Samäganderättsavtal

2021-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min sambo har köpt ett fritidshus. Vi står som ägare 50% var och gemensamt på lånet. Jag har betalat in 400000kr kontant och min sambo 0kr. Vad behöver vi skriva för avtal?Hälsningar Helena
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ditt fall kan det vara lämpligt att skriva ett samäganderättsavtal enligt samäganderättslagen. Det råder stor avtalsfrihet på området så ni är praktiskt taget fria att komma överens hur ni önskar att reglera äganderätt, förvaltning eller vad som helst som berör fritidshuset.Om du önskar få hjälp med att skriva ett uttömande samäganderättsavtal hjälper vi dig gärna. Boka en tid via denna länken: https://lawline.se/boka Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Kan jag tvingas sälja vårat samägda hus?

2021-02-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min syster fick mammas landställe i gåva. Nu vill min syster sälja men det vill inte jag. Kan hon tvinga mig att sälja? Hon vägrar sälja sin del till mig Kan hon vägra acceptera mig som köpare om det blir försäljning via mäklare.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Då du tillsammans med din syster äger ett hus handlar det om ett samäganderätt, då tillämpas samäganderättslagen (SamägL). Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att avtal mellan dig och din syster gäller framför lagen. Utgångspunkten i svaret kommer att baseras på att det inte har förekommit sådana avtal. Delägarna måste vara överensHuvudregeln enligt 2 § SamägL innebär att beslut som rör egendomen ska tas gemensamt av delägarna. Parterna måste alltså vara överens om beslut rörande fastigheten, så som en försäljning. Undantag gäller för ärenden av akut art som åtgärder vid läcka eller dylikt. Med detta sagt förfogar varje delägare själv över sin andel. Möjlighet att begära tvångsförsäljning Det finns en möjlighet som delägare av fastigheten att via domstolen begära att fastigheten säljs på offentlig auktion, se 6 § SamägL. En sådan begäran skall lämnas in hos tingsrätten. Normalt sätt kan den andra delägaren inte förhindra ett sådant förfarande, om inte synnerliga skäl föreligger. Synnerliga skäl tolkas strängt och det skall mycket till för att det skall föreligga. Om tvångsförsäljning skulle bli fallet, kan du och din syster besluta om ett minimipris för fastigheten i syfte att försäljningen inte skall bli oförmånlig får någon av parterna. Vid tvångsförsäljning kommer en god man kommer att utses vars uppgift är att arrangera auktionen och fördela köpeskillingen, se 8 § SamägL. Nackdelen med detta är att aktionskostnader följer, dessa kostnader ska delägarna dela på utifrån sin andel i fastigheten, se 15 § SamägL. Du kan själv som delägare utan hinder delta i aktionen, det finns således inte möjlighet för din syster att stoppa dig i det anseendet. SammanfattningHuvudregeln är att beslut rörande fastigheten skall tas gemensamt, men om du och din syster inte kan komma överens kan hon ansöka om tvångsförsäljning. Tvångsförsäljning sker via aktion och medför kostnader, det hindrar dock inte dig från att delta i aktionen och ha chans att köpa tillbaks fastigheten. Känner du dig osäker kring processen kan du alltid boka tid hos någon av våra erfarna jurister för ytterligare hjälp och vägledning här på Lawline. Boka tid kan du göra här. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Vad gäller när en delägare av en samfälld fastighet vill sälja sin andel?

2021-01-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi har vår sommarstuga på en gemensamt ägd tomt. Nu vill vår"granne" sälja sitt hus. Vilkamöjligheter har vi? Vi vill gärna köpa hans hus men dock inte till det överpris som han begär. Har vi några rättigheter eftersom det rör sig om en samägd tomt?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fritidsfastighet tillsammans med en annan person och den senare har nu för avsikt att sälja sitt hus. Begreppet "hus" föranleder dock vissa smärre tolkningsproblem, men jag utgår ifrån att det som avses i din ärendebeskrivning är dennes ideella andel av fastigheten (som inkluderar huset). Du skulle vilja förvärva andelen, men enligt din mening framstår inte det begärde priset som marknadsmässigt. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och huruvida du som delägare eventuellt har några särskilda rättigheter. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).Inledningsvis ska framhållas att när två eller flera personer tillsammans äger egendom föreligger så kallad samäganderätt och generellt kan sägas att en delägare i det gemensamt ägda godset egentligen har full rätt att avyttra sin andel till vem som helst. För du nu sagda krävs inte heller något godkännande från övriga delägare och detta gäller även vid försäljning av ideella andelar i fast egendom, jfr 4 kap. 8 § 1 st. JB. I 1 § SamägL sägs, med lagtextens ganska ålderdomliga uttryckssätt, att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak, tillkomme envar av dem viss lott i godset. I 2 § SamägL stadgas vidare, och då återigen något ålderdomligt, att för förfogandet över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke. Det ska dock noteras att åtgärder som inte tål uppskov i regel kan vidtas utan övrigas tillstånd. Men annars tillkommer i praktiken en slags vetorätt för varje enskild delägare och detta oaktat storleken på delägarnas andelar. Men märk väl att detta endast gäller förvaltningen av fastigheten. Precis som tidigare har påpekats står det din granne fritt att avyttra dennes andel. Det är till och med så att grannen, just mot bakgrund av att tomten ägs med samäganderätt, i förlängningen genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans) kan framtvinga en försäljning av hela tomten, vilket innebär att fastigheten då för gemensam räkning kommer att säljas genom ett offentligt auktionsförfarande och det är faktiskt tillräckligt att endast en utav er begär detta för att en sådan försäljning ska bli verklighet, 6 § SamägL. I det här läget skulle du förvisso som delägare, i samband med tingsrättens förordande av den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. Det betyder att du i viss mån kan hindra en försäljning, men dock endast temporärt. Det ovan anförda kan naturligtvis komma att innebära uppenbara olägenheter för dig. En försäljning av en ideell andel i en fastighet kan i vissa fall resultera i en relativt låg köpeskilling eftersom det inte sällan för en köpare framstår som mindre attraktivt att äga en fastighet tillsammans med en eller flera okända personer. I värsta fall kan din grannes andel bli helt omöjlig att sälja, vilket i praktiken betyder att en överlåtelse av hela fastigheten kan bli det enda kvarstående alternativet. Och en sådan försäljning har som sagt din granne dessvärre möjlighet att kunna få till stånd och detta helt utan ditt samtycke. Min uppfattning är därför att du på sikt, trots den begärde köpeskillingen, kan bli nödgad att acceptera din grannes anbud avseendet huset och den tillhörande marken (eller rättare sagt hela dennes ideella andel). I vart fall om du önskar undvika att någon annan utomstående får del i din fastighet och om inte annat för att kunna förhindra att den tvångsmässigt säljs genom en offentlig auktion.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Upphäva samägande av hund

2021-01-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |När 2 st står på köpekvitto för hunden och de separerar måste då den andra köpa ut hunden för hela köpeskillingen som hunden kostade för att lösa den andra från ägarskap
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Djur betraktas enligt lag som en lös egendom vilket kan utläsas genom 1 kap. 1 § jordabalken som reglerar vad som är fast egendom, en motsatt tolkning innebär att allt annat (inklusive djur) blir att betrakta som lös egendom. Lös egendom är ett begrepp som omfattar begreppet lös sak. I och med detta så kan det konstateras att det därmed är möjligt att samäga ett djur i enlighet med lagen om samäganderätt (1 § lag om samäganderätt). I ditt fallOm två stycken betalade för hunden och det var menat att de skulle äga hunden gemensamt så innebär det att de i och med köpet blev samägare till hunden i enlighet med lagen om samäganderätt och de har därmed en lika stor rätt till hunden (1 § lag om samäganderätt).För att avgöra hur hanteringen av hunden ska ske framöver så behöver dessa två komma överens. Den ena ägaren får i huvudsak inte vidta en åtgärd med hunden utan den andre ägarens samtycke (2 § lag om samäganderätt). Om dessa två däremot inte kan komma överens om hur de ska hantera hunden framöver så kan de vända sig till tingsrätten som får hantera ärendet.Vänliga hälsningar,

Tvångsinlösen av samägd fastighet

2021-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |HejMin granne äger en fastighet, bostadshus med tomt på landsbygden. Hon ägde den tillsammans med sin sambo, 50/50. För några år sedan dog hennes sambo plötsligt. Hans del ärvdes av hans mor och syster i Finland. Min granne står för alla kostnader efter dödsfallet, fastigheten är belånad.Nu vill hon sälja fastigheten men arvingarna i Finland säger nej. Dom har erbjudit henne att lösa in deras del för en fantasisumma. Hon är inte intresserad av att behålla fastigheten utan vill bli av med den.Hur ska hon agera? Kan hon tvinga fram en försäljning? Med mäklare eller auktion?
Victoria Ikegami Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att din granne önskar att frånträda sin andel av en samägd fastighen men att de andra delägarna vägrar. Nu undrar ni huruvida hon har en möjlighet att få till en försäljning av fastigheten även fast detta förhållande gäller.I hennes situation så blir lagen om samäganderätt (SamägL) tillämplig. SamägL behandlar situationer då två eller flera äger andelar av en fastighet, vilket verkar den situationen som din granne befinner sig i just nu.Tvångsinlösen av en andel av en fastighetHuvudregeln som gäller vid samägd egendom är att alla beslut som handlar om förvaltning av egendomen ska beslutas i samförstånd (2 § SamägL). Utifrån uppgifterna du har lämnat så framstår det som att delägarna är oeniga när det gäller hur din granne (en av delägarna) vill göra med sin andel (1/2) av fastigheten. Hon önskar att sälja den, men de andra delägarna vägrar detta.Om delägarna inte lyckas komma överens om hur fastigheten ska förvaltas, så kan faktiskt en delägare framtvinga en försäljning av fastigheten på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta kan din granne få till genom att ansöka om en sådan hos en domstol. Processen innebär att domstolen (tingsrätten) utser en god man som tar hand om försäljningen av fastigheten (9 § st. 2 SamägL).Tvångsinlösande av en delägare kan alltså ske fastän samtycke från de andra delägarna saknas. Det finns däremot ett undantag till denna möjlighet. Undantaget gäller ifall det finns synnerliga skäl som talar mot att en försäljning kan ske. Detta är dock ett väldigt högt satt rekvisit och det krävs typiskt sett mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger.Eftersom jag inte vet orsaken bakom att de andra två delägarna vägrar att tillåta ett tvångsinlösande så kan jag inte med säkerhet uttala mig kring möjligheten för de andra delägarna att aktualisera undantaget. Däremot så kan jag konstatera att det typiskt sett krävs mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger, så att jag tänker utgå från att de två andra delägarna inte uppfyller kravet.Vi vet alltså att din granne har en möjlighet att kräva en försäljning på offentlig auktion, men till vilket pris kommer fastigheten kunna säljas? Enligt 9 § SamägL så kan vardera delägaren vid domstol yrka på ett visst belopp som försäljningen minst måste uppgå till. Detta kan förmodligen försvåra din grannes möjlighet att få fastigheten såld snabbt, men viktigt att påpeka är att det inte får vara en sådan fantasisumma som de andra delägarna har nämnt tidigare. Vid yrkande av alldeles för stora minimibelopp kommer förmodligen ett lägre och realistiskt pris att sättas av domstolen.HandlingsplanEnligt mig så kan din granne yrka hos en domstol att en försäljning på offentlig auktion ska ske enligt 6 § SamägL. Det skulle vara en god idé att få en mäklare att kolla på fastigheten och uppskatta värdet av den. Denna uppgift skulle kunna läggas fram till domstolen för att fastställa ett rimligt minimibelopp. Med ett realistiskt minimibelopp ökar möjligheterna för att någon väljer att köpa fastigheten, så att din granne kan bli kvitt fastigheten.Om din granne önskar att få ytterligare hjälp så kan hon vända sig till en av våra jurister genom att boka en tid för juridisk rådgivning.Hoppas att ni har fått svar på er fråga,Med vänlig hälsning,

Går det att samäga bostadsrätt för att göra det möjligt för ena parten att bo i bostaden?

2021-01-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min fru har vi i avsikt att köpa en bostadsrätt, med syfte att hyra ut till min frus pensionerade föräldrar. Jag förstår att det inte är en garanti att bostadsrättsföreningen godkänner andrahandsuthyrning. Skullle det vara möjligt att skriva ett avtal med föräldrarna att de är "med-ägare" till bostadsrätten (för att kunna garantera att de kan bo där) men att vi har full rättighet till att besluta om att sälja och att säljesumman helst tllfaller oss?Hälsningar,
Jessica Sarhede |Hej, tack för du vänder dig till Lawline med din fråga. Att ha med din fria föräldrar som medägare till bostadsrätten gör precis som du säger att det blir svårare för bostadsrättsföreningen att neka att föräldrarna är de som bor i lägenheten, oftast är detta reglerat i föreningens stadgar så tipset är att kollar stadgarna för de lägenheter ni finner intressanta. I ett separat avtal kan ni sedan reglera hur nyttjanderätten till lägenheten ska se ut, hur betalningen ska se sen kan ni reglera vid en eventuell försäljning, det avtalsförhållandet kan endast du och din fru samt hennes föräldrar avtala. Så länge ni är överens blir det inga problem, jag hade dock rekommenderat er som du själv nämner att reglera er överenskommelse skriftligt.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Övriga samägares rättigheter vid en samägares försäljning av dennes andel

2021-01-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om en av tre delägare av en skogsbruksfastighet avlider och dennes arvinge vill sälja sin del vilka rättigheter/skyldigheter har de övriga delägarna då
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då ni är tre ägare som samäger en fastighet så blir lagen om samäganderätt tillämplig (1 § lag om samäganderätt). Samäganderätt kan du som i ditt fall beskriver det uppstå bland annat genom att ägandet övergår i arv.Vid samägande så krävs det i regel samtycke från samtliga ägare för att förfoga över den samägda egendomen (2 § lag om samäganderätt). Det finns däremot inget som hindrar en ägare från att sälja sin egna andel utan övriga delägares samtycke. Detta framgår genom att tolka 2 § lag om samäganderätt motsatsvis. Lagregeln ställer enbart upp ett hinder för en samägare att förfoga över hela den samägda egendomen utan övriga samägares samtycke. Lagregeln ställer däremot inte upp ett hinder för en samägare att fritt förfoga över sin egna andel av den samägda egendomen.Jag hoppas att detta besvarade din fråga!Vänliga hälsningar,

Kan samäganderättslagen avtalas bort?

2021-01-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man avtala bort Samäganderättslagens regler(1904) och istället skapa ett eget samäganderättsavtal? Om alla ägare är överens om detta?Kan vi i så fall komma undan faran med att fastigheten skulle kunna komma ut till försäljning på offentlig auktion?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När flera personer äger en fastighet tillsammans gäller som huvudregel lag om samäganderätt. Lagen är en dispositiv lag vilket innebär att den går att avtala bort, helt eller delvis. Finns ett samäganderättsavtal gäller det som står i avtalet framför vad som står i samäganderättslagen. I samäganderättslagen finns precis som du nämner en regel som möjliggör det för varje samägare att ansöka om att bjuda ut fastigheten på offentlig auktion (6 § Samäganderättslagen). Genom ett samäganderättsavtal kan den möjligheten mycket riktigt avtalas bort. Samäganderättsavtal är en mycket god idé att upprätta när en fastighet samägs då ni på så sätt kan reglera bland annat nyttjanderätten, hur underhåll ska ske och hur det ska gå till när någon vill sälja sin del av fastigheten. Det som inte regleras enligt avtal regleras istället av samäganderättslagen. Avtalet behöver inte uppnå särskilda kriterier för att bli juridiskt bindande men jag rekommenderar starkt att avtalet är skriftligt och innehåller samtliga samägares underskrift.Hoppas att du fick svar på dina funderingar!Hälsningar,