Beräkning av skatt på fastighet

2019-11-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Äger en fastighet där tidigare ägare köpt den för 140 000. Som gåva(gåvobrev) betalade jag 330 000 år 2011. Om jag nu säljer den för säg 1200000. Hur skattas den å hur mycket?
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om beskattningEnligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) beräknas en kapitalvinst som skillnaden mellan försäljningsintäkten minskat med kostnader för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet åsyftas enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsvärdet och förbättringskostnader. AnskaffningsvärdetFör att avgöra vilket anskaffningsvärde ni använder er av, måste det fastställas huruvida överlåtelsen i samband med att du blev ägare av fastigheten skattemässigt är att betrakta som ett köp eller en gåva. När en fastighet överlåts i form av en gåva, använder man sig av den s.k. kontinuitetsprincipen som innebär att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL). Med andra ord kommer gåvomottagaren i sådana fall använda sig av gåvogivarens anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinsten. Om överlåtelsen istället är att betrakta som ett köp, utgör köpeskillingen som köparen betalade i samband med förvärvet grunden för anskaffningsvärdet, se 44 kap. 13 § IL.För att fastställa huruvida överlåtelsen är att betrakta som ett köp eller en gåva, använder man sig av huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär kortfattat att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet, är överlåtelsen att betrakta som ett köp, och om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet är överlåtelsen att betrakta som en gåva.Bedömningen i ditt fallI ditt fall blir det alltså avgörande vad fastigheten hade för taxeringsvärde vid tidpunkten för förvärvet. Om taxeringsvärdet 2011 understeg 330 000 kr, kommer du använda dig av 330 000 kr som anskaffningsvärde. Om taxeringsvärdet emellertid översteg 330 000 kr, kommer du använda dig av den tidigare ägarens anskaffningsvärde (dvs. 140 000 kr). Om du säljer fastigheten för 1 200 000 kr, och vi enbart håller oss till anskaffningsvärdet, kommer kapitalvinsten hamna på antingen 870 000 kr (1 200 000 - 330 000) eller 1 060 000 kr (1 200 000 - 140 000). Vidare bör även tilläggas att man vid försäljning av en privatbostadsfastighet enbart behöver skatta på 22/30 av den beräknade kapitalvinsten enligt 45 kap. 33 § IL. Den slutliga kapitalvinsten blir i detta fall (bortsett från förbättringsutgifter och kostnader för försäljningen) 870 000 * 22/30 = 638 000 kr, eller 1 060 000 * 22/30 = 777 333 kr. Hur mycket blir skatten?Enligt 65 kap. 7 § IL är den statliga inkomstskatten på kapitalinkomster 30 procent av överskottet i inkomstslaget kapital. I ditt fall blir det alltså 638 000 * 0,3 = 191 4000 kr, eller 777 333 * 0,3 = 233 200 kr.För att sammanfatta, kommer den slutliga skatten antingen bli 191 400 kr om ditt förvärv av fastigheten betraktas som ett köp, och 233 200 kr om förvärvet är att betrakta som en gåva. Jag hoppas du fått svar på din fråga.

Kapitalvinstskatt vid försäljning av tomt som erhållits genom gåva

2019-10-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag fick en tomt, tillsammans med mina kusiner, av min morfar som han styckade av själv från sin egen mark 1985. Jag hittar inget värde på den tomten det datum som den styckades av. Jag ska nu få tomtandelarna som gåva av de andra kusinerna och jag undrar hur kapitalvinstskatten skulle beräknas i framtiden om jag skulle bestämma mig att sälja den?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du och dina kusiner tillsammans fick den avstyckade tomten i gåva år 1985 av din morfar. Huvudregeln är att förvärv genom gåvor är skattefria, detta enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Enligt kontinuitetsprincipen gäller att då en tillgång överlåts utan att överlåtaren beskattas för en uppkommen värdestegring, så ska denna vinst i stället beskattas den dag mottagaren säljer gåvan. Detta framgår av 44 kap. 21 § IL. Vilket värde tomten hade det datum som den styckades av spelar därmed inte någon roll, utan värdehöjningen beräknas ända tillbaka till då din morfar förvärvade tomten.Kapitalvinsten för tomten räknas ut genom 44 kap. 13 § IL:(Ersättningen - Utgifter för avyttring) - OmkostnadsbeloppetOmkostnadsbeloppet, som regleras i 44 kap. 14 § IL består av utgifterna för anskaffningen (alltså den avstyckade tomtens värde då din morfar förvärvade tomten) samt utgifter för förbättringar.Sammanfattning:För att ta reda på vad skatten för kapitalvinsten skulle bli i framtiden för tomten så måste du veta kostnaden för tomten då din morfar förvärvade den. För fastigheter som förvärvats före år 1952 anses inköpspriset vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde 1952. Uppgifter om detta kan du beställa från Riksarkivet. De uppgifter du behöver för detta är fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger, 45 kap. 28 § IL.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vilka skattekonsekvenser följer av att erhålla en bostadsrätt som gåva?

2019-10-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag köpte en lägenhet (bosstadsrätt) för 5,4 miljoner och tänker ta mina två barn som delägare för hälften av beloppet.Skulle det ske med en gåvobrev och godtagandet av föreningen?Eftersom det inte finns någon gåva och arvsskatt i Sverige, antar jag att inte det kommer att ha några skattekonsekvenser för barnen - korrekt?
Zana Mohammed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar reglerna i inkomstskattelagen. Jag kan kort inleda med att det räcker, precis som du säger, med ett gåvobrev för att ge bort bostadsrätten (se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Du ska även underrätta bostadsrättsföreningen.Vad gäller vid gåva?Du har helt rätt i att det inte finns någon gåvoskatt i Sverige (8 kap. 2 § IL). Däremot finns det särskilda skatteregler när det gäller gåva. När en tillgång förvärvas genom gåva träder förvärvaren in i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det här betyder att förvärvaren tar över överlåtarens inköpspris och andra skattemässiga detaljer.I ert fall är ena halvan av bostaden din och den andra halvan dina två barns i och med gåvan. Det innebär att dina barn har trätt in i den tidigare ägarens (din) skattemässiga situation med endast 50 % av värdet av ditt inköpspris. Dina barn tar alltså skattemässigt över 50 % av ditt inköpspris; alltså 2,7 mkr. Detta kommer att inverka på barnens kapitalvinst om de senare säljer bostadsrätten. Jag väljer att förklara närmare hur kapitalvinsten beräknas.Hur ska en ev. kapitalvinst räknas?Enligt 44 kap. 13 § IL beräknas kapitalvinsten i stora drag genom skillnaden mellan ersättningen för tillgången minskat med tillgångens omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsvärdet (inköpspriset) ökade med vissa andra utgifter. Dina barns anskaffningsvärde för 50 % av bostadsrätten är 2.7 mkr som utgör 50 % av ditt inköpspris. Om dina barn senare säljer sin del av bostadsrätten kommer deras eventuella kapitalvinst att utgöra: deras erhållna ersättning subtraherat med 2.7mkr. Jag hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Skatt på fritidshus

2019-10-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om jag säljer ett fritidshus, var kan jag placera vinsten utan att behöva skatta för den mer än en gång? Alltså inte varenda år.
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om man behöver skatta på vinsten vid en fastighetsförsäljning mer än en gång. Det korta svaret på denna fråga är nej. När du sålt ditt fritidshus kommer du behöva deklarara försäljningen i din vanliga inkomstdeklaration året efter du har sålt din bostad. Du kommer enbart skatta på vinsten en gång, och du behöver såldes inte placera vinsten någonstans för att slippa skatta varje år. Jag kommer nedan kortfattat gå igenom hur beskattningen går till.Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) beräknas kapitalvinsten som skillnaden mellan försäljningsintäkten minskat med kostnader för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Vid försäljning av en privatbostadsfastighet behöver man enligt 45 kap. 33 § IL enbart skatta på 22/30 av den beräknade kapitalvinsten.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur beskattas ärvda fondandelar?

2019-11-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Har ärvt några fondandelar av min mor. Vill nu sälja dessa men vet inte hennes anskaffningsvärden. Hur beskattas försäljningen?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beräkning av anskaffningsvärdetFörsäljning av fondandelar beskattas som kapitalvinst eller förlust i inkomstslaget kapital (41 kap 1 § IL). För att räkna ut beskattningen används precis som du säger anskaffningsvärdet. Enligt 44 kap 21 § inkomstskattelagen (IL) så ska du i situationer gällande arv som anskaffningsutgift räkna ett belopp som motsvarar det omkostnadsbelopp som skulle ha använts om den tidigare ägaren i stället hade avyttrat tillgångarna på dagen för äganderättsövergången. Detta innebär alltså marknadsvärdet för andelarna när du ärvde dem.Vad blir skatten?Kapitalvinsten eller förlusten beräknas sedan som skillnaden mellan ersättningen du får när du säljer andelarna och omkostnadsbeloppet som beräknat enligt ovan (44 kap 13 § IL). Skattesatsen på kapitalvinst är sedan 30% (65 kap 7 § IL). Om det är en förlust kan du göra vissa avdrag för denna på andra inkomster du har i kapital (48 kap 20-24 § IL).Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vinstskatt på ärvda värdepapper

2019-10-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag är enda dödsbodelägare efter min far som gick bort förra året. Nu ska hans aktier och fonder överlåtas till mig. Banken har upplyst mig om att dödsboet kommer få betala vinstskatt på den värdestegring som skett. Är detta riktigt? Kan inte värdepapperen överlåtas på ett sätt så att skatt betalas först den dag jag själv säljer dem?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med så tillämpar Sverige inte någon arvsskatt, vilket innebär att ett dödsbo inte betalar någon skatt vid förvärvandet av en kvarlåtenskap.Som jag förstår din fråga så är din tanke inte att sälja några av de värdepapperen du ärvt i nuläget, utan först vid ett senare tillfälle. Aktier och fonder hör till inkomstslaget kapital, och regleras skattemässigt i inkomstskattelagen (IL). I 44 kap. 26 § IL är huvudregeln att kapitalvinster ska tas upp till beskattning det år som tillgången säljs. I 44 kap. 21 § IL anges det att när en tillgång ärvs ska förvärvaren av tillgången träda in i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär för dig att beskattningen sker först vid en eventuell försäljning. Skatten beräknas på det pris som din far köpte värdepapperen för, eller genom en schablonberäkning om inköpspriset inte går att finna.Sammanfattning:Då du är ensam dödsbodelägare så behövs det inte upprättas något skriftligt arvskifte, utan det räcker med en bouppteckning. Av informationen i frågan anser jag att du inte kommer behöva betala någon vinstskatt enbart för överlåtelsen av värdepapperen. Jag rekommenderar dock att du kontaktar banken för mer upplysning om det finns andra orsaker än de som du nämnt i din fråga.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Tidpunkt för gåva av fastighet

2019-10-28 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag vill ge bort mitt hus till mina två barn. Vi håller just nu på och renoverar huset. Ska jag ge bort huset när det är renoverat eller innan, vilket är förmånligast. Husets värde ligger på 5-6 miljoner.
Christoffer Edvardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline!Det finns flera omständigheter som kan få betydelse. Jag tolkar däremot din fråga som att du önskar ta reda på när det är lämpligt att genomföra en gåva till dina barn. Mitt svar kommer därmed framförallt att berörda vilka skattemässiga regler som gäller i situationen och hur det kan förstås mot vad som är förmånligt. Enligt 44 kap 26 § inkomstskattelagen (IL) är huvudregeln att beskattningstidpunkten för kapitalvinster är det beskattningsår när tillgången avyttras. I samma kapitel regleras att med avyttring avses försäljning, byte eller liknande överlåtelse av tillgång (44 kap 3 § IL).Det betyder att en gåva som utgångspunkt inte utgör en avyttring och aktualiserar därigenom inte heller någon beskattning vid själva gåvotillfället. Istället inträder gåvomottagaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap 21 § IL). Med det senare begreppet avses normalt att gåvomottagaren tar över den tidigare ägarens omkostnadsbelopp (anskaffnings- och förbättringsutgifter) som utgör underlag för en beräkning av en framtida kapitalvinst (44 kap 13-14 § IL). För dig innebär det att dina barn kommer att ta över ditt omkostnadsbelopp för huset. Till omskostnadsbeloppet räknas priset för vad du förvärvat huset för och eventuella förbättringar sedan dess. Om du genomför en renovering och sedan ger bort huset, kommer utgifterna därmed att ingå i dina barns omkostnadsbelopp. Om dina barn i ett senare skede väljer att sälja huset kommer kapitalvinsten beräknas genom att försäljningspriset minskas med omkostnadsbeloppet och utgifter för försäljningen (mäklararvode etc.). I övrigt kan det tilläggas att det gäller vissa formkrav vid gåva av fast egendom. Ett gåvobrev måste bl.a. vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Det kan också skrivas in villkor som att dina barn ska ta över huset såsom enskild egenom. Om du önskar hjälp med att upprätta ett gåvobrev eller upplever att du behöver mer rådgivning är du välkommen att kontakta en av våra duktiga jurister på https://lawline.se/contact. Med vänlig hälsning,

Hur fungerar det med vinstskatt vid gåva av fastighet?

2019-10-13 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, jag får nu min fars hus i gåva medans han kommer att bo kvar så länge han kan/vill (jag bor 85 mil ifrån). Eftersom jag skall betala vinstskatt med 22% av gåvan så undrar jag hur jag kan skjuta på betalningen tills den dag han gått bort och jag kan sälja huset?Jag äger idag en lägenhet í Göteborg med 1.230.000 i lån/skuld. Går det att kvittera vinstskatten mot skulden på lägenheten?
Christoffer Edvardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline!Jag ska försöka ge dig ett kort och koncist svar. När man ger en fastighet i gåva räknas det inte som en avyttring, jfr. 44:3 inkomstskattelagen (IL). En beskattning av eventuell kapitalvinst sker därmed inte vid gåvotillfället. Istället träder den nya ägaren in i den givarens ställe, även kallat kontinuitetsprincipen (44:21 IL). Ett annat sätt att beskriva det är att beskattningen skjuts fram till när fastigheten avyttras (säljs, byts bort etc.).I övrigt är det viktigt att ni uppfyller formkraven för överlåtelse av en fastighet. Gåvobrevet ska vara skriftligt och båda parter ska skriva under med sin underskrift. I handlingen ska det också framgå om överlåtelsen görs mot viss köpeskilling. En annan rekommendation är att söka lagfart så fort som möjligt.Med vänlig hälsning,