Gäller olika skattesatser beroende på avsikten med bostaden?

2021-03-03 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejJag undrar om det är olika skattesatser vid försäljning beroende på om man har för avsikt eller haft en bostad för boende jämfört med om man bara köpt för att sälja.Avser om man agerar som privatperson alltså.
Philip Stocker |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall man har olika skattesatser ifall man är stadigvarande boende i bostaden eller om man bara har köpt för att sälja. När det gäller försäljning av en privatbostad rör det sig om en kapitalvinst eller kapitalförlust skattemässigt. Då är det alltså kap. 44-55 Inkomstskattelagen (1999:1229) som blir aktuellt. Enligt 44:13 kap. IL beräknas kapitalvinsten som skillnaden mellan1. ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och2. omkostnadsbeloppet.Kapitalvinsten är alltså skillnaden mellan nettoersättningen (ersättningen för tillgången-utgifter för avyttringen, d.v.s. mäklararvode etc.) och omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringskostnader). Vad gäller skattesatsen på kapitalvinsten blir 45:33 och 46:18 IL tillämpligt. 45 kap. handlar om avyttring av fastigheter och 46 kap. handlar om avyttring av bostadsrätter. Oavsett om din bostad är en bostadsrätt eller en fastighet ska 22/30 av kapitalvinsten tas upp som skattepliktigt. Om du gör en kapitalförlust är 50% av kapitalförlusten avdragsgillt. Eftersom inga krav ställs på att man ska ha varit boende i bostadsrätten eller fastigheten för att dessa skattesatser ska vara tillämpliga, gäller detta även om man bara har "köpt för att sälja."Om du har fler frågor eller något var otydligt, är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Det finns även möjlighet att boka tid hos någon av våra jurister på lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Hyra ut privatbostad - hur beskattas det?

2021-02-11 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag hade tänkt hyra ut min villa till min son och själv flytta till lägenhet. Kan man göra så utan att behöva betala en massa skatt. Hade tänkt en hyra på ca 40-50000kr om året. Kan man hyra ut året runt. Hörde av någon att man bara kunde göra det i tio månader.
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du ska i vissa fall betala skatt när du hyr ut din privatbostad. Skattens storlek beror bland annat på vilken hyra du tar ut av din hyresgäst. Reglerna i korthet:- Du kan behöva betala skatt om du hyr ut din privatbostad för mer än 40 000 kronor på ett år.- Skatten är 30 procent av överskottet.När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra ett så kallat schablonavdrag på 40 000 kronor från hyresintäkten, alltså vad din hyresgäst betalar för att hyra din bostad. Det innebär att du bara behöver betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kronor. Schablonavdrag gäller per bostad och år. På skatteverkets hemsida kan du få hjälp att räkna ut om du ska betala skatt och i så fall hur mycket skatt du ska betala. Skatteverket: beräkningshjälp när du hyr ut din privatbostad.Hoppas du fått svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänliga hälsningar,

Hur ska kapitalvinstbeskattningen hanteras i samband med en skilsmässa när endast en av makarna äger fastigheten?

2021-02-06 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag byggde ett hus 1973. Jag lånade 235 000. Vi skildes 81. Jag träffade Ulla. Vi gifte oss 91. Nu ska vi skiljas. Ulla står inte för något i huset. Värdering av fastigheten är 7600000. Vad blir reavinstskatten för Ulla? Finns ej någon enskild egendom. HOPPAS på svar.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet som idag är värderad till 7 600 000 kr och står nu inför en skilsmässa. Såvitt jag förstår ägs inte fastigheten med samäganderätt, det vill säga du är ensam lagfaren ägare till denna, vilket därmed innebär att din hustru inte heller finns upptagen i Lantmäteriets fastighetsregister. Däremot utgör fastigheten inte din enskilda egendom varför denna kommer att bli föremål för den kommande bodelningen och du undrar därför vad som gäller i fråga om kapitalvinstbeskattning för din hustrus del. Din ärendebeskrivning är dock tämligen kortfattad och bereder därför vissa tolkningssvårigheter eftersom flertalet relevanta omständigheter har lämnats utanför. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.Inkomstskattelagen (IL).Äktenskapsbalken (ÄktB).Då jag inte vet vad du och din hustru framgent har för avsikt att göra med den ifrågavarande fastigheten blir ärendet ganska svårt att behandla. Du nämner emellertid begreppet reavinstskatt (benämnt kapitalvinstskatt med inkomstskatterättslig terminologi), vilket talar för att planen verkar vara en kommande avyttring. En fastighet, liksom andra kapitaltillgångar, kapitalvinstbeskattas dock först i samband med en överlåtelse genom en försäljning, men huruvida denna ska säljas efter att dom på äktenskapsskillnad har fallit är för mig ovisst. Det ska i det här sammanhanget noteras att en bodelning är underkastad avtalsfrihet varför makar på frivillig väg och efter eget gottfinnande kan reglera hur tillgångar och skulder ska fördelas. Eftersom giftorättsgodset sammanlagda värde, sedan avdrag för skuldtäckningen har gjorts, ska delas lika mellan makarna framstår en hälftendelning av kapitalvinstskatten som den mest rimliga och rättvisa lösningen (jfr 11 kap. 3 ÄktB). Exakt hur mycket din hustru kommer att behöva erlägga i kapitalvinstskatt kan jag av förklarliga skäl inte säga någonting om eftersom det helt och hållet beror på anskaffningsvärdet (vilket i det här fallet motsvarar de ursprungliga kostnaderna för uppförandet av huset), förekomsten av eventuella förbättringsutgifter och storleken på köpeskillingen (se beräkningsregeln i 44 kap. 13 § IL). Värt att notera är i vart fall att kapitalvinster på privatbostadsfastigheter endast är skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken innebär en skatt på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 %) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).Men om fastigheten däremot inte ska säljas kan följande anföras. Högsta domstolen (HD) har uttalat att en fastighets värde vid bodelningen ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten (se rättsfallet NJA 1975 s. 288). Utgångspunkten är med andra ord att värdet av den fasta egendomen i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om fastigheten hade sålts omedelbart. Detta är en stor fördel för den av makarna som eventuellt tillskiftas bostaden och väljer att bo kvar. Syftet härvidlag är naturligtvis att utjämna andelarna och därmed få till en mer rättvis fördelning mellan makarna eftersom någon skatt inte kommer att tas ut på det belopp som den ena maken erhåller när denne blir "utköpt". Det är ju själva försäljningen som utlöser beskattning, inte bodelningen i sig. Det ovan sagda innebär att om du exempelvis skulle tillskiftas fastigheten kommer din hustru inte att behöva betala någon skatt alls, men i gengäld ska den beräkningsmodell som HD förordar användas när fastigheten i samband med bodelningsprocessen ska åsättas ett värde.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammantaget kan följande konstateras. Mot bakgrund av att fastigheten utgör giftorättsgods och därmed värdemässigt kommer att hälftendelas genom bodelningen menar jag att även skatten på kapitalvinsten bör delas lika om mellan dig och din hustru, om en försäljning är inplanerad vill säga. Skulle däremot fastigheten behållas och tillskiftas dig ska det, i enlighet med HD:s praxis, från marknadsvärdet om 7 600 000 kr göras avdrag motsvarande utgifterna för avyttringen och den latenta kapitalvinstskatten. Och själva kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och det så kallade omkostnadsbeloppet (se 44 kap. 13-14 §§ och 45 kap. 12 § IL). Det handlar således om att räkna fram ett fiktivt belopp, ett belopp som ska spegla den faktiska nettoförtjänsten eftersom det här scenariot innebär att din hustru inte kommer att behöva betala någon skatt. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en skatterättslig byrå. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis ett bodelningsavtal och annan dylik civilrättslig dokumentation kopplat till den förestående äktenskapsskillnaden.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Beräkning av kapitalvinst vid försäljning av en tidigare erhållen gåva

2021-01-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi avser att föra över vår sommarstuga till våra tre barn som gåva. Som jag förstår utgår ingen skatt då. Om barnen senare försäljer sina andelar utgår väl skatt på vinsten. Vad gäller för ingångsvärde vid detta tillfälle för att beräkna vinst och skatt?
Soad Garar |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag tolkar din fråga enligt följande: Du undrar hur värderingen av stugan kommer att beräknas när gåvotagarna, det vill säga barnen säljer sina andelar. Gåvor och beskattning: Huvudregeln är att gåvor är skattefria, (8 kap 2 § inkomstskattelagen, IL). För att gåvan ska vara skattefri förutsätts att gåvorekvisiten är uppfyllda. En gåva är en benefikrättshandling därför ska en gåvoavsikt hos givaren föreligga, frivillighet och utan någon motprestation av gåvotagaren. Om dessa krav är uppfyllda, är gåvan skattefri för mottagarna. Skattekonsekvenser:En sommarstuga är en fastighet. Det gäller olika regler beroende på om det är fråga om en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. För att det ska vara fråga om privatbostadsfastighet krävs det att det är fråga om ett småhus, ägarlägenhet eller obebyggd tomtmark, (2 kap 13 § IL). Dessutom krävs det att småhuset eller ägarlägenheten ska vara en privatbostad. Om stugan till övervägande del ska användas för permanent eller fritidsboende av barnen, är det en privatbostad. Det finns inga krav på att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd, (RÅ 1998 not. 38). Jag utgår från att stugan kommer till övervägande del att användas som fritidsboende och alltså är en privatbostad. Sommarstugan utgör en kapitaltillgång enligt IL. Huvudregeln ska en kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade (sålda) tillgången minskad med utgifter för avyttringen och omkostnadsbeloppet, (44 kap 13 § IL). Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning av tillgången plus utgifter för förbättring. Om en tillgång erhålls genom gåva, inträder förvärvaren, dvs. mottagaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation, (44 kap 21 § IL). Det innebär att barnen i ert fall inträder i er skattemässiga situation. Omkostnadsbeloppet som ni hade vid gåvans givande blir barnens omkostnadsbelopp. Det innebär alltså att värdet ni betalade för att förvärva stugan och eventuella förbättringsuppgifter övergår till barnen. Kapitalvinsten: Som ovan anförts, ska kapitalvinsten beräknas som ersättningen de erhåller av försäljning minus eventuella utgifter för försäljning plus omkostnadsbeloppet. Värdet som uppkommer utgör en kapitalvinst som ska beskattas. I och med att det jag konstaterat att stugan är en privatbostad, kommer 22/30 av kapitalvinsten att beskattas, (45 kap 33 § IL). Beskattningstidpunkten är året stugan säljs, (44 kap 26 § IL). Jag vill också uppmärksamma er om att andra regler gäller vid en eventuell kapitalförlust. Dessutom kommer barnen att äga stugan med samäganderätt. Det innebär också att samäganderättslagen blir tillämplig om den inte avtalas bort.Sammanfattningsvis:Om barnen i framtiden säljer sommarstugan med vinst kommer denna vinst att beskattas. Vinsten beräknas genom att ersättningen barnen får vid försäljningen minskas med utgifter för försäljningen och med omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är det belopp som ni föräldrar hade vid gåvogivandet. Det är det belopp som ni betalade för att anskaffa stugan och eventuella förbättringsutgifter. Hoppas att ni fått svar på er fråga! Vänligen,

Hur beskattas överlåtelse av bostadsrätt då lånet ska övertas?

2021-02-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och en vän till mig har ställt upp med lån för en bostadsrätt åt min son som då hade betalningsanmärkning. Den är borta och han har lånelöfte samt betalat ränta och amortering hela tiden. Jag/vi vill nu bara överlåta lånet på honom.Har hört att vinst ska räknas på detta.?Jag gör ingen vinst, snarare teoretisk förlust eftersom summan gått ner under tiden. Om vinst räknas nu då den inte finns vad händer sen när bostadsrätten sälj på riktigt. Dubbla vinster??Vi vil bara att han tar över lånet och fortsätter betala på sitt.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst ska jag nämna att gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Det gäller såklart även i ert fall och den del av överlåtelsen som avser gåva är helt skattefri. Däremot gäller andra regler (som jag nämner nedan) i fråga om köp.Övertagande av lånet räknas som betalning:Din son får lägenheten i gåva i utbyte mot att han tar över lånet. Att han tar över lånet räknas som en betalning, vilket innebär att överlåtelsen inte helt och hållet är en gåva. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den så kallade delningsprincipen. Den innebär att om en bostad har avyttrats till ett pris (i ditt fall är priset övertagande av lån) som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Bostadsrättens marknadsvärde minus lånet är alltså den summa som anses vara en gåva och är skattefri. Den del som motsvarar lånet anses dock vara ett köp och måste beskattas.Den vinst som du gör i och med överlåtelsen är alltså faktumet att du blir av med lånet inklusive räntan och amorteringskravet. Även om summan på lånet har gått ner gör du alltså en vinst i och med att du blir av med lånet om din son tar över det.Beräkning av din skattepliktiga kapitalvinstKapitalvinsten på köpdelen beräknas enligt följande. Först måste ni räkna ut hur stor andel av överlåtelsen som är gåva och hur stor andel som är köp. Om t.ex. lånet är på 500 000 kr och marknadsvärdet för bostadsrätten är 2 000 000 kr är 25% (500 000/ 2 000 000) köp och 75% gåva. Sedan tar man fram den del av anskaffningsvärdet som utgör köp. I exemplet ovan blir alltså detta 25% av anskaffningsvärdet. För att få fram kapitalvinsten så tar men sedan ersättningen för bostadsrätten subtraherat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Det vill säga skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten (värdet av lånet) och anskaffningsvärdet som motsvarar köpdelen.Till exempel:Om ni köpte lägenheten för 1 500 000 kr ser beräkningen ut enligt följande:Den del av anskaffningsvärdet som utgör köp: 1 500 000 x 25% = 375 000 kr.Kapitalvinst: 500 000 (lånet) – 375 000 = 125 000 kr.I inkomstslaget kapital så ska sedan 22/30 av kapitalvinsten tas upp (46 kap. 18 § IL).22/30 x 125 000 = 91 667 kr.Denna summa kommer sedan att beskattas med 30% skatt (65 kap. 7 § IL).91 667 x 0,3 = 27 500 kr.Vad händer när din son säljer bostadsrätten?Om du överlåter lånet på din son kommer alltså du bli skatteskyldig för den vinst du gör. Din son kommer överta bostadsrätten som ett blandat fång (dels genom köp, dels genom gåva). När han säljer bostadsrätten kommer vinstskatten beräknas på de båda delarna. För den delen som din son förvärvar genom gåva övertar han ditt anskaffningsvärde. För delen han förvärvar genom köp blir anskaffningsvärdet lånet (44 kap. 21 § IL).När bostadsrätten säljs kommer alltså din son behöva betala skatt på vinsten han gör. Du behöver alltså betala skatt om din son tar över lånet eftersom detta räknas som en vinst för dig, och vid en eventuell försäljning behöver din son betala skatt på vinsten han gör på försäljningen.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis har du rätt i att övertagande av lån i samband med överlåtelse av bostadsrätt beskattas. Detta beror på att övertagandet av lånet räknas som en betalning för överlåtelsen. Du gör alltså en vinst motsvarande lånets summa som ska beskattas. När din son sedan säljer bostadsrätten kommer han beskattas på vinsten han gör vid försäljningen. Om ni vill undvika beskattning vid överlåtelse av bostadsrätten kan din son inte ta över lånet utan bostadsrätten måste överlåtas som en helt vederlagsfri gåva.Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Hur beskattas avyttring av delägarrätter för begränsat skattskyldiga?

2021-02-07 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag är pensionär som är utflytande sedan 2012. Tänker sälja Norska aktier som förvaltas i Norge . Jag är begränsat skatteskyldig . Hur lär eventuell försäljning beskattas ?
Martin Carleheden |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som begränsat skattskyldig enligt 3 kap. 17 § IL kommer du som utgångspunkt inte att beskattas för den kapitalvinst du gör när du avyttrar dina delägarrätter.Emellertid stadgar 3 kap. 19 § IL att skattskyldigheten för kapitalvinster på sådana aktier som du nämner i din fråga kvarstannar i 10 år efter det att du flyttat ut från Sverige. Du kommer således vara skattskyldig i Sverige för den kapitalvinst du gör om du avyttrar dina aktier under 2021, om dessa aktier förvärvades under den tid du var obegränsat skattskyldig i Sverige.Med vänliga hälsningar!

Okänt anskaffningsvärde av fastighet?

2021-01-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej har fått ett hus i gåva som jag nu sålt med vinst. Min fråga är hur räknar jag ut summan av gåvan då jag endast har betalat lagfarten sålde huset för 1,4milj fanns lån på huset på 580 tusen
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor gällande skatt regleras i Inkomstskattelagen (IL). UtredningI ditt fall har du fått ett hus i gåva, vilken du har betalat lagfarten för. Min presumtion är att du vill veta summan av gåvan för att betala skatt på kapitalvinsten. I detta fall gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, 44 kap. 21 § IL. Med detta menas att mottagaren inträder i givarens skattemässiga situation, mottagaren ska därför använda sig av givarens anskaffnings- samt eventuella förbättringsutgifter. Detta innebär att kapitalvinstskatten av gåvan ska beräknas enligt: skillnaden mellan - ersättningen för den avyttrade tillgången (1,4 Milj SEK) eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen (Mäklararvoden etc.) eller utfärdandet, och omkostnadsbeloppet som är utgifter för anskaffning (i ditt fall, gåvogivarens utgift för anskaffningen, dvs lagfarten och priset för huset, ökade med eventuella utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 13-14 § IL. Om det är fallet att ni inte vet vad gåvogivaren köpte huset för, finns det olika sätt att gå till väga. Mitt råd är att kontakta Lantmäteriet eftersom vid köp av fastighet ska det anges i lagfarten vad fastigheten köptes för, och därigenom kan man få reda på anskaffningsvärdet. Om fastigheten förvärvades (av arvlåtaren) innan år 1952 kan 150 % av taxeringsvärdet det året användas som anskaffningsutgift, 45 kap. 28 § IL, och för att ta reda på taxeringsvärdet år 1952 kan man kontakta Skatteverket. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Beskattning av lån mellan privatpersoner

2021-01-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag har lånat pengar till min mamma år 2010 och nu ska hon lämna tillbaka. Det rör sig om ca 370000 kr. Hur blir det med skatteverket om jag får bara mina egna pengar tillbaka?
Suana Tafic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skulle din mamma betala tillbaka dina pengar genom banken blir skatt vid en sådan transaktion endast aktuell om ni avtalat om ränta på lånet. Har ni det så ska din mamma som lånetagare enligt 42 kap. 1 § inkomstskattelagen, dra av räntekostnaden i inkomstslaget kapital, medan du istället ska ta upp motsvarande belopp som en inkomst av kapital.Vanligtvis behöver en inte göra något med sin deklaration då banker brukar lämna kontrolluppgifter avseende inbetalad ränta, något som senare syns på skattedeklarationen. I annat fall begär din mamma avdrag för ränteutgifterna vid punkt 8.1 i inkomstdeklaration och du tar upp motsvarande belopp som en inkomst av kapital. Hoppas att allt löser sig och att du känner att du fick din fråga besvarad! Har du ytterligare frågor ska du inte tveka på att höra av dig igen!Allt gott,