Vad gäller vid vidtagen åtgärd på samägd fastighet när denna har skett bortom övriga delägares vetskap? Och hur ser reglerna kring avhysning ut?

2020-07-05 i Avtal
FRÅGA |Tre döttrar äger 30% var av en värdefull bostad efter att deras far har gått bort. Huset är ute till försäljning men en syster som i 20 års tid har hyrt källarvåningen hos sin far har ständigt försenat processen och försökt köpa ut de andra till grovt lägre än marknadspris. Nu har även samma person ansökt om bygglov för inglasning till balkongen på huset. Utan de andra två döttrarnas vetskap eller godkännande. Nu har en räkning på 47,300kr kommit pga bygglovet.1. Visst är detta olagligt och hur bestrider man henne på bästa sätt? (Hon gick nästan klart för att bli advokat men hoppade av så man kan räkna att hon vet verkligen vad hon försöker göra här). 2. Hur vräker man henne från fastigheten på lagligaste och snabbaste sätt?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Tre personer (systrar) äger gemensamt en fastighet till ett inte helt obetydligt värde vilken de för övrigt har ärvt efter sin far. Ägarandelarna är inbördes lika stora och uppgår till 30 % vardera. Vem eller vilka som äger den resterande tiondelen av den ifrågavarande fastigheten förtäljer dock inte din ärendebeskrivning. Ett av syskonen, X, har bortom de övriga delägarnas vetskap ansökt om ett bygglov för vilket en faktura numera är utställd om drygt 47 tkr. Med anledning av det inträffade undrar du dels huruvida X:s agerande är förenligt med den lagstiftning som finns och om det eventuellt går att göra någonting att åt det nu sagda i form av ett bestridande. Vidare önskar du även svar på hur regelverket kring vräkning ser ut (eller rättare sagt avhysning som egentligen är den korrekta hyresrättsliga benämningen på det som ofta kallas för vräkning). De lagar som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är: Utsökningsbalken (UB). Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Din första fråga - De civilrättsliga skyldigheterna andelsägarna sinsemellan, vad gäller?Inledningsvis kan följande konstateras. I grunden fordras i princip samtliga delägares samtycke för att inplanerade åtgärder ska kunna genomföras på fastigheten, vilket ska förstås som att det tillkommer en sorts vetorätt för varje delägare (2 § SamägL). Detta innebär att alla måste vara överens. Om enighet inte kan uppnås rörande fastighetens förvaltning eller nyttjande i övrigt äger vardera delägare rätt att hos domstol (en tingsrätt) ansöka om ett förordnande av en god man (3 § SamägL, vilket dock inte ska förväxlas med det godmanskap som kan aktualiseras inom familjerätten). Men vad som händer i termer av repressalier om en eller flera delägare vidtar en åtgärd likt den ansökan om bygglov som nu är förhanden och utan inhämtande av erforderligt samtycke från övriga regleras däremot inte av samäganderättslagen. Förutom ett förordnande om en god man är ett yrkande (en begäran) om en tvångsförsäljning av fastigheten den enda egentliga utväg som står att finna i lagtexten (6 § SamägL). Utifrån den information som följer av ditt inskickade ärende behöver dock inget av det ovan anförda komma att utgöra ett problem eftersom fastigheten till dags dato redan ligger ute till försäljning. Detta torde vara synonymt med att syskonen, inklusive X, jämte den eller de okända personer som äger den sista tiondelen har kommit överens om att fastigheten ska avyttras. Att då ansöka om ett bygglov framstår som mindre välgenomtänkt och varför X har valt att handla på det sätt som nu är i fråga är för mig ovisst. Endast åtgärder som inte tål uppskov kan vidtas i övrigas frånvaro (2 § SamägL). Att X inte hade rätt att ansöka om bygglov utan de andras godkännande framstår därför som otvetydigt eftersom en bygglovsansökan av det nu aktuella slaget omöjligen kan anses utgöra en åtgärd som inte tål uppskov. Det korta svaret på din första fråga lyder således: Ja, det strider mot de civilrättsliga bestämmelserna på det här området att agera på det sätt som X har gjort beträffande det samfällda godset (för att använda samäganderättslagens begreppsapparat) varför det mot den bakgrunden torde vara rimligt att kunna kräva henne på fakturans fulla betalning. För min uppfattning är att fakturan måste betalas. Man skulle möjligen kunna argumentera för att X överskred sin behörighet när hon hos kommunen ansökte om ett bygglov och att rättshandlingen därmed kan betraktas som ogiltig. Men jag bedömer ändå att den vägen skulle bli ganska svårgenomtränglig i förhållande till kommunen. Utöver ovanstående kan följande anföras beträffande förvaltningen av fastigheten. Ett avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). På basis av din ärendebeskrivning är det dock svårt att avgöra om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt. Men under förutsättning att samtliga delägare har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av fastigheten talar detta för att det föreligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som har utbildats mellan syskonen och övriga delägare naturligtvis inte är någon allmänt känd materia. Men så länge samtliga inte har accepterat att en delägare ensamt kan rättshandla på det sätt som X har gjort torde detta kunna utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal saknar avtalet inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan aktualiseras. Dessa innebär i korta drag att övriga avtalsparter eventuellt kan begära skadestånd av X, men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos X och ett påräkneligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan dennes handlande och den uppkomna skadan. Skadeståndsbedömning kan jag dessvärre inte heller kommentera närmare. Det fordrar ofta ingående kunskap om alla relevanta omständigheter i det enskilda fallet. Men klart är i vart fall, vilket redan har fastslagits enligt ovan, att X har handlat i strid med samäganderättslagen, att hon förmodligen har brutit med det konkludent ingångna samäganderättsavtalet (om det skulle saknas ett muntligt eller skriftligt sådant vill säga) och att hon dessutom torde kunna bli ersättningsskyldig gentemot övriga delägare med anledning av det inträffade. Här skulle ett formellt kravbrev behöva upprättas i vilket alla ersättningsanspråk liksom eventuella övriga yrkanden anges och närmare preciseras. Din andra och sista fråga - Är det möjligt att ombesörja en avhysning (vräkning) av X?Kronofogdemyndigheten (KFM) handlägger ärenden om avhysning. En avhysning kan inte ombesörjas av hyresvärden själv utan denne måste begära biträde av den berörda myndigheten genom att ansöka om en så kallad vanlig handräckning (1 § BfL). Handräckningsförfarandet kan avse ett yrkande om avhysning av en hyresgäst som har underlåtit att betala hyra eller annan föreskriven avgift (3 § BfL). En ansökan ska göras skriftligen och i denna ska sökanden (övriga delägare) ange sitt yrkande och närmare utveckla grunden för detta (9 och 14 §§ BfL). I dagsläget är det vanligt förekommande att ansökningshandlingen ges in elektroniskt till KFM och lagens krav på skriftform anses då vara uppfyllt när denna skrivs under med en avancerad elektronisk underskrift (bank-id), vilket stöds av uttalanden i lagmotiven (prop. 2017/18:126, s. 32 ff). Ingenting i din information tyder dock på att några månadshyror är förfallna till betalning eller att X på något sätt olovligen skulle bo i den uthyrda delen. I sammanhanget förtjänas det också att sägas följande. Du skriver ovan att X under de senaste 20 åren har hyrt en del av den aktuella fastigheten. Huruvida hon ska äga rätt att bo kvar även efter att fastigheten har sålts är något oklart. Men det rimliga torde vara att så inte är fallet eftersom alla återigen verkar vara överens om den stundande försäljningen. Hyresavtalet med X behöver därför sägas upp om inte detta redan har gjorts. På vilket sätt det ska ske avgörs dock av avtalet varför det finns goda skäl att mycket noggrant studeras dess innehåll. Och det korta svaret på din andra fråga lyder: Det går inte att initiera en process om en avhysning hos KFM så länge hyresavtalet kan göras gällande eller så länge en eventuell uppsägningstid löper. Med avhysning avses nämligen en förpliktelse för en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (exempelvis en hyresgäst) att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § UB). Eftersom X i egenskap av hyresgäst äger rätt att få nyttja bostaden så länge avtalet är giltigt kan det följaktligen inte föreligga någon förpliktelse för densamma att flytta från en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad på det sätt som lagen föreskriver. En avhysning är således inte möjlig, inte ens under uppsägningstiden. Märk väl att en avhysning som sagt sker genom den summariska processen vanlig handräckning hos KFM och utgör ett sorts tvångsförfarande när en hyresgäst inte frivilligt väljer att lämna den ifrågavarande bostaden. Brukligt är naturligtvis att denne, och detta även vid en omedelbar uppsägning på grund av hyresrättens förverkande, bereds tillfälle att självmant få flytta innan hyresvärden med biträde från en statlig myndighet vidtar den här typen av ganska kraftfulla åtgärder. Tilläggas bör också att innan en avhysning kan verkställas kommer hyresgästen först att ges tillfälle att få yttra sig i ärendet (16 kap. 2 § UB) och vidare måste ofta socialtjänsten skriftligen meddelas härvidlag. Läget är dock lite speciellt eftersom hyresgästen i den förevarande situationen dessutom uppträder i egenskap av fastighetsägare. Men min uppfattning är ändå att detta inte får någon bäring på den rättsliga bedömningen avseende avhysningsinstitutet. Så länge hyresavtalet kan åberopas av X eller så länge en eventuell uppsägningstid löper och månadshyrorna under uppsägningstiden erläggs av denne i sedvanlig ordning finns det enligt min mening ingenting som övriga kan göra för att tvångsmässigt förmå X att flytta från fastigheten. Avslutande ord och ytterligare rådgivning Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis vara er behjälpliga vid upprättandet av exempelvis ett välbehövligt kravbrev. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Har vi rätt att kräva att leasinggivaren erbjuder det bilmärke vi vill ha när vi ska ingå nytt avtal?

2020-07-03 i Avtal
FRÅGA |Privatleasade en ny Alfa Romeo av ett lokalt bilföretag. I juli/augusti går kontraktet ut. Under tiden som det har löpt har bilföretaget bytt ägare och de säljer inte längre Alfa Romeo. Vi la mycket pengar i kontantinsats för vi trodde det gynnade oss. Det har det inte alls gjort. Känns som att vi har blivit grundlurade. Bilen vi leasar kostade i nyskick 310 000. Vi betalade 190 000 kontant och har sedan levt i någon konstig värld där vi trott att vår insats skulle föras vidare till den nästa bil vilket det inte alls är. Nu erbjuder bilföretaget oss att byta in mot en Peugot vilket inte alls är vårt bilmärke. Vår tanke har hela tiden varit att vi ska byta till en annan Alfa modell. Banken som är tredje part säger nu att vi ska betala 100 000 kronor alternativt att vi får 24 månader på oss att betala resterande skuld.Vi var tydliga med att vi ville byta upp oss när det hade gått tre år. Men det alternativitet finns inte kvar när de har bytt bilmärke. Vad kan vi göra? Kan vi säga att bilföretaget har brutit mot Avtalslagen genom att inte tillhandahålla vad som har varit förväntan? Hade de inte haft Alfa Romeo hade vi inte köpt/leasat bilen, hur konstigt som helst tycker vi. De kan säkert tillgodose vårt önskemål men vill sannolikt sälja sitt eget märke. Har pratat med Alfa centralt och bilföretaget är fortfarande auktoriserad verkstad för bilmärket.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga privatleasade ni en Alfa Romeo, kontraktet går ut månadsskiftet juli/augusti. Under leasingtiden har företaget bytt ägare och man säljer inte längre Alfa Romeo. Ni la mycket pengar i kontantinsats då ni trodde det gynnade er. Bilen kostade 310.000 kronor nypris och ni betalade 190.000 kronor i kontantinsats. Ni har levt i förhoppningen att kontantinsatsen skulle föras vidare till nästa bil, vilket inte är fallet. Bilföretaget erbjuder er nu att byta in mot en Peugeot, vilket ni inte vill. Er tanke har hela tiden varit att ni ska byta till en annan modell av Alfa Romeo. Ni var tydliga när ni ingick leasingavtalet att ni ville byta upp er efter tre år, vilket inte är möjligt när bilfirman nu bytt bilmärke. Du undrar om ni kan anföra att bilfirman brutit mot avtalslagen genom att inte tillhandahålla vad som var förväntat av er. I ert fall styrs allting av vad som är avtalat er emellan i leasingavtalet. Står det att ni får ta med er kontantinsatsen in i nästa bil är det vad som är avtalat. Som jag tolkar det är så inte avtalat utan mer vad ni har förväntat er. Om det står i avtalet att ni vid leasingavtalets slut ska få byta upp er till en annan Alfa Romeo kan man argumentera utifrån att bilfirman brutit mot avtalet. Avtalsbrott föreligger om en part inte uppfyller det den genom avtalet förbundit sig att göra. Däremot är det inte ett avtalsbrott att bilfirman inte tillhandahåller vad ni förväntat er. Det finns en distinktion mellan förväntan och avtal.I ert fall, utifrån såsom frågan är ställd, tolkar jag det som att det inte finns avtalat om byte till en nyare Alfa Romeo. Tvärtom löper leasingavtalet ut och ni är fria att antingen ingå ett nytt leasingavtal eller att låta bli. Tyvärr kan bilfirman inte hållas ansvarig för vad ni förväntat er om det inte avtalats om något det bryts mot. I ert fall torde valet stå mellan att antingen ingå ett nytt leasingavtal och välja en av de bilar som erbjuds er, eller att lösa ut bilen, sälja den och ingå ett nytt leasingavtal med en annan leasinggivare. Tyvärr är det inte ett avtalsbrott att era förväntningar inte uppfylls. Avtalsbrott föreligger endast om man inte uppfyller vad man förbundit sig att göra.Sammanfattningsvis och utifrån de omständigheter du presenterar i frågan blir det svårt att argumentera för ett avtalsbrott. Om du vill anlita en av våra jurister för att gå igenom ert avtal och vad som finns avtalat er emellan är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.seMed vänliga hälsningar,

Gäller muntliga avtal?

2020-07-02 i Muntliga avtal
FRÅGA |HejMin dotter sa upp sitt hyreskontrakt med utflytt 1 juli 2020 . Eftersom att hon frånflyttade redan i slutet på maj och att den privata hyresvärden ville ha tid att renovera innan nästa hyresgäst, så kom de överens om att hon enbart skulle betala majhyran och att han själv då fick tillgång till huset redan 1 juni. Jag var vittne till samtalet och uppfattade det definitivt som ett muntligt avtal.Nu plötsligen kräver hyresvärden ändå in hyran för juni månad, vilket är korrekt enligt hyreskontrakt men inte utifrån det muntliga avtalet där sista hyran betalades tom maj månad.Dottern flyttade i slutet på maj och lämnade även ( i god tro ) nycklar tillbaka då.Hur ser detta ut rent juridiskt? Vad kan vi göra?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan förklara vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Gäller muntliga avtal? Generellt sett gäller muntliga avtal precis på samma sätt som skriftliga. Ett muntligt avtal om att frångå ett hyreskontrakt är således giltigt, eftersom hyreskontrakt inte har några formkrav. Det svåra med just muntliga avtal är dock att de är svåra att styrka om en tvist uppstår. Till din dotters fördel är det att ni var fler som hörde samtalet samt att hon flyttade ut och lämnade tillbaka nycklarna vid det tillfälle som ni påstår skulle göras enligt överenskommelsen. Hade hela uppsägningstiden gällt hade hon rimligen avvaktat med detta till dess. Till hennes nackdel är dessvärre det skriftliga och ursprungliga avtalet. Sammanfattning Muntliga avtal gäller, men kan vara svåra att styrka. I ert fall bör ni trycka på att ni var fler som bevittnade avtalsslutet samt att din dotter flyttade ut tidigare än vad som annars hade gjorts. Det blir helt enkelt en fråga om bevisning och argumentation. För alla parter är det dock både enklare och mindre kostsamt om ni försöker nå en överenskommelse på frivillig väg, det vill säga utan en domstols inblandning. Min rekommendation till er är därför att du vänder dig till hyresvärden och argumenterar för din sak. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Får företag försöka påverka ändring av abonnemang med annan än avtalspart?

2020-07-01 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Kan ett stort företag, ex Telia, gå in och försöka påverka en ändring av Mitt abonnemang via min sambo? Abonnemanget är mitt och jag var inte närvarande när det hände. Vad kan man kalla detta tilltag? Kan man gå vidare med detta?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilka lagar gäller?Du beskriver att ett stort företag har försökt ändra ett abonnemang med annan person än dig. Då du anger att det gäller ett företaget försökt påverka ändring av avtalet när du inte var där tolkar jag det som att ni blivit kontaktade av företaget. Det innebär att Distansavtalslagen gäller. I de flesta avtalssituationer utgör även Avtalslagen en grund. Endast du kan sluta avtal för din räkningI din fråga framgår att ett stort avtal försökt påverka en ändring av ditt abonnemang via en annan person. Till att börja med kan konstateras att endast avtalsparterna kan sluta avtal och sedan ändringar om detta avtal, i detta fall du och företaget (1 kap 1 § Avtalslagen). Om någon annan ska kunna sluta avtal för din räkning behöver denne person en fullmakt (2 kap. 10 § Avtalslagen). Företaget ska tydligt uppge information om vad den säljer och villkor till detta (2 kap. 2 § Distansavtalslagen). Vad du kan göraDå avtalet var mellan dig och företaget, inte företaget och din sambo, ska inte företaget försöka förhandla med din sambo om att ändra villkor. Märk att även om det hade lett till att din sambo gått med på några ändringar hade det inte varit giltigt då det är du som är avtalspart med företaget. Vad du kan göra är att anmäla företaget till Konsumentverket och välja den metod du anser känns bäst, exempelvis olämplig säljmetod. Det kommer däremot inte leda till någon direkt skillnad just för dig men kan hjälpa Konsumentverket att stoppa otillåtet beteende.Med vänliga hälsningar,

Konkurrerande avtalsvillkor och konkludent handlande

2020-07-03 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag äger och driver en tech-startup med två partnerkollegor där ägandet fördelar sig på följande sätt: jag och en av kollegorna äger 30 % var, den andra kollegan äger 40 %. Min fråga gäller tolkningsföreträde i aktieägaravtalet. Jag vill dra mig ur bolaget och har då en önskan att de övriga två partnerkollegorna förvärvar mina andelar.En skrivning i aktieägaravtalet gör gällande att en part kan avyttra sina aktier efter att först ha erbjudit dem till försäljning till övriga två nuvarande partnerkollegor, varpå dessa två personer då har två månader på sig att ta ställning till om de vill förvärva eller inte. Vill de inte det står det mig fritt att avyttra dem till vem jag vill. Vad gäller försäljningspriset så ska det baseras på substansvärde, alternativt genomsnittlig årsvinst. Jag uppfattar det här som en ganska klassisk skrivning som återfinns i de flesta aktieägaravtal.En annan skrivning i avtalet stipulerar att om jag inte fullgjort mina åtaganden beskrivna i en bilaga till aktieägaravtalet så ska övriga två parter köpa tillbaka mitt innehav (som jag ursprungligen köpte av dem då jag gick in i bolaget) till 50 % av priset jag köpte innehavet för. Det råder inga som helst tvivel om att jag INTE har fullföljt mina överenskomna åtaganden - något även de två andra aktieägarna har konfirmerat.Så min fråga till er blir då - vilken av de två olika principerna ska tillämpas, och varför ska den ena väljas före den andra?Vänliga hälsningar,
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen allmänna avtalsrättsliga principer och praxis.Utredning I de fall avtal ingåtts och villkor i samma eller olika avtal tycks strida mot varandra finns två utgångspunkter för hur detta ska tolkas: dels att individuellt utformade bestämmelser vinner företräde framför standardvillkor, dels att mer preciserade villkor ska vinna företräde framför mer allmänt hållna villkor. Enligt praxis kan ett avtal ingås och förändras genom så kallat konkludent handlande, det vill säga genom att en part agerar på ett sätt som visar att vederbörande godtagit vissa villkor. Huruvida ett avtalsvillkor kan anses förlora verkan på grund av att en part inte åberopat det när motpartens agerande aktualiserat villkoret torde dock i mycket hög grad bero på omständigheterna i det enskilda fallet. Passivitet kan utan tvivel betraktas som ett konkludent agerande i en avtalsrelation, men dess exakta verkan varierar. Exempelvis fann rätten i fallet NJA 1939 s. 579 att underlåtenhet att göra avtalsrättigheter gällande när de förfallit kan betraktas som avstående från rätten till dessa, men i detta fall enbart för den tid som redan gått.I ditt nu aktuella fall kan vi med hänsyn till redogörelse ovan konstatera att tillägget med specifika åtaganden enligt min uppfattning som huvudregel bör vinna företräde framför den mer allmänna formuleringen om övriga ägares förköpsrätt när en ägare vill sälja sina aktier. Detta grundar jag på att inget av avtalen tycks ha karaktär av standardavtal, men att avtalet som anger specifika åtaganden är mer precist. Det är dock värt att betona att villkoren inte nödvändigtvis står i konflikt med varandra; det första villkoret du tar upp reglerar situationen att en ägare vill sälja sina aktier i företaget och att de andra två måste skyddas från att detta görs på ett sätt som kan skada dem, det andra villkoret får betraktas som en redogörelse för ägarens förpliktelser gentemot de andra ägarna med tillhörande sanktion (tvångsförsäljning). Frågan blir sålunda om de andra delägarna i en situation då du aktiverar det första villkoret eftersom du vill sälja dina aktier kan förekomma dig genom att aktivera det andra villkoret. Jag kan inte besvara denna fråga med säkerhet, särskilt inte utan närmare insyn i fallets omständigheter, men preliminärt bedömer jag att så inte är fallet. Enligt min preliminära uppfattning måste de andra delägarna antagligen anses ha avstått sin rätt att göra villkoret om tvångsförsäljning gällande gentemot dig genom att inte ha aktiverat detta trots att de varit medvetna om att du inte uppfyllt villkoren. HandlingsplanUtifrån den tillgängliga informationen har jag svårt att ge dig en konkret rekommendation. Jag kommer att ringa dig på måndag den 6/7 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Vad bör ingå i ett samägandeavtal?

2020-07-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Jag och mina syskon äger en sommarstuga ihop efter våra föräldrar med en tredjedel var. Vi har börjat fundera på att skriva samäganderättsavtal för att undvika tvister vid osämja och risk för försäljning på exekutiv auktion.Vi undrar därför följandea) Vad bör ingå i ett sådant avtal?b) Vad blir de legala följderna av att skriva avtalet?c) Finns det några nackdelar för de som skriver på och vad är möjligheterna att ändra avtalet i efterhand?Med vänliga hälsningar
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan förklara vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.SamägandeavtalGenom att skriva ett samägandeavtal så kan man avtala bort lagen om samäganderätt som annars gäller, helt eller delvis (1 § lagen om samäganderätt). De legala följderna av att skriva avtalet blir således att det är avtalet som gäller istället för lagen, och att den som bryter mot avtalet begår ett avtalsbrott. Vad bör ingå i ett samägandeavtal? Du anger att ni vill undvika försäljning på exekutiv auktion, vilket var och en har rätt att begära enligt 6 § lagen om samäganderätt. Väljer ni att inte avtala bort hela lagen bör ni därför skriva in att var och en inte ensamt får besluta om en sådan försäljning. Exempel på annat som kan vara bra att ha med är en klausul om förköpsrätt för de övriga delägarna för det fall någon av er vill sälja sin andel, hur ni löser uppkomna tvister (måste alla samtycka för att sälja hela fastigheten?), vilken rättsverkan som följer av ett avtalsbrott (till exempel ett förutbestämt vitesbelopp), hur fördelar ni kostnader för reparationer etc., och får var och en fatta ett beslut om vad som ska göras/åtgärdas? Det går att göra ett hur omfattande avtal som helst, eller hålla det enkelt genom att exempelvis avtala bort lagen om samäganderätt, bifoga en klausul om förköpsrätt och en om att samtliga delägare måste samtycka för förfogande av fastigheten. Det är svårt för mig utan att mer ingående veta era önskemål skriva vad som konkret bör ingå i avtalet, men så länge alla är överens går det alltid att komplettera i efterhand. SammanfattningMan kan göra ett samägandeavtal hur omfattande, eller enkelt, som helst. Det beror helt och hållet på era behov och önskemål och mitt tips till dig är därför att ni sätter er ner och diskuterar saken samt kollar på lagen om samäganderätt för att finna "inspiration" till vilka områden som är bra att täcka. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Får jag behålla min katt när katthemmet hade villkor som förbjöd vidareförsäljning?

2020-07-02 i Avtal
FRÅGA |Jag tog för tre år sedan över en katt från en vän. Idag fick jag sms om att katten hade kommit från ett katthem. Således fanns det ett kontrakt på katten med massa villkor. Bland annat att katterna ej fick säljas vidare.Detta kontrakt hade undertecknats mellan förra ägaren och katthemmet. Idag blev jag kontaktad av katthemmet där de påstår att de har rätt till katten och kan återta henne. Jag är dock helt omedveten om att kontraktet ens existerade utan trodde allt var grönt när jag tog över dem. Så har katthemmet ändå rätt till katten?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Adoption av katt Juridiskt sett är en katt en lös sak och en adoption av en katt är antingen att se som ett köp eller som en gåva. Oavsett om det juridiskt räknas som gåva eller som köp rör det sig ändå om en avtalsrättslig situation och då det råder avtalsfrihet kan parterna i princip bestämma vilka villkor de vill ha mellan varandra (1 kap 1 § Avtalslagen). Katten är din att behålla om du förvärvade den i god troOavsett vilken typ av förvärv (köp eller gåva) som skedde mellan din vän och katthemmet gäller avtalsvillkoret med högsta sannolikhet mellan dem. Däremot föreligger även ett förvärv av katten mellan dig och din vän om äganderätten gick över till dig. Detta kan ha skett genom köp eller genom gåva och inga formkrav finns för varken köp eller gåva mellan privatpersoner. Det innebär att det är giltigt och ett avtalsbrott har skett mellan din vän och katthemmet. Det innebär att när din vän överlät katten till dig hade din vän inte rätt att göra detta då det stred mot avtalet med katthemmet. Du beskriver vidare att du inte visste om att kontraktet mellan din vän och katthemmet begränsade din väns rätt att omplacera katten. Det betyder att du var i god tro när du övertog ägarskap för katten oavsett hur förvärvet gjordes. Var du i god tro, har du rätt att behålla katten för katthemmet kan inte göra gällande avtalet mot dig, en godtroende tredje part (2 § lagen om godtrosförvärv av lösöre). Det är däremot en bedömning, om du borde ha förstått att sådant villkor fanns, exempelvis för att det är vanligt att katthem har sådana villkor eller liknande, kan man anse att du inte var i god tro och måste lämna tillbaka katten till katthemmet. SammanfattningBaserat på den information du har lämnat har du med största sannolikhet gjort ett godtrosförvärv av katten om ägarrätten har övergått till dig. Då har katthemmet inte rätt att ta katten från dig. Avtalsbrottet som uppstått mellan din vän och katthemmet påverkar i så fall inte din rätt till katten om du gjort ett godtrosförvärv. Med vänliga hälsningar,

Hur kan en folkrättslig tvist lösas?

2020-06-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har två frågor jag behöver hjälp med att lösa:* Hur kan man lösa en folkrättslig tvist som inte regleras av några internationella överenskommelser?* Ge ett eller flera exempel på problemställningar (frågor) som kan uppkomma inom folkrätten.Med vänlig hälsning,
Viktoria Tomsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,Först och främst vill jag påpeka att Lawline inte besvarar några skolfrågor. I och med att ditt svar är utformat som en skolfråga, kommer jag att svara väldigt generellt ifall du inte inkommer med detaljer som visar på ett övrigt juridiskt intresse i frågan.Folkrätten är till stor del uppbyggd av sedvanerätt, det vill säga tysta överenskommelser mellan stater till följd av hur länderna tidigare agerat gentemot varandra. Vidare är folkrätten influerad av politiken, vilket Innebär att politiska ställningstaganden kan behöva tas för att lösa en tvist mellan två stater. En folkrättslig tvist kan uppstå vid erkännande av en stat eller vid en immunitetsfråga av en viss auktoritetspersonVänligen,