Villkorad fastighetsgåva vid förskott på arv
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline. Baserat på er formulering av omständigheterna så tolkar jag det som att er syster inte har sålt sin lägenhet än, samt att det är er syster som ska ersätta er sammanlagt med ⅓ av värdet på fastigheten. Jag kommer att använda mig av Jordabalken (JB) samt Ärvdabalken (ÄB) för att besvara er fråga.
Värdering
Som huvudregeln är det gåvans värde vid gåvotillfället som ska beaktas (6 kap. 3 § ÄB). Om fastigheten har ökat i värde är det därmed till er systers fördel och er nackdel. Med störst sannolikhet så påverkas inte er andel av sådant som har skett med fastigheten sedan den gavs i gåva till er syster.
Tidsram
Om det inte framgår en tidsram av avtalet för när er syster ska ersätta er så blir det komplicerat. Det råder fri avtalsrätt i Sverige och därför är mycket beroende av vad som framgår av avtalet. Ofta spelar viljan och avsikten hos kontrahenterna stor roll. Avsikten hos er mamma kan knappast ha varit att er syster ska ersätta er om exempelvis tio år. Det framgår snarare vara kopplat till försäljningen av hennes lägenhet. Då det rör sig om bostäder och fastigheter handlar det om processer som kan ta lång tid, men eftersom er systers lägenhet skulle sålts hösten -23 men inte gjorts ännu, så bör en skälig tidsram vara inom några år. Det vill säga det bör vara tid för ersättningen.
Gåva av fastighet
Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som vid köp av fastighet (4 kap 29§ JB) vilket innebär att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåtits och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.
En del villkor vid en gåva kan avtalas muntligen eller skriftligen i en annan handling. Men om det finns villkor angående förvärvets fullbordan eller bestånd så måste de framgå skriftligen av gåvobrevet, annars anses de vara ogiltiga (4 kap. 3 § JB). Det tar sikte på situationer då de som ingått avtalet (kontrahenterna) håller det öppet huruvuda överlåtelsen/gåvan ska bli bestående eller inte. Det kan handla om att gåvan bestående (att den blir giltig) är beroende av en viss framtida händelse. Skulle denna händelse inte ske, kan en kontrahent genom avtalet ha rätt att frånträda avtalet. Om gåvan från er mamma till er syster var beroende av att er syster var tvungen att sälja sin lägenhet och ersätta er med ⅓ av gåvovärdet, annars skulle gåvan gå åter till er mamma, så skulle det stått i gåvobrevet. Om det inte framgår av gåvobrevet, så är det nog inget som kan åberopas juridiskt. Rent tekniskt sett är då gåvan er systers, utan att hon behöver sälja lägenheten eller ersätta er.
Åtgärd
Det föreligger en ganska stor risk för att villkoren er mamma ställde upp i samband med gåvan inte är juridiskt bindande, eftersom de inte framgår av gåvobrevet. Då finns det inte nödvändigtvis något som tvingar er syster att faktiskt fullfölja er mammas villkor. Om så är fallet, finns dock en typ av lösning.
Enligt 6 kap. 1 § ÄB ska det på något vis framgå att något är eller inte är förskott på arv. Jag utgår från att det står skrivet i gåvobrevet eller att er mamma har muntligen förmedlat att gåvan i fråga INTE skulle vara förskott på arv. Det finns dock inget som förhindrar er mamma från att ändra det. Hon skulle exempelvis kunna skriva ett testamente där hon föreskriver att om inte särskilda villkor är uppfyllda, ska gåvan till er syster anses vara förskott på arv. Dessa villkor skulle kunna vara de som er mamma och er syster avtalade om muntligen vid gåvan.
Er mamma kan exempelvis skriva i sitt testamente att om er syster inte sålde sin lägenhet och gav er ⅓ av gåvovärdet inom 5 år från att gåvan gavs, så ska gåvan anses vara förskott på arv.
Ifråga om förskott på arv så är det er mammas senaste framgående vilja som ska gälla.
Sammanfattning
Gåvans värde, vilket ni ska få ⅓ av, ska troligtvis utgå från gåvans värde vid tidpunkten för gåvan. Det finns ingen uttrycklig tidsram men utifrån kontrahenternas vilja verkar en rimligen tidsram inte vara alltför många år efter att gåvan gavs. Villkoren som ställdes upp med gåvan är dock kanske inte giltiga och något som då er syster rent juridiskt inte behöver uppfylla. Ett sätt att kringå detta, om så skulle vara fallet, är att er mamma ställer upp villkor i sitt testamente eller liknande som stadgar att gåvan ska anses vara förskott på arv, om villkoren inte uppfylls inom en viss tidsperiod.
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning,
