Avtalsbundenhet/oren accept.

2017-12-10 i Anbud och accept
FRÅGA |Hejsan, hur kan man åberopa att avtalshandlingen är ogiltig om vid man med någon diskuterar köpet av en vara och priset sägs vara 30 000kr och man ska skicka iväg avtalshandlingarna i två exemplar för under- skrift. När köparen får hem dem ändrar hon dock köpeskillingen från 30 000 kr till 20 000 kr innan hon skickar tillbaka de två exemplaren för underskrift av försäljaren, som inte uppmärksammar ändringen, utan skriver under avtalet och skickar sedan tillbaka ett exemplar till henne.Den ändrade köpeskillingen kommer till försäljarens kännedom först efter leverans och fakturering, när hon bestrider fakturan om 30 000 kr och i stället åberopar ändringen till 20 000 kr.Föreligger det verkligen ett bindande avtal med en köpeskilling om 20 000 kr om hon ändrar köpeskillingen i avtalshandlingarna?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det här är ett ganska svårt problem eftersom avtalsrätten är dispositiv (frivillig att följa) och reglerar inte allt. Jag kommer nedan försöka förklara problemet och reglerna. Längst ned står ett sammanfattat svar.Avtalslagen:Avtalslagen är den lag som ska reglera själva avtalen i sig. Lagen bygger på en model av anbud/accept. Det innebär att ena parten kommer med ett anbud (erbjudande) och den andra kan antingen acceptera eller inte (1§ Avtalslagen). Om anbudet accepteras är båda bundna av avtalet. Om det skulle vara så att personen som fått ett anbud vill acceptera men med en liten ändring kallas detta för "oren accept". Alltså att man "dels" accepterar anbudet. Om den som fått ett anbud lämnar en oren accept i form av annat pris eller liknande så räknas detta som ett nytt anbud (6§ avtalslagen). Då är den som fick anbudet först ny anbudsgivare. Det är alltså ett helt nytt avtal det rör sig om. Om det är så att ena parten gett ett "förklaringsmisstag" är denna person inte bunden av anbudet om andra parten borde ha vetat om att det var ett fel (32§ avtalslagen). Däremot är det ofta ett problem at kunna bevisa vad motparten vista om. t.ex. om förklaringsmisstaget var ett alseles för lågt pris. Det här är egentligen det som lagen i sig reglerar. För att få en vidare förståelse av just ditt problem måste vi kolla i praxis (äldre avgöranden från domstolen). Praxis:I samhället finns det en enorm mängd olika avtal, mellan många olika parter som reglerar olika saker. Att därmed ha regler om hur avtal får se ut skulle inte fungera. Därför brukar man kolla på praxis och branschsedvänja. Sistnämnda innebär att man kollar på hur branschen brukar göra i sådana situationer. Om man inte löser situationen då går man vidare på praxis. Ditt fall/praxis:I ditt fall blir "rättsfrågan" (själva problemet) följande: Har bundenhet uppstått och i så fall till vilket pris. Man måste göra en avvägning om vem som har agerat rätt eller fel. Avtalslagen förutsätter att man läser avtalen innan man skriver på så att bundenhet uppstår men samma lag förutsätter att man är tydlig med anbud och accept. Så en stor del av frågan är de omständigheterna som fanns vid anbudet/avtalet. I praxis finns flera fall. Ett av dessa är NJA 1986 s. 495. Rättsfallet handlar om en kommun som arrenderade mark (genom tomtgäls) till privatpersoner. Med jämna mellanrum skickade kommunen ut tabeller med belopp som varje privatperson skulle betala i avgift. Tabellen kom i brevlådan till de som skulle få det. De fick sedan skriva på som att de accepterade beloppen. Ett par ansåg att beloppet var för högt. De strök över beloppet i tabellen och skrev dit ett nytt belopp som de sedan skickade tillbaka. Tabellen såg nästan identisk ut bortsett frun beloppet i sig. Paret la även till "eget förslag" i brevet.Efter ett tag bekräftade kommunen att de accepterat tabellen men hade inte lagt märke till att paret ändrat beloppet. Kommunen märkte senare misstaget och ansåg att det nya beloppet var ogiltigt. Högsta domstolen (HD) ansåg att det nya beloppet inte gällde. HD sa att eftersom paret kände till/borde ha känt till att kommunen baserar beloppen på fasta avgifter så borde de ha förstått att kommunen inte skulle acceptera ett annat belopp än det som stod i tabellen. HD sa också att paret borde ha insett att kommunen troligen inte skulle kunna lägga märke till "eget förslag". P.g.a. de här omständigheterna ogiltighetsförklarade HD avtalet/tabellen.Ditt fall/kort svar:Så ditt problem baseras helt på hur tydlig motparten är i sin orena accept. Om det klart står att anbudet inte accepteras och ett nytt belopp borde bundenhet uppstå. I det faller får första anbudsgivaren stå för sitt slarv att inte läsa igenom avtalet.Om det bara är en liten överstrykning eller liknande så att man kanske inte märker ändringen kan det hända att 32§ avtalslagen blir gällande angående förklaringsmisstag.Det som talar för att bundenhet inte uppstått är att det verkar som att parterna innan köpet avtalet om ett pris. Det innebär att båda parterna ska kunna lita på att avtalet följs och att det skriftliga avtalet bara är en bekräftelse av det som sades vid köpets muntliga del. I vilket fall bör man kunna hävda att den som kom med den orena accepten borde vetat om att den andra parten inte skulle accepterat det lägre priset. Som i rättsfallet ovan.Hoppas att du fick ett svar på frågan. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta Lawline betalservice för snabb rådgivning.Mvh/Henrik Berg

Löneförhöjning vid omplacering.

2017-11-17 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Jag har varit föräldraledig och från januari ska börja jobba halvtid. Min tjänst har blivit borttagen under min föräldraledighet och jag fick en annan tjänst. När jag frågade min arbetsgivare vad jag får i löneförhöjning, så sa de att de har kollat på min lön och den ligger på rätt nivå och även lite högre än för andra medarbetare med samma tjänst. Stämmer det att jag inte borde få löneförhöjning alls? Jobbar på ett litet företag och det finns inget kollektivavtal.Tack för hjälpen!
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En kort svar finns längst ner.Gällande lag om löner.När det gäller lönesättning finns det regler om det mesta angående lönesättning. Däremot finns ingen regel angående just summan av lön eller när man ska få lönehöjning. Löners belopp lämnar lagen till de individuella löneavtalen eller kollektivavtalen. Detta är p.g.a. att lagstiftaren inte vill blanda sig i företagens ekonomiska beslut.De regler som finns är att lönesättningen inte får vara diskriminerande (2 kap. 1§ diskrimineringslag). Detta innebär att det är diskriminerande om någon annan skulle ha fått löneförhöjning vid omplacering till samma tjänst men att du inte fick det p.g.a. t.ex. kön eller etnisk bakgrund (1 kap. 5§ diskrimineringslagen). Någon annan lag om lön finns inte.Däremot kan inte arbetsgivaren säga upp dig om du skulle begära att få förhandla om lönen (7§ LAS). En uppsägning måste vara sakligt grundad vilket begäran om löneförhandling inte är. Men din arbetsgivare har heller ingen skyldighet att förhandla. Svar:Det finns ingen lag om hur mycket lön man ska få utan det är helt upp till de individuella avtalen och kollektivavtalen.Hoppas att du fick ett svar på din fråga. Har du fler frågor så är du varmt välkommen att kontakta Lawline juristbyrå eller ställa en till fråga.Mvh/Henrik Berg

Ett testamentes utformning.

2017-11-08 i Enskild egendom
FRÅGA |Finns det mallar för att upprätta ett enkelt testamente där huvudsyftet är att säkerställa att två fritidsfastigheter ärvs av våra gifta barn som enskild egendom"
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När man upprättar ett testamente finns det ingen reglering om vad som ska stå i testamentet enligt ärvdabalken. De enda regleringarna som lagen uppställer är vilka som får upprätta testamente, hur ett testamente blir giltigt och om hur man ska tolka ett testamente.Däremot finns en regel i 7 kap. 2§ 3 punkten äktenskapsbalken som radar upp vad som är enskild egendom och inte. Denna regeln säger att egendom som make har fått i arv med villkor om att det ska vara enskild egendom inte ska ingå i den gemensamma egendomen, vid eventuell skilsmässa eller liknande. Det innebär att om du särskilt skriver att egendomen ska tillhöra era barn och inte deras makar ska ni skriva detta i testamentet. Du bör även klargöra vilken egendom som du menar ska tillhöra endast dina barn i testamentet. Så kom ihåg att följa reglerna om hur ett testamente blir giltigt enligt 10 kap. ärvdabalken och att vara tydlig när det gäller vem som får vad för att undvika tolkningsproblem senare (11 kap. ärvdabalken). Sedan får inte arvtagare bevittna/skriva på att det är ditt testamente enligt 10 kap. 4§ 2 stycket ärvdabalken.Hoppas att du fick ett svar på din fråga. Om du behöver ytterligare juridisk hjälp eller har en annan fråga är du varmt välkommen att kontakta Lawline igen.Mvh/Henrik Berg

Ska man betala gåvoskatt?

2017-11-06 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej Jag fick pengarna från min familj som bor utomlands. Och är svensk medborgare och jag vill överföring pengarna till sverige beloppet är 9000000kr jag undrar om skatt ska dem upp skatta sig eller inte?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga tolkar jag är om man ska betala skatt på pengarna du fick.Normalt sett ska man betala skatt på all form av inkomst som man tjänar. Däremot finns det ett antal undantag i inkomstlagen. Man ska till exempel inte betala skatt på gåvor (8 kap. 2§ 1 stycket inkomskattelagen). Med gåvor menar man att man fått pengar utan att behöva göra något typ av arbete. Att pengarna kom från utomlands spelar ingen roll. Om du fick ett gåvobrev eller ett kvitto på att du fick pengarna är det bra att spara breven eller kvittona (inte ett krav). Om du inte fick gåvobrev eller kvitto behöver du inte bry dig om detta. Har du alltså fått pengarna utan att behöva arbeta, sälja saker eller att du fick pengarna från en investering ska pengarna du fick anses vara en gåva. Därmed ska du inte heller betala skatt på dem. Om du fick pengarna till en investering eller liknande kan andra regler gälla beroende på vad du ska göra.Hoppas att du fick ett svar på din fråga. Om du vill veta mer kan du gå in på skatteverkets hemsida. Där kan du ställa frågor till skatteverket och få besked om vad dem anser.

Arvrått för sambo.

2017-12-04 i Sambo
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo köpte vårt hus gemensamt. Hen har 2 barn sedan tidigare och vi har inga planer på att skaffa några. I den situation att min sambo går bort före mig, vad gäller? Kan jag på ågot vis skydda mig så att jag bor kvar i huset? I det scenariot att jag går vidare är det mina föräldrar och bror som ärver kan man skydda min sambo och barn så de kan ha kvar huset?Är det enbart testamenet som gäller då?
Henrik Berg |Hej.Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.När det gäller arv och vem som har rätt att taga arv regleras i Ärvdabalken. Jag kommer kort redogöra för hur arv fungerar. Ett kort svar står långt ner.Vem är arvtagare?Den svenska arvsrätten utgår från att barnen till den som gått bort ska få arv enligt 2 kap. 1§ ärvdabalken. Om det är så att barnen gått bort innan arvgivaren går arvet vidare till arvgivarens föräldrar. För bröstarvingar (barnen) finns det även en regel om "laglott" (7 kap. 1§ ärvdabalken). Det innebär att man inte kan testamentera/ge bort allt som är i arv utan bara en del. Laglotten utgör hälften av det som barnet skulle fått om inget testamente fanns eller arvgivaren gett bort något. Innan arvet sker så ska maka/make få sin del av egendomen. När en make/maka går bort så tar äktenskapet slut (1 kap. 5§ Äktenskapsbalken). Så först sker en bodelning som om man skulle skiljt sig. Resterande som maken/makan skulle fått behålla utgör arvet. Om maken saknar barn eller andra arvtagare får den andra maken hela arvet. Detta gäller inte sambos utan bara gifta.Testamentes påverkan:Genom att upprätta ett testamente kan man se till att de som enligt lag inte skulle fått något arv får det (11 kap. 1§ ärvdabalken). Men man kan som sagt bara testamentera bort hälften av sin egendom om barn eller andra arvtagare enligt ärvdabalken finns. Skulle inga barn eller andra arvingar finnas får den som ska få saker i testament allt som testamenterades till denne. Kortfattat svar svar:Eftersom ni är sambos så inkluderas inte ni i ärvdabalken. Det enda sättet för er att se till att ärva av varandra är att testamentera den egendom ni vill att den andra ska få. Finns arvingar efter någon av er har de rätt till hälften av den egendom ni lämnar efter er. Eller rättare sagt det värde av egendomen. Så om ni specifikt vill att den andra ska få huset/lägenheten kan ni skriva det i testamentet. Om ni vill att den andra ska få allt och ni inte har några arvingar skriver ni att den andra ska få allt.Hoppas att du fått svar på din fråga. Om du behöver mer juridisk rådgivning är du varmt välkommen att besöka Lawlines betaltjänster för mer detaljerad hjälp.Mvh/Henrik Berg

Hur länge gäller ett borgensavtal?

2017-11-15 i Alla Frågor
FRÅGA |HejMin man har varit borgensman för en hyresrätt till vår dotterKontraktet gick ut 20170731Vid besiktningen som vi inte kunde medverka vid 20170731 så kom man fram till att hon hade rökt i lägenheten i ett av rummen vid balkongen men inte så stora skador tycker vi som dom ansåg att det skulle kosta 8.000 att återställaStår inte skrivet i kontraktet att det är förbjudet att röka i lägenhetenLägenheten skulle efter hennes flytt totalrenoveras det var inte bara hennes utan alla lägenheter i fastigheten skulle renoveras efter hand Vid för besiktningen i början av juli månad så frågar hon hyresvärden just om detta att hon rökt och om vi själva skulle justera detta innan flyttTill svar fick hon då att det tar vi vid slutbesiktningenEftersom vi inte kunde medverka då bl.a pga att dom hade meddelat oss fel tid så bad vår dotter dom att kontakta oss så fort det var klart så att vi hade möjlighet att om det behövdes att återställa de rum som dom ansåg var rökt i, till saken hör att vi satt och väntade på deras samtal som aldrig kom och dom säger att dom ringt fast vi vet att dom ej gjorde det Har varit och pratat med hyresvärden om detta och dom säger då att ord står mot ordFick dock ner kostnaden till 4.000Denna faktura skicka dom oss 2 månader efter kontraktets utgångMin fråga är, är min man fortfarande ansvarig som borgensman för detta krav pga sitt borgensåtagande på hyreskontraktet
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar hur länge och vilka kostnader borgensavtalet gäller?Ett sammanfattat svar står längst ned.Vad är en borgen?Syftet med ett borgensavtal är att borgensmannen ska gå in i huvudmannens (er dotter) ställe om er dotter inte själv kan betala (10 kap. 8§ handelsbalken). Ett borgensavtal brukar kallas "accessorisk avtal" som innebär att borgensavtalet och huvudavtalet hänger ihop. Borgensavtalet kan inte fortsätta/överleva utan huvudavtalet. Om huvudavtalet upphör så upphör också borgensavtalet att gälla. Detta innebär även att borgensavtalet gör borgensmannen skyldig att betala det som huvudmannen inte kan betala. Huvudmannens betalningsskyldighet blir då borgensmannens betalningsskyldighet i slutändan. Så om er dotter hade varit skyldig att betala de 4000 kronorna så är även din man det. Detta gäller allt relaterat till lägenheten. Om inte avtalet specifikt medger borgensåtagande för just en speciell kostnad eller del.Eftersom din fråga handlar om ett skadestånd så är det inte ovanligt att fakturan kommer senare än skadans uppkomst. Framför allt i och med slutbesiktning. Det innebär däremot inte att skadan uppkom/betalningsskyldigheten utlöstes vid ett senare tillfälle.Vad är det för typ av borgen?Beroende på vilken form av borgen din man gick in i så har borgenären (hyresvärden) olika möjligheter. På din fråga låter det som att det antingen är en enkel borgen eller en proprieborgen. En enkel borgen innebär att borgenären (hyresvärden) först måste rikta krav och försöka driva in betalningen från huvudmannen/gäldenären (er dotter). Om det inte går så får borgenären rikta krav mot borgensmannen (din man). (10 kap. 8§ handelsbalken)En proprieborgen innebär att borgenären kan rikta krav mot borgensmannen direkt istället för att först behöva försöka driva in betalningen från huvudmannen.Summering och svar.Borgensavtal förpliktigar din man att betala om er dotter inte kan det. Så det er dotter kan eller kunde blivit betalningsskyldig för kan din man också bli när det gäller lägenheten. Din man måste alltså betala om din dotter skulle behövt det.Däremot om det sått i avtalet att borgensavtalet endast gäller hyran och inget annat så behöver din man nog inte betala de 4000 kronorna. Men då måste det specifikt stå i avtalet. Hoppas att du fick ett svar på frågan. Om du har fler frågor eller behöver fortsatt juridisk hjälp så är du varmt välkommen att kontakta Lawline igen.Mvh/Henrik Berg

Köp av bostadsrätt, fel enligt köplagen

2017-11-07 i Konsumentköplagen
FRÅGA |Jag och min sambo har köpt bostadsrätt. Vi har ej flyttat in än men vi har skrivit köpeavtal samt överlåtelseavtal samt att handpenningen är betald.Vi har nu fått reda på att den avgiften som stod i objektsbeskrivningen är helt felaktig. Står att i avgiften så ingår vatten samt värme men nu har vi fått reda på via en person i styrelsen att så inte är fallet. Vatten och värme ingår alltså inte avgiften. Står i överlåtelseavtalet att objektbeskrivningen är en bilaga till avtalet. Samt så finns några rader om att säljaren ska ha godkänt att objektbeskrivningen är korrekt innan publicering. Kostnaden som tillkommer gör ju att månadskostnaden för bostaden ökar markant och jag och min sambo är nu inte säkra på om vi vill flytta dit med den månadskostnaden som kommer att bli.Finns det något vi kan göra åt detta?
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om ni kan gå ifrån köpet eller reklamera köpet p.g.a. fel angående el och vattenavgift?När det gäller fel i fastigheter måste man först skilja på om ni köpte ett hus utan mark då köplagensregler gäller. Eller om ni köpte fastighet och marken då i så fall jordabalkengäller. I det här fallet verkar det som att ni köpte fastigheten utan marken (bostadsrätt) vilket gör detta till ett fastighetsköp enligt köplagen. Därför bör köplagen gälla i detta fall.Först måste vi utreda om det finns ett fel i bostadsrätten/varan för att veta vad du kan göra åt problemet. Sedan kan vi utreda konsekvenserna (hävning eller nedsättning av priset). Köplagen innehåller ett nät av regler. Jag kommer försöka sammanfatta huvudreglerna som påverkar just din fråga. Ett kortfattat svar står längst ned.Vad är det för fel?Det här problemet handlar alltså om att varan inte stämmer överens med avtalet. Om så är faller kan det vara ett fel enligt köplagen. Detta innebär att om man avtalat eller blivit informerad att en vara ska kosta 1000 kronor i underhåll men det egentliga priset är 1200 kronor är detta ett fel enligt köplagen (18§ köplagen). Eller om varans egenskap skiljer sig negativt från vad som sagts. I ditt och din sambos fall avtalade ni dels om den som stod i avtalet och dels till vad som sagts. Problem uppstår om avtalet och det muntliga skiljer sig. Du skrev att avtalet menar att vatten och el ska ingå men att det i verkligheten inte gör det. Det låter som ett klassiskt fel enligt 18§ köplagen. Detta gäller däremot inte om säljaren eller annan källa informerat er om den korrekta uppgiften innan köpet. Om ni inte blev informerade innan så gäller det. Kan felet göras gällande? Undersökningsplikt.I köplagen finns en undersökningsplikt innan köpet (20§ köplagen). Det innebär att om du och din sambo fick chans att undersöka bostadsrätten innan köpet får ni inte anmäla fel som ni upptäckt eller borde ha upptäckt. Vad "borde upptäckt" innebär är osäkert. Däremot gäller också att om säljaren säger någonting om en specifik egenskap i varan kan det innebära en undersökningslättnad angående den saken. (äldre rättsfall-Högsta domstolen).Ett rimligt resonemang vore då att eftersom objektbeskrivningen sa att vatten och el ingår borde ni kunna lite på den uppgiften och inte undersöka saken närmare. Detta innebär att ni bör kunna anmäla felet trots att ni undersökte bostadsrätten innan. Reklamationstiden:I köplagen finns även en reklamationsfrist/tid (32§ köplagen). Denna regel säger att man ska reklamera inom /skäligrimlig tid med en maximal tid på 2 år. Återigen är "skälig" en subjektiv bedömning. Dock finns ett rättsfall där högsta domstolen konstaterade att konsumentköplagens regler kan användas om privatpersoner utför köpet. Privatpersoner saknar speciella kunskaper om fastigheter. Reklamationstiden i, den för er bättre, konsumentköplagen är också inom "skälig" tid men medger att inom 2 månader alltid ska anses vara i tid (23§ konsumentköplagen).Reklamationstiden börjar löpa från dess att du eller din sambo borde ha upptäckt felet. Alltså från dess att ni pratade med styrelsen eller fick tillgång till alla papper. Däremot ska ni även få en viss, kortare tid att rådfråga någon expert som i ert fall troligen är en jurist. Lösning på problemet:Det verkar som sagt vara ett fel enligt 18§ köplagen då vattnet och elen inte ingick i månadskostnaden. Eftersom det specifikt stod i avtalet borde ni troligen inte heller undersökt saken närmare.Köplagen ger er nu främst två alternativ. Antingen hävning eller prisavdrag.Prisavdrag blir nog lättare i ert fall (38§ köplagen). Det innebär att ni begär tillbaka en del av köpeskillingen så att priset kompenseras mot bostadsrättens värde. T.ex.En bostadsrätt kan kosta 3 miljoner med en månadskostnad på 8000. Om månadskostnaden skulle vara 12 000 lär priset sjunka till (taget helt ur luften) 2 miljoner. Priset justeras alltså eftersom högt månadspris ofta innebär billigare köpeskilling. Hur mycket ni ska/kan/vill begära tillbaka är helt upp till er då jag personligen inte har så bra koll på bostadsrättsmarknaden. Ni kan även begära hävning men då krävs mycket stora fel. T.ex. att köpets syfte försvinner p.g.a. felet eller liknande.Sammanfattat svar: 1.Det verkar vara ett fel enligt 18§ köplagen. 2.Ni bör kunna anmäla felet då undersökningsplikten mildras eftersom det stod att vattnet och elen ingick i överlåtelseavtalet. 3.Vänta inte allt för länge med att reklamera. Det räcker med att meddela säljaren att ni vill kompenseras för felet. 4.Räkna lite på hur mycket ni vill/kan/ska begära tillbaka (prisnedsättningen). Hoppas att ni fick ett bra svar på frågan. Om ni behöver mer juridisk rådgivning om problemet så är ni varmt välkomna att prata med Lawline juristbyrå. Mvh/Henrik Berg.