Vad kan man som delägare göra om en annan delägare vägrar sälja den samägda egendomen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att åtta delägare önskar att frånträda sin andel av fastigheten genom en försäljning, men att två delägare vägrar. Nu undrar ni huruvida ni har en möjlighet att få till en försäljning av fastigheten.
I denna situation blir lagen om samäganderätt (SamägL) tillämplig.
Utgångspunkten som gäller vid samägda fastigheter är att alla delägare äger en lika stor andel av fastigheten enligt 1 § SamägL. Detta gäller däremot inte ifall ett annat förhållande ligger, exempelvis att ni äger olika många andelar i fastigheten. Jag utgår från att ni äger lika stora andelar (1/10) vardera.
Tvångsinlösning av en andel av en fastighet
Huvudregeln som gäller vid samägd egendom är att alla beslut som handlar om förvaltning av egendomen ska beslutas i samförstånd (2 § SamägL). Om delägarna inte lyckas komma överens om hur fastigheten ska förvaltas, så kan en delägare framtvinga en försäljning av fastigheten på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta kan du få till genom att ansöka om en sådan hos en domstol. Processen innebär att domstolen (tingsrätten) utser en god man som tar hand om försäljningen av fastigheten (9 § st. 2 SamägL).
Tvångsinlösande av en delägare kan alltså ske fastän samtycke från andra delägare saknas. Det finns däremot ett undantag till denna möjlighet. Om det föreligger synnerliga skäl som talar mot att en försäljning kan ske, kan inte undantaget aktualiseras. Detta är dock ett väldigt högt satt rekvisit och det krävs typiskt sett mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger.
Eftersom jag inte vet orsaken bakom att de andra två delägarna vägrar tillåta ett tvångsinlösande så kan jag inte med säkerhet uttala mig kring möjligheten för de andra delägarna att aktualisera undantaget. Däremot kan jag konstatera att det typiskt sett krävs mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger, så jag tänker utgå från att de två andra delägarna inte uppfyller kravet.
Vi vet alltså att ni delägare (8/10) har en möjlighet att kräva en försäljning på offentlig auktion, men till vilket pris kommer fastigheten kunna säljas? Enligt 9 § SamägL så kan vardera delägaren vid domstol yrka på ett visst belopp som försäljningen minst måste uppgå till. Detta kan förmodligen försvåra er möjlighet att få fastigheten såld snabbt, men viktigt att påpeka är att de andra delägarna (2/10) knappast kan åberopa någon slags fantasisumma. Vid yrkande av alldeles för stora minimibelopp kommer förmodligen ett lägre och realistiskt pris att sättas av domstolen.
Handlingsplan
I första hand skulle ni delägare kunna försöka kommunicera och komma överens om hur försäljningen kommer ske då ni har ett gemensamt intresse av att få till en så lönsam försäljning som möjligt. Om de andra delägarna fortfarande vägrar, kan ni med fördel nämna möjligheten att begära tvångsförsäljning på offentlig auktion enligt 6 § SamägL.
I andra hand skulle ni (8/10) kunna yrka hos en domstol att en försäljning på offentlig auktion ska ske enligt 6 § SamägL. Det skulle vara en god idé att få en mäklare att kolla på fastigheten och uppskatta värdet av den. Denna uppgift skulle kunna läggas fram till domstolen för att fastställa ett rimligt minimibelopp. Med ett realistiskt minimibelopp ökar möjligheterna för att någon väljer att köpa fastigheten, så att ni (8/10) delägare kan bli kvitt fastigheten.
Om ni önskar att få ytterligare hjälp med fastigheten, så kan ni nå våra jurister genom att boka en tid för rådgivning.
Hoppas att ni har fått svar på er fråga,
Med vänlig hälsning,
