Vad gäller om en samägd egendom säljs utan alla delägares godkännande?

2020-05-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Om en samägd husbil säljs och en av ägarna säljer husbilen för en summa som den andra inte godkänt. Vad gäller?
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga rör lös egendom som samägs vilket aktualiserar samäganderättslagen. Med tanke på att husbilen har sålts blir godtrosförvärvslagen också aktuell. Jag kommer i mitt svar att utgå från att något samägandeavtal inte föreligger.Vad gäller vid samägande?I 1 § samäganderättslagen anges att om det finns två eller flera samägare till en lös sak, tillkommer varje ägare en lott. Enligt 2 § samäganderättslagen förutsätter varje förfogande över det samägda godset enighet mellan delägarna. Ni ska alltså vara eniga kring om husbilen i sin helhet ska säljas. Kan ni inte enas kring det kan ni hos tingsrätten ansöka om en god man som omhändertar husbilen fram till att ni kommer fram till en överenskommelse (3 § samäganderättslagen).Vad händer om egendomen sålts?I ditt fall verkar alltså husbilen redan ha sålts utan den andres godkännande. Därför blir 2 § 1 st. godtrosförvärvslagen aktuell. Den föreskriver att om någon förvärvat lösöre genom överlåtelse från någon annan som hade egendomen i sin besittning men varken var ägare till den eller behörig att förfoga över den på det sätt som skett, får förvärvaren äganderätt till egendomen, om han har fått den i sin besittning och var i god tro.Den delägaren som sålde den samägda husbilen var alltså inte behörig att förfoga över den på det sätt som skett. Frågan blir således om personen som köpt husbilen gjort det i god tro samt fått den i sin besittning. Köparen är enligt 2 § 2 st. godtrosförvärvslagen i god tro om egendomens beskaffenhet, de förhållanden under vilka den utbjöds och omständigheterna i övrigt var sådana att han/hon inte borde ha misstänkt att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen. Av din fråga är det svårt att svara på om köparen var i god tro. Mycket tyder dock på att köparen är i god tro om försäljningen exempelvis gjordes till ett rimligt pris och till en främmande köpare.Vidare ska köparen som sagt ha fått husbilen i sin besittning. Även här är det av din fråga svårt att besvara om köparen fått husbilen i sin besittning. Om köparen har fått nycklarna och allt annat förknippat med husbilen samt har husbilen exempelvis parkerad på sin fastighet har han/hon husbilen i sin besittning.Vad bör ni göra nu?Äganderätten har alltså tillfallit köparen genom godtrosförvärv. Ni har möjlighet att återfå husbilen mot lösen enligt 5 § godtrosförvärvslagen. Den andra delägaren (den som inte sålde husbilen) har rimligen en rätt att rikta ett skadeståndsanspråk mot den säljande delägaren i den mån skada förelegat.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra när en samägare inte svarar på telefon?

2020-05-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej, jag och min kusin samäger en stuga som gått i arv i ett par generationer. Jag försöker få stånd ett samägandeavtal samt diskutera renovering som är rimligt akut men min kusin svarar inte på telefonsamtal, sms eller brev. Har inte fått kontakt med henne på flera månader. Vad är mina möjligheter att komma vidare?? Tacksam för svar.
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Lagen om samäganderätt är tillämplig när två eller flera äger en fastighet gemensamt (1 § lagen om samäganderätt). Vad kan du göra?Eftersom ni samäger stugan och inte har avtalat om annat så gäller lagen om samäganderätt i sin helhet. För att förfoga över stugan krävs enighet, förutom sådana åtgärder som är brådskande och nödvändiga för godsets bevarande (2 § lagen om samäganderätt). Vid ett korrekt utnyttjande av undantagsregeln blir den frånvarande samägaren skyldig att bidra till de kostnader som uppkommit i samband med åtgärden. Till nödvändiga och brådskande åtgärder räknas bland annat sådana som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet eller åtgärd för att skydda egendomen mot förstörelse eller hastig värdeförsämring. Beroende på vad renoveringen avser kan du alltså ha rätt att fatta ett sådant beslut själv och sedan utkräva kostnaden av din kusin. Kommer ni inte överens om förvaltningen kan du även ansöka hos rätten om en god man som tar hand om egendomen under en begränsad tid (3 § lagen om samäganderätt). Förutom detta har du som samägare rätt att påkalla en tvångsvis försäljning hos tingsrätten (6 § lagen om samäganderätt). Detta innebär att rätten utser en god man som ombesörjer försäljningen på offentlig auktion (8 § lagen om samäganderätt). Det kan vara bra att ha i åtanke att försäljning på offentlig auktion sällan ger ett lika högt försäljningspris som vid frivillig försäljning. Mitt råd till dig är därför att använda detta som argument för att, om du vill, få lösa ut din kusin från stugan, alternativt sälja stugan i sin helhet. Med andra ord ska du då argumentera för att din kusin tjänar på att låta dig köpa hennes andel eller att ni säljer den gemensamt, istället för att stugan säljs på offentlig auktion. Sammanfattning Lagen om samäganderätt ger dig som samägare en del möjligheter för att lösa problem som kan uppstå. Mitt råd till dig är att du vänder dig till din kusin en sista gång och påtalar det som jag har anfört ovan, utifrån den argumentation som passar dig bäst (det vill säga om du vill fortsätta att äga stugan tillsammans, lösa ut din kusin eller sälja stugan i sin helhet). Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Dold samäganderätt i bil.

2020-04-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo ska separera efter sju år tillsammans. När jag var gravid med vår första son för 6 år sen tog vi ett gemensamt lån för att köpa en familjebil. Lånet står i bådas namn men summan för lånet dras från hans konto och försäkring för bilen från mitt konto. Då vi har delad ekonomi så jag fört över en viss pengasumma varje månad till honom för hyra, billånet och mat. Denna summa har vart procentuellt fördelad efter våra inkomster då jag tjänat mindre bland annat pga tre års föräldraledighet.Nu när vi ska gå isär så hävdar han plötsligt att summan jag betalat varje månad inte alls gällt billånet, som det var sagt för sex år sen. Han menar därför att eftersom bilen står på honom så är den hans.Kan jag hävda någon dold samäganderätt på bilen?
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Bodelning i samboförhållandenNär ett samboförhållande upphör ska en bodelning göras om någon av samborna begär det (Sambolagen 8 §). Det som ingår i bodelningen är den gemensamma egendomen vilken utgörs av sådan bostad och sådant bohag som förvärvats för gemensam användning. Vad gäller den egendomen som ska ingå så är det inget krav att bägge ska ha bidragit till köpet, det är den gemensamma användningen som räknas. Bilar är dock inte sådan egendom som anses ingå i bohaget och därför kommer den inte utifrån sambolagens regler anses vara gemensam. Vad krävs för att ha dold samäganderätt?När det gäller dold samäganderätt i övrigt finns ingen lag som reglerar detta. Däremot använder Högsta domstolen (i bl.a. rättsfallet NJA 2013 s. 242) ett antal kriterier för att fastställa dold samäganderätt i egendom i parförhållanden. De är:1. Egendomen ska vara köpt av ena partnern men för bägges gemensamma bruk. 2. Den andra partnern ska bidra ekonomiskt till köpet. 3. Bägge partnerna ska ha avsett att ägandet ska vara gemensamt.En tilläggsregel till ovanstående i just parförhållande är dock att om punkt 1 och 2 är uppfyllda så är utgångspunkten att partnern som inte står registrerad som ägare ändå har dold samäganderätt. Det innebär alltså att den som påstår att egendomen inte ägs gemensamt måste kunna visa att punkt 3 inte är uppfylld. Vad gäller i ert fall?Sambolagen omfattar som jag nämnde ovan inte bilen. Däremot låter det som att du vad gäller den dolda samäganderätten med både det gemensamma lånet och de betalda försäkringskostnaderna kan bekräfta att du bidragit ekonomiskt (punkt 2 ovan). Har ni använt bilen gemensamt låter det också som att det bör finnas personer i er omgivning som kan bekräfta det och du kanske också har bilder eller tankkvitton eller något annat som kan bidra till att visa att bilen varit avsedd för gemensamt bruk (punkt 1 ovan). Till och med punkt 3 ovan låter det som att du har vissa belägg för att den är uppfylld med tanke på det gemensamma lånet (förutsatt att du kan visa att det är kopplat till bilen), om nu ditt ex skulle ha något som talar emot det. Sammantaget utifrån det du berättar är svaret på din fråga – om du har någon dold samäganderätt till bilen – alltså: Ja.Vad ger samäganderätten för möjligheter?Vad som är bra att känna till är dock att samägande inte alltid anses vara 50 % var, utan om en av er kan visa att ni äger olika stora delar i egendomen så gäller det. Det är dock också så att varje samägare, oavsett hur liten del hen äger, har rätt att kräva att egendomen säljs på offentlig auktion om inte alla samägare kan komma överens (Samäganderättslagen 6 §).Hoppas det var svar på din fråga.Med vänlig hälsning

Delägares rätt till tvångsförsäljning av hela egendomen

2020-04-15 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag äger 75 % av en stuga , 25 % ägs av en släkting kan släktingen få fram tvångsförsäljning även om jag erbjudit mig att köpa den delen? Hälsningar
Henrik Witt-Strömer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras av lagen om samäganderätt.Varje delägare har rätt att vända sig till tingsrätten på orten för fastigheten och begära att den i sin helhet ska säljas på offentlig auktion (6 och 18 § nämnda lag). Rätten utser då en god man att ombesörja auktionen (8 § nämnda lag). Du har således inte rätt att få köpa loss andelen, utan får helt enkelt delta i auktionen som budgivare.Om en auktion utlyses, men du och din släkting innan den hållits kommer överens om att du ska köpa hens andel, kan ni höra av er till den gode mannen och begära att auktionen ska ställas in. Auktionen ställs då in, och den gode mannens förordnande upphör (13 § nämnda lag).Vänligen,

Hur upphör ett avtal om samägande?

2020-05-04 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Jag har ett samägandeavtal med mina syskon på ett fritidshus.I avtalet står det att: Avtalet gäller tillsvidare.Hur säger man upp avtalet? Måste syskonen skriva på något uppsägningsavstal? ..och vad händer om de vägrar skriva på?När man säger upp avtalet är det då 6månaders uppsägningstid?
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur du ska gå tillväga för att få samägandeavtalet att upphöra. Eftersom fritidshuset är samägt är lagen om samäganderätt (LoS) tillämplig.Hur upphör ett avtal om samägande?Ett samägande kan upphöra på flera olika sätt. Ekonomiskt sett uppnås normalt sett bäst resultat om fritidshuset säljs till en utomstående köpare med hjälp av en fastighetsmäklare. Ett annat alternativ är att någon av syskonen (eller båda syskonen) köper ut dig, och priset kan fastställas genom att ni anlitar en oberoende värderingsman.Om ingen av delägarna kommer överens är ett alternativ att ansöka till tingsrätten om att egendomen ska säljas på offentlig auktion, under förutsättning att ni inte avtalat bort denna möjlighet i samägandeavtalet (6 § LoS). De övriga delägarna kan normalt sett inte motsätta sig att egendomen säljs på offentlig auktion, om det inte föreligger synnerliga skäl (6 § LoS). Vid auktionen får du och de andra delägarna vara med och lägga bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska betalas av vardera delägare proportionerligt till ägarandelen, (15 § LoS). Vid offentlig auktion kan ni även begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris, ett pris som fastigheten inte får säljas under - det vill säga inkommer det inga bud som uppgår till eller överstiger minimipriset kan fastigheten inte säljas (9 § LoS).När samägd egendom säljs genom offentlig auktion ska rätten förordna en god man. Hur mycket dennes arbete kommer att kosta är helt beroende på vem som anlitas, hur lång tid arbetet tar samt hur samarbetsvilliga delägarna är. Det är vanligt att en advokat förordnas som som god man, varför kostnaderna också riskerar att bli höga. Är delägarna överens kan dock någon annan tillförordnas. Detta bör i så fall framgå i ansökan som lämnas in till tingsrätten. SammanfattningOm du och dina syskon kommer överens kan ni gemensamt sälja fastigheten. Ett ytterligare alternativ är att syskonen köper ut dig. Om du och syskonen inte kommer överens är ett annat alternativ att du ansöker om offentlig auktion hos tingsrätten, där alla kan vara med och buda. Det kan således bli en budgivning mellan dina syskon vid en offentlig auktion. Dina syskon kan som beskrivit ovan inte motsätta sig ett utbjudande till offentlig auktion, och således inte tvinga dig till samägande. Syskonen måste alltså inte skriva på något uppsägningsavtal om fritidshuset säljs på offentlig auktion, och ingen uppsägningstid gäller.Om du behöver hjälp med ytterligare rådgivning kan du boka tid hos en jurist på Lawline här.Hoppas du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

Risker och nackdelar med att sälja en fastighet enligt lagen om samäganderätt?

2020-05-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vad är risken/nackdelen med att försälja en fastighet enl lagen om samäganderätt? Jag äger 50 % av min och min numera avlidne sambos fastighet. Hans bröstarvingar har trissat upp priset så jag kan inte lösa ut dem (vilket jag enl testamentet har rätt till) och måste därför flytta. Mitt juridiska ombud föreslår därför en försäljning enl ovan, men jag är rädd att förlora mycket pengar på detta. Vad göra?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Precis som du har identifierat är lagen om samäganderätt tillämplig när två eller flera äger en fastighet gemensamt (1 § lagen om samäganderätt). Tvångsförsäljning Varje delägare till egendomen kan ansöka om att den ska säljas på offentlig auktion, och en god man ska då sköta auktionen (6 och 9 § lagen om samäganderätt). Någon av delägarna kan dock begära att ett minimipris ska fastställas (9 § lagen om samäganderätt). Det lägsta priset får dock inte sättas på ett sätt som påtagligt försvårar en försäljning, och utgångspunkten bör vara att det lägsta priset sätts till tre fjärdedelar av det försäljningsvärde som egendomen uppskattas ha (NJA 2012 s. 757). Detta innebär att du kan uppställa krav på ett lägsta pris för det fall du vill påkalla tvångsförsäljning. Det kan dock vara bra att ha i åtanke att försäljning på offentlig auktion sällan ger lika stor utdelning som vid frivillig försäljning, och därmed är det givetvis bättre om ni kan komma överens om det sistnämnda. Beroende på vad grunden är till bröstarvingarnas "upptrissning" av priset skulle jag även fundera på om detta skulle kunna ligga till grund för en uppgörelse som ger dig möjlighet att lösa ut dem. Med andra ord ska du då argumentera för att de tjänar på att sälja deras andelar för ett rimligt pris till dig, eftersom alternativet är att du påkallar tvångsvis försäljning vilket kommer generera ännu mindre betalt. Sammanfattning Du har rätt att påkalla en tvångsförsäljning. Försäljning på offentlig auktion ger dock i många fall ett lägre pris än vid frivillig försäljning. Mitt råd till dig är därför att först fundera på om du kan använda detta som argument för att få möjlighet att lösa ut de övriga delägarna, alternativt diskutera fram en frivillig försäljning. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Varför samäganderättsavtal?

2020-04-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min man, jag och mina tre vuxna egna barn har köpt ett fritidshus, alla vi har lagt ut lika mycket pengar(handpenning 45 000 kr var). Men min man och jag står som ägare på huset och vi står på lånet.kan ni hjälpa oss att göra ett samäganderättsavtal?(vi har gjort ett eget). Vad skulle det kosta?Tack!Med vänlig hälsning
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ett samägandeavtal kan underlätta mycket kring angelägenheter som rör den samägda fastigheten. Vad som bör regleras i samägandeavtalet är ägandeförhållandena, bestämmelserätten för fastigheten, nyttjanderätten och förvaltningen av denna, hur samägandeskap upphör med mer. Även andra frågor av betydelse för er kan med fördel regleras i avtalet. Avtalet bör dessutom vara undertecknat av parterna och innehålla den fastighetsbeteckning som samgåendeavtalet avser. Finns inget avtal gällande samäganderätten regleras denna i lag (samäganderättslagen). Ett avtal mellan de samägande går dock före eventuella bestämmelser i lagen. Att ha ett korrekt upprättat avtal anpassat för er specifika situation är en billig investering för att undvika framtida kontroverser. Hör av dig våra duktiga jurister på 08-533 300 04 eller klicka här för att boka en tid. Vi hjälper dig gärna!Hoppas att du har fått vägledning om hur du ska gå vidare med ditt ärende.

Förfogande av samägd egendom

2020-04-13 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min bror har genom gåvobrev från våra föräldrar fått 50/50 delägarskap i en bostadsrätt. Vi har anlitat mäklare för att sälja den men den verkar svårsåld. Nu vill min bror säga upp sin egen lgh och flytta in i bostadsrätten samt skjuta upp försäljningen på obestämd tid. Jag är starkt emot detta. Kan han verkligen göra så utan att köpa ut mig?
Betül Duran |Hej! Först och främst - tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Frågan är huruvida din bror kan förfoga över en bostadsrätt som ni äger tillsammans. Detta är en fråga som regleras främst av lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.Är lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt direkt tillämplig?Samägande lagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev (1§ lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Bostadsrätt faller inte direkt inom dessa kategorier. Men eftersom bostadsrätt är en viktig förmögenhetstillgång för många personer i samhället, har det diskuterats mycket i juridisk doktrin huruvida samägande lag skulle tillämpas på bostadsrätt. Högsta domstolen avgjort ett mål där de slår fast att samäganderätt lagen i väsentliga delar vara analogt tillämplig på bostadsrätt eftersom bostadsrätt är nära besläktad med äganderätt till en fastighet (NJA 1995 s 478). Kan en av delägarna förfoga över egendomen utan den andras samtycke? Huvudregeln i samäganderätt lagen är att delägarna måste vara eniga om varje förfogande över egendomen och vidtagande av en förvaltningsåtgärd (2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Med förfogande åsyftas varje disposition som leder till att äganderätten upphör eller begränsas. Varje delägare har rätt att förfoga över sin andel ( e contrario 2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Men om åtgärden är brådskande behöver delägaren inte vänta på samtycke från den andra delägaren.Vad händer när delägarna inte kan enas om förvaltning av egendomen?Om delägarna inte kan enas om förvaltningen eller förfogande av egendomen, kan man ansöka vid domstolen om förordnandet av en god man (3 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Varje delägare av samägd egendom kan ansöka hos rätten att egendomen försäljs i offentlig auktion, om inte annat har avtalats mellan delägarna (6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Ansökan om försäljning kan avslås om en av delägarna visar synnerliga skäl (6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt). Högsta domstolen slagit fast i en av sina prejudikat att med uttrycket synnerliga skäl avses speciella förhållanden som gör att försäljning sker till ett lågt pris. Men eftersom exekutiva försäljningar är förlustbringande är det svårt för en delägare att hindra försäljningen (NJA 1974 s.490). Vad innebär detta för dig?Av det ovan anförda konstateras att delägarna måste vara överens om förvaltningen och förfoganden av samägd egendomen. Men parterna kan förfoga över sin andel fri utan att ta samtycke från den andra delägare. Men eftersom om din bror flyttar in, så kommer din förfoganderätt automatisk begränsas vilket strider mot samäganderätt lagen. Du kan ansöka vid en domstol om att lägenheten ska säljas. Din bror har ingen företrädesrätt till din andel. Han kan köpa ut din andel om han lämnar det bästa anbudet på auktionen. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,