Beskattning vid avyttring av privatbostadsrätt

2019-03-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag och min syster bor tillsammans i en bostadsrätt som vi äger 50/50. Jag ska flytta och hon ska köpa ut mig så att jag kan köpa en ny lägenhet. Vad behöver vi tänka på för att utköpet ska gå rätt till skattemässigt?
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De skattemässiga regleringarna vid försäljning av en bostadsrätt kommer att beskattas i inkomstslaget kapital. Reglerna om detta återfinns i inkomstskattelagen, (IL). När din syster ska köpa ut dig ur lägenheten ske en avyttring av fastigheten i samband med att köpekontraktet undertecknas. Skattskyldighet uppkommer det år då avyttringen sker och hela den eventuella kapitalvinst som du gör beskattas på en gång enligt (44 kap. 26 § IL).Beräkning av kapitalvinstFrån den erhållna köpeskillingen dras först eventuella försäljningsomkostnader. I ert fall är troligtvis denna kostnad noll, då ni inte har behov av att anlita mäklare eller annonsera er bostadsrätt. Därefter ska omkostnadsbeloppet dras från köpeskillingen. I omkostnadsbeloppet ingår anskaffningsutgifterna ex anskaffningsavgiften på bostadsrätten och utgifter för förbättring av egendomen. I ditt fall har du möjligheter att dra bort hälften av dessa belopp, förutsatt att ni betalade lika mycket för anskaffningen och eventuella förbättringar. Den eventuella kapitalvinst som uppkommit kvoteras till 22/30 och därmed erhålls den skattepliktiga kapitalvinsten (45 kap. 33 § IL).Möjlighet till uppskov med kapitalbeskattningen För dig som säljer din andel av bostadsrätten kan det finnas en möjlighet att få uppskov med kapitalbeskattningen (47 kap. IL). Detta förutsatt att vissa villkor är uppfyllda. Den bostad du förvärvar ska exempelvis vara minst lika dyr som den du säljer. Vidare krävs också att köp av den nya bostaden och försäljningen sker inom ett år. Hoppas att ni fått hjälp med er fråga. Vill ni ha hjälp med att formulera en skriftligt avtal på överlåtelsen kan ni antingen boka tid med någon av våra jurister eller använda vår avtalstjänst online. Om det uppkommer en mer specifik fråga är du givetvis välkommen att ställa den med. Vänliga hälsningar,

Vinst på försäljning av domännamn, förlust på försäljning av värdepapper

2019-03-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej jag har en fråga angående skatt av domännamn. Enligt skatteverket hemsida står det"Försäljning av enstaka domännamn vars värde du inte har arbetat upp utan enbart köpt som kapitalplacering och som inte ingår eller har anknytning till näringsverksamhet som du bedriver, tas upp i inkomstslaget kapital som försäljning av övrig tillgång på blankett K4."Det domännamn jag äger är köpt som kapitalplacering. Min fråga är nu, kan jag kvitta det mot en förlust av värdepapper (aktier, fonder)Det räknas ju som övrig tillgång i blankett K4.
Lukas de Bruin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Det korta svaret på din fråga är ja, du kan kvitta. Huvudregeln inom inkomstskatten är att förluster i ett inkomstslag kan dras av från förluster i samma inkomstslag. Eftersom domännamn och värdepapper båda hör till inkomstslaget kapital så kan man som utgångspunkt kvitta förluster vid värdepappersförsäljning mot en vinst man erhållit vid försäljning av ett domännamn.Exakt hur mycket man får dra av varierar dock beroende på vilket slag av värdepapper man har samt vilka vinster och förluster man gjort. Börsnoterade aktier kan man exempelvis göra fullt avdrag för mot vinster på andra aktier, men om man gör avdraget mot andra kapitalvinster så får man endast dra av 70% av förlusten. Andelar i börsnoterade värdepappersfonder får man däremot alltid göra fullt avdrag för.Som du märker är det mycket komplicerat. Utifrån den informationen du givit kan jag egentligen inte bistå dig med så mycket mer information än att du kommer få göra avdrag.Med vänliga hälsningar

Hur ser det ut med beskattning av fastighetsförsäljning till närstående kontra gåva?

2019-03-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Avsett att ge min bror mitt sommar-ställe i gåva. Han säger att det går att betala för det? (hur många % under tax.värdet då det är taxerat för 1,9 milj) - då huset är min "pension".Nu överväger jag att ge det till min son då min bror inte agerar i frågan. Jag vill ordna detta före 31/12-19. Sonen kan ju sälja/ ge bort i gåva (är det möjligt...?) eller hur kommer då beskattningen att se ut? Vilket föreslår ni? Uppskattar ert svar.
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det är svårt för mig att rekommendera dig att agera på ett visst sätt, eftersom jag inte vet skälen till att du vill ge bort fastigheten. Jag har dock i mitt svar nedan skrivit ner lite användbar information kring vad som gäller vid överlåtelse av en fastighet och vad som kan vara bra att tänka på. Om du vill ha ersättning för fastigheten så rekommenderar jag dock att du begär ersättning för det, och jag har nedan under rubriken "Köp av fastigheten under dess taxerings- och marknadsvärde" beskrivit hur du kan göra detta utan att behöva betala skatt på transaktionen.Gåva utlöser ingen skattskyldighet Vi har ingen gåvoskatt i Sverige, vilket innebär att du kan ge bort din fastighet till din bror utan att du behöver erlägga någon skatt för transaktionen. Kapitalvinstskatt på fastigheter tas dessutom bara ut för regelrätta köp, inte på gåvor. Eftersom transaktionen i det här fallet sker genom en gåva utan någon som helst ersättning behöver då heller inte din bror betala stämpelskatt för att få lagfart på fastigheten. Mer om detta nedan.Detsamma gäller om du skulle vilja ge bort fastigheten till din son. Din son kan också ge bort fastigheten utan att skattskyldighet inträder. Det som är avgörande för om skattskyldighet inträder är alltså om fastigheten överlåts genom köp, och då handlar det om vilken ersättning som lämnas för fastigheten. Mer om detta nedan.Köp av fastigheten under dess taxerings- och marknadsvärdeDet du skriver om, dvs att din bror istället köper fastigheten av dig, är också ett alternativ som går att använda och samtidigt undvika att skattskyldighet introduceras. Detta sker enligt vad man brukar kalla huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att en transaktion som sker mot en ersättning som motsvarar ett lägre värde än det lägsta av fastighetens taxeringsvärde och marknadsvärde (vid året för överlåtelsen) skattemässigt ska betraktas som en gåva, och alltså inte som ett köp. Detta innebär att skattskyldighet inte inträder.I ert fall ligger taxeringsvärdet på 1 900 000 kr. Låt oss för enkelhetens skull anta att marknadsvärdet är högre än så (vilket det vanligtvis är). Din bror kan då betala dig ett pris för fastigheten som understiger detta belopp, och då samtidigt undvika att utlösa skattskyldighet. En ersättning om 1 890 000 kr faller alltså in under huvudsaklighetsprincipen. Ifall marknadsvärdet är lägre än 1 900 000 kr är det dock detta värde som inte får överstigas av ersättningen.Stämpelskatt då? Reglerna där är lite annorlunda. En fastighet som överlåts genom huvudsaklighetsprincipen (och alltså inte utlöser skattskyldighet) kan fortfarande bli föremål för stämpelskatt, som då kommer att behöva betalas av förvärvaren. Skyldighet att betala stämpelskatt inträder om ersättningen för fastigheten överstiger 85% av fastighetens taxeringsvärde. I ert fall ligger denna gräns på 1 615 000 kr. En ersättning som understiger detta belopp aktiverar alltså varken kapitalvinstskatt eller stämpelskatt (så länge marknadsvärdet inte understiger detta belopp givetvis…).Det som händer efter denna transaktion är att fastighetens s.k omkostnadsbelopp (dvs det belopp som den en gång i tiden köptes för samt vissa förbättringskostnader) kommer att beräknas utifrån vad du köpte den för, inte vad din bror köpte den för. Omkostnadsbeloppet används för att räkna ut vinsten som försäljaren gör vid en försäljningen, och det ligger då sedan till grund för hur mycket försäljaren ska beskattas för vinsten. Man beräknar vinsten genom att subtrahera omkostnadsbeloppet från köpeskillingen. Eftersom transaktionen mellan dig och din bror har skett genom vad som skattemässigt betraktats som gåva, så "tar han över" ditt omkostnadsbelopp. Detta brukar kallas kontinuitetsprincipen. Jag hoppas att du känner att svaret du fått är användbart! Om du har några frågor så kan du alltid ställa en ny fråga eller kommentera i kommentarsfältet här nedan.

Hur beskattas kapitalvinsten om den används för lånebetalning?

2019-02-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och mina 2 systrar fick ett hus i gåva av vår pappa. Nu vill jag sälja min del för ca 850.000. Jag köpte en bostadsrätt aug 2017 för 4.950.000 med lån 3.712.500. Blir jag skatteskyldig för vinsten på 850.000 om jag använder hela summan till att betala av lån på min bostadsrätt?
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar reglerna i inkomstskattelagen (IL). Jag kommer att dela in din fråga i två delar: ena delen rör hur en dylik vinst beskattas i allmänhet och den andra delen rör hur beskattningen ser ut om vinsten används för att betala av ett lån.Hur beskattas vinsten vid fastighetsförsäljning?En vinst (kapitalvinst) ska i stora drag beräknas som det värde tillgången har sålts för minskat med det värde som har lagts ner på tillgången (anskaffningsutgift). Detta framgår av 44 kap. 13 § IL. Eftersom att du och dina systrar fick huset som gåva utgörs anskaffningsutgiften i ditt fall av det värde som din pappa köpte huset för (se 44 kap. 21 § IL). Anskaffningsutgiften ska vidare delas på tre för respektive delägare för att den ska överensstämma med era andelar. När vinsten har beräknats ska bara 22/30-delar av den läggas till grund för beskattningen om huset är en privatbostadsfastighet. En fastighet är en privatbostadsfastighet om den används som permanentbostad av innehavaren eller närstående till innehavaren.Hur beskattas vinsten om den används för lånebetalning?Du vill använda hela vinsten på att betala av ditt lån och jag tolkar din fråga som att du undrar om detta kan innebära att du inte behöver betala skatt på vinsten. För att besvara kärnfrågan finns inga lagregler som innebär att du inte beskattas för den vinst du har gjort.En viss skattelättnad i ditt fall går däremot att finna i 42 kap. 1 § st. 2 IL. Den innebär att en person får göra avdrag i deklarationen för bl.a. ränteutgifter. Ett avdrag innebär att du minskar din vinst för året och därmed minskar det totala värde som läggs till grund för beskattningen. I ditt fall kan du alltså göra avdrag för de ränteutgifter som är kopplade till lånet, för att därmed minska den slutgiltiga beskattningen.SammanfattningDet finns inga specifika lagregler som innebär att en person inte är skattskyldig för vinsten vid fastighetsförsäljning. Att vinsten används för att betala av ett lån innebär däremot att en del av utgiften är kopplad till ränta. Sådana ränteutgifter är avdragsgilla och medför en viss skattelättnad.Jag hoppas att det var svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Vinstskatt vid försäljning av bostadsrätt som gått i arv

2019-03-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, min farfar köpte 1998 en lgh för 60.000:- 15 år senare skrev han över lägenheten på min far som en gåva. När farfar gick bort för 3 år sedan togs lgh upp i testamentet till ett värde av 550.000:- som en del av min fars arv. Nu har min far gått bort och vi har sålt lägenheten för 1.400.000:-. Min fråga är nu hur stor summa vi måste betala vinstskatt för! Är det det ursprungliga inköpspriset på 60.000:- eller är det värdet i testamentet som räknas?
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastighet ska du överta den tidigare ägarens inköpspris om bostadsrätten är förvärvad genom arv, testamente, gåva eller bodelning (så kallat benefikt fång). Skulle den förre ägaren (din far) också ha förvärvat bostadsrätten benefikt går du tillbaka till det senaste förvärvet som gjordes genom köp eller byte vilket i ditt fall blir din farfars. Du får inte använda det värde som är upptaget i bouppteckningen eller testamentet efter den avlidne. Med andra ord så är det din farfars inköpspris á 60 000 kr som ska beaktas vid beräkningen för vinstskatten.Vill även tillägga att det genom 44 kap. 13-14 §§ inkomstskattelagen finns möjligheter att göra avdrag på skatten för bland annat eventuella förbättringsutgifter som gjorts på lägenheten, exempelvis renoveringar eller reparationer. Det är värt att ha i åtanke!Hoppas detta ger klarhet!Vänliga hälsningar,

Hur ska en fastighet värderas vid arvskiftet, och ska den beskattas vid arvet?

2019-03-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag har en fråga om arvskifte,om en arvsskiftesberäkning är beräknad på en försäljning av en fastighet,med procentsats fördelning av totala arvssumman med latent skatt,skall det då beräknas med latent skatt när det blir ett tillskifte plus en skifteslikvid av fastigheten till en dödsbodelägare.Får man då inte betala en högre summa i den totala skifteslikviden när den latenta skatten räknats med i beräkningen, man för ju betala skatt 2 gånger vad jag föstår först nu och sedan vid en försäjning,vet ej om det är rätt eller fel. Det är fler dödsbodelägare.Ps.Jag är Svensk medborgaremed Svenskt personmummermen är utskriven från Sverigeoch bor i USA.Har ärvt del av fastighet i Nacka.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det kan inledningsvis sägas att det inte finns några generella regler om hur en fastighet ska värderas vid ett arvskifte.Det brukade finnas regler om detta och riktlinjer som skatteverket utfärdade. Men efter att arv- och gåvoskatten togs bort, togs även dessa regler bort.Det kan dock sägas att en fastighet vid ett arvskifte bör värderas till marknadsvärdet, med avdrag för latent skatt och schablonmässigt mäklararvode. Om alla dödsbodelägare är överens kan ni dock värdera fastigheten till i princip vad ni vill i skifteshandlingen, därför att det är ni som bestämmer och därför att skatteverket inte längre bryr sig.Med detta sagt kommer du inte att behöva betala skatt för att du ärver en andel av en fastighet. Det som istället händer är att arvtagaren inträder i arvlåtarens skatterättsliga ställning (se 44 kap 21 § inkomstskattelagen). Skatten utlöses alltså istället om och när du sedan säljer fastigheten. Det finns alltså ingen arv- och gåvoskatt, utan du behöver inte betala någon skatt förrän du eventuellt säljer fastigheten.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Latent skatteskuld

2019-02-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vid arvskifte så dras tjugo procent för s.k "latent skatteskuld".Hur ska detta förstås ?
Lisa Olsson | Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!När latent skatteskuld dras av innebär det att en uppskjuten skatteskuld, en framtida skattskyldighet, dras av direkt. Ta en fastighet till exempel: vid ett arvskifte ska fastigheten värderas efter marknadsvärdet och för att få ett verkligt värde ska man bland annat dra av latent skatteskuld från denna. Skatteskulden är en uträkning/uppskattning av hur mycket vinstskatt som skulle behöva betalas vid en försäljning av fastigheten och den dras av även om man planerar att sälja eller inte. För att det ska vara aktuellt med latent skatteskuld så utgår man från att man kommer kunna gå med vinst vid försäljning av fastigheten och att den ska ha högre värde än när den köptes. 22 % är skattesatsen för kapitalvinster. Man tar förenklat sett kapitalvinsten på fastigheten x 0.22 för att få ut den latenta skatten. Sedan från marknadsvärdet drar man bort den latenta skatteskulden, uppskovsskatt, försäljningskostnader och de skulder som följer med fastigheten för att få fastighetens värde fastställt i exempelvis ett arvskifte. Med vänliga hälsningar

Hur behandlas latent skatteskuld efter bodelning vid en senare försäljning av fastigheten?

2019-02-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejHur ska jag hantera den latenta skatten jag har sedan en tidigare bodelning nu när jag säljer mitt hus? I bodelningen värderades huset till 3,8 milj och jag övertog latent reavinst skatt om 198 000. Nu när jag säljer mitt hus för 4,2 milj hur ska jag beräkna vinsten och skatten? Ska jag betala den latenta reavinsten på 198 000 + skatt på mellanskillnaden (3,8 upp till 4,2 milj) = 22% på 400 000? eller hur ska jag räkna?
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du behöll fastigheten vid er tidigare bodelning och nu ska sälja den.Latent skatteskuldAlla fastigheter är belastade med latenta skatteskulder - så länge de inte i framtiden säljs för en mindre summa än de en gång köptes för. Man måste alltså göra en vinst på affären för att skattskyldigheten ska inträda.När man bodelar så beskattas inte den make som "avstår", dvs löses ut ur, sin del av fastigheten för den summa som denne därigenom får. Om man då delar upp fastighetens värde rakt av marknadsvärdet så drabbas ju den make som behåller fastigheten hårdare, eftersom denne får ta båda andelarnas skattekostnad. Därför använder man istället här en uträkning av hur pass mycket skatt man hade behövt betala i kapitalvinstskatt för en försäljning vid tidpunkten för bodelningen. Sedan drar man av den summan från fastighetens värde, och den ena maken löser ut den andre baserat på detta belopp.Denna uträkning av den latenta skatteskulden används dock bara för att "jämna ut" andelarna vid bodelningen. Detta är alltså ingen statisk skuld i egentlig mening (som exempelvis ett uppskovsbelopp), utan bara en avräkningsregel för att få en mer rättvis fördelning makarna emellan. Notera dock! En bodelning är underkastad avtalsfrihet, vilket innebär att man inte måste göra på detta sätt - makar kan helt själva bestämma hur man vill dela upp egendomen, så länge de kommer överens om detta. Att makarna exempelvis bara räknar ut marknadsvärdet och delar detta rakt av är alltså helt ok, även om den utlösande maken i det långa loppet drar det korta strået vid en sådan uppgörelse.Vid en senare försäljning av fastigheten kommer den maken (i ditt fall du) som behöll fastigheten att behöva betala skatt på vinsten som vanligt (s.k kapitalvinstskatt). Skatten ligger i praktiken på 22% på fastigheter. Det blir alltså ingen skillnad om du, å ena sidan, väljer att betala 22% på hela vinsten vid försäljningen eller, å andra sidan, väljer att betala enligt det förfarande du redovisat ovan. Du får samma resultat.Jag hoppas du fått svar på dina funderingar! Någonting jag missade? Lämna gärna en kommentar nedan.