Behöver jag betala skatt om jag säljer en andel av min bostadsrätt till min partner?

Question

Hej!
Jag äger idag en bostadsrätt 100% och köpte den med en banklån. Jag skulle vilja skriva över hälften av min bostadsrätt på min partner för att hen ska bli delägare. Vi har kommit överens om priset och hittade en blankett som vi kan använder som överlåtelseavtal.
Pengarna som jag får tänker jag använder för att avbetala banklånet. Jag gör inga vinster med affären. Behöver jag tänka på skattekonsevenser?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För att besvara din fråga kommer jag använda mig av inkomstskattelagen (IL). 

Allmänt klargörande

Du menar att du inte gör några vinster med affären. Tyvärr stämmer inte detta då du får mer pengar att röra dig med som i sin tur gör att du kan betala ditt lån mer. Därmed kommer jag nedan förklara vilka skattekonsekvenser du kan förvänta dig.

Vilka skattekonsekvenser kommer du få?

Idag äger du 100% av en bostadsrätt men kommer genom ett överlåtelseavtal sälja hälften. Det som händer är att du gör en vinst vid en försäljning av en tillgång och därmed är det att betrakta som en kapitalvinst som hör till inkomstslaget kapital (41:1 och 41:2 IL). Sådana kapitalvinster ska tas upp som en inkomst (42:1 IL). 

En försäljning av din andel är att betrakta som en avyttring (44:3 IL).

Huvudregeln för kapitalvinstberäkning för försäljning av bostadsrätter finns i 44:13 IL och 44:14 IL som är central paragrafer.

+ Försäljningspris

- Utgifter för försäljning såsom mäklararvode

- Omkostnadsbeloppet som kan vara utgifter för anskaffning och förbättringsutgifter.

= Kapitalvinsten.

I 46 kap IL finns särskilda bestämmelser för kapitalvinst vid avyttring av bostadsrätter.

I 46:5 till 46:7 IL finns särskilda bestämmelser som rör anskaffningsutgift. I 46:8 till 46:12 IL behandlar förbättringsutgifter. 

För att göra det enklare för dig att förstå kommer jag ge dig ett exempel. Låt oss säga att du sålde din andel för 500 000 kr. Du köpte andelen för 400 000 kr. Du hade inga utgifter från någon mäklare. Vi låtsas att du renoverade toaletten för 20 000 kr, eftersom denna renoveringen översteg 5000 kr räknas den som en förbättringsutgift (46:8 IL). 

Då har du försäljningspris på 500 000 kr. Din anskaffningsutgift är 400 000 kr och du har en förbättringsutgift på 20 000 kr. Därmed enligt formeln ovan:

500 000 - 400 000 - 20 000 = En kapitalvinst på 80 000 kr. 

När du gjort en kapitalvinst på bostadsrätt ska denna kvoteras till 22/30 (46:18 IL). 

80 000 x 22/30 = 58 666 kr.  

Skatt på inkomst av kapital för fysiska personer är 30% (65:7 IL). 

58 666, 66 kr x 0,3 = 17 600 kr. 

Därmed i detta räkneexempel så ska du betala 17 600 kr. 

Om du vill få ett enklare sätt att räkna så blir den effektiva skattesatsen 22%, det vill säga 20/33 x 0,3 = 22%. Därmed skulle man kunna ta kapitalvinsten på 58 666 kr x 0,22 = 17 600 kr. Skulle det vara så att du får fram en annan kapitalvinst än jag hade i mitt exempel kan du bara multiplicera den med 22%.

Vad bör du göra nu?

Om det skulle finnas några oklarheter eller att du skulle vilja ha ytterligare hjälp i ditt ärende kan du boka tid med en av våra jurister eller ställa ännu en fråga till oss.

Hoppas du har fått svar på din fråga och stort lycka till!