Krävs samtycke mellan samägarna för annan försäljning än offentlig auktion?
Fråga 1. Vi är skilda och äger 50% var av en fritidsfastighet som ingen av oss är skriven på eller bor i permanent. Jag vill sälja men inte han. Är då enda lösningen att ansöka hos tingsrätten som sedan ordnar en "auktion". I mina öron låter det som att priset vi då kommer att få blir betydligt lägre än om vi säljer huset på sedvanligt vis via en vanlig fastighetsmäklare. Frågan är: Har jag rätt att anlita en vanlig mäklare även om min x-man inte vill sälja huset? Huset kommer ju att säljas oavsett.
Fråga 2: Vi är skilda och jag äger 55% av en fritidsfastighet och min x-man 45 % av den samma. Ingen är skriven eller bor på adressen. Jag vill sälja men inte han. Har jag rätt att kontakta en mäklare eller måste det bli en" auktion"?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Dina frågor regleras i lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, i fortsättningen kallad samäganderättslagen. Lagen är dispositiv vilket innebär att annat än vad lagen stadgar kan avtalas mellan er med bindande verkan. Jag förutsätter i mitt svar att ni saknar ett samäganderättsavtal som reglerar frågan om försäljning, vilket innebär att jag förutsätter att samäganderättslagen tillämpas fullt ut och att det inte t.ex. föreligger något försäljningsförbud.
Svaret på din fråga om den enda lösningen är offentlig auktion om du vill sälja fastigheten men inte han, är ja. Det är nämligen så att ett förfogande över fastigheten och åtgärder i fastighetens förvaltning kräver samtliga samägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Med förfogande avses bl.a. försäljning. Det innebär att en försäljning genom en mäklares försorg kräver ett samtycke från honom. Detta oavsett om du skulle äga 55 % eller 50 % av fastigheten. Precis som du är inne på kan du dock få till stånd en tvångsförsäljning genom offentlig auktion utan något samtycke (6 § samäganderättslagen). Då kommer en god man utses av rätten som då kommer genomföra auktionen, dela ut köpeskillingen till er utifrån era andelar i fastigheten (50–50 eller 45–55) och utfärda köpebrev (8 § samäganderättslagen).
Din oro gällande att köpeskillingen kan bli lägre vid en offentlig auktion är befogad, inte sällan blir så fallet i praktiken. Med det sagt har du en möjlighet att framställa ett yrkande till rätten om ett lägsta pris som fastigheten får säljas för (9 § första stycket samäganderättslagen). I övrigt bestäms villkoren för försäljningen av den gode mannen (9 § andra stycket samäganderättslagen). Rätten är dock inte bunden av ditt yrkande om lägsta pris utan kan i stället fastställa något annat lägsta pris (utgångspunkten är att lägsta pris ska motsvara taxeringsvärdet för fastigheten). Kostnaden för detta förfarande med auktion och god man belastar er samägare i förhållande till era andelar i fastigheten (50–50 eller 45–55) (15 § samäganderättslagen).
Det kan vara bra att lägga till att ditt ex skulle kunna begära anstånd med försäljning om "synnerliga skäl" föreligger. Det kan t.ex. röra sig om ett rådande konjunkturläge där köpeskillingen från försäljningen förväntas bli låg (6 § samäganderättslag och NJA 1974 s. 490). Just detta om konjunkturläget borde dock med hänsyn till dagens fastighetspriser inte aktualiseras. Jag ser inte heller några uppenbara sociala skäl som skulle kunna fördröja en försäljning eftersom det rör sig om en fritidsfastighet.
Jag rekommenderar att du försöker få till ett samtycke till försäljning genom en mäklares försorg från ditt ex i första hand enligt 2 § samäganderättslagen. Försök förklara noggrant att ni båda riskerar att gå minus på en offentlig auktion, precis som du säger kommer ju fastigheten att säljas oavsett. Men att övertyga människor om detta är ju dock lättare sagt än gjort många gånger.
Med vänliga hälsningar,
