Kan man överlåta hyreskontrakt till kompis

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline. Tack för att ni finns. Min fråga är, får min kompis ta över hyreskontraktet?Jag bor och står som hyresgäst på en lägenhet och för nästan fyra år sen flyttade min kompis in och är sedan dess folkbokförd där. Nu ska jag testa att bo med min sambo ett år och vill även vara folkbokförd där. Måste jag säga upp kontraktet eller kan jag överlåta det till honom ? Jag har hört att det finns något som heter besittningsskydd, gäller det för min vän ?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om övertagande av lägenhet skiljer sig åt för sambor och kompisar. Det finns dock inget för en utomstående betraktare (hyresvärden) som skiljer en sambo från en kompis man bott ihop med, såvida det inte finns barn med i bilden. Det betyder att om ni felaktigt påstår att du och din kompis varit sambor så finns det i princip inget sätt för hyresvärden att kontrollera detta. Att göra så är naturligtvis inget jag rekommenderar, men det är bra att du vet vad som gäller. Regler för sambor:Om en sambo har lägenheten först och den andre sambon flyttar in efter så ingår inte lägenheten i den så kallade samboegendomen eftersom de inte skaffat den gemensamt. Då kan alltså inte lägenheten överföras i bodelning (8 § Sambolagen och 12 kap. 33 § Jordabalken(JB)). Trots detta finns det sätt som en sambo kan överta hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 47 § 2 st. JB finns det möjlighet för en sambo att överta hyreskontraktet om den sambon som har hyreskontraktet flyttar. Detta under förutsättning att hyresvärden kan nöja sig med den andra sambon som hyresgäst. Det betyder att den sambon ska ha ekonomiska möjligheter att betala hyran och vara skötsam. Regler för kompisar:Enligt 12 kap. 34 § JB finns det en möjlighet för närstående att överta hyresrätten om denne varaktigt bott med den som innehar hyreskontraktet. Med varaktigt menas minst tre år. Med närstående menas i första hand nära släktingar (föräldrar och barn) och även sambo. Det har visat sig mycket svårt att få tillstånd att överta lägenheten som närstående om man räknas som kompis eller vän. Detta kan ske endast om det finns särskilda omständigheter. Sammanfattningsvis finns det möjlighet för sambor att överta en hyresrätt, men för vänner är det mycket svårt, för att inte säga omöjligt. Hoppas du fick svar på din fråga.

Inneboende eller sambo

2021-09-11 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej!Jag hade från ca december 2020, en inneboende hos mig för ett tag sedan. Detta är någon jag då hade ett förhållande med och som räknades in under "familj" under denna "inneboendeperiod" men som jag sedan bröt upp förhållandet med men personen fick då tillfälligt vara kvar som inneboende. Idag har vi en tvist ang. denna betalning när "hen" bodde hos mig under denna tid och menar på att jag sagt att "hen" inte behövde betala gemensamma kostnader under perioden pga en bortgång från "hens" sida i samband med uppbrottet i förhållandet. Detta förnekar jag att jag sagt utan har sagt att "hen" kan betala detta senare men jag hjälper under tiden.I dagsläget har jag som skriver haft en syster boende hos mig tillfälligt pga en viss livsförändring hos henne och där har jag däremot sagt att hon inte behöver betala gemensamma kostnader pga blodsband."Hen" tycker inte detta är ok eftersom jag sagt att "hen" också ingick i min familj men jag förklarade att det inte är helt samma sak för mig och att det berodde på mycket annat.Så, därför tänker inte "hen" betala pga detta eftersom hen yrkar på att jag inte sagt att det behövs vilket jag som sagt förnekar. Jag har ÄVEN hittat ett inneboendeavtal på detta som vi gjorde då där det står tydligt att gemsamma kostnader (hyra, el) ska betalas av båda. På avtalet står även mitt och hens namn och personnummer samt 2 underskrifter från vardera parter. Detta vägrar hen kolla eller svara på.Kan jag på något sätt gå vidare med detta avtal?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är om jag förstått dig rätt om du kan använda inneboende-avtalet för att kräva in de pengar som den inneboende personen är skyldig dig i hyra. Det handlar ytterst om din inneboende räknas som sambo eller inte. Vi har i Sverige en lag som heter Sambolagen som säger att om två personer bor ihop och har parrelation räknas de som så kallad sambo. Det är alltså lagens kriterier som bestämmer om någon ska drabbas av lagens rättsverkningar eller inte. Parternas överenskommelse spelar mindre roll. Att vi har en sådan lag förvånar många. Enligt 1 § Sambolagen är kriterierna för att räknas som sambo att två personer ska bo ihop, ha en parrelation (vilket innebär att det normalt ska förekomma sex i relationen) samt att man ska ha gemensamt hushåll (vilket innebär att man delar på vardagliga sysslor eller utgifter). Det krävs också en viss varaktighet på förhållandet (tiden skiljer sig åt beroende på omständigheter, men 6 månader ska man ha bott ihop, det är en tumregel). Tyvärr för din del är det du som måste bevisa att ert förhållande inte varit ett samboförhållande. Denna omvända bevisbörda förvånar också många. Det är mycket svårare att kräva en sambo på pengar för levnadskostnader som hyra än att kräva en inneboende på hyran. Utgångspunkten i många rättsfall är att det inte är möjligt att kräva en sambo på pengar för vardagskostnaderna (se t ex rättsfallet NJA 2019 s 23). Förhoppningsvis bodde ni inte tillräckligt lång tid ihop för att din inneboende skulle räknas som sambo. Jag hoppas också för din skull att inneboende-avtalet kan fungera som ett bevis på att ni inte varit sambor. Den formuleringen som du säger att inneboende-avtalet har, det vill säga att ni ska dela på gemensamma kostnader kan dock uppfattas som att ni hade en överenskommelse om gemensamt hushåll. Om du tror att din inneboende räknas som inneboende enligt lagen skulle du kunna vända dig till kronofogden och kräva in din hyra, eller stämma personen vid tingsrätt. Hoppas du fick svar på din fråga.

Hur delas sambors samägda aktier

2021-09-11 i Alla Frågor
FRÅGA |Min sambo har lämnat mig och vi ska således separera. Jag undrar lite vad som kommer hända med aktiekontot nu. Vad jag läst så ingår inte aktier i en bodelning. Aktierna är köpta för våra gemensamma pengar men jag står som ensam ägare på aktiekontot som vi har på en annan bank än den vi normalt använder. Kan min sambo hävda att hon har rätt till hälften av pengarna på aktiekontot? Eller har jag juridiskt sett rätt till hela innehavet som ensam ägare till kontot? Tilläggas bör att jag tjänar ungefär 3 gånger så mycket som min sambo och har därmed bidragit med klart mest pengar till aktiekontot.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga Vilka regler gäller:Du har rätt att aktierna inte omfattas av bodelningsreglerna i Sambolagen. Bevismässigt så förutsätts att du är ägare till alla aktier eftersom du står på aktiekontot. Din före detta sambo måste bevisa annat.Av din beskrivning att döma verkar det dock som att ni är överens om att ni samäger aktierna. Vid samägande mellan sambor kan flera regelverk bli aktuella och det beror på vad som är avtalat och hur ni har hanterat aktiesparandet vilket regelverk som blir aktuellt, eller åtminstone vilket regelverk som får störst betydelse. Om två flera personer samäger egendom kan Samäganderättslagen (SamägL) bli aktuell. Eftersom det är aktiesparande skulle också Lagen om Handelsbolag och Enkla bolag (HBL) kunna tillämpas.Det är också en möjlighet att en andel av aktierna skulle kunna anses vara så kallad dold samäganderätt. Med dold samäganderätt menas att domstolen avgör att någon äger en del av någon annans egendom. Än så länge gäller det bara sambor och gifta. För att det Samäganderättslagen ska bli aktuell krävs egentligen bara just samägande, för att Lagen om Handelsbolag och enkla bolag ska gälla krävs antingen att parterna har ett registrerat handelsbolag eller har ett enkelt bolag. För att man ska ha ett enkelt bolag krävs normalt att det finns ett avtalsförhållande mellan parterna, att det finns ett bolagssyfte som är gemensamt för delägarna och att delägarna ska verka för detta ändamål. Bolagssyftet i ert fall skulle vara att tjäna pengar på aktier och verksamheten att köpa aktier.För att dold samäganderätt, som är en form av samägande som tillkommit genom ett antal domar, krävs följande:1 Ena parten ska ha köpt egendomen i sitt namn men med syfte av egendomen ska användas av makarna gemensamt.2. Båda parterna har gjort viss ekonomisk insats.3. Vid köpet fanns det en överenskommelse mellan makarna att egendomen skulle ägas gemensamt. Det kan vara en så kallad tyst överenskommelse. Andelen vid avslutande/försäljning:Vid samägande enligt Samäganderättslagen är utgångspunkten att samägd egendom ägs med lika lott, om inte annat bevisas (1 § SamägL). Enligt lag om handelsbolag och enkla bolag är utgångspunkten att andelen är avtalad och om bolaget likvideras (avslutas) är utgångspunkten att varje delägare får del i bolaget (aktierna i ditt fall) efter insats i bolaget (4 kap. 7 § och 2 kap. 34 § 2 stycket HBL). Enligt ett mycket intressant rättsfall (NJA 2012 s. 377) så gäller även i dessa fall lika-lottsprincipen om inte insatsen kan bevisas eller annat avtalats. Dock är det lättare i detta fall att bevisa att andelarna inte är lika stora.Vid dold samäganderätt är utgångspunkten av allt att döma lika stora andelar. Sammanfattning:Att aktiekontot står på dig gör att du förutsätts vara ägare. Reglerna kring samägande är som du märker rätt komplicerade. Det beror på vad ni avtalat och hur ni handlat vilka regler som gäller och vilken andel som bestäms. Såklart har det också stor betydelse vad som kan bevisas.Det bästa vore om ni kom överens om ett eget avtal hur ni ska fördela aktierna. Hoppas du fick åtminstone en överblick över dessa regler.

Ärver min exman mitt arv

2021-08-31 i Alla Frågor
FRÅGA |HejJag är skild och har tre barn. Jag tänkte skriva ett testamente att deras arv är deras enskilda egendom. Jag vill inte att deras far (min exman) eller halvsyskon (på pappas sida) får "mitt" arv i det ifall att de avlider innan honom och inte har egna barn. Kan jag förhindra det via testamente?MVH
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om dina barn är döda och inte har några egna barn och du inte har några föräldrar i livet eller syskon, syskonbarn, föräldrasyskon o s v går ditt arv till allmänna arvsfonden (5 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB)). Din exman ärver ju inte dig eftersom ni inte lägre är gifta. Din exman ärver inte heller istället för dina döda barn eftersom den så kallade istadarätten (ärva i någons ställe) bara gäller i nedstigande led och inte uppåt (2 kap. 1-3 § ÄB).Om du vill att någon annan än allmänna arvsfonden ska få din kvarlåtenskap efter din död om alla dina barn är döda och de barnlösa måste du skriva det i ditt testamente. Hoppas du fick svar på din fråga.

Överlåtelseförbud och hembud av fastighet i testamente

2021-09-29 i Testamente
FRÅGA |Arv av fritidsfastighetJag är ensamstående (make avliden)Jag äger sedan 1978 en fritidsfastighet vid en stor sjö. Marknadsvärde ca 4 milj uppskattat.Mina två barn ska ärva fastigheten som enskild egendom. Om en arvtagare vill sälja kan jag på ngt vis förhindra att fastigheten säljs på öppna marknaden? Det är inte aktuellt f.n men vad framtiden innebär vet jag inte. Tänkte att tax värdet kan vara värdemätare som skrivs i testamentet
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som om du undrar om du i ditt testamente kan skriva in begränsningar kring hur dina barn kan förfoga över sin andel i den fastighet de ärver tillsammans. Samägd egendom regleras enligt den så kallade Samäganderättslagen. I 6 § Samäganderättslagen framgår att om delägarna inte kan komma överens om de ska sälja eller inte har var och en rätt att begära att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Det är att denna bestämmelse inte ska gälla som du kan skriva in i ditt testamente. Ett överlåtelseförbud i testamentet innebär att du motsätter dig att egendomen kan säljas vidare. Med ett överlåtelseförbud kan Samäganderättslagens 6 § sättas ur spel (se t ex NJA 1989 s. 9) Av din fråga fattar jag som att du ändå vill att syskonen ska kunna sälja till varandra. I så fall måste detta också regleras i testamentet. Jag tolkar det också med tanke på din fundering om taxeringsvärdet som att du önskar att det syskon som vill sälja sin andel i så fall endast får sälja till det andra syskonet till ett pris motsvarande taxeringsvärdet. Av allt att döma går även detta går bra att reglera i testamentet (NJA 1990 s. 18). Det blir ett slags hembud. Du kan alltså skriva in i testamentet att andelen i fastigheten endast får överlåtas mellan syskonen till taxeringsvärdet. När du formulerar ditt testamente bör du såklart ta hjälp av en jurist så att allt blir korrekt. Hoppas du fick svar på din fråga.

Hur går bodelning och värdering till för sambor som inte är överens

2021-09-11 i Bodelning
FRÅGA |Separation sambos, äger fastighet 50% var, separerade för snart ett år sedan. Ska nu göra upp om fastigheten. En vill sälja, en vill lösa ut den andra, även oense om värdet.Vilken tidpunkt gäller för värde av fastigheten?Om bodelningsförättare måste anlitas, hur kommer borättningsförättaren fram till ett värde?Behöver båda godta det värdet?Tvångsbodelning, behöver båda godta det?Om man har två värderingar från mäklare, finns regler hur man går vidare?Mvh
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om ni köpte fastigheten för gemensam användning ingår fastigheten i den så kallade samboegendomen (3 § Sambolagen (SamboL)) och omfattas av Sambolagens regler om bodelning (8 § SamboL). För att bodelning ska bli aktuell krävs att någon av samborna begär bodelning. Detta ska göras inom ett år. Av din fråga att döma verkar det som ni har begärt bodelning så jag utgår ifrån det i detta svar. Värderingsprinciperna är i princip samma som för makar. Utgångspunkten är att det är det värde på fastigheten som den har då den delas som gäller (prop. 1986/87:1 s 159f). Alltså det mest aktuella värdet.Det räcker att någon av samborna begär en bodelningsförrättare för att denne ska utses. När väl bodelningsförrättaren är tillsatt försöker denne lösa saken på bästa sätt, men hen har möjlighet till det du kallar tvångsbodelning (Se 26 § SamboL som hänvisar till 17 kap. Äktenskapsbalken). Bodelningsförrättaren använder då säkerligen samma princip på värdering som nämndes ovan. Bodelningsförrättarens beslut kan överklagas (17 kap. 8 § Äktenskapsbalken).Hoppas du fick svar på dina frågor.

Hur ska jag hantera efterskänkt skuld i dödsboet

2021-08-31 i Alla Frågor
FRÅGA |I ett arvskifte har det uppdagats att en av två dödsbodelägare haft en större pengaskuld till den avlidna. Viss återbetalning av skulden har skett i kontanter. Ett drygt halvår innan bortgången skrev den avlidna av resten av skulden. Gåvobrev saknas. Hur ska det betraktas i arvskiftet? Den som fått skulden avskriven menar att det skedde långt innan dödsfallet och menar på att den inte vet om den skuldfria kompenserats på annat sätt. I kontoutdragen syns tydligt summor som överförts till den som lånat pengar och inte till den andra. Det är möjligt att den avlidna tänkt kompensera den skuldfria men att dödsfallet kom före.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Då det inte framgår i din fråga vilken relation dödsbodelägarna hade till den döde, om lånen är bevisade och om den efterskänkta skulden är otvistig (godkänd av alla parter) får svaret bli lite översiktligt. Först bör vi konstatera att efterskänkande av skuld är en form av gåva. Jag utgår också ifrån att lånen var av enkel fordran, alltså inte ämnade att överlåtas till en tredje part, en så kallad löpande fordran. Huvudprincipen är att om pengaöverföringen (lånet) är bevisat så är det den som mottagit pengarna som måste bevisa att det delvis varit en gåva (se t ex rättsfallet NJA 2014 s. 364). Relationen mellan parterna och andra omständigheter kan göra att huvudprincipen frångås. En annan fråga är om gåvan är så kallat fullbordad. Alltså om gåvan är helt genomförd. Enligt Gåvolagen (GåvoL) är en efterskänkning av en enkel fordran fullbordad när efterskänkningen givits av gåvogivaren (3 § 3 stycket GåvoL). Det krävs inte någon viss typ av åtgärd. Det behövs alltså, som jag tolkar det, egentligen inte något gåvobrev. I rättsfallet NJA 1987 s. 40 har dock konstaterats att det ändå krävs att gåvoavsikten hos givaren tydligt framgår för att gåvan ska anses fullbordad. Det finns alltså även här ett beviskrav. Om en gåva inte är fullbordad gäller inte gåvan (1 § GåvoL). Om vi nu utgår ifrån att lånet är bevisat, gåvan är bevisad och fullbordad blir utfallet olika beroende på om ni är barn till den döde (bröstarvingar) eller inte. För bröstarvingar är nämligen huvudregeln att gåvor är förskott på arv om arvlåtaren ger det till sina bröstarvingar (det vill säga barn) (6 kap. 1 § Ärvdabalken). Så om dödsbodelägarna är bröstarvingar ska det som efterskänktes avräknas på deras arv. Om dödsbodelägarna som lånade inte är bröstarvingar ska gåvan inte avräknas. Sammanfattningsvis om vi utgår ifrån att lånen är bevisade och efterskänknings-gåvorna är bevisade och fullbordade så gäller för barn till den avlidne att efterskänknings-gåvorna ändå avräknas på arvet, annars gör det inte det. Jag har full förståelse om detta blev lite rörigt, men då jag inte känner till alla omständigheter så presenterar jag olika regler och principer som skulle kunna vara aktuella i ditt fall. Hoppas du fick lite mer klarhet.

Hyra ut till min egna ideella förening

2021-08-23 i Avdrag
FRÅGA |Jag är ordförande i en ideell förening som stöttar en liten grupp buddhistiska munkar. Kan jag som ordförande hyra ut del av min fastighet som bostad för munkarna? Vad finns det i så fall för bestämmelser kring det? Föreningens inkomster består till 100% av frivilliga donationer.
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. De regler som främst skulle kunna aktualiseras i detta fall är troligen skatteregler. Låt mig först slå fast att en viktig grundregel i skattelagstiftningen är att varor och tjänster ska värderas marknadsmässigt. Så länge hyran är marknadsmässig eller lägre borde det inte innebära något problem för dig att du också sitter i styrelsen i föreningen som hyr lokalen. För dig som hyr ut finns det skatteregler som gäller bostadshus. Du nämner inte vilken typ av fastighet det rör sig om i ditt fall, men jag utgår ifrån att det rör sig om en privatbostadsfastighet och inte en näringsfastighet. Jag kan inte se något skatterättsligt skäl till varför inte föreningen skulle kunna hyra lokal av dig i enlighet med dessa regler (42 kap. 30-32 § Inkomstskattelagen (IL)), utan att det behöver drabba dig skattemässigt. Det finns undantag, men det gäller handelsbolag och fall där du eller någon närstående till dig är anställd i föreningen (42 kap. 32 § IL). Jag uppfattar det inte som föreningen har några anställda. Något kort kan nämnas om dessa skatteregler. Du har möjlighet att hyra ut privatbostadsfastighet till ett värde av 40 000 kr plus 20 % av uthyrningsintäkten, det vill säga 50 000 kr, skattefritt. En annan sak är att det kan vara lite känsligt i en ideell förening att du som ordförande så att säga gynnar dig själv genom att upplåta lokal och låta föreningen hyra. För säkerhets skull kanske inte du ska vara med när beslutet tas. Du får ju ett slags jäv som det heter. Bäst vore väl om beslutet kunde tas på ett årsmöte eller medlemsmöte. Sammanfattningsvis så ska det inte vara något problem för dig att hyra ut en del av din privatbostad enligt schablonreglerna i 42 kap. 30-32 § IL. Tänk på att hyran sätts på en nivå som är marknadsmässig eller lägre. Om du vill försäkra dig om att det inte kommer innebära några problem för dig kan du alltid kontakta skatteverket. Hoppas du fick svar på din fråga.