Tolkning av villkor gällande fastighetsgåva
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag tolkar situationen som följande: As hus brann ner. A kunde inte få lån för att återuppbygga huset. A gav fastigheten i gåva till B, som skulle stå för lånet som krävdes för att återuppbygga fritidshuset. Ett villkor i fastighetens gåvobrev var att A och hennes man enligt överenskommelse skulle få fortsatt vistas i fastigheten. Men sedan så återuppbyggde A fritidshuset med hjälp av hennes fritidshusförsäkring, inte lånet som B skulle stå för? Enligt denna tolkning förstår jag då inte varför A gav fastigheten till B (för att B skulle stå för lånet), om A ändå skulle nyttja en annan inkomstskälla än lånet för bygget? Troligtvis föreligger en feltolkning här som du gärna får rätta mig på över mejl. Se min mejl i slutet av mitt svar.
Eftersom det föreligger viss otydlighet kommer jag att skriva lite mer generellt kring nyttjanderätt och avtalstolkning.
Om nyttjanderätt
Det som A eftersökte kallas för nyttjanderätt, vilket innebär rätten att nyttja eller bruka någon annans egendom. En nyttjanderätt kan dock variera i utformning och övriga villkor, varför det är viktigt att att tydligt formulera villkoren för nyttjanderätten. Det är väldigt vanligt att ge bort fastigheter i gåvor men att gåvogivaren behåller full nyttjanderätt till fastigheten medan de lever, varpå deras död fastigheten fullt tillfaller gåvotagaren. En sådan full nyttjanderätt brukar innebära att gåvogivaren får nyttja och bruka fastigheten som att den fortfarande är deras, men de får inte överlåta den eftersom äganderätten tillfaller gåvotagaren. Likväl äger gåvotagaren fastigheten, men kan heller inte överlåta den för att gåvogivaren har nyttjanderätt till denne går bort. Denna vanliga situation är dock beroende av att dessa förutsättningar och villkor framgår tydligt.
Villkorsformuleringen i As gåvobrev är väldigt otydlig. Den nämner vistelse enligt överenskommelse, inget annat. Enligt vilken överenskommelse? Den enligt gåvobrevet eller en mer dag-till-dag överenskommelse som träffar på nytt? Och vad omfattar exakt vistelse? Vistelse är en markant annan term än nyttjanderätt. Vistelse ger mer intryck av att endast besöka fastigheten, inte nyttja den som att de endast bor där.
Villkorsformuleringen i gåvobrevet ställer sig med på Bs sida, att hon får ställa de krav hon har gjort. Det finns dock undantag till detta.
Avtalstolkning
Avtalslagen (AvtL) är en generell och grundläggande lag gällande avtal och andra rättshandlingar som kan tillämpas på vägen villkor i gåvobrev.
Ett avtals innehåll ska bland annat fastställas i enlighet med parternas gemensamma partsavsikt vid tiden för avtalets ingående. Detta gäller även om den gemensamma partsavsikten avviker från avtalets ordalydelse. Det betyder att om avtalet har en otydlig eller tvistig ordalydelse, men parternas avsikt med avtalet är välkänt, så är det parternas kända avsikt som ska vara utgångspunkt för avtalet - inte ordalydelsen. Det gäller dock att den faktiska partsavsikten kan bevisas. Enligt din redogörelse för omständigheterna framgår det väldigt tydligt att partsavsikten, i vart fall från As sida (vilket B rimligen bör ha känt till och förstått) var att det skulle råda en fullständig nyttjanderätt, inte bara rätt till att vistas i fastigheten. Det är då det som ska gälla eftersom en parts uttalanden och övriga uppträdande ska tolkas i enlighet med den partens avsikt om motparten kände till den vid avtalets ingående. Om B motsätter sig detta måste A kunna bevisa att det är hennes tolkning av avtalet som gäller - att full nyttjanderätt var As avsikt och att det var något som B förstod, dvs B är i ond tro med sin tolkning av avtalet (ondtrosregeln).
Vid fastställande av avtals innehåll ska man göra en samlad helhetsbedömning och ta hänsyn till samtliga omständigheter, däribland
- avtalets ordalydelse
- bakgrundsrätten (skriven och oskriven lag, handelsbruk samt branschpraxis)
- omständigheterna före avtalets ingående (avtalsförhandlingarna och partsbruk)
- parternas beteenden (inklusive passivitet) efter avtalets ingående
- avtalets ändamål
- avtalets systematiska uppbyggnad
- Skälighet.
Avtals ogiltighet
3 kap. AvtL är tvingande för alla slags rättshandlingar och reglerar fall där de är ogiltiga.
3 kap. 30 § AvtL reglerar ogiltighetsgrunden svek där två rekvisit ska vara uppfyllda för att kunna ogiltigförklara en rättshandling:
- Det ska ha skett ett vilseledande genom lämnande av oriktiga uppgifter eller underhållande av information
- vilseledandet ska ha skett avsiktligen dvs. den som vilseleder ska ha uppsåt att göra det
Den som vilseleder kan antingen vara motparten eller någon annan. Det räcker att motparten är i ond tro om rättshandlingens tillkomst för att den ska vara ogiltig.
3 kap. 31 § AvtL reglerar ogiltighetsgrunden ocker. Det handlar om att någon har nyttjat sig av annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att få till en rättshandling med ett uppenbart missförhållande mellan förmånen för motparten och det vederlag som utbetalats eller utlovats. Exempel på ocker kan vara oskäligt hög ränta för att låna ut pengar s.k. kreditocker eller att någon köper en väldigt värdefull tavla av en annan person mot en struntsumma s.k. Sakocker. Bestämmelsen, likt de flesta i 3 kap. AvtL, tillämpas restriktivt.
Lilla generalklausulen i 3 kap. 33 § AvtL stadgar att när man tillämpar den blir hela rättshandlingen ogiltigt om en omständighet vid avtalets tillkomst strider mot tro och heder och motparten har insikt om omständigheten (dvs är i ond tro). Bestämmelsen tillämpas dock restriktivt.
Generalklausulen i 3 kap. 36 § AvtL gör det möjligt att jämka oskäliga avtalsvillkor. Villkoret behöver inte ha varit oskäligt vid avtalets ingående, (i motsats till exempelvis i 33 §) utan kan vara en effekt av ändrade förhållanden.
För tillämpning krävs att det rör sig om
- Ett eller flera oskäliga avtalsvillkor
- Villkoren ska vara oskäliga antingen vid avtalets tillkomst eller senare
Man kan både jämka avtalsvillkor och avtalet som helhet. En jämkning kan även få samma effekt som att avtalet ogiltigförklaras om det "jämkas till noll". Bedömningen av oskälighet görs med hänsyn till:
- Avtalets innehåll: Är avtalet oproportionerligt betungande för en part?
- Omständigheter vid avtalets ingående: Fanns det press, vilseledning, eller bristande förmåga att förstå villkoren?
- Efterföljande förändringar: Har förhållandena ändrats på ett sätt som gör avtalet oskäligt?
Generalklausulen används ofta för att skydda svagare parter, såsom konsumenter, personer i beroendeställning, eller de som lider av psykisk ohälsa. Ett avtal kan också anses strida mot god sed om det har ingåtts under ohederliga förhållanden.
B har formulerat avtalet, vilket får stor betydelse. Om B varit i ond tro eller på annat vis medvetet vilselett eller utnyttjat A för att få till skriftliga villkor som är förmånliga för B, men som avviker från vad B visste att A menade och ville, så kan gåvobrevet möjligtvis ogiltigförklaras. Då återgår fastigheten i dess helhet till A. Observera dock att domstolarna är restriktiva med sin tillämpning av ogiltighetsgrunderna i 3 kap. AvtL.
Sammanfattning
Villkoret i fastighetsgåvan är otydligt formulerad och en ren ordalydelse-tolkning är till Bs fördel. Vid avtalstolkning ska man dock se på vad partsavsikten för parterna var vid avtalets ingående, och vad var part insåg om andra partens avsikt och inställning. Utifrån din beskrivning så avsåg A att villkoret skulle avse en full och sedvanlig nyttjanderätt tills hon går bort, vilket även B bör ha insett. I det fallet är det As tolkning av avtalet som ska gälla.
Om B inte ger med sig måste A och B avgöra i en domstols vems tolkning som ska gälla, alternativt att A får avtalet hävt eller jämkat eftersom det kan föreligga ogiltighetsgrunder om B medvetet försökt lura A eller varit i ond tro.
Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,
