Vilket anskaffningsvärde gäller för kapitalvinstberäkningen vid övertagande av bostadsrätt genom gåva?
Hej! Mina föräldrar äger en bostadsrätt som de funderar på att ge till mig som gåva i och med att de flyttar in i seniorboende. Om jag skulle vilja flytta tio år senare och sälja den då, vilket anskaffningsvärde gäller då för att räkna ut vinst och skatt på vinsten? Gäller värdet på lägenheten när jag fick den i gåva, eller mina föräldrars anskaffningsvärde en gång i tiden, eller något annat? Tack för hjälp att reda ut. Vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du väntas få en bostadsrätt i gåva av dina föräldrar, och att du undrar hur beskattningen av vinsten på denna bostadsrätt beräknas vid ett senare skede om du sedan säljer bostadsrätten.
Lagen som huvudsakligen blir aktuell för din fråga är inkomstskattelagen.
Hur beräknas kapitalvinsten på bostadsrätten?
Jag förstår det som att din fråga rör beskattningen av vinsten på bostadsrätten. Om man säljer en bostadsrätt ska man deklarera försäljningen året efter köpekontraktet skrevs under, och skatta på vinsten, i händelse av att du senare kommer sälja bostadsrätten.
För att beräkna vinsten, kapitalvinsten, på en bostadsrätt när denne säljs, tar man skillnaden mellan försäljningspriset och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13§ inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften ökat med eventuella förbättringsutgifter man haft under innehavstiden (44 kap. 14§ inkomstskattelagen).
Anskaffningsutgiften (anskaffningsvärdet i din fråga) är kostnaden för bostadsrätten vid köpet. Däri ingår upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till föreningen i samband med förvärvet av bostadsrätten (46 kap. 5§ inkomstsskattelagen). När en bostadsrätt förvärvats genom gåva, ska du som förvärvare av gåvan träda i gåvogivarens skattemässiga situation (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Det innebär att det är dina föräldrars anskaffningsutgifter som ska läggas till grund för beräkningen av omkostnadsbeloppet och kapitalvinsten när du senare säljer bostadsrätten. Denna princip medför att du kommer beskattas på samma sätt som om dina föräldrar hade behållit bostadsrätten och sålt den när du säljer den.
Om bostadsrätten skaffades av dina föräldrar före 1974 kan man i stället beräkna anskaffningskostnaden utifrån en schablonberäkning. Då beräknas anskaffningskostnaden till 150% av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet per den 1 januari 1974 (46 kap. 14§ inkomstskattelagen). Denna information bör du kunna få från bostadsrättsföreningen.
Förbättringsutgifter är utgifter man haft för att förbättra lägenheten (46 kap. 9§ inkomstskattelagen). Inte alla renoveringar och liknande räknas dock i detta sammanhang som förbättringsutgifter, utan det krävs att det uppgått till viss summa eller skett inom en viss tid från avyttrandet. Läs mer om detta på Skatteverkets hemsida.
Hur beräknas skatten?
Vid försäljning av bostadsrätten så skattar man inte på hela vinsten, utan endast på en kvotdel. Man beskattas alltså bara på 22/30 av kapitalvinsten (46 kap. 18§ inkomstskattelagen), och skatten man betalar är 30% (65 kap. 7§ inkomstskattelagen).
Räkneformel
Du kan således ställa upp en beskattningsformel på följande sätt:
Försäljningspriset – omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifterna, priset på lägenheten, vid dina föräldrars köp av bostadsrätten + eventuella förbättringsutgifter) = Kapitalvinsten
(Kapitalvinsten/ 30) x 22 = den kvotdel av vinsten som ska beskattas, x 0,3 = skatten som ska betalas på vinsten
Kort arvsrättsliga följder vid gåvor till barn
I sammanhanget kan jag inte låta bli att kort nämnda de arvsrättsliga följderna av att man ger barn gåvor. Om du är det enda barnet till dina föräldrar, uppstår i regel inget arvsrättsligt problem. Men om du har fler syskon kan detta bli arvsrättsligt tvistigt. Om du får en gåva av dina föräldrar medan de lever, så ska detta som utgångspunkt räknas som ett förskott på ditt arv (6 kap 1§ ärvdabalken), om dina föräldrar inte uttrycker annat. Det innebär att du om utgångspunkt inte ska få både bostadsrätten och hela din arvslott vid deras frånfälle, utan att värdet av bostadsrätten ska räknas av din arvslott. Då räknas bostadens värde utifrån dess marknadsvärde vid tillfället du övertog denne som gåva (6 kap. 3§ ärvdabalken).
Med detta sagt – om du är ensamt barn till dina föräldrar, är detta inte ett problem ni behöver bekymra er om. Men om du har syskon, kan det vara värt att tänka på. Om dina föräldrar vill att du ska få bostadsrätten samt hela din arvslott, bör de skriva i gåvobrevet för bostadsrätten att det inte utgör ett förskott på arv. Det finns dock ändå en risk att givandet kränker dina eventuella syskons arvsrätt, om man kan likna givandet vid ett testamente (7 kap. 4§ ärvdabalken), och då skulle du bli skyldig att betala ut dina syskon upp till det att deras laglotter täcks vid arvsskiftet.
Sammanfattning och råd
Sammantaget, som svar på din fråga, är det som utgångspunkt dina föräldrars anskaffningskostnader som kommer användas vid kapitalvinstberäkningen sen när du eventuellt säljer bostadsrätten. Du tar över deras skattemässiga situation, eftersom du inte haft några kostnader i samband med ditt övertagande då det är en gåva. Har du fler frågor om detta, eller hur du ska beräkna eventuella förbättringsutgifter eller liknande senare vid försäljningen, kan du alltid kolla på Skatteverkets hemsida. Om dina föräldrar köpte bostadsrätten före 1974 kan schablonregeln istället bli aktuell.
Vad gäller de arvsrättsliga frågorna, lade jag endast till detta avsnitt då det inte sällan uppstår frågor i detta hänseende vid dyra gåvor till barn. Det är något ni behöver vara uppmärksamma på om du har syskon, annars inte.
Jag hoppas att du fått någon vägledning i dina frågor! Tyvärr åtar sig vår byrå inte skatterättsliga ärenden. Har du fler frågor eller följdfrågor gällande de arvsrättsliga aspekterna, är du välkommen att ställa en ny fråga via vår hemsida!
Bästa hälsningar,
