Tvångsförsäljning av hus enligt Samäganderättslagen

2019-08-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Vi äger 50/50 ett hus. Vi har två barn och är skilda. Om ena parten ej vill gå med försäljning av huset.Vad säger lagen?Mvh,
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du och din f d är båda ägare av huset och regler om en eventuell försäljning av detta regleras i Samäganderättslagen (1904:48). Lagen är dispositiv vilket innebär att den kan avtalas bort och ersättas av ett samäganderättsavtal. Jag utgår från att något sådant avtal inte finns och att lagen därför blir tillämplig. Ni äger båda 50 % var (1 § Samäganderättslagen) och som huvudregel gäller att varje förfarande som påverkar fastigheten i dess helhet kräver samtycke från båda delägarna (2 § Samäganderättslagen). För att en försäljning av hela huset ska komma till stånd krävs alltså i regel samtycke från båda delägarna. Det som däremot endast påverkar en ägares andel i fastigheten kräver inte båda delägarnas samtycke (2 § Samäganderättslagen). Detta innebär att en av er kan sälja sin andel utan samtycke, men för att få till en försäljning av hela huset krävs bådas samtycke. Om ni inte kan komma överens om att hela huset ska säljas finns även en möjlighet för den part som vill få till en försäljning ansöka hos domstolen om att huset ska säljas på offentlig auktion, en s k tvångsförsäljning (6 § Samäganderättslagen). I sådana fall säljs hela fastigheten. Den delägare som inte vill att huset ska säljas måste kunna visa på "synnerliga skäl för anstånd" för att försäljning inte ska ske (6 § Samäganderättslagen). Att få anstånd med försäljningen innebär att försäljningen skjuts upp till dess att det hinder som utgör synnerliga skäl försvinner. I rättspraxis har rekvisitet synnerliga skäl tolkats strängt och ska endast utnyttjas i undantagsfall. Det kan t ex vara då det föreligger ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s 490). Sociala skäl kan i vissa vägas in, men det ansågs inte tillräckligt att ett barn påstods fara illa av att tvingas flytta från det hus där det växt upp och hade sina kamrater (NJA 1979 s 562). Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan man avtala om avbetalningsköp om samägt gods?

2019-08-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag har flyttat med min make till hans föräldrarhem, när pappan avlidit! Min make har två syskon, som nu vill bli utköpta från huset! Vi får inte lån pga olika anledningar! Min fråga är.. Kan man skriva någon form av avtal där vi gör en avbetalning på huset, till syskonen varje månad, så att huset sedan blir vårt?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Inledningsvis så ägs just nu fastigheten med s.k samäganderätt vilket regleras i samäganderättslagen. Andelen i ägandet består i ideella andelar, dvs att vardera part äger inte en fysisk del av huset utan en hypotetisk andel/lott (1 § samäL). Alla åtgärder som vidtas som rör fastigheten måste ske med samtliga delägares samtycke (2 § samäL). Om inte delägarna kan komma överens om hur förvaltningen av fastigheten ska skötas kan en god man utses fram till tvisten är löst (3 § samäL). Detta kan däremot vara kostsamt och tidskrävande, det är därför min uppfattning att detta görs som sista utväg. Kan ett sånt avtal vara bindande och isåfall hur? Svensk rätt kännetecknas till stor del av avtalsfrihet samt att avtal ska hållas. Med det menas att individer relativt fritt kan avtala om vad som helst inom lagens ramar med bindande verkan. Dvs att avtalet medför en juridisk skyldighet för parterna att fullfölja sina förpliktelser. Ett sådant avtal du nämner kräver inga särskilda former, du är alltså fri att komma överens med resterande delägare om hur ni kan finansiera huset. Som nämnt ovan kräver detta som huvudregel samtliga delägares samtycke. Avtalet skulle i grova drag enbart utformas som att ni mot betalning var månad övertar en viss lott för att slutligen äga 100 %. Om du behöver hjälp med att utforma ett sådant avtal eller andra juridiska frågor är du varmt välkommen att kontakta en av våra verksamma jurister här. Hoppas du fått svar på din fråga,MVH

Hur säljer man fastighet när det finns flera ägare och någon vill behålla fastigheten?

2019-07-23 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Tre systrar äger gemensamt en jordbruksfastighet som styckats upp i 14 tomter.En syster vill bygga ett hus på en av tomterna. En annan syster vi spara två tomter för framtiden. Övriga 11 tomter skall säljas.Den tredje systern vill ha ut pengar.Hur löser man detta så att alla får sin andel av det totala värdet av de 14 tomterna?Lösningen jag tänker mig är att den tredje systern får ut sitt värde genom en större andel av försäljningen av 11 tomter.De tre tomterna som inte skall säljas har av de tre delägarna värderats.
Linn Lindelöf |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga är regleras bland annat i lag om samäganderätt. Det finns även flera tänkbara lösningar på din fråga. Lag om samäganderättOm två eller flera tillsammans äger en fastighet får var och en en lott i egendomen (1 § lag om samäganderätt). Om inget annat framgår får de lika stor lott var (1 § lag om samäganderätt). Detta betyder att de tre systrarna kommer få ⅓ var i detta fall om inget annat är föreskrivet. Huvudregeln är att alla delägares samtycke krävs när man ska förfoga över egendomen (2 § lag om samäganderätt). Det betyder att alla systrar måste vara överens när egendomen exempelvis ska säljas. Försäljning av fastigheternaDu beskriver ett förslag på lösning där den av systrarna som vill sälja alla fastigheterna får en större del av försäljningsintäkterna. Den lösning jag ser som allra enklast är att man säljer de elva tomterna och delar intäkterna på tre varav systrarna får ⅓ var. De tre återstående fastigheterna är det enklast om den syster som vill behålla fastigheten köper ut de andra. Systern kommer då få betala ⅔ av marknadspriset varav de två återstående systrarna får ⅓ var. Detta "utköp" kan förslagsvis lösas genom att systrarnas andel av försäljningsintäkterna från de elva tomterna justeras i motsvarande mån. Alternativa lösningarDet finns såklart flera olika sätt att lösa situationen på. Det är väldigt svårt för mig att säga vad som blir bäst i detta fallet när jag inte känner systrarna eller vet exakt hur situationen ser ut. Den lösning jag angivit ovan är den jag i allmänhet tycker är bäst. TelefontidDu har valt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer därför ringa upp dig på torsdag 25/7 kl. 09.00. Jag kommer att ringa på dolt nummer. Om tiden inte passar vänligen hör av dig till mig på linn.lindelof@lawline.se

Samägare till hund

2019-07-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och mitt ex köpte en hund ihop och sen när vi gick isär så har hunden bott hos mig, det blir nu ca 3 år.Jag står på hennes försäkring och har tagit alla veterinärbesök själv, har hennes valpbesiktning osv.Hon stod registrerad på mitt ex hos Jordbruksverket men det har jag nu ändrat då hon efter flera år vill ha hunden detta trots att hon inte har haft henne på flera år.Har hon någon laglig rätt till hunden efter separationen? Hon påstår att jag måste köpa ut henne?Mvh Sissela
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! På ett sätt är det positivt att hon eventuellt vill att du ska köpa ut henne. Det blir en aning knivigare att komma överens om vem som har bäst rätt till hunden rent juridiskt eftersom det handlar om ett levande djur. Det hade varit lättare att sälja en samägd bil så att säga. Dock står det klart i din favör att äganderätten hos jordbruksverket står på dig. Den som gör det antas nämligen som regel vara rätt ägare. Eftersom ni köpt lös egendom tillsammans så blir lag om samäganderätt SamL tillämplig och enligt 1 § så äger båda parter lika delar om inget annat förhållande kan visas och den som hävdar att den också är samägare har att bevisa att det är på det viset. Så, som regel är du skyldig att utge en summa, eller en lott, i den egendomen ni köpte tillsammans. Däremot inte sagt att detta ska baseras på inköpssumman utan snarare dagsvärdet på hunden beroende på värdeökning eller minskning. Det kan också tänkas att de utgifter som du haft i och med veterinärbesök, besiktningar och försäkringar överensstämmer med SamL 2 §, alltså att du vidtagit åtgärder för att godsets värde (alltså hunden) inte ska minska eller förstöras. Dessa kostnader ska båda delägare stå för. Om jag var du skulle jag fundera över ungefär hur mycket hunden skulle kunna säljas för i dagsläget, lägga ihop alla de kostnader som ditt ex inte varit med och betalat och sedan ge ett kostnadsförslag för utköp av hennes andel därefter, om något alls blir kvar alltså.. Hoppas du fått svar på din fråga! Lycka till och klappa vovven från oss!

Hur hanterar man arv av samägd fastighet?

2019-08-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min farfar gav min farbror 1/3 av sin fritidsfastighet. Gåvan skulle EJ betraktas som förskott på arv. Min farbror har erhållit lagfart på sin andel. Det finns förklaringar till detta så gåvan i sig var helt ok. Fritidsfastigheten, som består av flera byggnader, nyttjas av min farbror och min farfar. Min farfar betalar samtliga kostnader för drift och underhåll. Efter gåvotillfället har ett modernt fullt utrustat Atterfallshus byggts, kök och badrum renoverats och många andra förbättringar genomförts. Min farfar har stått för alla utgifter.Fastigheten skall någon gång i framtiden delas mellan min far och min farbror. 1/3 ägs redan av min farbror och resterande 2/3 delas lika mellan min far och farbror.Frågor:1) Hur ska man vid ett framtida arvskifte hantera värdet av förbättringarna/investeringarna som bekostats av min farfar efter gåvotillfället. Utan någon form av jämkning erhåller min farbror 2/3 av varje investerad krona.2) Hur hanterar man att min farfar betalat 20 års drift och underhåll trots att han bara borde ha betalat 2/3.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar det vill du dels veta hur man vid ett framtida arvskifte ska hantera värdet av de förbättringar och investeringar som bekostats av din farfar efter att en del av fastigheten skänktes till din farbror, dels hur man ska hantera att din farfar betalt tjugo års drift och underhåll trots att han i och med ägandet endast borde betalt 2/3.Jag kommer i det följande att besvara dina frågor var för sig, under separata rubriker."Hur ska man vid ett framtida arvskifte hantera värdet av förbättringarna/investeringarna som bekostats av min farfar efter gåvotillfället. Utan någon form av jämkning erhåller min farbror 2/3 av varje investerad krona."Enligt den legala arvsordningen är arvlåtarens barn, s.k. bröstarvingar, närmsta arvingar och ärver lika lott (2 kap. 1 § Ärvdabalken, ÄB). I ert fall innebär det att din far och hans bror kommer att ärva hälften var av kvarlåtenskapen efter deras far. Då deras far äger 2/3 av fastigheten kommer de att ärva hälften var. Ärvdabalken tar ingen hänsyn till eventuella förbättringar och investeringar som bekostats av arvlåtaren. Lagen avser endast att dela upp kvarlåtenskapen.Alternativet till om man inte vill följa den legala arvsordningen är att skriva ett testamente. Din farfar kan skriva ett testamente och påverka fördelningen vid hans frånfälle. Genom ett testamente kan han t.ex. skänka en större andel av sitt ägande i fastigheten till din far, om han känner att han vill kompensera honom för de förbättringar och investeringar som skett. Alternativt, om han har andra tillgångar, kan han välja att testamentera annan egendom, t.ex. pengar till din far. Det bör dock uppmärksammas att även om din farfar kan välja att skriva ett testamente så har en bröstarvinge alltid rätt till sin laglott. Laglotten är hälften av arvslotten (om t.ex. en bröstarvinge skulle ärvt kvarlåtenskap om 500.000 kronor efter den avlidne, har vederbörande rätt till 250.000 kronor, oavsett vad testamentet stadgar).Så som jag tolkar det, om din farfar tycker att det blir orättvist med en fördelning enligt den legala arvsordningen är det således ett testamente som är lösningen för att fördela kvarlåtenskapen annorlunda."Hur hanterar man att min farfar betalat 20 års drift och underhåll trots att han bara borde ha betalat 2/3?"Ett alternativ, för att reglera det du nämner, är enligt svaret ovan. Om din farfar tycker att det blivit en snedfördelning kan han skriva ett testamente och säkerställa att din far ärver mer än hans bror.Det kan även argumenteras för att din farfar har en fordran på sin son (dvs. på din farbror) för att han betalt drift och underhåll i dess helhet. Att han har en fordran innebär att han i sådana fall kan begära betalt av din farbror. Enligt samäganderättslagen ska delägare av samägd fastighet dela på kostnaderna som rör förvaltningen av fastigheten i förhållande till sin lott. Det innebär i sådana fall att din farfar skulle betalt 2/3 av kostnaderna, och den andre delägaren (din farbror) skulle betalt 1/3 av kostnaderna (15 § samäganderättslagen). Enligt 2 §, samma lag, krävs det dock för att åtgärder ska kunna vidtas i fastighetens förvaltning, att samtliga delägare samtycker till åtgärden. Undantag görs för åtgärder som behövs för fastighetens bevarande och ej tål uppskov, sådana åtgärder får vidtas av en delägare utan att alla hunnit samtycka. Även om din farbror kanske inte uttryckligen samtyckt till förvaltningsåtgärder som din farfar vidtagit rörande fastigheten kan det åtminstone argumenteras för att det förelegat ett tyst samtycke. Om din farbror känt till att din farfar betalt de löpande kostnaderna, utan att ha motsatt sig det, kan så vara fallet. I sådana fall kan din farfar kräva din farbror på kostnaderna i förhållande till din farbrors ägandeandel. Den fordran som din farfar eventuellt har på din farbror faller dock under den allmänna preskriptionstiden som är tio år efter fordrans tillkomst (2 § preskriptionslagen). Det innebär att din farfar endast kan kräva din farbror på kostnader som uppkommit de senaste tio åren. Kostnader dessförinnan är preskriberade och kan inte krävas in.Hoppas du fick svar på det du undrade över. Om det blir en tvist och ni behöver hjälp av en jurist är du varmt välkommen att återkomma till mig för offert och tidsbokning. Våra jurister kan även vara behjälpliga med upprättande av testamente om så blir aktuellt. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hur säljer man en samägd fastighet?

2019-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej. Vi är 4 personer som äger fastigheten X med samägande. Tyvärr upprättades inget avtal eftersom tanken var att bilda en bostadsrättsförening. En av delägarna har byggt ett stort däck, flyttat flera fönster samt satt in större fönster, målat halva undervåningens yttervägg vit. Den övriga halvan är grå. Allt detta utan att prata med oss andra. Han betalar aldrig i tid. Det brukar dröja ungefär ett halvår efter många krav. Jag vill sälja. Hur gör jag?
Lovisa Klein |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Eftersom fastigheten är samägd och ni inte har avtalat om något annat så blir lag om samäganderätt (LoS) tillämplig, 1 § LoS. Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller och hur du ska gå tillväga om du vill sälja fastigheten. Får en delägare vidta åtgärder utan övriga delägares samtycke?Utgångspunkten är att samtliga delägares samtycke krävs om någon vill vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning, 2 § LoS. Det innebär i ditt fall att alla fyra delägare måste samtycka till åtgärderna som ska genomföras. Det är således inte acceptabelt för en delägare att måla om, byta fönster osv utan att de andra har godkänt det. Här finns däremot ett undantag. Det är godtagbart om det avser en brådskande åtgärd som är nödvändig för fastighetens bevarande när någon av delägarna inte är möjliga att nå. Om delägarna inte kommer överensNär delägarna är oeniga om hur man ska förvalta den samägda fastigheten kan någon av delägarna ansöka till rätten om att en god man ska utses för omhändertagande av godset under en viss tid, 3 § LoS. Det blir i det läget den gode mannen som fortsättningsvis vidtar åtgärder för att upprätthålla fastighetens skick, t ex anlitar hantverkare för att byta fönster eller liknande. Vill man istället göra sig av med fastigheten finns två alternativ. Antingen kan en delägare sälja sin del eller så kan man bjuda ut fastigheten på offentlig auktion. Jag kommer berätta mer om dessa två möjligheter nedan. Hur ska en delägare göra för att sälja sin del i en samägd fastighet?För att sälja en samägd fastighet så måste alla delägare samtycka till det, 2 § LoS. Däremot förfogar varje delägare själv över sin del i fastigheten. Det innebär alltså att det är fritt fram för dig som delägare att sälja din del utan att de andra delägarna samtycker till det. Hur ska en delägare gå tillväga för att sälja hela fastigheten?För att sälja hela fastigheten måste samtliga delägare samtycka till det. Däremot finns en möjlighet att sälja fastigheten via en s k tvångsförsäljning om delägarna är oense. Detta går till genom att en delägare ansöker om att fastigheten ska bjudas ut på offentlig auktion hos rätten. Övriga delägare kan enbart motsätta sig en sådan försäljning om denne begär anstånd hos rätten och det föreligger synnerliga skäl för det, 6 § LoS. Det kan vara ekonomiskt ofördelaktigt att sälja fastigheten på offentlig auktion och för att undvika eventuell förlust finns det en möjlighet att besluta om ett lägsta pris under vilket egendomen inte får säljas under, 9 § LoS. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du mer än välkommen att ställa en ny. Vänliga hälsningar,

Kan man bli tvingad att flytta ut från samägd bostadsrätt?

2019-07-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Om jag säljer min andel av bostadsrätten på auktion, kan den nya ägaren av mina 50% på något sätt tvinga min bror och hans familj att flytta ut från bostadsrätten?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om två eller flera gemensamt äger fastighet eller lös sak är samäganderättslagen (SamägL) tillämplig mellan parterna. Bostadsrätt räknas som lös egendom varför lagen enligt dess lydelse inte är tillämplig. Däremot har Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1995 s. 478 uttalat att samäganderättslagen ska vara tillämplig i huvudsak även i fråga om bostadsrätter.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela det samägda objektet eller hyra ut det. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda. En delägare har rätt att sälja sin andel i samägda, och det kan inte överklagas. Du kan således sälja din andel i bostadsrätten utan att det krävs samtycke av de andra delägarna.Som delägare kan man begära tvångsförsäljning av den samägda egendomenDet finns däremot en möjlighet för en delägare att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på det samägda. Vill din bror och hans familj köpa ut den andre delägaren och behålla bostadsrätten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa bostadsrätten. Om samtliga delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela det samägda objektet även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Som svar på din fråga innebär det att om du säljer din andel i bostadsrätten till någon annan kan vederbörande begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten. Om din bror och hans familj inte lägger det högsta budet i sådan auktion blir han tvungen att flytta.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag tvingas sälja min andel i husbåten?

2019-07-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och mina två syskon har tillsammans ärvt en husbåt av vår mor. Nu vill inte mina syskon ha kvar sin del och jag undrar om de kan tvinga att sälja min andel?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om samägande av lös sak, som en husbåt, finns i samäganderättslagen. Lagen syftar att lösa konflikter vid samägande. Observera att andra bestämmelser kan gälla om er mor förordande om något annat i exempelvis ett testamente eller om ni syskon har avtalat om något speciellt i samband med förvärvet av husbåten. Lagens bestämmelser gäller alltså i den mån annat inte har avtalats. Varje förfogande över det samägda godset förutsätter enighet mellan delägarna (2 § samäganderättslagen). Med "förfoganden" avses försäljning, förpantning, uthyrning m.m. Om du vill behålla husbåten är ett alternativ att du köper ut dina syskon. Annars finns en möjlighet till tvångsförsäljning av husbåten om samägarna (du och dina syskon) inte kan komma överens om en lösning. Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare ansöka hos tingsrätten om att den samägda egendomen ska utbjudas på offentlig aktion, förutsatt att denna möjlighet inte har avtalats bort mellan delägarna. Såtillvida det inte finns synnerliga skäl för att meddela anstånd, ska försäljning ske. Synnerliga skäl kan t.ex. vara om det är lågkonjunktur eller om det aktualiseras andra mindre fördelaktiga ekonomiska aspekter. På så sätt kan du bli tvungen att sälja din andel. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!