Hur påverkas en markägare av att arrendatorn ska betala fastighetsavgift retroaktivt?

2019-11-14 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag äger en arrendetomt som arrenderades ut 1974 i 49 år utan ersättning. Nu vill arrendatorn helt plötsligt betala fastighetsskatt/avgift retroaktivt för dom sista 10 åren?Vad är innebörden av detta för mig som markägare?Tacksam för svar
Amanda Kinnander |Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan kommer jag att formulera ett svar utifrån de omständigheter som finns med i frågan. Jag kommer att utgå från regleringen i lagen om kommunal fastighetsavgift (LKF).Regleringen kring fastighetsavgift avseende arrendetomterDet är som huvudregel du som fastighetsägare som ska betala fastighetsavgiften, LKF 2 §. Om det enbart rör sig om en arrendetomt är det alltså du som ansvarar för att fastighetsavgiften betalas och arrendatorn har ingen skyldighet avseende detta.Om du med arrendetomt menar att det finns en bostad som arrendatorn uppfört på den arrenderade fastigheten är läget dock ett annat. En byggnad som ligger på din mark men som ägs av någon annan benämns med juridiska termer som byggnad på ofri grund. En byggnad på ofri grund ska ur skatterättsligt perspektiv ses som fast egendom och därför beskattas i enlighet med LKF, se inkomstskattelagen 2 kap 6 §. Det är arrendatorn som är ägare till byggnaden och därför denne som ansvarar för fastighetsavgiften för byggnaden. Som markägare ansvarar du i detta fall enbart för fastighetsavgiften avseende själva fastigheten, LKF 2 §. Sammanfattning och min rekommendation I och med att betalning av fastighetsavgiften för byggnad på ofri grund är en skyldighet som åligger arrendatorn i förhållande till staten kan jag inte se hur du som fastighetsägare kommer att beröras av att arrendatorn ska betala fastighetsavgiften retroaktivt. Så länge du betalar rätt fastighetsavgift för själva fastigheten kommer detta i min mening inte påverka dig alls.Systemet rörande fastighetsskatt/-avgift är minst sagt snårigt och om du vill ha mer information rekommenderar jag dig att läsa Skatteverkets sammanställning "Fastighetsskatt och fastighetsavgift". Jag rekommenderar dig även att ta kontakt med Skatteverket om situationen efter det fortfarande känns oklar.Jag är inte helt säker på att det var detta svar du sökte, men jag har svarat efter bästa förmåga utifrån de omständigheter som fanns i frågan. Om du har uppföljande frågor går det bra att ställa en ny fråga till oss på Lawline eller höra av dig till mig på amanda.kinnander@lawline.se. Vänliga hälsningar,

Blir man begränsat skattskyldig om man säljer sina aktier i ett svenskt bolag?

2019-11-12 i Internationell skatterätt
FRÅGA |Jag och min fru äger 50% var av aktierna i vårt AB. Efter som vi nu bor utomlands och det är fördelaktigt för henne att inte äga något som ger skattemässig hemvist i Sverige, vill vi att hennes aktier överlåtes på mig. Detta för att jag avseer driva företaget vidare och behålla den skattemässiga hemvisten i Sverige. Är detta möjligt och hur går man tillväga?Med vänliga hälsningar
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till. Tillämplig lagJag tolkar din fråga som att du undrar huruvida en avyttring av aktierna påverkar din frus skattemässiga hemvist. Svaret på denna fråga kan sökas i inkomstskattelagen, som jag nedan kommer förkorta IL. Obegränsat eller begränsat skattskyldig? Det finns tre olika grunder som man kan bli obegränsat skattskyldig på: Om man är bosatt i Sverige, Om man stadigvarande vistas i Sverige, Om man har väsentlig anknytning till Sverige och tidigare har varit bosatt här (3 kap. 3 § IL). Som jag tolkar din fråga blir den sista punkten aktuell i ert fall, det vill säga huruvida hon undgår väsentlig anknytning till Sverige genom att sälja sina aktier. För att avgöra om någon har en väsentlig anknytning till Sverige vägs ett antal faktorer ihop till en helhetsbedömning. Man kollar till exempel på om personen är svensk medborgare, hur länge hen har varit bosatt i Sverige, om hen har en bostad och familj kvar här, men också om hen bedriver en näringsverksamhet och är ekonomiskt engagerad genom att äga tillgångar som direkt eller indirekt ger personen i fråga ett väsentligt inflytande i näringsverksamhet här (3 kap. 7 § första stycket IL). Det finns dock en presumtionsregel som innebär att en person anses ha en väsentlig anknytning till Sverige under 5 år efter att denne har rest ifrån Sverige, om motsatsen inte kan visas (3 kap. 7 § andra stycket IL). Angående vad som är att betrakta som aktivt ekonomiskt engagemang i Sverige har departementschefen uttalat (prop. 1984/85:175 s. 13) att rena kapitalplaceringar i Sverige inte bör påverka bedömningen av väsentlig anknytning. Däremot bör innehav som ger ett verkligt inflytande i en rörelse som bedrivs i Sverige beaktas. Ju mer man deltar i verksamheten, exempelvis genom en styrelsepost, desto mer tyder det på att man har väsentlig anknytning. I ert fall innebär alltså en avyttring av aktierna att din fru förlorar en del av det som anses göra att en person har väsentlig anknytning till Sverige, men det innebär inte omedelbart att man blir begränsat skattskyldig eftersom det som sagt är en helhetsbedömning. I ett nytt rättsfall från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD 2019 ref.12) ansåg även domstolen att när en make har ett väsentligt inflytande i näringsverksamhet här så får den andre maken på grund av den ekonomiska gemenskapen mellan makar anses ha motsvarande inflytande. Detta innebär att även ditt innehav i bolaget kan komma att beaktas. SammanfattningAtt sälja aktierna gör att en faktor försvinner som talar för att din fru har väsentlig anknytning till Sverige. Dock är det en helhetsbedömning, och även ditt innehav i bolaget kan komma att beaktas. Mitt råd till er är därför att ni tar kontakt med en skattejurist som kan hjälpa er att bedöma samtliga faktorer och ta ert ärende vidare. Hoppas att ni fick svar på er fråga! Med vänlig hälsning,

Var kan man hitta anskaffningsvärdet för en fastighet?

2019-11-08 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |hur skall jag beräkna reavinstskatt då jag säljer en villa som jag ärvt men inte känner till ingångsvärdet?
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill sälja hela den ärvda fastigheten inklusive villan.Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknasReavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.Om du inte känner till anskaffningsvärdet på fastighetenDet är fullt förståeligt att inte veta vad någon annan betalat för en fastighet. Vad gäller just fastigheter har vi i Sverige ett fastighetsregister där bland annat försäljningar av fastigheter antecknas. Informationen om en fastighet består av olika delar:- allmän del- inskrivningsdel- adressdel- byggnadsdel- taxeringsdel. (3 § lagen om fastighetsregister)I inskrivningsdelen finner du bland annat uppgifter om lagfart och i sin tur uppgifter om det pris som fastigheten tidigare anskaffats för (42 § & 44 § sjätte punkten förordning om fastighetsregister). Jag råder dig därför att ta kontakt med Lantmäteriets avdelning för fastighetsinskrivning för att ta reda på anskaffningsvärdet.Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighetNär du fått information om anskaffningsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar om det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Skatt på arv från utlandet?

2019-11-06 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej, Jag är svensk men har utemigrerat till Irland för 20 år sedan. Min man har just fått ett arv från en avliden morbror i U.S. Om vi sätter in arvet på svenskt bank konto, måste vi betala arvsskatt på Irland då?Tusen Tack
Narin Banaee |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ingen arvsskatt i Sverige I inkomstskattelagen finns det inget krav på att man ska betala arvsskatt, oavsett om arvlåtaren var bosatt i Sverige eller i utlandet (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Detta beror på att man i samband med upphävandet av lagen om arvsskatt och gåvoskatt, den 1 januari 2005, slopade arvsskatten i Sverige. Däremot kan det bli aktuellt med arvsskatt i det land där den person din man ärver ifrån levde. Vilka regler som gäller i USA kan jag tyvärr inte svara på. Mitt tips är att du kollar upp vilka regler som gäller där.Vad innebär detta för dig?Sammanfattningsvis finns det ingen arvsskatt i Sverige. Dock uppmanar jag dig till att kolla upp vilka regler som gäller i USA, då det kan bli aktuellt med arvsskatt i det land där personen man ärver ifrån levde. Jag hoppas att du fick svar på dina frågor, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänliga hälsningar,

Ska en utländsk betala svensk skatt vid försäljning av en ärvd fastighet i Sverige?

2019-11-13 i Internationell skatterätt
FRÅGA |Hei jeg har arvet en andel i en jordbruksfastighet i Sverige etter min mor. Den selges snart og jeg er norsk. Er det skatt på disse pengene salget gir? Min mor var forøvrig svenskMvh
Dostan Sulaiman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du bor i Norge och i övrigt inte har någon annan anknytning till Sverige än att du ärvt en jordbruksfastighet i Sverige efter din svenske mor.Du är begränsat skattskyldig och ska betala skatt på grund av fastighetsförsäljningenI svensk skatterätt skiljer man mellan begränsad och obegränsad skattskyldighet. En obegränsat skattskyldig är skattskyldig för samtliga inkomster oavsett var de intjänats (3 kap. 8 § inkomstskattelagen, IL). En begränsat skattskyldig är endast skattskyldig för vissa uppräknade inkomster (3 kap. 18 § IL) samt inkomster enligt annan lag (se hänvisningarna i 3 kap. 21 § IL).Med en obegränsat skattskyldig avses någon som:- bor i Sverige- stadigvarande vistas i Sverige- har väsentlig anknytning till Sverige (3 kap. 3 § IL).Jag antar som sagt att du inte bor i Sverige. Med stadigvarande vistelse avses en sammanhängande vistelse om 6 månader under året och jag antar att så inte är fallet. Vad gäller den väsentliga anknytningen ska hänsyn tas till vissa omständigheter, bl.a. fastighetsinnehav, familj och var du är varaktigt bosatt (3 kap. 7 § IL). Endast det faktum att du ärvt en fastighet i Sverige medför inte att du blir obegränsat skattskyldig (Skatteverkets bedömning under rubriken "liknande förhållanden"). Jag drar därför slutsatsen att du inte är obegränsat skattskyldig. Eftersom du inte är obegränsat skattskyldig är du begränsat skattskyldig (3 kap. 17 § IL) med följden att du blir skattskyldig endast för vissa uppräknade inkomster. En av dessa uppräknade inkomster är just inkomster till följd av fastighetsförsäljning, s.k. kapitalvinster (3 kap. 18 § tionde punkten. IL). Du kommer alltså att få betala svensk skatt till följd av fastighetsförsäljningen.Eventuella möjligheter till avräkning av den svenska skattenJag kan tyvärr inte uttala mig om norsk skatterätt men jag råder dig att ta reda på om man i Norge har någon slags möjlighet till avräkning av utländsk skatt (den svenska skatten du betalar med anledning av fastighetsförsäljningen).Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig! Med vänliga hälsningar,

Ge bort lägenhet som gåva eller ärva lägenheten?

2019-11-11 i Gåvoskatt
FRÅGA |Vår mormor ska ge sin lägenhet till mig och min syster när hon gått bort. Där jag är 19 år och min syster 16 år. Ska hon överlåta den innan eller efter? Med tanke på skatter och andra avgifter.
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du undrar vad som skattemässigt vore mest fördelaktigt när du och din syster ska ta över er mormors lägenhet. Regler om detta finns bl a i Bostadsrättslagen (1991:614) och Inkomstskattelagen 1999:1229).Lägenheten som gåvaFör att er mormor ska kunna skänka bort bostadsrätten krävs att hon upprättar ett gåvobrev. Gåvobrevet ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser, det ska framgå att det inte är något pris eftersom det är en gåva, samt vara undertecknat av både givare och tagare (6 kapitlet 4 § Bostadsrättslagen).Om er mormor ger bort hela lägenheten (100%) så gör hon inte någon kapitalvinst på överlåtelsen och behöver därmed inte betala någon kapitalvinstskatt då gåvor är skattefria (8 kapitlet 2 § inkomstskattelagen). Om ni skall ta över lån, ska detta även det stå med som villkor.Ärva lägenhetenDå arvsskatten i Sverige för tillfället är avskaffad blir de skattemässiga konsekvenserna samma som om ni får lägenheten innan er mormors bortgång eller senare ärver denna. Den dag ni sedan säljer bostadsrätten kan mängden skatt som ska komma att betalas variera beroende på vilket omkostnadsbelopp ni har, vilket i sin tur beror av hur stor del av er mormors omkostnadsbelopp som ni tagit över.Observera dock att det är den lagstiftning som är aktuell när ni skall ärva er mormor som reglerar arvet. Skulle arvsskatten då vara återinförd blir ni skatteskyldiga för arvet av bostadsrätten.Sammanfattning:I nuläget är det alltså inte någon skattemässig skillnad på om lägenheten överlåts innan hennes bortgång, eller att ni senare får ärva denna. Vänliga hälsningar,

Hur ska vi överlåta fastigheten?

2019-11-06 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Bägge föräldrarna avlider nästan samtidigt.Enda egendom är en fastighet. De två syskonen vill att en av dem fortsätter utnyttja fastigheten. Hur kompenseras det andra syskonet ? Gåva eller arv, finansiering och skatteeffekter ?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med din fråga.Förutsatt att syskonen är de enda barnen till föräldrarna ärver dom allt. Syskonen har rätt att få ut samma ekonomiska värde ur arvet efter föräldrarna (2:1 ärvdabalk). Det finns ingen arvsskatt i Sverige längre, så att ta emot arvet är skattefritt. När det ena syskonet ska fortsätta nyttja fastigheten finns det flera olika alternativ för hur det kan göras, alternativen och konsekvenserna av dessa kommer jag att presentera nedan.KöpDet syskon som vill fortsätta nyttja fastigheten kan köpa ut det andra syskonet. Om fastighetsdelen säljs till ett pris som överstiger halva taxeringsvärdet (se 45:19 inkomstskattelag om delavyttring av fastighet) ska det syskon som säljer sin andel betala fastighetsskatt. Detta följer av helhetsprincipen, som innebär att en fastighetsöverlåtelse ska behandlas som antingen bara gåva eller bara köp beroende på om transaktionen över eller understiger taxeringsvärdet. Fastighetsskatten beräknas enligt följande. FastighetsskattDet beskattningsbara underlaget är ersättningen för försäljningen- utgifter för försäljningen (exempelvis mäklarkostnader) -omkostnadsbeloppet (44:13 inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning + förbättringsutgifter (44:14 inkomstskattelag). När man beräknar skatt på en fastighet får renoveringar för över 5000 kronor per år som gjorts de senaste fem åren tas med i omkostnadsbeloppet (45:11-12 inkomstskattelag). 22/30-delar av detta ska tas upp till beskattning (45:33 inkomstskattelag), och skattesatsen för kapitalinkomst är 30 %. RäkneexempelDet ena syskonet säljer sin del av fastigheten för 1 400 000 (fastighetens totala värde i detta exempel är 2.800.000), ingen mäklare har anlitats.Era föräldrar köpte fastigheten för 1.800 000 och ni har har förbättrat fastigheten till ett värde av 400 000 (1.800.000/ 2= 900.000 i anskaffningsvärde för varje syskons del av fastigheten, 400 000/2 = 200.000 i förbättringsutgifter per syskon) 1 400 000 - 1 100 000 = 300 000.Av dessa 300 000 som det ena syskonet tjänar genom att sälja fastigheten så ska 22/30-delar tas upp till beskattning.300 000/30 = 10 00010 000 x 22 = 220 000.220 000 är alltså den skattepliktiga summan.Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000.GåvaEtt alternativ till att sälja fastigheten är att det ena syskonet skänker sin del som gåva till det andra syskonet, alternativt säljer sin del av fastigheten för ett pris som understiger halva taxeringsvärdet. Eftersom helhetsprincipen tillämpas ses hela överlåtelsen antingen som köp eller gåva, säljs fastigheten till under taxeringsvärdet blir hela överlåtelsen en gåva i skattehänseende. Syskonet som säljer sin del behöver då inte skatta på sin inkomst från försäljningen, däremot tar det syskon som fått gåvan över anskaffningsvärdet från det andra syskonet (44:21 inkomstskattelag). Det innebär att när det syskonet som äger fastigheten en dag säljer hela fastigheten kommer denne att få en högre skatt förutsatt att marknadsvärdet var högre när fastighetsdelen gavs än när era föräldrar en gång köpte. Gåvoformen gör att skattskyldigheten istället läggs över på syskonet som tar över fastigheten, och skjuts på framtiden. Fortsatt samägandeEtt tredje alternativ är att syskonen fortsätter äga fastigheten tillsammans, men skriver ett nyttjande eller hyresrättsavtal som ger det ena syskonet rätt att nyttja fastigheten. Där kan syskonen komma överens om vilka villkor som gäller för upplåtelsen, om det andra syskonet ska kompenseras ekonomiskt för nyttjandet eller om syskonet som nyttjar fastigheten svarar för underhåll. SammanfattningEn princip inom skatterätten är att skatterätten ska följa civilrätten. Det betyder att skatterätten ska vara så neutral som möjligt inför olika sätt att göra saker på. I ert fall betyder det att den skattskyldighet som träffar det ena syskonet om denne säljer sin andel för över halva taxeringsvärdet istället flyttas över på det andra syskonet om fastighetselen säljs för under taxeringsvärdet. Skattskyldigheten är densamma, den byter bara subjekt. Ni kan räkna på hur det skulle bli för er genom att använda det räkneexempel jag skrivit ut ovan men lägga in era egna siffror. Tack för att ni kontaktade Lawline. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.ebba.ekstrand@lawline.se

Skattskyldighet och dubbelbeskattningsavtal vid flytt till Storbritannien

2019-11-04 i Internationell skatterätt
FRÅGA |Hej!Om jag har varit bosatt, arbetat och betalat skatt i Stobritannien sedan Mars 2016 men aldrig skrivit ut mig ut Sverige, är jag då skyldig att betala skatt i både Storbritannien och Sverige?Läste att Sverige och Storbritannien har ett avtal med syfte att undvika dubbel beskattning, gäller det också i detta fall även om jag fortfarande är skriven i Sverige?Vänliga hälsningar,X
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar huruvida du i skatterättsliga termer är att anse som obegränsat skattskyldig. En obegränsat skattskyldig är enligt 3 kap 8 § inkomstskattelagen (se här) skyldig att betala skatt för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet.Huvudregeln i 3 kap. 3 § första punkten inkomstskattelagen (se här) är att man är obegränsat skattskyldig om man är bosatt (har en bostad) i Sverige. Enligt andra punkten gäller detsamma om man stadigvarande vistas i Sverige. Enligt praxis innebär det en stadigvarande vistelse på sex månader. Enligt den sista punkten är man obegränsat skattskyldig om man har en väsentlig anknytning till Sverige och tidigare har varit bosatt i Sverige.För att du inte ska anses ha en väsentlig anknytning till Sverige gäller att du under en femårsperiod (beräknad från den dag du flyttade från Sverige) måste bevisa motsatsen med ledning av kriterierna i 3 kap 7 § inkomstskattelagen (se här). Du ska med andra ord visa att du i princip har "klippt alla band" med Sverige. Förutsättningarna för femårsregelns tillämplighet är att du antingen är svensk medborgare eller har varit bosatt eller stadigvarande vistats i Sverige under minst tio år.Även om du skulle bedömas vara obegränsat skattskyldig i Sverige har som du säger Sverige ett skatteavtal med Storbritannien enligt lagen om skatteavtal mellan Sverige samt Storbritannien och Nordirland (se här). Där kan du på svenska eller engelska läsa om vad som får beskattas och på vilka villkor det får beskattas i Storbritannien istället för i Sverige. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen