Hur gör vi för att hjälpa våra barn med ett huskonto till samägd fastighet?

2020-07-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min man ska ge bort vårt fritidshus som gåva till våra tre vuxna barn. I samband med det vill vi skapa ett "huskonto" till dem så att de har råd med underhåll under de första åren. Hur gör vi med detta konto så att det " säkras"? Kan alla tre stå som innehavare eller hur blir det bäst?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningNär barnen mottager fritidshuset som gåva kommer de att äga fastigheten gemensamt. Om inte annat är avtalat gäller bestämmelserna i lagen om samäganderätt (samäganderättslagen). Samäganderättslagens bestämmelser innebär exempelvis att samtliga delägare måste vara överens för förfogande eller förvaltning av det samägda godset i dess helhet (2 § samäganderättslagen). Bestämmelsen innebär i praktiken att alla tre barnen måste vara överens om t.ex. renovering av fastigheten. Om inte annat är avtalat ska kostnad för förvaltning av det samägda fördelas utifrån hur stor andel en delägare innehar (15 § samäganderättslagen). Om era barn kommer att äga fastigheten med 1/3 var innebär det att de ska svara för kostnaderna enligt samma andel.Som jag tolkar det har ni för avsikt att starta ett "huskonto" till dem för att de ska ha råd med underhåll de första åren. Det ni kan göra är att antingen (1) skänka lika stor summa till vardera barn eller (2) starta ett konto där de gemensamt är kontohavare. Alternativ 1 innebär att ni helt enkelt skänker (nu eller löpande) en lika stor summa till vardera barn. Alternativ 2 innebär att barnen öppnar ett konto där alla tre är delägare; de måste dock gemensamt öppna kontot. Ni har inte möjlighet att öppna konto i barnens namn, varken enskilt eller gemensamt. Barnen är vuxna och måste öppna kontot själva.Bankerna brukar erbjuda möjligheten att ha flera kontohavare till samma konto. Min rekommendation för det fall att ni vill att barnen ska ha ett gemensamt konto till vilket ni för över pengar är att ni tillsammans med era barn bokar en tid med er bank. Banken kan hjälpa er att starta ett konto under de förutsättningar ni önskar. Det finns i princip inget hinder mot flera kontohavare till samma konto om det inte är särskilt föreskrivet i lag att så inte kan ske. Ett exempel på konto som inte kan ha flera kontohavare gemensamt är investeringssparkonto, ISK (jfr 9 § lagen om investeringssparkonto).Sammanfattningsvis finns det möjlighet att öppna ett konto med flera kontohavare. Då detta är en banktjänst är min rekommendation att ni kontaktar er bank för ett möte. Ni kan inte öppna ett konto i era barns namn utan det förutsätter att era barn själva öppnar kontot. Ett alternativ är att ni skänker samma summa till vardera barn då de ändå svarar för 1/3 av förvaltningen av det samägda.För det fall att ni önskar hjälp med upprättande av gåvobrev av fastigheten eller med upprättande av samägandeavtal är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vem får behålla gemensam hund vid avslutat förhållande?

2020-06-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Jag köpte en hund tillsammans med mitt ex, jag gav en stor summa pengar för hunden men mitt ex står som ägare på papper. Vi har alltid sagt att vi äger hunden lika mycket båda två. Idag bor vi isär och har inte längre en relation. Nu menar hon att hon har mer rätt till hunden och hotar med att ta hunden ifrån mig. Jag kan genom utdrag från bank bevisa att jag gett en stor summa pengar för hunden. Vad gäller här enligt svensk lag? Med vänlig hälsning,L
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilka lagar är tillämpliga?Enligt 7 § sambolagen räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål till sambors gemensamma bohag. Vem som äger hunden beror därmed på vem som köpte hunden. Eftersom du och ditt ex köpte hunden tillsammans blir samäganderättslagen (SamägarL) tillämplig.Har du äganderätt till hunden?Enligt huvudregeln så är det den som står på kontraktet som är ägaren till hunden. I vissa fall kan det dock vara fråga om gemensamt ägande enligt SamägarL.Om du och ditt ex köpte hunden tillsammans så är båda lika stora ägare av hunden (1 SamägarL). Att du överförde pengar för köpesumman för hunden talar starkt för att samägande föreligger men även andra faktorer kan spela roll, till exempel vem som betalar försäkring, mat, veterinärkostnader och så vidare.Du kan också ha dold samäganderätt till hunden:Du kan även argumentera för att dold samäganderätt föreligger. Högsta domstolen har ställt upp tre villkor som ska vara uppfyllda för att dold samäganderätt ska anses finnas:1.Hunden ska ha köpts för att användas gemensamt av båda två.2.Du ska ha hjälpt till eller gjort köpet möjligt, genom att till exempel bidra ekonomiskt på något vis.3.Både du och ditt ex ska ha förstått att syftet med köpet var att hunden skulle ägas gemensamt. Ni måste alltså ha varit överens om att hunden skulle ägas av båda. Detta kan ha varit underförstått eller uttryckligt.Det är självklart en bevisfråga kring vem som faktiskt äger hunden men om du betalade majoriteten av köpesumman, samt eventuellt mat, veterinärkostnader och försäkringsavgift är detta tungt vägande bevis för att du samäger hunden.Vad händer om ditt ex behåller hunden?Informationen i din fråga tyder på att samägande föreligger för hunden. Det här betyder att om ditt ex skulle behålla hunden själv, utan att du har accepterat det, så kan hon göra sig skyldig till vad som kallas egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § Brottsbalken).Sammanfattning och handelsplan:Sammanfattningsvis har du och ditt ex med största sannolikhet samäganderätt till hunden vilket innebär att ni båda har rätt att behålla hunden. Kan ni inte komma överens om vem som ska behålla hunden kan ni ansöka om god man hos tingsrätten som kan besluta vem som ska få äganderätt till hunden.Slutligen kan jag rekommendera att du meddelar ditt ex att hon gör sig skyldig till ett brott (egenmäktigt förfarande) om hon behåller hunden själv utan samtycke. Förhoppningsvis kan ni komma överens om en lösning, men annars kan ni som sagt ansöka om en god man.Du är varmt välkommen att ställa nya frågor om du fortfarande skulle ha några frågetecken eller om du skulle vilja förtydliga något. Tills vidare hoppas jag att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag behålla min andel av samägd fastighet vid tvångsförsäljning?

2020-06-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är sex syskon som är delägare i ett dödsbo, dödsboet är registrerad som lantbruksenhet. Dödsboet har varit oskiftad i 19 år. Min avsikt är att enligt samäganderättslagen tvinga fram en försäljning. Jag har lagfart på 3/47 andel i lantbuksenheten - resterande andelar tillhör dödsboet efter vår far. Min fråga är om jag kan behålla min andel i nämnda lantbruksenhet även om jag tvingar fram en försäljning av vår fars andel i lantbruksenheten, Ingår lösöret i tvångs försäjnigen?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningOm lantbruksfastighet ägs gemensamt av minst tre delägare gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter istället för 2-6 § samäganderättslagen. Ägs fastigheten gemensamt av endast två delägare gäller samäganderättslagen. När det gäller tvångsförsäljning på offentlig auktion är dock reglerna desamma; varje delägare har en möjlighet att för gemensam räkning begära tvångsförsäljning på offentlig auktion. Rätten ska inte besluta om försäljning om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd (13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, jfr 6 § samäganderättslagen). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Eftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. För det fall att ni endast är två delägare gäller samäganderättslagen fullt ut, om inte annat avtalats. Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Om delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan såväl du som andra intressenter lägga bud på fastigheten. I ditt fall innebär tvångsförsäljningen (oavsett vilken av ovan presenterade lagar som är aktuella) en försäljning av hela fastigheten. Du kan således inte tvinga fram en tvångsförsäljning av endast din fars/dödsboets andel. Det innebär att du inte får behålla din andel av fastigheten utan att vem som helst har rätt att lägga bud under auktionen. Tvångsförsäljning är till just för att ha möjlighet att sälja sådant som är samägt och att man inte ska vara tvungen att äga något gemensamt.Lösöret ingår inte i fastigheten i sig, däremot kan det (och lär det) föreligga ett samägande även för det varför det är möjligt att begära tvångsförsäljning även av lösöret. Antingen av endast lösöret eller av lösöret tillsammans med fastigheten.Om du önskar hjälp av en av våra jurister med att begära tvångsförsäljning är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Om min sambo flyttar, kan jag kräva att hen fortfarande betalar och i så fall hur länge?

2020-06-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min sambo har flyttat. vi betalar halva hyran var eftersom jag bor kvar. Men nu säger han att han inte ska betala längre. Eftersom vi äger bostadsrätten tillsammans måste väl han betala, men hur länge kan jag begära halva hyran??
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Det är några saker med din fråga där jag inte är säker på exakt vad du menar och din fråga innehåller en del olika aspekter som jag behöver beröra för att kunna svara. Jag ska därför försöka förklara vad jag svarar på och därefter reda ut vad som gäller. Till att börja med skriver du att ni betalar halva hyran var. Jag tolkar det som att du med "hyran" menar alla månatliga kostnader kopplade till hyresrätten, dvs. avgift till bostadsrättsföreningen, amorteringar på lån samt ränta på lån, mm. Jag förutsätter också att ni bägge står på lånet och att ni bägge är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Ansvar för gemensamma skulderNär två personer tar på sig en skuld gemensamt är huvudregeln att den som skulden står till (borgenären, dvs. banken eller bostadsrättsföreningen i ert fall) kan kräva vilken som helst av de skuldsatta (gäldenärerna) på hela beloppet, om ni inte avtalat om något annat (2 § Skuldebrevslagen). Den regeln följs sedan upp av ytterligare en bestämmelse som anger att om den ene gäldenären betalar hela skulden kan den kräva den andre gäldenären på dennes del av skulden. Det här innebär alltså att om du betalar hela hyran har du rätt att kräva betalt av din utflyttade sambo. Regler kring samägd egendomDu frågar också hur länge du kan begära att han betalar. Det förenklade svaret på den frågan är att du kan kräva betalt så länge han inte betalar sin del självmant och så länge som ni äger bostadsrätten tillsammans och gemensamt ansvarar för dess kostnader. Det lite mer komplicerade svaret bygger på att jag antar att han inte kommer vara intresserad av att betala för en bostad han inte brukar och därför kommer vilja lämna avtalet på något vis. De två mest uppenbara sätten att lämna avtalet är att han kommer överens med dig om när han ska sluta betala eller om du köper ut honom, alternativt att han kräver att bostadsrätten säljs. När två personer äger något ihop kan nämligen varje part kräva att egendomen säljs på offentlig auktion, om personerna inte kan komma överens och inget annat avtalats (6 § Samäganderättslagen). Det här innebär förstås att det också ligger i ditt intresse att ni hittar en överenskommelse som både du och din utflyttade sambo tycker är ok. Uppsägningstid?Det finns ingen bestämmelse som anger hur länge en utflyttad ägare till en bostadsrätt ska vara med och betala, men vill du eller ni ha någonstans att börja så kan förstås hyreslagens bestämmelser vara en utgångspunkt för diskussionen. Dessa gäller då egentligen för hyreskontrakt och alltså inte kostnader för en bostadsrätt, och där är utgångspunkten att en hyra sägs upp till månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kapitlet 4-5 § Jordabalken). Gåvor och lån mellan samborJag skulle också råda dig att försöka behålla någon form av dokumentation av er överenskommelse eller om du ställer några krav eller villkor gentemot din utflyttade sambo, ifall ni skulle hamna i en situation där ni inte kan komma överens. Det finns fall från domstolarnas praxis där en av två sambor stöttat den andre ekonomiskt och sedan vid en påföljande skilsmässa inte fått rätt att kräva tillbaka vad hen skjutit till (NJA 2019 s. 23). Den stöttande partens insats har i dessa fall alltså snarare liknats vid en gåva än ett lån. Hoppas det var svar på din fråga. Med vänlig hälsning

Vad bör ingå i ett samägandeavtal?

2020-07-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Jag och mina syskon äger en sommarstuga ihop efter våra föräldrar med en tredjedel var. Vi har börjat fundera på att skriva samäganderättsavtal för att undvika tvister vid osämja och risk för försäljning på exekutiv auktion.Vi undrar därför följandea) Vad bör ingå i ett sådant avtal?b) Vad blir de legala följderna av att skriva avtalet?c) Finns det några nackdelar för de som skriver på och vad är möjligheterna att ändra avtalet i efterhand?Med vänliga hälsningar
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan förklara vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.SamägandeavtalGenom att skriva ett samägandeavtal så kan man avtala bort lagen om samäganderätt som annars gäller, helt eller delvis (1 § lagen om samäganderätt). De legala följderna av att skriva avtalet blir således att det är avtalet som gäller istället för lagen, och att den som bryter mot avtalet begår ett avtalsbrott. Vad bör ingå i ett samägandeavtal? Du anger att ni vill undvika försäljning på exekutiv auktion, vilket var och en har rätt att begära enligt 6 § lagen om samäganderätt. Väljer ni att inte avtala bort hela lagen bör ni därför skriva in att var och en inte ensamt får besluta om en sådan försäljning. Exempel på annat som kan vara bra att ha med är en klausul om förköpsrätt för de övriga delägarna för det fall någon av er vill sälja sin andel, hur ni löser uppkomna tvister (måste alla samtycka för att sälja hela fastigheten?), vilken rättsverkan som följer av ett avtalsbrott (till exempel ett förutbestämt vitesbelopp), hur fördelar ni kostnader för reparationer etc., och får var och en fatta ett beslut om vad som ska göras/åtgärdas? Det går att göra ett hur omfattande avtal som helst, eller hålla det enkelt genom att exempelvis avtala bort lagen om samäganderätt, bifoga en klausul om förköpsrätt och en om att samtliga delägare måste samtycka för förfogande av fastigheten. Det är svårt för mig utan att mer ingående veta era önskemål skriva vad som konkret bör ingå i avtalet, men så länge alla är överens går det alltid att komplettera i efterhand. SammanfattningMan kan göra ett samägandeavtal hur omfattande, eller enkelt, som helst. Det beror helt och hållet på era behov och önskemål och mitt tips till dig är därför att ni sätter er ner och diskuterar saken samt kollar på lagen om samäganderätt för att finna "inspiration" till vilka områden som är bra att täcka. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

vad gäller om en person vill sälja en sommarstuga men inte den andra?

2020-06-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej, min mamma äger en sommarstuga tillsammans med min moster( ingift). Nu vill min moster sälja sin del men inte min mamma. Jag är dessutom arvinge till 50% om min mamma skulle gå bort. Är hon tvungen att sälja eller hur fungerar det?Mvh Cathrine
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det gäller sommarstugan är Samäganderättslagen tillämplig.Huvudregeln enligt lagen är att alla måste vara överens om förändringar som rör den gemensamma egendomen. (se 2 § Samäganderättslagen) Det betyder att både din mamma och moster måste vara överens om att sommarstugan ska säljas. Din mamma är alltså inte automatiskt tvungen att sälja bara för att din moster vill det. Dock finns det en möjlighet att få ansöka om att få sommarhuset sålt på offentlig auktion ifall delägarna inte är överens. Det räcker då med att din moster väljer att begära en sådan försäljning – även om din mor inte skulle gå med på det. Sommarhuset får dock inte säljas på offentlig auktion om en av delägarna (din mamma) visar att det finns synnerliga skäl emot det. ( se Samäganderättslagen 6 §) Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh,

Kan man överlåta sin andel av en samägd fastighet utan övriga delägares samtycke?

2020-06-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej !Vi är tre syskon som äger en fastighet tillsammans ,vårat föräldra hem .DVS 1/3 var. Nu vill en av oss överlåta sin del till sina två barn. Kan hon göra detta utan vårat samtycke?
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller flera personer äger en fastighet tillsammans blir lagen om samäganderätt tillämplig (1 §). Lagen är dispositiv. Detta innebär att lagens regler gäller om inget annat är avtalat. Jag utgår från att ni inte har något särskilt avtal som utesluter samäganderättslagen. När en delägare vill förfoga över fastigheten i sin helhet eller på något annat sätt vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning så krävs det samtycke från de övriga delägarna (2 § samäganderättslagen). Att överlåta fastigheten i sin helhet innebär ett förfogande över fastigheten och kräver alltså samtycke från övriga delägare. När man däremot endast vill förfoga över sin andel så ställs inga krav på samtycke från övriga delägare. Man kan alltså överlåta sin andel utan de övriga delägarnas samtycke.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Får man förfoga över sin andel av en fastighet utan övriga delägares samtycke?

2020-06-15 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Min mamma är delägare av ett landställe tillsammans med hennes två bröder. Hon ville ge bort hennes del 1/3 till mig som förskott på gåva av arv. Nu vill min ena morbror stoppa att jag blir ny delägare med dem. Det finns inget tydligt avtal mellan dem 3 emellan. Min mamma har muntligen nämnt att hon ville ge bort sin del till mig. Finns det något juridiskt stöd för att min ena morbror ska kunna förhindra att min mamma vill ge bort hennes del som enskild egendom till hennes egna dotter?Mvh Lia
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller flera personer äger en fastighet tillsammans blir lagen om samäganderätt tillämplig. Lagen är dispositiv. Detta innebär att lagens regler gäller om inget annat är avtalat. Då det inte finns något särskilt avtal mellan din mamma och de övriga delägarna så är det alltså samäganderättslagen som talar om vad som gäller. När en delägare vill förfoga över fastigheten i sin helhet eller på något annat sätt vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning så krävs det samtycke från de övriga delägarna (2 § samäganderättslagen). Att ge bort fastigheten i sin helhet innebär ett förfogande över fastigheten och kräver alltså samtycke från övriga delägare. När man däremot endast vill förfoga över sin andel så ställs inga krav på samtycke från övriga delägare. Din mamma kan alltså ge bort sin andel till dig utan att din morbror kan förhindra det.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,