Samägd segelbåt har sålts, har alla delägarna rätt till pengar?

2019-11-08 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Maken har sålt vår gemensamt ägande 50/50 segelbåt. Jag har fått noll ekonomisk del i försäljningen, är det rätt?Mvh
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga om ni har avtalat bort samäganderättslagen, så jag utgår ifrån att ni inte har gjort det och då gäller denna lag i erat fall. Om ni har avtalat bort denna lag så är det erat avtal som gäller och inte lagen.I och med att ni samäger segelbåten tillsammans är det Samäganderättslagen som blir tillämplig. I 1 § nämns att om det finns två eller flera samägare till en lös sak, tillkommer varje ägare en lott. I erat fall är din lott 50 % och maken har dem resterande 50 % som lott.I 2 § står det att det krävs samtliga ägares samtycke för vidtagande av åtgärd, d.v.s. att en försäljning av en hel segelbåt i erat fall kräver alla ägares samtycke. Dock får en ägare sälja sin lott till någon annan utan resterande ägares samtycke, men som sagt bara den andelen och inte hela objektet. Alltså kan inte ena ägaren i ditt fall sälja/byta segelbåten utan ditt samtycke.Om nu ena ägaren skulle sälja/byta hela segelbåten mot något annat utan ditt samtycke, kan det räknas som ett brott enligt 8 kap 1§ i Brottsbalken vid namn stöld.Sammanfattningsvis krävs alla delägares samtycken om den ena ägaren vill förfoga genom att exempelvis sälja eller byta det samägda objektet. Det innebär att om ni nu varit överens om att sälja den, så ska du ha 50% av det priset som segelbåten såldes för.Återkom gärna om du har ytterligare funderingar!Med vänlig hälsning,natasha.fathifard@lawline.se

Ansökan om försäljning av samägd egendom

2019-10-23 i Samägandeavtal
FRÅGA |Tre kusiner, A, B och C, äger gemensamt en fastighet. Alla har erhållit sin andel genom gåva. Men för A innefattar gåvobrevet ett förbud att under givarens levnad "ansöka om att fastigheten skall utbjudas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen."Nu vill C sälja sin andel men varken A eller B vill köpa. Inga avtal finns mellan kusinerna. C vill därför att hela fastigheten skall säljas i enlighet med samäganderättslagen. Men A säger att detta är inte möjligt på grund av gåvobrevet. Har C några möjligheter att få rimligt betalt för sin andel?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) och allmänna avtalsrättsliga principer. Utredning En allmän avtalsrättslig princip är att en person inte kan bindas av ett avtal ingått av någon annan. Enligt 6 § samäganderättslagen får en delägare i samägd egendom ansöka om att egendomen ska säljas på offentlig auktion förutsatt att inget annat avtalats mellan delägarna eller att någon annan delägare kan visa att vederbörande har synnerliga skäl för anstånd. Med synnerliga skäl kan avse exempelvis avgörande sociala förhållanden och oklarhet avseende relevanta rättsliga förhållanden. En sådan försäljning kan enligt 7 § samäganderättslagen hindras om en fastighet avses och denna fastighet lämpar sig för uppdelning genom klyvning och någon delägare innan en ansökan om försäljning fastställts ansöker om klyvning enligt 11 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. Om någon delägare begär det eller är underårig kan rätten enligt 9 § samäganderättslagen bestämma ett minimipris för att försäljningen ska genomföras. Med tillämpning av ovan nämnda regler kan det enligt min uppfattning konstateras att avtalsvillkoret avseende A:s andel i fastigheten saknar relevans för B och C eftersom dessa, såsom jag tolkar din fråga, inte binds av avtalet mellan A och gåvogivaren eller av motsvarande villkor. C har alltså möjlighet att ansöka om att fastigheten ska bjudas ut på offentlig auktion. Skulle C göra detta så kan A och B hindra vederbörande endast genom att påvisa att någon av dem har synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen eller genom att ansöka om klyvning av fastigheten innan ansökan om försäljning gått igenom. Om fastigheten säljs på grund av C:s ansökan har A ändå inte brutit mot avtalsvillkoret som förbjuder vederbörande att ansöka om försäljning eftersom villkoret endast avsåg A:s tänkta ansökan. Om C:s ansökan inte obstrueras av de andra delägarna kommer C sannolikt få betalt i förhållande till sin andel efter marknadspriset på egendomen.HandlingsplanEftersom uppgifterna om din situation är knapphändiga kan jag inte lämna en konkret rekommendation till dig. Förhoppningsvis räcker den information jag redogjort för för att du ska kunna fatta ett välgrundat beslut.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Följer samäganderättsavtal med vid överlåtelse av andel i fastighet?

2019-10-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga tillsammans med min syster. Hon äger 60% av den och jag resterande 40%. Vi har avtalat bort samäganderättslagen dvs vi kan inte köpa ut varandra genom tvångsförsäljning. Vi har ingen klausul som säger att avtalet upphör om det kommer in en ny ägare. Är det då så att avtalet som avtalar bort samäganderättslagen består?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningPrecis som du tar upp i din fråga är samäganderättslagen dispositiv, innebärande att parterna kan avtala bort lagen i dess helhet eller delvis. Vid överlåtelse av andel i den samägda fastigheten gäller som huvudregel att den nya ägaren inte är bunden av samäganderättsavtalet. Anledningen är att enligt svensk avtalsrätt gäller ett avtal mellan de som är parter i avtalet. Parterna kan inte ensidigt binda tredje man (dvs den nya ägaren).Däremot finns det ändå viss möjlighet att binda den nya ägaren till samäganderättsavtalet. Om den nya ägaren övertagit andelen i fastigheten med villkoret att vederbörande också övertar samtliga rättigheter och skyldigheter som den tidigare ägaren hade. I sådana fall är den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Det är en god idé att i ett sådant överlåtelseavtal tydligt klargöra att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet.I samäganderättsavtalet mellan de nuvarande parterna kan även inkluderas ett villkor att en andel får överlåtas till en ny ägare endast med villkoret att denne inträder i samäganderättsavtalet. Om någon av de nuvarande ägarna då säljer sin andel, utan sådant villkor, blir inte den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Däremot kan ägaren som struntat i att inkludera villkoret bli skadeståndsskyldig till övriga samägare.Sammanfattningsvis är utgångspunkten att samäganderättsavtalet inte kommer att binda ny samägare i fastigheten. Detta på grund av att ett avtal som utgångspunkt gäller mellan parterna; parterna kan inte ensidigt binda tredje man. Däremot är det möjligt att i överlåtelsen inkludera ett villkor att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet. I ett sådant skede blir även den nya ägaren bunden av avtalet.Om något är oklart eller du behöver hjälp med samäganderättsavtal och överlåtelse, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Lawlines jurister har god erfarenhet av upprättande av allehanda avtal. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag tvinga fram försäljning av samägd bostad?

2019-09-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om min exman och jag flyttar ihop i en ny bostad som vi äger 50/50, vad händer om en avlider eller vill flytta?
David Naud Björklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer först redogöra för hur din fråga besvaras rent generellt och sedan lyfta fram hur ett eventuellt samboskap kan komma att påverka svaret. I slutet sammanfattar jag mig kort. Du kan hoppa dit om du vill få ett snabbt översiktligt svar.Om någon av er vill flytta kan ni komma överens eller någon av er tvinga fram en försäljningDet smidigaste är att ni kommer överens om att sälja bostaden. Vill någon bo kvar kan den personen köpa ut den andres del. Det går förstås inte om den ena av er vägrar.När flera personer samäger fastighet blir samäganderättslagen (SamägL) tillämplig. Det gäller dock inte om personerna i ett samägaravtal avtalat att lagen inte ska gälla. Jag utgår från att ni inte gjort det. Lagen gäller också bostadsrätter (NJA 1995 s. 478).I så fall har var och en av ägarna möjlighet att tvinga fram en försäljning. Om synnerliga skäl mot en försäljning föreligger kan en försäljning stoppas (6 § SamägL). Det är ett undantag som ska tolkas restriktivt varför det mycket sällan blir aktuellt. En försäljning innebär att er bostad utbjudes till offentlig auktion genom en god mans försorg.En ansökan om att tvinga fram försäljning görs hos tingsrätten. Om inte synnerliga skäl föreligger ska de även bifalla ansökan. Tingsrätten ska då utse en god man som har att ombesörja auktionen och senare fördela köpeskillingen (8 § SamägL).Den kostnad som uppkommer delar ni lika på (eftersom ni äger lika delar i bostaden) (15 § SamägL).Om någon av er avlider ärver dennes arvingar andelen i bostadenSkulle någon av er avlida ärver i första hand första arvsklassen, dvs. barn eller barnbarn (2 kap. 1 § ärvdabalken). Om personen inte har barn eller barnbarn ärver andra arvsklassen, dvs. personens föräldrar. Finns inga föräldrar i livet ärver syskon och syskons barn (2 kap. 2 § ärvdabalken). Finns inga föräldrar eller syskon i livet ärver tredje arvsklassen, dvs. far- och morföräldrar. Är de inte i livet ärver deras barn (2 kap. 3 § ärvdabalken). Därefter går arvet till allmänna arvsfonden.Finns flera personer inom samma arvsklass delar de lika på arvet. Den eller de som ärver får samma rätt att tvinga fram försäljning.Sambolagen medför ingen egentlig ändringSambolagens definition av sambo är två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll (1 § sambolagen). Med parförhållande menas en sådan relation där sexuellt umgänge normalt förekommer. Med gemensamt hushåll menas en gemensam ekonomi när det kommer till hushållet och de dagliga utgifterna.Sambolagen innehåller en begränsning i att sälja bostad. Den blir aktuell om ni köpte bostad med syfte att bo där tillsammans (23 § sambolagen). Blir det aktuell får inte bostad säljas utan den andres samtycke. En sambo kan dock tvinga fram en försäljning i likhet med samäganderättslagen, genom att ansöka hos tingsrätten (24 § sambolagen). Det blir därför ingen egentlig skillnad på svaret om vad som händer om någon av er vill flytta.Om någon av er avlider och den överlevande begär det ska i ett samboförhållande bodelning ske (8 § sambolagen). Det liknar bodelningen i ett äktenskap men ska bara innehålla den gemensamma bostaden och bohag (3–5 och 12 §§ sambolagen). Eftersom ni äger bostaden till lika delar får en bodelning inga praktiska konsekvenser vad gäller ägandet av bostaden. Era delar räknas samman och delas sedan på två (14 § sambolagen). Ni äger efteråt fortfarande hälften var.Sammanfattningsvis kan sägas att om någon vill flytta så är det smidigast att komma överens om försäljning av bostaden eller utköp av den andras andel. Kan ni inte komma överens så kan ni framtvinga en försäljning genom att ansöka därom hos tingsrätten.Om någon av er avlider ärver dennes arvingar andelen i bostaden. Arvingar är barn och barnbarn, föräldrar och syskon samt far- och morföräldrar. Arvingarna har samma rätt att begära försäljning som ni.Sambolagens bestämmer kan bli tillämpliga men medför ingen egentlig skillnad.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen med en ny!Vänligen,

Samägandeavtal - fördelning av försäljningsmedel

2019-10-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi äger lägenhet 80/20. Kan vi skriva ett samboavtal där vi oavsett delar 50/50 på vinsten vid en försäljning. Eller gäller sambolagen, dvs 50/50 oavsett hur ägandeformen ser ut i fastighetsregistret?
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur ni ska få till en 50/50-delning av vinsten av en eventuell fastighetsförsäljning, trots att ägarförhållandena är 80/20. Tillämplig lagUtifrån din fråga antar jag att du och din partner uppfyller kraven för samboskap, dvs. att ni stadigvarande bor med varandra i ett parförhållande samt har gemensam hushållsekonomi (1 § Sambolagen). Detta innebär att Sambolagen är tillämplig för att besvara en del av din fråga.Vidare kommer jag även titta på Samäganderättslagen för vägledning. För er, när det kommer till fråga om fördelning av en eventuell vinst, kommer sambolagens regler bara utgås ifrån vid en eventuell separation. Notera att försäljning av fastighet är en annan sak än en bodelning vid separation. Jag kommer först redogöra för vad som gäller vid en separation enligt sambolagens regler och sedan för vad som gäller vid försäljning under samboförhållandet.Samboegendom och bodelningSambolagen består av dispositiva regler, dvs. utfyllande regler som appliceras såvida ni inte avtalat om annat.När ett samboskap avslutas ska en bodelning av samboegendomen ske på begäran av en av samborna (8 § Sambolagen). Denna egendom ska sedan delas lika mellan samborna vid en bodelning (14 § Sambolagen). Samboegendom utgörs av bohag och gemensam bostad om dessa köpts för gemensam användning (3 § Sambolagen). Med gemensam bostad ska förstås sådan bostad som köpts/hyrs med syftet att vara sambornas bostad och faktiskt huvudsakligen är det (5 § Sambolagen). I övrigt ska det vid bodelningen räknas ihop vilka tillgångar som är samboegendom (12 § Sambolagen). Härefter räknas skulder av från vardera sambos egendom. I fall när ena sambon inte kan betala av sina skulder, som inte är kopplade till samboegendomen, med sina egna tillgångar kan en del betalas av med hjälp av samboegendomen. Detta är dock en sista utväg som måste styrkas av den som tar hjälp av samboegendomen för att betala av sina individuella skulder (13 § Sambolagen). Vad som sedan återstår av de totala tillgångarna, när skulderna räknats av, delas lika mellan samborna (14 § Sambolagen). Detta innebär att avbetalning av varje sambos skulder kan resultera i att en av samborna får hjälp av de tillgångarna som skulle delats lika för att täcka sina egna skulder. I ditt fall innebär detta att den av er som äger mer än den andra av fastigheten skulle kunna betala av sina individuella skulder i större utsträckning med hjälp av samboegendomen än den andra som äger mindre. I och med detta delas inte fastigheten 50/50 i egentlig mening, utan den delas på hälften först efter att en del kan ha tagits upp av skulder. Föreligger det dock inga egna skulder hos någon av samborna, delas den lika er emellan. Försäljning av samägd fastighetVad som gäller vid en försäljning av fastighet under erat förhållande regleras av Samäganderättslagen och avtalsfrihet. Det är nämligen så att så länge inget annat anges så ska ni, som samägare av fastighet, anses äga hälften var (1 § Samäganderättslagen).I din formulering ovan anges att det i fastighetsregistret står skrivet vad ni har för ägarförhållanden. Det står således skrivet någonstans hur en eventuell vinst skulle fördelats om inget annat skrivs. Då ni inte är nöjda med denna fördelning, i och med att ni vill dela en vinst 50/50, så rekommenderar jag er att skriva ett samägandeavtal som anger er önskan att dela lika på en eventuell vinst. Det är med andra ord avtalsfrihet som råder, där ni själva får komma överens om hur pengarna ska fördelas er emellan. Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Samägande av bil

2019-10-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och sambon går skilda vägar. För 6 månader sedan köpte vi en ny bil vilken jag är registrerad ägare av, vid gick båda in med 50 % var av den totala kontantinsatsen i samband med köpet.Nu är vi båda osäker på hur vi ska hantera den handpenning som min f.d. sambo betalade, hon vill så klart ha tillbaka 100 % av sin del. Jag tycker det är orimligt och ser att den delen jag ska återbetala till henne utgör hennes del av handpenningen med avdrag för bilens värdeminskning.Hur bör vi göra?Tack på förhand.Andreas
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! I det här fallet blir lagen som samäganderätt tillämplig eftersom ni äger en lös sak tillsammans enligt 1 §. Huvudregeln är då enligt samma lagrum att man ska dela på godset med lika delar om inget annat kan visas och det är den som påstår som ska kunna visa att det förhåller sig annorlunda. En sådan omständighet skulle till exempel kunna vara att den ena betalat fordonsskatt, reparationer, utrustning, avbetalningar på lån eller liknande. Förslaget är väl följande; ni skaffade bilen gemensamt för att nyttja tillsammans. Ni gick in med halva kontantinsatsen vardera och såvitt jag kan bedöma utefter den informationen har ni lika rätt till andel i bilen. Det framgår inte av din fråga huruvida ni har lån eller avbetalningar på bilen men det är ju ofta så. Det innebär alltså att det du blir skyldig ditt ex för bilen om du tänker behålla den är marknadsvärdet på bilen (alltså vad ni får för den idag) minus de eventuella lån som tagits på bilen och delar det mellan er två. Detta alltså i beaktande av det jag skrivit ovan, att ni delat lika på eventuella kostnader och utgifter som bilen medfört. Hoppas du fått svar på din fråga och att ni kommer överens på ett bra sätt. Lycka till!

Hur avstyckar jag samägd fastighet?

2019-10-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej jag kan få en del av en fastighet som jag idag nyttjar som gåva om jag får ett gåvobrev måste jag i så fall redan nu stycka av eller kan jag vänta tills mina föräldrar är avlidna? Eller hur kan jag göra bäst? Vi är tre systrar som ska ärva och resten av fastigheten kommer att ägas av oss tre tillsammans ostyckad.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga nyttjar du en fastighet som dina föräldrar äger. Din avsikt är att skilja en bit av marken och bilda en ny fastighet, s.k. avstyckning. Du undrar för det fall att du får en del av fastigheten som gåva om du måste stycka av den nu eller om du kan göra det efter att dina föräldrar gått bort och du äger fastigheten tillsammans med dina systrar. Om du får en del av fastigheten av dina föräldrar i nuläget kommer du att äga den tillsammans med dina föräldrar, ett s.k. samägande. Detsamma gäller om dina föräldrar går bort och ni ärver och du därför äger fastigheten tillsammans med dina systrar. Den lag som reglerar samägande är samäganderättslagen (SamägL). Som utgångspunkt vid samägande krävs det att samtliga delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela det samägda objektet eller hyra ut det. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. För avstyckning av fastigheten krävs det således samtliga delägares samtycke för åtgärden. I ditt fall innebär det att om du får en del av fastigheten av dina föräldrar nu, kan du ansöka om avstyckning. Om du istället väntar tills dina föräldrar går bort måste du vara överens med dina systrar om en avstyckning. För dig innebär det således att du bör göra en avvägning om vem du bäst kommer att komma överens med. Kommer du lättare överens med dina föräldrar än med dina systrar är det kanske mer lämpligt att diskutera en avstyckning med dem. Sammanfattningsvis kommer du att äga fastigheten gemensamt med dina föräldrar om de skänker dig en andel genom ett gåvobrev. Om du istället ärver fastigheten tillsammans med dina systrar kommer du att äga fastigheten gemensamt med dem. I båda fallen är samäganderättslagen tillämplig vilken ställer ett krav om att delägarna ska vara överens om förfogande och förvaltning av den samägda fastigheten. Oavsett vem du äger fastigheten gemensamt med måste ni således vara överens om en avstyckning; i ditt fall innebär det att du gör bäst i att göra en avvägning om vem du bäst kommer överens med om en avstyckning, dina föräldrar eller dina systrar.Om något är oklart eller du behöver hjälp med gåvobrev eller ansökan om avstyckning kan en av Lawlines jurister hjälpa dig vidare. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad har man för rätt som samägare av ett hus

2019-09-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om laglotten utgörs av ½ av en bostadsrätt hur länge kan den andra ½-ägaren sitta kvar utan att sälja och därmed hålla inne min laglott?
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om samägande finner man i samägandelagen (SÄL).Om din laglott är en halv bostadsrätt äger du den halvan oavsett vad den andre parten väljer att göra med sin andel. Du kan tex sälja din andel om du vill. Du kan inte tvinga den andre parten att sälja sin andel, men du kan tex erbjuda att köpa den andres andel. Som samägare måste ni båda vara överens om någon ska göras med huset som helhet, tex om det ska byggas om (1 § SÄL). Även om du inte kan tvinga den andre ägaren att sälja sin del har du enligt 6 § SÄL rätt att få genom en offentlig auktion av huset.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,