Vad anger samäganderättslagen kring tvångsförsäljning?
Hej Lawline! Jag och mitt ex köpte bostadsrätt ihop år 2016 för 800 000 SEK. Hans föräldrar gick in som borgenärer för halva lånet (400 000), och min pappa betalade resterande 400 000 kontant. Ett år senare separerade vi och mitt ex flyttade ut medan jag behöll lägenheten och bodde kvar där ensam och nu har jag bott här sedan dess. Jag har betalat räntan på lånet ensam sedan 2017 och gör det fortfarande, men nu vill mitt ex att jag köper ut honom och vill tvinga fram en försäljning. Problemet är att bostaden har ökat i värde. Idag värderas den till ca 1 550 000 SEK och han vill att jag ska köpa ut honom för detta belopp, vilket jag inte har råd med. Ifall jag inte går med på detta hotar han med att gå vidare till tingsrätten och göra en rättslig process och därmed tvinga fram en försäljning. Min fråga till Lawline är: Har han rätt att sälja utan mitt medgivande eller hur ser mina juridiska rättigheter ut i mitt läge? Det känns som att han vill göra mig hemlös och i princip kasta ut mig genom en framtvingad försäljning, jag äger trots allt halva bostaden. Kan jag neka en försäljning på något vis eller kan han verkligen tvinga mig till att sälja av min del? Finns det något liknande känt fall och vad har jag för valmöjligheter i detta läge?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till oss på Lawline med din fråga!
Utifrån din fråga förutsätter jag att du och ditt ex står som ägare till bostadsrätten. Jag kommer nedan redogöra för de regler som är relevanta för din fråga utifrån samäganderättslagen(hädanefter SamL).
När är samäganderättslagen tillämplig?
Samäganderättslagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Bostadsrätt faller emellertid inte direkt inom någon av dessa kategorier, genom praxis har Högsta domstolen dock konstaterat att lagen är tillämplig även på bostadsrätter med hänvisning till att en bostadsrätt ofta är en viktig tillgång med ett betydande förmögenhetsvärde, se bla. NJA 1995 s. 478.
Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att den går att avtala bort. Genom ett så kallat samäganderättsavtal är det möjligt att själva bestämma exempelvis hur försäljning av bostadsrätten får ske. I mitt svar kommer jag att utgå från att något samäganderättsavtal inte har upprättats i ert fall och att bestämmelserna i samäganderättslagen därför ska tillämpas.
Vad innebär samägande enligt lagen?
När flera tillsammans äger en bostadsrätt krävs att samtliga delägare måste vara överens gällande förfogande över egendomen i sin helhet eller åtgärder som rör egendomens förvaltning, 2 § SamL. Med ”förfoga” avses varje rättslig disposition inklusive försäljning. Undantag från detta görs dock när det är åtgärder som inte kan vänta på godkännande från övriga delägare.
Om delägarna inte kan komma överens om hur egendomen ska skötas kan en delägare ansöka till tingsrätten om att egendom under en viss tid ska omhändertas av en god man, som utses av rätten, 3 § SamL.
Ansökan om tvångsförsäljning
Som ovan framgår är huvudregeln alltså att förfogande över egendomen ska ske med enighet bland samtliga delägare.
Lagen erbjuder emellertid en undantagsregel som innebär att en delägare kan ansöka om att en samägd egendom ska bjudas ut på offentlig auktion, det vill säga läggas ut till försäljning, 6 § SamL. Den delägare som önskar få till en tvångsförsäljning måste inte ange någon särskild anledning därtill. Övriga delägare har möjlighet att hindra eller skjuta upp försäljningen genom att göra gällande att det föreligger synnerliga skäl mot försäljningen. Bestämmelsen tar sikte på att det kan föreligga synnerliga skäl att inte sälja fastigheten just nu. Alltså betyder undantaget nödvändigtvis inte att fastigheten aldrig kommer tvingas till försäljning.
Synnerliga skäl är ett högt ställt krav. Vad synnerliga skäl innebär avgörs från fall till fall. I praxis har synnerliga skäl tolkats strängt av domstol vilket medför att det i praktiken använts väldigt få gånger. Exempel på synnerliga skäl är att försäljningen förväntas bli förlustbringande på grund av en pågående lågkonjunktur (NJA 1974 s. 490). Även sociala aspekter kan utgöra synnerliga skäl för att skjuta upp en försäljning, men det är ovanligt. Synnerliga skäl är inte att några av delägarna känner ovilja mot att sälja fastigheten.
När en ansökan om tvångsförsäljning har godkänts utses en god man som får i uppdrag att sköta de praktiska bitarna kopplade till auktionen, 8 § SamL. Den gode mannen ansvarar bland annat för att fastställa försäljningsvillkoren, upprätta köpebrev och fördela köpeskillingen. De kostnader som uppstår i samband med auktionen betalas av samtliga delägare i förhållande till deras andelar i egendomen, 15 § SamL.
Lägsta pris
Vid en tvångsförsäljning ska tingsrätten också, om det yrkas av någon av delägarna, fastställa ett lägstapris under vilket godset inte får säljas, 9 § SamL. Detta är tänkt att fungera om ett skydd mot att försäljning sker till ett orimligt lågt pris. Priset får dock inte sättas så högt att det i praktiken hindrar eller påtagligt försvårar en försäljning.
Sammanfattning
Som jag ovan redogjort för stämmer det att den andre delägaren kan ansöka om tvångsförsäljning av er samägda bostadsrätt. Dina möjligheter kretsar främst kring vad som ska tolkas som synnerliga skäl. I och med att jag inte vet vilka omständigheter som föreligger är det svårt att ge ett precist svar. I praktiken är det svårt att nå upp till synnerliga skäl och att det föreligger i få situationer. När synnerliga skäl har fått genomslag för att tillfälligt stoppa en försäljning har det behövt vara mer än endast en ovilja att sälja som legat till grund för bedömningen. Att det föreligger synnerliga skäl innebär dessutom endast att försäljningen inte sker just nu, det innebär alltså inte att en försäljning aldrig kan framtvingas.
Om den andre delägaren ansöker om tvångsförsäljning har du åtminstone möjlighet att yrka att rätten fastställer ett lägsta pris, till vilket försäljningen inte får understiga.
Observera att detta svar är baserat på att ni inte har upprättat något samägandeavtal, finns det ett avtal kan situationen vara en annan.
Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma!
Med vänlig hälsning,
