Vilket lägsta pris får sättas vid tvångsförsäljning av samägd fastighet?

2019-07-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |HejÄger en fastighet med mitt x, till 50/50% vardera. Vi är oense om framtida ägande ( bägge vill köpa ut den andre) Funderar nu på att lämna till tingsrätt för försäljning.Men i lagen nedan anges om ett lägsta pris ............?Om nu en fastighet värderas till 1mkr, kan en delägare då yrka att lägsta pris sätts till 10 mkr, dvs i princip stoppa en försäljning.Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt9 § I samband med ett förordnande om offentlig auktion skall rätten också, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas. Är det fråga om försäljning av en fastighet, i vilken en omyndig har del eller som till någon del omfattas av ett förvaltarskap enligt föräldrabalken, skall ett sådant pris bestämmas, även om det inte yrkas av någon.I övrigt skall försäljningsvillkoren bestämmas av gode mannen. Lag (1988:1263)
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Precis som du själv anger finns det möjlighet att begära ett minimipris vid tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen (SamägL) av samägd fastighet. Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Som svar på din fråga innebär det att det inte är möjligt att sätta ett lägsta pris om 10 miljoner kronor för en fastighet som är värdera till 1 miljon. Det är domstolen som beslutar om det lägsta priset, inte någon av samägarna. Utgångspunkten är att lägsta priset sätts till taxeringsvärdet. I särskilda fall kan det sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.Vänligen,

Är det möjligt att driva på en försäljning av samägd egendom?

2019-06-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en stuga i Söderhamns skärgård tillsammans med mina 3 andra systrar efter vår pappas bortgång under 2018.Jag har velat sälja stugan sedan dag 1av alla möjliga anledningar, främst för att jag inte nyttjar stugan. De andra ville inte sälja men har nu trots allt kommit fram till att vi ska sälja stugan. Men då kommer nästa problem och de är att vi inte kan enas om pris. Jag är beredd att sälja stugan enligt det marknaden visar att den är värd. Dvs enligt värdering och enligt vad eventuella budgivare budar på stugan. Mina systrar har satt ett väldigt högt pristak på vad dom kan tänka sig sälja stugan för. Jag är därmed orolig för att denna process komma dra ut på tiden och resultera i att vi behöver samäga stugan en längre tid framöver utan någon garanti om försäljning. Vad är mina rättigheter och hur kan jag driva på en försäljning eller få till ett utköp av min del? Dom hävdar att dom inte kan belåna sig för att köpa ut mig.Mvh,
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du och dina syskon är överens om att sälja fastigheten. Dina syskon kräver emellertid ett högt lägsta pris. Du undrar därför om lagen erbjuder några möjligheter för dig att driva på en försäljningeller få till ett utköp av din egen del av fastigheten. Allmänt om samäganderättAtt flera personer äger egendom tillsammans kallas, i juridiska termer, för samäganderätt. Vid samäganderätt äger varje delägare en andel i den gemensamma egendomen. Varje enskild delägare har full frihet att förfoga sin andel och kan därför, exempelvis, bjuda ut andelen till försäljning. Varje delägares rätt att förfoga över sin egen andel i egendomen måste noga skiljas från den situation där en eller flera delägare vill förfoga över hela egendomen. För att kunna förfoga över hela egendomen krävs att samtliga delägare samtycker till åtgärden, 2 § samägL.Möjligheter att driva på en försäljning Vid samäganderätt har varje delägare rätt att vända sig till domstol och begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Domstolen kommer då att utse en god man som får till uppgift att anordna auktionen och fördela vinsten från försäljningen mellan respektive delägare. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren, det är dock möjligt för varje delägare att begära att domstolen ska fastställa ett lägsta pris för försäljningen. En sådan begäran måste framföras innan rätten beslutar om försäljning. Vid offentlig auktion kan delägarna komma överens om att anta eller förkasta ett anbud. Om delägarna inte kan enas kommer det högsta anbudet att gälla som försäljningspris. Det krävs dock att slutpriset överstiger ett eventuellt lägsta pris för att en försäljning ska vara möjlig, 6, 8 och 9 § samägL.I ditt fall är offentlig auktion det alternativ som lagen anvisar om du vill driva på försäljningen av fastigheten. Observera att det fortfarande är fullt möjligt för dina syskon att begära ett lägsta pris. Detta alternativ är därför inte någon garanti för att försäljningen ska kunna ske snabbare än om du och dina syskon säljer fastigheten själva. Alternativet kan istället ses som en sista utväg om en eller flera delägare vägrar att medverka till försäljningen. Möjligheter att få till ett utköpDu kan fritt förfoga över din andel i den aktuella egendomen. Alla former av försäljning genom utköp måste ske genom en frivillig och ömsesidig överenskommelse mellan två parter. Det är därför endast möjligt för dig att genomdriva ett utköp av din andel om du kan övertyga någon att köpa andelen. Detta verkar vara ett mindre aktuellt alternativ eftersom dina syskon inte anser att det är möjligt att erhålla lån för ett utköp. Sammanfattningsvis Lagen erbjuder endast begränsade alternativ för att framtvinga en försäljning. Den möjlighet som står till buds är då i första hand att vända sig till domstol och ansöka om försäljning på offentlig auktion. Alternativet är ingen garanti för att försäljningen kommer ske snabbt eller smidigt, det är emellertid ett sätt att framtvinga en försäljning när resterande delägare inte vill sälja egendomen. I övriga fall förutsätter lagen att försäljningar sker genom frivilliga överenskommelser. Som lagstiftningen ser ut i dagsläget finns det därför inte några möjligheter att driva på eller tvinga fram en snabbare försäljning eller ett utköp. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller vid samäganderätt av fastighet? (försäljning)

2019-06-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vad händer om vi båda vill ha huset vi äger ihop. Vi är sambos och inget skrivits emellan oss. Kan han tvinga mig till försäljning av huset?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När flera personer äger en fastighet eller lös sak kallas detta för samäganderätt och regleras i lagen om samägande. Äganderätten är uppdelad i ideella lotter som tillfaller respektive ägare. Med ideell lott förstås en hypotetisk del av egendomen som motsvarar den lott som tillfaller delägaren, alltså inte en viss fysisk del. Det framkommer inte hur er äganderätt i fastigheten ser ut varpå jag utgår från att det är lika lotter (50/50) (1 § samägL). Din ideella halva av huset förfogar du fritt över och du kan således vägra sälja denna. För att din sambo ska få sälja hela huset krävs bådas samtycke (2 § samägL). Vad händer om delägarna inte kan komma överens? I och med att inget avtal rörande försäljning av fastigheten finns kan en av delägarna i fastigheten lämna in en ansökan till tingsrätten om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion (6 § samägL). Då tar tingsrätten hand om försäljning av den gemensamma fastigheten och fördelar köpeskillingen och vinsten på delägarna motsvarande deras lott. I ditt fall blir det hälften vardera. Slutsatsen är att du har möjlighet att förhindra en eventuell försäljning av din lott men att det finns rättsliga möjligheter att tvinga dig att sälja din andel efter en domstolsprövning. Lämpligast gör ni i att upprätta ett samäganderättsavtal för att förtydliga vad som ska gälla vid en eventuell separation eller försäljning. Lawline erbjuder bland annat tjänster för upprättandet av avtal och ni är välkomna att kontakta Info@lawline.se för att gå vidare med ert ärende. Hoppas det var svar på er fråga.MVH,

Hur stor nyttjanderätt har man till samägd fastighet?

2019-06-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej, jag äger en 1/4-delar av ett fritidshus och 3/4-delar ägs av en släkting. Vad säger lagen om nyttjanderätten? Som jag har läst Lag om Samäganderätt så har båda lika stor rätt att nyttja huset. Min släkting säger att det är ägarandelarna som styr dvs att jag endast har rätt till 1/4 av sommaren. Vad är det som gäller egentligen?
Linn Lindelöf |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga är av förmögenhetsrättslig karaktär och regleras främst i lag om samäganderätt (samäganderättslagen). Föreligger samäganderätt?Är två eller flera ägare till egendom tillkommer de var och en en lott i egendomen (1 § samäganderättslagen). Dessa lotter är lika fördelade om inget annat anges (1 § samäganderättslagen). Här anges ju dock annat, och din lott är ¼ och din släktings ¾. Detta lagrum säger dock ingenting om själva nyttjandet eller förfogandet över egendomen, utan klargör endast om samäganderätt föreligger och lotternas fördelning. Förfogande över godsetHuvudregeln är att förfogande över godset i dess helhet kräver samtliga delägares samtycke, oavsett lotternas fördelning (2 § samäganderättslagen). Här handlar det dock inte om nyttjande utan om försäljning och andra ingripande åtgärder såsom pantsättning av fastigheten. NyttjandeSamäganderättslagen säger egentligen ganska lite om själva nyttjanderätten. Det som sägs är att om man inte kommer överens om nyttjandet kan en god man efter ansökan av någon av delägarna förordnas att omhänderta egendomen under viss tid (3 § samäganderättslagen). Man kan alltså säga att det förutsätts att man ska komma överens om nyttjandet och skulle man inte göra det är sista utvägen att en god man förordnas att omhänderta egendomen tills man kommit överens. Avslutande rådEftersom delägarna i princip förutsätts komma överens om nyttjandet är det inte så dumt att skriva ett samäganderättsavtal som regleras nyttjandet i framtiden. Hoppas detta var till hjälp för dig. Har du fler funderingar kan du kontakta vår juristbyrå. Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08 533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00.

Kan man tvinga någon att sälja sin del i ärvd fastighet?

2019-07-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man tvinga någon att sälja del i ärvd fastighet? Det är två arvtagare.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om ni är två som ärvt en fastighet föreligger det ett samägande, till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. En delägare har rätt att sälja sin andel i fastigheten, och det kan inte överklagas.Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastighetenDet finns däremot en möjlighet för en delägare att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om två delägare äger halva fastigheten var så delar de på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut den andre delägaren och behålla fastigheten kan du således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om båda delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela fastigheten även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan delägare till en jordbruksfastighet framtvinga en försäljning mot en annan delägares vilja?

2019-06-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 4 delägare till en jordbruksfastighet. Kan vi sälja om en nekar? Huset är obebott.
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagDå ni är fyra personer som samäger en fastighet kikar vi närmare på samäganderättslagen (SamL).Jag kommer att utgå ifrån att ni inte har ett samägandeavtal som reglerar ert samägande och hur en eventuell upplösning av detsamma ska hanteras, eftersom ett sådant avtal inte nämns i din frågeställning.Huvudregeln är att alla fyra personer ska vara överens om en försäljningEnligt samäganderättslagen är huvudregeln att ni alla fyra ska vara överens om en försäljning av fastigheten (2 § SamL).Det finns ett undantag om ni inte är överensOm ni, som du beskriver, inte är överens om att fastigheten ska säljas, så kan någon av er tre som vill att den ska säljas ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion mot den fjärdes vilja (6 § SamL).Om någon av er begär en sådan försäljning och rätten godkänner er ansökan kommer en god man att utses som kommer att sköta försäljningen och även fördela pengarna mellan er efter avslutad auktion (8 § SamL).Viktigt att känna till är att ni också har rätt att sätta ett minimipris för vilket fastigheten inte får lov att säljas under (9 § SamL).Mina rådEn försäljning på "vanligt vis" är i de allra flesta fall att rekommendera, varför du och de andra två borde se till att prata med den fjärde personen en sista gång. Förklara att ni annars avser att vända er till domstol för att framtvinga en försäljning.Glöm inte att ni också kan låta den fjärde personen köpa era andelar i fastigheten, förutsatt att han eller hon har de adekvata medel som behövs för att göra en sådan sak.Skulle ni inte hitta någon lösning på problemet återstår möjligheten att vända er till en domstol för att framtvinga en försäljning av fastigheten.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en fortsatt trevlig helg.Med vänliga hälsningar

Förtur vid tvångsförsäljning av samägd fastighet

2019-06-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Tre syskon ska sälja en fastighet de äger tillsammans. 2 systrar och en bror. Brodern har bott där i hela sitt liv. Alla tre är i 80-årsåldern. En syster och bror vill sälja till ett kusinbarn. Den andra systern vill köpa fastigheten. Förmodligen kommer de aldrig överens.Vilka möjligheter har systern som vill köpa att enligt lag få stöd för sitt köp.Vilka möjligheter har de två övriga syskonen att få stöd i lag för att få sälja till kusinbarnet.Har någon av dem förtur?Hälsningar Carin
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har funderingar kring vad som gäller vid tvångsförsäljning av samägd fastighet. Jag utgår från att det inte finns något avtal mellan syskonen ang. ev. försäljning. I så fall blir bestämmelser i lag om samäganderätt tillämpliga. Enligt 6 § i lag om samäganderätt framgår att en delägare kan kräva att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Detta gäller alltså oavsett om det råder samsyn på försäljning mellan delägarna eller inte. Övriga delägare kan inte förhindra att en auktion genomförs, såvida någon kan hävda synnerliga skäl. Exempel på sådana synnerliga skäl kan vara att barn bor på fastigheten som går i skolan i närområdet. Men enligt praxis ställs det i vrigt höga krav på att synnerliga skäl kan åberopas för att förhindra försäljning. Delägare har inte rätt till förturAnsökan om tvångsförsäljning lämnas in till tingsrätten. Enligt praxis är förköpsrätt för delägare inte tillåtet för övriga delägare. Övriga delägare, har precis som andra intressenter, samma möjlighet att lägga bud på fastigheten vid den offentliga auktionen. Undantag från detta är dock om fastigheten har överlåtits genom gåva eller testamente där sådan förköpsrätt regleras. Hoppas du fått svar på din fråga!

Sälja samägd egendom

2019-06-20 i Samägandeavtal
FRÅGA |HejJag och mina två bröder har fått min fars jordlott i gåva. Vår far börjar bli äldre och han vill att vi ska ta hand om denna lott. Jag skrev ett samägande avtal mellan oss bröder där alla skrivit på, vår far ger oss en gåva och vi tre äger tillsammans.Den av oss bröder som står som ägare på egendomen vill nu dra sig ur och behålla jordlotten själv. Han hävdar också att vårt samägoavtal är ogiltigt. Alla har skrivit under på detta och jag undrar om detta håller juridiskt om det går så illa att min bror säljer nämnda jordlott.Med vänlig hälsning, Rolf
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Eftersom ni skrivit ett avtal om ert samägande till egendomen så har ni lika delar enligt lagen om samäganderätt (SamL) 1 § om inget annat framgår. Enligt SamL 2 § så ska beslut som rör helheten av egendomen, t ex en försäljning, tas samfällt av delägarna med undantag av akut art som rör underhållet. Däremot förfogar varje delägare över sin andel. Det innebär att er bror har rätt att sälja sin andel till er eller någon annan men alltså inte egendomen som helhet utan ert medgivande. Det finns dock möjlighet för en delägare att via domstolen begära att egendomen säljs på offentlig auktion enligt SamL 6 §. Vid ett sådant förfarande skulle en god man förordnas att sköta försäljningen och fördela pengarna mellan delägarna i enlighet med andelarna. Skulle ni vid en sådan auktion vilja behålla egendomen så finns inga hinder för att lägga bud själva men man kan väl hoppas att er bror hellre skulle vilja sälja sin andel direkt till er och slippa dra ärendet till domstolen. Hoppas att ni kan komma överens med er bror, att ni fått svar på frågan och lycka till!