Vem ansvarar för den gode mannens arvode när en samägd fastighet ska säljas på offentlig auktion?

Question

Vi är 5 delägare i en jordbruksfastighet varav 4 inte bor i närheten av den vilket jag gör i omedelbar anslutning till den berörda fastigheten och har sedan lång tid tillbaka vårdat och skött den.
De 4 (SÖKANDE) som inte har något intresse av behålla sina andelar har vänt sig till TINGSRÄTTEN och TINGSRÄTTEN har utsett en GOD MAN med uppdrag att sälja JORDBRUKSFASTIGHETEN på OFFENTLIG AUKTION.
Jag blev då MOTPART eftersom jag erbjöd mig lösa in deras andelar men vägrades.
OFFENTLIGA AUKTIONEN har nu varit och INGEN intressent var närvarande och eftersom det nu är oroligt på finansmarknaden så avstod jag också att lämna ett bud.
Tingsrätten har fastställt Lägsta Försäljningspris till SEK 900 000,-

GODE MANNEN har nu meddelat att hon kommer debitera oss alla 5 för hennes arvode och hänvisat till ett prejudikat i HD NJA 2011 s.399.
Det prejudikatet avser en dom där FASTIGHETEN SÅLTS och pengarna inte räckte till GODE MANNENS ARVODE.

I början på det ärendet fick jag besked av från TINGSRÄTTEN att jag som MOTPART endast var skyldig att betala GOD MANS ARVODE om JORDBRUKSFASTIGHETEN säljs!!!!!!! och om GOD MAN inte lyckas med att sälja så är det SÖKANDENA som står för ARVODET till GOD MAN.
Min fråga är nu om jag som MOTPART också är betalningsansvarig för ARVODET till GOD MAN enär hon nu inte kunnat FULLFÖLJA sitt UPPDRAG att sälja JORDBRUKSFASTIGHETEN på en OFFENTLIG AUKTION????

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). 

Mängden prejudicerande domar från Högsta domstolen (HD) är dock mycket få till antalet. Avgörandet NJA 2011 s. 399, vilket du själv nämner i din ärendebeskrivning, är en av dessa och det får naturligtvis stor bäring på den nu uppkomna situationen. I synnerhet då förevarande lagreglering är gammal och därutöver långt ifrån heltäckande. 

Jag har svårt att kommentera det aktuella beskedet från tingsrätten. Jag vet inte heller i vilken form detta lämnades, dvs. om det t.ex. var ett slutligt beslut, vilket dock förefaller mindre sannolikt. Vidare är det för mig ovisst i vilket sammanhang beskedet lämnades, alltså inom ramen för vilken process. Ovanpå detta är det också oklart på vilken grund tingsrätten gör gällande att du endast skulle behöva medverka till arvoderingen av den gode mannen för det fall denne lyckades att sälja fastigheten. Det är i vart fall ingenting som går att utläsa av din ärendebeskrivning. 

För mig veterligen finns det ingen bestämmelse i samäganderättslagen som uttryckligen reglerar delägarnas ansvar i förhållande till den gode mannen och ersättningen som han eller hon de facto är berättigad till för utförandet av uppdraget. Av förklarliga skäl brukar aldrig några garantier lämnas beträffande försäljningen, men den gode mannen har naturligtvis och enligt allmänna rättsgrundsatser alltid rätt till skälig ersättning för nedlagt arbete och detta alldeles oavsett om en försäljning kommer till stånd eller inte.

I 15 § SamägL sägs förvisso, med ett något ålderdomligt språkbruk, att kostnad, som enligt denna lag, dvs. samäganderättslagen, gjorts för förvaltning av samfällt gods eller för auktion, skola samtliga delägare vidkännas, envar i förhållande till sin lott. Bestämmelsen tar dock sikte på delägarnas interna kostnadsfördelning. Precis som sades ovan är ansvaret utåt sett och i det här fallet gentemot tredje man däremot inte reglerat i samäganderättslagen, vilket HD även påtalar i ovanstående dom. 

HD uttalar likaledes att den gode mannen inte har någon särskild uppgift att se till just sökandens intressen eftersom det föreligger ett redovisningsansvar i förhållande till samtliga delägare, se 14 § SamägL. I själva verket agerar den gode mannen i alla delägares intresse och på deras vägnar och detta oaktat om en eller flera från början skulle ha motsatt sig en tvångsförsäljning via offentlig auktion. Det talar, enligt domstolen, för ett delat ansvar och närmare bestämt ett solidariskt sådant. Det innebär att den gode mannen kan vända sig mot vem som helst med sitt ersättningsanspråk. Därefter kan den eller de delägare som ansvarat för arvoderingen med stöd av 15 § SamägL regressvis begära ersättning från övriga. 

Notera dock att samäganderättslagen är dispositiv varför det går att avtala bort flertalet av lagens bestämmelser. Det är med andra ord fullt möjligt att på frivillig väg (delägarna emellan) besluta om en annan kostnadsfördelning än den lagen föreskriver. Men i avsaknad av ett sådant avtal och enligt allmänna fordringsrättsliga principer när det finns flera parter på gäldenärssidan bedömer jag att du tillsammans med övriga är solidariskt ansvariga för den gode mannens arvode. Trots utebliven försäljning. Min uppfattning är nämligen att HD-fallet inte kan förstås på annat sätt eftersom det inte finns någonting i domen som med styrka talar för att ordningen med delat ansvar skulle vara villkorad med en lyckad avyttring. Detta blir än mer tydligt när domstolen också anför att någon åtskillnad mellan förvaltningskostnader och försäljningskostnader inte bör göras när det gäller det solidariska ansvaret. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,