Hur mycket ska vår son betala i skatt vid försäljning av den av oss givna bostadsrätten?
Vår son fick sin bostadsrätt av oss 1997 som gåva. Nu skall han köpa ett hus tillsammans med sin fästmö för 1,1 miljoner. Hans bostadsrätt är värd ca 2,7 miljoner. Hur mycket skatt ska han betala?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Redan nu vill jag nämna att mot bakgrund av att jag inte har alla bakomliggande omständigheter i ert fall så är tanken inte att mitt svar ska utgöra något uttömmande sådant.
Tillämplig lag
Vad avser de regler som finns på inkomstskattelagens område så hittar man de företrädesvis i inkomstskattelagen (IL). Med anledning av att det i ditt fall handlar om beskattning vid försäljning av en privatbostadsrätt så aktualiseras de beskattningsregler som är hänförliga till inkomstslaget kapital och de särregleringar som finns för sådant boende.
Beräkning av hur mycket skatt man måste betala vid bostadsrättsförsäljning
Vinst vid en bostadsrättsförsäljning kallas för kapitalvinst. En kapitalvinst räknas fram genom att man utgår ifrån försäljningspriset och drar av avdragsgilla poster (44 kap. 13–14 § IL). Utvisar värdet vid denna beräkning ett positivt sådan så innebär det att bostadsrättsförsäljningen har gett en kapitalvinst vilken ska som utgångspunkt beskattas det år bostadsrätten säljs. Närmare bestämt sker beräkningen på följande sätt:
+Försäljningspriset dvs. det pris din son säljer bostadsrätten för (i din sons fall: 2,7 miljoner kronor)
-utgifter för avyttring (t.ex. mäklararvode, homestyling, besiktning, värdering av bostadsrätten, annonsering etc.)
-anskaffningsutgiften (i din sons fall: det pris ni köpte bostadsrätten för)
-vissa förbättringsutgifter (t.ex. nybyggnation och förbättrande reparationer) (46 kap. 8–10 § IL). Här ska det noteras att utgifter som redan dragits av genom ROT-avdrag får inte dras av här (44 kap. 14 § andra stycket IL).
Är det så att utfallet av denna beräkning blir positivt innebär det som sagt att din son gjort en kapitalvinst. Lite slarvigt kan man säga att det är 22/30 av denna som vid taxeringsåret (dvs. året efter försäljningen sker) beskattas med 30 % (46 kap. 18 § första stycket IL. Se även 1 kap. 6 och 65 kap. 7 § IL). Så är emellertid inte riktigt fallet ifall den skattskyldige (dvs. din son) begär uppskov med kapitalvinsten och förutsättningarna i övrigt för uppskov är uppfyllda. Om så är fallet och om vi utgår från att din son köper en ny bostad för 1,1 miljoner kronor och säljer nuvarande bostaden för 2,7 miljoner kronor så kommer det belopp han kan göra uppskov med framräknas på följande sätt:
(Kapitalvinsten för den nuvarande bostadsrätten + tidigare eventuella uppskovsbelopp) X (priset den nya bostaden köps för [1,1 miljoner kronor] ÷ priset den nuvarande bostadsrätten säljs för [2,7 miljoner kronor]) (se 47 kap. 7 § första stycket andra punkten IL).
Det ska emellertid härvid noteras att det finns ett maxtak för hur mycket av detta framräknade belopp som uppskovet kan uppgå till. Uppskovsbeloppet får nämligen max uppgå till 3 miljoner kronor (47 kap 7 § andra stycket IL).
Vilka är då förutsättningarna för uppskov?
För att din son ska kunna ha rätt till uppskov krävs det för det första, utöver att han hos Skatteverket begär uppskov, att kapitalvinsten uppgår till åtminstone 50 000 kr (47 kap. 6 § IL). För det andra måste nuvarande bostaden som han säljer vara belägen i en stat inom EES-området. För det tredje räcker det att din son vid tidpunkten för försäljningen varit bosatt vid bostaden under minst ett år närmast denna tidpunkt (47 kap. 3 § IL). Slutligen ska den nya bostaden som köps vara en bostad inom EES-området (47 kap. 5 § IL).
Utgår vi från att din son säljer den nuvarande bostaden för 2,7 miljoner kronor och köper en ny för 1,1 miljoner kronor uppfylls alltså första förutsättningen för rätt till uppskov. Huruvida de andra förutsättningarna är uppfyllda eller inte är tyvärr svårt för mig att svara på då jag som sagt inte har tillräcklig med bakgrundsinformation.
Hoppas iallafall att mitt svar kan ge dig någon vägledning. Om du har ytterligare funderingar är du alltid välkommen att ställa en fråga på nytt.
Med vänlig hälsning,
