ur arvsfördelninen, 6 kap. 5 § ÄB. Den praktiska följden blir att de syskon som inte fått förskott på arv kompenseras för det vid arvsfördelningen.
Den lösning som är mest problemfri är att du får fastigheten i gåva, under förutsättningen att det är ett förskott på framtida arv. När en arvssituation sedan blir aktuell så kommer ditt arv att minskas i motsvarande mån, vilket gör att dina syskon får mer från arvsfördelningen.
Gåva som kompensation
Om dina syskon inte vill vänta tills dess kan du välja att kompensera dem genom monetära gåvor som motsvarar deras andelar i fastigheten. Då är det dock väldigt viktigt att det framgår av gåvobrevet över fastighetent till dig, eller i dina föräldrars testamente, att fastighetsgåvan till dig inte var förskott på arv. Görs inte detta kanske du får mindre än dina syskon i en framtida arvsfördelning, trots att du redan kompenserat dem med gåvor.
Alternativt kan era föräldrar ge dig fastigheten och sedan monetära gåvor till dina syskon som motsvarar fastighetsvärdet, och kalla allt förskott på arv. Då får ni lika mycket vid den framtida arvsfördelningen.
Gåvoskatten i Sverige är avskaffad sedan 2005 så det behöver ni inte bry er om.
Ett annat alternativ är att du utger ersättning till dina föräldrar för fastighetsgåvan, där ersättningen är mindre än fastighetens taxeringsvärde. Överlåtelsen kommer då ändå att räknas som en gåva. Denna ersättning som dina föräldrar får kan de sedan ge som gåvor till dina syskon som ska motsvara deras andelar i fastigheten.
Värdering och rättvis kompensation
I mitt råd gällande rättvis kompensation kommer jag ta ledning från värdering av egendom vid ett arvsskifte.
Arvsskifte regleras via Ärvdabalken, men det finns inget som uttryckligen reglerar hur egendom ska värderas vid ett arvsskifte. Dödsbodelägare är som utgångspunkt någorlunda fria till att själva komma överens om hur egendom i dödsboet ska värderas. Det finns dock praxis (NJA 2015 s. 558) som säger att latenta skatteskulder ska beaktas vid arvsskiften. Anledningen till det är att en person i arvsskiftet som får t.ex en fastighet istället för annan egendom inte ska lida förlust på grund av den latenta skatten. Vare sig en försäljning av egendomen är planerad eller inte saknar betydelse, utan avgörande är att försäljning kan komma att ske. Huvudregeln kan därför sägas vara att egendom ska värderas till det värde den hade haft om det sålts vid tiden för arvsskiftet, med avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter.
Skulle ni välja att använda er av latent skatt i beräkningen av egendomens värde lyder formeln [Marknadsvärde - latent skatt - lån = Skiftesvärde].
Om ni väljer att du ska få fastigheten i gåva och att dina syskon kompenseras genom den framtida arvsfördelningen, kan ni vid den framtida arvsfördelningen använda er av ovan metod för att räkna ut hur mycket ditt förskott var värt. Om ni väljer att utge kompensationen genom gåvor redan nu kan ni också använda er av ovan metod.
Slutligen är det dock upp till er hur ni vill värdera fastigheten, och ovan exempel är inget som ni måste följa.
Förtäckt köp
När man gör ett visst upplägg för att undvika skatt kan Skatteverket ibland märka detta och då anse att det inte alls rör sig om en gåva, utan om ett förtäckt köp. De kan därför välja att beskatta en individ ändå, trots att allt rent formellt har varit en gåva. Detta följer av att Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att man ska se till rättshandlingens verkliga innebörd och inte enbart hur parterna benämner rättshanlingarna (RÅ 1998:19). Detta är något att hålla i åtanke. Om du ger monetära gåvor till dina syskon i samband med fastighetsgåvan kan skatteverket komma att se det som att du köper ut dina syskons andelar, varpå de kan bli beskattade för vinsten.
Sammanfattning
Den simplaste lösningen är att du får fastigheten som gåva (enligt formkraven) och att det räknas som förskott på arv. Dina syskon kommer bli kompenserade vid en framtida arvsfördelningen. Inget beskattas.
Den andra lösningen att era föräldrar ger lika värda gåvor till dina andra syskon, och kallar allt för förskott på arv. Då får ni även lika mycket vid en framtida arvsfördelning. Inget beskattas.
Det tredje alternativet är att du får fastigheten i gåva och sedan kompenserar dina syskon för deras andelar genom gåvor till dem i motsvarande storlek. Se då även till att gåvan till dig från dina föräldrar inte räknas som förkskott på arv. Som utgångspunkt ska inget av detta beskattas, men Skatteverket kan vilja beskatta dina gåvor till dina syskon om de anser att det är ett förtäckt köp.
Det fjärde alternativet är att dina föräldrar ger dig fastigheten i gåva i utbyte mot ersättning som understiger fastighetens taxeringsvärde. Det kommer då ändå att anses vara en gåva. Den ersättningen kan dina föräldrar ge dina syskon i skattefri gåva, motsvarande deras andelar i fastigheten. Dina föräldrar kan sedan kalla samtliga tre gåvor för förskott på arv (eller inte). Observera att här, likt det tredje alternativet, kan Skatteverket anse det vara ett förtäckt köp och bestämma sig för att beskatta gåvorna till dina syskon. Observera även att om ersättningen du ger överstiger minst 85 % av taxeringsvärdet så utgår en stämpelskatt på 1,5 % av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet.
Ett argument mot att det ska anses vara förtäckt köp vid alternativ 3 och 4 är dock att vid ett arvsskifte ska dödsbodelägarna inte beskattas när de löser ut varandra. Om exempelvis tre dödsbodelägare ärver en fastighet, där endast en dödsbodelägare vill ha fastigheten, kan denne köpa ut de andra två ur fastigheten under arvsskiftet. Detta beskattas ej. På ett vis är detta vad ni gör vid alternativ 3 och 4, bara i förväg. Om Skatteverket skulle anse det vara ett förtäckt köp så gör det troligtvis inte särskilt stor skillnad om ni väntar ett tag med att utge kompensationen i form av gåvor.
Oavsett vilket alternativ ni väljer kan ni använda er av metoden jag skrev tidigare för att värdera fastigheten. Det är dock inte ett måste, då ni kan värdera den hur ni vill.
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,
