Vilka skattemässiga konsekvenser kan uppstå vid prissättning av fastighetsförsäljning?

2020-08-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag äger en fastighet som har ett taxeringsvärde på ca 1 m kronor. Dess marknadsvärde är ca 2m kronor.Ifall jag lyckas sälja fastigheten för ett överpris låt oss säga 10 m kronor. Kan skatteverket vid ett senare tillfälle (om allt skattas som det ska) fråga varför fastigheten såldes för ett sådant överpris? Kan detta ha någon konsekvens för mig?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar till dig kommer jag gå igenom de bestämmelser som är relevanta och aktuella i ditt fall. Din frågeställning aktualiserar bestämmelserna i inkomstskattelagen (IL) samt skatteförfarandelagen (SFL). Först kommer jag behandla huvudbestämmelserna vid försäljning av fastighet. Därefter kommer jag behandla kapitalvinst och hur mycket som enligt svensk rätt som ska tas upp till beskattning. Slutligen kommer jag gå behandla försäljning av fastighet till överpris.Avyttring av fastighet och beräkning av kapitalvinst Avyttring av en fastighet ska tas upp till beskattning (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL). Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar, bl.a. fastigheter.Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, dvs. inköpspris och kostnader för förbättringar (44 kap. 13 § IL). Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare.Av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet ska 22/30 tas upp till beskattning. När det gäller kapitalvinsten på en näringsfastighet ska 90 % tas upp (45 kap. 33 § IL). Hur en kapitalförlust hanteras tas inte upp i detta svar då det av din fråga framgår att det är fråga om vinst.Försäljning av fastighet till överprisI din fråga lämnas ingen förklaring till varför en köpare skulle betala ett pris som kraftigt överstiger marknadsvärdet. Det går därför inte att fullt ut besvara din fråga om det kommer att få konsekvenser för din del. I svaret nedan kommer jag ge två exempel på vad det skulle kunna vara fråga om: ersättning för utfört arbete (inkomst av tjänst) eller gåva. Allmänt gäller att beskattning ska ske på grund av rättshandlingens verkliga innebörd oavsett den beteckning avtalen åsatts (RÅ 2004 ref. 27, RÅ 1998 ref. 19, samt RÅ 2010 ref. 51). En sådan bedömning kan avse inte bara en enstaka rättshandling utan också den sammantagna innebörden av flera rättshandlingar. I detta ligger också att så kallade skenavtal inte ska läggas till grund för beskattningen.Rättspraxis - ersättning för utfört arbeteEnligt s.k. fast praxis ska en beskattning alltså grundas på rättshandlingars verkliga innebörd oavsett hur de har betecknats, dvs. inte vad som formellt har angetts på en handling utan vad som i verkligheten har överenskommits. Tolkningsmetoden möjliggör att en eller flera oriktigt rubricerade rättshandlingar utifrån en civilrättslig avtalstolkning klassificeras om och skattemässigt ges en annan innebörd än vad som framgår av avtalens yttre form.Det innebär att om överpriset i verkligheten skulle avse en ersättning för utfört arbete (s.k. dolt vederlag) kan överpriset om åtta miljoner kronor ses som exempelvis inkomst av tjänst. Ersättningen för arbetet har så att säga dolts i köpeskillingen för att få att därigenom försöka få en lägre beskattning för både säljare och köpare.Om en fastighet avyttrats till ett pris som överstiger marknadsvärdet kan överpriset med stöd av praxis tas upp som inkomst av tjänst hos säljaren. Samtidigt ska i ett sådant fall försäljningspriset anses motsvara marknadsvärdet. Om säljaren beskattas för överpriset i inkomstslaget tjänst, ska motsvarande del inte ingå i beräkningen av kapitalvinsten (44 kap. 17 § IL och 11 kap. 1 § IL). Beskattningen av säljaren för lön för en del av ersättningen innebär att överpriset som köparen betalar utgör en lönekostnad. Denna lönekostnad ska inte tas upp som anskaffningskostnad den dagen som köparen i sin tur säljer fastigheten-I ditt fall skulle i kapitalvinstberäkningen försäljningsintäkten tas upp med två miljoner kronor och lön tas upp i inkomstdeklarationen med åtta miljoner kronor. Den dag köparen säljer fastigheten blir anskaffningspriset för hen två miljoner kronor inte tio miljoner kronor. Rättspraxis - gåvaOm köparens överpris däremot utgör en vederlagsfri gåva ska överpriset inte tas med i kapitalvinstberäkningen eftersom gåvor är skattefria. En gåva ses som en s.k. benefik överlåtelse. En gåva utlöser därför inte kapitalvinstbeskattning (8 kap. 2 § IL).Likaså blir köparens överpris inte avdragsgill när hen i sin tur säljer fastigheten.För att gåva ska anses föreligga krävs att tre kriterier vara uppfyllda:- den ska bygga på frivillighet- det ska finnas en gåvoavsikt- det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren.Skatteverkets utredning och bevisbörda, samt beslut Skatteverket har även en skyldighet att se till att ärendena blir tillräckligt utredda (40 kap. 1 § SFL).Ett beslut om beskattning till nackdel för den som beslutet gäller får i normalfallet meddelas senast inom sex år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut (66 kap. 21 och 27 §§ SFL). De sista fyra åren tillämpas ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna fatta ett beslut som avviker från deklarationen (s.k. efterbeskattning). Det är Skatteverket som har bevisbördan för att överpriset skulle avse något annat än ersättning för fastigheten Slutligen: svaret på din fråga är att Skatteverket får utreda fastighetsförsäljningen och att myndigheten i normalfallet kan göra detta inom en sexårsperiod. De sista fyra åren tillämpas emellertid ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna ändra din beskattning.Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen åter!Vänligen,

Är det möjligt att göra en ändring i ett testamente till förmån för ena barnet?

2020-08-18 i Testamente
FRÅGA |Min mamma påstår sig ha skrivit ett testamente där hennes önskan efter sin död är att låta en av mina systrar bo kvar i hennes hus fem år efter hennes bortgång. Är det möjligt att skriva in en sådan punkt i ett testamente?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna om arv och bröstarvingars arvsrätt återfinns i ärvdabalken (ÄB). Jag tolkar din fråga som att din mamma redan har upprättat testamente och att det nu har skett ett tillägg i tidigare testamente, om att din ena syster ska få bo kvar i hennes hus i fem år efter hennes bortgång. Tillägg av testamente Värt att nämna är att ett tillägg till testamente måste uppfylla samma formkrav som gäller vid upprättande av testamente för att anses giltigt (10 kap. 6 § ÄB). Liksom kraven på att vittnen närvarar (10 kap. 1 § ÄB). Utan att veta alla omständigheter i ditt fall krävs dessutom att tillägget som din mamma har gjort; för att det inte ska ses som ett återkallande av det ursprungliga testamentet, utan som ett tillägg - att tydligt ange att tillägget anger att det ursprungliga testamentet fortfarande ska gälla i övriga delar. Och att punkten hon infört enbart ska ses som ett tillägg och ingenting annat. Barnens rätt till laglottHuvudregeln är att bröstarvingar till arvlåtaren ärver lika (2 kap. 1 ÄB). Bröstarvingar till arvlåtare har rätt, oavsett om det skett ett tillägg till förmån till ena barnet, att få ut sin laglott. Laglotten utgör halva arvslotten (7 kap. 1 § ÄB). Det innebär alltså rent praktiskt att om arvlåtaren har två barn och genom testamente inskränker arvsrätten till något av barnen, har det barnet rätt till sin laglott som då är halva av arvslotten. Ett exempel: innan tillägget i testamentet gjordes (förutsatt att fördelningen skulle ske lika mellan barnen), haft rätt till 50 procent av kvarlåtenskapen från din mamma, har du fortfarande rätt till din laglott; i det fall din arvslott har inskränkts. Som då kommer att vara 25 procent av kvarlåtenskapen. Det innebär vidare att din mamma i det här fallet har rätt att testamentera övriga 75 procent till någon annan bröstarvinge.För att en bröstarvinge ska kunna få ut sin laglott krävs vidare att bröstarvingen begär jämkning av testamentet inom sex månader (7 kap. 3 § ÄB). I övrigt saknar jag tillräckligt med information om förhållandena i övrigt för att kunna besvara din frågeställning fullt ut. Sammanfattningsvis är det alltså fullt möjligt att testamentera bort en större del av sitt arv till sitt ena barn - däremot har det andra/övriga barnen rätt till laglott som alltid är halva arvslotten. Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Behöver jag samtycke från mina syskon om jag ska köpa en bil?

2020-08-11 i Avtal
FRÅGA |Måste anhöriga syskon ge samtycke i tex bilköp?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar till dig kommer jag utgå från att att du är en myndig person och kan ingå bland annat civilrättsliga, bindande avtal: exempelvis bilköp. Den som alltså är myndig är behörig att ingå avtal eller andra rättshandlingar utan att behöva inhämta någon annans samtycke. Detta förutsatt att du inte står under exempelvis förvaltarskap (där man saknar behörighet att ingå avtal eller andra rättshandlingar, som då omfattas av förvaltarens uppdrag) 11 kap. 9 § föräldrabalken (FB). Utan att veta alla omständigheter i ditt fall har du alltså rätt att, utan dina syskons samtycke, ingå bilköpet. Givet att bilen är till för eget bruk och det mellan er syskon sinsemellan inte finns något avtalat om bilköpet. Sammanfattningsvis behöver du inte; i regel, ha någon annans samtycke när du ingår civilrättsliga avtal. Men det förutsätter som nämnts ovan, att du inte står under förvaltarskap eller exempelvis har ingått ett avtal med andra om ett köp. Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!

Hur hanterar man preliminarskatteavdrag när man har mer än en inkomst?

2020-07-15 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej! jag har ett heltids tillsvidareanställd jobb som jag känner 390,000 kr om året och ett extra jobb som är 90,000kr som årsinkomst men jag är rädd att jag kommer och återbetala mer skatt när årsinkomst deklarationen kommer 2021. Vad jag kan göra?
Isabelle Sewelén |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt dina uppgifter i frågan kommer du att ha en sammanlagd inkomst om 480.000 kr (390.000+90.000). Vidare tolkar jag att det rör inkomster som intjänar i år. I mitt svar till dig kommer jag behandla de bestämmelser som är aktuella i ditt fall och som regleras i inkomstskattelagen (IL) samt skatteförfarandelagen (SFL).Kommunal och statlig inkomstskattEftersom din inkomst överstiger det så kallade grundavdraget ska du betala kommunal inkomstskatt (65 kap. 3 § IL). Hur stor den kommunala skatten blir beror på vilken kommun du var bosatt i den 1 november 2019. För inkomster som intjänas under år 2020 gäller att det ska betalas en statlig inkomstskatt med 20 procent på inkomster som överstiger 509.300 kr (65 kap. 5 § IL). Då din samlade inkomst understiger gränsen för när statlig inkomstskatt tas ut blir det inte aktuellt med någon statlig skatt för din del. Detta förutsätter att du inte har annan inkomst som inkomst av näringsverksamhet eller hobby som du inte nämner i frågan. Jag utgår i mitt svar från att du endast har vanlig lön.Skatteavdrag - vid dubbla löneinkomster Eftersom du har två löneutbetalare finns det en risk att de båda gör skatteavdrag enligt tabell var för sig. Det innebär i så fall bl.a. att grundavdraget felaktigt beräknas två gånger. Det medför att det preliminära skatteavdraget blir för lågt och att du riskerar att få betala tillbaka pengar till Skatteverket.Den löneutbetalare som betalar ut den lägre inkomsten (90.000 kr) är skyldig att göra skatteavdrag med 30 procent, dvs. inte enligt tabell (11 kap. 20 § SFL). Chansen är dock stor att denne gör skatteavdrag enligt tabell om du inte har upplyst om att du har en annan huvudsaklig inkomst.Rekommendation till digDu bör alltså kontakta din huvudsakliga löneutbetalare och be denne göra ett så kallat förhöjt skatteavdrag. Den som betalar ut din huvudsakliga inkomst, dvs. den som betalar ut den största lönen, är skyldig att göra ett förhöjt skatteavdrag om du begär det (11 kap. 22 § SFL). I vart fall bör du kontakta den löneutbetalare som betalar ut den lägre inkomsten att göra ett rakt skatteavdrag på 30 procent eller högre. Du kan räkna ut hur stor din inkomstskatt blir på Skatteverkets hemsida på följande länk: här.Om du tycker att det är krångligt att räkna ut din inkomstskatt kan du kontakta Skatteverket och be dem räkna ut din inkomstskatt. Skatteverket kan då fatta ett beslut om preliminärskatt som din huvudsaklige löneutbetalare ska göra. Information och möjlighet att ansöka finner du på denna länk: här.Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Behöver man betala skatt på pengar man fått i gåva?

2020-08-18 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej!Jag har en morbror som vill ge mig och min bror 500,000 var i gåva.kan han göra det utan att vi får skatta för den ? eller får man bara ge gåva till syskon ?om det fungerar att han kan ge oss en gåva, hur går man till väga för att det skall vara riktigt gjort ?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår från uppgifterna du lämnat i frågan, att du och din bror väntas få en gåva. Till att börja med så avskaffades så avskaffades gåvoskatten år 2005, dvs. man tar inte längre någon som helst skatt på gåvor; oavsett värdet. Förutsatt att det enbart är en gåva i ditt fall så kommer ni inte att beskattas. För att avgöra om det rör sig som en ren gåva som är skattefri inkomstmässigt, har man uppställt följande kriterier:1 Det ska grunda sig i frivillighet från gåvogivaren2 Det ska finnas en gåvoavsikt från gåvogivaren till gåvomottagaren 3 En förmögenhetsöverföring ska ske från gåvogivaren till mottagaren (dvs. att gåvovärdet övergår från gåvogivaren till dig, som är gåvomottagaren).Vidare ska gåvan vara benefik, dvs gåvan ska inte innebära en motprestation till gåvomottagaren. Att gåvan ska vara benefik innebär närmare sagt att gåvan inte ska kunna kopplas till en motprestation från mottagarens sida eller att denne ska fullgöra något som är av värde för givaren. Vanligen brukar gåvogivaren överföra pengarna via bank eller liknande till gåvomottagaren. Att gåvor är skattefria framgår även av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Du kan även läsa mer på Skatteverket sida - rättslig vägledning om gåvor här:Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen åter!Vänligen,

Vilken egendom ingår i en bodelning och ingår egendom man fått efter man väckt talan om skilsmässa?

2020-08-12 i Äktenskapsskillnad
FRÅGA |Jag och mina 2 kusiner och deras pappa har spelat på lotto tillsammans i 35 år. Nu blev det äntligen en stor vinst. Har min fru del av det nu när vi ska skiljas?
Isabelle Sewelén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna om egendom mellan makar och äktenskapsupplösning (dvs när man skiljer sig) samt bodelning som blir aktuellt vid skilsmässa, återfinns i äktenskapsbalken (ÄktB).Jag tolkar din fråga som att inget äktenskapsförord har upprättats mellan dig och din maka. Därför blir bestämmelserna i ÄktB tillämpliga. I mitt svar till dig kommer jag redogöra för vad som händer med makars egendom när ett äktenskap upplöses och hur makarnas egendom då kommer att fördelas enligt bestämmelserna i lagen.Bodelning Vid en bodelning ska allt som är giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Giftorättsgods är all sådan egendom som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Enskild egendom är sådan egendom som varje make tidigare avtalat om i ett äktenskapsförord eller testamente, eller sådan egendom som den ene maken fått genom gåva eller testamente, med förbehållet att det skulle vara den enes makens enskilda egendom (7 kap. 2 § ÄktB).Det finns dock andra fall där egendom kan vara enskild, se (7 kap. 2 § ÄktB).Vilken egendom ingår vid en bodelning?Beroende på om sakerna du nämner i frågan var enskild egendom eller inte blir svaret olika. Om det var enskild egendom kommer sakerna inte ingå i en bodelning. Om det däremot inte är enskild egendom, utan giftorättsgods kommer sakerna ingå i en bodelning. Bodelning ska göras utifrån de egendomsförhållanden som rådde när talan om äktenskapsskillnad väcktes, dvs. när någon av makarna skickade in talan om äktenskapsupplösning till tingsrätt. Egendom, exempelvis pengar, i från lotto i ditt fall kommer alltså inte räknas in i bodelningen - under förutsättning att det skedde efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes, dvs. den dag då ansökan skickades in till tingsrätten från någon av er (9 kap. 2 § ÄktB.)Vad får undantas i en bodelning?En make får i skälig omfattning undanta kläder och andra föremål som denne uteslutande använt för sitt personliga bruk, samt fått genom personliga presenter (10 kap. 2 § ÄktB). Alltså om du har saker som uteslutande endast har använts av dig personligen, eller att du har fått dem som personlig present, kan det finnas en möjlighet att du vid en bodelning kan få undanta dessa saker.Undantaget från denna bestämmelse är om det ekonomiska värdet på den egendom som den ena maken använt för personligt bruk och vill undanta är oskäligt. Vad som är skäligt att undanta vid en bodelning görs efter en bedömning i varje enskilt fall. Där man bl.a. tittar på makarnas ekonomiska förhållanden i övrigt. Huvudregeln vid en bodelning är annars att makarna får hälften var av giftorättsgodset (11 kap. 3 § ÄktB).Värt att tillägga är att varje make har rätt att få önska att ha kvar sin egen egendom, eller delar av denna vid en bodelning som huvudregel (11 kap. 7 § ÄktB). I ditt fall kan du alltså önska att få behålla de saker du nämnt, ska vara dina egna vid en bodelning, så som vinsten på lotto.SammanfattningAll egendom som inte är enskild egendom ska ingå i en bodelning, även sådan egendom makarna hade innan de ingick äktenskap. Annat blir förhållandet om makarna under äktenskapet skrev ett äktenskapsförord eller testamente där man kom överens om att viss egendom skulle vara enskild eller om egendomen som fanns med hos ena maken innan äktenskapet kom från ett arv eller testamente med villkoret att det skulle vara dennes enskilda egendom. Slutligen har vardera make rätt att undanta kläder och andra föremål som använts uteslutande för enskilt bruk, samt personliga presenter. I ditt fall är det möjligt att pengarna du vann på lotto kommer vara din enskilda egendom och alltså inte ingå vid en framtida bodelning - men det förutsätter att det skedde efter det att ansökan om äktenskapsskillnad väcktes hos tingsrätt. Man utgår alltså från egendomsförhållanden innan talan om äktenskapsskillnad väcktes; egendom som tillkommit den ena maken, räknat från den dag då ansökan skickades in till tingsrätten kommer alltså tillhöra den maken och inte delas mellan makarna. Jag hoppas att du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

När ska deposition till hyresrätt och första hyran betalas?

2020-07-16 i Hyresavtal
FRÅGA |När måste jag betala deposition och en månadshyra? Är det den dagen jag skriver på avtal eller den dagen jag flyttar in?
Isabelle Sewelén |Hej,Och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utan att veta omständigheterna i ditt fall, kan jag inte ge dig närmare svar på just din frågeställning. Det brukar däremot framgå av avtalet när deposition och månadshyran ska betalas. Jag tolkar din fråga som att det rör sig om en hyreslägenhet och kommer därför att utgå från det i mitt svar.Då din situation avser deposition och hyra är det bestämmelserna i jordabalken (JB), som blir aktuella, även kallad "hyreslagen" tillämplig. Värt att tillägga är att bestämmelserna är dispositiva och andra bestämmelser kan därför anges i kontraktet. Eftersom avtalsfrihet råder om bl.a. hyrans betalning och deposition likaså, skulle jag rekommendera dig att kontakta den du ska ingå avtal med eller titta på vad som framgår i avtalet (12 kap. 20 § JB). Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Kan man få hjälp från Lawline med frågor kring adoption och arv?

2020-07-14 i Adoption
FRÅGA |Hej Försökte ringa er på den rådgivning ni har men kommer inte fram.Vill gärna ta reda på lite frågor kring adoption och arv. Hur kan jag nå er?Med vänlig hälsning,Jenny Mohlund
Isabelle Sewelén |Hej, Och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du kan dels nå oss på vår telefonrådgivning, dels genom att boka tid hos en jurist som kan hjälpa dig med dina frågor. Vår telefon är bemannad måndag-fredag kl.10.00-16.00. Telefonnumret är följande: 08-533 300 04. Om du behöver hjälp just kring arv och adoption rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra kunniga jurister. Du kan boka tid direkt här:http://lawline.se/boka.Hoppas du kan få hjälp med ditt ärende utifrån information jag lämnade till dig ovan, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,