Kan man bli tvingad att flytta ut från samägd bostadsrätt?

2019-07-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Om jag säljer min andel av bostadsrätten på auktion, kan den nya ägaren av mina 50% på något sätt tvinga min bror och hans familj att flytta ut från bostadsrätten?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om två eller flera gemensamt äger fastighet eller lös sak är samäganderättslagen (SamägL) tillämplig mellan parterna. Bostadsrätt räknas som lös egendom varför lagen enligt dess lydelse inte är tillämplig. Däremot har Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1995 s. 478 uttalat att samäganderättslagen ska vara tillämplig i huvudsak även i fråga om bostadsrätter.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela det samägda objektet eller hyra ut det. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda. En delägare har rätt att sälja sin andel i samägda, och det kan inte överklagas. Du kan således sälja din andel i bostadsrätten utan att det krävs samtycke av de andra delägarna.Som delägare kan man begära tvångsförsäljning av den samägda egendomenDet finns däremot en möjlighet för en delägare att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på det samägda. Vill din bror och hans familj köpa ut den andre delägaren och behålla bostadsrätten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa bostadsrätten. Om samtliga delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela det samägda objektet även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Som svar på din fråga innebär det att om du säljer din andel i bostadsrätten till någon annan kan vederbörande begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten. Om din bror och hans familj inte lägger det högsta budet i sådan auktion blir han tvungen att flytta.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag tvingas sälja min andel i husbåten?

2019-07-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och mina två syskon har tillsammans ärvt en husbåt av vår mor. Nu vill inte mina syskon ha kvar sin del och jag undrar om de kan tvinga att sälja min andel?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om samägande av lös sak, som en husbåt, finns i samäganderättslagen. Lagen syftar att lösa konflikter vid samägande. Observera att andra bestämmelser kan gälla om er mor förordande om något annat i exempelvis ett testamente eller om ni syskon har avtalat om något speciellt i samband med förvärvet av husbåten. Lagens bestämmelser gäller alltså i den mån annat inte har avtalats. Varje förfogande över det samägda godset förutsätter enighet mellan delägarna (2 § samäganderättslagen). Med "förfoganden" avses försäljning, förpantning, uthyrning m.m. Om du vill behålla husbåten är ett alternativ att du köper ut dina syskon. Annars finns en möjlighet till tvångsförsäljning av husbåten om samägarna (du och dina syskon) inte kan komma överens om en lösning. Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare ansöka hos tingsrätten om att den samägda egendomen ska utbjudas på offentlig aktion, förutsatt att denna möjlighet inte har avtalats bort mellan delägarna. Såtillvida det inte finns synnerliga skäl för att meddela anstånd, ska försäljning ske. Synnerliga skäl kan t.ex. vara om det är lågkonjunktur eller om det aktualiseras andra mindre fördelaktiga ekonomiska aspekter. På så sätt kan du bli tvungen att sälja din andel. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Kan man tvinga någon att sälja sin del i ärvd fastighet?

2019-07-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man tvinga någon att sälja del i ärvd fastighet? Det är två arvtagare.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om ni är två som ärvt en fastighet föreligger det ett samägande, till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. En delägare har rätt att sälja sin andel i fastigheten, och det kan inte överklagas.Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastighetenDet finns däremot en möjlighet för en delägare att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om två delägare äger halva fastigheten var så delar de på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut den andre delägaren och behålla fastigheten kan du således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om båda delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela fastigheten även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan delägare till en jordbruksfastighet framtvinga en försäljning mot en annan delägares vilja?

2019-06-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 4 delägare till en jordbruksfastighet. Kan vi sälja om en nekar? Huset är obebott.
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagDå ni är fyra personer som samäger en fastighet kikar vi närmare på samäganderättslagen (SamL).Jag kommer att utgå ifrån att ni inte har ett samägandeavtal som reglerar ert samägande och hur en eventuell upplösning av detsamma ska hanteras, eftersom ett sådant avtal inte nämns i din frågeställning.Huvudregeln är att alla fyra personer ska vara överens om en försäljningEnligt samäganderättslagen är huvudregeln att ni alla fyra ska vara överens om en försäljning av fastigheten (2 § SamL).Det finns ett undantag om ni inte är överensOm ni, som du beskriver, inte är överens om att fastigheten ska säljas, så kan någon av er tre som vill att den ska säljas ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion mot den fjärdes vilja (6 § SamL).Om någon av er begär en sådan försäljning och rätten godkänner er ansökan kommer en god man att utses som kommer att sköta försäljningen och även fördela pengarna mellan er efter avslutad auktion (8 § SamL).Viktigt att känna till är att ni också har rätt att sätta ett minimipris för vilket fastigheten inte får lov att säljas under (9 § SamL).Mina rådEn försäljning på "vanligt vis" är i de allra flesta fall att rekommendera, varför du och de andra två borde se till att prata med den fjärde personen en sista gång. Förklara att ni annars avser att vända er till domstol för att framtvinga en försäljning.Glöm inte att ni också kan låta den fjärde personen köpa era andelar i fastigheten, förutsatt att han eller hon har de adekvata medel som behövs för att göra en sådan sak.Skulle ni inte hitta någon lösning på problemet återstår möjligheten att vända er till en domstol för att framtvinga en försäljning av fastigheten.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig helg.Med vänliga hälsningar

Samägare till hund

2019-07-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och mitt ex köpte en hund ihop och sen när vi gick isär så har hunden bott hos mig, det blir nu ca 3 år.Jag står på hennes försäkring och har tagit alla veterinärbesök själv, har hennes valpbesiktning osv.Hon stod registrerad på mitt ex hos Jordbruksverket men det har jag nu ändrat då hon efter flera år vill ha hunden detta trots att hon inte har haft henne på flera år.Har hon någon laglig rätt till hunden efter separationen? Hon påstår att jag måste köpa ut henne?Mvh Sissela
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! På ett sätt är det positivt att hon eventuellt vill att du ska köpa ut henne. Det blir en aning knivigare att komma överens om vem som har bäst rätt till hunden rent juridiskt eftersom det handlar om ett levande djur. Det hade varit lättare att sälja en samägd bil så att säga. Dock står det klart i din favör att äganderätten hos jordbruksverket står på dig. Den som gör det antas nämligen som regel vara rätt ägare. Eftersom ni köpt lös egendom tillsammans så blir lag om samäganderätt SamL tillämplig och enligt 1 § så äger båda parter lika delar om inget annat förhållande kan visas och den som hävdar att den också är samägare har att bevisa att det är på det viset. Så, som regel är du skyldig att utge en summa, eller en lott, i den egendomen ni köpte tillsammans. Däremot inte sagt att detta ska baseras på inköpssumman utan snarare dagsvärdet på hunden beroende på värdeökning eller minskning. Det kan också tänkas att de utgifter som du haft i och med veterinärbesök, besiktningar och försäkringar överensstämmer med SamL 2 §, alltså att du vidtagit åtgärder för att godsets värde (alltså hunden) inte ska minska eller förstöras. Dessa kostnader ska båda delägare stå för. Om jag var du skulle jag fundera över ungefär hur mycket hunden skulle kunna säljas för i dagsläget, lägga ihop alla de kostnader som ditt ex inte varit med och betalat och sedan ge ett kostnadsförslag för utköp av hennes andel därefter, om något alls blir kvar alltså.. Hoppas du fått svar på din fråga! Lycka till och klappa vovven från oss!

Vilket lägsta pris får sättas vid tvångsförsäljning av samägd fastighet?

2019-07-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |HejÄger en fastighet med mitt x, till 50/50% vardera. Vi är oense om framtida ägande ( bägge vill köpa ut den andre) Funderar nu på att lämna till tingsrätt för försäljning.Men i lagen nedan anges om ett lägsta pris ............?Om nu en fastighet värderas till 1mkr, kan en delägare då yrka att lägsta pris sätts till 10 mkr, dvs i princip stoppa en försäljning.Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt9 § I samband med ett förordnande om offentlig auktion skall rätten också, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas. Är det fråga om försäljning av en fastighet, i vilken en omyndig har del eller som till någon del omfattas av ett förvaltarskap enligt föräldrabalken, skall ett sådant pris bestämmas, även om det inte yrkas av någon.I övrigt skall försäljningsvillkoren bestämmas av gode mannen. Lag (1988:1263)
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Precis som du själv anger finns det möjlighet att begära ett minimipris vid tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen (SamägL) av samägd fastighet. Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Som svar på din fråga innebär det att det inte är möjligt att sätta ett lägsta pris om 10 miljoner kronor för en fastighet som är värdera till 1 miljon. Det är domstolen som beslutar om det lägsta priset, inte någon av samägarna. Utgångspunkten är att lägsta priset sätts till taxeringsvärdet. I särskilda fall kan det sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.Vänligen,

Är det möjligt att driva på en försäljning av samägd egendom?

2019-06-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en stuga i Söderhamns skärgård tillsammans med mina 3 andra systrar efter vår pappas bortgång under 2018.Jag har velat sälja stugan sedan dag 1av alla möjliga anledningar, främst för att jag inte nyttjar stugan. De andra ville inte sälja men har nu trots allt kommit fram till att vi ska sälja stugan. Men då kommer nästa problem och de är att vi inte kan enas om pris. Jag är beredd att sälja stugan enligt det marknaden visar att den är värd. Dvs enligt värdering och enligt vad eventuella budgivare budar på stugan. Mina systrar har satt ett väldigt högt pristak på vad dom kan tänka sig sälja stugan för. Jag är därmed orolig för att denna process komma dra ut på tiden och resultera i att vi behöver samäga stugan en längre tid framöver utan någon garanti om försäljning. Vad är mina rättigheter och hur kan jag driva på en försäljning eller få till ett utköp av min del? Dom hävdar att dom inte kan belåna sig för att köpa ut mig.Mvh,
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du och dina syskon är överens om att sälja fastigheten. Dina syskon kräver emellertid ett högt lägsta pris. Du undrar därför om lagen erbjuder några möjligheter för dig att driva på en försäljningeller få till ett utköp av din egen del av fastigheten. Allmänt om samäganderättAtt flera personer äger egendom tillsammans kallas, i juridiska termer, för samäganderätt. Vid samäganderätt äger varje delägare en andel i den gemensamma egendomen. Varje enskild delägare har full frihet att förfoga sin andel och kan därför, exempelvis, bjuda ut andelen till försäljning. Varje delägares rätt att förfoga över sin egen andel i egendomen måste noga skiljas från den situation där en eller flera delägare vill förfoga över hela egendomen. För att kunna förfoga över hela egendomen krävs att samtliga delägare samtycker till åtgärden, 2 § samägL.Möjligheter att driva på en försäljning Vid samäganderätt har varje delägare rätt att vända sig till domstol och begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Domstolen kommer då att utse en god man som får till uppgift att anordna auktionen och fördela vinsten från försäljningen mellan respektive delägare. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren, det är dock möjligt för varje delägare att begära att domstolen ska fastställa ett lägsta pris för försäljningen. En sådan begäran måste framföras innan rätten beslutar om försäljning. Vid offentlig auktion kan delägarna komma överens om att anta eller förkasta ett anbud. Om delägarna inte kan enas kommer det högsta anbudet att gälla som försäljningspris. Det krävs dock att slutpriset överstiger ett eventuellt lägsta pris för att en försäljning ska vara möjlig, 6, 8 och 9 § samägL.I ditt fall är offentlig auktion det alternativ som lagen anvisar om du vill driva på försäljningen av fastigheten. Observera att det fortfarande är fullt möjligt för dina syskon att begära ett lägsta pris. Detta alternativ är därför inte någon garanti för att försäljningen ska kunna ske snabbare än om du och dina syskon säljer fastigheten själva. Alternativet kan istället ses som en sista utväg om en eller flera delägare vägrar att medverka till försäljningen. Möjligheter att få till ett utköpDu kan fritt förfoga över din andel i den aktuella egendomen. Alla former av försäljning genom utköp måste ske genom en frivillig och ömsesidig överenskommelse mellan två parter. Det är därför endast möjligt för dig att genomdriva ett utköp av din andel om du kan övertyga någon att köpa andelen. Detta verkar vara ett mindre aktuellt alternativ eftersom dina syskon inte anser att det är möjligt att erhålla lån för ett utköp. Sammanfattningsvis Lagen erbjuder endast begränsade alternativ för att framtvinga en försäljning. Den möjlighet som står till buds är då i första hand att vända sig till domstol och ansöka om försäljning på offentlig auktion. Alternativet är ingen garanti för att försäljningen kommer ske snabbt eller smidigt, det är emellertid ett sätt att framtvinga en försäljning när resterande delägare inte vill sälja egendomen. I övriga fall förutsätter lagen att försäljningar sker genom frivilliga överenskommelser. Som lagstiftningen ser ut i dagsläget finns det därför inte några möjligheter att driva på eller tvinga fram en snabbare försäljning eller ett utköp. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller vid samäganderätt av fastighet? (försäljning)

2019-06-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vad händer om vi båda vill ha huset vi äger ihop. Vi är sambos och inget skrivits emellan oss. Kan han tvinga mig till försäljning av huset?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När flera personer äger en fastighet eller lös sak kallas detta för samäganderätt och regleras i lagen om samägande. Äganderätten är uppdelad i ideella lotter som tillfaller respektive ägare. Med ideell lott förstås en hypotetisk del av egendomen som motsvarar den lott som tillfaller delägaren, alltså inte en viss fysisk del. Det framkommer inte hur er äganderätt i fastigheten ser ut varpå jag utgår från att det är lika lotter (50/50) (1 § samägL). Din ideella halva av huset förfogar du fritt över och du kan således vägra sälja denna. För att din sambo ska få sälja hela huset krävs bådas samtycke (2 § samägL). Vad händer om delägarna inte kan komma överens? I och med att inget avtal rörande försäljning av fastigheten finns kan en av delägarna i fastigheten lämna in en ansökan till tingsrätten om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion (6 § samägL). Då tar tingsrätten hand om försäljning av den gemensamma fastigheten och fördelar köpeskillingen och vinsten på delägarna motsvarande deras lott. I ditt fall blir det hälften vardera. Slutsatsen är att du har möjlighet att förhindra en eventuell försäljning av din lott men att det finns rättsliga möjligheter att tvinga dig att sälja din andel efter en domstolsprövning. Lämpligast gör ni i att upprätta ett samäganderättsavtal för att förtydliga vad som ska gälla vid en eventuell separation eller försäljning. Lawline erbjuder bland annat tjänster för upprättandet av avtal och ni är välkomna att kontakta Info@lawline.se för att gå vidare med ert ärende. Hoppas det var svar på er fråga.MVH,