Går det att begära tvångsförsäljning av samägd lantbruksfastighet?

2019-01-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |3 syskon som ärvt ett lantbruk.En samägd fastighet m jord ,hus o skog.Jag önskar försäljning via LRF.2 syskon önskar att vi delar upp så att 2 får skog och den tredje jord+ hus.Kan jag enl samäganderättslagen ensam kräva att allt säljs ,efter att jag skickat in ansökan t tingsrätten,o föreslå att "vår man " på LRF får försälja lantbruket i ett block till högstbjudande ? ( vem som helst av oss kan då oxå bjuda ).Kan de 2 övriga förhindra att försäljning av Lantbruket genomförs? Tacksam för svar.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kommer i mitt svar att utgå från att fastigheten är taxerad som en lantbruksfastighet och att ni är minst tre delägare. De lagar som främst är tillämpliga är samäganderättslagen (SamägL) och lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Den senare av lagarna ersätter 2-6 § i den förstnämnda just för att det är en speciallag för jordbruksfastigheter.Kan ni inte komma överens är tvångsförsäljning ett alternativLagen om förvaltning av vissa samäga jordbruksfastigheter är tillämplig i det fall ni är minst tre delägare av jordbruksfastigheten. Lagen ersätter 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Möjligheten till försäljning kan när det gäller jordbruksfastigheter inte avtalas bort (till skillnad mot 6 § i samäganderättslagen som även den behandlar tvångsförsäljning). Ansökan om tvångsförsäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (13 §). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Som exempel på synnerliga skäl för anstånd, nämns i praxis dåliga konjunkturlägen som skulle göra affären allt för förlustbringande.Du/ni kan själva föreslå en god man som kan åta sig uppdraget. Det är dock i slutändan upp till domstolen att avgöra huruvida vederbörande är lämplig eller ej. Om så ej är fallet kommer domstolen istället att utse en lämplig person, ofta en advokat.Både du, dina syskon och andra intressenter kan lägga bud på fastighetenEftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. Om du eller någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Även om rättsfallet i sig avser tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen kan det argumenteras för att samma utgångspunkt bör användas vid tvångsförsäljning av en lantbruksfastighet.Om du och de andra delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan du lägga bud på fastigheten, likväl som dina syskon och andra intressenter kan göra det. De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). Äger du t.ex. 1/3 av fastigheten, ska du betala 1/3 av kostnaderna som uppkommer.Om du behöver någon som företräder dig i processen med att ansöka om tvångsförsäljning kan jag varmt rekommendera att du anlitar en av de jurister som arbetar på Lawlines juristbyrå. För att komma i kontakt med byrån kan du återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

När får domstolen vägra försäljning av samägd egendom?

2019-01-04 i Samägandeavtal
FRÅGA |Antag samägd egendom (båt) utan samägandeavtal: Som jag läser 6 par i samägandelagen, SKALL den samägda egendomen utbjudas på en off auktion, om någon delägare ansöker hos tingsrätten. Tingsrätten SKALL väl då förordna någon som handhar detta? Hur kan då en tingsrätt AVSLÅ en ansökan pga en delägare, som bestrider, med hänvisning till att 'jag tycker att vi löser detta så här istället'! Jag förstår om tingsrätten SKJUTIT UPP beslutet i avvaktan på ställningstagande från övriga! Det skall väl minst krävas 'synnerliga skäl' och det gäller väl i första hand UPPSKOV? Jag har begärt att en båt som min dotter ägde med en fd sambo skall säljas enlig samägandelagen. Jag har köpt min dotters 'halva' då hon inte orkar hantera sin fd sambo längre. Han har visat sig ha div grava sociala funktionsnedsättningar och har konsekvent vägrat att föra en konstruktiv dialog med min dotter om båten. 'Han skall bara ha båten själv', men vägrar lösa ut min dotter till rimligt pris! Det är väl just för sådana situationer, som man skall kunna tvinga fram en försäljning till högstbjudande?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du har helt rätt i din tolkning av samägandelagen. Möjligheten till tvångsförsäljning på offentlig auktion är just för att man inte ska vara tvingad att vara delägare med någon man inte vill vara det med.En delägare kan begära att en samägd egendom ska säljas på offentlig auktion, mot de andra delägarnas vilja. Domstolen ska inte förordna om försäljning på offentlig auktion om annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Sammanfattningsvis ska det mycket till innan en domstol vägrar försäljning av samägd egendom på offentlig auktion, kravet om synnerliga skäl är högt ställt. Då jag inte har någon närmre inblick i ditt ärende kan jag inte ge något närmre svar än så eller på vilka grunder domstolen motiverar sitt avslag. Min rekommendation är att du anlitar en jurist som kan företräda dig i ärendet. Du är varmt välkommen att boka tid med någon av våra jurister hos Lawline. Vi erbjuder möten i våra lokaler i Stockholm, men även per telefon, e-post och Skype; det som passar dig bäst!Vänligen,

Hur ska ett samäganderättsavtal för hund utformas?

2018-12-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag skulle vilja att min särbo blir delägare i min hund. Finns det några färdigskrivna avtal eller gåvobrev för detta? Om man skriver ett själv, hur bör det då vara utformat?
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag rekommenderar att du och din särbo tillsammans upprättar ett samäganderättsavtal. En hund räknas i lagens mening som lös egendom och det kan därför bli aktuellt att se på Lagen om samäganderätt då ni utformar avtalet. Enligt lagen innebär samägande att ni gemensamt äger hunden. Utgångspunkten enligt 2 § Lag om samäganderätt är att alla beslut om den samägda egendomen, i detta fall hunden, ska tas av er gemensamt. I ert interna samäganderättsavtal kan ni dock reglera om avvikelser från det som lagen föreskriver. Det kan exempelvis handla om bestämmanderätten eller om att vissa beslut inte kräver båda ägares samtycke. Detta kan vara en god ide beträffande brådskande ärenden, exempelvis vård av sjukdom eller liknande. Annat som kan vara värt att reglera genom ert avtal är hur kostnaderna ska fördelas, vem hunden ska bo hos eller om det finns något annat som ni tycker är viktigt rörande skötseln. Ett skriftligt och tydligt avtal underlättar alltid ifall det skulle uppstå en konflikt i framtiden. Det är upp till er att bestämma hur mycket ni vill reglera i avtalet, men det är viktigt att vara så exakt som möjligt. Genom att förtydliga vad som avses till minsta detalj minskar risken att avtalet feltolkas och att det uppstår meningsskiljaktigheter. Gör gärna två kopior av avtalet så att du och din särbo får var sitt exemplar och bifoga samtliga dokument som kan vara av betydelse, tex. tidigare gåvo- eller köpeavtal. Det finns flera exempel på avtal på nätet (sök på "gåvoavtal modell", "samäganderättsavtal" eller liknande) som kan fungera vägledande och underlätta då ni väljer vad som ska inkluderas. Det viktigaste är dock vem det är som avses i avtalet och vilken hund det handlar om, precisera gärna med personnummer och adress samt hundens namn, registernummer, ras och färg. Vänligen,

Samägande av hund

2018-12-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |HejJag och min sambo skaffade en hund tillsammans 2014. Jag betalade handpenningen för honom på 3000:- och hon betalade resterande belopp på 10000:- Jag har betalat vår hundvakt varje månad och mat till honom. Min sambo har betalat försäkringen på honom. Hon står även som ägare hos Jordbruksverket då vi tyckte det va bäst eftersom hon stod på försäkringen. Nu när vi flyttat isär vill hon inte låta mig ha honom varannan vecka. Utan jag får bara ha honom enstaka dagar när det passar henne. Jag var även till veterinären igår 12/12-18 då han fått bronkit och har betalt den kostnaden helt själv. Hur ska jag göra för att få ha min hund hos mig mer? Kan hon verkligen stoppa mig från att inte träffa honom? Hon säger att det är hennes hund för hon betalade mer för honom och har betalat försäkringen. Men jag har betalt för alla kringkostnader för honom i 4 år. Jag vill ha min hund hos mig mer än jag får nu.
Alma Lövgren |Hej, och tack för din fråga!För att besvara frågan kommer vi att gå in och titta i lag om samäganderätt.Huvudregeln är att det är den registrerade ägaren, alltså din f.d sambo, som också äger hunden. Men, trots att det är din f.d sambo som stod på kontraktet så har ju du varit delaktig ekonomiskt. Eftersom ni redan vid köpet av hunden betalade var sin del och eftersom du dessutom betalat löpande utgifter kopplade till hunden, som hundvakt och mat, så anses ni vara samägare till den, 1 § lag om samäganderätt.Samägande innebär att du och din f.d sambo äger hunden tillsammans och att alla beslut som rör hunden ska tas gemensamt av er, 2 § lag om samäganderätt.Är det så att ni inte kan enas om vem som ska få ta hand om hunden så kan ni hos Tingsrätten ansöka om att en god man under en viss tid ska ta hand om hunden, 3 § lag om samäganderätt. Ett annat alternativ om ni inte kan enas är att någon av er köper er ut ur ägarskapet.Jag rekommenderar dig att du pratar med din f.d sambo och talar om för henne att ni faktiskt äger hunden tillsammans och måste ta beslut om hunden tillsammans och att hon därmed inte kan bestämma alltid själv. Om det inte skulle lösa sig är du välkommen att vända dig till oss igen med en ny fråga eller kontakta Lawlines juristbyrå för att få ytterligare hjälp.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Samäganderätt. Vad kan vi göra om vi är osams?

2019-01-05 i Samägandeavtal
FRÅGA |Enligt samägandelagen skall man ju i princip vara överens om alla åtgärder beträffande den samägda egendomen. Om ena parten får för sig att hyra ut egendomen (i detta fallet en båt), hur kan andra parten med rättslig verkan förebygga att båten t ex plötsligt är uthyrd under dennes semester? Kan man tex kräva att sajten (eller tidningen) där båten annonseras tar bort annonsen om båda ägarna inte är överens? Måste man låta brottet (uthyrningen) först ske för att i efterhand stämma?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du kräver att sajten (eller tidningen) tar bort annonsen så kommer du nog tyvärr inte vinna någon framgång. Precis som du skriver måste samtliga delägare samtycka till en eventuell uthyrning (2 § Lagen om samäganderätt). Om samtliga delägare inte kommer överens om en eventuell uthyrning (eller i övrigt hur egendomen ska förvaltas) så kan en delägare ansöka hos tingsrätten om att en god man ska utses. Den goda mannen kommer i sådana fall överta förvaltningen av egendomen under en viss tid (3 § Lagen om samäganderätt). Den gode mannen har då rätt att hyra ut egendomen, om han anser att det är det bästa för delägarna (4 § Lagen om samäganderätt).Det personen i din fråga skulle kunna göra är (1) ansöka om att utse en god man, (2) ansöka om tvångsförsäljning (6 § Lagen om samäganderätt, för att bli fri) eller (3) upprätta ett skriftligt samäganderättsavtal som gäller i stället för reglerna i Lagen om samäganderätt. I detta skriftliga avtal kan delägarna avtala om, exempelvis, hur förvaltningen av egendomen ska skötas (uthyrning etc).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Vad bör vi tänka på när vi blir samägare i en fastighet?

2019-01-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi har en god bekant som är sambo som har beslutat sig för att gå var till sitt. Vi skulle gärna vilja hjälpa den ena parten med att köpa ut den andra, så vi kommer att äga 50% av fastigheten. Hur räknar man ut den del som vi skall köpa ut den ena parten för? Får man i den förbindelse själv sätta priset på huset utan mäklare om alla parter är eniga? Vi förutsätter att var part själv skall lösa det lån som finns i huset. Lån i huset i dag uppgår till 1.800.000. Vad skall vi som ny delägare av huset tänka på, skall vi ingå en form för "samboavtal"? Den ena parten kommer att bo själv i huset efter utköpet medans vi bor i vårt eget. Hur gör man med eventuell vinst när vi en gång i framtiden skall sälja huset?
Binh Tran |Hejsan! Priset och köpa utEtt avtal av sådan sort som du nämner är helt enligt lag. Om alla parter är eniga om prissättningen av huset så kan man skriva detta i avtalet. Många använder mäklare för att för att få en rättvis prissättning men om alla parter är eniga ska priset inte vara ett problem. Ni kan köpa ut den ena parten på vilket sätt som helst. Det kan vara med pengar eller med annan egendom så länge det skrivs i avtal att detta är på så vis. Priset beror helt på hur mycket marknadsvärdet är eller vad parterna kommer överens om, sambolagen 17§. När eran bekant har köpt ut sin fd sambo så kan ni antingen välja att bli delägare i huset eller att han står i skuld till er via ett skuldebrev. Jag rekommenderar att ni blir delägare genom att ni tar över lånet och skriver in er i fastigheten. På det sättet får ni säkerhet i fastigheten. Vad bör ni tänka på Står ni alla parter som delägare i huset och lånet är det vissa saker ni bör tänka på när ni ska skriva ett avtal mellan er. Lagen reglerar förhållande som dessa i samäganderättslagen och jordabalken. Samboavtal kan inte göras med flera än två personer. Ni bör skriva avtal om hur ni gör med eventuell förvaltning av huset och vem som står för denna och vad för eventuell ersättning eran bekant kommer att få eller inte att få för förvaltningen. Det är viktigt att ni kommer överens om detta, samäganderättslagen 3§. Om inte kan en god man förordnas till er om ni vill. Jag rekommenderar att ni börjar med att tänka på ett avtal som reglerar eventuella ändringar i fastigheten, utbyggnader, ombyggnationer, renoveringar, hyra, kostnaderna för skador och vem som står för dessa samt tänka på vad ni vill med fastigheten i framtiden och vad ni för eventuella problem ni tror kan komma upp i framtiden pga fastigheten. Avkastningen vid försäljning brukar alltid delas proportionellt relativt till ägarandelen men om ni vill reglera detta i avtal kan även det göras. Jag rekommenderar att ni hör av er till en fastighetsjurist eller familjerättsjurist som kan skriva upp ett avtal, ni kan även höra av er till en av våra jurister genom att klicka här. Ni kan även läsa mer om vad man bör tänka på genom att klicka här. Slutliga kommentarerSom ni redan säkert ha märkt kan ett avtal vara ganska omfattande beroende på vad parterna vill reglera. Det är oftast en konst att skriva ett avtal som reglerar alla möjliga scenarion som kan tänkas komma upp som problem i framtiden. Emellertid, om parterna är medgörliga brukar det inte vara ett problem. Dock vet jag att, investeringar som dessa, som parterna inte är en familj, kan det komma att uppstå tvister där det skulle vara väldigt förmånligt att ha ett avtal. Det rör sig väldigt stora belopp och att tvista i domstol om sådana frågor kan ta lång tid. Med tanke på det är det ideellt att ha ett avtal som kan reglera, i alla fall, de flesta tänkbara scenarion som det kan bli tvist om. Allt gott!

Samägande av häst

2018-12-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och en kompis köpte en häst tillsammans.Vid inköps tillfället skrev bara min kompis på köpeavtalet för att det var hon som haft kontakt med säljaren och inte uppgivit att vi skulle köpa den tillsammans.Hur skall jag göra för att få ett juridiskt bindande dokument på att jag äger halva hästen?Skall vi skriva ett köpekontrakt på halva hästen eller räcker det med att skriva ett dokument med att jag har betalat för halva hästen och således äger halva hästen?Tacksam för svar!
Viktoria Wnuk |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det jag rekommenderar er att göra är att skriva ett så kallat samägandeavtal. Samägande innebär att ni äger hästens tillsammans, samt att alla beslut gällande hästen ska tas gemensamt av er (2 § lag om samäganderätt). Det finns inga särskilda formkrav för att ett samägandeavtal ska betraktas som bindande; ett sådant är alltid bindande tills dess att det sägs upp. Samägandeavtalets funktion är att ni tillsammans ska komma överens om och tydliggöra hur ert samägande ska utformas. Jag bifogar här nedan ett antal punkter som kan vara bra att skriva med i ett samägandeavtal:- Nyttjandet av hästen (här kan ni fördela exempelvis vilka veckodagar eller mellan vilka tider ni nyttjar hästen).- Bestämmanderätt (vem beslutar om vad?).- Kostnader (ex. att du alltid betalar för mat, medan din kompis bekostar något annat).- Hur ska ni fördela kostnaderna om hästen blir sjuk eller andra större kostnader uppkommer? Huvudregeln vid samägande är som sagt att man gemensamt ska ta alla beslut som rör det man äger tillsammans, i det här fallet hästen. Det kan dock vara klokt att föreskriva i ett samägandeavtal att ni samtycker att enbart en av er fattar ett beslut i situationer då beslutstagandet inte kan skjutas upp, om något akut händer och det inte går att invänta den andres svar exempelvis. Jag rekommenderar alltså starkt att ni sätter er tillsammans och diskuterar samt skriver ned allting kring ert gemensamma ägande och undertecknar sedan avtalet båda två. Vad som tas med i avtalet är upp till er att bestämma. Kopiera det gärna så att ni får varsin kopia av avtalet, samt bifoga utdrag från din bank på betalning eller överföring men också din kompis köpeavtal, så att ni har varsin mapp med alla dokument samlade. Även om det kan kännas onödigt att göra det, underlättar och klargör skriftliga avtal väldigt mycket om en konflikt mot förmodan någon gång skulle uppstå.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vem bestämmer minimipriset vid tvångsförsäljning av samägd fastighet?

2018-12-05 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man vid tvångsförsäljning av ett samägt hus som delägare bestämma ett lägsta pris för försäljning? Kan detta pris i så fall bestämmas fritt i förhållande till värderingsvärdet?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vid tvångsförsäljning av samägt hus är samäganderättslagen (SamägL) den lag som är tillämplig. Lagen är dispositiv, innebärande att den kan avtalas bort genom ett samägandeavtal. Min utgångspunkt mitt svar är att ni inte avtalat bort lagen och att den är tillämplig i dess helhet.Domstolen, inte delägarna, kan besluta om ett minimiprisEn delägare till ett samägt hus har rätt att begära att domstolen ska besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Som svar på din fråga, innebär det att en delägare har rätt att begära att det ska beslutas om ett minimipris vid tvångsförsäljning av samägd fastighet. Däremot kan inte delägaren bestämma det lägsta priset. En sådan möjlighet vore kontraproduktiv då tvångsförsäljning i regel sker mot åtminstone någon av delägarnas vilja. Om delägaren hade möjlighet att själv bestämma minimipriset skulle det kunna innebära att vederbörande sätter priset så högt att någon försäljning inte blir aktuell. Det är domstolen som beslutar om minimipriset fastigheten inte får säljas under; som huvudregel ska minimipriset motsvara taxeringsvärdet, i vissa fall kan det dock istället sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,