Hur gör vi när vi inte kan enas om skötsel av samägd fastighet?

2019-05-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi har twistemål i vårt hus angående skötsel. Ägardelen är tyvärr 50% och 50% .Hur kan man på bästa sätt få någon tredje part som kan skilja?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag tolkar din frågeställning rör det sig om ett samägande av en fastighet för vilket samäganderättslagen är tillämplig.Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Kan ni inte komma överens om skötseln av fastigheten kan ni vända er till tingsrätten och begära att domstolen utser en god man (3 § SamägL). Tänk på att en god man ska ha betalt för det uppdrag som utförs och att det ofta är en god idé om ni kan komma överens utan att begära en god man. Men kan ni inte komma överens, är det ett alternativ.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad händer om man vägrar sälja något man äger tillsammans med fler personer?

2019-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min bror delar ett dödsbo efter vår mor. Nu vill min bror sälja, det rör sig om en sommarstuga som vi fått i testamentet. Jag och mina barn har underhållit och skött om stugan i 15 år. Vi vill behålla stugan och vår bror vill bli utlöst med 400.000 sek, han påstår att han har en muntlig värdering på 850.000 sek men enligt mäklaren hittar dom inget. Vad händer om jag vägrar sälja?
Lovisa Sjöstedt |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Om du och din bror äger sommarstugan tillsammans enligt testamentet är ni samägare (1 § Samäganderättslagen). Vill din bror sälja sin andel direkt till dig kan ni göra det genom att underteckna en köpehandling (4 kap. 1 § JB). Ni är självklart fria att komma överens om ett pris som som du vill köpa för och han vill sälja för. Du kan givetvis även avstå från att köpa din brors andel. Jag har förstått att du och dina barn vill behålla sommarstugan. Det finns dock ingen möjlighet att med säkerhet kunna behålla den genom att avstå från att köpa hans andel samt vägra att sälja hela sommarstugan. Eftersom ni är samägande har din bror möjlighet att ansöka hos rätten om att få sommarstugan såld på offentlig auktion (6 § Samäganderättslagen). I ett sådant fall delas försäljningsvinsten upp mellan er enligt de andelar ni äger i den. Försäljning får dock inte ske om någon delägare visar synnerliga skäl för att det inte ska ske. Utifrån omständigheterna jag har fått kan jag inte se att det skulle föreligga några sådana synnerliga skäl. Det är såklart inte säkert att din bror vill ansöka om försäljning på offentlig auktion, men du bör vara medveten om att möjligheten till att göra det finns.Vill ni agera på något sätt finns det alltså tre möjliga alternativ: 1. Du kan köpa din brors andel till ett mellan er överenskommet pris2. Ni kan sälja sommarstugan tillsammans3. Din bror kan ansöka om försäljning på offentlig auktionJag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Dolt samägarskap vid köp av gemensam bil?

2019-04-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min man har köpt en ny dyr bil på kredit som står på honom. Han betalade ungefär halva summan kontant varav en stor del av pengarna lånade han av mig. Vi har kommit överens om att bilen är för oss båda att använda men nu hävdar han att det är hans bil och vägrar ge mig nycklarna till den. Jag vet att den är giftorättsgods vid en eventuell skilsmässa, men vad gäller just nu? Har han rätt att göra så eftersom det är han som står på alla papper?
Viking Ringstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min bedömning efter att ha läst din fråga är att det är mycket möjligt att du blivit samägare till båten genom ert agerande. Reglerna om samägandeskap finner du i lagen om samäganderätt.Öppet samägarskapAtt din man står på alla papper som reglerar köpet mellan er och säljare behöver inte nödvändigtvis innebära att han är den definitive ägaren. Det kan nämligen mycket väl vara så att det mellan er två har uppstått ett muntligt avtal om att du är samägare till båten. I och med att du bidragit med (genom lån) med betalningsmedel för köpet, borde du kunna grunda din samäganderätt på just köpet; du har varit med och betalat för egendom du avtalsvis med din man kommit överens om att nyttja tillsammans. Om inget annat avtalats om samägandeandelarna, så ska samägd egendom presumeras vara samägd med lika stora andelar, i ert fall alltså hälften var (lagen om samäganderätt 1 §). Däremot, eftersom ni inte verkar ha någon skriftlig bevisning över ett sådant samägandeskap och din man alltså står på samtliga papper, kan det bli svårt att bevisa att ni skulle ha avtalat om ett öppet samägandeskap. Däremot kan det fortfarande utgöra ett dolt sådant.Dolt samägarskapPrinciperna om dolt samägande har uppstått i högsta domstolens praxis, och det saknas därför lagtext kring ämnet. I grund och botten är idén knuten till just den situation du beskriver: en make införskaffar egendom som båda tänkt nyttja och som båda kanske bidragit till. För att undvika att den maken som står på pappret ska få en orättvis fördel, presumerar man alltså att köpet (trots att detta inte är uttryckligt avtalat) gäller för bådas räkning, och makarna blir därmed samägare till egendomen. Kriterierna för att dold samäganderätt ska föreligga är:1. att ena maken köpt saken i sitt namn, men för bådas räkning (båda tänkt nyttja saken),2. den andra maken bidragit ekonomiskt till förvärvet. Det räcker med ett antagande om att bidraget gällde en önskan om samäganderätt, det behöver alltså inte vara uttryckligt avtalat att bidraget skulle leda till samäganderätt.I sådant fall ska vara en utgångspunkt, men inte mer, att parterna har samäganderätt till egendomen. Det rätten främst kommer se till är just huruvida det faktiskt verkar som att ni båda ämnat använda er av bilen självständigt. Precis som vid öppet samägande presumeras lika samäganderättsandelar, men om det vid jämförelse av storleken på era ekonomiska insatser vid köpet och omständigheterna i övrigt framstår som oskäligt att dela bilens värde lika, kan storleken av era samäganderättsandelar justeras efter vad som anses rimligt (alltså efter vad ni presterat i form av bidrag till köpet).Jag hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Kan en samägare åberopa försäljning av huset på offentlig auktion med stöd av 6 § samäganderättslagen?

2019-04-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min mors man har gått bort. De ägde halva huset i var som enskild egendom. Hans testamente sade att hans barn ärver hans del av huset men att min mor har rätt att disponera huset under sin livstid mot att hon står för alla kostnader. En jurist som min mor har varit i kontakt med hävdar att hans barn kan med stöd av samäganderättslagen ändå påkalla en försäljning genom offentlig auktion. Vad gäller i detta läge?
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Samäganderättslagen blir tillämplig då två eller fler äger t.ex. en fastighet tillsammans (1 § samäganderättslag). Lagen är i princip dispositiv och går att avtala bort, vilket framkommer av bl.a. lagens 6 §. Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare kräva att den samägda egendomen säljs på offentlig auktion. Förutsatt att samäganderättslagen inte har avtalats bort mellan din mor och hennes mans barn har alltså vem som helst av samägarna rätt att åberopa lagens 6 § och få till stånd en tvångsvis försäljning av huset i dess helhet. Det din mor fått höra av juristen stämmer alltså.Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Vad gör jag om övriga delägare vägrar att köpa ut mig?

2019-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en gård ihop med mina två bröder men önskar bli utköpt för att ha möjlighet att köpa egen bostad. Vad gör jag om de vägrar? Kan jag sälja min del till annan person? Vägra betala lån amortering o påhittad hyra?
Anna Holmström |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Eftersom du äger fastigheten tillsammans med dina två börder gäller lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt (SamL) (se 1 § SamL). Lagen är däremot dispositiv, vilket innebär att den enbart gäller om du och dina bröder inte har avtalat om något annat. Utgångspunkten i lagen är att alla delägare måste godkänna beslut som rör egendomen "i dess helhet" (se 2 § SamL). Det innebär att du exempelvis inte kan sälja hela gården utan dina bröders godkännande. Däremot krävs inte något godkännande från dina bröder när du endast vill förfoga över din egen andel i fastigheten. Det innebär att du kan sälja din andel till någon annan än dina bröder om de inte vill köpa ut dig. Enligt lagen finns även en möjlighet att i vissa fall sälja hela fastigheten på offentlig auktion (se 6 § SamL). Däremot verkar detta inte vara aktuellt i ert fall. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Sälja sin andel av samägd fastighet

2019-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Äger 75% av fastigheten som också är min bostad, Min sambos barn ärvde 25% kan dom sälja sin del på öppna marknaden även om jag inte vill sälja.Tacksam för svar
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det gäller regler om fastigheter som ägs gemensamt aktualiserar lag om samäganderätt såvida inget annat avtalats.Enligt 2 § lag om samäganderätt krävs som huvudregel samtycke från samtliga delägare vid förfogande av det samägda godset i dess helhet. Med anledning av lagtextens ordalydelse kan man dra slutsatsen att varje delägare har rätt att förfoga över sin egna andel av den samägda egendomen. Din sambos barn har alltså rätt att sälja sin andel (25 %) av fastigheten på den öppna marknaden utan ditt samtycke. Detta gäller såvida ni inte avtalat om något försäljningsförbud eller dylikt. Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan mina syskon sälja vår gemensamma egendom trots att jag inte vill?

2019-04-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan mina syskon sälja våran gemensamma hus fast jag inte vill sälja?!
Cornelia Isacson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) blir tillämplig då två eller flera personer äger exempelvis en fastighet tillsammans (1 § samäganderättslagen).Utgångspunkten är att samtliga delägare måste samtycka för att den gemensamt ägda egendomen ska säljas (2 § samäganderättslagen). Dock om det krävs nödvändiga och brådskande åtgärder krävs inte samtliga delägares samtycke. Därutöver kan en delägare vända sig till tingsrätten om att den samägda egendomen ska utbjudas på offentlig auktion. Detta förutsätter att denna möjlighet inte avtalats bort delägarna emellan. Det krävs då att du kan visa att synnerliga skäl föreligger för att anstånd ska meddelas (6 § samäganderättslagen). Annars kan dina syskon sälja fastigheten trots att du motsätter dig det. Synnerliga skäl föreligger bland annat om det är lågkonjunktur och det därav inte skulle vara möjligt att få ut ett rimligt pris för egendomen. Om offentlig auktion skulle bli aktuell kan delägarna avtala om ett minimipris som försäljning av egendomen inte får understiga (9 § samäganderättslagen). Om ni på något sätt kommer överens är en rekommendation är att ni istället vänder er till en fastighetsmäklare för att öka chansen till bättre ekonomiskt resultat av försäljningen. Övrig information om försäljning av samägd egendomOm ni kan visa på hur stora andelar ni står som ägare i egendomen kommer köpeskillingen att fördelas utefter detta. Ni kan visa på andelarna exempelvis genom en lägenhetsförteckning eller köpekontrakt. Om ni inte kan visa på andelarna kommer köpeskillingen fördelas lika mellan antalet delägare. Sammanfattningsvis, krävs det som utgångspunkt samtliga delägares samtycke för att sälja samägd egendom. Dock kan en delägare vända sig till tingsrätten för att sälja egendomen genom en offentlig auktion. Kan du visa på att synnerliga skäl föreligger kan du i så fall hindra att egendomens säljs på detta sätt. Hoppas mitt svar var behjälpligt. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

Får jag sälja min del av samägd tomt?

2019-04-12 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min bror äger 50% var av en rätt värdefull tomt, jag har egentligen aldrig velat ha den utan velat sälja. Min bror vägrar dock och vill heller inte köpa ut mig, Jag vet jag kan gå juridisk väg och få beslut om försäljning men jag vet också att han skulle överklaga och motsätta sig detta så långt det bara går, funderar på att hitta ngn som vet och förstår värdet av denna tomt och ev sälja till den personen som i sådana fall får ta striden med min bror, nu vet jag att att hitta ngn som kan tänka sig detta troligen inte är lätt men om det går kan isåfall min bror överklaga även en sådan försäljning?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du äger en fastighet tillsammans med din bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet. Jag kommer i det följande dels att förklara vad som gäller vid tvångsförsäljning, dels att redogöra för om du kan sälja din del av fastigheten och om det kan överklagas av din bror.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. Du har rätt att sälja din andel i fastigheten, och det kan inte överklagas.Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastighetenSom du själv nämner finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill din bror köpa ut dig och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och din bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger dig möjlighet att sälja hela fastigheten även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av er lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Sammanfattning Du och din bror ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten som helhet, som ni samäger. Din bror kan däremot inte hindra dig att sälja din andel av fastigheten. För att sälja din andel av fastigheten krävs det inget samtycke och det går inte heller att överklaga.Det finns även en möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån er lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Möjligheten för din bror att nå framgång med en överklagan är ytterst begränsade. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,