Beskattning av kapitalvinst från lägenhetsförsäljning i Tyskland

Question

Hej! Jag sålde min lägenhet i Berlin i April 2024 och min fråga gäller beskattningen av kapitalvinsten. Eftersom jag har ägt lägenheten längre än tio år så beskattas ej kapitalvinsten i Tyskland. Jag är tysk medborgare men har varit bosatt och arbetat i Sverige väldigt länge, således är jag väl obegränsat skattskyldig i Sverige? Finns det skatteavtal mellan Sverige och Tyskland som gör att min kapitalvinst ej heller beskattas i Sverige eller ska min kapitalvinst deklareras i Sverige och således beskattas?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag kommer att använda mig av Inkomstskattelagen (IL) för att besvara din fråga. Jag tolkar din fråga som att du inte längre är bosatt eller arbetar i Sverige.

Obegränsat skatteskyldiga personer

Följande personer är obegränsat skattskyldiga (3 kap. 3 § IL):

1. Den som är bosatt i Sverige.
2. Den som stadigvarande vistas i Sverige.
3. Den som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här.

Jag utgår från att första punkten inte är tillämplig på dig. Det framgår dock inte av din fråga om du stadigvarande vistas i Sverige och därför kan jag inte uttala mig kring det. Därför blir det en fråga om tredje punkten är tillämplig på dig.

Eftersom du tidigare varit bosatt i Sverige handlar det då om du har en väsentlig anknytning till Sverige. För att avgöra om en person som tidigare har varit bosatt i Sverige har väsentlig anknytning hit ska följande beaktas (3 kap. 7 § IL):

• om han är svensk medborgare,
• hur länge han var bosatt här,
• om han inte varaktigt är bosatt på en viss utländsk ort,
• om han vistas utomlands för studier eller av hälsoskäl,
• om han har en bostad här som är inrättad för åretruntbruk,
• om han har sin familj här,
• om han bedriver näringsverksamhet här,
• om han är ekonomiskt engagerad här genom att inneha tillgångar som, direkt eller indirekt, ger honom ett väsentligt inflytande i näringsverksamhet här,
• om han har en fastighet här, och
• liknande förhållanden.

Under fem år från den dag då en person har rest från Sverige anses han ha väsentlig anknytning hit, om han inte visar att han inte har en sådan anknytning. Detta gäller dock bara den som är svensk medborgare eller som under minst tio år har varit bosatt i Sverige eller stadigvarande vistats här.

Om du var bosatt eller stadigvarande vistades i Sverige under minst tio år, och det inte gått mer än fem år från och med att du reste från Sverige, så har du som utgångspunkt väsentlig anknytning hit. Du skriver att du ägt lägenheten i tio år men inte om du bott där i tio år. Därför kan jag inte ge ett mer precist uttalande här heller. Om detta stycket inte skulle vara tillämpligt på din situation så handlar det istället om att se över om ovan punkter är tillämpliga på dig, för att avgöra om du har en väsentlig anknytning.

Det finns undantag, men det handlar om inkomst från anställning, vilket det inte är i ditt fall. Utifrån formuleringen av din fråga så verkar det även vara så att du har en väsentlig anknytning till Sverige, men det är inget jag kan säga med säkerhet utifrån informationen jag har.

Begränsat skatteskyldiga personer

Är du inte obegränsat skatteskyldig så är du begränsat skatteskyldig (3 kap. 17 § IL). I det fallet är du inte skatteskyldig för kapitalinkomst från fastigheter utomlands (3 kap. 18 § IL).

Skatteavtal

Sverige och Tyskland har ett skatteavtal sedan 90-talet. Artikel 13.1 i det avtalet stadgar följande. Vinst, som person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom som är belägen i den andra avtalsslutande staten, får beskattas i denna andra stat. Skattereglerna i artikel 23 säger i princip att om Tyskland har rätt att först skatta på vinsten, så ska Sverige dra av den summan från vad Sverige själva har rätt att skatta. Uttrycket “person med hemvist i en avtalsslutande stat” avser i fråga om skatter på förmägenhet person som i staten är skatteskyldig på grund av hemvist, bosättning, företagsledning eller annan liknande omständighet. Begreppet inbegriper dock inte person som är skatteskyldig i staten endast för inkomst från källa i staten eller för förmägenhet belägen där (artikel 4.1 a)).

Eftersom Tyskland ej beskattar din kapitalvinst så finns det inget att dra av. Om du anses vara obegränsat skatteskyldig i Sverige har Sverige därför rätt att skatta dig fullt ut enligt de svenska skattereglerna.

Sammanfattning

Eftersom det saknas väsentliga uppgifter i din fråga för att ge dig ett fullständigt svar så kan jag inte direkt säga om du är eller inte är obegränsat skatteskyldig i Sverige. Det finns dock en väldigt stor chans att du är det. Om du skulle vara begränsat skatteskyldig i Sverige så blir du inte beskattad på kapitalvinsten i Tyskland. Om du är obegränsat skatteskyldig i Sverige, och Tyskland inte beskattar dig för kapitalvinsten, så har Sverige rätt att fullt beskatta dig enligt de svenska skattereglerna.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning,