Hur försäkra sig om samägande av husbil?

2018-11-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min särbo har köpt en husbil ihop.Bilen står skriven på mej.Hur gör vi för att vi på papper som är juridiskt bindande ska äga hälften var?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!I vägtrafikregistret finns endast uppgifter om en ägare per fordon, i detta fallet du. Att du är den registrerade ägaren innebär ett visst antagande om att du äger den även civilrättsligt; registret innebär dock inte att du på något vis är bunden till att vara ensam ägare.Jag antar att du med att ni köpt husbilen "ihop" menar att ni betalat hälften, eller i varje fall någon andel, var. Det finns inga formkrav vid reglering av ägandet av en bil. Om det framgår av köpehandlingen att ni båda betalat bilen räcker detta för att bryta antagandet om att bilen är din; köpehandlingen bevisar civilrättsligt att ni äger husbilen till den andel ni betalat den vid köpet. Om ni betalat olika mycket eller om en av er inte betalat något alls och ni vill äga bilen till hälften var kan ni enkelt reglera detta genom att upprätta ett överlåtelseavtal. Detta kan göras hur ni vill eftersom inga formkrav finns, men jag rekommenderar att ni upprättar ett avtal där det framgår att den av er som äger bilen/den större andelen av bilen överlåter en del av sitt ägande som är så stor som krävs för att ni ska äga 50 % var. Det bör även framgå att ingen ersättning utgår med anledning av avtalet och att avsikten med det hela är att ni ska äga lika stora andelar; tydlighet är alltid viktigt vid upprättande av avtal. Avslutningsvis kan det kan vara en bra idé att ni upprättar en kopia var av avtalet så att du och din särbo kan bevisa sitt ägande oberoende av den andra.Det kan vara värt att ha i åtanke att lagen om samäganderätt kommer gälla för husbilen om inget annat sägs i avtalet. Därför rekommenderar jag att ni läser igenom lagens bestämmelser lite kort så att ni kan avtala bort (lagen om samäganderätt är dispositiv, vilket innebär att ni kan bestämma om och i vilken mån den ska gälla själva genom avtalet) sådant som ni eventuellt inte vill ska gälla för ert avtalsförhållande.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Tvångsförsäljning vid samäganderätt

2018-10-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej ! Min mor äger 5 procent i en bostadsrätt och en annan delägare äger 95 procent. Min mor bor och hyr denna bostadsrätt med andrahandskontrakt (tillsvidare) inga tid. Nu tänker delägaren som äger 95 procent och som är uthyrare sälja bostaden. Kan min mor hindra han att sälja och på vilket sätt? Tack så hämst mycker för er hjälp. Jag behöver verkligen hjälp för jag är ny i landet.
Jennifer Jalaho |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!Om inget annat är avtalat mellan delägare tillämpas Samäganderättslagen, 1 §. Av denna följer att en delägare kan ansöka om tvångsförsäljning av egendomen om de övriga delägarna motsätter sig en försäljning. Ansökan om tvångsförsäljningen görs hos Tingsrätten och egendomen säljs på offentlig auktion, se 6 § Samäganderättslagen. Som huvudregel kan en delägare alltså inte motsätta sig en försäljning. Det föreligger dock ett undantag för det fall en delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Personliga och sociala förhållanden har angetts som exempel på synnerliga skäl. Även om man lyckas visa att synnerliga skäl föreligger leder detta endast till uppskov vilket innebär att tvångsförsäljningen fortfarande kan realiseras vid ett senare tillfälle. Vid en tvångsförsäljnig kan rätten fastställa ett lägsta pris, som inget bud på auktionen får understiga, förutsatt att någon av delägarna yrkar på detta, 9 § Samäganderättslagen. Med vänlig hälsning,

Får delägare i fastighet med samäganderätt bygga om huset utan att fråga mig?

2018-10-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en fastighet tillsammans med min föredetta sambo. Han har nu utan min vetskap börjat bygga om huset. Får han verkligen göra så och om inte vad blir det för juridiska konsekvenser. I dagsläget så går fastigheten inte att sälja pga ombyggnationen.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det tycks som att det inte finns något avtal mellan dig och din före detta sambo avseende ert samägande. I de fall inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller samäganderättslagen. Detta innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbestämmelserna.Enligt 1 § ska delägarna anses äga lika delar av objektet i fråga. Vidare framgår av 2 § att när det gäller förfogande över och förvaltning av objektet så ska alla delägare vara överens om vad som skall göras. Det torde innefatta inköp, ombyggnader och allmänt underhåll av fastigheten. Din före detta sambo får inte bygga om bostaden utan ditt samtycke.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Krävs ombud vid tvångsförsäljning.

2018-10-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Två personer äger och bor i en lägenhet.Dom har nu avslutat sitt förhållande och den ena parten vill sälja, den andra parten vägrar.Den som vill sälja har god ekonomi. Den som vägrar är långtidssjukskriven och har därmed begränsad ekonomi. Hen vill inte sälja då hen inte har möjlighet att köpa en ny bostad med nuvarande ekonomisk situation.Lånet betalas för närvarande till stor del genom en försäkring som den vägrande har. Jag har läst att man kan ansöka om tvångsförsäljning. Kräver detta att den som ansöker har ett juridiskt ombud som man själv bekostar? Finns det andra vägar?Mvh Louise
Jakob Westling |Hej!Tack för att du valde lawline till hjälp med din fråga!Som jag har tolkat frågan så äger ni två lägenheten tillsammans. Ni är alltså samägare i lagens mening. Då är lag om samäganderätt tillämplig. Enligt 2§ i den lagen krävs alla delägares samtycke för kunna sälja fastigheten.Dock, som du säger, så finns det i 6§ ett undantag där en samägare kan få rätten att tvinga huset till en försäljning. Detta är dock beroende på att ni inte har ett försäljningsförbud mellan er,som inte framgår av informationen jag har här.Härefter kommer ni få bestämma ett gemensamt lägsta pris för fastigheten och så kommer en god man utsedd av rätten utfärda resten. En alternativ lösning skulle vara att ni löser det internt mellan varandra. Det finns möjligheter till att köpa ut parten som vill flytta. Du behöver såklart inte ett ombud för detta och du kan skicka in ansökan själv. Dock kan det vara svårtolkat över vad man måste göra.http://www.domstol.se/Ladda-ner--bestall/Avgifter/ är hemsidan som skulle kunna hjälpa dig med ansökan.Generellt kan sägas att du behöver:1. det som yrkas,2. de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet och3. de bevis som åberopas och det som skall styrkas med varje särskilt bevis.Första punkten menar då på vad du vill ska hända. Att du har samägd egendom som du vill sälja.Andra punkten ska du skriva att du vill sälja samägd egendom som en delägare motsätter sig till.Tredje punkten ska du bifoga bevis på att egendomen är samägd.

Jag och mina syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet, mina syskon vill sälja delar av skogen, kan detta ske i strid med mitt samtycke?

2018-11-08 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Jag och mina 2 syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet. Dvs en tredjedel var. Mina syskon vill sälja delar av skogen (gallra) Kan detta ske mot mitt samtycke/underskrift?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga är avtalsrättslig och regleras av avtalslagen, samäganderättslagen och eventuellt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Utgångspunkten är att avtalsfrihet råder men detta begränsas inom fastighetsrätten där lagstiftaren har satt vissa formkrav och regler kring vissa klausuler i avtal.Om det finns ett avtal som reglerar ägandet så rekommenderar jag att du granskar vilka villkor som ställs upp i avtalet. Vad ägarna kan göra med egendomen beror nämligen till stor del på vad som har avtalats. Det är till exempel möjligt att avtala om att de övriga ägarna ska ha förköpsrätt, men om det inte finns ett sådant avtal mellan ägarna så finns det tyvärr inte heller någon förköpsrätt. Hur samäganderätten har uppstått kan också påverka vilken lag som ska tillämpas på fallet. Avtalet kan avgöra både om en delägare får sälja sin andel utan de övrigas tillåtelse och om de övriga delägarna har någon typ av förköpsrätt. SamäganderättslagenOm skogsfastigheten inte har reglerats i avtal och inte är taxerad som lantbruksenhet blir samäganderättslagen tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv och man kan därför fritt avtala undan den, eller modifiera dess tillämpning genom avtal. Enligt denna lag kan varje ägare förfoga över sin andel av fastigheten. Det är tillåtet att sälja eller pantsätta andelen utan övriga delägares godkännande förutsatt att inte ett avtal säger något annat. Enligt 2 § i denna lag ska alla samägare vara överens för att en åtgärd ska kunna vidtas avseende hela fastigheten. Om en av er vill sälja skogsfastigheten till ett visst pris men de andra inte vill, kan alltså inte försäljningen ske. Vad ägarna som vill sälja däremot kan göra är att begära tvångsförsäljning av fastigheten hos tingsrätten. Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan en delägare också kräva att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Pengarna från försäljningen ska därefter fördelas efter hur stor andel av egendomen var och en ägde.Det finns även möjligheter att undvika att hela fastigheten säljs. Enligt 6 § kan en annan delägare skjuta upp en försäljning på offentlig auktion om man visar synnerliga skäl för anstånd. Skälen kan vara av varierande slag t.ex. ekonomiska skäl men enligt rättsfallet NJA 1979 s. 562 kan också sociala skäl vara giltiga. Termen "synnerliga skäl" innebär dock att det ställs höga krav på skälen för att domstolen ska bevilja anstånd.Med tanke på att det är svårt att visa synnerliga skäl mot en försäljning, och att synnerliga skäl ändå bara skulle leda till ett anstånd, så kan det vara ett bättre alternativ att kräva klyvning av fastigheten enligt 7 § lagen om samäganderätt. Fastighetsklyvning sker enligt fastighetsbildningslagen, och återfinns i 11 kap. Klyvning innebär att fastigheten delas upp i olika lotter som sedan fördelas mellan delägarna. Det går att skapa lotter som tas över av en enskild av de tidigare delägarna, men det går också att skapa lotter som samägs av flera personer. En lösning skulle alltså kunna vara att ge en enskild lott till den delägare som vill sälja fastigheten, medan de övriga delägarna även i fortsättningen samäger resten av fastigheten.Enligt 7 § lagen om samäganderätt kommer inte rätten att besluta om försäljning av en samägd fastighet förrän en ansökan om klyvning har blivit avgjord. Om någon av delägarna skulle ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion bör alltså de delägare som vill förhindra en försäljning ansöka om klyvning; om de gör det kommer inte fastigheten att auktioneras ut förrän frågan om klyvning är avgjord.Om fastigheten är taxerad som lantbruksenhetVid samägande av fastigheter spelar det stor roll hur fastigheten är taxerad. Taxeras den som lantbruksenhet gäller särskilda bestämmelser då fler än två personer äger denna gemensamt. En lantbruksenhet kan bestå av exempelvis åkermark, betesmark och som i ditt fall, skog Med hänsyn till att du betonar fastigheten som skogsfastighet, är det möjligt att det rör sig om en lantbruksenhet, enligt fastighetstaxeringslagen [1979:1152] 4 kap 5 §. Detta leder vidare till frågan hur många ägare som kommer att stå på fastigheten. Enligt 1 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter blir denna tillämplig istället för samäganderättslagen när fastigheten ägs av fler än två personer och utgör lantbruksenhet. Detta innebär bland annat att vissa bestämmelser i lagen är tvingande. Det går alltså inte att avtala bort dessa mellan parterna. Detta leder in på frågor kring vad de nuvarande ägarna har avtalat om och det blir viktigt att granska avtalet.Vid jordbruksfastigheter som ägs av fler än två ägare är 6 § i SamägarL tvingande enligt 1 och 13 §§ lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Detta betyder att även om ägarna har avtalat bort rätten att sälja fastigheten på offentlig auktion är bestämmelsen tvingande och det är därför ogiltigt att avtala bort bestämmelsen, enligt NJA 1997 s.72.Oavsett avtal kommer en ägare kunna begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Detta är en av konsekvenserna av att specialregleringen blir tillämplig. Andra konsekvenser är bland annat att ni ska utse en ställföreträdare för fastigheten som ska svara för den löpande förvaltningen vilken sällan behöver samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten eller sluta avtal med någon utomstående för samtliga ägares räkning. Beslutanderätt enligt lagen om vissa samägda jordbruksfastigheterVid beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Därvid räknas varje delägares röstetal efter hans andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Ställföreträdaren har inte rätt att företräda delägarna vid överlåtelse av fastigheten eller delar av den och vid denna typ av beslut krävs enighet bland delägarna för att kunna överlåta fastigheten. Enligt 3 § och 5 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Beslut i frågor där ställföreträdaren inte har behörighet att företräda delägarna kräver enighet bland delägarna.Ingen förköpsrätt är giltigMånga skriver in i sina samäganderättsavtal att delägarna har förköpsrätt vid en försäljning, man kan inte ha option på att köpa fast egendom i Sverige och detta har alltså ingen bindande verkan i avtal.Utgångspunkten i svensk rätt är att ingen förköpsrätt är giltig, det är bara genom gåva eller testamente som överlåtaren genom hembud kan reglera vem som ska ha förköpsrätt till fastigheten eller delägares andel vid en framtida överlåtelse. I annat fall har varje delägare har rätt att fritt överlåta sin andel eller begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion utan att de andra får tillfälle att först överta delägarens andel.Sammanfattande svarJag kan tyvärr inte ge er ett klart svar utan att granska avtalet kring anskaffningen av skogsfastigheten.Det finns flera tänkbara alternativ i ert fall beroende på hur skogsfastigheten taxeras och vad som har avtalats (eller inte) vid köpet av fastigheten eller om det har förskaffats genom arv eller gåvobrev. Det är möjligt att lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kommer att tillämpas varvid en rad bestämmelser blir tvingande och i detta fall kan en tvångsförsäljning bli möjligt enligt 1 och 13 §§, och majoritetsbeslut kan fattas angående vissa frågor utanför ställföreträdarens löpande förvaltning. Ett annat alternativ är att samäganderättslagen tillämpas, om inte annat har avtalats, eftersom det är tillåtet att avtala bort denna lag.Du bör ringa skatteverket för att ta reda på hur fastigheten är taxerad.Ni bör granska avtalet som tillkom vid anskaffandet av fastigheten och eventuella andra avtal som rör skogsfastigheten. Ifall samäganderättslagen eller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter gäller i ert fall så måste samtliga ägare vara överens angående beslut om försäljning av hela eller delar fastigheten. Gällande att fälla eller sälja skogen krävs enligt samäganderättslagen samtliga ägares samtycke, enligt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kan detta falla under ställföreträdarens uppgifter att besluta om att fälla skogen men inte att sälja den, då krävs samtycke av samtliga delägare. Har ni däremot avtalat bort samäganderättslagen och fastigheten inte är en lantbruksenhet, gäller det som har avtalets så länge det inte strider mot någon tvingande regel enligt svensk rätt. Ett sidospår utanför din fråga är att om skogen blir naturskyddad, kulturskyddad eller minnesskyddad enligt miljöbalken (MB) av kommunen eller länsstyrelsen så får den inte huggas ned enligt 7 kap MB. RekommendationIfall ert avtal är svårtolkat rekommenderar jag att ni anlitar en jurist för att granska avtalet. Om du vill anlita Lawline är du välkommen att mejla mig pontus.schenkel@lawline.seHar du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Vid utebliven bodelning blir sambor samägare till det gemensamma huset

2018-10-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag och min tidigare sambo har separerat för två år sedan, Hon har bott kvar i vårt gemensamma hus sedan dess. Nu ska vi värdera huset och då är min fråga hur gör vi när hon ska lösa ut mig. vi har en skuld på huset på 1,7 mlj och huset är värderat till 2,5 milj. hon har gått in med 300 000kr mer än mig när vi flyttade in. Hur blir det då?
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i sambolagen (SamboL) och samäganderättslagen (SamägL). Jag utgår ifrån att ni äger huset tillsammans och att ni inte har gjort en bodelning. BodelningEnligt sambolagen ska bodelning göras om någon av samborna begär det (8 § SamboL). I bodelningen ska sambornas samboegendom fördelas emellan dem. Dock måste bodelning begäras inom 1 år från att samborna separerat (8 § 2 st SamboL). Eftersom att det har gått mer än ett år sedan ni separerade är det för sent att göra en bodelning. I denna situation när ni inte gjorde någon bodelning när ni separerade och ni båda fortsatte att äga huset tillsammans efter separationen har det resulterat i att ni blivit samägare till huset. Vid samägande tillämpas samäganderättslagen.SamäganderättslagenNär en fastighet ägs av flera personer är det en samägd fastighet, vilket regleras i samäganderättslagen. Lagen är dock dispositiv och kan därmed avtalas bort. Samägare antas som huvudregel äga lika stor del av fastigheten, såvida inte en part kan bevisa att det är på ett annat sätt (1 § SamägL). Samtliga delägares samtycke krävs vid förfogande av den samägda egendomen i dess helhet eller för vidtagande av förvaltningsåtgärd (2 § samäganderättslagen). Dock har varje delägare rätt att förfoga över sin andel, utan de övriga delägares samtycke. En delägare kan sälja sin andel och bestämmer själv villkoren för detta, alltså till vilket pris denne vill sälja sin andel. Hur priset ska bestämmas kan göras på olika sätt, men det är upp till parterna att komma överens om detta. Vid försäljning av en andel av en fastighet måste vissa formkrav uppfyllas för att köpet ska vara giltigt, vilket regleras i 4 kap. jordabalken (JB). En skriftlig köpehandling måste upprättas och skrivas under av både säljaren och köparen. Avtalet ska innehålla uppgift om köpeskilling samt en överlåtelseförklaring (4:1 JB). Om dessa krav inte uppfylls är köpet ogiltigt. Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, alltså både köpekontrakt och köpebrev, men det är inget krav. Köpebrevet upprättas när köpeskillingen betalats och fungerar som ett kvitto på betalningen. Samma formkrav som tidigare gäller (4:2 JB).Sammanfattningsvis har ni blivit samägare till huset enligt samäganderättslagen, eftersom att ingen bodelning gjordes efter separationen och det är för sent att göra det nu. Ni antas båda äga lika stora delar i huset, om inte någon av er kan visa något annat eller om ni kommer överens om något annat. Hur mycket du ska sälja din andel för till din före detta sambo kan ni fritt komma överens om, men en bra idé kan vara att utgå från marknadsvärdet på huset och hur mycket din del då är värd. Det viktiga är att tänka på att när du säljer din andel till henne är att beakta formkraven i 4 kap. JB så att köpet blir giltigt. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Samäganderätt till hund

2018-10-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och mitt ex köpte en hund tillsammans. Vi delade på kostnaden. Vid köpesläget så tyckte vi att det inte spelade någon roll vem som stod som ägare och det har jag läst mig till att det inte ska spela någon roll så länge man betalar båda två. För tre år sedan separerade vi, hon jobbar dagtid och jag jobbar 5 skift vilket har gjort att jag haft hunden i den mån jag kunnat. Nu har vi kommit till en punkt där hon inte vill jag sa ha hunden alls. Hon anser det är hennes hund och vill köpa ut mig, hon hotar till och med att gå vidare till rätten. Jag är helt förstörd och vill verkligen inte mista hunden. Vad ska jag ta mig till härifrån? Vore tacksam för något råd eller vart jag kan vända mig.
Emma Rönnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag först att redogöra för om samäganderätt föreligger i er situation och avslutningsvis kommer jag att ge lite råd om ni väljer att vända er till domstol.Föreligger samäganderätt?Om båda två betalat hunden och syftet var att denne skulle ägas av er tillsammans uppkommer automatiskt samäganderätt enligt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Ni har båda lika stor rätt till hunden enligt denna lag. Svårigheten blir att bevisa samäganderätt om endast ett namn står på köpekontraktet, dvs. om din före detta partner står som ägare för hunden, eftersom huvudregeln är att den som står på kontraktet äger hunden. Vad händer om ni inte kan komma överens?Vid alla åtgärder och frågor som rör hunden krävs bådas samtycke, 2 § samäganderättslagen. Därför bör ni komma överens om hur ni ska dela på hunden, dvs. hur mycket du ska få träffa den. Om ni inte kan dela på tiden med hunden kan ni komma överens om att den ene köper ut den andre och därmed blir ensam ägare. Om ni inte kan nå en överenskommelse kan ni vända er till tingsrätten som då kan pröva äganderättsfrågan.Vad kan vara bra att tänka på om ni tar detta till domstol?Om ni vill ta detta till domstol så kommer du behöva bevisning på att du bidragit med tid och pengar (bankbetalningar, kvitton, osv) för att ta hand om hunden. Det är även viktigt att du kan bevisa att ni hade hand om hunden ungefär lika mycket efter separationen. Om domstolen håller med dig kommer ni äga hunden med samäganderätt och måste fortsättningsvis komma överens om hur ni ska dela tiden med hunden, eller om någon av er ska köpas ut. Jag hoppas verkligen att det löser sig och att ni kan komma överens. Om du vill ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist. - Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. - Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,

Hur gör jag om jag inte kommer överens med delägare till fastighet?

2018-10-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min bror ärvde ett hus efter våra föräldrar. Min bror vill / kommer aldrig att bo där. Men vid arvskiftet fråga jag varför han ville ha huset tillsammans med mig blev svaret att han skulle känna pengar på det.Han vägrar att underhålla eller renovera huset så det står och förfaller vi har inget avtal så jag kan inte kräva ersättning om jag lägger pengar på huset. Varje gång jag vill måla eller åtgärda något får jag negativt svar.Jag upplever det som att han inte var nöjd med sitt arv utan skall ta ut så mycket som möjligt av mig genom att hålla huset som pant i en typ av utpressning. Jag har erbjudit honom samma summa som vi löste ut våran andra broder. Jag upplever detta som bedrägligt beteende eller typ av utpressning vad kan man göra?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du äger ett hus tillsammans med din bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du skriver att ni inte har något avtal utgår jag från att samäganderättslagen är tillämplig i dess helhet. Jag utgår även från att ni äger halva fastigheten var.Utgångspunkten är att ni måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att ni båda delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Det finns dock ett undantag; det får göras undantag från kravet på enighet om en åtgärd är brådskande eller nödvändig. Till nödvändiga och brådskande åtgärder torde räknas åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller hastig värdeförsämring (t.ex. att laga ett läckande tak). Däremot ingår sannolikt inte att måla om fastigheten. Om undantaget är tillämpligt är din bror skyldig att stå för halva kostnaden för den åtgärd du varit tvungen att utföra.Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastighetenKan du och din bror inte komma överens om fastighetens vård och han inte låter dig köpa ut honom finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Din bror kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm du eller din bror begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut din bror och behålla fastigheten kan du således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och din bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning för dig är att det ger dig möjlighet att köpa ut din bror även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nu har jag ingen uppfattning om priset på fastigheten ni samäger, men det kan ju vara så att priset blir lägre än vad du erbjudit honom (likväl som det kan bli högre).Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att du inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Sammanfattning Du och din bror kan ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten ni samäger. Undantagsvis kan du få göra renoveringar om det finns risk att fastigheten förstörs eller hastigt sjunker i värde. Normalt underhåll räknas däremot inte in i undantaget. Kan ni inte komma överens har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Någon av våra jurister kan granska ditt ärende närmre och även hjälpa dig att ansöka om tvångsförsäljning om det är den åtgärd som bedöms lämpligast.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,