Tidsbegränsning för hembudsklausul vid gåva

Question

Hej,
Vi är fyra syskon som tillsammans äger en fritidsfastighet i svenska fjällen. Den ägdes från början av vår far, men år 1980 överlät han ägandet till oss syskon. I villkoren som följde med i gåvobrevet (se nedan) så säger det att om en, eller fler av delägarna, önskar sälja sin andel så ska kvarvarande ägare ha rätten att köpa till ett pris motsvarande rådande taxeringsvärde. Min fråga är om detta fortfarande gäller, 45 år senare? Eller ska skrivningen anses ha gällt just då i samband med överlåtandet? Har en, eller flera, delägare fortfarande rätten att i dag köpa till taxeringsvärdet?

Ur texten till gåvobrevet (daterat 1980-12-31):

För gåvan gäller följande villkor:
1. Gåvan eller vad som kan träda i dess ställe jämte avlastningen därav skall utgöra enskilda egendom.
2. Om någon av gåvotagarna önskar överlåta sin andel skall övriga gåvotagare äga lösa andelen till ett värde som motsvarar andelen av taxeringsvärdet. Försäljning till någon utanför kretsen av gåvotagare får ej ske utan skriftligt samtycke av xxx xxxx och xxx xxxx, eller - vid förhinder för någon av dem – en av dem.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Hembudsklausul

Det som gåvobrevet ger uttryck för kallas för hembudsklausul. Syftet med dessa är att de ska gälla framöver, inte endast vid överlåtelsen. Det finns såklart möjligheter för hembudsklausulen att gälla endast vid överlåtelsen, men tidsbegränsningar av villkor behöver framgå av gåvobrevet. Vid gåva av fast egendom kan villkor, såsom hembudsklausuler, göras gällande utan tidsbegränsning (4 kap. 29 § Jordabalken, JB).

Det blir alltså en tolkningsfråga. Framgår det ingen tidsbegränsning av hembudsklausulen finns det med störst sannolikhet ingen tidsbegränsning. I övrigt måste dock gåvobrevet uppfylla samma krav som vid ett köp av fastighet för att vara giltigt.

Formkrav

För det första ska avtalet vara skriftligen upprättat. För det andra ska det vara underskrivet av alla berörda parter. Det ska även framgå genom avtalet tydligt vilken fastighet som avses, samt en viljeförklaring att den ska överlåtas. Om detta inte finns med i avtalet, eller gåvobrevet i ditt fall, är överlåtelsen ogiltig och därmed inte bindande för parterna (4 kap. 1 § JB).

Vidare framgår att ett avtalsvillkor som inskränker köparens/gåvotagarens rättighet att överlåta fastigheten måste finnas med i köpehandlingen/gåvobrevet för att förbehållet inte ska ogiltigförklaras (4 kap. 3 § JB). I ert fall framgår hembudsklausulen tydligt i gåvobrevet. För att se till att hembudsklausulen även gäller för utomstående så ska klausulen antecknas när gåvotagaren söker lagfart (20 kap. 14 § JB).

Sammanfattning

Villkor i en fastighetsgåva som inskränker gåvotagarens rättighet att överlåta fastigheten, såsom hembudsklausul, kan göras gällande utan tidsbegränsning. Villkoret kan dock även ha en tidsbegräsning. Avgörande är vad som framgår av gåvobrevet. I ert fall framgår inget som tyder på att hembudsklausulen skulle ha någon tidsbegränsing, varför min tolkning är att den fortfarande gäller 45 år senare.

Om ni har fler frågor om ert ärende, eller om jag tolkat er fråga fel, är ni välkomna att höra av er till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa er ytterligare. Med vänlig hälsning,