Betala skatt vid avyttring av bostadsrätt

2019-08-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejMåste man betala skatt på vinsten i Sverige av försäljning av en bostadsrätt i Sverige, om man vid försäljningstillfället är inskriven i ett annat EU- land.
Narin Banaee |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras i inkomstskattelagen (1999:1229). Vilket inkomstslag?Kapitalvinster vid försäljning av en bostad ska tas upp som intäkt i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen). Med kapitalvinst avses vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 2 § inkomstskattelagen). Detta innebär att du måste betala skatt för en eventuell vinst vid avyttring av bostadsrätten i inkomstslaget kapital, eftersom bostadsrätt betraktas som en tillgång i lagens mening. I ditt fall bör du även betraktas ha en begränsad skattskyldighet enligt 3 kap. 17 § inkomstskattelagen. Innebörden av detta framgår av 3 kap. 18 § 10 p. inkomstskattelagen. Däri stipuleras att den som är begränsat skattskyldig är skattskyldig i inkomstslaget kapital för kapitalvinst på en bostadsrätt i Sverige. Du har alltså en deklarationsskyldighet för en eventuell bostadsrättsförsäljning. Vad innebär detta för dig? Sammantaget innebär detta att du måste betala vinstskatt vid en avyttring av bostadsrätten, även om du vid försäljningstillfället var inskriven i ett annat EU-land. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Skatt vid ärvd fastighet

2019-06-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag säljer en fastighet efter min bortgångne far för 700000:- det finns lån på 205000:-vilken summa ska jag betala skatt för?
Oliver Friberg |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Vad gäller arv av fastigheter blir något som kallas för helhetsprincipen aktuellt, dvs. erlägger du en ersättning som överstiger fastighetens taxeringsvärde räkas det som att du köpt fastigheten medan om du erlägger en ersättning under taxeringsvärdet, eller ingen alls, räknas fastigheten som en gåva. Vad gäller övertagande av lån räknas det som en ersättning varför du ska ha ansett köpt fastigheten om 205 000 kr överstiger taxeringsvärdet. Vid gåvor och övriga benefika överlåtelser blir 44 kap 21 § inkomstskattelagen (IL) aktuellt. Av lagrummet framgår det att den som övertar något genom gåva, arv eller liknande också övertar den tidigare ägarens skattemässiga situation. Du ska alltså beskatta fastigheten på liknande sätt som din far skulle ha gjort det.Huvudregeln för beräkning av kapitalvinst/förlust återfinns i 44 kap 13–14 §§ IL. Av lagrummen framgår det att kapitalvinst ska beräknas som följande: Försäljningspriset, i ditt fall 700 000 kr, minskat med omkostnadsbeloppen som bland annat är utgifterna för fastighetens anskaffning och förbättringsutgifter. Vad som är förbättringsutgifter framgår av 45 kap 11–12 §§ IL.Sammanfattningsvis blir beräkningen följande: 700 000 - (din fars anskaffningsvärde) (räknat med att 205 000 kr understiger taxeringsvärdet, alltså är en gåva) - (eventuella övriga förbättringsutgifter) = kapitalvinsten som du ska skatta på. Vad gäller lånet ingår det i din fars anskaffningskostnad men skattemässigt rörande kapitalvinstskatten kommer den att ses separat från beräkningen. Kapitalvinsten ska därefter beskattas som övrig kapitalvinst med en skattesats på 30 % enligt 65 kap 7 § IL. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad ska min f.d sambo betala mig när vi ska dela upp vår bostadsrätt?

2019-06-16 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om jag och min sambo fått vår bostadsrätt värderad till 825 000 kr av HSB och min sambo ska bo kvar och jag ska flytta. Hur mycket ska min f.d sambo betala mig och hur fungerar det med skatt ? Jag har betalat min del kontant 2017 nästan exakt två år sedan. Vi gav då 600 000kr. MVH
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Först och främst - hur ni delar upp er gemensamma egendom är helt upp till er själva. Genom sambolagen kan en av samborna kräva att bodelning ska ske och därigenom tilldelas samborna hälften var av samboegendomen efter att skuldavräkning skett. Jag antar att er avsikt är att dela lika på bostadsrätten. Jag antar också att ni hittills har betalat lika mycket i kontantinsats och amorteringar (eller, om ni betalat bostadsrätten direkt, att ni vid det tillfället betalade lika mycket vardera). Om detta inte är fallet, bör denna skillnad räknas med.Vad din f.d sambo ska betala dig kan då räknas ut genom att ni helt enkelt delar värdet av bostadsrätten på hälften, dvs 412 500 kr. Sedan behöver denna summa konfigureras en aning med hänsyn till den kapitalvinstbeskattning som kommer ske i det senare ledet, dvs när din f.d sambo senare säljer bostadsrätten och gör en vinst som måste beskattas. Detta beräknas genom att man räknar på den vinst som bostadsrätten skulle generera om den såldes den dagen då samboförhållandet upphörde. Om ni exempelvis hade sålt bostadsrätten idag hade ni (enligt de beräkningar du presenterar) gjort en vinst på 225 000 kr. Denna vinst ska kvoteras så att enbart 22/30-delar av den är skattepliktig. Det innebär att vi får följande uträkning:225 000 kr (kapitalvinst) x 22/30 (kvotering) x 0,3 (skattesats på 30% för kapitalinkomster) = 49 500 kr. Den skatt ni hade fått betala om ni hade sålt lägenheten idag hade alltså varit 49 500 kr (jag har här också uteslutit att ni gjort några renoveringar eller förbättrande underhåll eller reparationer, vilket skulle medfört rätt till avdrag och således en annan uträkning). Denna skatt kommer din f.d sambo själv att få betala när han säljer lägenheten, så din del av summan (dvs 24 750 kr) bör subtraheras från din andel vid bodelningen.Den summa som du ska få av din sambo borde alltså bli 412 500 - 24 750 = 387 750 kr.Om ni dessutom gjort renoveringar (till-, ny- eller ombyggnationer som tillfört bostadsrätten någonting nytt eller underhåll/reparationer som inneburit att bostadsrätten idag är i bättre skick än vad den var när ni köpte den, så behöver ni göra lite annorlunda beräkningar. Detta är dock ämne för en annan fråga och om ni vill ha svar på det får ni gärna stilla en fråga till!Jag hoppas att du får användning av svaret på din fråga!

Måste man betala skatt vid försäljning av fastighet man fått i gåva?

2019-05-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Måste man betala skatt på en gåva när man säljer den? I det här fallet en fastighet.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om du erhållit en fastighet i gåva gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, innebärande att du träder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen, IL). Det innebär att när du ska sälja fastigheten kommer du att skatta precis som den tidigare ägaren hade gjort om vederbörande sålt den. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (dvs. det du säljer fastigheten för) minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet för fastigheter är anskaffningsutgiften (vad fastigheten köptes av den gåvogivaren för) ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Skatten på kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). När det handlar om försäljning av privatbostadsfastigheter görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § första stycket IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22 % på kapitalvinsten.Vänligen,

Hur stor är vinstskatten på fastighet? Vinstskatt på bil?

2019-07-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min bror och jag är enda arvingar efter min mor. Vi ärver två fastigheter som är värderade till 4.300000 kr och 950000 respektive. Min bror ska överta båda fastigheterna. Vi har fått information om att man från det beräknade marknadsvärdet skall dra en vinstskatt om 22 eller 30%. Vilket gäller?Min bror skall också överta en bil värderad till 200000kr. Skall det räknas av vinstskatt från marknadsvärdet på den också innan min bror ersätter mej?Undrar syster
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Vad gäller bostad för privat bruk skattar man på 22/30 av vinsten. Skatten som ska betalas är 30 % av denna summa. För att räkna ut vinstskatt på fastigheterna tar ni alltså vinsten gånger 22/30, vilken i sin tur gångas med 30 %. Låt säg att vinsten exempelvis är 100 000kr. Då är vinsten som ska beskattas 73 333 kr (22/30 av 100 000 kr). Skatten är 30 % av denna summa, det vill säga 22 000kr. Vinstskatten för privatbostäder sägs därför ibland vara 22%. Vad gäller bilen finns inte vinstskatt på samma sätt som för fastigheter. Ni skall alltså inte räkna av vinstskatt på bilen innan din bror ersätter dig. Hoppas du fått svar på din fråga!

Överlåtelse av andel av bostadsrätt till närstående. Hur kan det ske skattemässigt mest förmånligt för båda? Genom gåva eller köp? Vad innebär det att marknadspriset inte ändrats sedan köpet?

2019-06-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Önskar rekommendation för nedanstående beskrivning. Jag önskar skänka min andel i min dotters lägenhet i Uppsala som vi köpte i juli 2016 för 2 570 000kr. Jag har ett banklån kvar på 1 060 000kr som jag vill att min dotter "övertar" i samband med gåvan. Jag äger 90% och dottern 10%. Prisutvecklingen i Uppsala sedan köpet har varit negativ så ev. reavinst bör inte kunna motiveras.Hur går vi till väga för att hantera detta korrekt juridiskt för att undvika skatt för mig och min dotter. Gissar att gåvoprincipen är "delniningsprincipen vid övertagande av lån av bostadsrätt" såvida det inte finns en konstruktion för gåva vederlagsfritt att tillämpa.En alternativ hantering vore att dottern skull köpa mina 90% av bostadsrätten för 90% av ursprungspriset 2570kSEK=2313kSEK. Därefter ger jag dottern i penninggåva 2313-1060=1253kSEK, vilket skulle resultera i att hon endast har kvar 1060kSEK (=mitt banklån) i utgift för vilket hon tar ett banklån. Denna gåva är att ses som ett förskott på arv. - Är en sådan försäljning skattefri? (då marknadsvärdet inte stigit)- Blir penninggåvan skattefri för dottern?
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar främst inkomstskattelagen (IL) och då särskilt dess regler om kapitalvinster.Jag kommer först och främst att i generella ordalag kommentera vad som bör gälla i din situation, utifrån vad du beskrivit. Du har även presenterat två alternativ som jag därefter kommer att kommentera var för sig.Generella utgångspunkterEftersom det inte skett någon värdeökning (sett utifrån marknadsvärdet) av lägenheten sedan du köpte din andel kommer du inte att göra någon kapitalvinst. Detta innebär att det inte kommer att finnas någon kapitalvinst att beskatta. Kapitalvinstbeskattning sker endast om det skett en överlåtelse såsom ett köp eller byte och säljaren lite förenklat får mer betalt än hen ursprungligen betalade för lägenheten, vilket alltså är definitionen av en så kallad kapitalvinst.Det bör även nämnas att gåvor mellan privatpersoner, av alla dess slag av all typ av egendom, är skattefria. Detta följer direkt av 8:2 IL. En annan, viktig konsekvens av gåvor, är att då egendom såsom en bostadsrätt ges i gåva, "inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation" (se 44:21 IL). Detta innebär att om du ger hela din andel av bostadsrätten i gåva till din dotter, kommer hon att anses ha köpt den för exakt samma summa som du köpte den för, när man vid framtida försäljning beräknar kapitalvinsten. Dessutom tar hon över rätten till eventuella avdrag för exempelvis renoveringar eller dylikt som du hade rätt till. I detta fall gör det ingen skillnad för henne eftersom ni köpte era andelar samtidigt, för samma pris. Det hade dock gjort stor skillnad om du köpt bostadsrätten för länge sedan och den då varit värd mycket mindre och nu givit den i gåva till din dotter. I så fall skulle hon vid framtida försäljning behöva betala skatt på kapitalvinsten beräknat utifrån det lägre pris som du långt tidigare köpt den för.Med utgångspunkterna att gåvor är skattefria och att priset på bostadsrätten är på ungefär samma nivå som i dagsläget som när ni köpte den behandlas dina två alternativ skattemässigt på så sätt som jag ska redogöra för i det följande.Ge lägenheten utan vederlag förutom övertagande av lånetDet som skattemässigt händer vid en sådan överföring av bostadsrätten är att transaktionen, som du nämner, delas upp som delvis gåva och delvis köp. Vi säger att du ska ge din andel som är värd 2.313' till din dotter och att hon då också ska ta över lånet på 1.060'. Då ska man se till vilken andel av transaktionen som utgör gåva respektive köp à 1.060' / 2.313' = cirka 46%. I detta fallet blir då transaktionen att bedöma som 46% köp och 54% gåva. Detta innebär att kapitalvinst/kapitalförlust ska beräknas endast utifrån 54% av förvärvet, medan din dotter i 54% av förvärvet inträder i din skattemässiga situation.Detta innebär att vid en framtida försäljning, man för att räkna ut hennes kapitalvinst/kapitalförlust, måste dela upp hennes inköpspris i tre delar. De första 10%, på vilket gäller det pris som ni betalade när ni köpte bostadsrätten tillsammans. De övriga 90% ska delas upp som beskrivits precis ovan. Det lite speciella med detta fall är dock att alla dessa tre delar kommer att utgå från i princip samma inköpspris. Detta följer av att hennes andel på 10% och de 54% av din andel som ska bedömas som gåva kommer att ha exakt samma inköpspris, eftersom de köptes samtidigt. Då menar jag inte till det nominella beloppet, utan de kommer att ha samma inköpspris på så sätt att utgår från samma totala värde på bostadsrätten.De övriga 46% av din andel som du ger i gåva kommer att utgå från inköpsvärdet beräknat utifrån köpeskillingen om 1.060.000. För att få fram inköpspriset på denna andel kollar man hur mycket hon betalar för andelen av bostadsrätten, vilket sedan kan jämföras med hur mycket du betalade för en lika stor andel när du köpte den. I detta fall har ju priset inte förändrats och om hon betalar samma pris som du gjorde blir kapitalvinsten/kapitalförlusten noll (bortsett från eventuella avdrag du kan göra som kan leda till en kapitalförlust). Andelen säljs alltså för samma pris som du köpte den för.Det som beskrivits ovan är inte helt okomplicerat, och kan kompliceras ytterligare av de avdrag som finns och de möjligheter till kvittning och avdrag som finns i förhållande till andra kapitalförluster som gjorts samma år. Det viktiga att ta från beskrivningen, utifrån ditt fall, är dock att det i fråga om kapitalvinstskatt inte gör någon större skillnad (bortsett från avdragsmöjligheterna) huruvida du ger hela eller en andel av bostadsrätten som gåva eller säljer hela eller en andel av den till din dotter. Detta följer av att du oavsett kommer att kunna undvika kapitalvinstskatt, och din dotters inköpspris kommer att vara i princip densamma oavsett om hon köper bostadsrätten eller får den i gåva, vilket ju har betydelse för uträkningen av kapitalvinstskatt om hon i framtiden säljer bostadsrätten.Sälja hela din andelI denna situation gäller precis som jag beskrivit ovan att hon kommer att ha exakt samma inköpspris som du hade, vilket ju blir i princip samma konsekvens som vid en gåva. Eftersom försäljningspriset är exakt samma som du köpte den för blir det som sagt ingen kapitalvinstskatt för dig.Den största skillnaden mellan att ge henne hela eller del av bostadsrätten som gåva, respektive att sälja hela eller en del av den, är att vid gåva inträdet hon i hela din skattemässiga situation, på så sätt att hon också (förutom inköpspriset) övertar exempelvis dina eventuella rättigheter till avdrag för exempelvis förbättringsutgifter på lägenheten. Vid köp inträder hon inte i din skattemässiga situation, men kommer dock ha samma inköpsvärde eftersom försäljningspriset är detsamma.PenninggåvanJa, penninggåvan blir skattefri. Gåvor är skattefria enligt 8:2 IL, sedan gåvo- och arvsskatten togs bort år 2004.SammanfattningEftersom det planerade försäljningspriset vid transaktionen mellan dig och din dotter kommer att vara detsamma som när du köpte din andel kommer du inte att kunna göra någon kapitalvinst som är skattepliktig. Dessutom kommer hennes inköpspris, som spelar roll när och om hon i framtiden säljer bostadsrätten, vara exakt likadant som om hon fått andelen i gåva. Den enda principiella rättsliga skillnaden mellan köp och gåva i denna situation är alltså att hon vid gåva kommer att överta ("inträda i") hela din skattemässiga situation, inkluderat framför allt avdragsrättigheter.Svaret på frågan vad som är bäst ur en skattemässig synvinkel beror alltså lite på er personliga situation. Om du kan tjäna på att göra en kapitalförlust detta år för att du då kan göra avdrag eller kvitta med annan vinst kan det vara bäst att du säljer hela eller en större del av din andel till din dotter. Om du inte har någon sådan möjlighet till att skattemässigt vinna på en kapitalförlust kan det vara bättre att överlåta lägenheten genom gåva och således "överlämna" eventuella avdragsmöjligheter till din dotter, vilka hon då kan använda vid en framtida försäljning. Notera dock att avdragsmöjligheterna för förbättringsutgifterna blir mindre värda för varje år som går från och med förbättringen gjordes, och försvinner helt efter viss tid (se 46:8-12 IL).Slutligen måste sägas att det kan finnas andra faktorer att ta hänsyn till i denna situation. Skatterätten är ett stort rättsområde med mycket undantag och specialregler, och svaret på sådana här frågor kan därför variera (ibland stort) beroende på personens enskilda situation.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Eftersom du har beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig klockan 16:00 på måndag, den 24:e juni. Om tiden inte passar dig, eller om du har några följdfrågor angående mitt svar, innan eller efter telefonuppföljningen, kan du höra av dig på min mail Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänlig hälsning,

Din dotter träder in i din mors skattemässiga situation

2019-06-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min mamma vill ge min dotter sin fastighet, vilket vi barn godkänner. Min dotter får göra vad hon vill med fastigheten, den skänks utan några förbehåll.Troligen vill inte min dotter behålla fastigheten utan sälja den, vilket är helt ok för min mamma..Gåvobrev håller på att utformas.Vid skilsmässa 1977 överlät pappa sin del i fastigheten till mamma. Det var hälften av 89 317.94kr.Taxeringsvärdet var då 60000kr.Det finns idag inga skulder på fastigheten, taxeringsvärdet är 146 000kr.Vad bör man tänka på vid ev. en försäljning? Finns det någon tidsperiod att iaktta från övertagande till försäljning? Vinstskatt?Tacksam för svar.
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I Sverige finns ingen gåvoskatt. När din dotter får fastigheten kommer hon istället att träda in i din mors skattemässiga situation, enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Det innebär att värdet på huset som gällde när din mor skaffade huset gäller för att räkna ut den eventuella kapitalvinsten för din dotter när hon säljer huset. Värdet på huset som ni ska utgå ifrån är inte det från när din mor fick din fars halva av huset utan från när huset anskaffades.Eftersom huset har ökat mycket i värde kommer din dotter alltså troligtvis få en stor kapitalvinst vilket även innebär att skatten blir ganska hög. Det ni också kan tänka på är att skattesatsen får kvoteras enligt 45 kap. 33 § inkomstskattelagen vilket gör att den blir lägre.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!

Vilka skatteregler gäller när man säljer en fastighet man fått som gåva?

2019-05-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Min föräldrar funderar på att ge bort sin sommarstuga till mig och min syster. Jag är dock inte speciellt intresserad av sommarstugan. Vilka skatteregler gäller om min syster ska köpa ut mig från sommarstugan efter att vi mottagit sommarstugan som gåva?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om ni får fastigheten som gåva träder ni i era föräldrars skattemässiga situation, enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen, IL). Det innebär att gåvan av fastigheten till er är skattefri för era föräldrar och att ni övertar ansvaret för skatt. Om din syster ska köpa ut dig innebär det att du säljer din halva av fastigheten och ska betala skatt för kapitalvinsten som sker. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen är det din syster betalar dig för din del av fastigheten, omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Med förbättringsutgifter kan avses t.ex. tillbyggnader som skett och omfattande renoveringar (jfr 45 kap. 11-15 § IL). Eftersom ni övertagit era föräldrars skattemässiga situation innebär det att omkostnadsbeloppet är vad era föräldrar betalde för fastigheten när de köpte den, ökad med eventuella förbättringsutgifter. Den kapitalvinst du gör kommer därefter att beskattas med 22/30 (45 kap. 33 § IL), i praktiken blir skatten därför 22% av kapitalvinsten.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,