Kan man neka försäljning av gemensam egendom?

2019-03-10 i Samägandeavtal
FRÅGA |nekande av försäljning av gemensam fastighet vid skilsmässa.
Oscar Lado |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga. Om två eller flera personer äger en fastighet gemensamt använder man reglerna i lagen om samäganderätt (SamägL). Ni äger hälften av fastighetens värde var om inte annat förhållande kan visas (1§ SamägL).En delägare har rätt att ansöka hos tingsrätt att fastigheten ska säljas på offentlig auktion (6§ SamägL). Om den andre delägaren inte har råd att lösa ut den som vill sälja kan denne endast stoppa försäljningen om det finns synnerliga skäl för detta. "Synnerliga skäl" är ett högt krav och gäller bara i väldigt speciella situationer.Mitt råd till dig är att först och främst att försöka komma överens om en lösning gemensamt med din den andre ägaren. Om detta inte går kan en ansökan om försäljning lämnas in till tingsrätten. Är du osäker på hur denna ansökan ska skrivas kan du vända dig till en jurist för att få hjälp. Du är varmt välkommen att boka tid med en av våra duktiga jurister på Lawline här!Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad gäller när två personer köper en bil för gemensamt bruk?

2019-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och mitt ex köpte en bil för gemensamt bruk. Så båda har dold äganderätt till den.Men. Bilen är registrerad på mig och likaså lånet som finns på den som fortfarande avbetalas.Min fråga är ifall om det räcker för min del, som står som ägare till bilen, att ge exet hälften av marknadsvärdet på bilen så att jag kan behålla den för eget bruk?Eller kan exet kräva att bilen ska säljas så att ingen av oss får bilen, men båda får hälften av vinsten, fast hon inte står som ägare?Vad är min rätt som skriven ägare?
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan besvaras med regler som finns i samäganderättslagen (SamägL).Vad gäller när två personer köper en bil tillsammans?En person som har köpt en bil blir ägare till bilen. Detta gäller oberoende av om personen faktiskt är registrerad som ägare. I din fråga skriver du att du och ditt ex köpte bilen för gemensamt bruk. Min bedömning är därför att ni äger bilen tillsammans. Att du dessutom är registrerad som ägare påverkar alltså inte frågan om vem som faktiskt äger bilen. När två personer äger egendom tillsammans tillämpas regler om samäganderätt. Lagens utgångspunkt är att du och ditt ex äger två lika stora andelar i bilen. Det är fullt möjligt att ni kommer överens om att hon säljer sin andel i bilen till dig. Att betala hälften av marknadsvärdet för halva bilen torde i så fall vara en rimlig utgångspunkt. Det finns emellertid ingenting som hindrar er ifrån att förhandla om ett annat pris under förutsättning att ni är överens om det, 1 § SamägL.Kan ditt ex kräva att bilen säljs?Ditt ex kan vända sig till tingsrätten och begära att bilen ska säljas på offentlig auktion. Domstolen ser då till att bilen säljs varpå ni får hälften av vinsten var, 6 § SamägL.AvslutningsvisVilket av alternativen som du och ditt ex väljer är helt upp till er. Om ni är överens finns det ingenting som hindrar att ni ingår en överenskommelse om att du ska få köpa hennes andel i bilen. Det krävs däremot ingen överenskommelse mellan er för att ditt ex ska ha rätt att vända sig till domstolen och begära att bilen säljs på offentlig auktion, den rätten har ditt ex alltid eftersom ni äger bilen tillsammans, 6 § SamägL.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

samägande av mark

2019-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi är två ägare av en bit mark, kan då en av oss ge bort en bit av marken utan att informera den andra ägaren?. Vänliga hälsningar BJ
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom ni både äger marken tillsammans, samäger ni marken. Det är därför lagen om samäganderätt som är tillämplig i er situation. Lagen bestämmer bara vad som gäller mellan dig och din vän om ni inte har ett eget avtal som reglerar ert samägande. Det framgår inte av din fråga huruvida ni har ett samäganderättsavtal gällande marken och jag kommer därför att utgå från att så inte är fallet. Huvudregeln när ni är flera personer som äger en mark är att samtliga måste vara överens gällande beslut som rör hela marken, oavsett hur stor andel ni äger (se 2 § SamägarL). Detta innebär att du inte kan sälja hela marken utan att först inhämta samtycke.Lagen förhindrar däremot inte dig att bestämma över din andel av marken. Det är därför möjligt för dig att sälja eller ge din del i gåva. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Går det bra att delägare i fastighet säljer sin andel till en utomstående?

2019-02-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi äger en sommarstuga tillsammans med några släktingar i totalt fyra andelar. Vi har skrivit ett avtal där med följande paragraf: Vi är införstådda med att Samäganderättslagens regler gäller för vårt ägande av Fastigheten och att den som i framtiden eventuellt vill sälja sin andel ska kunna göra det. Konsekvensen blir att om inte någon av oss övriga vill köpa andelen från den som vill sälja så kan denne tvinga fram en försäljning av hela fastigheten. Vill övriga delägare köpa andelen från den som vill sälja ska det ske till marknadspris. Och nu min fråga: Går det bra för någon av oss att sälja sin andel till en utomstående?
Josefine Björling |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I enlighet med vad som framgår av avtalet ska Samäganderättslagen (SamägandeL) tillämpas för ert förhållande. Enligt 2 § SamägandeL ska alla beslut som rör förvaltningen av samägd egendom i sin helhet eller om godsets förvaltning, fattas med alla delägares samtycke som utgångspunkt. Det finns dock inga hinder mot att sälja sin andel i fastigheten. Även avtalet styrker att det är möjligt att sälja sin andel i fastigheten. Vad som sägs i avtalet i övrigt är det som ska gälla. Det innebär att om du avser sälja din del av fastigheten till de övriga delägarna så måste det ske till marknadspris. Om ingen av delägarna är intresserade av att köpa din andel har du rätt att framtvinga en försäljning av hela fastigheten istället. Detta hindrar dock inte att du förfogar över din andel i fastigheten som du vill. Du har med andra ord rätt att sälja din andel i fastigheten. Hoppas att du fick hjälp med din fråga!Vänliga hälsningar

Vad gäller vid försäljning av samägd fastighet?

2019-03-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Min fråga är om samägd bostadsrätt, för att min pappa och hans bror äger en fastighet var och en har 50% av fstigheten. Där min pappa och hans bror gick i konflikt med varandra, och då hans bror vill sälja hans del till någon annan, men han vill inte sälja det till min pappa medan min pappa vill köpa andra delen och har råd att köpa det. Så min fråga är kan min pappa avbryt säljning av andra delen, med hänsyn att han äger den andra delen? och vad säger samäganderättslagen om det?( Konflikten varit om att min pappa gjörde totala renovering i fastigheten och när min pappa sa till hans bror att betala halva kostnade av renovering, där hans bror vägrade, där hans argument varit att jag sa inte till dig göra de renoveringen, men jag vill säga att renoveringen som min pappa gjörde varit tvingande annars skulle fastigheten varit inte plats att man bor i.)
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då din pappa äger en fastighet tillsammans med sin bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet. Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att de måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. Din pappas bror har rätt att sälja sin andel i fastigheten, och har även rätt att välja att inte göra det till din pappa.Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastighetenKan din pappa och hans bror inte komma överens om fastighetens vård och hans bror inte låter honom köpa broderns andel finns det en möjlighet för din pappa att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om din pappa och hans bror äger halva fastigheten var så delar de på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill din pappa köpa ut sin bror och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om din pappa och hans bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller deras beslut (12 § första stycket SamägL). Är de däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger din pappa en möjlighet att köpa ut sin bror även om de inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att din pappa inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Sammanfattning Din pappa och hans bror kan ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten som helhet, som de samäger. Din pappa kan däremot inte hindra sin bror att sälja sin andel av fastigheten och kan inte heller begära att få köpa andelen före någon annan.Kan de inte komma överens har din pappa däremot möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du/din pappa anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa din pappa att titta på ärendet och företräda honom för det fall att det behövs. Är ni intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan en samägare ensidigt förfoga över sin del av en fastighet?

2019-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och mitt ex samäger en fastighet, ett hus. Vi har båda flyttat från huset och haft det uthyrt i väntan på försäljning. Nu har mitt ex fått för sig att hen inte vill hyra ut det längre och sagt upp hyresgästerna utan mitt medgivande. Mitt ex vet att jag inte har råd med hyran på min lägenhet och lånen på huset. Jag vill hyra ut fastigheten har jag då som ägare till 50 % av huset rätt att hyra ut min del om det ändå står tomt?
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga rör samägande av fastighet vilket aktualiserar samäganderättslagen.Vad gäller vid samägande?Enligt 2 § samäganderättslagen förutsätter ett förfogande över den samägda fastigheten som huvudregel att delägarna är eniga med att förfogandet görs. Ett förfogande som alltså kräver enighet är bl.a. uthyrning samt hävande av avtal avseende den samägda fastigheten. För att svara på din fråga har du alltså inte någon möjlighet att hyra ut din del av fastigheten utan att ditt ex ger sitt medgivande. Hur kan vidtagen åtgärd utan enighet återställas?När ditt ex som valde att säga upp uthyrningsavtalet utan ditt medgivande agerade hen i strid med samäganderättslagens regler. För att lösa en sådan situation har Högsta domstolen i NJA 1990 s. 184 konstaterat att en samägare har möjlighet att begära att en domstol prövar saken. I det fallet kunde samägare ansöka om handräckning för att återställa åtgärd som annan samägare hade vidtagit i strid med samäganderättslagen.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Har delägare förköpsrätt vid försäljning av samägd fastighet?

2019-02-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min vän köpte ett fastighet då äger jag 1/2 Och han 1/2, nu vill han sälja sin del och jag vill köpa den fast han vill inte sälja den till mig. Vad gäller lagen om sådant? Kan lagen tvinga honom att sälja den till mig som delägare?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du och din vän äger fastigheten tillsammans, samäger ni fastigheten. Det är därför lagen om samäganderätt som är tillämplig i er situation. Det finns dock ingen bestämmelse i lagen som kan tvinga din vän att sälja sin andel till dig, trots att du äger resterande del av fastigheten. Din vän kan därför välja att sälja sin andel till vem som helst enligt lagen. Lagen bestämmer bara vad som gäller mellan dig och din vän om ni inte har ett eget avtal som reglerar ert samägande. Om det är så att ni har ett eget avtal mellan er från när ni köpte fastigheten, eller senare, rekommenderar jag dig att i första hand kolla om det avtalet säger något om delägares förköpsrätt vid försäljning av andel i fastigheten. Det är nämligen vanligt att man avtalar om vissa inskränkningar i delägarnas förfoganderätt av fastigheten. Ett exempel på en sådan inskränkning är nämligen att respektive delägare vid försäljning måste bereda de övriga delägarna möjlighet att köpa andelen. Då har de övriga delägarna förköpsrätt.Lagen kan alltså inte tvinga din vän att sälja sin andel till dig, utan en sådan rättighet kan man endast få genom att ha avtalat om det på förhand.Vänligen,

Rätt till pengar på gemensamt konto

2019-02-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vår tidigare hyresvärd/förvaltare X som vi haft hyresavtal med har blivit av med sitt förvaltningsavtal med fastighetsägaren sedan förra året. Fastighetsägaren som tagit över förvaltningen har gett oss nya hyresavtal. Nu vill den tidigare hyresvärden X lägga beslag på våra hyrespengar som är på vårt gemensamma huskonto (vi är ett kollektiv) på över 200.000:-för eget bruk. Några latenta hyreskrav till X eller annat finns inte längre. Kan han göra detta?
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har lite svårt att utläsa från ditt svar huruvida hyresvärden är delägare i det gemensamma kontot eller inte. Jag kommer därför redogöra för båda situationerna.Hyresvärden inte är delägare i kontotOm hyresvärden X inte har några krav mot er kan han inte kräva pengar från ert konto. Även om ni skulle ha en skuld till X kan han inte kräva pengar från ett specifikt konto. Hyresvärden är delägare i kontotOm hyresvärden är delägare i huskontot har han förfoganderätt över sin del, huvudregeln är att pengarna på kontot delas lika mellan ägarna enligt lagen om samäganderätt 1§. Så om ni t ex är 5 personer som delar på kontot om 200 000 kr har varje person rätt att fritt förfoga över 40 000 kr. Har ni avtalat om något annat gäller däremot avtalet först och främst. Om hyresvärden skulle gå vidare med sina krav och ni behöver professionell juridisk hjälp kan vi på Lawline hjälpa er med detta. Om ni är intresserade kan ni maila mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,