Kan jag behålla min andel av samägd fastighet vid tvångsförsäljning?

2020-06-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är sex syskon som är delägare i ett dödsbo, dödsboet är registrerad som lantbruksenhet. Dödsboet har varit oskiftad i 19 år. Min avsikt är att enligt samäganderättslagen tvinga fram en försäljning. Jag har lagfart på 3/47 andel i lantbuksenheten - resterande andelar tillhör dödsboet efter vår far. Min fråga är om jag kan behålla min andel i nämnda lantbruksenhet även om jag tvingar fram en försäljning av vår fars andel i lantbruksenheten, Ingår lösöret i tvångs försäjnigen?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningOm lantbruksfastighet ägs gemensamt av minst tre delägare gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter istället för 2-6 § samäganderättslagen. Ägs fastigheten gemensamt av endast två delägare gäller samäganderättslagen. När det gäller tvångsförsäljning på offentlig auktion är dock reglerna desamma; varje delägare har en möjlighet att för gemensam räkning begära tvångsförsäljning på offentlig auktion. Rätten ska inte besluta om försäljning om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd (13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, jfr 6 § samäganderättslagen). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Eftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. För det fall att ni endast är två delägare gäller samäganderättslagen fullt ut, om inte annat avtalats. Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Om delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan såväl du som andra intressenter lägga bud på fastigheten. I ditt fall innebär tvångsförsäljningen (oavsett vilken av ovan presenterade lagar som är aktuella) en försäljning av hela fastigheten. Du kan således inte tvinga fram en tvångsförsäljning av endast din fars/dödsboets andel. Det innebär att du inte får behålla din andel av fastigheten utan att vem som helst har rätt att lägga bud under auktionen. Tvångsförsäljning är till just för att ha möjlighet att sälja sådant som är samägt och att man inte ska vara tvungen att äga något gemensamt.Lösöret ingår inte i fastigheten i sig, däremot kan det (och lär det) föreligga ett samägande även för det varför det är möjligt att begära tvångsförsäljning även av lösöret. Antingen av endast lösöret eller av lösöret tillsammans med fastigheten.Om du önskar hjälp av en av våra jurister med att begära tvångsförsäljning är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Om min sambo flyttar, kan jag kräva att hen fortfarande betalar och i så fall hur länge?

2020-06-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min sambo har flyttat. vi betalar halva hyran var eftersom jag bor kvar. Men nu säger han att han inte ska betala längre. Eftersom vi äger bostadsrätten tillsammans måste väl han betala, men hur länge kan jag begära halva hyran??
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Det är några saker med din fråga där jag inte är säker på exakt vad du menar och din fråga innehåller en del olika aspekter som jag behöver beröra för att kunna svara. Jag ska därför försöka förklara vad jag svarar på och därefter reda ut vad som gäller. Till att börja med skriver du att ni betalar halva hyran var. Jag tolkar det som att du med "hyran" menar alla månatliga kostnader kopplade till hyresrätten, dvs. avgift till bostadsrättsföreningen, amorteringar på lån samt ränta på lån, mm. Jag förutsätter också att ni bägge står på lånet och att ni bägge är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Ansvar för gemensamma skulderNär två personer tar på sig en skuld gemensamt är huvudregeln att den som skulden står till (borgenären, dvs. banken eller bostadsrättsföreningen i ert fall) kan kräva vilken som helst av de skuldsatta (gäldenärerna) på hela beloppet, om ni inte avtalat om något annat (2 § Skuldebrevslagen). Den regeln följs sedan upp av ytterligare en bestämmelse som anger att om den ene gäldenären betalar hela skulden kan den kräva den andre gäldenären på dennes del av skulden. Det här innebär alltså att om du betalar hela hyran har du rätt att kräva betalt av din utflyttade sambo. Regler kring samägd egendomDu frågar också hur länge du kan begära att han betalar. Det förenklade svaret på den frågan är att du kan kräva betalt så länge han inte betalar sin del självmant och så länge som ni äger bostadsrätten tillsammans och gemensamt ansvarar för dess kostnader. Det lite mer komplicerade svaret bygger på att jag antar att han inte kommer vara intresserad av att betala för en bostad han inte brukar och därför kommer vilja lämna avtalet på något vis. De två mest uppenbara sätten att lämna avtalet är att han kommer överens med dig om när han ska sluta betala eller om du köper ut honom, alternativt att han kräver att bostadsrätten säljs. När två personer äger något ihop kan nämligen varje part kräva att egendomen säljs på offentlig auktion, om personerna inte kan komma överens och inget annat avtalats (6 § Samäganderättslagen). Det här innebär förstås att det också ligger i ditt intresse att ni hittar en överenskommelse som både du och din utflyttade sambo tycker är ok. Uppsägningstid?Det finns ingen bestämmelse som anger hur länge en utflyttad ägare till en bostadsrätt ska vara med och betala, men vill du eller ni ha någonstans att börja så kan förstås hyreslagens bestämmelser vara en utgångspunkt för diskussionen. Dessa gäller då egentligen för hyreskontrakt och alltså inte kostnader för en bostadsrätt, och där är utgångspunkten att en hyra sägs upp till månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kapitlet 4-5 § Jordabalken). Gåvor och lån mellan samborJag skulle också råda dig att försöka behålla någon form av dokumentation av er överenskommelse eller om du ställer några krav eller villkor gentemot din utflyttade sambo, ifall ni skulle hamna i en situation där ni inte kan komma överens. Det finns fall från domstolarnas praxis där en av två sambor stöttat den andre ekonomiskt och sedan vid en påföljande skilsmässa inte fått rätt att kräva tillbaka vad hen skjutit till (NJA 2019 s. 23). Den stöttande partens insats har i dessa fall alltså snarare liknats vid en gåva än ett lån. Hoppas det var svar på din fråga. Med vänlig hälsning

Samägande av hund

2020-06-12 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min nuvarande expojkvän skaffade hund för ett år sen och ett par månader senare så gjorde vi slut och har nu hunden delad mellan oss. Vi bodde ihop då men jag va inte skriven på den adressen så antar att vi inte räknas som sambos då, men p.g.a att han köpte hunden till oss så skrev jag och skickade in att han va ägaren eftersom jag trodde att det bara kunde vara en ägare medans jag står skriven och betalar för hans försäkring. Nu idag hotar mitt ex mig genom att säga att han kan ta hunden ifrån mig när som helst bara för att han står skriven på hunden men det är som sagt jag som står för hundens försäkring och det är jag som står för dom flesta större kostnader kring hundens välmående och omvårdnad, så min fråga är vad som gäller i detta fallet?
Tora Odin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Samboskapet påverkar inte äganderättenHuruvida ni varit sambor spelar ingen roll för äganderätten till hunden. När två sambor separerar är huvudregeln att all s k samboegendom som förvärvats för gemensam använding ska delas lika mellan samborna. Samboegendomen utgörs av den gemensamma bostaden och tillhörande bohag. Med bohag menas sådan lös egendom som hör till hemmet, så som t ex möbler och hushållsmaskiner (3 § Sambolagen). En hund räknas inte dit och skulle därför inte ingå i samboegendomen och behöva delas vid en separation (8 § och 14 § Sambolagen). Du kan alltså inte anses vara ägare till hunden på enbart den grund att ni varit sambor.Det kan däremot föreligga samägandeDå din f d pojkvän står registrerad som ägare till hunden är utgångspunkten att han äger den, så länge du inte kan bevisa att det föreligger samäganderätt (1 § samäganderättslagen). För att du ska uppnå samäganderätt krävs det att du kan bevisa att du också äger och ansvarar för hunden. Enklast görs detta genom att du kan bevisa att ni båda betalat åtminstone en del var av hunden vid köpetillfället. Går inte detta kan det faktum att du stått för stora delar av de löpande utgifterna samt försäkring tala för att du också äger hunden. Ju fler, större och regelbundna kostnader du stått för, desto mer talar det för att samäganderätt föreligger. Det faktum att ni haft delad vårdad om hunden sedan ni gjorde slut talar också för att samäganderätt föreligger.SammanfattningsvisDå din sambo står registrerad som ägare till hunden som utgångspunkt att den är hans. Kan du bevisa att samäganderätt föreligger kan du dock uppnå lika rätt till hunden. Behöver du vidare hjälp är du varmt välkommen att boka tid med våra jurister här.Vänligen,

Kan man köpa ut något ur ett hus utan samtycke?

2020-06-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min ex sambo säger att hon ska köpa ut mig ur vårat gemensamma hus som jag äger 50% av HELT utan min tillåtelse eller en enda underskrift.. KAN hon verkligen göra det, bara sådär??
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom ni äger huset tillsammans så är samäganderättslagen tillämplig (1 § samäganderättslagen). Kan man köpa ut någon utan dennes samtycke? För att vidta åtgärder med ett samägt hus så krävs det samtliga ägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Det man kan göra utan de andras samtycke är att bjuda ut egendomen på offentlig auktion, men det innebär i regel att man får ut ett lägre pris än vad man hade fått på den öppna marknaden (6 § samäganderättslagen). Det hon skulle kunna göra är att bjuda ut huset på offentlig auktion och sedan köpa det, men även du har i sådant fall rätt att buda på det. SammanfattningMan kan inte direkt köpa ut någon annan utan dennes samtycke eller underskrift. Man kan dock bjuda ut huset tvångsvis på offentlig auktion och lägga bud på det.Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Kan man överlåta sin andel av en samägd fastighet utan övriga delägares samtycke?

2020-06-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej !Vi är tre syskon som äger en fastighet tillsammans ,vårat föräldra hem .DVS 1/3 var. Nu vill en av oss överlåta sin del till sina två barn. Kan hon göra detta utan vårat samtycke?
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller flera personer äger en fastighet tillsammans blir lagen om samäganderätt tillämplig (1 §). Lagen är dispositiv. Detta innebär att lagens regler gäller om inget annat är avtalat. Jag utgår från att ni inte har något särskilt avtal som utesluter samäganderättslagen. När en delägare vill förfoga över fastigheten i sin helhet eller på något annat sätt vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning så krävs det samtycke från de övriga delägarna (2 § samäganderättslagen). Att överlåta fastigheten i sin helhet innebär ett förfogande över fastigheten och kräver alltså samtycke från övriga delägare. När man däremot endast vill förfoga över sin andel så ställs inga krav på samtycke från övriga delägare. Man kan alltså överlåta sin andel utan de övriga delägarnas samtycke.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Får man förfoga över sin andel av en fastighet utan övriga delägares samtycke?

2020-06-15 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Min mamma är delägare av ett landställe tillsammans med hennes två bröder. Hon ville ge bort hennes del 1/3 till mig som förskott på gåva av arv. Nu vill min ena morbror stoppa att jag blir ny delägare med dem. Det finns inget tydligt avtal mellan dem 3 emellan. Min mamma har muntligen nämnt att hon ville ge bort sin del till mig. Finns det något juridiskt stöd för att min ena morbror ska kunna förhindra att min mamma vill ge bort hennes del som enskild egendom till hennes egna dotter?Mvh Lia
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När två eller flera personer äger en fastighet tillsammans blir lagen om samäganderätt tillämplig. Lagen är dispositiv. Detta innebär att lagens regler gäller om inget annat är avtalat. Då det inte finns något särskilt avtal mellan din mamma och de övriga delägarna så är det alltså samäganderättslagen som talar om vad som gäller. När en delägare vill förfoga över fastigheten i sin helhet eller på något annat sätt vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning så krävs det samtycke från de övriga delägarna (2 § samäganderättslagen). Att ge bort fastigheten i sin helhet innebär ett förfogande över fastigheten och kräver alltså samtycke från övriga delägare. När man däremot endast vill förfoga över sin andel så ställs inga krav på samtycke från övriga delägare. Din mamma kan alltså ge bort sin andel till dig utan att din morbror kan förhindra det.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Har man en skyldighet att lösa ut en delägare som inte är intresserad av samägd egendom?

2020-06-07 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om 4 syskon ärver en båtplats med båt, hytt och brygga, men en av syskonen inte vill ha det, blir dem andra 3 tvungna att lösa ut det syskonet då??Eller kan man be hen att bara avstå, eftersom inget ska säljas, och det skulle bli en skuld för dem andra 3!??
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur syskonen bör gå vidare efter arvet av båtplatsen, båten, hytten och bryggan när ett av syskonen inte är intresserad av egendomen. Jag tolkar vidare frågan som att respektive syskonen äger 25% av egendomen vardera. Eftersom egendomen är samägd av syskonen är lagen om samäganderätt (LoS) tillämplig.Först kan konstateras att det inte finns någon skyldighet att lösa ut det fjärde syskonet, som inte är intresserad av egendomen. Något som kan poängteras är dock att användning av den gemensamma egendomen som utgångspunkt kräver samtycke av samtliga delägare (2 § LoS). Om relationen mellan syskonen är god bör samtycke inte vara några problem att få.Ett annat alternativ är att de tre syskonen köper ut det fjärde syskonet, så ägarförhållandena av egendomen istället blir 33,33 % vardera.Om syskonen inte kommer överens finns möjligheten för varje delägare att ansöka om tvångsförsäljning av egendomen på offentlig auktion hos tingsrätten (6 § LoS). De övriga delägarna kan normalt sett inte motsätta sig att egendomen säljs på offentlig auktion, om det inte föreligger synnerliga skäl (6 § LoS). Vid auktionen kan alla delägare lägga bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska betalas av vardera delägare proportionerligt till ägarandelen, alltså 25 % vardera (15 § LoS). Vid offentlig auktion kan man även begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris, ett pris som egendomen inte får säljas under - det vill säga inkommer det inga bud som uppgår till eller överstiger minimipriset kan egendomen inte säljas (9 § LoS).SammanfattningOm syskonen kommer överens och det fjärde syskonet samtycker till att resterande syskon använder egendomen borde inga problem uppstå. Ett annat alternativ är att det fjärde syskonet köps ut av övriga syskon. Om syskonen inte kommer överens är ett tredje alternativ att ansöka om offentlig auktion hos tingsrätten, där alla kan vara med och buda. Det kan således resultera i en inbördes budgivning mellan syskonen vid en offentlig auktion. Övriga delägare kan som beskrivit ovan inte motsätta sig ett utbjudande till offentlig auktion, vilket innebär att det fjärde syskonet inte kan bli "tvingat" till samägande mot sin vilja. Mitt råd till syskonen är att de bör sätta sig ner tillsammans och diskutera hela situationen. Den mest lämpliga lösningen är enligt min mening att det fjärde syskonet blir utköpt av resterande delägare. På så sätt stannar egendomen inom familjen, samtidigt som det fjärde syskonet kompenseras.Hoppas detta var svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Kan man tvingas bli utköpt ur ett hus som ägs gemensamt?

2020-05-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag har ärvt ett fritidshus tillsammans med 2 syskon. 2 av oss vill sälja. Den tredje föreslår att han ska köpa ut oss. Min fråga är, kan vi 2 neka att bli utköpta? Vi har påbörjat försäljning via en mäklare. Alla 3 har skrivit under ett försäljningsuppdrag.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns möjlighet att vägra bli utköpt ur samägd egendom, då det inte finns något i samäganderättslagen som ger en delägare rätt att tvinga övriga att bli utköpta. Vad en delägare däremot kan göra är ansöka hos tingsrätt att egendomen säljs på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Detta kan därmed fungera som incitament till att få övriga delägare att möjligtvis bli mer samarbetsvilliga i frågan, då en försäljning på auktion ofta genererar ett pris som understiger marknadsvärdet, men detta är allt som syskonet kan göra för att "tvinga" er att gå med på kravet. Vänligen,