Skatt vid försäljning av bostadsrätt

2021-11-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag köpte min bostadsrätt år 1967 för 12 000 kr. Nu får jag 1.7 milj. för försäljning av bostaden! Samtidigt har jag köpt en ny bostadsrätt i Karlskoga för 80 000 kr! Hur räknas min vinst? Under åren har jag skaffat en inglasad balkong ,och tapetserat om lägenheten och kaklat badrummet! Skatt på vinsten?
Fredrik Nygren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar över hur man beräknar din vinst vid försäljning av din bostadsrätt samt vilken skatt som åläggs denna vinst. Utifrån omständigheterna i din fråga förstår jag det som att du köpte bostadsrätten för 12 000 kr år 1967. Nu säljer du den för 1.7 miljoner kr. Under åren innan försäljningen har du fixat en inglasad balkong, tapetserat om samt kaklat badrummet. I det följande går jag först igenom hur man beräknar vinsten och sedan hur man räknar ut vad som ska skattas. Reglerna som är relevanta för din fråga återfinns i inkomstskattelagen (hädanefter förkortad IL)Beräkning av kapitalvinstenInkomster som du har på grund av innehav av i tillgångar hör till vad som kallas för inkomstslaget kapital. Det innebär således att bostadsrättsförsäljningen kommer att behandlas som en kapitalinkomst. (41 kap. 1 § IL)Huvudregeln vid beräkningen av vinsten är att man beräknar skillnaden mellan försäljningsvärdet för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för försäljningen, och omkostnadsbeloppet. Med andra består din vinst av försäljningsvärdet minus dina utgifter för försäljningen minus omkostnadsbeloppet. (44 kap. 13 § IL)FörsäljningsvärdetFör att kunna beräkna din vinst måste vi alltså först konstatera försäljningsvärdet. Enligt vad du angav i din fråga uppgick till försäljningsvärdet till 1.7 miljoner kronor. Utgifterna för försäljningen Därefter måste vi bestämma vilka utgifter du har haft i och med försäljningen. Det skulle kunna vara saker såsom mäklararvode, homestyling och liknande utgifter som du haft i samband med försäljningen.OmkostnadsbeloppetSlutligen måste vi även beräkna det så kallade omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsvärdet adderat med utgifter som du har haft för förbättring, reparationer och underhåll av bostaden. Som du har beskrivit det i din fråga har du installerat en inglasad balkong, tapetserat om samt kaklat badrummet. Samtliga av dessa utgifter hör till sådana förbättringsutgifter om de har gjorts inom fem år från försäljningsdagen och att de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kr. (46 kap. 5–12 § IL)När det kommer till anskaffningsvärdet (som du skriver är 12 000 kr) gäller lite specialregler. Först och främst ska bostadsrätter som har förvärvats före år 1974 anses vara förvärvade den 1 januari 1974. (46 kap. 14 § 1 st. IL)Som anskaffningsvärde ska anses 150 procent av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Förmögenheten ska beräknas med utgångspunkt i taxeringsvärdet på företagets fastighet för år 1974 och med hänsyn till företagets övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av år 1974. Om det inte finns något taxeringsvärde fastställt för år 1974, beräknas det istället med ledning av det taxeringsvärde som fastställts närmast därefter. (46 kap. 14 § 2 st. IL)För att räkna ut din vinst krävs det som du märker en del uppgifter som jag inte har tillgång till. Dels behöver man veta om du har utfört renoveringarna de senaste fem åren samt vad de kostade. Därutöver behövs en del information från ditt privatbostadsföretag. Det kan du rimligen få tag på enkelt genom att ta kontakt med någon i styrelsen. Beräkning av skattSom sagt saknas uppgifter för att jag ska kunna beräkna din vinst. Det innebär att jag inte heller kan beräkna din skatt. Däremot anger jag i det följande hur skatten beräknas.Innan man bestämmer vad den slutliga skatten blir är det viktigt att komma ihåg att det inte är hela vinsten som ska tas upp för beskattning. Där enbart tjugotvå trettiondelar (22/30) av vinsten som ska tas upp för beskattning. (46 kap. 18 § IL)Det innebär att om vi låtsats att din vinst uppgick till 100 000 kr, beräknas det belopp som ska tas upp för beskattning på följande vis:100 000 x (22/30) = 73 333,333… kr.Vinstbeloppen som i exemplet ska tas upp för beskattning är alltså 73 333,333…kr. Skattesatsen som åläggs denna vinst är sedan 30%. (65 kap. 7 § IL)Som en avslutande rekommendation kan jag även tillägga att mycket information finns att hitta på Skatteverkets hemsida som du hittar här.Jag hoppas att du fick hjälp med din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vem ska betala skatt när man får en fastighet i gåva och hur avräknas gåvor från arv?

2021-10-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min Mamma 97 år och gravt dement, har min syster som förmyndare. Hon (Mamma) äger en villa som jag skulle vilja köpa. Det är jag och min syster som är arvtagare till henne. Jag undrar om jag kan få ut villan, värderad korrekt, som ett förskott på arvet. Det är min systers förslag, så det är helt öppet. Min mamma har tillgångar, som hon rimligen inte kan göra av med under sin livstid, och arvet kommer överstiga värdet av villan *2 (Mig och min syster). Hur ser det ut med reavinsten.. Om jag får villan som förskott på arvet, hur vem betalar reavinsten? Är det värderingen av villan vid förskottstillfället (nu) eller när mamma går bort som gäller.
Jakob Johansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag har tolkat er situation som att er mamma äger en fastighet som ni önskar överlåta till dig som är en av totalt två bröstarvingar. Ni har då funderingar kring hur överlåtelse sker, hur skattesituationen ser ut samt hur det påverkar det framtida arvet efter er mor.Överlåtelse av fastighet och behörighet till dettaDet finns olika sätt att överlåta en fastighet och som regel måste den som företräder er mor vara behörig att å hennes vägnar utföra överlåtelsen. Du nämner att din syster är förmyndare för er mor, jag uppfattar detta som att du syftar på att hon är utsedd till god man (enligt 11 kap. 4 § Föräldrabalk [FB]) alternativt förvaltare (enligt 11 kap. 7 § FB) eftersom förmyndare i svensk rätt enbart finns för barn. Vad gäller god man har både huvudmannen (er mor) och god man möjlighet att rättshandla, alltså bör samtycke i dessa fall inhämtas från er mor för en sådan överlåtelse, dessutom är detta sådant som kräver godkännande av överförmyndare. Handlar det om förvaltarskap har huvudmannen inte längre rättshandlingsförmåga varför samtycke inte måste inhämtas, överförmyndarens godkännande måste dock inhämtas.. Överlåtelsen kan som sagt ske på olika sätt och de olika överlåtelseformerna kommer med olika konsekvenser avseende skatt och arv vilket jag går igenom närmre nedan. Köp av fastighet innebär att du helt enkelt köper fastigheten av er mor för marknadsvärdet. Gåva av fastighet innebär att ni upprättar ett gåvobrev för överlåtelsen (obs att gåvobrev har samma formkrav i utformandet som vid kontrakt i samband med köp). Överlåtelse till underpris innebär att du erlägger visst vederlag för överlåtelsen, detta kallas blandat fång eftersom en del av överlåtelsen består av ett köp och en del av gåva. Skattesituationen /kostnaderI samband med överlåtelse av fastighet uppkommer olika frågor om skatt. Den till beloppet största brukar vara kapitalvinstskatten. Den beräknas på vinsten från anskaffningsvärde till försäljningsvärde. Kapitalvinstskatten för privatbostäder är 22/30 av 30 % av vinsten = kort sagt 22 %. Kapitalvinst tas upp i deklarationen för den som säljer sin bostad, alltså skulle er mor betala kapitalvinstskatten om hon sålde den. För den som övertar en fastighet tillkommer kostnad för ansökan om lagfart, kostnaden består dels i en expeditionsavgift dels i en stämpelskatt som beräknas på värdet av överlåtelsen.Om du skulle köpa fastigheten kommer alltså vinstskatt betalas av er mor, du skulle behöva betala kostnader för lagfart. Om ni låter överlåtelsen ske genom gåva kommer er mor inte betala någon kapitalvinstskatt, däremot kommer du vid en eventuell försäljning få beräkna din kapitalvinst på din mors anskaffningsvärde – du inträder i din mors skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § Inkomstskattelag. Det innebär att om du säljer fastigheten om 30 år kommer kapitalvinsten och således kapitalvinstskatten beräknas från din mors anskaffningsvärde. (obs att avdrag får göras för förbättringskostnader etc.)Vad gäller överlåtelse till underpris kommer vad gäller kapitalvinstskatten finnas två utfall – om överlåtelsen sker till pris som är under taxeringsvärdet övergår skattesituationen på dig precis som vid gåva. Om överlåtelser sker till pris som är över taxeringspriset ska er mor betala kapitalvinstskatten vid överlåtelse. Vad gäller stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten kommer stämpelskatt inte tas ut om överlåtelsen sker mot vederlag som är under 85 % av taxeringsvärdet, för överlåtelse till högre pris än 85 % av taxeringsvärdet kommer stämpelskatt utgå. Observera att för alla former av överlåtelse kommer vid ansökan om lagfart expeditionsavgift tillkomma, oavsett om stämpelskatt tas ut eller inte. För närvarande är expeditionsavgiften 825 SEK. Förskott på arvPrecis som du nämner kan överlåtelsen komma att ge effekter på arvet. Om du köper fastigheten till marknadsvärde har du inte fått något av er mor och fastighetsöverlåtelsen kommer då inte spela in vid arvsfördelningen i framtiden. Förskott på arv är något som aktualiseras när en bröstarvinge fått en gåva av arvlåtaren. Det är då som regel att anse som förskott på arv och ska således avräknas, se 6 kap. 1 § 1 stycketsamt 7 kap. 2 § Ärvdabalk [ÄB]. Undantag från regeln kan göras om det exempelvis i gåvobrevet uttryckligen föreskrivs att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. En avräkning innebär att vid arvsfördelningen kommer det anses som att du redan fått en del av ditt arv, värdet för detta är då värdet på gåvan vid gåvotillfället, alltså när du fick gåvan av fastigheten enligt 6 kap. 3 § ÄB. Även vid överlåtelse till underpris kan avräkning komma att bli aktuellt, avräkningen sker då precis som vid gåva med värdet på gåvan vid gåvotillfället. Om du exempelvis skulle erlägga 1 MKR för fastigheten som är 2 MKR när överlåtelsen sker kommer du få avräkna 1 MKR (mellanskillnad) vid arvsfördelningen.Sammanfattningsvis gäller alltså att om du tar emot fastigheten i gåva betalas ingen vinstskatt av er mor (ni kan eventuellt göra upp mellan er att du ska få ett visst extrabelopp av arvet för att täcka upp för denna kapitalvinstskatt som skulle utgå eftersom skattesituationen övergår på dig). Det tillkommer heller ingen stämpelskatt vid gåva. Gåvor avräknas i arvet och om ni inte anger annat i gåvobrevet kommer avräkning ske när er mor avlider och hennes arv ska fördelas. Värdet på gåvan utgår från värdet då du mottog den, alltså kommer värdet på gåvan anses vara 2 MKR även om fastigheten vid framtida arvsfördelning skulle ha uppgått till 4 MKR.Vill du veta mer, eller att någon kollar närmre på erat ärende är du välkommen att boka en tid via länken längre ned på sidan.Bästa hälsningar

Anskaffningsutgift (inköpspris) vid fastighetsförsäljning

2021-10-03 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag skall sälja min fastighet, vilken jag övertog som gåva från min dåvarande partner för ca 18 år sedan. Han köpte huset 1977 för ca 150.000 kronor.Vad skall jag ta upp som inköpspris för huset när jag skall skatta/ deklarera?
Victoria Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du undrar vilket inköpspris du ska ta upp för ett hus du har erhållit som en gåva.Svaren på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).Utifrån en skattehänsyn, exempelvis när du ska sälja huset går med vinst, så kan anskaffningsutgiften (inköpspriset) påverka det totala skatteunderlaget som du kommer behöva skatta på. Detta skatteunderlag kallas för kapitalvinst.Kapitalvinsten beräknas genom att ersättningen för fastigheten ska minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.Vad är då ett "omkostnadsbelopp"?Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar två poster: anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som du kommer behöva skatta på (ju större anskaffningsutgift, desto mindre blir den slutliga kapitalvinsten (skatteunderlaget)).Vad avses med anskaffningsutgiften ("inköpspriset")?Med anskaffningsutgift avses beloppet som den skatteskyldiga har betalat för fastigheten/bostadsrätten. Utifrån informationen du har delat med dig av så har din före detta partner anskaffat egendomen för 150 000 kr.Vad blir då anskaffningsutgiften ("inköpspriset") för dig?Enligt skattelagarna vi har i Sverige så gäller en princip som kallas för "kontinuitetsprincipen" som framgår enligt 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att den som förvärvat egendom genom gåva (Du) inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär alltså att det är den tidigare ägarens anskaffningsutgift (inköpspris) som kommer gälla för dig rent skattemässigt, vilket då uppgår till 150 000 kr.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Skatt på vinst innan vinsten mottagits

2021-09-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Betalar man skatten innan jag mottagit vinsten i England
Kajsa Svensson |Hej,Svaret beror lite på omständigheterna i ditt fall och exakt vad vinsten du talar om kommer ifrån. Om du inte fått svar på din fråga ber jag dig ställa den igen men med lite mer information gällande omständigheterna.I Sverige betalar vi skatten på vinst man erhållit från kapital, ex aktier, när man deklarerar. Det spelar ingen roll om du erhållit vinsten när deklarationen sker utan det som är viktigt är att den har realiserats. Att realisera en vinst kan enkelt förklaras med exemplet om aktier: där realiseras vinsten när du sålt aktierna, vinsten är inte realiserad när du har kvar dem i din portfölj och skulle gått med vinst sen du köpte dem om du sålt dem.Jag antar att vinsten du pratar om inte är lön för det är helt andra regler om skatt gällande lön. Mitt antagande kommer från din användning av "vinst" då man vanligen inte pratar om lön som en form av vinst utan ersättning för utfört arbete.Svaret blir alltså att du skattar på vinsten i Sverige vid deklarationen om du har erhållit den som privatperson och du betalar oavsett om du fått pengarna på ett konto, det viktiga är bara att den realiserats.Vänligen,

Vinstskatt och förskjutning av skatten vid försäljning av en privatbostad som mottagits i form av gåva

2021-11-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag har fått en bostadsrätt överlåten till mig från min pappa, detta skedde 2019.04.01 skriftligen och jag är medlem i bostadsrättsföreningen. Jag fick ta över den som gåva, dvs jag behövde inte betala något! Han köpte den för 250.000 kr (dvs inget lån togs) för många år sen, men värdet idag är ca 2.500.000 kr - 2.800.000 kr! Så frågan är hur mycket skulle jag betala betala i vinstskatt och om det går att förskjuta skatten! Vad skulle konsekvensenserna bli av att jag säljer den?
Hanna Haavisto |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga gäller vinstskatt vid försäljning av en privatbostad varför inkomstskattelagen (IL) är tillämplig.Skatt vid gåvor Huvudregeln är att gåvor är skattefria (8 kap. 2 IL). Detta innebär att du som mottagare av fastigheten inte vinstbeskattas vid tidpunkten då den övertas genom gåva. Du träder istället in i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att det är först senare när du säljer bostaden som du behöver betala skatt. Vad är skattesatsen vid försäljning av en privatbostad?Vid försäljning av bostaden behöver du ta upp vinsten i deklarationen. Vid kapitalvinst beräknas vanligtvis skatten med 30% av kapitalvinsten (65 kap. 7 § IL). Vid vinst av försäljning av en privatbostad kvoteras dock kapitalskatten till 22/30 (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen är alltså 22/30 av beloppet, vilket i praktiken innebär 22 % av vinstbeloppet. Kapitalvinstskatten beräknas utifrån försäljningspriset minus anskaffningsvärdet (vad den tidigare ägaren köpte fastigheten för) och eventuella kostnader för reparationer och förbättringar som blivit gjorda på fastigheten.ExempelOm du har sålt en privatbostad med vinst ska du alltså betala 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. Om vinsten är 100 000 kronor ska du betala 30 % i skatt på 73 333 kronor (100 000 x 22/30 = 73 333). Skatten du ska betala blir då 21 999 kronor (73 333 x 30 procent).Förutsättningar för att kunna skjuta på vinstskatten För att avgöra om du kan skjuta på skatten behöver jag ha mer information kring omständigheterna i din situation. För att kunna skjuta på kapitalskatten finns det nämligen några förutsättningar som måste vara uppfyllda (47 kap. 2 § IL). Bland annat måste du ha bott i den sålda bostaden i minst tre av de senaste fem åren samt ha köpt en ny bostad i Sverige eller något annat EES-land inom rätt tid innan försäljningen. Du kan ansöka om förskjutning på skatten här samt läsa mer om vilka förutsättningar som gäller här.SammanfattningHuvudregeln är att gåvor är skattefria. Vid gåvor av bostadsrätter träder dock gåvotagaren in i givarens skattemässiga situation. Detta innebär att du behöver skatta på vinsten vid försäljningen. Vid vinst av försäljning av en privatbostad kvoteras kapitalskatten till 22/30 vilket i praktiken innebär 22 % av vinstbeloppet. För att avgöra om du kan skjuta på skatten behövs mer information och en ansökan till Skatteverket. Det bästa kan nog att kontakta skatteverket angående den frågan.Vid ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig på nytt.Vänligen,

Skatterättsliga aspekter vid överlåtelse av bostadsrätt

2021-10-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi köpte en bostadsrätt för 1.150.000 SEK, den är belånad med 963.000 SEK. Bostaden är nu värderad till 1.450.000 SEK.Ägandedel: 10% är på vår son, 45% på mig (modern) o 45% på fadern. Sonen planerar att ta över lånet och bostadsrätten. 1. Vad är det bästa sättet (skattemässigt) att överlåta bostaden till sonen: gåva, förskott på arv eller inköp?2. Är det bättre att ange bostadens inköpsvärde eller den senaste värderingen (ökad värde) för att minimera skattskyldigheten?3. Hur mycket skatt (minst) ska man betala vid överlåtelsen?Bästa hälsningar
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är inkomstskattelagen (IL). Nedan kommer dessa att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas.Fråga 1 - På vilket sätt bör bostadsrätten överlåtas?Det måste inledningsvis noteras att det egentligen inte finns något givet svar på den här frågan. Kapitalvinsten torde dock bli lägre vid en försäljning idag. Den ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden och annat dylikt) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. När det gäller bostadsrätter får förbättringsutgifter beaktas vid beräkningen av omkostnadsbeloppet bara för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter hänförs normalt till det år då räkning eller faktura på det utförda arbetet har erhållits, 46 kap. 8 § 1 st. IL. Emellertid innefattas inte rena underhållsåtgärder, lägenheten måste alltså genom de vidtagna åtgärderna vara i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet för att kunna beaktas, jfr 46 kap. 10 § 2 st. IL.Oavsett vilket utgör den erhållna ersättningen grunden för vinstberäkningen och eftersom det sannolikt föreligger en potentiell värdestegring kopplad till bostadsrätten borde det vara mer förmånligt att sälja idag. I framtiden kan ju objektet ha stigit ytterligare i värde. Kapitalvinstskatten betalas av dig och mamman i egenskap av säljare och ska tas upp i inkomstslaget kapital, 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § IL. Någon beskattning utlöses inte hos er son. När det sedan gäller gåva och förskott på arv (vilket bara är en annan form av gåva) kan följande anföras. Båda formerna för överlåtelse av egendom behandlas skattemässigt på samma sätt. Till att börja med betalar mottagaren ingen skatt. I 8 kap. 2 § 1 st. IL sägs att förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. Däremot kommer er son att träda i er skattemässiga ställning. I 44 kap. 21 § 1 st. IL anges nämligen att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. En gåvotransaktion utlöser således ingen beskattning idag, men det ursprungliga anskaffningsvärdet gäller när er son sedan ska sälja i framtiden varför kapitalvinsten sannolikt kommer att bli större på grund av värdeökningen.Fråga 2 - Vilka värden ska anges?Mot bakgrund av svaret på den första frågan kan det konstateras att både inköpspriset, dvs. anskaffningsvärdet, och den senaste värderingen, dvs. marknadsvärdet, ska anges när kapitalvinsten ska beräknas. Precis som sagts ovan är kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Fråga 3 - Hur stor blir skatten vid en försäljning?Det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Men vid vinster som uppstår i samband med avyttring av privatbostadsrätter gäller i praktiken andra skattesatser eftersom hela vinsten inte behöver tas upp, dvs. inte är skattepliktig. I inkomstslaget kapital ska nämligen endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt tas upp, vilket i praktiken innebär en skattesats om 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 46 kap. 18 § 1 st. IL). Det korta svaret lyder att man ska betala 22 % skatt på den vinst som uppstår i samband med en försäljning av en bostadsrätt.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en skatterättslig byrå.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hur beräknas en kapitalvinst vid husförsäljning?

2021-10-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om jag ger bort en lägenhet eller fastighet till tex min son. Jag har för ett antal år sedan fått min gåva till min son av mina föräldrar. Om min son säljer gåvan i sin tur vad ska han betala i skatt? Som jag förstått ska min son betala skatt för mellanskillnaden av det jag betalat dvs 0:- och försäljningssumman vid försäljningen.
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du funderar på att ge bort en fastighet till din son varpå du undrar kring de skatterättsliga aspekterna som kommer att uppstå. Gåva är skattefrittI (8 kap. 2 § inkomstskattelag) återges att förvärv genom gåva är skattefritt. Detta innebär att själva transaktionen där du skänker bort din fastighet till din son i regel är skattefri för både dig och din son. Detta förutsätter dock att det finns en gåvoavsikt, att det sker frivilligt och att det är en förmögenhetsöverföring. Min uppfattning är att samtliga rekvisit är uppfyllda, vilket gör att transaktionen kommer att vara skattefritt, vilket du verkar ha förstått utifrån bakgrundsinformationen.Tillgångar som förvärvats genom gåvaMottagaren av en gåva kommer inte att beskattas vid själva överlåtelsen, istället kommer vederbörande att sättas i samma situation som givaren befann sig i. Detta innebär att skatterättsliga aspekter blir aktuella för din son i samband med denna fastighet den dagen han bestämmer sig för att avyttra den. Detta benämns kontinutetsprincipen inom skatterätten och regleras i (44 kap. 21 § inkomstskattelag). Hur beräknas en kapitalvinst vid husförsäljningKapitalvinst som kommer från en husförsäljning kommer för fysiska personer, dvs. människor, att beskattas i inkomstslaget kapital. Detta går att utläsa av bestämmelsen i (41 kap. 1 § inkomstskattelag). Huvudregeln är att kapitalvinst ska beräknas som skillnaden mellan ersättning för för avyttrade tillgången minus utgifter, det är detta som kommer resultera i en vinst eller förlust, vilket framgår av (44 kap. 13-14 §§ inkomstskattlag).Huvudregeln som återfinns i (44 kap. 13 § inkomstskattlag, IL) stadgar att man från ersättningen vid en avyttrad tillgång ska dra av utgifter man haft för själva avyttringen och även omkostnadsbeloppet. Ett typiskt exempel på avdragsgilla utgifter man kan ha vid en fastighetsförsäljning är mäklararvodet. Omkostnadsbeloppet regleras i (44 kap. 14 § IL) och är anskaffningsutgiften + eventuella förbättringsutgifter. Man får alltså dra av förbättringsarbetet man gjort på fastigheten vid försäljningen. Detta kan innebär att renoveringsarbete kan ha stor betydelse, det kan spela in roll på värdet. Här har lagstiftaren tänkt sig att detta ska vara något som man ska ha rätt att få göra avdrag på.Vidare finns det bestämmelser i (45 kap. IL) som lyfter just avdragsrätten för avyttringen vid fastighetsförsäljning. Det är främst (45 kap. 11-14 §§ IL) som blir aktuella beträffande vilka förbättringsutgifter som godtas i rättslig mening. En viktig aspekt är att det är enbart de förbättringsutgifter som utfördes under ett beskattningsår och som uppgår till minst 5000 kronor som får beaktas vid försäljningen vid omkostnadsbeloppet, vilket framgår av (45 kap. 11 § IL). Påhittade siffror för att göra en beräkning:Av bakgrundsinformationen anges inte mer detaljerad information beträffande vilka siffror som kommer användas. Därför kommer jag att använda mig om påhittade siffror för att du ska få en överblick beträffande hur min bedömning av den skatterättsliga situationen skulle kunna se ut:Vi presumerar att din son säljer fastigheten för: 8 000 000 kr. Ett antagande kan vara att han haft mäklarkostnader på 50.000 kr och lagt ner 1 000 000 i förbättringsutgifter. Omkostnadsbeloppet är det du betalade för huset adderat med förbättringsutgifterna. Det leder till följande påhittade beräkning:Ersättning för fastigheten som sålts: 8 000 000.Utgifter som är avdragsgilla: 50.000 → mäklararvodet.Omkostnadsbelopp: 0 (det du betalade för fastigheten) + 1 000 000 i förbättringsutgifter.Detta leder till följande beräkning: 8 000 000 - 50.000 - 1 000 000 = 6 950 000.6 950 000 är kapitalvinsten. Det är dock enbart 22/30 av en kapitalvinst för privatbostadsfastigheter som är skattepliktiga. Om vi tar 22/30 av 6 950 000 så kommer vi få fram 5 096 666,6667.Det är därefter på denna siffra (5 096 666,6667) som det slutligen kommer dras 30 % skatt på. Med hänsyn till bakgrundsinformationen och frågeställningen i fråga, är detta hur jag bedömer de skatterättsliga aspekterna. Det skall inte tas som ett facit, utan enbart en vägledande riktlinje. Beräkningen nedan gjordes som ovan nämnt med påhittade siffror. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Behöver jag betala skatt på vinsten om jag säljer en fastighet jag fått i förskott på arv?

2021-09-07 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag och min syster ska få förtida arv av vår mor, en fastighet värd 5,5 miljoner. Syster tar över fastigheten och löser ut mig med halva. Ska jag då betala reavinst? Och betala skatt för dom pengarna?
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar frågan som att du och din syster ska få en fastighet värd 5,5 miljoner kronor i förskott på arv, och att ni ärver 50 procent vardera. Därefter tar din syster över fastigheten och löser ut dig för 2,75 miljoner kronor (50 procent av 5,5 miljoner kronor).Regler om kapitalinkomster finns i inkomstskattelagen (IL).Hur beräknas kapitalvinsten vid en fastighetsförsäljning?När din syster löser ut dig och tar över fastigheten ses detta skattemässigt som en försäljning. Vid försäljning av fast egendom är vinsten skattepliktig. Vinsten är ersättningen för den sålda tillgången minskad med försäljningsutgifter, minskad med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).Ersättningen är det belopp du säljer fastigheten för, d.v.s. köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet är anskaffningskostnaden adderat med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § första stycket IL).Vad blir anskaffningsutgiften när jag fått fastigheten genom arv?Förvärv genom arv är skattefria (8 kap. 2 § första stycket IL). Eftersom du fick fastigheten i förskott på arv, och förvärv genom arv är skattefria, inträder du som förvärvare i givarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § första stycket IL). Det innebär att du får ta över din mors omkostnadsbelopp, d.v.s. det belopp hon betalade när hon köpte fastigheten.Eftersom du ärver 50 procent av fastigheten, och avyttrar din andel, ska kapitalvinsten beräknas utifrån förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § första stycket IL). Det innebär i praktiken att du får använda 50 procent av din mors omkostnadsbelopp när du beräknar kapitalvinsten.Förbättringsutgifter är förbättrande reparationer och underhåll som gjorts på fastigheten under beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren. Reparationerna ska ha medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet (45 kap. 12 § IL).Hur mycket skatt ska jag betala på vinsten?När vinsten beräknats ska beloppet kvoteras till tjugotvå trettiondelar (45 kap. 33 § första stycket IL). Därefter betalas 30 procent statlig inkomstskatt på det kvoterade beloppet (65 kap. 7 § inkomstskattelagen). Det innebär i praktiken att skattesatsen blir 22 procent.SammanfattningNär du överlåter fastigheten till din syster ses det som en försäljning, vilket resulterar i att du ska betala skatt på vinsten. Kapitalvinsten är ersättningen minskad med förbättringsutgifter minskad med omkostnadsbeloppet. Du får använda 50 procent av din mors omkostnadsbelopp när du beräknar vinsten. Om några förbättrande reparationer eller underhåll gjorts under de senaste fem åren får dessa också dras av i proportion till din ägarandel. Därefter betalas 22 procent skatt på kapitalvinsten.Hoppas detta var svar på frågan, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar