Vad gäller vid samägd egendom när en av delägarna vill sälja sin andel? Och vilka skattekonsekvenser utlöses i samband med en sådan försäljning?
Frågan gäller bodelning. Jag har läst era svar om bodelning mellan sambon och makar. Gäller samma sak mellan syskon som äger gemensam fastighet? Följande gäller. Min make testamenterade vårt fritidshus 2007 till våra två barn med hälften var och som enskild egendom. I testamentet anges också att jag som hustru har nyttjanderätt till dess jag dör eller så länge jag önskar ha rätten. Maken innehade fritidshuset som enskild egendom efter arv. Han avled 2010. Efter dödsfallet har barnen således ägt stugan tillsammans men nu vill det ena barnet bli utlöst. Hur göra man? Gäller tillämpningen av bodelning mellan sambo även detta fall eller blir det en regelrätt försäljning? Använder man samma beräkningsmodell för skiftesrätt som jag läst om i era svar om bostadsrätt? Deklareras denna affär på något sätt till skattemyndigheten. Säljaren här är orolig att skatten påverkar "två gånger" Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL).
Samäganderätt - Vad gäller?
I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen, dvs. fritidshuset, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att förvaltningen och eventuella inplanerade åtgärder kräver samstämmighet, dvs. samtliga delägares samtycke. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL (se nedan).
Om enighet absolut inte kan uppnås beträffande lösenpriset kommer ena barnet som sagt i förlängningen, och då genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans), att kunna framtvinga en försäljning, vilket innebär att fastigheten för gemensam räkning kommer att utbjudas på offentlig auktion, 6 § SamägL. I det här läget skulle dock syskonet som motsätter sig åtgärden, i samband med förordandet om den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. I praktiken leder detta till att han eller hon temporärt kan hindra en försäljning, i vart fall så länge det saknas köpare som är villiga att betala och det lägsta begärda priset objektivt sett inte framstår som orimligt i förhållande till andra liknande objekt på den lokala marknaden (även kallad ortsmetoden).
Men som svar på en av dina frågor kan sägas att den nu uppkomna situationen med fördel löses genom att det ena barnet köper det andra syskonets andel, alltså den som vill sälja sin andel. Vilket värde som ska åsättas fritidshuset är för mig ovisst. Förslagsvis låter ni värdera fastigheten. Men i praktiken ankommer det på syskonen själva att bestämma pris genom en sedvanlig förhandling. Om barnen mot förmodan inte kan komma överens kan, som påpekats ovan, det barnet som vill avyttra sin del framtvinga en försäljning av hela fastigheten. Men några bodelningsregler kommer, som svar på ytterligare en av dina frågor, inte att aktualiseras i det här fallet.
Den skatterättsliga aspekten - Vad gäller?
När det gäller den skatterättsliga aspekten kan följande anföras. Fritidshuset är en s.k. kapitaltillgång och det barnet som vill sälja sin andel ska ta upp (deklarera) den eventuella vinst som denne gör i samband med försäljningen, vilket sker i inkomstslaget kapital. Enligt 41 kap. 1 § 1 st. IL gäller att till inkomstslaget kapital räknas inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster. Och av 42 kap. 1 § 1 st. IL följer att ränteinkomster, utdelningar, inkomster vid uthyrning av privatbostäder och alla andra inkomster på grund av innehav av tillgångar samt kapitalvinster ska tas upp som intäkt.
Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (andelen av fritidshuset) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden om några sådana skulle finnas, vilket inte torde bli fallet här) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. I fråga om vilken anskaffningsutgift som gäller för barnets del är det hälften av deras pappas ursprungliga kostnad för förvärvet som utgör beräkningsgrund enligt den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken kommer uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri anges att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation.
När det gäller förbättringsutgifter kopplade till fastigheter kan följande vara värt att nämna. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, 45 kap. 12 § 1 st. IL. Av andra stycket i samma bestämmelse följer att med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Som huvudregel räknas inte reparationer till omkostnadsbeloppet varför det är tveksamt om hänsyn kan tas till exempelvis en målning av fasaden. Dessutom måste åtgärderna kunna hänföras till innevarande beskattningsår, dvs. 2022, eller till något av de fem föregående beskattningsåren.
Andra skattesatser gäller också på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter, även om det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är nämligen endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).
Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av ena barnets andel uppgår till 1 000 000 kr kommer denne endast att behöva ta upp 733 333 kr, vilket betyder att han eller hon inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten blir i det här exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). För fastigheter gäller med andra ord ett avsteg från principen att hela kapitalvinsten är skattepliktig.
Det andra barnets anskaffningsvärde blir sedan, alltså den dagen han eller hon eventuellt själv väljer att avyttra fritidsfastigheten, hälften av deras pappas kostnad för hans förvärv plus köpeskillingen för det andra barnets andel, dvs. det lösenpris som de kommer överens om. På så sätt kommer barnet som behåller fritidshuset att få ner det beskattningsbara resultatet, dvs. kapitalvinsten i kronor räknat, genom att denne får tillgodoräkna sig det högre pris som erläggs i samband med köpet av syskonets andel. Men det ska, såvitt jag kan bedöma, inte göras något avdrag på priset motsvarande den latenta kapitalvinstskatten eftersom den delvis kommer att realiseras genom försäljningen av den aktuella andelen. Barnet som säljer blir ju skattskyldig för den uppkomna vinsten.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
