Följer samäganderättsavtal med vid överlåtelse av andel i fastighet?

2019-10-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga tillsammans med min syster. Hon äger 60% av den och jag resterande 40%. Vi har avtalat bort samäganderättslagen dvs vi kan inte köpa ut varandra genom tvångsförsäljning. Vi har ingen klausul som säger att avtalet upphör om det kommer in en ny ägare. Är det då så att avtalet som avtalar bort samäganderättslagen består?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningPrecis som du tar upp i din fråga är samäganderättslagen dispositiv, innebärande att parterna kan avtala bort lagen i dess helhet eller delvis. Vid överlåtelse av andel i den samägda fastigheten gäller som huvudregel att den nya ägaren inte är bunden av samäganderättsavtalet. Anledningen är att enligt svensk avtalsrätt gäller ett avtal mellan de som är parter i avtalet. Parterna kan inte ensidigt binda tredje man (dvs den nya ägaren).Däremot finns det ändå viss möjlighet att binda den nya ägaren till samäganderättsavtalet. Om den nya ägaren övertagit andelen i fastigheten med villkoret att vederbörande också övertar samtliga rättigheter och skyldigheter som den tidigare ägaren hade. I sådana fall är den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Det är en god idé att i ett sådant överlåtelseavtal tydligt klargöra att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet.I samäganderättsavtalet mellan de nuvarande parterna kan även inkluderas ett villkor att en andel får överlåtas till en ny ägare endast med villkoret att denne inträder i samäganderättsavtalet. Om någon av de nuvarande ägarna då säljer sin andel, utan sådant villkor, blir inte den nya ägaren bunden av samäganderättsavtalet. Däremot kan ägaren som struntat i att inkludera villkoret bli skadeståndsskyldig till övriga samägare.Sammanfattningsvis är utgångspunkten att samäganderättsavtalet inte kommer att binda ny samägare i fastigheten. Detta på grund av att ett avtal som utgångspunkt gäller mellan parterna; parterna kan inte ensidigt binda tredje man. Däremot är det möjligt att i överlåtelsen inkludera ett villkor att den nya ägaren är bunden av samäganderättsavtalet. I ett sådant skede blir även den nya ägaren bunden av avtalet.Om något är oklart eller du behöver hjälp med samäganderättsavtal och överlåtelse, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Lawlines jurister har god erfarenhet av upprättande av allehanda avtal. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag tvinga fram försäljning av samägd bostad?

2019-09-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om min exman och jag flyttar ihop i en ny bostad som vi äger 50/50, vad händer om en avlider eller vill flytta?
David Naud Björklund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer först redogöra för hur din fråga besvaras rent generellt och sedan lyfta fram hur ett eventuellt samboskap kan komma att påverka svaret. I slutet sammanfattar jag mig kort. Du kan hoppa dit om du vill få ett snabbt översiktligt svar.Om någon av er vill flytta kan ni komma överens eller någon av er tvinga fram en försäljningDet smidigaste är att ni kommer överens om att sälja bostaden. Vill någon bo kvar kan den personen köpa ut den andres del. Det går förstås inte om den ena av er vägrar.När flera personer samäger fastighet blir samäganderättslagen (SamägL) tillämplig. Det gäller dock inte om personerna i ett samägaravtal avtalat att lagen inte ska gälla. Jag utgår från att ni inte gjort det. Lagen gäller också bostadsrätter (NJA 1995 s. 478).I så fall har var och en av ägarna möjlighet att tvinga fram en försäljning. Om synnerliga skäl mot en försäljning föreligger kan en försäljning stoppas (6 § SamägL). Det är ett undantag som ska tolkas restriktivt varför det mycket sällan blir aktuellt. En försäljning innebär att er bostad utbjudes till offentlig auktion genom en god mans försorg.En ansökan om att tvinga fram försäljning görs hos tingsrätten. Om inte synnerliga skäl föreligger ska de även bifalla ansökan. Tingsrätten ska då utse en god man som har att ombesörja auktionen och senare fördela köpeskillingen (8 § SamägL).Den kostnad som uppkommer delar ni lika på (eftersom ni äger lika delar i bostaden) (15 § SamägL).Om någon av er avlider ärver dennes arvingar andelen i bostadenSkulle någon av er avlida ärver i första hand första arvsklassen, dvs. barn eller barnbarn (2 kap. 1 § ärvdabalken). Om personen inte har barn eller barnbarn ärver andra arvsklassen, dvs. personens föräldrar. Finns inga föräldrar i livet ärver syskon och syskons barn (2 kap. 2 § ärvdabalken). Finns inga föräldrar eller syskon i livet ärver tredje arvsklassen, dvs. far- och morföräldrar. Är de inte i livet ärver deras barn (2 kap. 3 § ärvdabalken). Därefter går arvet till allmänna arvsfonden.Finns flera personer inom samma arvsklass delar de lika på arvet. Den eller de som ärver får samma rätt att tvinga fram försäljning.Sambolagen medför ingen egentlig ändringSambolagens definition av sambo är två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll (1 § sambolagen). Med parförhållande menas en sådan relation där sexuellt umgänge normalt förekommer. Med gemensamt hushåll menas en gemensam ekonomi när det kommer till hushållet och de dagliga utgifterna.Sambolagen innehåller en begränsning i att sälja bostad. Den blir aktuell om ni köpte bostad med syfte att bo där tillsammans (23 § sambolagen). Blir det aktuell får inte bostad säljas utan den andres samtycke. En sambo kan dock tvinga fram en försäljning i likhet med samäganderättslagen, genom att ansöka hos tingsrätten (24 § sambolagen). Det blir därför ingen egentlig skillnad på svaret om vad som händer om någon av er vill flytta.Om någon av er avlider och den överlevande begär det ska i ett samboförhållande bodelning ske (8 § sambolagen). Det liknar bodelningen i ett äktenskap men ska bara innehålla den gemensamma bostaden och bohag (3–5 och 12 §§ sambolagen). Eftersom ni äger bostaden till lika delar får en bodelning inga praktiska konsekvenser vad gäller ägandet av bostaden. Era delar räknas samman och delas sedan på två (14 § sambolagen). Ni äger efteråt fortfarande hälften var.Sammanfattningsvis kan sägas att om någon vill flytta så är det smidigast att komma överens om försäljning av bostaden eller utköp av den andras andel. Kan ni inte komma överens så kan ni framtvinga en försäljning genom att ansöka därom hos tingsrätten.Om någon av er avlider ärver dennes arvingar andelen i bostaden. Arvingar är barn och barnbarn, föräldrar och syskon samt far- och morföräldrar. Arvingarna har samma rätt att begära försäljning som ni.Sambolagens bestämmer kan bli tillämpliga men medför ingen egentlig skillnad.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen med en ny!Vänligen,

Kan sambo ensidigt sälja egendom som bägge har köpt?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min sambo har köpte en husbil. Den står i hans namn men vi har betalat lika mycket för den. Nu ska vi separera och jag har varit så dum att vi har inte skrivit några papper på detta. Nu ska han sälja den och jag är rädd att han lurar mig?Har jag rätt att kräva att vara med vid försäljning? Om ja, om han säljer den utan mig vad/var kan jag vända mig då? Vad ska jag göra?Har hört något om sambolagen?Tacksam för snabbt svar han har någon som ska titta på denna i helgen och jag får inte vara där.MvH...
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar främst principen om dold samäganderätt och samäganderättslagen. Sambolagen är inte aktuell eftersom att fordon inte utgör samboegendom.Hur ser ägandet ut?I ert fall är det din sambo som står som ägare utåt sett med tanke på att han står som ägare. Detta innebär inte att du inte är ägare till husbilen. I rättspraxis har principen om dold samäganderätt etablerats, vilket innebär att det finns ännu en ägare till egendomen. Den dolda samäganderätten blir aktuell om tre krav är uppfyllda: 1) Egendomen köps för gemensamt bruk, 2) Den dolda ägaren har bidragit ekonomiskt, och 3) Parterna avsåg att äga egendomen gemensamt.Om dessa krav har uppfyllts i ert fall, anses du vara dold ägare till husbilen trots att din sambo står på bilen. Värt att nämna är att det ofta anses att det tredje kravet är uppfyllt om de två första kraven är uppfyllda.Vem har rätt till husbilen?Eftersom att vi har konstaterat att både du och din sambo är ägare till bilen, blir samäganderättslagen aktuell. Enligt 2 § samäganderättslagen förutsätter varje förfogande över det samägda godset enighet mellan delägarna. Ni ska alltså vara eniga kring hur ni ska förfoga över den. Detta innebär alltså att din sambo inte kan sälja husbilen utan att du gett ditt godkännande. Kan ni inte enas kring det kan ni hos tingsrätten ansöka om en god man som omhändertar husbilen fram till att ni kommer fram till en överenskommelse (3 § samäganderättslagen). Jag hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Dold samäganderätt till bil?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag flyttade från min sambo, dec -18. Vi köpte en bil för två år sedan, för gemensamt bruk, som han betalade men som jag står som ägare på. Han har inget körkort så jag tog bilen och lämnade allt annat i lägenheten förutom mina kläder. Nu efter 9 månader vill han ha minst 100 000:- för bilen. Jag har betalt försäkring, service osv för bilen. Vad gäller? Kan jag behålla bilen eller ska jag betala honom hälften av värdet på den?Med vänlig hälsning
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med in fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du har en skyldighet att ge din före detta sambo del av värdet av bilen. Generella regler och dold samäganderättJag vill först och främst konstatera att bilar inte ingår i samboegendom, viket innebär att du enligt sambolagens bestämmelser inte har en skyldighet att betala din före detta sambo.Det som skulle kunna aktualiseras i ditt fall är dock att din före detta sambo kan ha så kallad dold samäganderätt. För att dold samäganderätt ska anses föreligga ska: 1) köpet av egendomen ha varit avsett för bådas användning; 2) den som inte står som ägare till egendomen ska ha bidragit ekonomiskt vid köptillfället. Om dessa båda är uppfyllda ska en presumtion om samägande anses föreligga. Presumtionen innebär att det är upp till ägaren att bevisa att betalningen av den som inte står som ägare av egendomen endast varit ett lån exempelvis och därmed inte ett bidrag vid köpet. Vid samägande kan den ena ägaren tvinga fram en försäljning (6 § Samäganderättslagen). Svaret på din frågaAv omständigheterna i din fråga att döma verkar det som att bilen köpts för gemensam användning och att din före detta sambo bidrog ekonomist vid köptillfället. Detta innebär att en presumtion om samägande finns rörande bilen. Utifrån vad som redogjorts för ovan är det högst sannolikt att din före detta sambo har rätt till ersättning för bilen, även om den inte ingår i en sambodelning. Detta är fallet såvida du inte kan bevisa att din före detta sambos betalning utgjorde annat än betalning av bilen. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur avstyckar jag samägd fastighet?

2019-10-06 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej jag kan få en del av en fastighet som jag idag nyttjar som gåva om jag får ett gåvobrev måste jag i så fall redan nu stycka av eller kan jag vänta tills mina föräldrar är avlidna? Eller hur kan jag göra bäst? Vi är tre systrar som ska ärva och resten av fastigheten kommer att ägas av oss tre tillsammans ostyckad.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga nyttjar du en fastighet som dina föräldrar äger. Din avsikt är att skilja en bit av marken och bilda en ny fastighet, s.k. avstyckning. Du undrar för det fall att du får en del av fastigheten som gåva om du måste stycka av den nu eller om du kan göra det efter att dina föräldrar gått bort och du äger fastigheten tillsammans med dina systrar. Om du får en del av fastigheten av dina föräldrar i nuläget kommer du att äga den tillsammans med dina föräldrar, ett s.k. samägande. Detsamma gäller om dina föräldrar går bort och ni ärver och du därför äger fastigheten tillsammans med dina systrar. Den lag som reglerar samägande är samäganderättslagen (SamägL). Som utgångspunkt vid samägande krävs det att samtliga delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela det samägda objektet eller hyra ut det. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. För avstyckning av fastigheten krävs det således samtliga delägares samtycke för åtgärden. I ditt fall innebär det att om du får en del av fastigheten av dina föräldrar nu, kan du ansöka om avstyckning. Om du istället väntar tills dina föräldrar går bort måste du vara överens med dina systrar om en avstyckning. För dig innebär det således att du bör göra en avvägning om vem du bäst kommer att komma överens med. Kommer du lättare överens med dina föräldrar än med dina systrar är det kanske mer lämpligt att diskutera en avstyckning med dem. Sammanfattningsvis kommer du att äga fastigheten gemensamt med dina föräldrar om de skänker dig en andel genom ett gåvobrev. Om du istället ärver fastigheten tillsammans med dina systrar kommer du att äga fastigheten gemensamt med dem. I båda fallen är samäganderättslagen tillämplig vilken ställer ett krav om att delägarna ska vara överens om förfogande och förvaltning av den samägda fastigheten. Oavsett vem du äger fastigheten gemensamt med måste ni således vara överens om en avstyckning; i ditt fall innebär det att du gör bäst i att göra en avvägning om vem du bäst kommer överens med om en avstyckning, dina föräldrar eller dina systrar.Om något är oklart eller du behöver hjälp med gåvobrev eller ansökan om avstyckning kan en av Lawlines jurister hjälpa dig vidare. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad har man för rätt som samägare av ett hus

2019-09-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om laglotten utgörs av ½ av en bostadsrätt hur länge kan den andra ½-ägaren sitta kvar utan att sälja och därmed hålla inne min laglott?
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om samägande finner man i samägandelagen (SÄL).Om din laglott är en halv bostadsrätt äger du den halvan oavsett vad den andre parten väljer att göra med sin andel. Du kan tex sälja din andel om du vill. Du kan inte tvinga den andre parten att sälja sin andel, men du kan tex erbjuda att köpa den andres andel. Som samägare måste ni båda vara överens om någon ska göras med huset som helhet, tex om det ska byggas om (1 § SÄL). Även om du inte kan tvinga den andre ägaren att sälja sin del har du enligt 6 § SÄL rätt att få genom en offentlig auktion av huset.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller vid försäljning av samägd egendom?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är tre bröder som äger en skogsfastighet med samma ägar andelarKan jag "tvinga" dem att lösa ut mig alternativt kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Samägande av fastigheter regleras i lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). Dispositiv lagAtt märka är att lagen till stora delar är dispositiv. Detta innebär att det står delägarna av egendomen fritt att avtala själva om hur saker som exempelvis ägandet, förvaltningen av egendomen, och eventuell försäljning ska gå till. Lagen går alltså till stora delar att avtala bort.Försäljning av samägt gods Om inget är avtalat mellan delägarna stadgar 6 § SamägL att varje delägare har rätt att begära att egendomen för gemensam räkning utbjuds till försäljning via offentlig auktion. Om du och dina bröder inte avtalat om annat har du alltså en rätt att ansöka om att hela skogsfastigheten ska säljas. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för dina bröder att lösa ut dig ur samägandet. Men genom att du har en rätt att ansöka om att hela fastigheten ska säljas kan möjligtvis du och dina bröder komma överens, om de inte vill att den ska säljas, att de istället ska lösa ut dig. Att märka är också att någon av dina bröder har en rätt att ansöka om att samägandet, istället för försäljning av fastigheten, ska upplösas genom klyvning (se vidare 7 § SamägL). Samäganderätten i fastigheten kommer då att uppdelas i lotter (se vidare 11 kap. 1 § fastighetsbildningslag (1970:988)). Om du vill skulle vilja ha hjälp av någon av våra verksamma jurister kan du boka det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Ansvar för kostnader vid samäganderätt i fastighet

2019-09-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en sommarstuga tillsammans med min bror. Endast jag som nyttjar den. Hur skall man tänka? Angående försäkring på huset och fast elkostnad och reparationer som behöver göras.Skall man dela på alla kostnader?
Jonna Anderberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din beskrivning som att du och din bror tillsammans äger en fastighet som du nyttjar, men som han också har samma möjlighet att nyttja om han så skulle vilja. SamäganderättVad som gäller vid samägande av fastighet regleras främst genom avtal och i fall av brist på avtal ger lagen om samäganderätt vägledning. Av lagen framgår att huvudregeln är att varje förfogande över samägt gods förutsätter enighet mellan delägarna. Om inget avtal gällande skötsel och förvaltning finns, kräver varje vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning samtliga delägares samtycke, om det inte är fråga om en så kallad panikåtgärd som ej tål uppskov och som är nödvändig för godsets bevarande (2 § lagen om samäganderätt). Ansvarsfördelningen avseende kostnaderAv ett rättsfall från Högsta Domstolen (NJA 2016 s.1057) framgår att ägarna till samägd egendom presumeras svara, var och en i förhållande till sin andel, för kostnader för åtgärder som någon av delägarna med övrigas samtycke vidtar för förbättring eller förvaltning av egendomen. Din respektive din brors ansvar för kostnader bedöms alltså med utgångspunkt i hur stora era respektive andelar i egendomen är. Om ni inte avtalat om hur stor andel i fastigheten som är din respektive din brors, är utgångspunkten att ni har lika stora andelar i egendomen (1 § SamägL). För de fall delägare inte kan komma överens Om delägare inte kan komma överens om förvaltning och skötsel av egendomen, kan rätten på ansökan av delägare, förordna att godset under viss tid omhändertas av en god man, vilket kan vara en utomstående eller en av ägarna (3 § SamägL). SlutsatsDu och din bror ansvarar för kostnader, avseende förvaltning, förbättring och skötsel av fastigheten, i förhållande till era andelar. Hoppas att du fick svar på din fråga! Du är annars välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Vänligen,