Beräkning av kapitalvinst vid försäljning av skänkt fastighet

2020-01-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och min syster fick 1981 ta över föräldrarnas skog. 50.000:- betalades för att slippa gåvoskatt. 1994 gjordes s.k. omarrondering. Vi var delägare i ett stort antal skiften, men nu fick vi mer sammanhängande skogsskiften. Man fick betala mellanskillnaden mellan sitt tidigare innehav och det nya. I vårt fall 50.000:-Taxeringsvärdet är nu c:a 4 miljoner, men vi har gjort avverkningar under årens lopp, så verkliga taxeringsvärdet borde ligga närmare 3 miljoner. 2014 överlät vi 1/3 till min son via gåvobrev. Nu har vi gjort avstyckning och sålt halva fastigheten för 1 miljon kronor.Frågan är hur reavinsten ska deklareras, dels för mig och min syster och dels för min son.Tacksam för svar.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen inkomstskattelagen (IL).Utredning Enligt huvudregeln i 44 kap. 13 § IL ska kapitalvinster beräknas som ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med kostnader för avyttrandet och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses enligt 44 kap. 14 § IL kostnader för anskaffning ökade med kostnader för förbättring av egendomen. Av 45 kap. 1 § IL framgår att kapitlet behandlar specialregler avseende kapitalvinster vid försäljning av fastigheter. I 45 kap. 19 § IL anges att kapitalvinsten ska beräknas på grundval av förhållande på den avyttrade delen av en fastighet om en del av en fastighet har sålts. Enligt den så kallade huvudsaklighetsprincipen ska en överlåtelse av en fastighet skatterättsligt behandlas som en gåva om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde och överlåtelsen inneburit en frivillig förmögenhetsöverföring och det funnits en gåvoavsikt hos givaren. Enligt 44 kap. 21 § IL inträder den som genom gåva förvärvar en fastighet i givarens skattemässiga situation, det vill säga att denne tar över givarens anskaffningsvärde.Tillämpat på ditt nu aktuella fall kan vi konstatera följande. När du och din syster tog emot fastigheten som gåva från era föräldrar utgjorde detta en gåva i skatterättslig mening eftersom ersättningen (antagligen) understeg fastighetens taxeringsvärde. Därmed hade ni inget anskaffningsvärde för fastigheten, utan ni tar istället över era föräldrars eventuella anskaffningsvärde. I samband med omarronderingen köpte ni i praktiken till mer mark för 50 000 kronor, vilket antagligen översteg taxeringsvärdet och därmed får betraktas som anskaffningsvärde. Eftersom ni skänkt en del av fastigheten till din son har han inget anskaffningsvärde för sin del av fastigheten, utan får istället ta över det som ni tagit över från era föräldrar. Med anledning av detta måste ni enligt min uppfattning kunna visa vad era föräldrars anskaffningsvärde uppgick till för att kunna tillgodoräkna er något anskaffningsvärde vid beräkningen av omkostnadsbeloppet. Er möjlighet att tillgodoräkna er anskaffningskostnaden för den del av fastigheten ni kan sägas ha köpt till i samband med omarronderingen är beroende av om den kostnaden kan anses hänförlig till en bestämd del av er fastighet och i sådana fall om det är den delen ni nu sålt. HandlingsplanMin rekommendation till er är att försöka ta reda på vad era föräldrars anskaffningskostnad uppgick till när de förvärvade fastigheten. Detta anskaffningsvärde, om ett sådant kan fastställas, kan ni i sådana fall använda för att minska er kapitalvinst när denna beräknas.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Måste jag betala skatt om jag byter bostadsrätt?

2020-01-12 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Jag och bekanta till mig bor i samma BRF - kan vi byta lägenhet rakt av eller måste vi sälja/köpa från var sitt håll? På detta vis kan vi undvika höga mäklaravgifter - men vi undrar om det ändå praktiskt måste räknas som en försäljning som genererar skatt för oss båda? Tekniskt sätt så äger vi ju inte lägenheten utan endast en % av BRF, varpå det snarare endast blir en omskrivning av adress men % i föreningen förblir densamme. Eller tänker vi fel?
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din frågaSåhär har jag förstått din fråga: Du vill byta lägenhet med någon i din bostadsrättsförening och undrar nu om du måste betala skatt på grund av detta. Jag kommer börja mitt svar med att förklara vad som gäller skatterättsligt för byten av bostadsrätter. Sedan kommer jag berätta vad skattekonsekvensen blir av ett byte. I slutet av svaret kommer jag förklara hur man gör för att begära uppskov med skatten. Regler om inkomstskatt finns i inkomstskattelagen (IL). Måste jag betala skatt om jag byter bort min bostadsrätt?Om du gör en kapitalvinst vid en försäljning av en bostadsrätt, så ska du betala skatt på vinsten (42 kap. 1 § IL). Inom skatterätten likställs ett byte med en försäljning (44 kap. 3 § IL). Det betyder att du måste betala skatt vid en eventuell kapitalvinst, oavsett om du säljer eller byter bort lägenheten. Hur mycket skatt måste jag betala?Du ska betala skatt om du gör en kapitalvinst vid bytet. Du räknar ut kapitalvinsten genom att ta ersättningen minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Din ersättning är marknadsvärdet på lägenheten som du får i utbyte mot din nuvarande lägenhet. Ditt omkostnadsbelopp är vad du köpte din nuvarande lägenhet för, plus eventuella förbättringsutgifter som du har haft (44 kap. 14 § IL). En förbättringsutgift kan till exempel vara om du har gjort en ombyggnation, glasat in balkongen, tillfört vitvaror till lägenheten eller något likande. Om ersättningen är större än omkostnadsbeloppet så har du gjort en kapitalvinst som du måste betala skatt på. Skatten vid försäljning/byte av bostadsrätter är 22 % av vinsten (46 kap. 18 § IL och 65 kap. 7 § IL). Hur gör jag för att begära uppskov med skatten?Du kan begära att få uppskov med att betala skatten, vilket betyder att du skjuter upp beskattningen till ett senare beskattningsår. Regler om detta finns i 47 kap. IL. För att kunna begära uppskov så måste tre krav vara uppfyllda (47 kap. 2 § IL). 1: Du ska ta upp en eventuell vinst när du säljer/byter bort din ursprungsbostad (lägenheten du bor i nu). Bostaden ska dessutom vara din permanentbostad, vilket betyder att du bott där i minst ett år före det att du säljer/byter bort lägenheten, eller minst tre av de senaste fem åren. 2: Du har köpt/bytt till dig eller tänker köpa/byta till dig en ersättningsbostad. Ersättningsbostaden är den lägenheten som du ska bo i efter köpet/bytet. 3: Du måste flytta in i ersättningsbostaden. Om dessa krav är uppfyllda så har du rätt till uppskov med skatten. Du ska i så fall varje år ta upp en schablonintäkt till beskattning. Schablonintäkten är 1,67 % av ditt uppskovsbelopp (47 kap. 11 b § IL). Skatten på schablonintäkten är 30 % (65 kap. 7 § IL).Om du vill läsa mer om beskattning vid byte av bostadsrätter och vad som gäller för att få uppskov med skatten, så rekommenderar jag att du går in och läser på skatteverkets hemsida. Hoppas att du fick svar på din fråga. Annars får du gärna återkomma till oss!

Sälja aktier

2019-12-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Ärver pappas aktier han fått som gåva av sin arbetsgivare. Vad behöver jag göra vid en ev försäljning när det gäller köpnota? Skatt på det ?
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Köpnota är ett kvitto man får när man köpt en aktie. Säljnota är det du får när du sålt en aktie. Skatt på aktier är 30 procent av vinsten, då skattar inte på hela delen därmed. När du säljer aktier ska du deklarera detta. Om du inte vet vad anskaffningsvärdet var ska du använda dig av schablonmetoden. Denna innebär att du får använda 20 procent av försäljningspriset som omkostnadsbelopp. Den resterande delen det vill säga 80 % av försäljningspriset räknas som vinst och ska beskattas med 30 %. Obs detta gäller för marknadsnoterade aktier. Om du vill läsa mer om hur du räknar ut vinsten så hittar du Skatteverkets hemsida här.

Beräkning av skatt på fastighet

2019-11-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Äger en fastighet där tidigare ägare köpt den för 140 000. Som gåva(gåvobrev) betalade jag 330 000 år 2011. Om jag nu säljer den för säg 1200000. Hur skattas den å hur mycket?
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om beskattningEnligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) beräknas en kapitalvinst som skillnaden mellan försäljningsintäkten minskat med kostnader för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet åsyftas enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsvärdet och förbättringskostnader. AnskaffningsvärdetFör att avgöra vilket anskaffningsvärde ni använder er av, måste det fastställas huruvida överlåtelsen i samband med att du blev ägare av fastigheten skattemässigt är att betrakta som ett köp eller en gåva. När en fastighet överlåts i form av en gåva, använder man sig av den s.k. kontinuitetsprincipen som innebär att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL). Med andra ord kommer gåvomottagaren i sådana fall använda sig av gåvogivarens anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinsten. Om överlåtelsen istället är att betrakta som ett köp, utgör köpeskillingen som köparen betalade i samband med förvärvet grunden för anskaffningsvärdet, se 44 kap. 13 § IL.För att fastställa huruvida överlåtelsen är att betrakta som ett köp eller en gåva, använder man sig av huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär kortfattat att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet, är överlåtelsen att betrakta som ett köp, och om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet är överlåtelsen att betrakta som en gåva.Bedömningen i ditt fallI ditt fall blir det alltså avgörande vad fastigheten hade för taxeringsvärde vid tidpunkten för förvärvet. Om taxeringsvärdet 2011 understeg 330 000 kr, kommer du använda dig av 330 000 kr som anskaffningsvärde. Om taxeringsvärdet emellertid översteg 330 000 kr, kommer du använda dig av den tidigare ägarens anskaffningsvärde (dvs. 140 000 kr). Om du säljer fastigheten för 1 200 000 kr, och vi enbart håller oss till anskaffningsvärdet, kommer kapitalvinsten hamna på antingen 870 000 kr (1 200 000 - 330 000) eller 1 060 000 kr (1 200 000 - 140 000). Vidare bör även tilläggas att man vid försäljning av en privatbostadsfastighet enbart behöver skatta på 22/30 av den beräknade kapitalvinsten enligt 45 kap. 33 § IL. Den slutliga kapitalvinsten blir i detta fall (bortsett från förbättringsutgifter och kostnader för försäljningen) 870 000 * 22/30 = 638 000 kr, eller 1 060 000 * 22/30 = 777 333 kr. Hur mycket blir skatten?Enligt 65 kap. 7 § IL är den statliga inkomstskatten på kapitalinkomster 30 procent av överskottet i inkomstslaget kapital. I ditt fall blir det alltså 638 000 * 0,3 = 191 4000 kr, eller 777 333 * 0,3 = 233 200 kr.För att sammanfatta, kommer den slutliga skatten antingen bli 191 400 kr om ditt förvärv av fastigheten betraktas som ett köp, och 233 200 kr om förvärvet är att betrakta som en gåva. Jag hoppas du fått svar på din fråga.

Kan jag använda schablonmetoden när jag säljer mitt aktieinnehav?

2020-01-14 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag skall sälja ärvda aktier och har inga avräkningsnotor från inköpet. I utdraget från mitt depåinnehavfrån SHB är marknadsvärdet 102.695,00 och anskaffningsvärdet angivet till 2.515,15. Kan jag användaschablonmetoden för att räkna fram vinsten vid försäljningen trots att jag inte har någon avräknings-nota från inköpet?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.När du ärver är detta förvärv skattefritt (8:2 IL), du inträder i arvlåtarens skattemässiga position. Detta innebär att du tar över arvlåtarens anskaffningsvärde, och den dagen du säljer så skattar du som om du hade köpt för deras anskaffningsvärde. Vid försäljning av aktier kan vinsten beräknas antingen med genomsnittsmetoden (48:7 IL) eller med schablonmetoden (48:15 IL). Det är valfritt vilken av metoderna du vill använda. GenomsnittsmetodenGenomsnittsmetoden bygger på att man känner till det faktiska anskaffningsvärdet för aktierna. Har aktierna köpts vid olika tillfällen läggs alla anskaffningsvärden ihop och delas på antal aktier, detta blir ditt anskaffningsvärde per aktie, och det är därför metoden kallas genomsnittsmetoden. I ditt fall har du inte kvar handling som styrker aktiernas värde vid förvärvet. När anskaffningsvärdet är okänt kan du vända dig till banken för att få hjälp att få fram uppgiften, om det är ett nyare förvärv. Om du kan göra sannolikt när aktierna köptes av arvlåtaren kan en uppskattning av anskaffningsvärdet göras utifrån prisnivån på aktien vid denna tidpunkt. Om det var väldigt länge sedan aktierna anskaffades av arvlåtaren kan anskaffningsvärdet vara mycket lågt. Vinsten efter avdraget anskaffningsvärde beskattas sedan med 30% (65:7 IL). Om det är så att anskaffningsvärdet hos SHB är det korrekta skulle skatten vid försäljning att bli 102.695 - 2.515 = 100.180 x 0.3 = 30.054.SchablonmetodenSchablonmetoden är bara tillämplig på marknadsnoterade aktier. Den innebär att du som anskaffningsvärde får dra av 20% av aktiernas marknadsvärde vid försäljning. Skattesatsen på kapitalinkomster är 30%, så du kan räkna ut den faktiska skatten genom att multiplicera marknadsvärdet med 24%. Skulle du sälja aktierna för 102.695 kronor skulle skatten enligt schablonmetoden bli 24.646 kronor.SammanfattningÄr ditt anskaffningsvärde lägre än 20% av marknadsvärdet är det mer förmånligt att använda schablonmetoden. Så länge du inte tror dig kunna få fram uppgifter på att aktierna haft ett högre anskaffningsvärde än så bör du alltså välja att använda schablonmetoden.Tack för att du kontaktade Lawline. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.ebba.ekstrand@lawline.se

Skatteskyldighet för pengar utomlands

2019-12-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag har en fråga angående intjänade pengar på t,ex aktier. Om man låter de växa på ett konto utan att ta ut en krona och sedan väljer att bosätta sig i Monaco där det är skattefritt, blir pengarna man där tar ut från kontot då skattefria eller behövs det skattas ändå för att pengarna tjänades in under tiden man var bosatt i Sverige?
Hanna Kanon |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du redan har sålt dina aktier så har du redan (förhoppningsvis) betalat skatt på den vinsten. Skattade medel som du sätter in på ett konto behöver du givetvis inte skatta för en gång till när du plockar ut dem (förutom möjligtvis den sparränta du uppbär, den ses som en kapitalinkomst och är skattepliktig). Men handlar det däremot om att du investerar pengarna på nytt, t.ex. i aktier eller på ett investeringssparkonto, så kan det uppkomma skatteskyldighet när du vill ta del av pengarna. Först och främst måste man avgöra huruvida du är obegränsat eller begränsat skatteskyldig i Sverige. Detta regleras i 3 kapitlet Inkomstskattelagen. Det föreligger en presumtion de kommande fem åren fr.o.m flytt från Sverige om att du har en väsentlig anknytning till Sverige, förutsatt att du inte visar annat. Om du anses ha väsentlig anknytning till Sverige är du också obegränsat skatteskyldig och får skatta för dina kapitalvinster precis som om du hade bott kvar i Sverige.Om du däremot visar att du inte har väsentlig anknytning till Sverige är du att betrakta som begränsat skattskyldig (https://lagen.nu/1999:1229#K3P17S1). I sådant fall är man skattskyldig för kapitalvinst på aktier de kommande tio åren fr.o.m det att man lämnade Sverige (https://lagen.nu/1999:1229#K3P19S1). Är det aktier som har getts ut av ett utländsk företag finns dock en specialregel som säger att man bara är skattskyldig för dessa om de förvärvats under tiden man bodde i Sverige (och var obegränsat skattskyldig där) (https://lagen.nu/1999:1229#K3P19S4).Det finns undantagsregler för andelar i värdepappersfonder och specialfonder, samt aktier som förvaras på ett investeringssparkonto. Förra dessa tillgångar är du inte skattskyldig i Sverige (om du är begränsat skattskyldig)(https://lagen.nu/1999:1229#K3P19S2).Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Kapitalvinstskatt vid försäljning av fastighet som jag fick genom gåva

2019-12-04 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Min mamma ska överlåta sin fastighet till mig som gåva. Det totala taxeringsvärdet är 2 166 000 kr. Hon kommer att få en ersättning på 1 700 000kr. vilket motsvarar ca 78% av taxeringsvärdet. Om jag mot förmodan bestämmer mig för att sälja fastigheten i framtiden. Jag säljer den för 2 500 000 kr. Hur kommer då vinstskatten att räknas ut om vi bortser från alla kostnadsavdrag så som försäljningsutgifter, förbättringsutgifter etc? Får man dra av ersättningen? Eller baseras det på vad mamma köpte huset för en gång i tiden?
Catarina Edlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga rör gåva av fastighet, samt beskattning ifall fastigheten skulle säljas, är inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) aktuell lag.Ses gåvan som en skattemässig gåva eller försäljning?Taxeringsvärdet är avgörande för ifall gåvan av fastigheten kommer att utgöra en skattemässig gåva eller försäljning. För att veta hur beskattningen ska gå till säger den s.k. huvudsaklighetsprincipen att ifall ersättningen är lika stor som taxeringsvärdet ska gåvan ses som en försäljning. Skulle taxeringsvärdet dock vara högre än ersättningen behandlas det som en skattemässig gåva. Eftersom taxeringsvärdet var 2 166 000 kr och ersättningen var 1 700 000 kr, dvs. att taxeringsvärdet är högre än ersättningen, ses gåvan även som en gåva skattemässigt. Att du får fastigheten som gåva innebär en skattefri transaktion, 8 kap. 2 § IL. Det innebär också att du övertar din mammas anskaffningsvärde på fastigheten, så när du ska sälja fastigheten beräknas kapitalvinstskatten utifrån vad din mamma köpte fastigheten för, 44 kap. 21 § IL.Beräkning av kapitalvinstskatt:Som exempel säljs fastigheten för 2 500 000 kr och din mamma köpte den för 1 000 000 kr. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, subtraherat med utgifterna för försäljningen, samt omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13-14 §§ IL. Eftersom jag inte skulle ta med försäljningsutgifter, förbättringsutgifter m.m. kommer beräkningen att se ut som följande:2 500 000 kr (vad fastigheten såldes för) – 1 000 000 kr (kostnaden när fastigheten köptes) = kapitalvinst på 1 500 000 kr.En kapitalvinst ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital när fastigheten har sålts, 42 kap. 1 § och 44 kap. 3 § IL. Det som ska tas upp är 22/30 av 1 500 000 kr, dvs. 1 100 000 kr, 45 kap. 33 § IL. Sedan kommer 30 % av 1 100 000 kr att beskattas, 65 kap. 7 § IL.Sammanfattande svar:Gåvan av fastigheten kommer också att ses som en gåva skattemässigt, vilket innebär en skattefri transaktion samt att du vid en eventuell försäljning av fastigheten använder dig av värdet på fastigheten då din mamma köpte den. Kapitalvinstskatten beräknas i princip genom att beräkna försäljningspriset minskat med vad fastigheten såldes för. Därefter kommer 22/30-delar att tas upp i inkomstslaget kapital och 30 % kommer att beskattas av den summan.Hoppas att detta gav dig vägledning!Med vänlig hälsning,

Hur beskattas ärvda fondandelar?

2019-11-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Har ärvt några fondandelar av min mor. Vill nu sälja dessa men vet inte hennes anskaffningsvärden. Hur beskattas försäljningen?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beräkning av anskaffningsvärdetFörsäljning av fondandelar beskattas som kapitalvinst eller förlust i inkomstslaget kapital (41 kap 1 § IL). För att räkna ut beskattningen används precis som du säger anskaffningsvärdet. Enligt 44 kap 21 § inkomstskattelagen (IL) så ska du i situationer gällande arv som anskaffningsutgift räkna ett belopp som motsvarar det omkostnadsbelopp som skulle ha använts om den tidigare ägaren i stället hade avyttrat tillgångarna på dagen för äganderättsövergången. Detta innebär alltså marknadsvärdet för andelarna när du ärvde dem.Vad blir skatten?Kapitalvinsten eller förlusten beräknas sedan som skillnaden mellan ersättningen du får när du säljer andelarna och omkostnadsbeloppet som beräknat enligt ovan (44 kap 13 § IL). Skattesatsen på kapitalvinst är sedan 30% (65 kap 7 § IL). Om det är en förlust kan du göra vissa avdrag för denna på andra inkomster du har i kapital (48 kap 20-24 § IL).Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,