Stoppa tvångsförsäljning av samägd bostadsrätt
Jag har köpt en lägenhet åt min 30-åriga dotter för 1,5 miljon för 5 år sedan. Jag betalade hela summan kontant. Jag äger 90% och hon 10%. Vi har inga skriftliga avtal kring det hela. Hon har bott i lägenheten under sina studier och under de perioder hon haft studielån har hon betalat månadsavgiften till föreningen. Efter avslutade studier visar hon inget intresse för att söka jobb. Slutade betala månadsavgiften under de senaste 5 månaderna. Beter sig allmänt illa, skrämt grannarna. Droger. Polisen tillkallades av BRF-föreningen, som vill ha städade medlemmar. Jag bad henne lämna, vilket hon gjorde i brådrasket. Jag fick inte hennes nycklar, men bytte lås. Nu kräver hon försäljning och att få 10% av försäljningsvärdet, som skulle ge kontanter till destruktiv verksamhet, vilket, jag förstås med alla medel vill förhindra. Jag vill därför inte sälja. utan önskar att hennes förnuft tillbaka. Hon hotar med rättsliga åtgärder. Vilka legala möjligheter har jag att bromsa försäljning och hennes tillgång till lägenheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att använda mig av lagen om samäganderätt (SamägL) för att besvara din fråga. SamägL är huvudsakligen dispositiv, vilket innebär att du och din dotter kan avtala om andra villkor än vad som gäller enligt lagen. Om ni inte har avtalat något specifikt angående försäljning av bostadsrätten så gäller vad som sägs i lagen. SamägL reglerar situationer då två personer gemensamt äger egendom. Egendomen kan vara exempelvis en bostadsrätt
Tvångsförsäljning
Som utgångspunkt kräver åtgärder som rör bostadsrätten båda ägarnas samtycke, 2 § SamägL. Mot den andres vilja, har dock varje delägare rätt att vända sig till tingsrätten och ansöka om att bostadsrätten ska läggas ut till gemensam försäljning på offentlig auktion, 6 § SamägL. Rätten utser en god man som hanterar försäljningen, 8 § SamägL. En sådan auktion kan resultera i att bostadsrätten säljs för lägre pris än vad som annars hade gjorts i normala fall. Som delägare kan ni dock sätta en undre gräns för vilken den gode mannen får sälja egendomen för, 9 §§ SamägL.
En tvångsförsäljning är inte möjlig om den part som motsätter sig försäljning visar synnerliga skäl för att inte sälja egendomen. Vad synnerliga skäl är får avgöras från fall till fall. Enligt praxis avser "synnerliga skäl" undantagssituationer och har i praxis har rekvisitet tolkats strängt. Det har i praxis uttalats att synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen kan finnas om det exempelvis är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490).
Egenmäktigt förfarande
Som sagt enligt 2 § SamägL ska beslut kring den samägda egendomen som huvudregel tas med samtliga ägares samtycke. Att byta lås på en samägd fastighet utan den andras samtycke kan utgöra brottet egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § Brottsbalken. Genom bytet av låset rubbas den andra ägarens besittning till fastigheten. En besittningskränkning föreligger så snart gärningen medför avsevärd svårighet att disponera egendomen på samma sätt som tidigare. Under 2013 fälldes en sambo som bytte lås på en gemensamt ägd fastighet för egenmäktigt förfarande i tingsrätten. För att bytet av låset ska vara brottsligt krävs dock att din dotter vållas skada eller olägenhet till följd av bytet. Om din dotter inte länger bor kvar i bostadsrätten så kan det argumenteras att hon inte vållas skada eller olägenhet av att låset har bytts. Detta kan vara något att ha i åtanke bara!
Valmöjligheter
Om din dotter samäger bostadsrätten tillsammans med dig har hon rätt att ansöka om en tvångsförsäljning. Det finns inte mycket du kan göra för att hindra det, och synnerliga skäl i er situation föreligger troligtvis inte för att motsätta sig försäljningen.
Dock när en ansökan om tvångsförsäljning görs ska bland annat, enligt 6 § lagen om domstolsärende, ansökan innehålla bevis för att egendomen är samägd. Du skriver att du betalade hela summan för bostadsrätten kontant, men att du äger 90% och din dotter 10%. Har din dotter betalat något för bostadsrätten? Hur kommer det sig att din dotter äger 10%? Har hon fått den andelen som gåva? Sättet som din dotter äger 10% på och om det finns några bevis för ägandet av den andelen spelar roll. Om din dotter inte kan bevisa att hon är en delägare kan hon inte begära en tvångsförsäljning av fastigheten.
Slutsatsen är därför att du personligen inte har några vidare möjligheter att bromsa en eventuell försäljning. Om din dotter ansöker om tvångsförsäljning kan du dock alltid ge din motivering till varför det inte bör ske - det finns en liten chans att domstolen kan anse det vara synnerliga skäl för anstånd, även om det inte är så troligt. I övrigt gäller det för din dotter att kunna bevisa sitt delägande av bostadsrätten.
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt.
Med vänlig hälsning,
